Gastos subrogación hipoteca: el coste de cambiar de banco

¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?

Hay gastos de subrogación de hipoteca que se generan siempre: los de notaría, registro, gestoría y tasación. Y también hay otros puede que nos cobre el banco del que nos vayamos, como la comisión por subrogación. Ahora bien, no tendremos que pagarlos todos. Veamos quién paga qué al hacer una subrogación de hipoteca:

Gastos de subrogación que pagará el banco

Al igual que ocurre con los gastos de constitución de un préstamo hipotecario, el banco se encargará de las siguientes costas:

• Los aranceles de la notaría: están fijados por ley y pueden ser, según el capital pendiente a amortizar, de entre un 0,2% y un 0,5% sobre ese importe.

• Los aranceles del registro: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.

• Los honorarios de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una (no está regulado).

El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. De todos modos, eso es una ventaja más para el banco que para nosotros, ya que es él quien tiene que pagar el IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados).

Gastos de subrogar la hipoteca que pagará el cliente

A pesar de ser el banco quien pague la mayoría de los gastos, estos son los gastos a los que nos podríamos enfrentar al cambiar la hipoteca de entidad:

• El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.

• La comisión por subrogación. Aunque este coste dependerá del contrato de financiación que tengamos con el banco actual, podemos incluirla entre los gastos que se generan al cambiar la hipoteca de entidad. En el apartado siguiente explicaremos con detalle a cuánto podría ascender esta penalización.

• Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo, puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Eso sí, solo nos la pueden cobrar si nuestra hipoteca se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019.

¿Cuánto cuesta la comisión por subrogación?

Al cambiar la hipoteca de banco es posible que la entidad de la que nos vamos nos aplique una comisión por subrogación, siempre que aparezca en la escritura. Su coste máximo, que está regulado, puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente dependiendo de cuándo se firmó el préstamo y de si su interés es fijo o variable:

• A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable:

  • • Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.

    • Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.

    • En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.

• Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. No puede ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto. 

• Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.

• Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es de, como máximo, el 1%.  

Para que la entidad actual nos pueda aplicar esta penalización, el porcentaje debe constar claramente en la escritura del préstamo hipotecario.

El coste de la subrogación en caso de pasarse al tipo fijo

Uno de los cambios de la nueva ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio de 2019, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.

Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, así que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.

¿Me conviene pagar los gastos para subrogar la hipoteca?

Como vemos, no son muchos los gastos a los que debemos hacer frente al cambiar la hipoteca de banco, pero aún así es aconsejable hacer cálculos y valorar si queremos dar el paso. Eso sí, la realidad, es que, si conseguimos unas mejores condiciones, casi siempre nos saldrá rentable el cambio.

Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor

Supongamos que hacemos una subrogación de una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros a 20 años para pasar de un tipo de interés del 3% a uno del 1,75%. Si la comisión por subrogación fuera del 0,25%, estos serían los gastos a pagar:

Si mantuviéramos el periodo de amortización constante, una vez pasados los 20 años, nos habríamos ahorrado un total de 14.400 euros en intereses. 

¿Qué bancos no cobran por subrogar la hipoteca?

Estas son las entidades con las que subrogar la hipoteca nos podría salir más barato o incluso gratis:

¿Cuánto cuesta cambiar de banco con una nueva hipoteca?

Hasta ahora hemos visto cuál es el precio de una subrogación, pero hay otra manera de cambiar de banco un préstamo hipotecario: mediante la contratación de una nueva hipoteca para cancelar la actual. 

En estos casos, tendremos que pagar los gastos asociados a la cancelación de nuestro préstamo actual y a la constitución del nuevo: 

• Gastos de cancelación:

  • Gestoría: tendremos que pagar unos 1.000 euros a la gestoría del nuevo banco para que tramite la cancelación registral de la hipoteca liquidada.

  • Comisión por amortización anticipada: si aparece en la escritura, el banco del que nos vamos nos cobrará la compensación correspondiente.

• Gastos de constitución:

  • Tasación: costará unos 300 euros de media tasar nuestra vivienda.

  • Comisión de apertura: solo la tendremos que abonar si la nueva entidad nos la cobra.

  • Por ley, el banco tendrá que pagar los otros gastos (notaría, registro, gestoría e IAJD). 

Como vemos, este proceso es más caro que el de subrogar. Ahora bien, si conseguimos unas buenas condiciones, nos puede salir a cuenta. Además, hay bancos que pueden pagar o financiar varios de estos gastos:

Sobre esta página

Para que sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los gastos de subrogación de hipoteca, tanto los que se tienen que abonar para formalizar la operación como los que se tienen que pagar en algunas ocasiones al banco del que nos vamos o a la entidad a la que nos trasladamos.

Fuente: para elaborar esta página hemos consultado tanto el Portal del Cliente Bancario del Banco de España como la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.

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