Hacer una subrogación hipoteca es una buena manera de mejorar las condiciones de nuestro contrato. Sin embargo, debemos tener en cuenta que deberemos hacer frente a los gastos de subrogación de hipoteca. En esta página te contamos cuáles son y te mostramos las mejores ofertas de hipoteca para cambiarte de banco.
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Al llevarse a cabo una subrogación de hipoteca hay que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el cambio de acreedor y las modificaciones realizadas que, a la vez, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por todo ello, los gastos de subrogación de hipoteca que deberemos pagar son los siguientes:
Los honorarios notariales: están fijados por ley y pueden variar según el capital pendiente a amortizar, ya que son de entre un 0,2% y un 0,5% de dicho importe.
La factura de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una ya que no está regulado.
La inscripción en el Registro de la Propiedad: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.
El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.
El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. De todos modos, eso es una ventaja más para el banco que para nosotros, ya que es el que paga el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Los gastos de subrogar una hipoteca están totalmente tipificados dentro de la ley y no son reclamables a diferencia de los gastos de constitución del préstamo hipotecario, que actualmente son origen de disputas legales.
Además de los gastos que se tienen que pagar por escriturar las nuevas condiciones, es posible que tengamos que abonar también algunas comisiones al cambiar la hipoteca de banco.
La comisión de subrogación. El banco solo nos la puede cobrar si se recoge en el contrato. En caso de tenerla, su importe dependerá del momento en el que firmamos la hipoteca, pues su valor máximo ha ido cambiando:
A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable:
Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.
Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.
En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.
Después de diciembre de 2007. No puede ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto.
Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.
Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es de, como máximo, el 1%.
Comisión de apertura. Es poco frecuente que entre los gastos de subrogación de hipoteca tengamos que pagarla, pero en caso de tenerla sería la entidad a la que nos vamos la que nos la cobraría por las gestiones de apertura del préstamo subrogado.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Además, esta compensación no aparece en la ley hipotecaria actualizada. Sin embargo, no tiene retroactividad. Es decir, la tendríamos que pagar si nuestra hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019.
Todas estas comisiones deben constar en las respectivas escrituras. Si no, ninguno de los dos bancos nos las podrá aplicar.
Uno de los cambios en la ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.
Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Asimismo, esta medida tiene carácter retroactivo, de esta manera, cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.
Como vemos, hay muchos gastos a los que debemos hacer frente al cambiar la hipoteca de banco, por lo que antes de tomar una decisión es aconsejable hacer cálculos y valorar tanto si podemos hacer frente a la operación como si el cambio nos es rentable.
Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor
En 2009 contratamos una hipoteca a euríbor más 2% con un plazo de 30 años. Pasados 10 años, decidimos hacer una subrogación a un banco que nos ofrece un tipo de interés de euríbor más 1%. Si hacemos un cálculo aproximado de los posibles gastos de subrogar la hipoteca considerando que pagaríamos una comisión del 0,25% sobre el capital pendiente de amortizar el décimo año, nos saldría a pagar un total de 1.476,375 euros.
Para "recuperar" ese dinero con el ahorro obtenido tendríamos que pagar algo más de 20 mensualidades con las condiciones mejoradas de la hipoteca, así que amortizaríamos el gasto en algo menos de dos años y, una vez finalizado el plazo de la hipoteca, nos habríamos ahorrado un total de 1.308,78 euros en intereses.
Normalmente, se considera que la operación es rentable cuando los gastos de la subrogación se recuperan en dos o tres años. Sin embargo, hay ocasiones en las que no es tan cuantificable, como por ejemplo al pasarnos al tipo fijo, ya que en ese caso no estaremos obteniendo un ahorro, sino la tranquilidad de saber que la cuota no subirá.
Para que sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los gastos de subrogación de hipoteca, tanto los que se tienen que abonar para formalizar la operación como los que se tienen que pagar en algunas ocasiones al banco del que nos vamos o a la entidad a la que nos trasladamos.
Fuente: para elaborar esta página hemos consultado tanto el Portal del Cliente Bancario del Banco de España como la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.
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Hola, Laura.
En general, los bancos piden de provisión de fondos el equivalente al 10-12% del valor de la vivienda que se compra. Por lo tanto, en tu caso, esta sería de entre 15.000 y 18.000 euros. Ese dinero servirá para pagar los gastos de compra de la vivienda, la tasación (si se la encargas al banco) y la posible comisión de apertura de la hipoteca.
Además, deberás tener ahorrados los 16.000 euros que el banco no te financia para comprar la casa.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 19/09/2019
Publicado el 18/09/2019
Publicado el 17/09/2019
