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amortizacion anticipada hipoteca

¿Para qué sirve la amortización anticipada de la hipoteca?

Amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario es una operación que consiste en adelantar todo o una parte del capital pendiente al banco antes de que venza el plazo.

En el caso de liquidar la totalidad de la deuda, la hipoteca queda cancelada, por lo que la amortización anticipada total permite ahorrar todos los intereses que se pagarían hasta el vencimiento del contrato. En cambio, si solo devolvemos una parte del principal pendiente, el banco nos dará dos opciones:

  • Reducir el plazo de reembolso. En este caso, pagaremos la misma cuota mensual, pero el período de amortización será más corto, por lo que acabaremos antes de pagar la hipoteca.

  • Reducir el importe de las mensualidades. Si nos decidimos por esta opción, pagaremos menos dinero cada mes, aunque el plazo de reembolso seguirá siendo el mismo.

En ambos casos, devolver anticipadamente la hipoteca de forma parcial permite ahorrarse un dinero en intereses, aunque lo que sale más a cuenta es acortar el plazo. Recordemos que siempre es más barato pagar más en menos tiempo, puesto que así se generan intereses durante un plazo más corto y, en consecuencia, su monto es menor.

Reducir cuota o plazo: ¿con qué se ahorra más?

Como hemos visto, con la amortización anticipada de la hipoteca se liquida o se reduce el principal que queda por pagar, así que es una operación con la que podemos ahorrar una buena suma de dinero en intereses. Sin embargo, el ahorro que puede obtenerse dependerá del momento en el que devolvamos el capital de la hipoteca antes de tiempo y de si decidimos reembolsar totalmente el crédito o simplemente amortizamos una parte.

Para verlo de un modo más claro, a continuación veremos cuánto ahorraríamos si amortizáramos anticipadamente 25.000 euros de una hipoteca al 2% de 150.000 euros a 30 años en el último mes del año 15:

 

Reembolso normal Reducción de cuota Reducción de plazo
Cuota 554,43€/mes 393,55€/mes 554,43€/mes
Plazo pendiente 15 años 15 años 10 años y dos meses
Ahorro en intereses 0€ 3.957,89€ 7.161,50€

Como vemos, con la reducción del plazo ahorraríamos más, pues al acortar el tiempo de devolución, se generarían intereses durante menos tiempo.

En cualquier caso, siempre es recomendable amortizar anticipadamente nuestro préstamo en los primeros años del plazo. La inmensa mayoría de las hipotecas se devuelven a través del sistema francés, con el que se pagan más intereses al inicio de la operación. En consecuencia, si tardamos mucho tiempo en efectuar el reembolso anticipado, el ahorro será menor, pues ya habremos abonado la mayor parte de los intereses.

¿Cuánto cuesta devolver antes de tiempo la hipoteca?

Amortizar de forma parcial o cancelar anticipadamente la hipoteca es una operación muy ventajosa, pero en ciertos casos puede tener un coste. Como estaremos reduciendo los beneficios que obtendrá nuestro banco por el crédito, este nos podrá cobrar una penalización cuyo precio está limitado por la regulación vigente, en vigor desde el 16 de junio de 2019:

  • En las hipotecas variables, tendrán que decidir una de estas dos opciones:

    • Un 0,15% del capital amortizado antes de tiempo y que solo se aplica durante los primeros cinco años del contrato.

    • Un 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se lleva a cabo en los primeros tres años del plazo.

  • En las hipotecas fijas, podrán cobrar un máximo del 2% del capital adelantado cuando se produzca la amortización durante los primeros 10 años y hasta el 1,5% del capital amortizado antes de tiempo cuando se lleve a cabo en el período restante.

Asimismo, si tenemos una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019, no nos beneficiaríamos de esta rebaja y se aplicarían las comisiones anteriores, que son comunes a ambos tipos de préstamos: 

  • Un 0,5% del capital reembolsado si la operación se lleva a cabo durante los primeros cinco años de vigencia del contrato.

  • Un 0,25% si el reembolso anticipado se efectúa a partir del sexto año.

Por lo tanto, si queremos utilizar una fracción de nuestros ahorros para liquidar la deuda o reducirla, debemos leer siempre la letra pequeña de la escritura de la hipoteca para comprobar si la entidad nos cobrará una compensación por cancelación anticipada o por amortización anticipada parcial. En algunos casos, a esta comisión también se la denomina de reembolso anticipado o de desistimiento total o parcial.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí definimos en qué consiste exactamente la amortización anticipada de la hipoteca y vemos en qué situaciones puede ser más ventajosa para el cliente.

Metodología: los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online realizada por parte de nuestro equipo de contenidos.

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Temas recientes del foro

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Hola,
Estamos en pleno proceso de decisión sobre qué banco elegir para nuestra hipoteca fija Hemosa 30 años. Hemos leído todas vuestras recomendaciones, y tenemos duda entre Openbank y Evobanco, este último acaba de lanzar su hipoteca fija a 30 años, y nos parece bastante atractiva. ¿Podríais ayudarnos para saber cuál elegir? Gracias!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 horas

HelpMyCash

Hola, Mar.

Si te parece bien, analizaremos ambos productos para que podáis elegir uno u otro en función de vuestras preferencias.

La Hipoteca Open Fija de Openbank tiene un interés a 30 años del 1,85% TIN (2,04% TAE), condicionado a la domiciliación de unos ingresos mínimos de 900 euros (o 1.800 euros entre los dos titulares). No tiene comisiones y, si al final firmáis la hipoteca, el banco os devolverá el dinero de la tasación. Si necesitarais solo el 70% del valor de la vivienda, el interés sería del 1,75% TIN, mientras que si necesitarais financiar solo el 50% del precio del inmueble, el interés sería del 1,65% TIN. 

En cuanto a la Hipoteca Inteligente tipo fijo de EVO, esta tiene también un interés del 1,85% TIN a 30 años (2,21% TAE). En principio, no tiene comisiones ni productos asociados. Eso sí, la tasación de la vivienda correría por vuestra cuenta. 

Como veis, con la hipoteca de Openbank pagaréis un poco menos, mientras que con la de EVO no tendréis que domiciliar esos ingresos mínimos. Al final, dependiendo de qué valoréis más, podéis decantaros por una o por otra. 

Os dejamos, además, un enlace a las mejores hipotecas fijas del momento por si queréis explorar otras opciones. 

Esperamos haberos ayudado. 

Un saludo. 

Helper_809596301
COMO SABER SI TENGO IRPH EN EL RECIBO? @Helper_809596301 - hace 1 día
  • 1 Respuesta
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Buenas tardes segun mi abogado tengo irph en mi hipoteca del 2001 enero de 35,000e,pero en mi contrato o mas bien hoja de prestamo pone coste efectivo remanente.Y pagava interes indece refencial 6,81 y de interes 5,5 ¿alguen me puede ayudar por favor? Gracias desde Valencia
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_809596301. 

En el recibo suele aparecer solamente el interés aplicado durante ese mes, es decir, la suma del índice de referencia (que podría ser el IRPH o no) más el diferencial de tu hipoteca. Nuestro consejo es que revises la escritura de tu hipoteca, pues es ahí donde debe indicarse si el interés de tu préstamo hipotecario está referenciado o no al índice IRPH. Si no la encuentras, puedes ir a la notaría en la que firmaste la escritura para pedir una copia.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_809596301
COMO SABER SI TENGO IRPH EN EL RECIBO? @Helper_809596301 - hace 1 día
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Buenas tardes segun mi abogado tengo irph en mi hipoteca del 2001 enero de 35,000e,pero en mi contrato o mas bien hoja de prestamo pone coste efectivo remanente.Y pagava interes indece refencial 6,81 y de interes 5,5 ¿alguen me puede ayudar por favor? Gracias desde Valencia
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_809596301. 

En el recibo suele aparecer solamente el interés aplicado durante ese mes, es decir, la suma del índice de referencia (que podría ser el IRPH o no) más el diferencial de tu hipoteca. Nuestro consejo es que revises la escritura de tu hipoteca, pues es ahí donde debe indicarse si el interés de tu préstamo hipotecario está referenciado o no al índice IRPH. Si no la encuentras, puedes ir a la notaría en la que firmaste la escritura para pedir una copia.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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