Hacer una subrogación de hipoteca es una buena manera de mejorar las condiciones de tu contrato. Sin embargo, debes tener en cuenta que tendrás que hacer frente a los gastos de subrogación de hipoteca. En esta página te contamos cuáles son y te mostramos las mejores ofertas de hipoteca para cambiarte de banco.
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Al llevarse a cabo una subrogación de hipoteca hay que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el cambio de acreedor y las modificaciones realizadas que, a la vez, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por todo ello, los gastos de subrogación de hipoteca que deberemos pagar son los siguientes:
Los honorarios notariales: están fijados por ley y pueden variar según el capital pendiente a amortizar, ya que son de entre un 0,2% y un 0,5% de dicho importe.
La factura de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una ya que no está regulado.
La inscripción en el Registro de la Propiedad: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.
El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.
El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. De todos modos, eso es una ventaja más para el banco que para nosotros, ya que es él quien tiene que pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Los gastos de subrogar una hipoteca están totalmente tipificados dentro de la ley y no son reclamables a diferencia de los gastos de constitución del préstamo hipotecario que sí pueden recuperarse si el banco no pagó su parte.
Además de los gastos que se tienen que pagar por escriturar las nuevas condiciones, es posible que tengamos que abonar también algunas comisiones al cambiar la hipoteca de banco.
La comisión de subrogación. El banco solo nos la puede cobrar si se recoge en el contrato. En caso de tenerla, su importe dependerá del momento en el que firmamos la hipoteca, pues su valor máximo ha ido cambiando:
A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable:
Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.
Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.
En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.
Después de diciembre de 2007. No puede ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto.
Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.
Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es de, como máximo, el 1%.
Comisión de apertura. Es poco frecuente que entre los gastos de subrogación de hipoteca tengamos que pagarla, pero en caso de tenerla, sería la entidad a la que nos vamos la que nos la cobraría por las gestiones de apertura del préstamo subrogado.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Además, esta compensación no aparece en la ley hipotecaria actualizada. Sin embargo, no tiene retroactividad. Es decir, la tendríamos que pagar si nuestra hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019.
Todas estas comisiones deben constar en las respectivas escrituras. Si no, ninguno de los dos bancos nos las podrá aplicar.
Uno de los cambios en la ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.
Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, así que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.
Como vemos, hay muchos gastos a los que debemos hacer frente al cambiar la hipoteca de banco, por lo que antes de tomar una decisión es aconsejable hacer cálculos y valorar tanto si podemos hacer frente a la operación como si el cambio nos es rentable.
Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor
En 2009 contratamos una hipoteca fija al 3% con un plazo de 25 años. Pasados 5 años, nos quedan por devolver unos 128.000 euros y decidimos hacer una subrogación a un banco que nos ofrece un tipo de interés del 1,75%. Si hacemos un cálculo aproximado de los posibles gastos considerando que pagaríamos una comisión del 0,25% sobre el capital pendiente de amortizar el quinto año nos saldría a pagar un total de 1.610 euros, incluidos los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.
Para "recuperar" ese dinero con el ahorro obtenido tendríamos que pagar algo más de 20 mensualidades con las condiciones mejoradas de la hipoteca, así que amortizaríamos el gasto en algo menos de dos años y, una vez finalizado el plazo de la hipoteca, nos habríamos ahorrado un total de 1.861 euros en intereses.
Normalmente, se considera que la operación es rentable cuando los gastos de la subrogación se recuperan en dos o tres años. Sin embargo, hay ocasiones en las que eso no es tan cuantificable. Por ejemplo, si decidimos pasarnos del tipo variable al tipo fijo, en realidad no estaremos buscando un ahorro, sino la tranquilidad de saber que la cuota no subirá.
Para que sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los gastos de subrogación de hipoteca, tanto los que se tienen que abonar para formalizar la operación como los que se tienen que pagar en algunas ocasiones al banco del que nos vamos o a la entidad a la que nos trasladamos.
Fuente: para elaborar esta página hemos consultado tanto el Portal del Cliente Bancario del Banco de España como la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.
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Te escuchamos: nuestro principal objetivo es despejar las dudas de nuestros usuarios. Por ello, si tienes cualquier pregunta acerca de los temas que tratamos, puedes hacérnosla llegar a través de las siguientes vías:
Hola, Cristina.
Por lo que nos cuentas, suponemos que el banco reconvirtió tu hipoteca en un préstamo personal cuando vendiste el inmueble y mantuvo a tus padres como aval.
En ese caso y respondiendo a tu pregunta, podrás sacarlos cuando quieras, si el banco acepta. Por eso, nuestra recomendación sería que te acercaras a la oficina de tu entidad y les comentaras la situación.
Esperamos haberte ayudado.
¡Un saludo!
Buenos días, Julian.
Lamentamos confirmarte que no, no tendrías escapatoria.
El banco podría cobrarte libremente la comisión del 1%. Eso sí, esta condición deberá estar recogida en tu contrato hipotecario.
Seguiremos aquí para ayudarte cuando lo necesites.
¡Un saludo!
Yo la firme en el 2004
Entonces no tengo escapatoria?
Te diría que pagar el 1% de cancelación?
Hola, Julian.
Vayamos por partes. En cuanto a la comisión por cancelación, esta dependerá de cuándo firmaste tu hipoteca. Si el banco te exige un 1%, seguramente tu contrato sea anterior al 9 de diciembre de 2007 y la entidad estará en todo su derecho de cobrártela. Para más información, puedes consultar nuestra página sobre gastos de cancelación, pero te adelantamos que, además, no te podrás librar del coste de la notaría ni del registro.
Siguiendo con tus dudas, si la intención de la novación fuera pactar una ampliación del plazo, tendrías que cargar con la comisión por novación (no puede superar el 0,1% del capital pendiente, si solo amplías el plazo), la mitad de la notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), el registro (suele ser la mitad de la notaría) y la gestoría (entre 200 y 400 euros). Además, si el banco te lo pidiera, deberías tasar de nuevo la vivienda (unos 300 euros).
Por último, nos preguntas por los requisitos para una novación. En realidad, dependerá totalmente del riesgo que el banco esté dispuesto a asumir. Eso sí, empezar a tramitar una subrogación para mover tu hipoteca podría ser un incentivo para que tu banco aceptase tu solicitud y no te perdiese como cliente.
Esperamos haberte ayudado.
¡Un saludo!
Publicado el 18/02/2020
Publicado el 18/02/2020
Publicado el 17/02/2020
