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amortizacion anticipada hipoteca

¿Para qué sirve la amortización anticipada de la hipoteca?

Amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario es una operación que consiste en adelantar todo o una parte del capital pendiente al banco antes de que venza el plazo.

En el caso de liquidar la totalidad de la deuda, la hipoteca queda cancelada, por lo que la amortización anticipada total permite ahorrar todos los intereses que se pagarían hasta el vencimiento del contrato. En cambio, si solo devolvemos una parte del principal pendiente, el banco nos dará dos opciones:

  • Reducir el plazo de reembolso. En este caso, pagaremos la misma cuota mensual, pero el período de amortización será más corto, por lo que acabaremos antes de pagar la hipoteca.

  • Reducir el importe de las mensualidades. Si nos decidimos por esta opción, pagaremos menos dinero cada mes, aunque el plazo de reembolso seguirá siendo el mismo.

En ambos casos, devolver anticipadamente la hipoteca de forma parcial permite ahorrarse un dinero en intereses, aunque lo que sale más a cuenta es acortar el plazo. Recordemos que siempre es más barato pagar más en menos tiempo, puesto que así se generan intereses durante un plazo más corto y, en consecuencia, su monto es menor.

Reducir cuota o plazo: ¿con qué se ahorra más?

Como hemos visto, con la amortización anticipada de la hipoteca se liquida o se reduce el principal que queda por pagar, así que es una operación con la que podemos ahorrar una buena suma de dinero en intereses. Sin embargo, el ahorro que puede obtenerse dependerá del momento en el que devolvamos el capital de la hipoteca antes de tiempo y de si decidimos reembolsar totalmente el crédito o simplemente amortizamos una parte.

Para verlo de un modo más claro, a continuación veremos cuánto ahorraríamos si amortizáramos anticipadamente 25.000 euros de una hipoteca al 2% de 150.000 euros a 30 años en el último mes del año 15:

 

Reembolso normal Reducción de cuota Reducción de plazo
Cuota 554,43€/mes 393,55€/mes 554,43€/mes
Plazo pendiente 15 años 15 años 10 años y dos meses
Ahorro en intereses 0€ 3.957,89€ 7.161,50€

Como vemos, con la reducción del plazo ahorraríamos más, pues al acortar el tiempo de devolución, se generarían intereses durante menos tiempo.

En cualquier caso, siempre es recomendable amortizar anticipadamente nuestro préstamo en los primeros años del plazo. La inmensa mayoría de las hipotecas se devuelven a través del sistema francés, con el que se pagan más intereses al inicio de la operación. En consecuencia, si tardamos mucho tiempo en efectuar el reembolso anticipado, el ahorro será menor, pues ya habremos abonado la mayor parte de los intereses.

¿Cuánto cuesta devolver antes de tiempo la hipoteca?

Amortizar de forma parcial o cancelar anticipadamente la hipoteca es una operación muy ventajosa, pero en ciertos casos puede tener un coste. Como estaremos reduciendo los beneficios que obtendrá nuestro banco por el crédito, este nos podrá cobrar una penalización cuyo precio está limitado por la regulación vigente, en vigor desde el 16 de junio de 2019:

  • En las hipotecas variables, tendrán que decidir una de estas dos opciones:

    • Un 0,15% del capital amortizado y que solo se aplica durante los primeros cinco años del contrato.

    • Un 0,25% del capital reembolsado si se lleva a cabo en los primeros tres años del plazo.

  • En las hipotecas fijas, podrán cobrar un máximo del 2% cuando se produzca la amortización durante los primeros 10 años y hasta el 1,5% cuando se lleve a cabo en período restante.

Asimismo, si tenemos una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019, no nos beneficiaríamos de esta rebaja y se aplicarían las comisiones anteriores, que son comunes a ambos tipos de préstamos: 

  • Un 0,5% del capital reembolsado si la operación se lleva a cabo durante los primeros cinco años de vigencia del contrato.

  • Un 0,25% si el reembolso anticipado se efectúa a partir del sexto año.

Por lo tanto, si queremos utilizar una fracción de nuestros ahorros para liquidar la deuda o reducirla, debemos leer siempre la letra pequeña de la escritura de la hipoteca para comprobar si la entidad nos cobrará una compensación por cancelación anticipada o por amortización anticipada parcial. En algunos casos, a esta comisión también se la denomina de reembolso anticipado o de desistimiento total o parcial.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí definimos en qué consiste exactamente la amortización anticipada de la hipoteca y vemos en qué situaciones puede ser más ventajosa para el cliente.

Metodología: los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online realizada por parte de nuestro equipo de contenidos.

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Temas recientes del foro

Majo
Intereses y comisiones @Majo - hace 12 horas
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Hola a tod@s, 
Tengo una cuenta en el bbva en la que se cobran hipoteca, gastos, pagos con targeta, etc
El gran problema llega cuando me cobran los intereses y comisiones, me dijeron que con que cada mes ingresara 600€ o más como nomina ,más recibos, más targetas, no tendría gasto de intereses ni comisiones, pero no es así, ahora dicen que tiene que ser por cheque o transferencia, mi marido es autonomo y cobra en efectivo, pues No les vale, así que me cobran y ya estamos artos, queremos cambiar de banco.
De hipoteca me quedan 5 años y medio +- para acabar, la tengo ya hace más de 10 años.
Qué puedo hacer?? Qué me aconsejais??
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Majo. 

Entendemos que te cobran una comisión por mantenimiento de la cuenta que usas para pagar distintos gastos y que, para no cobrártelas, el banco te obliga a ingresar 600 euros o más mediante transferencia o cheque (requisito que debe aparecer obligatoriamente en el contrato de la cuenta). 

Cambiar de banco para cerrar esa cuenta no tiene mucho misterio: solo tendríais que abriros una cuenta en otra entidad y solicitar el traslado de domiciliaciones a vuestro nuevo banco. Te dejamos un enlace en el que explicamos cómo funciona la portabilidad bancaria.

El problema viene de vuestra hipoteca. Si el interés está bonificado por cumplir varios requisitos (tener ingresos domiciliados en la cuenta, consumir un mínimo al año con una tarjeta, etc.), es posible que os suba si los dejáis de cumplir. Por ello, antes de hacer el cambio, nuestro consejo es que consultéis en la escritura si os podría subir el interés y cuánto. 

Otra opción podría ser aprovechar para trasladar también el préstamo al otro banco mediante una subrogación de hipoteca. Sin embargo, dado que solo os quedan cinco años y medio por pagar, quizás no os sale a cuenta, dado que esta operación tiene un coste en comisiones y en gastos de escrituración. Podéis preguntar a la nueva entidad si estaría dispuesta a haceros una oferta de subrogación y pedirles que os hagan un desglose de los gastos para valorar si os conviene hacer el cambio. 

Un saludo. 

Helper_807588135
Añadir titular a la hipoteca @Helper_807588135 - hace 13 horas
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Buenas noches a todos.
Hicimos hipoteca con bankinter hace 5 años y pusimos sólo un titular.l
Nos gustaría cambiar la titularidad ya que en éstos 5 años somos dos los que hemos hecho frente al pago de la hipoteca y tenemos un hijo en común. 
Al preguntar a Bankia por subrogación o novación incluyendo cambio de titularidad nos pedían casi 6000 euros por todo esto.
Esto sigue así con la nueva ley?
La consulta se realizó antes de ésta. 
Muchas gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_807588135. 

Lamentablemente, la nueva ley no tiene ningún artículo en el que hable específicamente de los gastos de novación, así que no sabemos si estos se aplican como antes de su entrada en vigor o si se aplica el mismo criterio que con los gastos de constitución, en cuyo caso el cliente solo tendría que abonar una posible tasación. Nos hemos puesto en contacto con el Banco de España y con asociaciones nacionales de notarios y registradores, pero por ahora no hemos recibido ninguna respuesta clara al respecto. 

Por ello, nuestro consejo es que vuelvas a Bankia y vuelvas a plantear la misma pregunta. Te agradeceríamos que indicaras aquí su respuesta para que el resto de los usuarios puedan saber qué gastos de novación deben pagar según tu entidad. 

Un saludo.

 

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Hola, somos una pareja que ha iniciado los trámites para solicitar una hipoteca a Bankia para la compra de una vivienda unifamiliar con un precio de compra de 185k. La idea es que nos concedan el 80% de ese importe 148k. Entre ambos tenemos unos ingresos netos de más de 4000€ y contrato indefinido.
Tras realizar una primera tasación con Tinsa nos la tasaron en 155k, muy por debajo de lo esperado. Como desde Tinsa no dieron opción de mejora decidimos realizar una segunda tasación con Gevasa con la que obtuvimos una tasación de 193k.
Esta última es la que aportamos a Bankia y admitieron sin problema, hasta que, sorpresa, nos enteramos de que es Tinsa quien debe validar la tasación para poder iniciar los trámites y dice que el valor de la casa es de 155k. Llevamos 3 semanas esperando porque supuestamente el director de la oficina está intentando presionar por esa diferencia de casi 40k, pero evidentemente esto parece una tomadura de pelo.
Es necesario pasar por Tinsa sí o sí? Hay algún banco que no valide a través de Tinsa?
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Arora. 

Normalmente, cuando un cliente le presenta a un banco una tasación realizada por una agencia con la que no trabaja, la entidad contrata los servicios de su agencia habitual para comprobar que el valor de tasación es correcto. En teoría, no debería existir mucha diferencia entre una valoración u otra, pues todas las agencias deben utilizar los mismos métodos, pero en ocasiones (como en tu caso) puede suceder.

A partir de ahora, tu banco tiene dos opciones: o bien pedir a Tinsa que tase de nuevo la vivienda (que es lo que parece que está haciendo), o bien ordenar la tasación a una tercera agencia, que quizás sería lo deseable dadas las dificultades que tenéis con Tinsa. Puedes comentárselo al director para ver si el banco está abierto a esa posibilidad. 

En cuanto a tu pregunta, es difícil saber con qué tasadoras trabaja cada entidad, ya que es una información que no suelen hacer pública. Nos consta que Bankinter, Coinc u Openbank no trabajan con Tinsa, pero se trata de una información no oficial que habría que contrastar. 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

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