Si has recibido un dinero extra, puedes utilizarlo para amortizar la hipoteca antes de tiempo y ahorrar en intereses. En esta página te explicamos en qué consiste la amortización anticipada y su posible coste. Además, te mostramos qué préstamos hipotecarios permiten realizar esta operación sin coste.
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Amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario es una operación que consiste en adelantar todo o una parte del capital pendiente al banco antes de que venza el plazo.
En el caso de liquidar la totalidad de la deuda, la hipoteca queda cancelada, por lo que la amortización anticipada total permite ahorrar todos los intereses que se pagarían hasta el vencimiento del contrato. En cambio, si solo devolvemos una parte del principal pendiente, el banco nos dará dos opciones:
Reducir el plazo de reembolso. En este caso, pagaremos la misma cuota mensual, pero el período de amortización será más corto, por lo que acabaremos antes de pagar la hipoteca.
Reducir el importe de las mensualidades. Si nos decidimos por esta opción, pagaremos menos dinero cada mes, aunque el plazo de reembolso seguirá siendo el mismo.
En ambos casos, devolver anticipadamente la hipoteca de forma parcial permite ahorrarse un dinero en intereses, aunque lo que sale más a cuenta es acortar el plazo. Recordemos que siempre es más barato pagar más en menos tiempo, puesto que así se generan intereses durante un plazo más corto y, en consecuencia, su monto es menor.
Como hemos visto, con la amortización anticipada de la hipoteca se liquida o se reduce el principal que queda por pagar, así que es una operación con la que podemos ahorrar una buena suma de dinero en intereses. Sin embargo, el ahorro que puede obtenerse dependerá del momento en el que devolvamos el capital de la hipoteca antes de tiempo y de si decidimos reembolsar totalmente el crédito o simplemente amortizamos una parte.
Para verlo de un modo más claro, a continuación veremos cuánto ahorraríamos si amortizáramos anticipadamente 25.000 euros de una hipoteca al 2% de 150.000 euros a 30 años en el último mes del año 15:
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Reembolso normal | Reducción de cuota | Reducción de plazo |
| Cuota | 554,43€/mes | 393,55€/mes | 554,43€/mes |
| Plazo pendiente | 15 años | 15 años | 10 años y dos meses |
| Ahorro en intereses | 0€ | 3.957,89€ | 7.161,50€ |
Como vemos, con la reducción del plazo ahorraríamos más, pues al acortar el tiempo de devolución, se generarían intereses durante menos tiempo.
En cualquier caso, siempre es recomendable amortizar anticipadamente nuestro préstamo en los primeros años del plazo. La inmensa mayoría de las hipotecas se devuelven a través del sistema francés, con el que se pagan más intereses al inicio de la operación. En consecuencia, si tardamos mucho tiempo en efectuar el reembolso anticipado, el ahorro será menor, pues ya habremos abonado la mayor parte de los intereses.
Amortizar de forma parcial o cancelar anticipadamente la hipoteca es una operación muy ventajosa, pero en ciertos casos puede tener un coste. Como estaremos reduciendo los beneficios que obtendrá nuestro banco por el crédito, este nos podrá cobrar una penalización cuyo precio está limitado por la regulación vigente, en vigor desde el 16 de junio de 2019:
En las hipotecas variables, tendrán que decidir una de estas dos opciones:
Un 0,15% del capital amortizado antes de tiempo y que solo se aplica durante los primeros cinco años del contrato.
Un 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se lleva a cabo en los primeros tres años del plazo.
En las hipotecas fijas, podrán cobrar un máximo del 2% del capital adelantado cuando se produzca la amortización durante los primeros 10 años y hasta el 1,5% del capital amortizado antes de tiempo cuando se lleve a cabo en el período restante.
Asimismo, si tenemos una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019, no nos beneficiaríamos de esta rebaja y se aplicarían las comisiones anteriores, que son comunes a ambos tipos de préstamos:
Un 0,5% del capital reembolsado si la operación se lleva a cabo durante los primeros cinco años de vigencia del contrato.
Un 0,25% si el reembolso anticipado se efectúa a partir del sexto año.
Por lo tanto, si queremos utilizar una fracción de nuestros ahorros para liquidar la deuda o reducirla, debemos leer siempre la letra pequeña de la escritura de la hipoteca para comprobar si la entidad nos cobrará una compensación por cancelación anticipada o por amortización anticipada parcial. En algunos casos, a esta comisión también se la denomina de reembolso anticipado o de desistimiento total o parcial.
Las hipotecas fijas pueden incluir la denominada comisión de riesgo por tipo de interés, un recargo no regulado que suele oscilar entre el 0,5% y el 5%. Esta penalización se aplica únicamente si cancelar anticipadamente la hipoteca genera una pérdida de ingresos a la entidad o cuando se subroga la hipoteca. Solo puede incorporarse a contratos firmados antes del 16 de junio de 2019.
Para qué sirve esta página: aquí definimos en qué consiste exactamente la amortización anticipada de la hipoteca y vemos en qué situaciones puede ser más ventajosa para el cliente.
Metodología: los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online realizada por parte de nuestro equipo de contenidos.
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Hola, andressis2k.
Antes de responderte, queremos decir que quizás te cueste encontrar a un banco dispuesto a asumir tu hipoteca, pues generalmente se ofrecen subrogaciones a los clientes que llevan al menos unos tres años pagando las cuotas. De todos modos, no pierdes nada por intentarlo.
Dicho esto, cuando se pide una oferta de subrogación de hipoteca a un banco, este comprobará que el capital que quede por pagar no supere el 80% del valor de tasación, que tendrás que encargar (y pagar) nuevamente si la que hiciste para la compra tiene más de seis meses de vigencia. Pero como pediste el préstamo a nombre de una empresa, puede que ese porcentaje sea algo más bajo (del 50% o el 60%, como nos has comentado).
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
¡¡Muchas gracias por su asesoramiento Miquel!!:
Quería asegurarme de que al firmar ese documento no me estaba "pillando los dedos" al "renunciar" expresa y voluntariamente a que en un futuro pudiera volver a solicitar acogerme a alguna de las medidas de protección del "Código de buenas prácticas".
¡Bien, muchas gracias por tu asesoramiento Miquel!:
Quería asegurarme de que con la firma de ese documento no me estaría "pillando los dedos" y "renunciando" expresamente a una hipotética necesidad de una nueva aplicación de sus medidas de protección.
Hola de nuevo.
El Código no especifica que no se puedan volver a pedir las medidas de protección en caso de que pasen los cinco años y aún se mantenga la situación de vulnerabilidad del hipotecado. Por lo tanto, entendemos que sí tendrías derecho, en el futuro, a volverte a acoger al Código si cumplieras sus requisitos, siempre que este no fuera anulado o derogado por las Cortes.
Un saludo.
Sí, efectivamente el banco me exige que firme ese documento para hacer esta 2ª novación argumentandome que como ya me aplicaron algunos de los derechos del "Código de buenas prácticas bancarias" en la 1ª novación, ahora no pueden volver a aplicarme los mismos o con similares condiciones y que en cualquier caso, lo que ellos ahora me proponen me beneficia incluso más, cosa que por lo que me dijeron, parece ser verdad.
En cualquier caso, ¿entiendo que NUNCA llego a perder mis derechos a que me volvieran a aplicar alguna de las condiciones más extremas del "Código" si más adelante volviera a querer acogerme al mismo y siguiera cumpliendo sus requisitos para ello?
Hola, Pedro S.C.
Solo estarías obligado a firmar ese documento si el banco te lo exige para aprobarte la novación. De todos modos, al no especificarse que renuncias a solicitar las medidas del Código de Buenas Prácticas en el futuro, entendemos que sí podrías pedirlas al cabo de unos años si tu situación empeorara y el Código siguiera vigente. Por si acaso, sin embargo, te aconsejamos que se lo preguntes al banco y, si te dicen que no, que valores si no te resulta más conveniente solicitar nuevamente que se apliquen las medidas del Código.
Un saludo.
Vale muchas gracias
Hola de nuevo.
Disculpa, entendíamos que el documento al que te referías era el de la propia extinción. Parece que lo que te propone el banco es suscribir un contrato privado con él y el otro cotitular, con el que se te eliminará tu titularidad. Esto te saldrá más barato que una novación propiamente dicha, pues no tendrás que pagar gastos de notaría o de registro (solo te costará lo que te cobre el banco por la gestión del contrato). Sin embargo, ese cambio no constará en las escrituras, así que nuestro consejo es que guardes muy bien ese contrato privado por si alguna vez tienes que demostrar que ya no eres titular de esa hipoteca.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Gracias, es que el banco me dice solo de hacer documento privado constando a la extincion que yo quedo libre de hipoteca y dice que eso ya es valido y claro no es asi no?
Gracias
Hola de nuevo.
No. Como te hemos comentado, con la extinción de condominio solamente no saldrás de la hipoteca. Únicamente te eliminarán del contrato si todas las partes (el banco, tú y el otro cotitular) os ponéis de acuerdo para formalizar una novación o si el otro cotitular contrata una hipoteca nueva solo a su nombre sobre la vivienda.
Un saludo.
hola miquel vale pero eso que me dice el banco seria valido?
Gracias
Publicado el 15/11/2019
Publicado el 14/11/2019
Publicado el 13/11/2019
