Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

En qué consiste la ejecución hipotecaria

Ejecutar una hipoteca significa aplicar la garantía de un préstamo hipotecario para embargar la vivienda y saldar así la deuda pendiente. Es una operación que se lleva a cabo cuando el titular del producto no abona las cuotas de manera reiterada y la entidad decide resolver el contrato unilateralmente para exigir que se subaste el inmueble hipotecado.

Procedimiento para ejecutar la hipoteca

El desahucio es solo el punto final de un largo procedimiento judicial, así que no nos embargarán la vivienda si nos demoramos en el pago de una sola cuota. De hecho, el proceso que se sigue hasta llegar al lanzamiento es bastante largo y siempre se puede detener si somos capaces de llegar a un acuerdo con la entidad o si saldamos la deuda pendiente.

La evolución estándar completa de este procedimiento es la siguiente

  1. Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.

  2. Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra saltada, el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (SMS, email o carta).

  3. Entrada en mora: a los cinco meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.

  4. Demanda judicial: a partir del sexto mes, el banco aplicará la comisión de vencimiento anticipado para resolver el contrato unilateralmente y solicitará al juzgado el comienzo de la ejecución hipotecaria. Recibiremos la notificación en el domicilio hipotecado.

  5. Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

  6. Convocatoria de la subasta: pasado un año desde el primer impago, se convoca la subasta de la vivienda. La fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar pendientes del proceso.

  7. Celebración de la subasta: llegado el momento de la subasta, se comparan las pujas y se adjudica la vivienda al mejor postor. Si no se ha alcanzado el precio mínimo, la entidad puede quedarse el inmueble con un 60% del valor. Es aquí cuando dejamos de ser propietarios de la vivienda, quedando incluso con una deuda a favor del banco si el precio alcanzado en la subasta no alcanza la deuda pendiente.

  8. Desahucio o lanzamiento: esta es la etapa en la que finalmente, bien de manera pacífica, bien mediante presencia policial, se nos obliga a abandonar la vivienda, en presencia de una comisión judicial y un cerrajero, que cambia la cerradura. Así se realiza la toma del inmueble y termina la ejecución.

La principal acusación contra el sistema de desahucios español es que no contempla por defecto la dación en pago, mediante la que podemos devolver la casa para saldar la deuda y limpiar nuestro historial. En muchas ocasiones, esto supone que el titular, tras perder su casa, aún debe dinero al banco. 

¿Se puede parar un desahucio?

Sí, la ejecución hipotecaria se puede paralizar e incluso se puede anular y volver al acuerdo original con el banco. Veamos cómo podemos evitar que embarguen nuestra casa si hemos dejado de pagar las cuotas de la hipoteca:

  • Con una enervación de la acción hipotecaria: consiste en ponerse al día de los pagos antes de la subasta para cancelar el procedimiento de ejecución. Es imprescindible que la vivienda hipotecada sea la residencia habitual del titular o titulares.

  • Con un acuerdo con nuestro banco: también podemos llegar a un pacto con nuestra entidad para que anule la petición de desahucio a cambio de que nos comprometemos a pagar la hipoteca si este nos alarga el plazo o nos permite disfrutar de unos años de carencia.

  • Con una solicitud para acogernos al Código de Buenas Prácticas: si nos encontramos dentro del umbral de exclusión, podemos pedirle al banco que pare la ejecución y nos reestructure la deuda. Y si las medidas establecidas en este código no son suficientes, incluso podemos conseguir que la entidad acepte una dación en pago y nos permita vivir de alquiler social en la misma casa.

  • Con una demanda por error en la notificación o por cláusulas abusivas: en el primer caso, solo conseguiremos ganar algo de tiempo, mientras que en el segundo, el procedimiento para ejecutar la hipoteca se declarará nulo en el caso de que existan realmente esas cláusulas abusivas (por ejemplo, que el vencimiento anticipado se haya aplicado con solo un impago).

De todos modos, lo ideal es que no lleguemos al extremo de dejar de pagar las cuotas para que el banco no pueda iniciar la ejecución hipotecaria. En la siguiente guía gratuita explicamos cómo podemos evitar los impagos y cómo podemos pactar con nuestra entidad para que nos permita abonar unas mensualidades más asequibles:

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Últimos datos sobre las ejecuciones en España

Los últimos datos disponibles sobre embargos de viviendas hipotecadas están publicados en la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística. Según este informe del INE, en el tercer trimestre de 2018 se registraron un total de 1.182 ejecuciones iniciadas sobre viviendas habituales de personas físicas, lo que supone un descenso del 27,1% respecto al mismo período del año pasado.

Aunque ya han pasado más de diez años desde el estallido de la crisis, la mayoría de las hipotecas ejecutadas se contrataron durante el boom inmobiliario. Para muestra, un botón: el 23,9% de las ejecuciones inscritas en el tercer trimestre de 2018 se han iniciado sobre préstamos hipotecarios firmados en 2007, es decir, justo un año antes de que empezara la recesión económica y cuando el precio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los pasos que dan los bancos para ejecutar una hipoteca y cómo se puede parar el procedimiento.

Metodología: para elaborar esta página, los investigadores de HelpMyCash.com han examinado con detalle toda la regulación vigente sobre la materia.

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Temas recientes del foro

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Hola.Yo perdí el juicio contra Bankia sobre IRPH,Mi pregunta esSi perdí, pero el TJUE da por anulados todos los contratos hipotecarios con ese índice...A mi tambien me lo quitarian o como perdí seguire pagando IRPH ? Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, pishuke.

Dependerá de si la sentencia fue firme o no (se lo puedes preguntar al abogado que llevó tu caso). En caso afirmativo, se consideraría cosa juzgada y, por lo tanto, no podrías volver a interponer una reclamación judicial. 

En caso de que la sentencia no fuera firme, sí podrías demandar al banco de nuevo para que te eliminara el IRPH y lo cambiara por lo establecido por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), siempre que este tribunal sentenciara que el índice debe pasar un control de transparencia y este no se hubiera dado en tu caso. 

Existe también la posibilidad de que el índice en sí sea considerado nulo. En ese caso, habría que ver lo que dice la sentencia final del TJUE para saber qué ocurriría con los casos juzgados como el tuyo.

Un saludo.  

CARLOS
me reclaman un prestamo @CARLOS - hace 23 horas
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buenos días, en 2014 tenia 2 viviendas las cuales se las quedo la caixa al no poder hacer frente a las hipotecas, pues bien, entregadas las 2 viviendas, la caixa me reclama desde esa fecha un crédito de 60000 euros por medio de una gestora o algo así, porque tengo que pagar ese crédito? si se han quedado con las 2 viviendas? ya mi situación ha cambiado pero no me puedo ni comprar un vehículo ya que hasta en el Santander entidad con la que trabajo les aparece ese credito, gracias
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Buenas! Os comento un poco. Mi pareja y yo hemos solicitado una hipoteca conjunta. Hasta el momento todo correcto. Ambos tenemos más de 15 años de antigüedad en nuestros trabajos. Y nóminas de 1500€. El caso es que esta todo ok. Tasaciones y demás. Pero ahora nos han pedido los extractos bancarios. Y lo que yo hago cuando cobro mi nomina es sacar la mayor parte de esta misma. Y guardarlo en casa. Por lo que alguna q otra vez la cuenta se ha quedado al descubierto hasta el 27 que me han vuelto a ingresar la nomina. Pero no hay deuda ninguna. Puede afectar a la hora de que me concedan o no la hipoteca?
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Mery.

Tal como me describes tu caso, consideramos que es un punto negativo de cara a la entidad bancaria. Habrá que esperar acontecimientos, pero ya te avanzamos de que hay posibilidades de que rechacen tu petición.

¡Un saludo!

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