Hacer una subrogación de hipoteca es una buena manera de mejorar las condiciones de tu contrato. Sin embargo, debes tener en cuenta que tendrás que hacer frente a los gastos de subrogación de hipoteca. En esta página te contamos cuáles son y te mostramos las mejores ofertas de hipoteca para cambiarte de banco.
¡Calcula cuánto podrías ahorrar al cambiar la hipoteca de banco!
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Al llevarse a cabo una subrogación de hipoteca hay que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el cambio de acreedor y las modificaciones realizadas que, a la vez, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por todo ello, los gastos de subrogación de hipoteca que deberemos pagar son los siguientes:
Los honorarios notariales: están fijados por ley y pueden variar según el capital pendiente a amortizar, ya que son de entre un 0,2% y un 0,5% de dicho importe.
La factura de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una ya que no está regulado.
La inscripción en el Registro de la Propiedad: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.
El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.
El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. De todos modos, eso es una ventaja más para el banco que para nosotros, ya que es él quien tiene que pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Además de los gastos que se tienen que pagar por escriturar las nuevas condiciones, es posible que tengamos que abonar también algunas comisiones al cambiar la hipoteca de banco.
La comisión de subrogación. El banco solo nos la puede cobrar si se recoge en el contrato. En caso de tenerla, su importe dependerá del momento en el que firmamos la hipoteca, pues su valor máximo ha ido cambiando:
A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable:
Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.
Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.
En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.
Después de diciembre de 2007. No puede ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto.
Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.
Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es de, como máximo, el 1%.
Comisión de apertura. Es poco frecuente que entre los gastos de subrogación de hipoteca tengamos que pagarla, pero en caso de tenerla, sería la entidad a la que nos vamos la que nos la cobraría por las gestiones de apertura del préstamo subrogado.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Eso sí, solo nos la pueden cobrar si nuestra hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019.
Todas estas comisiones deben constar en las respectivas escrituras. Si no, ninguno de los dos bancos nos las podrá aplicar.
Uno de los cambios en la ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.
Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, así que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.
Como vemos, hay muchos gastos a los que debemos hacer frente al cambiar la hipoteca de banco, por lo que antes de tomar una decisión es aconsejable hacer cálculos y valorar tanto si podemos hacer frente a la operación como si el cambio nos es rentable.
Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor
Supongamos que hacemos una subrogación de una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros a 20 años para pasar de un tipo de interés del 3% a uno del 1,75%. Si la comisión por subrogación fuera del 0,25%, estos serían los gastos a pagar:
|
Honorarios notariales |
200€ |
|
Registro |
100€ |
|
Gestoría |
300€ |
|
Tasación |
300€ |
|
Comisión por subrogación |
250€ |
|
TOTAL |
1.150€ |
Si mantuviéramos el periodo de amortización constante, una vez pasados los 20 años, nos habríamos ahorrado un total de 14.400 euros en intereses.
Para que sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los gastos de subrogación de hipoteca, tanto los que se tienen que abonar para formalizar la operación como los que se tienen que pagar en algunas ocasiones al banco del que nos vamos o a la entidad a la que nos trasladamos.
Fuente: para elaborar esta página hemos consultado tanto el Portal del Cliente Bancario del Banco de España como la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.
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citando a Anónimo [cita=67702]#2[/cita] gracias Miguel , solo una cuestión , el 70%, se aplicaría aunque fuese la primera vivienda y de uso habitual de mi pa...
Hola de nuevo.
Eso es algo que dependerá totalmente de la política del banco, aunque siempre podéis intentar negociarlo. Si queréis, podéis plantearos la opción de contratar a un bróker hipotecario, que puede ayudaros a conseguir hasta el 80% para comprar esa segunda vivienda (aunque quizás os cobra honorarios). Podéis contactar con varios de estos profesionales a través de este formulario.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
citando a Anónimo2 Hola Miguel! Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién...
Hola, Anónimo2.
En estos casos, lo que exige la Agencia Tributaria es lo siguiente:
"[...] correspondiendo al consultante un tercio del importe concedido en préstamo (un 33%), para que este pueda considerar con derecho a deducción la totalidad -y no solo su tercio- de los diversos pagos vinculados con el préstamo, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que los otros dos prestatarios solidarios le entregaron en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere [...] debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo."
Puedes encontrar el texto íntegro en la Consulta Vinculante V0790-17 de la Dirección General de Tributos.
Por lo tanto, el préstamo entre particulares que debe firmar tu pareja con sus padres debe tener el mismo interés que la hipoteca; no del 0%. Para "devolver" ese dinero a sus padres, tu pareja simplemente tendría que pagar la hipoteca al banco del mismo modo que lo ha hecho hasta ahora. Creemos que esto responde tu segunda pregunta.
En cuanto a tu primera duda, en principio no habrá que pagar nada por la presentación del modelo 600, ya que se trata de una operación exenta del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
citando a Miquel Riera
Hola, Anónimo.
Entendemos que tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, que te desgravas, y quieres comprar otra vivienda (que no se...
gracias Miguel , solo una cuestión , el 70%, se aplicaría aunque fuese la primera vivienda y de uso habitual de mi pareja ??. Gracias nuevamente .
Hola Miguel!
Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién pagaba la hipoteca porque ella es la única propietaria de la vivienda, pero en el préstamo el banco obligó a poner también a sus padres de titulares por lo que el banco decía que ella solo pagaba el 33,33% de las cuotas.
Se enviaron los recibos que se pagaban desde una cuenta en la que solo aparece ella como titular y en la que solo opera ella (nómina, recibos, ...), las escrituras, ...
Hacienda le dio la razón ya que se comprobó que ella se hacía cargo del préstamo sólita y procedió a la devolución que ella pedía.
Pues bien, hace un mes le hacen un requerimiento sobre el IRPF de 2015 para comprobar nuevamente dichos datos ya que les consta el 33,33%.
Vuelve a enviar la documentación que envió en 2009 y hace referencia a 2009, que es cuando se lo aceptaron, pero hacen caso omiso y lo desestiman porque dicen que él solo puede desgravarse el 33,33% al existir otros dos titulares en la hipoteca y no haber enviado ningún contrato entre las 3 partes para devolver las cantidades con las mismas condiciones que las que figuran en la hipoteca.
Tengo varias preguntas:
1) Si se hace un préstamo entre particulares con el interés al 0% he leído que se debe liquidar el modelo 600 que no costaría nada en este caso. ¿Se paga algo si se presenta fuera de plazo ya que ella no sabía que se tenía que presentar este modelo?
2) ¿Es correcto que el interés en el contrato sea del 0% si se dice que la cantidad se devolverá haciéndose cargo de las cuotas que le pase el banco? Porque las cuotas del banco llevan intereses. ¿Podría esto perjudicar a sus padres en su IRPF por "cobrarle intereses" a su hija aunque esos intereses sean para el banco?
Gracias y un saludo,
Anónimo2
Hola, Anónimo.
Entendemos que tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, que te desgravas, y quieres comprar otra vivienda (que no será la habitual) con tu pareja, así que te preguntas qué tendrías que hacer para no perder el derecho a desgravar.
Para no tener problemas con la desgravación, creemos que podrías hacer lo siguiente:
Contratar directamente una segunda hipoteca para comprar esa segunda vivienda. Tener una segunda hipoteca sobre otra vivienda no te haría perder el derecho a aplicar la desgravación sobre tu primera hipoteca. Esta opción, sin embargo, presenta un problema, que es que te darían, como comentas, menos del 80% de la tasación.
Ampliar tu hipoteca actual para comprar esa segunda vivienda, incluyéndola como garantía adicional del crédito. La Agencia Tributaria permite seguir practicando la deducción por vivienda habitual aunque amplíes el capital, aunque como es lógico, solo la podrás aplicar sobre la parte proporcional al pago de la hipoteca original.
Las dos últimas opciones te permitirían conseguir hasta el 80% del valor de tasación de la segunda vivienda, dado que el crédito contaría con dos garantías (tu vivienda habitual y vuestra segunda residencia). En ambos casos, lo ideal sería que firmaras un acuerdo privado con tu pareja en el que os repartáis el pago de la hipoteca, es decir, para que pagues tú solo la parte proporcional de la hipoteca de tu vivienda habitual y para que la parte de la vivienda en común la paguéis a medias.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Buenos días, david101.
Por lo general, los bancos no suelen conceder financiación a los clientes cuyas deudas superen el 35% de sus ingresos. Dependiendo de a cuánto ascienda tu salario, podrías tener más posibilidades de firmar la hipoteca o menos.
En cuanto al porcentaje de financiación, lo habitual es que las entidades no superen el 80% del importe más bajo entre el precio de compraventa y la tasación, aunque todo es negociable.
Para conseguir una hipoteca de más del 80% también podrías contratar un intermediario financiero. Estos profesionales conocen muy bien el mercado y saben dónde y a quién acudir para conseguir el crédito que busca cada cliente.
Si necesitas más información, no dudes en preguntarnos de nuevo.
¡Un saludo!
Hola soy david;
Tengo deudas en un coche que vengo pagando 220 mensual y voy 18 meses pagando solo quedan 32 meses
y una deuda con el banco de 10.000 a 4 años ya voy 1 año cuota de 241 mensual
*No estoy en el asnef no tengo mas deudas, quería saber si con esta información es posible conseguir
una hipoteca y hasta cuanto es el promedio que podría obtener del valor de una vivienda.
Hola, Karles777.
Si tienes deudas es probable que cualquier banco tenga más reticencias a la hora de concederte financiación, pero todo dependerá de cuántos ingresos percibáis, qué cantidad necesitéis para comprar vuestra casa, cuántos ahorros podáis aportar y, finalmente, en cuánto quedaría vuestra cuota mensual (y que no supere el 35 % de vuestros ingresos, para no poner en riesgo vuestra economía).
Ten en cuenta que los bancos no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación o compraventa (normalmente el más bajo), por lo que el otro 20 %, más un 15 % aproximadamente para los gastos de hipoteca y de compra, deberéis aportarlos de vuestro bolsillo. Si podéis aportar una cantidad mayor de ahorros o bien conseguís una ganga de vivienda y el banco usa como referencia el valor de tasación y no el de compraventa, usar parte de la financiación para cancelar las deudas vigentes y tener una sola cuota (además con el interés de una hipoteca, mucho menor que el de las tarjetas) es una buena idea, pero en general será difícil que os concedan una cantidad mayor si no podéis aportarles seguridad de que no tendréis problemas a la hora de devolver el dinero.
Un saludo.
Hola me llamo carlos y tengi una deuda de 20000 euros en targetas, puedo hacer una hipoteca y meter mis deudas en ella,? No tengo ningun tipo de impagos y estoy al dia, tengo trabajo fijo de hace mas de 13 años y mi chica tambien tiene trabajo fijo, gracias por su respuesta.
citando a Maximo666
Hola me llamo Maximo mi esposa quiere que nos hipotequemos pero tengo un préstamo personal en tarjetas de 25000 estoy al día en pagos me concederán...
Hola, Maximo666.
Si tienes deudas es más complicado que el banco te conceda una hipoteca, pero todo dependerá del importe que necesitéis para comprar una vivienda y de cuánto suponga la cuota de la hipoteca y de tu préstamo actual sobre los ingresos que tengáis. Si son más del 35 % mensualmente es complicado que encontréis algún banco que quiera financiaros, ya que dedicar más de esa cantidad a pagar deudas supone un riesgo para vuestra economía y aumenta las posibilidades de impago.
Así pues, la recomendación es que acudáis a diferentes entidades a ver si os pueden ofrecer algún tipo de financiación y que hagáis vuestros cálculos antes de firmar nada para aseguraros de que podréis asumir vuestras cuotas.
Un saludo.
Buenos días, Jai.
Para modificar los titulares del préstamo tendrías que formalizar una novación de hipoteca. Esta operación tiene un coste aproximado del 1% del capital que te falte por pagar.
Eso sí, recuerda que el banco podría negarse a hacer el cambio de titulares si considera que así incrementaría el riesgo de impago. En ese caso, la otra alternativa sería pedir una nueva hipoteca con tu mujer y cancelar la actual.
Si necesitan alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.
¡Un saludo!
Publicado el 15/07/2020
Publicado el 15/07/2020
Publicado el 14/07/2020
