Hacer una subrogación hipoteca es una buena manera de mejorar las condiciones de nuestro contrato. Sin embargo, debemos tener en cuenta que deberemos hacer frente a los gastos de subrogación de hipoteca. En esta página te contamos cuáles son y te mostramos las mejores ofertas de hipoteca para cambiarte de banco.
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Al llevarse a cabo una subrogación de hipoteca hay que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el cambio de acreedor y las modificaciones realizadas que, a la vez, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por todo ello, los gastos de subrogación de hipoteca que deberemos pagar son los siguientes:
Los honorarios notariales: están fijados por ley y pueden variar según el capital pendiente a amortizar, ya que son de entre un 0,2% y un 0,5% de dicho importe.
La factura de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una ya que no está regulado.
La inscripción en el Registro de la Propiedad: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.
El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.
El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. Por eso, esta operación es más barata que la escritura de una nueva hipoteca, ya que nos evitaremos el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Los gastos de subrogar una hipoteca están totalmente tipificados dentro de la ley y no son reclamables a diferencia de los gastos de constitución del préstamo hipotecario, que actualmente son origen de disputas legales.
Además de los gastos que se tienen que pagar por escriturar las nuevas condiciones, es posible que tengamos que abonar también algunas comisiones al cambiar la hipoteca de banco.
Después de diciembre de 2007. Su precio está regulado por ley y no podrá ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto.
Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.
Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida era de, como máximo, el 1%.
Comisión por subrogación. El banco nos lo cobraría solo si se recoge en el contrato del préstamo hipotecario. En caso de tenerla, el importe dependerá de la época en que firmamos la hipoteca, porque esta comisión ha ido teniendo varios cambios. Aunque esta se mantiene igual tras la reforma de la ley hipotecaria, que solo lo rebaja en caso de cambio de interés.
Comisión de apertura. Es poco frecuente que entre los gastos de subrogación de hipoteca tengamos que pagarla, pero en caso de tenerla sería la entidad a la que nos vamos la que nos la cobraría por las gestiones de apertura del préstamo subrogado.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Además, esta compensación no aparece en la ley hipotecaria actualizada. Sin embargo, no tiene retroactividad. Es decir, la tendríamos que pagar si nuestra hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019.
Todas estas comisiones deben constar en las respectivas escrituras, si no ninguno de los dos bancos nos las podrá aplicar.
Uno de los cambios en la ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.
Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Asimismo, esta medida tiene carácter retroactivo, de esta manera, cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.
Como vemos, hay muchos gastos a los que debemos hacer frente al cambiar la hipoteca de banco, por lo que antes de tomar una decisión es aconsejable hacer cálculos y valorar tanto si podemos hacer frente a la operación como si el cambio nos es rentable.
Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor
En 2005 contratamos una hipoteca a euríbor más 2% con un plazo de 30 años. Pasados 10 años, decidimos hacer una subrogación a un banco que nos ofrece un tipo de interés de euríbor más 1%. Si hacemos un cálculo aproximado de los posibles gastos de subrogar la hipoteca considerando que pagaríamos una comisión del 0,25% sobre el capital pendiente de amortizar el décimo año, nos saldría a pagar un total de 1.476,375 euros.
Para "recuperar" ese dinero con el ahorro obtenido tendríamos que pagar algo más de 20 mensualidades con las condiciones mejoradas de la hipoteca, así que amortizaríamos el gasto en algo menos de dos años y, una vez finalizado el plazo de la hipoteca, nos habríamos ahorrado un total de 1.308,78 euros en intereses.
Normalmente, se considera que la operación es rentable cuando los gastos de la subrogación se recuperan en dos o tres años. Sin embargo, hay ocasiones en las que no es tan cuantificable, como por ejemplo al pasarnos al tipo fijo, ya que en ese caso no estaremos obteniendo un ahorro, sino la tranquilidad de saber que la cuota no subirá.
Para que sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los gastos de subrogación de hipoteca, tanto los que se tienen que abonar para formalizar la operación como los que se tienen que pagar en algunas ocasiones al banco del que nos vamos o a la entidad a la que nos trasladamos.
Fuente: para elaborar esta página hemos consultado tanto el Portal del Cliente Bancario del Banco de España como la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.
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Hola, Mariacora.
Los bancos están obligados, según la ley hipotecaria del 16 de junio, a entregar un documento en el que se informe de lo siguiente:
No estás obligada a contratar ese instrumento, aunque puedes hacerlo si te interesa el que te ofrece el banco y consideras que puede servirte. En ese segundo caso, ten en cuenta que cuesta un dinero y lee bien sus condiciones para no tener sorpresas.
Un saludo.
Hola, Natalia.
Vuestra situación laboral es buena. Sin embargo, los ahorros sí pueden ser un problema. Sabemos de muchos bancos que, cuando los solicitantes son jóvenes, están dispuestos a dar hipotecas de más del 80% del valor de compraventa, siempre que el de tasación sea más elevado. En estos casos, no obstante, no suelen dar más del 90% o del 95%.
Pero todavía queda otro problema. En el hipotético caso de que os dieran hasta el 100% de lo que os cueste la vivienda, tendríais que pagar los gastos de constitución y los de compraventa: la tasación, los impuestos, etc. Estos suelen costar un 10% del valor del inmueble, así que con vuestros ahorros podrías optar a una casa o piso de unos 100.000 euros como máximo. Es importante que lo tengáis en cuenta a la hora de buscar viviendas.
En cuanto a los intermediarios financieros, es cierto que pueden conseguir financiación de hasta el 100% con mayor facilidad, aunque es improbable que os obtengan más del 100%. Asimismo, tened presente que os cobrarán una comisión sobre el capital de la hipoteca, que generalmente oscila entre el 2% y el 5% (a pagar al firmar; nunca antes). En esta guía gratuita encontraréis más información sobre estos profesionales.
Un saludo.
Hola, Helper_710546811.
A diferencia de lo que ocurría antes de la crisis, los bancos ya no suelen ofrecer segundas hipotecas para una misma vivienda. Por lo tanto, la mejor opción en vuestro caso es negociar una ampliación de la hipoteca que tenéis sobre el piso en España para conseguir el dinero suficiente para cancelar el préstamo hipotecario del inmueble que tenéis en Inglaterra.
Esta operación eso sí, plantea un problema: necesitáis la aprobación del banco, que solo os la dará si demostráis una solvencia suficiente para devolver el dinero sin problemas y si sois buenos clientes. A vuestro favor contáis con que cobráis rentas de alquiler y que usaríais el dinero para cancelar un préstamo por el que, probablemente pagáis ahora unas cuotas más altas que las que abonaríais después. En vuestra contra, necesitáis el 90% de lo que vale el piso, pero las entidades suelen llegar solo hasta el 80% (a lo que habría que restar vuestra deuda actual). Comentas que el valor del piso es de 240.000 euros aproximadamente. Quizás convendría tasarlo para conocer su valor real, pues os ayudaría a calcular aproximadamente cuánto dinero podríais conseguir con la ampliación.
En cuanto a tu última cuestión, lo más probable es que no os acepten la vivienda de Inglaterra como garantía adicional, pero podéis estudiar añadir otras garantías: avales, cotitulares nuevos, alguna otra propiedad (garajes, trasteros, otro inmueble...).
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 18/07/2019
Publicado el 18/07/2019
Publicado el 17/07/2019
