Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?

Ejecutar una hipoteca significa aplicar la garantía de un préstamo hipotecario para embargar la vivienda y saldar así la deuda pendiente. Es una operación que se lleva a cabo cuando el titular del crédito no paga las cuotas de manera reiterada y la entidad decide resolver el contrato unilateralmente para exigir que se subaste el inmueble hipotecado.

¿Y si aún debo dinero tras el embargo?

Tras concluir el proceso de ejecución, es posible que aún quede deuda pendiente, algo que ocurre cuando el valor de la vivienda es inferior al capital pendiente de la hipoteca más los intereses y gastos judiciales correspondientes. En estos casos, al banco aún le queda la opción de exigir el embargo de los bienes presentes y futuros del titular (garantía personal), es decir, de sus cuentas corrientes, de sus ingresos, etc.

¿Cuál es el procedimiento para ejecutar la hipoteca?

El desahucio es solo el punto final de un largo procedimiento judicial, así que no nos embargarán la vivienda si nos demoramos en el pago de una sola cuota. De hecho, el proceso que se sigue hasta llegar al lanzamiento es bastante largo y siempre se puede detener si somos capaces de llegar a un acuerdo con la entidad o si saldamos la deuda pendiente.

La evolución estándar completa de este procedimiento es la siguiente

  1. Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.

  2. Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra saltada, el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (SMS, email o carta).

  3. Entrada en mora: a los cinco meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.

  4. Demanda judicial: con la ley hipotecaria renovada, la principal novedad es la ampliación del plazo para aplicar la comisión de vencimiento anticipado (dispositivo para solicitar al juzgado el inicio de la ejecución). El mecanismo se activa a partir de la 12ª cuota impagada en la primera mitad del préstamo y de la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta modificación se aplica con carácter retroactivo salvo en cláusulas ya aplicadas. 

  5. Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

  6. Convocatoria de la subasta: la fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar pendientes del proceso.

  7. Celebración de la subasta: la vivienda se adjudica al mejor postor. Si no se ha alcanzado el precio mínimo, el banco puede quedárselo con un 60% del valor. Además, podríamos tener una deuda a favor del banco si el precio de la subasta no supera el adeudo pendiente.

  8. Desahucio o lanzamiento: este es el último proceso en que nos obligan a abandonar el domicilio, en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero (encargado de cambiar la cerradura de la entrada). En determinados casos puede haber presencia policial. 

La principal acusación contra el sistema de desahucios español es que no contempla por defecto la dación en pago, mediante la que podemos devolver la casa para saldar la deuda y limpiar nuestro historial. En muchas ocasiones, esto supone que el titular, tras perder su casa, aún debe dinero al banco. 

¿Se puede parar un desahucio?

Sí, la ejecución hipotecaria se puede paralizar e incluso se puede anular y volver al acuerdo original con el banco. Veamos cómo podemos evitar que embarguen nuestra casa si hemos dejado de pagar las cuotas de la hipoteca:

  • Con una enervación de la acción hipotecaria: consiste en ponerse al día de los pagos antes de la subasta para cancelar el procedimiento de ejecución. Es imprescindible que la vivienda hipotecada sea la residencia habitual del titular o titulares.

  • Con un acuerdo con nuestro banco: también podemos pactar con nuestra entidad para que anule la petición de desahucio a cambio de comprometernos a pagar la hipoteca si este nos alarga el plazo o nos permite disfrutar de unos años de carencia.

  • Con una solicitud para acogernos al Código de Buenas Prácticas: si nos encontramos dentro del umbral de exclusión, podemos pedirle al banco que pare la ejecución y nos reestructure la deuda. Y si las medidas establecidas en este código no son suficientes, incluso podemos conseguir que la entidad acepte una dación en pago y nos permita vivir de alquiler social en la misma casa.

  • Certificando que formamos parte de un "colectivo vulnerable": si cumplimos una serie de requisitos, el banco no podrá desahuciarnos aunque la ejecución ya se haya producido. Así lo establece un decreto promulgado en marzo de 2020 (+ info aquí).
  • Con una demanda por error en la notificación o por cláusulas abusivas: en el primer caso, solo conseguiremos ganar algo de tiempo; mientras que en el segundo, el procedimiento para ejecutar la hipoteca se declarará nulo en el caso de que existan realmente esas cláusulas abusivas (por ejemplo, que el vencimiento anticipado se haya aplicado con solo un impago).

De todos modos, lo ideal es que no lleguemos al extremo de dejar de pagar las cuotas para que el banco no pueda iniciar la ejecución hipotecaria. En la siguiente guía gratuita explicamos cómo podemos evitar los impagos y cómo podemos pactar con nuestra entidad para abonar unas mensualidades más asequibles:

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Últimos datos sobre las ejecuciones en España

Los últimos datos disponibles sobre embargos de inmuebles hipotecados están plasmados en la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según este informe del INE, en el segundo trimestre de 2020 se registraron 0 ejecuciones sobre viviendas habituales, un número excepcionalmente bajo a causa del confinamiento decretado durante esas fechas. 

Asimismo, en el conjunto del pasado 2019, el número de ejecuciones sobre inmuebles habituales de personas físicas sumó un total de 5.177. Esto supuso un 21,8% menos respecto al total de 2018. 

Aunque ya han pasado más de 10 años desde el estallido de la crisis, la mayoría de los préstamos hipotecarios ejecutados se firmaron durante el boom inmobiliario. Para muestra, el siguiente dato: el 25,8% de las ejecuciones inscritas en el primer trimestre de 2020 concierne a hipotecas firmadas en 2007, es decir, justo antes de que empezara la recesión económica y cuando el precio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los pasos que dan los bancos para ejecutar una hipoteca y cómo se puede parar el procedimiento.

Metodología: para elaborar esta página, los investigadores de HelpMyCash.com han examinado con detalle toda la regulación vigente sobre la materia.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Hola!
Voy a cambiar la hipoteca de banco. No será una subrogación, sino que la nueva entidad cancelará la deuda abonando el capital pendiente.
Para ahorrar costes, no quiero dejar en manos de la gestoría del banco la tasación ni el levantamiento registral de la antigua hipoteca. De la tasación no tengo dudas, pero sí del levantamiento registral (cuándo hacerlo). 
Entiendo que para que la nueva entidad cancele la deuda con mi actual banco, tendré que firmar con ellos otra hipoteca escriturada (eso lo pagan ellos, lo tengo claro), pero entonces durante un tiempo tendré dos hipotecas escrituradas no? Porque la entidad actual no va a emitir el certificado de deuda cero hasta que no reciba el ingreso por parte del nuevo banco...
En resumen ¿me podéis explicar cuáles son los pasos que se dan en estas operaciones? Gracias!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, azk.

Cuando se cancela una hipoteca mediante la contratación de otro préstamo hipotecario, el nuevo banco suele exigir que el levantamiento registral lo tramite su gestoría, ya que quiere asegurarse de que todo se inscriba debidamente. 

Ahora bien, tú puedes intentar hablar con el banco para que te permita hacer los trámites por tu cuenta o con otra gestoría, aunque seguramente te pedirá que hagas una provisión de fondos por si no cumplieras tu palabra. Lo ideal sería pactar que te dé un plazo de unos dos meses para inscribir el levantamiento registral. Así, cuando la gestoría del banco vaya a inscribir la nueva hipoteca, tu vivienda ya estará libre de cargas.

En caso de que lleguéis a ese acuerdo, aquí te dejamos un enlace a los pasos que hay que dar para cancelar una hipoteca

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

House1010
Pibank(variable) o BBVA (fija? @House1010 - hace 14 horas
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Hola!
Tengo la duda de elegir la hipoteca a tipo variable de Pibank eur+0,95 0 vinculaciones o bbva fija 1,30 con nomina vida y hogar.
La duda no es por la tolerancia al riesgo sino porque el euribor esta en minimos y seguirá así y que el banco estan potenciando las fijas ( las q les interesan ).
Aparte las vinculaciones de bbva vs las 0 vinculaciones de pibank.
Que hariais? Los me dan el mismo importe.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

citando a Helper_907640986 Es verdad que BBVA ahora  no tiene comisión por anticipo total o parcial?

Hola de nuevo.

Tanto en la web como en la documentación precontractual (la FIPRE), BBVA indica que sí incluye una comisión por amortización anticipada total y parcial, que es del 2% (1,50% a partir del undécimo año) y que no puede superar la pérdida financiera generada. De todos modos, puedes negociar para que no la incorpore al contrato. 

Un saludo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 17 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo.

Hay varios bancos que pueden financiar hasta el 90% del valor de compraventa si no supera el 80% del valor de tasación: Pibank, ING, Liberbank... Otros, como BBVA o Santander, pueden ofrecerlo tras una negociación. Y luego hay un tercer grupo más rígido que no sube del 80%.

Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con diversas entidades, más allá de las que has nombrado, y preguntes si sería posible que te financiaran hasta el 90% de la compra teniendo una tasación alta. De esta manera, podrás saber si la de BBVA es la mejor oferta o si hay otras más interesantes. 

Un saludo.

Helper_907640986
Helper_907640986
hace 1 día

Es verdad que BBVA ahora  no tiene comisión por anticipo total o parcial?

House1010
House1010
hace 2 días

El problema es que no todas laa entidades dan el 90% sobre compraventa. En mi caso la tasación me salió a 230k y compraventa unos 205k.
Si pudiera ir al 80% tendria más opciones pero al ir al 90% bbva creo que es la mejor opción, no crees?
O sabéis de alguna entidad de que den el 90% sobre compraventa si la tasación es buena y se tasa por encima del precio acordado?
 
Gracias
 
Saludos
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, House1010.

Lógicamente, no podemos saber si el euríbor seguirá tan bajo durante mucho más tiempo. Las previsiones, por ahora, apuntan a que se mantendrá cerca del 0% durante los próximos cinco años, así que con la hipoteca variable que nos presentas pagarías unas cuotas más bajas durante esos cinco años. 

A partir de ahí, entendiendo que pides un plazo de 25 años (el interés del BBVA que nos indicas se aplica para ese plazo), todo dependerá de lo que haga el euríbor: si sube notablemente en entre el quinto y el décimo año del plazo, quizás la fija te salga más barata a la larga, mientras que si se mantiene estable, con la variable pagarás menos. Al final, por lo tanto, tendrás que decantarte por una u otra modalidad en función de lo que creas que va a pasar. 

En cuanto al tema de las vinculaciones, es cierto que con BBVA tendrás que mantener contratados otros productos, así que tendrías que valorar si te merece la pena hacerlo o si prefieres la mayor libertad que te da Pibank. De todos modos, hay otras hipotecas fijas en el mercado que no tienen vinculación y que cuentan con un interés atractivo (y que son más baratas en conjunto). Las puedes consultar en nuestro ranking de las mejores hipotecas a tipo fijo.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

 

Julius
Compra de piso hipotecado @Julius - hace 14 horas
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Buenas!! Quiero comprar el piso hipotecado de mi hermano pero el banco modificaria las condiciones de la hipoteca y el la tiene mejor de lo que me piden ahora! Podriamos hacer un contrato privado de compra venta en el que yo pago su actual hipoteca y asi no tener yo que pedir una nueva? Un saludo. 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo, Julius.

Otra opción podría ser pactar un alquiler con opción a compra, de este modo se cumpliría más o menos tu objetivo: pagarías unas mensualidades, podrías entrar a vivir, pero el propietario (de momento) seguiría siendo tu hermano, así como el titular de la hipoteca.

En el caso de querer firmar otro tipo de acuerdo, lo podrías consultar con un notario. Estos profesionales sabrán asesorarte mejor que nadie.

Cuando lo resuelvas, compartir tu experiencia podría ayudar a otros usuarios.

¡Hasta pronto!

Julius
Julius
hace 17 horas

A priori quiero descartar el pedir una nueva hipoteca por que este piso ya ha pagado la mayoria de loa intereses en los años anteriores y haciendo una nueva entiendo que es volver a pagarle intereses sin apenas amortizar por lo que el precio de esa vivienda seria al final como el de un castillo, por eso pregunte por un contrato interno entre el y yo para pagarle una mensualidad dd yo ya entraria a vivir y en caso de impago el seria aun el dueño del piso, eso se puede hacer? Sabes algo sobre eso? Gracias por responderme anteriormente. 
Un saludo. 

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 17 horas

HelpMyCash

Hola, Julius.

En tu caso, tendrías varias opciones:

  • Que tu hermano siga siendo el titular de la hipoteca. Como pasarías a ser el propietario de un piso pagado, en teoría, por otra persona, deberías consultar con la Agencia Tributaria las consecuencias fiscales, ya que se consideraría como donación. Además, tu hermano podría tener dificultades para conseguir financiación más adelante, ya que figuraría como responsable de una deuda hipotecaria.
  • Añadirte como titular de la hipoteca de tu hermano. Otra opción sería hacer una novación de hipoteca y pasar a ser cotitular del préstamo hipotecario. A efectos fiscales, podría ser mejor, aunque sobre tu hermano seguiría pensando la carga. 

Por último, aunque, a priori, no lo consideras como opción, podrías preguntar en varias entidades qué condiciones de financiación te ofrecerían y valorar si te merece la pena pedir una nueva hipoteca para cancelar la actual.

Si lo necesitas, seguiremos aquí para resolver tus dudas que te puedan surgir próximamente.

¡Un saludo!

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