Si no podemos pagar nuestra hipoteca pero no queremos entrar en un proceso de ejecución hipotecaria y quedarnos sin casa, en el siguiente audio te resumimos algunas claves que encontrarás desarrolladas en esta página.

Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

¿Cuáles son las fases de la ejecución hipotecaria?

El desahucio es solo el punto final de un largo procedimiento judicial, así que no nos embargarán la vivienda si nos demoramos en el pago de una sola cuota. De hecho, el proceso que se sigue hasta llegar al lanzamiento es bastante largo y siempre se puede detener si somos capaces de llegar a un acuerdo con la entidad o si saldamos la deuda pendiente.

La evolución completa de este proceso es la siguiente

  • Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.

  • Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra saltada el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (sms, email o carta).

  • Entrada en mora: a los 5 meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.

  • Demanda judicial: a partir del sexto mes el banco notificará al juzgado el comienzo de la ejecución hipotecaria. Recibiremos la notificación en el domicilio hipotecado.

  • Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

  • Convocatoria de la subasta: pasado un año desde el primer impago, se convoca la subasta de la vivienda. La fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar informados.

  • Celebración de la subasta: llegado el momento de la subasta, se comparan las pujas y se adjudica la vivienda al mejor postor. Si no se ha alcanzado el precio mínimo, la entidad puede quedarse el inmueble con un 60 % del valor. Es aquí cuando dejamos de ser propietarios de la vivienda, quedando incluso con una deuda a favor del banco si el precio alcanzado en la subasta no alcanza la deuda pendiente.

  • Desahucio o lanzamiento: esta es la etapa en la que finalmente, bien de manera pacífica, bien mediante presencia policial, se nos obliga a abandonar la vivienda, en presencia de una comisión judicial y un cerrajero, que cambia la cerradura. Así se realiza la toma del inmueble y termina la ejecución.

Un gran problema que se acusa sobre el sistema de desahucios en nuestro país es que no contempla por defecto la dación en pago, mediante la que podemos devolver la casa en pago por la deuda y limpiar nuestro historial. En muchas ocasiones, esto supone que el titular, tras perder su casa, sigue debiendo dinero al banco. 

Como vemos, el proceso es complejo, por eso lo resumimos en el siguiente vídeo, en el que explicamos qué pasa si dejamos de pagar la hipoteca:

 

Diferencia entre primera y segunda vivienda

El desarrollo del proceso de desahucio puede variar mucho según el carácter de la vivienda que actúe como garantía del préstamo. En el caso de que este inmueble sea la residencia habitual de la familia, puede llevarse a cabo la enervación de la acción hipotecaria, es decir, anular el embargo de forma automática poniéndose al día de los pagos antes del día de la subasta, incluso sin el consentimiento del banco.

Además, esta acción se puede llevar a cabo cada 5 años, en lugar de una vez durante la vida de la hipoteca, como se hacía antes.

Cómo puedo evitar un desahucio

El mejor modo de evitar la ejecución hipotecaria es adelantarse a cualquier impago. En cuanto detectemos un cambio perjudicial en nuestra economía, debemos acudir al banco para explorar alternativas que nos permitan superar la situación sin incurrir en un impago. En los casos en los que no se pueden abonar las cuotas de un préstamo hipotecario, las propias entidades recomiendan negociar para conseguir alguno de los siguientes acuerdos que detallamos en esta infografía:

cómo se puede evitar el desahucio

Para conseguir más información sobre cómo evitar la ejecución hipotecaria, podemos descargarnos la siguiente guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com.

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Las ejecuciones hipotecarias en nuestro país

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, entre 2008 y 2017 se produjeron más de 725.000 ejecuciones hipotecarias y deshaucios. La mayoría de estos desahucios coinciden con hipotecas otorgadas durante los años de la burbuja inmobiliaria entre 1997 y 2007.

Afortunadamente, se ha constatado un descenso en la evolución de esta cifra, y 2017 fue el año en el que menos casos se registraron: 30.094, la cifra más baja desde 2008. En particular, el informe del Poder Judicial sobre ejecuciones hipotecarias en 2017, señala que se ha disminuido en un 37,8% las ejecuciones de inmuebles presentadas en los juzgados.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página te explicamos cómo funciona una ejecución hipotecaria y los recursos que tienes para hacerle frente.

Fuente: nos hemos servido de la información legal sobre el proceso existente en el marco legal, así como en los procedimientos de las entidades y los datos aportados por organismos como el Consejo General del Poder Judicial.

Metodología: la información ha sido recolectada mediante la navegación online.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

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Buenos días, E visto un piso y si todo va bien voy a coger una hipoteca tal cual la tiene los actuales propietarios, fecha da en 2005. Mi pregunta es si al estar la hipoteca ya constituida ,me podré desgravar ante Hacienda como vivienda habitual? Saludos y muchas gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 horas

HelpMyCash

Hola, Gabriamores.

Entendemos que no. Para poder desgravar las cuotas de la hipoteca en la declaración de la renta es imprescindible haber efectuado la compra del piso antes del 1 de enero de 2013, algo que no se cumpliría en vuestro caso al adquirirlo muchos años después.

Un saludo.  

charlyciri
que hipoteca me sale mejor @charlyciri - hace 1 día
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hola buenos días mi nombre es Carlos un saludo a todos.Mi duda es estoy mirando hipotecas para un piso de 208000 Euros sin iva y ya he pagado 41000 voy a solicitar una hipoteca de 187000 euros y he mirado varias, pero no sé si coger una fija, variable o mixta. Me atrae no tener mucho riesgo y por eso me gusta la fija, pero no sé si mixta sería mejor, o variable.
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Voy a comprar una segunda vivienda en plan de inversión como es poco dinero me han recomendado un crédito personal para ahorrarme los gastos que conlleva una hipoteca, con la nueva ley me sale mejor pedir la hipoteca?
Me refiero al ahorro de los gastos de tasación, notaría y levantamiento posterior de la hipoteca.Quiero firmar en breve y no sé si con la nueva ley me saldría mejor solicitar la hipoteca
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 horas

HelpMyCash

Hola, marey.

En principio, con la nueva ley hipotecaria no tendrías que pagar diversos gastos asociados a la constitución de la hipoteca: en concreto, te ahorrarías los aranceles notariales y registrales y los honorarios de la gestoría. Por lo tanto, sí podría salirte más a cuenta que firmar un préstamo personal, especialmente si tenemos en cuenta que estos productos tienen un interés más alto y que, cuando se firman ante notario (algo muy probable dado que te lo darían para comprar una casa), sus honorarios corren por la cuenta del prestatario. 

Sin embargo, la nueva regulación no verá la luz hasta finales de este año o principios del siguiente. Por lo tanto, tendrás que valorar si prefieres contratar el préstamo personal ahora para no perder la oportunidad de compra o esperar a que se promulgue la normativa para pagar menos. 

Un saludo. 

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