qué gastos de cancelacion de hipoteca hay que pagar

¿Cuáles son los gastos de cancelación de hipoteca?

A la hora de preguntarnos cuáles son los gastos de cancelación de hipoteca que deberemos pagar hay que diferenciar entre aquellos que hay que abonar siempre y aquellos que dependerán de diferentes factores.

Gastos de cancelación de hipoteca que hay que pagar siempre

En este primer grupo encontraremos aquellas partidas que, independientemente del motivo que nos haya llevado a cancelar la hipoteca o de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario, deberemos pagar siempre:

  • Notaría: los gastos notariales de cancelación de la hipoteca son uno de los que no podremos evitar, ya que para hacer esta operación hay que realizar una escritura pública y, para eso, necesitaremos a un notario.

  • Registro: los gastos de cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad serán otros que no podremos evitar, ya que debemos inscribir la escritura que nos haga el notario para que quede constancia de que la vivienda está, definitivamente, libre de cargas.

Gastos de cancelación de hipoteca que pagaremos a veces

  • Comisión de cancelación de hipoteca: si procedemos a cancelar la hipoteca antes de tiempo puede que tengamos que hacer frente a esta penalización que, como cualquier otra comisión, solo la pagaremos si se incluye en nuestra escritura del préstamo hipotecario.

  • Gestoría: cancelar la hipoteca es un trámite que podemos hacer nosotros, pero si preferimos que nos lo haga un gestor deberemos pagar sus honorarios. En este sentido, cabe señalar que si el gestor lo elige el banco es posible que sea más caro por los acuerdos privados de colaboración que tenga este profesional y la entidad.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Una vez conocidas todas las partidas que nos pueden cobrar en concepto de gastos de cancelación registral de la hipoteca, es importante que nos detengamos en los importes de cada uno para saber realmente cuánto cuesta cancelar una hipoteca:

  • Los gastos notariales y registrales: los gastos de la cancelación de hipoteca están regulados por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo. Su coste exacto dependerá del importe de cada préstamo. Dichos aranceles se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para las costas de notaría y de 24 euros para los gastos de registro.

  • Los honorarios del gestor: no están limitados por ley, por lo que dependerá de las tarifas que aplique cada agencia, bien la elijamos nosotros o lo hagamos a través de la que nos proponga el banco.

  • Comisión por cancelación anticipada de hipoteca: depende de cuándo firmemos el préstamo hipotecario, esta comisión puede haber cambiado, pero en cualquier caso debe constar en nuestra escritura. Si nuestra hipoteca es reciente, la penalización será del 0,5% si cancelamos en los primeros cinco años desde la firma o del 0,25% después.

Al final, lo que tengamos que abonar por los gastos de cancelación dependerá de si realizamos nosotros el trámite, si elegimos un gestor o si dejamos que lo haga el que elija el banco.

Costes que nunca deberían cobrarnos al cancelar la hipoteca

La legislación establece claramente qué deben y qué no deben cobrar notarios y registradores por llevar a cabo este trámite. A continuación, enumeramos los gastos que no corresponden a estos profesionales:

  • Notarios. Las minutas de los notarios no podrán incluir gastos como información registral, fax de comunicación al registro, certificado de cargas, obtención de certificaciones bancarias o búsqueda de antecedentes.
  • Registradores. Estos no podrán incluir en sus honorarios conceptos como certificación telemática, certificación gráfica y catastral, nota marginal geobase o nota informativa del notario.

En caso de que en la factura estuviera incluido alguno de estos conceptos, se puede recurrir a la Dirección General de Recursos y del Notariado para pagar estrictamente lo que dicta la ley.

Provisión de fondos para gastos de cancelación de hipoteca, ¿cómo funciona?

Tanto si elegimos a un gestor para que nos haga este trámite como si lo hace el gestor que designe el banco, lo más probable es que nos pidan una provisión de fondos, es decir, que nos pidan que adelantemos una cantidad de dinero para cubrir los futuros gastos de cancelación registral de la hipoteca. Aunque pueda sorprendernos es totalmente normal y el objetivo no es otro que disponer de dinero para ir cubriendo las diferentes partidas que conforman los gastos de cancelación de hipoteca.

Eso sí, una vez acabado el gestor deberá darnos todas las facturas que acrediten cada uno de estos gastos y devolvernos el dinero restante de la provisión de fondos o, si no fue suficiente, cobrarnos lo que falte.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo es explicar cómo se realiza la cancelación de la hipoteca y y cuánto nos costaría, tanto si lo hacemos nosotros (notaría, registro y posible comisión) como si lo delegamos en un gestor (pagar sus honorarios). 

Fuente: la información sobre el mercado hipotecario la obtenemos directamente de las entidades, gracias al contacto con sus equipos de comunicación y a la consulta de sus webs. En cuanto al contenido legal se obtiene del Banco de España y de diferentes entidades nacionales o internacionales que se dedican a esta materia.

Metodología: a través de de la navegación online e información proporcionada por el departamento de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado financiero. En HelpMyCash.com, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá al cliente escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: desde HelpMyCash.com queremos ayudar a solucionar cualquier duda. Para ello ponemos a tu disposición:

Temas recientes del foro

  • 1 Respuesta
  • 1 Voto
  • 54 Visitas
Tengo que cancelar deuda Hipoteca de un prestamos de mis padres., ya pagados sobre un Local que queremos vender.
 
Hablado con BBVA, me dicen que ellos no se hacen cargo de la cancelación salvo que les pague 1000 Euros con su gestoria etc. 
Lo he tramitado estoy en ellos con Notaria /Registro y el coste son 400 Euros que pienso reclamar al citado banco.
 
Pregunta por que debo pagar yo esta gestión, si es una prestamos de hace 19 años ya pagados al Banco Bilbao Vizcaya ahora BBVA.
 
Entiendo que lo deben asumir ellos.
 
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Andrés Luque. 

Según el Tribunal Supremo, el principal interesado en que el inmueble quede liberado de cargas, que es la razón por la que se lleva a cabo la cancelación registral de la hipoteca, es el prestatario, es decir, el cliente. Por este motivo, se considera que es el cliente el que tiene que pagar los gastos de notaría y registro asociados a esta operación (más la gestoría, si la contrata). 

En principio, por lo tanto, no puedes reclamar esa cantidad al banco, pues te corresponde a ti pagarla. Solo podrías reclamar si la entidad te obligara a contratar su agencia para cancelar la hipoteca. 

Un saludo. 

Syp
Piso de banco @Syp - hace 3 días
  • 2 Respuestas
  • 0 Votos
  • 78 Visitas
Buenas tardes, tengo un montón de dudas y agradecería muchísimo que me pudieras orientar. Te pongo en situación:
El piso es de banco, más concretamente de Cajamar, hemos lanzado una oferta de 80.000€ que estarían dispuestos a aceptar.
Nosotros (mi pareja y yo) tenemos suficiente dinero ahorrado como para hacer frente a todos los gastos.
Contamos con la posibilidad de que nos pudieran dar el 100% del precio de la vivienda.
En cuánto a trabajo, yo llevo casi 3 años en la empresa donde estoy, cobrando alrededor de 1200€, no soy indefinida, pero no me dejan parada nunca, me van cambiando de sociedad cada cierto tiempo, pero sin dejarme en el paro. En cuanto a mi pareja, él hará 1 año el mes que viene en la empresa en la que trabaja actualmente y ya le han comunicado que lo van a hacer indefinido, él por otro lado, desde que empezó en esta empresa lleva de excedencia en el otro trabajo que tenía en el cual sí que era fijo. Actualmente cobra alrededor de 1500-1600€.
 No tenemos préstamos ni deudas de ningún tipo. Y desde hace unos meses tenemos un alto nivel de ahorro apartando unos 1000€ al mes, habiendo conseguido así el dinero de los gastos que conlleva la compra de una vivienda.
¿Ves con los datos expuestos que tengamos posibilidad de que nos pudieran dar el 100% sin avales?
El banco una vez que acepta la oferta tenemos de plazo una semana para poder reservarlo dando una señal de 1500€, en el caso de que no me concedieran el 100% tendrían la obligación de devolvérmelo? Si me lo conceden pero como requisito indispensable me piden un aval y yo me niego, me lo devolverían?
Me comentó también el banco que aunque la vivienda fuera de ellos podía pedir la hipoteca a otros bancos, en ese caso tendría también la posibilidad del 100%?
Me preguntaron si estábamos casados e hicieron referencia a que de ser así tendría algún tipo de bonificación, es así? Cuál sería?
Me comentaron que ellos no ofrecían en ningún caso un interés de tipo fijo, es posible que no me den opción aunque al final acabara pagando más?
Por otro lado también me comentaron algo de pagar el iva a hacienda, cómo es esto? El iva no está incluido en el precio?
Mil gracias de antemano. Son muchas dudas las que tengo y seguramente me vayan surgiendo más.
Un saludo.
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Syp. 

Gracias por aportar una información tan concreta. Trataremos de resolver tus dudas una a una: 

1. Es difícil saber de antemano si os darían una hipoteca al 100% sin pediros avales. A vuestro favor tenéis vuestra capacidad de ahorro, que el valor de tasación de la vivienda es mucho más alto que el de compra y que el inmueble es el piso de un banco. En vuestra contra, que vuestra situación laboral no es todo lo estable que podría ser, aunque si a tu pareja le van a hacer indefinido pronto, quizás el banco lo tenga en cuenta en su análisis de riesgos. 

2. Sobre las condiciones de devolución de la señal, las podéis acordar vosotros junto al banco. Es decir, en el contrato de reserva podéis negociar con la entidad para que se incluya que, en caso de no recibir el 100% del valor de compra o de exigencia de aval, podéis pedir la devolución de la reserva. Es difícil que el banco lo acepte, pero no se pierde nada por intentarlo. Si no lo acepta y firmáis el contrato sin añadir esa cláusula, no podréis recuperar la señal en los casos que nos expones. 

3. La hipoteca la podéis pedir en cualquier banco, efectivamente. Sin embargo, es poco probable que otra entidad esté dispuesta a ofreceros hasta el 100% de la compra. 

4. No sabemos a qué bonificación se refieren. Podéis preguntarle a la persona que gestiona vuestra solicitud que os especifique de qué bonificación se trata y qué requisitos hay que cumplir para acceder a ella. 

5. El banco es libre de ofrecerte un interés fijo o variable. Si no le interesa vender hipotecas fijas, no está obligado a ofrecértelas (incluso si le perjudica). De hecho, hay una minoría de entidades que, actualmente, no comercializan este tipo de productos. 

6. El IVA y el IAJD, si se trata de una vivienda de primera transmisión (si es de segunda mano se paga el ITP), no se suele incluir en el precio del inmueble. De hecho, estos impuestos forman parte de los llamados gastos de compra de vivienda que debe pagar el comprador (el famoso 10-12% ahorrado que hay que tener para pagar las costas). 

Esperamos haberte ayudado y quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que os surja. 

Un saludo. 

Syp
Syp
hace 2 días

Por cierto se me olvidó añadir que el piso está tasado en 117.000€

Arora
Tasación propia vs tasación banco @Arora - hace 3 días
  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 33 Visitas
Hola,
contratamos por nuestra cuenta la tasación de la vivienda que queremos comprar ya que desde el banco nos cobraban el doble de lo que cuesta. Por supuesto, es una tasadora homologada por el Banco de España. 
La hemos aportado a los bancos con los que estamos intentando obtener la hipoteca. La han aceptado pero dicen que ahora tiene que darle el visto bueno haciendo una nueva tasación por su parte. Esa nueva tasación se cobra y en el caso de que se firme con ellos nos devuelven el importe.
Qué sentido tiene entonces que permitan aportar la nuestra si no le van a dar el ok y además arriesgarnos a que nos vuelvan a cobrar una tasación que nos puede perjudicar si sale inferior? Se hace en todos los bancos? Es legal? Teníamos entendido que están obligados a aceptar la valoración de cualquier sociedad homologada.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Arora. 

Te copiamos tal cual el artículo de la nueva ley hipotecaria que habla sobre la tasación: 

"Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras."

Nosotros interpretamos que esto significa que el banco tiene que aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada. Y que si quiere hacer otra para "contrastarla", la debe pagar él y no tú, pues tú ya te has encargado de contratar y pagar los servicios de una tasadora válida para realizar la valoración de la vivienda que quieres comprar.

Te copiamos, además, un fragmento de lo que dice el Banco de España al respecto: 

"Desde diciembre de 2007, con la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada. La entidad podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes, pero no podrá cobrarte nada por ello."

Por todo ello, nuestro consejo es que vayas con esta información a los bancos que nos comentas y les exijas no pagar esa segunda tasación. Si no te hacen caso, puedes acudir a otras entidades que sí cumplan la normativa o puedes interponer una reclamación formal ante director de la oficina y ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.

Un saludo. 

Noticias recientes

El Santander se toma en serio la guerra de precios: su Hipoteca Fija, desde el 1,79% a 30 años
El Santander se toma en serio la guerra de precios: su Hipoteca Fija, desde el 1,79% a 30 años
Una nueva entidad se une a la guerra de precios que libran los bancos en el sector de los préstamos hipotecarios a tipo fijo. El Banco Santander, uno de los más importantes del país, ha bajado hoy el interés de su Hipoteca Fija hasta situarlo muy por...

Publicado el 19/07/2019

Comparativa de hipotecas fijas online: Openbank vs. ActivoBank
Comparativa de hipotecas fijas online: Openbank vs. ActivoBank
La banca virtual es la que se está tomando más en serio la guerra de hipotecas fijas que se libra desde hace unos meses dentro del sector. Hoy, precisamente, compararemos las ofertas de dos de estas entidades para ver con qué armas intenta luchar cad...

Publicado el 18/07/2019

El IRPH baja en junio hasta el 2,041%: ¿se abaratarán las hipotecas ligadas a este índice?
El IRPH baja en junio hasta el 2,041%: ¿se abaratarán las hipotecas ligadas a este índice?
El comportamiento del IRPH durante este año se vuelve cada vez más imprevisible. Si el mes pasado registró un aumento tras dos bajadas consecutivas, en junio de 2019 ha cotizado nuevamente a la baja, con un valor del 2,041%. Pero más que sus vaivenes...

Publicado el 18/07/2019