Cancelar hipoteca antes de tiempo: ahorra amortizando tu préstamo hipotecario

¿En qué consiste la cancelación anticipada de la hipoteca?

La cancelación de hipoteca anticipada consiste en adelantar toda la deuda pendiente antes de que acabe el plazo estipulado en la escritura. Esta operación también se conoce con el nombre de amortización total del préstamo hipotecario (la parcial es el adelanto de solo una parte del capital pendiente).

Ventajas de reembolsar anticipadamente el capital pendiente

La principal ventaja de cancelar la hipoteca antes de lo previsto, ya sea íntegramente o en parte, es que permite ahorrar en intereses. Como se recorta el capital pendiente del préstamo, se devengan menos intereses, así que el coste final de la hipoteca es sensiblemente inferior. 

Hay que decir, eso sí, que debido al actual escenario de bajos intereses, puede ser más conveniente invertir el dinero en vez de usarlo para saldar la deuda. En estos casos, lo ideal es hacer números y valorar qué opción nos saldría más a cuenta dependiendo del riesgo que estemos dispuestos a asumir.

¿Cómo se puede cancelar la hipoteca antes de tiempo?

Si tenemos dinero suficiente para llevar a cabo esta operación (y nos interesa por el ahorro que conseguiremos), estos son los pasos que tendremos que seguir: 

1. Contactar con el banco para comunicarle nuestra intención de pagar todo el préstamo por adelantado. La entidad nos dirá cuánta deuda tenemos pendiente y nos informará de las consecuencias de hacer este reembolso.

2. Indicar, por escrito, cuánto dinero queremos devolver y qué día lo haremos. Algunos bancos exigen que se les avise con cierta antelación, así que tendremos que leer la escritura de la hipoteca para saber cuál es el plazo que tenemos para mandar ese aviso.

3. Ingresar el dinero en la cuenta para pagar la hipoteca, así como el coste de la posible comisión asociada a la amortización anticipada. El día acordado, el banco se cobrará la cantidad adeudada y la hipoteca quedará cancelada.

Comisión por amortización anticipada: el coste de esta operación

Antes de hacer una amortización anticipada de capital debemos tener presente que esta operación, en algunas ocasiones, puede tener un coste. Y es que muchas de las hipotecas que hay en el mercado tienen una comisión por amortización anticipada total o parcial. Este cargo, eso sí, está limitado por ley de la siguiente manera:

• En las hipotecas variables se deberá decidir entre aplicar un 0,15% durante los primeros cinco años de la hipoteca o un 0,25% durante los tres primeros años. En ambos casos, no se podrá cobrar ninguna comisión pasado el plazo determinado.

• En las hipotecas fijas la comisión por amortización será de un máximo del 2% si es en los diez primeros años y de un 1,5% después.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta comisión solo se puede aplicar si dicha pérdida se produce finalmente. Es decir, si pedimos una hipoteca fija en un momento en que los tipos de interés están bajos y la cancelamos cuando están altos, como el banco podrá obtener una ganancia prestando ese dinero a un mayor interés, no tendrá pérdidas y no nos podrá cobrar esta comisión.

Asimismo, hay que añadir que estos límites son válidos solo para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019. Si contratamos nuestro préstamo antes, podemos hacer clic sobre el enlace que encontraremos en el siguiente cuadro azul para saber qué comisiones nos podrían cobrar:

¿Hay bancos que no cobran esta comisión?

Sí, hay diversas entidades financieras (la mayoría de ellas online) que no incluyen comisiones por reembolso anticipado en sus préstamos hipotecarios. En el siguiente listado podemos encontrar varios ejemplos:

#1

Hipoteca Vive Tipo Variable

TIN	E + 1,39 %
TAE	2,64 %
Cuota	377 €

0 vinculaciones

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#2

Hipoteca Mari Carmen

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,85 %	E + 1,55 %
TAE	1,83 %	2,10 %
Cuota	349 €	380 €

*3 productos bonificadores

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#1

Hipoteca SUMA Compra+Reforma Fija

TIN	2,79 %
TAE	2,85 %
Cuota	544 €

0 vinculaciones

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#2

Hipoteca Mari Carmen a tipo fijo

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	1,40 %	2,10 %
TAE	2,38 %	2,58 %
Cuota	478 €	509 €

*3 productos bonificadores

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Cuidado: la vivienda no queda automáticamente libre de cargas

Cuando devolvamos todo el importe pendiente de nuestra hipoteca, la deuda quedará automáticamente saldada. Sin embargo, como indican desde el portal Finanzas para todos, todavía nos quedará dar un último paso si queremos que nuestra vivienda quede libre de cargas: tramitar la cancelación registral. 

Esto consiste, básicamente, en pasar por la notaría y el Registro de la Propiedad para que se elimine la carga hipotecaria de nuestra vivienda. Podemos dejar que el banco nos haga los trámites, contratar a una gestora por nuestra cuenta o hacer la gestión nosotros mismos.