Hacer una subrogación de hipoteca es una buena manera de mejorar las condiciones de tu contrato. Sin embargo, debes tener en cuenta que tendrás que hacer frente a los gastos de subrogación de hipoteca. En esta página te contamos cuáles son y te mostramos las mejores ofertas de hipoteca para cambiarte de banco.
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Al llevarse a cabo una subrogación de hipoteca hay que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el cambio de acreedor y las modificaciones realizadas que, a la vez, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por todo ello, los gastos de subrogación de hipoteca que deberemos pagar son los siguientes:
Los honorarios notariales: están fijados por ley y pueden variar según el capital pendiente a amortizar, ya que son de entre un 0,2% y un 0,5% de dicho importe.
La factura de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una ya que no está regulado.
La inscripción en el Registro de la Propiedad: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.
El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.
El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. De todos modos, eso es una ventaja más para el banco que para nosotros, ya que es él quien tiene que pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Los gastos de subrogar una hipoteca están totalmente tipificados dentro de la ley y no son reclamables a diferencia de los gastos de constitución del préstamo hipotecario que sí pueden recuperarse si el banco no pagó su parte.
Además de los gastos que se tienen que pagar por escriturar las nuevas condiciones, es posible que tengamos que abonar también algunas comisiones al cambiar la hipoteca de banco.
La comisión de subrogación. El banco solo nos la puede cobrar si se recoge en el contrato. En caso de tenerla, su importe dependerá del momento en el que firmamos la hipoteca, pues su valor máximo ha ido cambiando:
A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable:
Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.
Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.
En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.
Después de diciembre de 2007. No puede ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto.
Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.
Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es de, como máximo, el 1%.
Comisión de apertura. Es poco frecuente que entre los gastos de subrogación de hipoteca tengamos que pagarla, pero en caso de tenerla, sería la entidad a la que nos vamos la que nos la cobraría por las gestiones de apertura del préstamo subrogado.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Eso sí, solo nos la pueden cobrar si nuestra hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019.
Todas estas comisiones deben constar en las respectivas escrituras. Si no, ninguno de los dos bancos nos las podrá aplicar.
Uno de los cambios en la ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.
Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, así que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.
Como vemos, hay muchos gastos a los que debemos hacer frente al cambiar la hipoteca de banco, por lo que antes de tomar una decisión es aconsejable hacer cálculos y valorar tanto si podemos hacer frente a la operación como si el cambio nos es rentable.
Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor
Supongamos que hacemos una subrogación de una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros a 20 años para pasar de un tipo de interés del 3% a uno del 1,75%. Si la comisión por subrogación fuera del 0,25%, estos serían los gastos a pagar:
|
Honorarios notariales |
200€ |
|
Registro |
100€ |
|
Gestoría |
300€ |
|
Tasación |
300€ |
|
Comisión por subrogación |
250€ |
|
TOTAL |
1.150€ |
Si mantuviéramos el periodo de amortización constante, una vez pasados los 20 años, nos habríamos ahorrado un total de 14.400 euros en intereses.
Para que sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los gastos de subrogación de hipoteca, tanto los que se tienen que abonar para formalizar la operación como los que se tienen que pagar en algunas ocasiones al banco del que nos vamos o a la entidad a la que nos trasladamos.
Fuente: para elaborar esta página hemos consultado tanto el Portal del Cliente Bancario del Banco de España como la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.
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Muchas gracias por la respuesta.
Hola, Nabil2.
Hay dos puntos que te dan más posibilidades de conseguir una hipoteca al 100%: eres funcionario y el importe que necesitas es relativamente bajo. Por ello, nuestro consejo es que contactes con varios bancos para ver cuál te podría prestar esos 60.000 euros. Recuerda, eso sí, que deberás tener ahorrado un 10% del coste de la vivienda para pagar los gastos de compraventa.
En caso de que te pongan pegas, también puedes ponerte en contacto con un bróker hipotecario, que es un profesional que se encargará de buscar esa hipoteca por ti. Te podemos poner en contacto con varios de ellos si haces clic aquí (sin compromiso).
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola de nuevo.
Si tu pareja es copropietaria de la vivienda y no aparece en la hipoteca, pueden generarse dos potenciales problemas. El primero, que el banco no quiera financiarte la operación, pues en caso de impago, técnicamente solo podría embargar tu mitad. Y el segundo, que Hacienda podría considerarlo una donación, como comentas, ya que con la hipoteca tu estarías "pagando" también su parte.
Ambos problemas se resolverían si tu pareja también apareciera como cotitular de la hipoteca, aunque eso hará que se retrase un poco la operación porque se tendrá que analizar su perfil. Aunque esté en el paro, si va a ser la copropietaria de la vivienda, al banco le conviene que también sea titular de la hipoteca. Además, potencialmente podría encontrar trabajo, lo que reducirá el riesgo de la operación.
Después hay otras fórmulas con las que también puede aparecer tu pareja como copropietaria de la vivienda: que lo sea solo de la vivienda y tratar de justificar ante Hacienda que no se trata de una donación (aunque el banco podría echar para atrás la operación), que aparezca en la hipoteca como hipotecante no deudora para que el banco pueda embargar también su parte si no se pagan las cuotas... De todos modos, la más sencilla es la que te hemos explicado.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Muchas gracias por la respuesta. Después de buscar información por varios sitios, parece que en Andalucía sólo existen ayudas para el alquiler, sino me he informado mal. Alguien sabría explicarme un poco como podría poner a mi pareja de propietaria sin estar vinculada a la hipoteca? Si tendría costes extras y tal, ya que me explicaron que podria ser considerado donación. Gracias de nuevo
Hola, Helper_607439960.
Lamentablemente, tanto la bonificación del ITP como las ayudas del plan estatal van dirigidas a personas con menos de 35 años, así que como ya has alcanzado esa edad, no puedes beneficiarte de ellas. En las normativas, sin embargo, no se especifica qué ocurre si uno de los compradores o uno de los hipotecados sí cumple ese requisito. Por ello, nuestro consejo es que te pongas en contacto con la administración y preguntes si tu pareja sí podría acogerse a estas ayudas.
Un saludo.
Hola, Sam.
En estos casos, ese 20% ya se consideraría cubierto, así que podrías pedir una hipoteca que cubriera toda la parte restante. Ahora bien, ten en cuenta que se haría una tasación sobre el inmueble y que si el valor tasado fuera menor que el de compra, quizás no te financiarían todo ese porcentaje.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 06/04/2020
Publicado el 06/04/2020
Publicado el 03/04/2020
