Cancelar tu hipoteca antes de tiempo (pagar toda tu deuda hipotecaria por adelantado) te permite ahorrar todos los intereses que se generarían durante el plazo que aún te queda. Ahora bien, te costará dinero y te obligará a pasar por el proceso de cancelar la hipoteca registralmente si quieres que tu casa quede libre de cargas. En esta página te explicamos todos los detalles.
La cancelación anticipada de una hipoteca consiste en pagar toda la deuda que tienes pendiente antes de que acabe el plazo establecido en el contrato. Esta operación también se conoce con el nombre de reembolso o amortización total del préstamo hipotecario.
La principal ventaja de cancelar tu hipoteca antes de lo previsto es que te ahorrarás un buen dinero en intereses. Como ya no deberás nada más al banco, ya no podrán generarse más intereses sobre esa deuda, lo que reducirá notablemente el precio del préstamo. ¿Y la desventaja? Lógicamente, tendrás que destinar una buena cantidad de dinero para liquidar el capital pendiente de tu hipoteca.
Imagina, por ejemplo, que en enero de 2016 contrataste una hipoteca de 100.000 euros a 15 años con un interés del 3%. En mayo de 2023, te quedarán por devolver 56.144,68 euros de ese capital (más los intereses). Si decides pagar todo ese dinero de golpe porque te lo puedes permitir, te ahorrarás los 6.698,27 euros en intereses que tenían que generarse durante el plazo que te quedaba pendiente.
Como su propio nombre indica, para llevar a cabo esta operación debes pagar de golpe toda la deuda hipotecaria que te queda pendiente. Este es el proceso que tienes que seguir para tramitar ese pago:
Contactar con tu banco para comunicarle tu intención de pagar todo el préstamo por adelantado. Puedes pedir cita en la oficina o usar un canal de comunicación a distancia, si la entidad opera por Internet. El banco te dirá cuánta deuda tienes pendiente y te explicará si tendrás que pagar alguna comisión (más abajo te damos más detalles a este respecto). Ten claro que el banco no se puede negar en ningún caso a que devuelvas por adelantado la deuda que te queda por pagar.
Indicar por escrito cuánto dinero quieres devolver y qué día completarás el pago. Es un mero formalismo para que quede constancia de que realizarás la cancelación anticipada. En general, tendrás que rellenar y firmar un sencillo formulario que te proporcionará tu entidad (en papel o virtual) con la cantidad que liquidarás y la fecha en la que quieres que se lleve a cabo la operación (la puedes elegir tú).
Ingresar el dinero en la cuenta que usas para pagar la hipoteca, así como el coste de la posible comisión por amortización anticipada que te cobre tu banco y los intereses que se hayan generado entre el pago de la última cuota y el adelanto del capital. En la fecha acordada, tu entidad se cobrará esa cantidad de dinero y tu préstamo hipotecario quedará oficialmente liquidado.
Por ley, el banco está obligado a aceptar la cancelación anticipada de la hipoteca en cualquier momento desde la contratación. Ahora bien, si quieres sacar el máximo partido a esta operación, lo ideal es que amortices tu hipoteca al principio del plazo.
Vamos a ver por qué. En España, las hipotecas se devuelven con un sistema que se llama método de amortización francés, con el que pagas más intereses durante los primeros años y menos en los últimos. Es decir, que si cancelas tu préstamo en los primeros años del plazo, aún no habrás pagado la mayor parte de los intereses, por lo que conseguirás ahorrar mucho más dinero.
Como te decíamos antes, es posible que el banco te cobre una comisión por la amortización anticipada total de tu hipoteca. Sobre este cargo, debes saber dos cosas. La primera es que solo tendrás que pagarla si aparece en tu escritura. La segunda es que su coste, por ley, no puede superar estos límites:
Si tu hipoteca es variable, te pueden aplicar una comisión de hasta el 0,15% sobre el pago adelantado si se produce en los primeros cinco años del plazo o una de hasta el 0,25% si se efectúa en los primeros tres años (lo que salga en tu contrato). Una vez pasado ese plazo de cinco o tres años, el banco ya no te podrá cobrar esta comisión.
Si la hipoteca es fija, te pueden aplicar una comisión de hasta el 2% sobre el pago adelantado si se produce en los primeros diez años del plazo. Si la liquidación se efectúa después, el precio de este cargo puede ser de hasta el 1,50%.
En ambos casos, el precio de la comisión no puede superar la pérdida financiera que le produzcas al banco. Traducido, esto significa que el banco no puede cobrarte esta comisión si el interés de tu hipoteca es más bajo que el interés medio del mercado en el momento de cancelar el préstamo. Por ejemplo, si tienes una hipoteca fija al 1,50% y la pagas por adelantado en un momento en el que los bancos conceden hipotecas fijas al 2%, te librarás de la comisión.
Ten en cuenta, también, que los límites que te hemos mostrado solo son válidos para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019. En nuestra página sobre los gastos de cancelar la hipoteca encontrarás cuánto te puede costar esta comisión si contrataste tu préstamo antes de esa fecha
Cuando devuelvas todo el importe pendiente de tu hipoteca, la deuda quedará saldada automáticamente. Ahora bien, como indican desde el portal Finanzas para todos, la hipoteca seguirá inscrita como carga de tu vivienda en el Registro de la Propiedad. Si quieres eliminar esa carga, tendrás que pasar por un proceso que se llama cancelación registral y que explicamos con detalle en esta página.
Este trámite te costará un dinero. Si quieres saber cuánto, puedes usar el simulador de gastos de cancelación hipotecaria de HelpMyCash. Esta herramienta, además, te indica cuánto puedes ahorrar si encargas la cancelación a nuestra gestoría colaboradora y no a la del banco.
