Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?

Ejecutar una hipoteca significa aplicar la garantía de un préstamo hipotecario para embargar la vivienda y saldar así la deuda pendiente. Es una operación que se lleva a cabo cuando el titular del producto no abona las cuotas de manera reiterada y la entidad decide resolver el contrato unilateralmente para exigir que se subaste el inmueble hipotecado.

¿Cuál es el procedimiento para ejecutar la hipoteca?

El desahucio es solo el punto final de un largo procedimiento judicial, así que no nos embargarán la vivienda si nos demoramos en el pago de una sola cuota. De hecho, el proceso que se sigue hasta llegar al lanzamiento es bastante largo y siempre se puede detener si somos capaces de llegar a un acuerdo con la entidad o si saldamos la deuda pendiente.

La evolución estándar completa de este procedimiento es la siguiente

  1. Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.

  2. Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra saltada, el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (SMS, email o carta).

  3. Entrada en mora: a los cinco meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.

  4. Demanda judicial: con la ley hipotecaria renovada, la principal novedad es la ampliación del plazo para aplicar la comisión de vencimiento anticipado (dispositivo para solicitar al juzgado el inicio de la ejecución). El mecanismo se activa a partir de la 12ª cuota impagada en la primera mitad del préstamo y de la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta modificación se aplica con carácter retroactivo salvo en cláusulas ya aplicadas. 

  5. Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

  6. Convocatoria de la subasta: la fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar pendientes del proceso.

  7. Celebración de la subasta: la vivienda se adjudica al mejor postor. Si no se ha alcanzado el precio mínimo, el banco puede quedárselo con un 60% del valor. Además, podríamos tener una deuda a favor del banco si el precio de la subasta no supera el adeudo pendiente.

  8. Desahucio o lanzamiento: este es el último proceso en que nos obligan a abandonar el domicilio, en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero (encargado de cambiar la cerradura de la entrada). En determinados casos puede haber presencia policial. 

La principal acusación contra el sistema de desahucios español es que no contempla por defecto la dación en pago, mediante la que podemos devolver la casa para saldar la deuda y limpiar nuestro historial. En muchas ocasiones, esto supone que el titular, tras perder su casa, aún debe dinero al banco. 

¿Se puede parar un desahucio?

Sí, la ejecución hipotecaria se puede paralizar e incluso se puede anular y volver al acuerdo original con el banco. Veamos cómo podemos evitar que embarguen nuestra casa si hemos dejado de pagar las cuotas de la hipoteca:

  • Con una enervación de la acción hipotecaria: consiste en ponerse al día de los pagos antes de la subasta para cancelar el procedimiento de ejecución. Es imprescindible que la vivienda hipotecada sea la residencia habitual del titular o titulares.

  • Con un acuerdo con nuestro banco: también podemos pactar con nuestra entidad para que anule la petición de desahucio a cambio de comprometernos a pagar la hipoteca si este nos alarga el plazo o nos permite disfrutar de unos años de carencia.

  • Con una solicitud para acogernos al Código de Buenas Prácticas: si nos encontramos dentro del umbral de exclusión, podemos pedirle al banco que pare la ejecución y nos reestructure la deuda. Y si las medidas establecidas en este código no son suficientes, incluso podemos conseguir que la entidad acepte una dación en pago y nos permita vivir de alquiler social en la misma casa.

  • Certificando que formamos parte de un "colectivo vulnerable": si cumplimos una serie de requisitos, el banco no podrá desahuciarnos aunque la ejecución ya se haya producido. Así lo establece un decreto promulgado en marzo de 2020 (+ info aquí).
  • Con una demanda por error en la notificación o por cláusulas abusivas: en el primer caso, solo conseguiremos ganar algo de tiempo; mientras que en el segundo, el procedimiento para ejecutar la hipoteca se declarará nulo en el caso de que existan realmente esas cláusulas abusivas (por ejemplo, que el vencimiento anticipado se haya aplicado con solo un impago).

De todos modos, lo ideal es que no lleguemos al extremo de dejar de pagar las cuotas para que el banco no pueda iniciar la ejecución hipotecaria. En la siguiente guía gratuita explicamos cómo podemos evitar los impagos y cómo podemos pactar con nuestra entidad para abonar unas mensualidades más asequibles:

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Últimos datos sobre las ejecuciones en España

Los últimos datos disponibles sobre embargos de inmuebles hipotecados están plasmados en la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según este informe del INE, en el cuarto trimestre de 2019 se registraron 1.380 ejecuciones sobre viviendas habituales, un 12,3% menos respecto al mismo período de 2018. 

Asimismo, en el conjunto del pasado 2019, el número de ejecuciones sobre inmuebles habituales de personas físicas sumó un total de 5.177. Esto supone un 21,8% menos respecto al total de 2018. 

Aunque ya han pasado más de 10 años desde el estallido de la crisis, la mayoría de los préstamos hipotecarios ejecutados se firmaron durante el boom inmobiliario. Para muestra, el siguiente dato: el 25% de las ejecuciones inscritas en el cuarto trimestre de 2019 concierne a hipotecas firmadas en 2007, es decir, justo antes de que empezara la recesión económica y cuando el precio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los pasos que dan los bancos para ejecutar una hipoteca y cómo se puede parar el procedimiento.

Metodología: para elaborar esta página, los investigadores de HelpMyCash.com han examinado con detalle toda la regulación vigente sobre la materia.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Alfredo
Vender Piso para comprar una Casa @Alfredo - hace 15 horas
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Buenas noches, hago la consulta porque estoy un poco desorientado. Tengo un piso del que me quedan 3 años por pagar la hipoteca unos 28.000 en total y ya estaría finalizada. Estamos pensando en venderlo para comprar una casa y nuestra duda es.
La intención nuestra es vender el piso y del importe de la venta cancelar las deudas junto con la cancelación de la hipoteca que sería un total de unos 60000 euros.
El resto lo usaríamos para la entrega de la nueva casa y volver a hacer una nueva hipoteca para el resto de la compra 
Nuestra duda es si no es algo muy descabellado lo que queremos hacer y además no sabemos si el banco nos concedería la hipoteca con las deudas que tenemos aunque realmente esas deudas se cancelarian con la venta del piso y incluso pagaríamos menos mensualmente ya que actualmente entre hipoteca y deudas pagamos unos 1200 euros y al cancelarlo todo se nos quedaría solo la nueva hipoteca que sería en torno a unos 600 euros 
La verdad que estamos un poco perdidos porque no sabemos si es una locura o es factible tal como lo estamos planeando.
Muchas gracias de antemano, un saludo
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 15 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

En principio, como ya tienes comprador, el banco no debería ponerte pegas, siempre que cumplas sus requisitos de solvencia. Eso sí, seguramente te pedirán que presentes el contrato de reserva que firmes con el comprador (quizás también una copia de la oferta hipotecaria con la que financiará la compra) y probablemente tendrás que formalizar la venta y la nueva compra el mismo día. 

Un saludo.

Alfredo
Alfredo
hace 18 horas

Buenos días muchas gracias por su rápida respuesta. Nuestra intención es vender el piso por unos 140000 o 150000 de hecho ya tenemos a un posible comprador por ese dinero.
Al cancelar las deudas con 60000 euros entregaríamos el resto para la nueva casa y luego hipotecar la cantidad restante de la nueva casa.
Realmente nos quedaríamos sin deudas puesto que ya estaría todo cancelado con esos 60000 y tan solo tendríamos la hipoteca nueva 
Pero claro no sé realmente como funciona el tema de que el banco me conceda la hipoteca a la vez que vendo el piso 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, Alfredo. 

Todo dependerá de dos factores: del dinero que podáis sacar de vuestro actual piso y de vuestra situación económica y financiera. Si lo vendéis por una suma que os permita cancelar vuestra hipoteca y otras deudas y contáis con el músculo financiero suficiente para pagar las cuotas de un nuevo préstamo hipotecario, no deberíais tener demasiados problemas para que el banco os dé su aprobación. En cambio, si no conseguís sacar el suficiente dinero por el piso y/o vuestra situación económica es inestable, lo más probable es que rechacen vuestra petición. 

Aprovechamos para comentar que, en este momento, las tasadoras están valorando las viviendas a la baja, así que quizás tengáis problemas para vender el piso por el precio que tenéis pensado. Por ello, nuestro consejo es que valoréis si os merece la pena empezar ya con los trámites (en caso de que os corra mucha prisa) o si es mejor esperar a que la situación se normalice (si no os corre tanta prisa).

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

 

Maria Andres perez
Hipoteca fija o variable @Maria Andres perez - hace 16 horas
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Buenas tardes, actualmente estoy estudiando las dos hipotecas de evo la fija a 30 años al 1,55 o variable 0,99 + eurib. primer año, a partir del segundo año a 0,89+eurib.y asi hasta llegar a partir del año 11 que es a 0,69+ eurib. Ya que nosotros queremos ir amortizando cada año aprox. Unos 10000 eur. nos vendria mejor una hipoteca variable y quitarnos años?? O fija?? Antes del coranovirus teniamos claro que fija pero ahora tenemos nuestras dudas
Otra cosa si tengo amortizacion cero es lo mismo si yo cojo una hipoteca a 30 años y quitarme despues tiempo, a si hipoteco a 25 años?'pagaria lo mismo ,intereses y demas??
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 16 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Aunque es verdad que el euríbor lleva un par de meses subiendo (quizás por lo que te comenta el bróker), es imposible saber qué ocurrirá a 10 años vista. Lo que sí podemos decirte es que pese a que esté subiendo, el euríbor todavía se mantiene negativo, así que si no se dispara a corto plazo, tener un tipo variable sería probablemente más conveniente si terminas devolviendo el dinero en menos de 10 o de 15 años. Pero como decíamos, la decisión la tendréis que tomar en función de vuestra tolerancia al riesgo. 

Un saludo. 

Maria Andres perez
Maria Andres perez
hace 18 horas

Gracias por tu respuesta, entonces entiendo que no se cree que el euribor vaya a tener una subida en 10 años aproximadamente?
Es que un broker financiero nos dijo lo contrario al estar el banco central prestando dinero dice que esto iba a producir una subida del euribor ,pero claro ya nose si se lleva  mas comision por una hipoteca u otra jeje

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, Maria Andres perez. 

Teniendo en cuenta que queréis amortizar capital cada año y que, por lo tanto, recortaríais notablemente el plazo, quizás una hipoteca variable podría ser conveniente, pues probablemente os saldría más barata a corto plazo. Recordemos que, debido al sistema francés, la mayor parte de los intereses se pagan durante los primeros años de vida del crédito; de ahí que os convenga que el interés sea bajo durante la primera década. 

Ahora bien, como siempre, la decisión debéis tomarla según vuestra tolerancia al riesgo. Si queréis pagar menos a corto plazo y podéis asumir posibles subidas de las cuotas en el peor de los casos, el tipo variable puede ser mejor. En cambio, si queréis ir a por lo seguro, el interés fijo puede ser más conveniente. 

En cuanto a tu segunda duda, a largo plazo siempre sale más a cuenta escoger un período de amortización más corto. Aunque se vayan recortando años, con un plazo más largo se pagan más intereses al principio, así que sale más caro que hipotecarse con un plazo más corto (suponiendo que tardarás los mismos años en devolver el dinero). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

javi
cambio del porcentaje hipotecario @javi - hace 17 horas
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Buenas tardes, en marzo hice una solicitud de hipoteca en banco Santander, la cual me aceptaron y me ofrecieron el 80% del valor de la vivienda, primera vivienda habitual. Hace una semana fui al banco para formalizar el contrato de la hipoteca y me dicen que debido a la situación actual ahora ofrecen el 70% , cuyo porcentaje no aparece actualmente en ningún documento de la web, ni aplicaciones, ni nuevas modificaciones que hico el banco a causa del COVID-19, además soy accionista del banco y tengo accedo a las ultimas reuniones online en las que se habla de las modificaciones y esa no consta en ningún sitio. Mis condiciones actuales son iguales que hace tres meses e incluso mejores ya que mi salario a aumentado además de mis ahorros.
También me llamaron hace dos días para decirme que tendría que tener disponible en su banco el 20% restante, bueno el 30%, cosa que no entiendo, ya que aun ni siquiera se ha tasado la vivienda, además ese dinero lo tendré donde a mi me interese , tanto en otra sucursal o en mi casa no?
Espero una respuesta, gracias y un saludo
javi
javi
hace 17 horas

Buenos días, ya esta solucionado, debido a la situación actual se baja el porcentaje prestatario, pero no estaba indicada esa modificación en ningún sitio.
respecto al dinero restante deberá estar disponible en cuenta el dia de la firma o un recibo que demuestre que ese dinero ya se le ha entregado al vendedor o inmobiliaria.
Gracias y un saludo
 

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 18 horas

HelpMyCash

Buenos días,

En primer lugar, recuerda que la información comercial que aparece en las páginas web de lo bancos es tan solo orientativa. Por eso, rebajar el porcentaje de financiación podría estar dentro de las decisiones tomadas por el departamento de riesgos de la entidad.

En cuanto al porcentaje restante, podrías intentar que aceptaran un extracto de la entidad donde tengas tus ahorros. Eso sí, el 10% destinado a los gastos de compraventa deberás ingresarlo en una cuenta del Santander a modo de provisión de fondos.

De todas formas, si no te convencen las condiciones, podrías seguir comparando hipotecas.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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