Gastos subrogación hipoteca: ¿cuánto cuesta cambiar de banco?

¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?

Para cambiar un préstamo hipotecario de banco tienes que realizar varios trámites que cuestan dinero: tasar tu vivienda, ir al notario y al Registro de la Propiedad… La parte positiva es que la mayoría de los gastos de subrogación te los pagará el banco (es así por ley). Te contamos a continuación quién paga qué al subrogar una hipoteca:

Gastos de subrogación que paga el banco

La actual ley hipotecaria establece que el banco al que traspasas tu hipoteca debe hacer frente a los siguientes gastos:

• Los aranceles de la notaría: es lo que cobra el notario por formalizar legalmente el acuerdo de la subrogación (escrituración). De media, tiene un coste es de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago del préstamo subrogado.

• Los aranceles del registro: es lo que cobra el Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de banco. De media, estos aranceles cuestan unos 100 euros.

• Los honorarios de la gestoría: los paga el banco a la gestoría por llevar la escritura de la notaría al Registro de la Propiedad. Suelen costar entre 200 y 500 euros, aunque cada gestoría puede cobrar lo que le parezca oportuno.

Recuerda que la operación de cambiar la hipoteca de un banco a otro no asocia el pago de ningún impuesto. Una ventaja para la entidad porque, en caso contrario, sería el banco quien tendría que asumir ese desembolso.

Gastos de subrogación que asume el cliente

• El coste de la tasación de la vivienda: tasar un inmueble hipotecado cuesta entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la tasadora que contrates. Tu vivienda la tienes que tasar durante el proceso de subrogación para que el banco conozca su valor y pueda estudiar si está dispuesto a asumir tu hipoteca.

• La comisión por subrogación: es una comisión que te puede cobrar el banco del que te vas. Más abajo explicamos con más detalle cuánto cuesta.

¿Qué es la comisión por subrogación y cuánto cuesta?

Si decides cambiar tu hipoteca de banco, la entidad que abandonas tiene derecho a cobrarte una comisión por subrogación únicamente si su existencia y su coste se indican en tu contrato. Su coste está regulado por ley y se sitúa entre el 0% y el 2% sobre el importe que te queda por devolver, dependiendo de cuándo contrataste la hipoteca:

• A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable:

  • • Interés fijo: hasta el 2% hasta el 2% si formalizas la subrogación durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% si la haces en los siguientes.

    • Interés variable: hasta el 0,25% si cambias de banco durante los primeros tres años o hasta el 0,15% si lo haces durante los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.

• Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. No puede superar en ningún caso el 0,5% del capital pendiente de pago si llevas a cabo la subrogación en los primeros seis años de vigencia de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año. 

• Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se te podrá cobrar el banco es del 0,5% sobre el importe pendiente.

• Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es del 1% como máximo sobre el capital que te quede por pagar.  

No nos cansaremos de repetirlo: tu entidad actual solo puede cobrarte esta comisión si su existencia y su coste constan claramente en la escritura de tu préstamo hipotecario.

Pagarás menos de comisión si te pasas al tipo fijo

Ya has visto que la comisión por subrogación te puede costar un máximo del 2% sobre el importe pendiente de tu hipoteca. Ahora bien, si te cambias de banco para pasar una hipoteca variable a fija, su coste será mucho más bajo.

Según la actual ley hipotecaria, la comisión por subrogación si te cambias del tipo variable al fijo es de solo el 0,15% sobre el importe pendiente. Además, si tu préstamo se firmó hace más de tres años, no te podrán cobrar ninguna comisión.

Si tu hipoteca se contrató a partir del 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley, esta comisión debe aparecer sí o sí en el contrato (si no sale, no te la pueden cobrar). Y si la firmaste antes, el banco tendrá que aplicarte obligatoriamente los límites comentados arriba, ponga lo que ponga tu escritura. Recuerda que esta comisión solo se aplica si te pasas del tipo variable al fijo: si te pasas del fijo al variable, se te aplicará la comisión por subrogación normal que salga en tu escritura.

Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor

Ya te hemos explicado la teoría sobre los gastos de subrogación. Ahora veremos cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco con un ejemplo práctico. Así tendrás un precio orientativo en caso de que te estés planteando trasladarte a otra entidad.

Pongamos, por ejemplo, que quieres llevar a otro banco un préstamo con un importe pendiente de 100.000 euros y un plazo pendiente de 20 años. Si tu banco te cobra una comisión por subrogación del 0,25%, tendrás que pagar lo siguiente por la operación:

¿Me conviene pagar los gastos para subrogar la hipoteca?

Como te hemos explicado a lo largo de esta página, la mayoría de los gastos por cambiar la hipoteca de banco los paga la entidad a la que te trasladas. Ahora bien, aunque tú solo tendrás que pagar unos cientos de euros, tendrás que valorar si te merece la pena pagarlos en relación con las ganancias que esperes obtener con el traspaso:

• Si trasladas tu hipoteca para mejorar su interés, lo más probable es que ahorres más de lo que te cuesta la subrogación. De todos modos, te aconsejamos hacer números para asegurarte. Con nuestro simulador de subrogación puedes calcular cuánto te ahorrarás si llevas tu préstamo a otra entidad.

• Si trasladas tu hipoteca para modificar algún otro aspecto, como pasarte del tipo variable al fijo, la operación te costará menos dinero que contratar un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el que tienes, que es otra alternativa para modificar las condiciones de tu hipoteca. Es decir, que también te saldrá a cuenta pagar los gastos asociados al traslado.

¿Qué bancos no cobran por subrogar la hipoteca?

Como hemos explicado, el cliente solo tiene que pagar la tasación y una comisión al subrogar su hipoteca. No obstante, hay bancos que te pagarán alguno o todos estos gastos si decides traspasarles tu crédito. Son estos:

¿Cuánto cuesta cambiar de banco con una nueva hipoteca?

Hasta ahora hemos visto cuál es el precio de una subrogación, pero como te hemos adelantado arriba, existe otra manera de cambiar de banco un préstamo hipotecario: contratar una nueva hipoteca para cancelar la que tienes.

Si optas por esta segunda vía, tendrás que asumir los gastos asociados a la cancelación de tu crédito actual y a la formalización de la nueva hipoteca: 

• Gastos de cancelación:

  • Gestoría: tendrás que pagar unos 1.000 euros a la gestoría de tu nuevo banco para que tramite la cancelación registral de la hipoteca liquidada. Este trámite se hace para eliminar la carga hipotecaria de tu antiguo préstamo y para inscribir la carga del crédito nuevo.

  • Comisión por amortización anticipada: es una comisión que tu banco actual puede cobrarte por liquidar la deuda antes de tiempo. Cuesta entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente al momento de la cancelación, dependiendo de lo que se indique en tu contrato.

• Gastos de constitución:

  • Tasación: cuesta unos 300 euros de media.

  • Comisión de apertura: solo tendrás que pagarla si tu nuevo banco te la cobra. La inmensa mayoría de las entidades ya no la aplican, pero si un banco te la quiere incluir, trata de negociar para que no lo haga.

Como ves, este proceso sale más caro que el de subrogar. Ahora bien, si consigues unas buenas condiciones y ahorras más dinero al mes del que pagarás por la operación, sí te puede salir a cuenta.

Esta página se centra en los gastos asociados a la subrogación de acreedor, una operación con la que puedes cambiar tu hipoteca de banco para mejorar sus condiciones. Pero existe otra subrogación, llamada de deudor, con la que el comprador de una casa se convierte en el titular del préstamo hipotecario del vendedor.

Y ¿cuáles son los gastos de este cambio de deudor? Son los siguientes: 

• A pagar por el comprador: la tasación de la vivienda, si el banco exige que se haga. Cuesta entre 200 y 400 euros de media. 

• A pagar por el vendedor: la posible comisión por subrogación de posiciones deudoras si aparece en su escritura. Su coste suele ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente. 

• A pagar por el banco: los gastos asociados a la escrituración, inscripción y gestión del cambio de deudor.