La cancelación registral de la hipoteca es un trámite que hay que hacer para dejar una vivienda libre de cargas. Para llevarlo a cabo, tendrás que pagar a un notario, a un registrador de la Propiedad y a un gestor, esto último si lo contratas para que se encargue de todo el tema administrativo. En total, el coste medio suele ser de unos 1.000 euros.
Estos son todos los gastos asociados a cancelar registralmente una hipoteca:
| Gastos de cancelación de hipoteca | |
| Gastos de notaría | Precio medio de 450€. Es lo que cobra el notario por elaborar la escritura de cancelación. Sus honorarios se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. Por lo tanto, el precio que tendrás que pagar será más abultado dependiendo del dinero que te prestaron por tu préstamo. Por ley, su coste mínimo es de 90 euros. |
| Gastos de registro | Precio medio de 250€. Es lo que cobra el registrador por eliminar la carga hipotecaria sobre la vivienda. Sus honorarios también se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original del préstamo, que será más alto cuanto mayor fuera el capital prestado. Su coste mínimo es de 24 euros por ley. |
| Gastos de gestoría | Precio medio de 300€. Es lo que cobra la gestoría si la contratas para que se encargue del trámite. Cada agencia aplica sus propias tarifas: desde los 100 euros que te cobrarán las gestorías independientes, como la gestoría con la que colabora HelpMyCash, hasta los más de 300 o, incluso, 500 euros que puede pedirte una gestoría del banco. |
Más abajo encontrarás un simulador con el que podrás calcular cuánto pagarías aproximadamente por cada uno de estos conceptos, dependiendo del importe original que tenía tu hipoteca.
No. Esta operación está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), pero está exenta de pago salvo en el País Vasco. Es decir, que tendrás que presentar el modelo 600 del IAJD a Hacienda para hacer constar la liquidación de tu hipoteca, pero no tendrás que pagar ningún impuesto. En el País Vasco, si la cancelación es de una hipoteca sobre una vivienda no habitual, sí te cobrarán un tributo del 0,5% sobre su importe original.
Como ves, todos estos gastos pueden costarte más de 1.000 euros de media. Ahora bien, si juegas bien tus cartas, es posible que puedas pagar mucho menos. Por ejemplo, si contratas la gestoría de HelpMyCash, de la que te hemos hablado más arriba, y no la de un banco, puedes ahorrarte 600 euros o más en la cancelación de tu hipoteca. Con este simulador de gastos puedes calcular gratis tu ahorro:
La cancelación de la hipoteca suele dejarse en manos de la gestoría del banco, ya sea del tuyo o del comprador si vendes tu casa. Y no es extraño, porque las entidades suelen “olvidarse” de explicar que no estás obligado a tramitar esta operación con ellos y tienes derecho a contratar la gestoría que tú consideres.
Sin embargo, contratar la gestoría del banco no es la mejor idea, ya que suelen pedir una provisión de fondos de entre 800 y 1.500 euros para completar el trámite (luego te explicamos qué es una provisión de fondos). Sin ir más lejos, conocemos de casos de personas a los que les han llegado a pedir hasta 2.000 euros. Si no quieres pagar tanto, tienes dos opciones: cancelar la hipoteca por tu cuenta o contratar a una gestoría independiente que te cobre menos que la del banco.
Si decides ir por tu cuenta, lógicamente te ahorrarás los gastos de gestoría, pero tendrás que encargarte tú de los trámites. En cambio, si contratas a una gestoría independiente como la que colabora con HelpMyCash, podrás ahorrar tiempo y pagarás mucho menos que con un banco. Puedes llegar a ahorrarte 600 euros o más, dependiendo siempre de las condiciones de tu préstamo hipotecario.
Usa nuestro simulador gratuito para calcular cuánto ahorrarás si tramitas la cancelación de tu hipoteca con la gestoría colaboradora de HelpMyCash.
Vamos a mostrarte cuánto puedes ahorrar si contratas a la gestoría que colabora con HelpMyCash. Pongamos que quieres cancelar una hipoteca en el Registro que tenía un importe original de 150.000 euros. Esto es lo que pagarías:
| Banco | Gestoría de HelpMyCash | |
| Notaría | 480€ | 181,12€ |
| Registro | 320€ | 210,52€ |
| Gestoría | 350€ | 121€ |
| TOTAL | 1.150€ | 512,64€ |
Fuente: cálculos proporcionados por la gestoría
Aunque estos presupuestos son aproximados, las gestorías de los bancos casi siempre piden más dinero para pagar al notario y al registrador. Además, suelen cobrar unos honorarios más altos por sus servicios, como puedes ver en la tabla.
Todos estos gastos los tiene que pagar el titular de la hipoteca cancelada. Por ejemplo, si una persona vende su casa hipotecada y cancela su préstamo con el dinero que gana, es el vendedor y no el comprador el que debe abonar el coste del trámite. Esto es así porque el titular es el principal interesado en que se libere su vivienda de cargas, tal y como sentenció el Tribunal Supremo en el mes de enero de 2019.
Sin embargo, si te toca pagar estos gastos y no quieres hacerlo, siempre puedes intentar llegar a un acuerdo para que los abone el otro. Por ejemplo, si vendes tu piso, puedes negociar con el comprador para que él se encargue de todas o de una parte de las costas. Ten en cuenta, eso sí, que es difícil que lo acepte, porque no querrá pagar por algo que debes pagar tú (puedes ofrecer un descuento en el precio de la casa para intentar convencerle).
El método para pagar el coste de cancelar un préstamo hipotecario variará dependiendo de si contratas a una gestoría o no:
Si contratas a una gestoría, tendrás que hacer una provisión de fondos. Es decir, que deberás depositar una cantidad de dinero determinada en una cuenta bancaria para que el gestor pague todos los gastos de cancelación registral de la hipoteca. Cuando termine de abonarlos (el proceso suele durar entre un mes y medio y tres meses), el gestor te entregará las facturas de cada gasto (notaría, registro y gestoría) y te devolverá el dinero que haya sobrado, si es que sobra. Si falta dinero, te pedirá que ingreses más.
Si cancelas la hipoteca por tu cuenta, tendrás que pagar tú las facturas. Los honorarios del notario se los tendrás que abonar cuando vayas a la notaría para recoger la escritura de cancelación, mientras que los del registrador los deberás pagar cuando acudas al Registro de la Propiedad para encargar el levantamiento (la eliminación) de la carga hipotecaria inscrita sobre tu vivienda.
Al revisar la tabla de los gastos de cancelación, te habrás dado cuenta de que no hay ninguna comisión bancaria. Esto es así porque el banco no te puede cobrar ninguna comisión cuando pagas la última cuota de tu hipoteca.
Sin embargo, si haces un pago adelantado para liquidar tu hipoteca, el banco sí te puede cobrar la denominada comisión de reembolso anticipado (o amortización anticipada) total. Esta comisión se calcula sobre el pago adelantado y su precio dependerá de la fecha en la que contrataste el préstamo:
Para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019:
Si el interés es variable, la comisión puede ser de hasta el 0,25% si la amortización se produce durante los primeros tres años del préstamo o de hasta el 0,15% si se efectúa durante los primeros cinco años (a pactar entre el titular y el banco). Una vez pasado ese plazo de tres o cinco años, el banco ya no te puede cobrar ninguna comisión por este concepto.
Si el interés es fijo, la comisión puede ser de hasta el 2% si el pago adelantado se produce durante los primeros diez años de vida de la hipoteca. Si se efectúa en los siguientes, ese precio será de hasta el 1,50% sin importar las cuotas que te falten por pagar.
Para contratos firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: hasta el 0,5% si la cancelación adelantada se produce durante los primeros cinco años del plazo y 0,25% si se efectúa en los siguientes. Paralelamente, el banco también puede cobrarte una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5%.
Para préstamos hipotecarios fijos y variables firmados antes del 9 de diciembre de 2007: hasta el 1%.
Esta comisión solo te la pueden cobrar si aparece en la escritura de tu préstamo hipotecario. Ahí también tiene que indicarse su precio, que no puede superar los límites que hemos mencionado.
Ahora ya sabes qué es todo lo que te pueden cobrar por levantar las cargas sobre tu vivienda. Hay entidades bancarias, sin embargo, que pueden intentar “colarte” más gastos de la cuenta. Según el Banco de España, las siguientes comisiones están totalmente prohibidas:
Una comisión por la emisión del certificado de deuda cero: algunos bancos intentarán cobrarte por emitir este documento, que es el que certifica que has liquidado tu hipoteca. Por ley, siempre te lo tienen que entregar gratuitamente.
Una comisión por el desplazamiento del apoderado hasta la notaría: hay bancos que te pedirán dinero por mandar a un representante a firmar la escritura de cancelación en su nombre. Este cargo también es ilegal.
Si te intentan cobrar alguna de estas dos comisiones, tienes dos opciones. La primera es negarte y batallar con el banco hasta que acepte que no debes pagarlas. Y la segunda es pagarlas y reclamar luego ante el banco para que te devuelva su coste. En cualquiera de los dos casos, en esta página del Banco de España se explica cómo debes tramitar tu reclamación
La cancelación registral de la hipoteca es un trámite que debes hacer en el Registro de la Propiedad cuando has terminado de pagar el crédito. Su objetivo es dejar la vivienda libre de cargas.
Este procedimiento solo es obligatorio si quieres vender la vivienda o pedir un nuevo préstamo. De lo contrario, el Registro eliminará la carga una vez transcurridos 20 años desde que termines de pagar la hipoteca, previo requerimiento.
Existen tres vías para cancelar una hipoteca en el Registro:
Debes cancelar la hipoteca en el Registro si:
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Si has terminado de pagar tu hipoteca y vas a vender tu vivienda, necesitarás cancelar tu préstamo. Aquí te mostramos cuánto te puedes ahorrar si lo haces sin pasar por el banco.
