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¿Qué es la amortización anticipada de la hipoteca?

Amortizar parcialmente un préstamo hipotecario consiste en pagar el capital pendiente por adelantado. Dependiendo de si devuelves toda o una parte de la deuda de golpe, podemos distinguir entre amortización total y amortización parcial:

Reembolso anticipado total

Consiste en pagar todo el importe pendiente que le debes al banco para saldar la deuda íntegra. Así, te ahorrarás pagar todos los intereses que quedaban por generarse durante lo que te quedaba de plazo.

Necesitarás tener una buena cantidad de dinero para liquidar tu préstamo antes de tiempo, sobre todo si te encuentras en la primera mitad del plazo de devolución. De hecho, realizar una amortización total esos primeros años no es lo habitual. Quienes se lo pueden permitir, o bien han tenido la suerte de ganar la Lotería, han recibido una herencia o bien han vendido la casa hipotecada y han usado el dinero que han ganado con la venta para saldar la deuda.

Recuerda que aunque liquides tu préstamo hipotecario, tu vivienda seguirá constando como hipotecada en el Registro de la Propiedad. En nuestra página sobre cancelar la hipoteca te explicamos cómo dejarla libre de cargas.

Amortización anticipada parcial

Consiste en devolver por adelantado una parte de lo que te queda por pagar de hipoteca. Cuando plantees al banco que quieres reducir tu deuda, este te propondrá hacer lo siguiente para ajustar lo que te quede por devolver tras el reembolso anticipado parcial:

  • Reducir el plazo de devolución para acabar de pagar antes tu préstamo. Tu cuota mensual seguirá siendo la misma que antes de llevar a cabo la amortización.

  • Reducir el importe de las cuotas para pagar menos cada mes. Tu plazo de devolución se mantendrá sin cambios.

En ambos casos, podrás ahorrarte un dinero, porque los intereses se calcularán sobre un capital pendiente más bajo. En el siguiente apartado te explicamos cuál de estas dos opciones puede salirte más a cuenta. 

¿Tienes una hipoteca variable? Tu cuota se disparará por la subida del euríbor. Si tienes ahorros y quieres amortiguar el golpe, desde HelpMyCash te recomendamos hacer una amortización parcial cuanto antes. Así, el interés se te calculará sobre un capital más bajo y las cuotas no te subirán tanto. Además, si lo deseas, tendrás la opción de reducir tu cuota tras el reembolso (también puedes acortar el plazo).

Reducir cuota o plazo: ¿cómo se ahorra más al amortizar parcialmente?

Como decíamos, si devuelves solo una parte del capital pendiente de tu hipoteca, el banco te dará dos opciones: reducir tu cuota o acortar el plazo. Ambas te permiten ahorrar en intereses, pero acortar el plazo suele ser una opción mejor.

Vamos a demostrártelo. Supón que contrataste una hipoteca de 150.000 euros al 2% y con un plazo de 30 años. En el año 15, amortizas anticipadamente 25.000 euros. Esto es lo que te ahorrarás con cada opción:

 

Reembolso normal Con reducción de cuota Con reducción de plazo
Cuota 554,43€/mes 401,49€/mes 554,43€/mes
Plazo pendiente 15 años 15 años 11 años
Ahorro en intereses - 4.210,58€ 7.727,75€

Queda claro que con la reducción del plazo te ahorrarás más dinero. ¿El motivo? Que se generarán intereses durante menos tiempo, porque acabarás de pagar tu crédito antes.

¿Qué opción es mejor si puedo desgravar mi hipoteca?

Si contrataste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013, tienes derecho a deducirte el 15% de lo que pagas anualmente por el préstamo (cuotas, adelantos, comisiones, etc.). En este caso, quizás no te interese tanto acortar el plazo, porque lo que ahorrarás en intereses puede ser menos de lo que te ahorrarás si sigues desgravando durante unos años más. Nuestro consejo es que hagas cálculos para comprobar qué opción te saldría más a cuenta.

En nuestra página sobre desgravar la hipoteca te explicamos cómo saber si tienes derecho a aplicarte esta deducción.

Cómo amortizar anticipadamente tu hipoteca

Ahora que ya conoces las ventajas de esta operación, llega el momento de explicarte cómo debes llevar a cabo la amortización anticipada. En nuestra página sobre cancelar la hipoteca antes de tiempo encontrarás el proceso completo, pero aquí te lo resumiremos para que te hagas una idea.

Básicamente, lo que tendrás que hacer es comunicar al banco tu intención de hacer un pago adelantado. Tras explicarle cuánto dinero amortizarás, la entidad te indicará cómo quedará tu hipoteca si decides reducir su cuota o su plazo (si la amortización es parcial) y si te tocará pagar la llamada comisión por amortización anticipada, de la que hablamos más abajo. Si decides tirar adelante, tendrás que ingresar el dinero en la cuenta de tu hipoteca para que el banco se lo cobre en la fecha que le indiques.

¡Atención! Lee la escritura de tu hipoteca antes de hacer un pago por adelantado. Ahí debe indicarse la antelación con la que se lo tienes que comunicar al banco (no puede ser más de un mes) y si existe una cantidad mínima que puedes devolver anticipadamente si el reembolso es parcial.

¿Cuál es el mejor momento para amortizar antes de tiempo?

El mejor momento para amortizar anticipadamente tu préstamo es en los primeros años del plazo. Las hipotecas en España se devuelven con el llamado sistema francés, con el que pagas más intereses en el primer tercio de vida del producto. Si tardas mucho en efectuar un reembolso anticipado, ya habrás pagado más intereses y tu ahorro será menor.

Vamos a verlo con un ejemplo. Imagina que contratas una hipoteca de 150.000 euros, a 30 años y con un interés del 2% y que, pasados unos años, quieres pagar 25.000 euros por adelantado. Esto es lo que te ahorrarás si efectúas la amortización en el año 10 o en el año 15 y acortas el plazo después de adelantar el capital:

 

Reembolso a los 10 años Reembolso a los 15 años
Plazo pendiente 15 años y 7 meses 11 años
Ahorro en intereses 10.987,10€ 7.727,75€

¿Cuánto cuesta pagar una hipoteca antes de tiempo?

¡ATENCIÓN! Por decreto del Gobierno de España, los bancos no pueden cobrar comisiones por amortizar una hipoteca variable antes de tiempo. Esta medida es vigente desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, ambos días incluidos.


Ahora toca conocer la otra cara de la moneda de esta operación: debes saber que el banco te puede cobrar una comisión por amortizar anticipadamente tu hipoteca. En tu escritura debe indicarse si tu entidad puede aplicarte este cargo y cuál será su coste.  Si no aparece en el contrato, no te pueden cobrar ninguna penalización.

El precio de esta comisión por amortización o reembolso anticipado total o parcial se calcula sobre el importe del pago adelantado. Si el préstamo lo contrataste a partir del 16 de junio de 2019, no te pueden cobrar más de lo que te indicamos a continuación:

  • Si tu interés es variable, el coste máximo de esta comisión puede ser el siguiente:

    • Hasta el 0,15% sobre el capital amortizado antes de tiempo, siempre que lo devuelvas en los primeros cinco años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.

    • Hasta el 0,25% sobre el capital amortizado, siempre que lo devuelvas en los primeros tres años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.

  • Si tu interés es fijo, el coste máximo de esta comisión puede ser de hasta el 2% sobre el capital adelantado, siempre que lo devuelvas en los primeros diez años del contrato. Pasado ese plazo, el precio puede ser de hasta el 1,50% sobre el capital reembolsado antes de tiempo.

El precio de la comisión, además, nunca puede superar la pérdida financiera generada al banco. Es decir, que tu entidad no puede cobrarte nada si adelantas deuda y los intereses de mercado en ese momento son más altos que el interés de tu hipoteca. 

Si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, estos límites serán distintos. En esta página te explicamos qué comisión te pueden cobrar como máximo.

La comisión por amortización anticipada también recibe el nombre de compensación o penalización por cancelación anticipada, por reembolso anticipado o por desistimiento.

¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir?

Como has podido leer a lo largo de esta página, amortizar anticipadamente tu préstamo hipotecario es una excelente manera de usar un dinero extra, porque te permite ahorrar bastante en intereses. Ahora bien, también existen otras opciones que pueden salirte a cuenta, como invertir ese dinero en depósitos, fondos, acciones…

En general, invertir te puede salir más a cuenta si consigues una rentabilidad superior al interés de tu hipoteca. En cristiano, si ganas más con la inversión de lo que te ahorrarás en intereses si adelantas capital de tu préstamo. En nuestra página sobre amortizar la hipoteca o ahorrar te explicamos cómo saber si es mejor una opción u otra y qué estrategia te conviene más dependiendo de tu perfil.

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