Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Cuando contratas un préstamo hipotecario, la garantía de pago es la casa que compras, además de tus bienes personales presentes y futuros. ¿Qué significa eso? Que si no pagas las cuotas, el banco puede ejecutar esa garantía y embargarte la vivienda y tus otros bienes.

La ejecución hipotecaria, por lo tanto, es el proceso judicial que el banco usa para embargar tu casa si no pagas la hipoteca. La vivienda embargada se subastará al mejor postor y el banco se quedará con el dinero de la venta para saldar la deuda que tenías.

Según la última Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el primer trimestre de 2022 se registraron 3.320 ejecuciones sobre viviendas habituales. Es un 3,4% más que en el mismo período del año pasado.

¿Qué pasa si aún debo dinero tras el embargo?

Tras concluir el proceso de ejecución, es posible que aún quede deuda pendiente, algo que ocurre cuando el valor de la vivienda es inferior al capital pendiente de la hipoteca más los intereses y gastos judiciales correspondientes. En estos casos, al banco aún le queda la opción de exigir el embargo de los bienes presentes y futuros del titular (garantía personal), es decir, de sus cuentas corrientes, de sus ingresos, etc.

Procedimiento para ejecutar una hipoteca

El banco no puede iniciar la ejecución hipotecaria si has dejado de pagar unas pocas cuotas de tu préstamo. Por ley, está obligado a dejar pasar un tiempo y a seguir un procedimiento determinado que te contamos a continuación::

1. Aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado

Lo primero que debe hacer el banco para ejecutar la hipoteca es aplicar la llamada cláusula de vencimiento anticipado. Es una cláusula que le permite anular el contrato si tú no cumples tus obligaciones como deudor (pagar las cuotas, básicamente).

Por ley, el banco solo puede aplicar esa cláusula cuando hayas dejado de pagar un número determinado de cuotas:

  • 12 cuotas, o el equivalente al 3% del importe original de la hipoteca, si estás en la primera mitad del plazo de devolución.

  • 15 cuotas, o el equivalente al 7% del dinero que te prestaron, si estás en la segunda mitad del plazo de devolución.

Además, para aplicar el vencimiento anticipado, la entidad está obligada a comunicarte con un mes de antelación que has alcanzado ese nivel de demora. También debe avisarte de que si no abonas las cuotas impagadas, te reclamará que saldes la deuda hipotecaria en su totalidad.

2. Demanda ejecutiva

Una vez aplicada la cláusula de vencimiento anticipado, el banco presentará una demanda ante los tribunales para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Esa demanda la tiene que presentar en el juzgado de primera instancia de la localidad en la que se sitúe tu vivienda.

3. Notificación de la demanda y requerimiento de pago

El juzgado te mandará una notificación para avisarte de que se ha iniciado la ejecución. También te solicitará que saldes toda la deuda: el importe pendiente de la hipoteca, las cuotas que no has pagado, los intereses de demora que se hayan generado y los gastos asociados al proceso judicial.

4. Certificación de cargas

El siguiente paso que dará el juez será pedir un certificado de cargas al Registro de la Propiedad. Este documento acredita que tienes una hipoteca sobre tu vivienda y muestra si existen otras cargas sobre el inmueble.

5. Convocatoria de la subasta

Tras notificarte y recabar la información del Registro, el juzgado pondrá fecha y hora a la subasta de tu casa. La convocatoria de esa subasta debe publicarse en el Tablón de Anuncios de tu ayuntamiento, en el del Registro de la Propiedad y en el de los juzgados, además de en el Boletín Oficial del Estado. A ti no tienen por qué comunicarte esa fecha, así que te aconsejamos estar pendiente del proceso para saber cuándo se subastará tu vivienda.

6. Celebración de la subasta

En la fecha señalada, tu vivienda se subastará al mejor postor a través del portal virtual de subastas del Boletín Oficial del Estado. El valor de lanzamiento (el precio por el que sale a subasta) será el que se indique en la escritura de la hipoteca, que no puede ser inferior al 75% del valor de tasación.

¿Y quién se quedará con tu casa? Dependerá de si alguien puja por ella o no:

  • Si alguien puja, se la quedará el que ofrezca más dinero por la vivienda, siempre que ese precio sea igual o superior al 70% del valor de lanzamiento. Si es más bajo, el banco podrá adjudicarse la casa por el 70% del valor de lanzamiento o por la cantidad que se le deba, siempre que sea superior al 60% del valor de tasación y a la cantidad que ofrece el mejor postor.

  • Si nadie puja, el banco se puede adjudicar la vivienda por el 70% del valor de lanzamiento (60% si la cantidad que se le debe es inferior), siempre que la vivienda sea tu residencia habitual. Si no lo es, la entidad se la puede adjudicar por el 50% de su valor de lanzamiento.

7. Desahucio o lanzamiento

Para terminar, el Registro de la Propiedad inscribirá al ganador de la subasta como nuevo propietario de la vivienda. Ese propietario tendrá derecho a reclamar la entrega y posesión de la casa. Si aún la ocupas, una comitiva judicial acudirá al domicilio y te obligará a abandonar lo que antes era tu vivienda, lo que se conoce técnicamente como desahucio o lanzamiento.

El proceso judicial para ejecutar la hipoteca suele durar entre seis y ocho meses. Es decir, que el tiempo que pasará entre tu primer impago y el embargo de tu casa será de entre un año y medio y dos años, aproximadamente. Recuerda que el banco no puede iniciar el proceso hasta que hayas dejado sin pagar 12 o 15 cuotas.

¿Qué pasa si aún debo dinero tras la ejecución?

El banco inicia este procedimiento con un objetivo claro: ganar dinero con la subasta de la vivienda para recuperar lo que te prestó. Sin embargo, es muy posible que la casa se subaste por un valor inferior a la deuda que tenías pendiente. Esto ocurre, sobre todo, cuando el inmueble se subasta en un momento en el que los precios van a la baja.

Cuando eso ocurre, la entidad dispone de otro mecanismo para recuperar su dinero: embargar tus bienes presentes y futuros. Si la vivienda se subasta por menos de lo que debes, se lo pedirá al juez, que aplicará ese embargo sobre el resto de tus bienes hasta que tu deuda sea saldada. Te puede embargar las cuentas, una parte de tu salario, un coche que tengas en propiedad…

¿Qué pasa si no pago y el banco no ejecuta la hipoteca?

Aunque es muy poco habitual, puede ocurrir que lleves más de un año sin pagar tu hipoteca y que el banco aún no haya iniciado la ejecución. En estos casos, debes saber que la acción hipotecaria prescribe a los 20 años. Es decir, que cuando alcances el límite para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, tu entidad tendrá 20 años para demandarte ante los juzgados. Por ello, si te encuentras en esta situación, te recomendamos que no te hagas el sueco y que intentes negociar con tu banco para que no ejecute tu hipoteca.

¿Se puede parar un desahucio?

Lo peor de todo este proceso, como te podrás imaginar, es que te pueden echar de tu hogar. Por eso, es lógico que te preguntes si existe alguna manera de frenar la ejecución o de que, al menos, no te desahucien.

La verdad es que sí puedes paralizar la ejecución hipotecaria o el desahucio. Dependiendo de si ya se ha producido la subasta o no, podrás emprender unas acciones u otras:

Antes de la subasta

Estas son tus opciones si tu vivienda todavía no se ha subastado:

  • Enervar la acción hipotecaria. Es una manera muy jurídica de referirse a pagar las cuotas que le debes al banco y los intereses y comisiones que se hayan generado por la demora. Así, se paralizará el proceso de ejecución y volverás a estar en el mismo punto que antes de dejar de pagar el préstamo. Solo puedes hacerlo si la vivienda hipotecada es tu residencia habitual.

  • Llegar a un acuerdo con el banco. También puedes anular el proceso si pactas con tu entidad y te comprometes a no dejar de pagar la hipoteca a cambio de que te reestructure la deuda (te rebaje el interés, te alargue el plazo, etc.).

  • Acogerte al Código de Buenas Prácticas. Si pasas por una situación económica muy mala, puedes pedir al banco que te perdone una parte de la deuda (quita). Así, podrás pagar unas cuotas más asequibles y devolver las que has dejado sin abonar.

  • Demandar al banco por cláusulas abusivas. Puedes hacerlo en los diez días posteriores a la notificación de la ejecución. Si un juez te da la razón y encuentra cláusulas abusivas en tu contrato, el proceso de ejecución se declarará nulo y recuperarás el dinero que te han cobrado de más por la aplicación de esas cláusulas abusivas (suelo hipotecario, multidivisa, etc.).

Después de la subasta

Si tu vivienda ya se ha subastado y adjudicado, solo hay una manera de evitar el desahucio: certificar ante el juez o ante el notario que lleve la subasta que formas parte de un colectivo vulnerable. De este modo, podrás vivir de alquiler durante dos años en la vivienda, aunque ya no será de tu propiedad. En este artículo puedes consultar qué requisitos debes cumplir para que se te considere de un colectivo vulnerable.

Consejos para evitar la ejecución hipotecaria

Ya has visto cómo se puede paralizar la ejecución hipotecaria si el banco te ha demandado por impago. Sin embargo, nuestro consejo es que evites llegar a este punto, porque te ahorrarás muchos gastos y dolores de cabeza. 

Como dice el refrán, más vale prevenir que curar, por eso, para prevenir el impago debes asegurarte de poder pagar la hipoteca antes de contratarla. Solo es recomendable pedir un préstamo hipotecario si tu situación laboral es estable y si las cuotas de la hipoteca, sumadas a las de tus otros créditos, no se “comen” más del 35% de tus ingresos netos mensuales.

Por desgracia, tomar estas precauciones no siempre será suficiente. En esta época que nos ha tocado vivir, con una inflación disparada y un euríbor desbocado, es posible que tengas demasiados gastos y que no puedas pagar las cuotas de tu crédito hipotecario. En ese caso, existen varias maneras de evitar que el banco ejecute la hipoteca: pactar una reestructuración de la deuda, alquilar tu plaza de garaje para tener más ingresos, entregar la casa en dación en pago

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