Amortización anticipada de hipoteca: qué es y cuándo compensa
A lo largo de la vida de una hipoteca se puede hacer una amortización anticipada parcial o total del capital pendiente para ahorrar dinero en intereses. Aquí analizamos el funcionamiento de esta operación y explicamos cómo sacarle el máximo partido.
¿En qué consiste amortizar la hipoteca antes de tiempo?
La amortización anticipada de la hipoteca es una de las herramientas más poderosas que tienes para reducir intereses y consiste en pagar una parte o la totalidad del capital adeudado antes del plazo acordado con el banco. En otras palabras, implica hacer pagos adicionales que reducen la deuda hipotecaria más rápido de lo que habíais acordado en el contrato.
Existen dos tipos:
Total: implica liquidar toda la deuda hipotecaria pendiente de una sola vez. Así, te ahorrarás los intereses que quedaban por pagarse hasta el final del plazo. Te lo explicamos con detalle en nuestra página sobre cancelar la hipoteca antes de tiempo.
Parcial: consiste en hacer pagos adelantados para reducir una parte de la deuda y ahorrarse parte de los intereses que se generarán posteriormente. Tras amortizar parcialmente la hipoteca, el banco te dará la opción de acortar el plazo, manteniendo la cuota que pagas, o reducir la mensualidad, manteniendo el plazo.
¿Qué opciones tienes al amortizar anticipadamente?
1. Reducir cuota mensual. Mantienes el plazo de la hipoteca, pero bajas la cuota mensual. Es útil si buscas más liquidez mes a mes.
2. Reducir plazo. Mantienes la cuota, pero reduces el número de años de tu hipoteca. Es la opción más rentable a largo plazo, porque ahorras más intereses.
Consejo: si puedes permitírtelo, reducir el plazo suele ser más ventajoso que reducir la cuota.
Si liquidas toda tu hipoteca, tendrás que cancelarla registralmente para dejar la vivienda libre de cargas. Te lo explicamos aquí:
¿Cuánto puedes ahorrar amortizando anticipadamente?
Debes saber que no hay una cifra única. El ahorro que obtendrás al amortizar anticipadamente tu hipoteca dependerá de tres puntos:
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El importe que amortices.
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El tipo de interés de tu hipoteca.
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El momento en el que hagas la amortización (cuanto antes, más ahorro).
Por ejemplo, amortizar 10.000 euros en una hipoteca a tipo fijo del 3% puede suponer un ahorro de más de 3.000 euros en intereses si se hace en los primeros años del préstamo.
Cómo amortizar anticipadamente una hipoteca
Con los gastos aclarados, veamos qué pasos tienes que seguir para hacer una amortización anticipada:
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Leer la escritura de la hipoteca. Ahí encontrarás la antelación con la que tienes que comunicarte con el banco (no puede ser más de un mes) y si existe una cantidad mínima que hay que devolver anticipadamente si el reembolso es parcial.
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Comunicar al banco tu intención de hacer un pago adelantado. Tras explicarle cuánto dinero amortizarás, la entidad te indicará cómo quedará tu hipoteca si decides reducir su cuota o su plazo (si la amortización es parcial) y si te tocará pagar una comisión por amortización anticipada.
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Ingresar el dinero en la cuenta de la hipoteca para que el banco se lo cobre en la fecha que le indiques.
Penalización por la amortización anticipada de la hipoteca
Ahora debes saber que esta operación tiene un inconveniente: el banco puede cobrarte la llamada comisión por amortización anticipada si esta aparece en la escritura. Su precio, eso sí, está regulado y no puede superar un porcentaje concreto, que varía según la fecha de firma del préstamo hipotecario.
Si tu interés es variable, el coste máximo de la comisión por amortización anticipada puede ser alguno de estos dos (verifica lo que dicetu contrato):
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Hasta el 0,15% sobre el capital amortizado antes de tiempo, siempre que lo devuelvas en los primeros cinco años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.
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Hasta el 0,25% sobre el capital amortizado, siempre que lo devuelvas en los primeros tres años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.
Si tu interés es fijo, el coste máximo de esta comisión puede ser de hasta el 2% sobre el capital adelantado, siempre que lo devuelvas en los primeros diez años del contrato. Pasado ese plazo, el precio puede ser de hasta el 1,50% sobre el capital reembolsado antes de tiempo.
El precio de la comisión, además, nunca puede superar la pérdida financiera generada al banco. Es decir, que tu entidad no puede cobrarte nada si adelantas deuda y los intereses de mercado en ese momento son más altos que el interés de tu hipoteca.
Se te puede cobrar hasta el 0,5% si la cancelación anticipada se produce en los primeros cinco años del plazo y hasta el 0,25% si se lleva a cabo en los siguientes. El banco también te puede cobrar una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5% sobre el pago adelantado.
La entidad puede cobrarte una comisión de hasta el 1% sobre el pago adelantado.
¿Cuándo conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?
El mejor momento para amortizar anticipadamente una hipoteca es durante los primeros años de su plazo. Hay que tener en cuenta que los préstamos hipotecarios, en España, se devuelven con un método que se llama sistema de amortización francés, con el que se paga la mayor parte de los intereses durante el primer tercio de vida del crédito.
Por lo tanto, cuanto más esperes para llevar a cabo la amortización anticipada, más intereses habrás pagado ya y menos ahorrarás en conjunto. Ahora bien, ten presente que los bancos suelen cobrar una comisión mayor durante los primeros años, así que te recomendamos hacer números siempre para calcular cuándo te saldría más a cuenta hacer pagos adelantados.
¡No uses todos tus ahorros para pagar tu hipoteca antes de tiempo! El portal de educación financiera Finanzas para todos, del Banco de España, recomienda mantener un fondo de emergencia equivalente a entre tres y seis meses de los gastos fijos que tengas.
Más preguntas sobre la amortización anticipada de hipoteca
Puedes hacer amortizaciones anticipadas todas las veces que quieras durante el año, sin importe máximo.
Sí, si cumples los requisitos para desgravar por tu hipoteca. Ahora bien, ten en cuenta que la base máxima de deducción son 9.040 euros anuales.
Los ahorros puedes usarlos para adelantar pagos de la hipoteca o para invertir en otros productos o proyectos. En nuestra página sobre amortizar la hipoteca o ahorrar te explicamos qué te conviene en función de tu perfil.
Te puede interesar amortizar hipoteca si tienes ahorros y no los necesitas a corto plazo. Otro caso es cuando tu hipoteca tiene un interés alto. También te pude interesar si no hay penalización (o es muy baja).
Sí. Si tu hipoteca es variable y el euríbor baja (como este año), tu cuota se abaratará. Pero si decides amortizar una parte del capital antes de tiempo, ahorrarás aún más en intereses.
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