amortizacion anticipada hipoteca

¿Qué es la amortización anticipada de la hipoteca?

Amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario es una operación que consiste en adelantar todo o una parte del capital pendiente al banco antes de que venza el plazo:

  • Reembolsar toda la hipoteca: si devolvemos todo lo que nos queda por pagar (amortización anticipada total), podremos cancelar la hipoteca para saldar la deuda íntegra. Hay que decir, sin embargo, que son pocos los que pueden pagar todo el importe pendiente del préstamo de golpe, a no ser que se esté a punto de agotar el plazo, que quede poco capital pendiente o que vendamos la vivienda hipotecada.

  • Devolver solo una parte de la hipoteca: también podemos reembolsar anticipadamente una fracción de lo que nos quede por pagar. De este modo, podremos hacer lo siguiente:

    • Reducir el plazo de reembolso. En este caso, pagaremos la misma cuota mensual, pero el período de amortización será más corto, por lo que acabaremos antes de pagar la hipoteca.

    • Reducir el importe de las mensualidades. Si nos decidimos por esta opción, pagaremos menos dinero cada mes, aunque el plazo de reembolso seguirá siendo el mismo

En ambos casos, devolver anticipadamente la hipoteca permite ahorrarse un dinero en intereses: en el primero, porque se liquida la deuda; y en el segundo, porque los intereses se devengan sobre un capital más bajo.

¿Quieres saber cómo cambia el cuadro de amortización de una hipoteca tras un reembolso anticipado? Haz clic en el enlace y descúbrelo.

Reducir cuota o plazo: ¿con qué se ahorra más?

Como hemos visto, con la amortización anticipada de la hipoteca se liquida o se reduce el principal que queda por pagar, así que es una operación con la que podemos ahorrar una buena suma de dinero en intereses. Ahora bien, si optamos por devolver solo una parte del capital, el banco nos dará dos opcionesreducir la cuota o acortar el plazo.

Con ambas opciones podremos ahorrar en intereses, pero ¿con cuál de ellas pagaremos menos a la larga? Para averiguarlo, a continuación veremos cuánto ahorraríamos si amortizáramos anticipadamente 25.000 euros de una hipoteca al 2% de 150.000 euros a 30 años en el último mes del año 15:

 

Reembolso normal Reducción de cuota Reducción de plazo
Cuota 554,43€/mes 393,55€/mes 554,43€/mes
Plazo pendiente 15 años 15 años 10 años y dos meses
Ahorro en intereses 0€ 3.957,89€ 7.161,50€

Como vemos, con la reducción del plazo ahorraríamos más, pues al acortar el tiempo de devolución, se generarían intereses durante menos tiempo.

Si puedes desgravar por tu hipoteca, es posible que te salga más a cuenta reducir la cuota y mantener el plazo, pues así podrás practicar esta deducción durante más tiempo. Para averiguarlo, te aconsejamos calcular cuánto ahorrarías con cada opción.

¿Cuál es el mejor momento para amortizar antes de tiempo?

Es recomendable amortizar anticipadamente nuestro préstamo en los primeros años del plazo. La inmensa mayoría de las hipotecas se devuelven a través del sistema francés, con el que se pagan más intereses al inicio de la operación. En consecuencia, si tardamos mucho tiempo en efectuar el reembolso anticipado, el ahorro será menor, pues ya habremos abonado la mayor parte de los intereses.

¿Cuánto cuesta devolver antes de tiempo la hipoteca?

Amortizar de forma parcial o cancelar anticipadamente la hipoteca es una operación muy ventajosa, pero en ciertos casos puede tener un coste. Como estaremos reduciendo los beneficios que obtendrá nuestro banco por el crédito, este nos podrá cobrar una penalización cuyo precio está limitado por la ley hipotecaria vigente desde el 16 de junio de 2019:

  • En las hipotecas variables, hay que acordar una de estas dos opciones:

    • Un 0,15% del capital amortizado antes de tiempo y que solo se aplica durante los primeros cinco años del contrato.

    • Un 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se lleva a cabo en los primeros tres años del plazo.

  • En las hipotecas fijas, puede ser de un máximo del 2% del capital adelantado cuando se produzca la amortización durante los primeros 10 años y de hasta el 1,5% del capital amortizado antes de tiempo cuando se lleve a cabo en el período restante.

Hay que tener claro, eso sí, que el banco solo nos puede aplicar la comisión por amortización anticipada si esta aparece en la escritura, cuyo coste también debe indicarse (con los límites mencionados). Este cargo también recibe el nombre de compensación por cancelación anticipada total o parcial, por reembolso anticipado o por desistimiento.

¿Quieres adelantar capital de una hipoteca contratada antes del 16 de junio de 2019? Pincha sobre este enlace para saber qué comisión te podrían cobrar como máximo.

¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir?

Si hemos ahorrado mucho o hemos recibido un dinero extra, una de las mejores cosas que podemos hacer es deshacernos de nuestras deudas. Amortizar nuestro préstamo hipotecario anticipadamente puede ser una de las opciones, pero no es la única, pues también podemos cancelar otros créditos o invertir ese dinero en depósitos o en otros productos que nos den mayor rentabilidad. 

Por ejemplo, ahora que el euríbor está en negativo (lo está desde febrero de 2016), invertir en un depósito a corto plazo puede ser interesante si este nos da un mayor rendimiento que el ahorro que obtendríamos tras amortizar la hipoteca antes de tiempo. Es importante, eso sí, calcular bien cuál sería la rentabilidad neta del producto, pues como los intereses de los depósitos son muy bajos, quizás su retorno sería inferior al ahorro que nos reportaría el reembolso anticipado de la hipoteca.

Entra en nuestra página sobre amortizar la hipoteca o ahorrar para descubrir en qué casos es mejor una u otra opción.

¿Puedo seguir desgravando si hago una amortización anticipada?

Sí, mantendremos el derecho a aplicar la desgravación sobre la hipoteca. Hay que decir, eso sí, que para practicar la deducción es imprescindible que la hipoteca se contratara antes de 2013 y se aplicara antes de ese año la deducción por inversión en vivienda habitual.

En concreto, podemos desgravarnos hasta el 15% de todo lo pagado durante el año por el préstamo, incluidas las amortizaciones parciales o totales, sobre un máximo de 9.040 euros.