Gastos de subrogación: ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?
Subrogar tu hipoteca sirve para mejorar las condiciones de tu préstamo, pero no sale gratis: cuesta unos 500 euros de media, aunque depende del importe pendiente de pago y las condiciones que hayas firmado en tu contrato. Te explicamos los detalles.
La subrogación hipotecaria te permite cambiar ciertas condiciones de tu préstamo hipotecario a través de la modificación del acreedor, es decir, mediante el traslado de la hipoteca a otro banco distinto para mejorar sus condiciones: rebajar el interés, pasarse del tipo variable al fijo... Ahora bien, como te contaremos en esta página, esta operación tiene varios gastos, aunque la mayor parte no los tendrás que pagar tú.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?
Para subrogar tu préstamo hipotecario y llevarlo a otro banco hay que realizar varios trámites que cuestan dinero: tasar tu vivienda, ir al notario y al Registro de la Propiedad… La parte positiva es que la mayoría de los gastos de subrogación los pagará el banco, porque así lo determina la Ley 5/2019. Te explicamos quién paga qué al subrogar una hipoteca:
Gastos de subrogación que paga el banco
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Notaría. De media, los aranceles del notario que escritura la operación tienen un coste de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago del préstamo subrogado.
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Registro. De media, los aranceles del registrador cuestan unos 100 euros. Es lo que cobra el Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de banco.
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Gestoría. Los honorarios del gestor suelen costar entre 200 y 500 euros, aunque cada gestoría puede cobrar lo que le parezca oportuno.
Gastos de subrogación que paga el cliente
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Tasación. Tasar un inmueble hipotecado cuesta entre 200 y 400 euros, dependiendo de la tasadora que contrates.
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Comisión por subrogación. Es una comisión que te puede cobrar el banco del que te vas y su coste oscila entre el 0% y el 2%. En breve te explicamos con más detalles cuándo pueden cobrarla y cuál es su precio.
Hay bancos que pueden pagarte o financiarte algunos de estos gastos, como MyInvestor o Kutxabank.
Según la Ley 2/1994, la subrogación hipotecaria está exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados.
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¿Qué es la comisión por subrogación y cuánto cuesta?
La comisión por subrogación es la "penalización" que el banco te puede cobrar por la operación, siempre que aparezca en la escritura de tu hipoteca. Su precio está regulado por ley y varía entre el 0% y el 2% del importe pendiente de pago. ¿Qué porcentaje aplica en tu caso? Depende de la fecha en la que contrataste el préstamo hipotecario.
La comisión por subrogación dependerá de si tu hipoteca es a tipo fijo o variable:
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Si es a tipo fijo, la comisión es de hasta el 2% si formalizas la subrogación durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% si la haces en los siguientes.
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Si es a tipo variable, la comisión es de hasta el 0,25% si cambias de banco durante los primeros tres años o hasta el 0,15% si lo haces durante los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.
No puede superar en ningún caso el 0,5% del capital pendiente de pago si llevas a cabo la subrogación en los primeros cinco años de vigencia de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año.
Si contrataste tu hipoteca entre diciembre de 2007 y junio de 2019, el banco también te puede cobrar la comisión por riesgo de tipo de interés, siempre que aparezca en tu escritura. Esta penalización solo puede incluirse en las hipotecas fijas y es acumulable a la de subrogación. Su coste no está limitado por ley, pero suele situarse entre el 0,5% y el 5% sobre el importe pendiente.
La comisión máxima que te podrá cobrar el banco es del 0,5% sobre el importe pendiente.
La penalización establecida es del 1% como máximo sobre el capital que te quede por pagar.
¿Y si se cambia una hipoteca variable a fija?
Si te cambias a otro banco para pasar tu hipoteca variable a fija o mixta, el coste de la comisión será más bajo. Por ley, la comisión por subrogación en caso de cambiar de un tipo variable a uno fijo o mixto no puede superar el 0,05% del importe pendiente de la hipoteca, ponga lo que ponga en tu escritura (es retroactivo). Y si el traslado se produce a partir del cuarto año del plazo, no te podrán cobrar esta comisión.
Cómo calcular los gastos por subrogar la hipoteca
Ahora que ya te sabes la teoría, veamos cuánto pueden costar los gastos de subrogación con un ejemplo práctico. Pongamos que quieres llevar a otro banco un préstamo hipotecario con un importe pendiente medio de 100.000 euros. Si tu banco te cobra una comisión por subrogación del 0,25%, tendrás que pagar 250 euros por esa comisión y unos 300 euros por la tasación de tu vivienda. Es decir, que subrogar la hipoteca te costará unos 550 euros.
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Pero no todo son gastos. Con una subrogación de hipoteca podrías ahorrar miles de euros, especialmente si cambias el tipo de interés. Utiliza nuestro simulador gratuito y descubre cuánto podrías ahorrar con esta operación.
¿Merece la pena subrogar tu hipoteca?
Si te estás preguntando si merece la pena subrogar tu hipoteca te podemos decir que todo depende de las condiciones actuales de tu préstamo y de la oferta del nuevo banco. Si consigues una reducción significativa en el tipo de interés o eliminas comisiones, los ahorros a largo plazo pueden compensar los gastos iniciales.
En otras palabras, puede merecer la pena subrogar tu hipoteca, especialmente si te encuentras en una de estas situaciones:
Tu interés actual es más alto que el del mercado.
Quieres cambiar de tipo variable a fijo (o viceversa).
Buscas eliminar comisiones o productos vinculados.
Quieres reducir tu cuota mensual o el plazo del préstamo.
¿Cuánto cuesta cambiar de banco con una nueva hipoteca?
Hasta ahora hemos visto cuál es el precio de una subrogación, pero esta operación no es la única con la que puedes cambiar tu préstamo hipotecario de banco: también tienes la opción de contratar una hipoteca nueva para cancelar la que tienes y mejorar así algunas de sus condiciones.
Si te decantas por esta otra alternativa, deberás pagar los gastos asociados a la cancelación de tu actual crédito y a la formalización de la nueva hipoteca:
Gastos de cancelación
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Gestoría: tendrás que pagar unos 1.000 euros a la gestoría de tu nuevo banco para que tramite la cancelación registral de la hipoteca liquidada. Este trámite se hace para eliminar la carga hipotecaria de tu antiguo préstamo y para inscribir la carga del crédito nuevo.
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Comisión por amortización anticipada: es una comisión que tu banco actual puede cobrarte por liquidar la deuda antes de tiempo. Cuesta entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente al momento de la cancelación, dependiendo de lo que se indique en tu contrato.
Gastos de constitución
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Tasación: cuesta unos 300 euros de media.
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Comisión de apertura: solo tendrás que pagarla si tu nuevo banco te la cobra. La inmensa mayoría de las entidades ya no la aplican, pero si un banco te la quiere incluir, trata de negociar para que no lo haga.
Como ves, cancelar tu hipoteca y contratar una nueva sale más caro que subrogar. Pero si consigues unas buenas condiciones y ahorras más dinero al mes del que pagarás por la operación, te puede salir más a cuenta.
Hay otra clase de subrogación, la de deudor, que es la que se produce cuando el comprador de una vivienda asume la titularidad de la hipoteca del vendedor. En este caso, el adquiriente debe pagar los gastos notariales, registrales y de gestoría asociados a la operación, mientras que el vendedor tiene que abonar la comisión por subrogación de deudor que se indique en su escritura.
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