qué gastos de cancelacion de hipoteca hay que pagar

¿Cuáles son los gastos de cancelación de hipoteca?

Si nos preguntamos cuáles son los gastos de cancelación de hipoteca que deberemos pagar, hay que diferenciar entre aquellos que hay que abonar siempre y aquellos que dependerán de diferentes factores.

Gastos de cancelación de hipoteca que hay que pagar siempre

En este primer grupo encontramos aquellas partidas que, independientemente del motivo que nos haya llevado a cancelar la hipoteca o de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario, deberemos pagar siempre:

  • Notaría: los gastos notariales de cancelación de la hipoteca son uno de los que no podremos evitar, ya que para hacer esta operación hay que realizar una escritura pública y, para eso, necesitaremos a un notario.

  • Registro: los gastos de cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad serán otros que no podremos evitar, ya que debemos inscribir la escritura que nos haga el notario para que quede constancia de que la vivienda está, definitivamente, libre de cargas.

Gastos de cancelación de hipoteca que pagaremos a veces

  • Comisión de cancelación anticipada: si procedemos a cancelar la hipoteca antes de tiempo puede que tengamos que hacer frente a esta penalización que, como cualquier otra comisión, solo pagaremos si se incluye en la escritura de nuestro préstamo hipotecario.

  • Gestoría: cancelar la hipoteca es un trámite que podemos hacer nosotros, pero si preferimos que nos lo haga un gestor, deberemos pagar sus honorarios. En este sentido, cabe señalar que si el gestor lo elige el banco, es posible que sea más caro por los acuerdos privados de colaboración que tenga este profesional y la entidad.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Una vez conocidas todas las partidas que nos pueden cobrar en concepto de gastos de cancelación registral de la hipoteca, es importante que nos detengamos en los importes de cada uno para saber realmente cuánto cuesta cancelar una hipoteca:

  • Los gastos notariales y registrales: estos gastos de la cancelación de hipoteca están regulados por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo. Su coste exacto dependerá del importe de cada préstamo. Dichos aranceles se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para las costas de notaría y de 24 euros para los gastos de registro.

  • Los honorarios del gestor: no están limitados por ley, por lo que dependerán de las tarifas que aplique cada agencia, bien la elijamos nosotros o lo hagamos a través de la que nos proponga el banco.

  • Comisión por cancelación anticipada de hipoteca: depende de cuándo firmemos el préstamo hipotecario, esta comisión puede tener unos límites u otros, pero en cualquier caso, debe constar en nuestra escritura para que nos la puedan aplicar. Su coste variará según la fecha de firma del contrato:

    • Firmada a partir del 16 de junio de 2019: si el interés era variable, puede ser de hasta el 0,25% durante los primeros tres años o de hasta el 0,15% durante los primeros cinco (0% posteriormente), mientras que si es fija, puede ser de hasta el 2% los primeros 10 años y de hasta el 1,5% después. En todos los casos, no puede superar la pérdida financiera generada al banco. 

    • Firmada entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: 0,5% los primeros cinco años y 0,25% los siguientes. Paralelamente, pueden cobrarnos también una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5%.

    • Firmada antes del 9 de diciembre de 2007: hasta el 1%. 

Si realizamos nosotros el trámite, los gastos de cancelación dependerán del importe original de la hipoteca. En cambio, si optamos por dejarlo todo en manos de un gestor, el coste medio puede ser de entre 600 y 1.000 euros.

Costes que nunca deberían cobrarnos al cancelar la hipoteca

La legislación establece claramente qué deben y qué no deben cobrar notarios y registradores por llevar a cabo este trámite. A continuación, enumeramos los gastos que no corresponden a estos profesionales:

  • En la notaría. Las minutas de los notarios no podrán incluir gastos como información registral, fax de comunicación al registro, certificado de cargas, obtención de certificaciones bancarias o búsqueda de antecedentes.
  • En el Registro. Estos no podrán incluir en sus honorarios conceptos como certificación telemática, certificación gráfica y catastral, nota marginal geobase o nota informativa del notario.

En caso de que en la factura estuviera incluido alguno de estos conceptos, se puede recurrir a la Dirección General de los Registros y del Notariado para pagar estrictamente lo que dicta la ley.

Provisión de fondos para gastos de cancelación de hipoteca, ¿cómo funciona?

Tanto si elegimos a un gestor para que nos haga este trámite como si lo hace el gestor que designe el banco, lo más probable es que nos pidan una provisión de fondos, es decir, que nos pidan que adelantemos una cantidad de dinero para cubrir los futuros gastos de cancelación registral de la hipoteca. Aunque pueda sorprendernos, es totalmente normal y el objetivo no es otro que disponer de dinero para ir cubriendo las diferentes partidas que conforman los gastos de cancelación de hipoteca.

Eso sí, una vez acabado el trámite, el gestor deberá darnos todas las facturas que acrediten cada uno de estos gastos y devolvernos el dinero restante de la provisión de fondos o, si no fue suficiente, cobrarnos lo que falte.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo es explicar cómo se realiza la cancelación de la hipoteca y y cuánto nos costaría, tanto si lo hacemos nosotros (notaría, registro y posible comisión) como si lo delegamos en un gestor (pagar sus honorarios). 

Fuente: la información sobre el mercado hipotecario la obtenemos directamente de las entidades, gracias al contacto con sus equipos de comunicación y a la consulta de sus webs. En cuanto al contenido legal se obtiene del Banco de España y de diferentes entidades nacionales o internacionales que se dedican a esta materia.

Metodología: a través de de la navegación online e información proporcionada por el departamento de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado financiero. En HelpMyCash.com, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá al cliente escoger el mejor producto.

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Iris70
Extinción de condominio VPO @Iris70 - hace 4 horas
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Gracias por este foro.Expongo aquí mi duda y os doy las gracias a todos los que me podais ayudar a aclararme.Mi exmarido y yo tenemos a medias una VPO sin hipoteca y quiere venderme su parte. Estas viviendas tienen un precio máximo de venta (122.000eur y en escrituras consta unos 6.500.000 de pesetas, fue adjudicada hace 25 años) pero a él seguramente este precio máximo que establece el Ayuntamiento le parezca poco puesto que apenas recibiría 61000eur por su mitad. El caso es que mi propuesta para comprar su parte va a ser hacer una extinción de condominio y ofrecerle algo más de esos 60.000 eur.Las dudas son:¿Es posible la extinción de condominio en este caso?¿Qué significa lo del "exceso de adjudicación"? ¿Existiría en este caso si le pago más de la mitad que realmente le correspondería? ¿Me afecta a mí en algo?¿Qué gastos tendría que abonar yo además del propio de la compra y notaría? ¿En la declaración de Hacienda del año siguiente tendría que pagar yo algo?¿El AJD quién lo paga?¿Puedo desgravarme ese dinero que voy a pagar por ser mi vivienda habitual?Mil millones de gracias por lo que me podais resolver!Un saludo
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Iris70. 

Si te parece bien, iremos por partes: 

1. La venta o extinción de condominio de viviendas de protección oficial es un tema sobre el que hay una legislación muy específica, así que no aconsejamos intentar hacer "trampas" de ese tipo para obtener un beneficio. Nuestra recomendación es que hagáis caso al Ayuntamiento para que la operación no supere el valor legal. 

2 y 3. Un exceso de adjudicación se produce cuando, tras una extinción de condominio, la compensación económica que recibe el que cede su parte de la vivienda es menor o mayor que el valor de esa parte cedida. Por ejemplo, si en vez de darle 61.000 euros le dieras 65.000 euros, a tu exmarido se le generaría un exceso de adjudicación de 4.000 euros. 

4. Probablemente, el problema lo tendría tu exmarido por beneficiarse de la disolución de una vivienda de protección oficial. En el Ayuntamiento os podrán detallar mejor qué consecuencias podría traer esta operación. Asimismo, tu exmarido tendría que declarar ese exceso de adjudicación como ganancia patrimonial, que tributa por IRPF. 

5. Los gastos asociados a una extinción de condominio se reparten como quieran los intervinientes. Además, de la notaría, habría que pagar los aranceles registrales correspondientes más el IAJD, la posible tasación y los honorarios de la gestoría que se encargue de los trámites. Sois vosotros los que tendréis que decidir quién paga cada parte. 

6. No, en principio no tendrías que pagar nada. 

7. El IAJD lo puedes pagar tú o tu exmarido, dependiendo de lo que acordéis. 

8. No, en principio no podrás aplicar esa deducción, pues no se puede aplicar en compras realizadas a partir del 1 de enero de 2013. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Iris70
Extinción de condominio VPO @Iris70 - hace 4 horas
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Gracias por este foro.Expongo aquí mi duda y os doy las gracias a todos los que me podais ayudar a aclararme.Mi exmarido y yo tenemos a medias una VPO sin hipoteca y quiere venderme su parte. Estas viviendas tienen un precio máximo de venta (122.000eur y en escrituras consta unos 6.500.000 de pesetas, fue adjudicada hace 25 años) pero a él seguramente este precio máximo que establece el Ayuntamiento le parezca poco puesto que apenas recibiría 61000eur por su mitad. El caso es que mi propuesta para comprar su parte va a ser hacer una extinción de condominio y ofrecerle algo más de esos 60.000 eur.Las dudas son:¿Es posible la extinción de condominio en este caso?¿Qué significa lo del "exceso de adjudicación"? ¿Existiría en este caso si le pago más de la mitad que realmente le correspondería? ¿Me afecta a mí en algo?¿Qué gastos tendría que abonar yo además del propio de la compra y notaría? ¿En la declaración de Hacienda del año siguiente tendría que pagar yo algo?¿El AJD quién lo paga?¿Puedo desgravarme ese dinero que voy a pagar por ser mi vivienda habitual?Mil millones de gracias por lo que me podais resolver!Un saludo
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Iris70. 

Si te parece bien, iremos por partes: 

1. La venta o extinción de condominio de viviendas de protección oficial es un tema sobre el que hay una legislación muy específica, así que no aconsejamos intentar hacer "trampas" de ese tipo para obtener un beneficio. Nuestra recomendación es que hagáis caso al Ayuntamiento para que la operación no supere el valor legal. 

2 y 3. Un exceso de adjudicación se produce cuando, tras una extinción de condominio, la compensación económica que recibe el que cede su parte de la vivienda es menor o mayor que el valor de esa parte cedida. Por ejemplo, si en vez de darle 61.000 euros le dieras 65.000 euros, a tu exmarido se le generaría un exceso de adjudicación de 4.000 euros. 

4. Probablemente, el problema lo tendría tu exmarido por beneficiarse de la disolución de una vivienda de protección oficial. En el Ayuntamiento os podrán detallar mejor qué consecuencias podría traer esta operación. Asimismo, tu exmarido tendría que declarar ese exceso de adjudicación como ganancia patrimonial, que tributa por IRPF. 

5. Los gastos asociados a una extinción de condominio se reparten como quieran los intervinientes. Además, de la notaría, habría que pagar los aranceles registrales correspondientes más el IAJD, la posible tasación y los honorarios de la gestoría que se encargue de los trámites. Sois vosotros los que tendréis que decidir quién paga cada parte. 

6. No, en principio no tendrías que pagar nada. 

7. El IAJD lo puedes pagar tú o tu exmarido, dependiendo de lo que acordéis. 

8. No, en principio no podrás aplicar esa deducción, pues no se puede aplicar en compras realizadas a partir del 1 de enero de 2013. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Buenas!!!
Mi situación es la siguiente...
He reservado una vivienda. Tengo 36 años y llevo 1 año trabajando en la empresa (aunque 18 cotizados). Para el próximo mes me hacen indefinido. Como la tasación no va a superar el 80 - 90 %  del precio de la vivienda había pensado en pedir un préstamo personal para cubrir el resto...pero me ponen problemas al hacerlo en el mismo banco...como podría hacerlo???
Muchas gracias de antemano, saludos!!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Helper_901610246. 

Antes de nada, queremos decir que pedir un préstamo personal para pagar la entrada de una hipoteca es altamente desaconsejable. Cuando se hace esto, la cuota del préstamo personal cuesta prácticamente lo mismo que la de la hipoteca, así que el esfuerzo mensual que hay que hacer para pagar ambas mensualidades prácticamente se dobla. 

Dicho esto, y precisamente por ese mayor esfuerzo mensual, los bancos nunca conceden préstamos personales para pagar las entradas de las hipotecas, ya que consideran que son operaciones muy arriesgadas. Por ello, nuestro consejo es que busques maneras alternativas de conseguir ese dinero: una ayuda o un préstamo de un familiar, por ejemplo. Si no es posible, quizás puedas conseguir un crédito bancario por otras vías si no te piden justificante de finalidad (un préstamo preconcedido, por ejemplo), pero tus probabilidades de obtenerlo serán bajas. 

Asimismo, queremos añadir que dada tu situación laboral algo inestable (aún no eres indefinido) y tu falta de ahorros, quizás tengas problemas para conseguir esa hipoteca que necesitas. Por ello, como ya tienes la vivienda reservada, sería recomendable añadir una cláusula en el contrato de reserva que te permitiera recuperar el dinero dado como señal en caso de que no pudieras conseguir financiación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

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