Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?

Ejecutar una hipoteca significa aplicar la garantía de un préstamo hipotecario para embargar la vivienda y saldar así la deuda pendiente. Es una operación que se lleva a cabo cuando el titular del producto no abona las cuotas de manera reiterada y la entidad decide resolver el contrato unilateralmente para exigir que se subaste el inmueble hipotecado.

¿Cuál es el procedimiento para ejecutar la hipoteca?

El desahucio es solo el punto final de un largo procedimiento judicial, así que no nos embargarán la vivienda si nos demoramos en el pago de una sola cuota. De hecho, el proceso que se sigue hasta llegar al lanzamiento es bastante largo y siempre se puede detener si somos capaces de llegar a un acuerdo con la entidad o si saldamos la deuda pendiente.

La evolución estándar completa de este procedimiento es la siguiente

  1. Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.

  2. Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra saltada, el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (SMS, email o carta).

  3. Entrada en mora: a los cinco meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.

  4. Demanda judicial: con la ley hipotecaria renovada, la principal novedad es la ampliación del plazo para aplicar la comisión de vencimiento anticipado (dispositivo para solicitar al juzgado el inicio de la ejecución). El mecanismo se activa a partir de la 12ª cuota impagada en la primera mitad del préstamo y de la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta modificación se aplica con carácter retroactivo salvo en cláusulas ya aplicadas. 

  5. Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

  6. Convocatoria de la subasta: la fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar pendientes del proceso.

  7. Celebración de la subasta: la vivienda se adjudica al mejor postor. Si no se ha alcanzado el precio mínimo, el banco puede quedárselo con un 60% del valor. Además, podríamos tener una deuda a favor del banco si el precio de la subasta no supera el adeudo pendiente.

  8. Desahucio o lanzamiento: este es el último proceso en que nos obligan a abandonar el domicilio, en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero (encargado de cambiar la cerradura de la entrada). En determinados casos puede haber presencia policial. 

La principal acusación contra el sistema de desahucios español es que no contempla por defecto la dación en pago, mediante la que podemos devolver la casa para saldar la deuda y limpiar nuestro historial. En muchas ocasiones, esto supone que el titular, tras perder su casa, aún debe dinero al banco. 

¿Se puede parar un desahucio?

Sí, la ejecución hipotecaria se puede paralizar e incluso se puede anular y volver al acuerdo original con el banco. Veamos cómo podemos evitar que embarguen nuestra casa si hemos dejado de pagar las cuotas de la hipoteca:

  • Con una enervación de la acción hipotecaria: consiste en ponerse al día de los pagos antes de la subasta para cancelar el procedimiento de ejecución. Es imprescindible que la vivienda hipotecada sea la residencia habitual del titular o titulares.

  • Con un acuerdo con nuestro banco: también podemos pactar con nuestra entidad para que anule la petición de desahucio a cambio de comprometernos a pagar la hipoteca si este nos alarga el plazo o nos permite disfrutar de unos años de carencia.

  • Con una solicitud para acogernos al Código de Buenas Prácticas: si nos encontramos dentro del umbral de exclusión, podemos pedirle al banco que pare la ejecución y nos reestructure la deuda. Y si las medidas establecidas en este código no son suficientes, incluso podemos conseguir que la entidad acepte una dación en pago y nos permita vivir de alquiler social en la misma casa.

  • Con una demanda por error en la notificación o por cláusulas abusivas: en el primer caso, solo conseguiremos ganar algo de tiempo; mientras que en el segundo, el procedimiento para ejecutar la hipoteca se declarará nulo en el caso de que existan realmente esas cláusulas abusivas (por ejemplo, que el vencimiento anticipado se haya aplicado con solo un impago).

De todos modos, lo ideal es que no lleguemos al extremo de dejar de pagar las cuotas para que el banco no pueda iniciar la ejecución hipotecaria. En la siguiente guía gratuita explicamos cómo podemos evitar los impagos y cómo podemos pactar con nuestra entidad para abonar unas mensualidades más asequibles:

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Últimos datos sobre las ejecuciones en España

Los últimos datos disponibles sobre embargos de inmuebles hipotecados están plasmados en la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según este informe del INE, en el tercer trimestre de 2019 se registraron 947 ejecuciones sobre viviendas habituales, un 21,3% menos respecto al mismo período de 2018. 

Asimismo, en el conjunto del pasado 2018, el número de ejecuciones sobre inmuebles habituales de personas físicas sumó un total de 6.523. Esto supone un 40,7% menos respecto al total de 2017. 

Aunque ya han pasado más de 10 años desde el estallido de la crisis, la mayoría de los préstamos hipotecarios ejecutados se firmaron durante el boom inmobiliario. Para muestra, el siguiente dato: el 22,1% de las ejecuciones inscritas en el tercer trimestre de 2019 concierne a hipotecas firmadas en 2007, es decir, justo antes de que empezara la recesión económica y cuando el precio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los pasos que dan los bancos para ejecutar una hipoteca y cómo se puede parar el procedimiento.

Metodología: para elaborar esta página, los investigadores de HelpMyCash.com han examinado con detalle toda la regulación vigente sobre la materia.

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Temas recientes del foro

Hola, 
Estoy a punto de comprarme un piso a muy buen precio porque los propietarios son familia mía, conseguí una hipoteca a mi nombre y cuando estaba arreglando los papeles para la firma  mi pareja me ha pedido formar parte del proyecto, es decir, entrar en la hipoteca como cotitular y así el también ser propietario de la vivienda. Parece una situación ventajosa el hecho de ser  dos pagando, pero como ya he dicho las cuotas sin muy holgada y faciles de pagar por una peesper, asi que estoy pensando en compartir o no la hipoteca conmigo porque tengo miedo de que si un día nos separamos me ponga problemas para quedarme yo con el piso ya que es un piso que viene de parte de mi familia y no encontraría justo que se lo quedará el o tuviéramos que venderlo para repartirnos el dinero. Que podria hacer? A alguien más le ha pasado esto? 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Mumi. 

Es una situación muy compleja, pues cada opción (comprar el inmueble solo por tu cuenta o junto a tu pareja) tiene sus pros y sus contras. Si tu pareja entiende que no sería justo quedarse con la vivienda o venderla en caso de separación, quizás podríais formalizar un contrato privado en el que se establezca que tú le comprarías su parte si la relación se rompiera. 

Un saludo.

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Hola, buenas noches, necesito consejo, estoy buscando hipotecas, de momento tengo oferta de CaixaBank y bbva, caixa guissona, openbank me la denegó y estoy pendiente de la llamada de evo. Bbva me ofrece al 2.28 fijo con nómina, seguro vida y de hogar. CaixaBank me ofrece 2.75 bonificado 0.25 nómina, 0.25 hogar, 0.25 vida y 0.25 alarma. Caixa guissona me da el 2.35 sin nada de vinculación fija a 25 años.Decir k ya trabajo con CaixaBank aquí ya tengo nomina y el de hogar, asi k me quedaria con un 2 fijo a 30 años añadiendo el de vida. Como lo veis???? No se si buscar más o aceptar esto. Estoy echa un lio porque veo por aquí superofertas k hasta me parecen ilusiones.  Caixa guissona creo también que es buena opción puesto que no piden nada de nada. Gracias de antemano 
Adri
Adri
hace 2 días

Gracias por la recomendación. Intentaré negociar aunque caixabank es bastante rigida. Gracias

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Adri.

Nuestra primera recomendación sería que comparases el precio total de la hipoteca en CaixaBank incluyendo el seguro de vida y lo que pagarías sin contratar ningún producto combinado en Caixa Guissona. 

Una vez tengas eso, sería interesante valorar si te merece la pena pagar un poco más en intereses para no ligarte tanto a un banco o si la vinculación no es un problema para ti. Ten en cuenta que si firmas la hipoteca con una serie de exigencias (domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida, de hogar, etc.) y en algún momento quisieras cambiarlas porque otra entidad te las ofrece con mejores condiciones, el banco podría incrementar el tipo de interés de tu préstamo.

Aprovechamos para recordarte que si eres clienta de CaixaBank, podrías intentar negociar mejores condiciones llevándoles la propuesta de otras entidades. En nuestra guía hipotecaria gratuita encontrarás algunas recomendaciones para conseguir mejores condiciones.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo

 

sobreasegurado
Es esto un sobreseguro? @sobreasegurado - hace 3 días
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Es esto un sobreseguro?
 
Hola, mi banco me ofrece, como producto bonificante para la hipoteca, el seguro de hogar.
El importe es de 356€ al año y está calculado sobre el valor de continente indicado en el informe de tasación (96876€).
También comentar que, al firmar la escritura (la semana que viene) también pagaré la cuota de 5 años de seguro de hogar.
 
El valor del continente ha sido calculado con la siguiente formula:
 
Valor Continente = Metros CCC * (Valor Reconstrucción + Valor Gastos Necesarios)
 
96876 = 107,63 * (750 +150)
 
Los Gastos necesarios es otro apartado que va en la columna de al lado del valor de reconstrucción.
 
También decir que el valor de tasación (310184.72) fue calculado multiplicando la superficie util homogenea (86.1) por la media del coste homogeneo de los pisos de referencia en la zona (3602,61).
 
Después de haber leído todo lo posible en los foros, sigo con la impresión que el valor de continente en la tasación está inflado. De aquí mis dudas:
 
 - Es correcto usar los metros CCC para calcular el continente?
En especifico, tengo la impresión de que la parte proporcional de las zonas comunes no debería contar, ya que la cubre el seguro de la comunidad. He leído opiniones contrastantes sobre la necesidad de hacerlo, pero me gustaría saber si es necesario o no.
Como minimo, creo que el mismo parametro que se ha usado para obtener el valor de tasación debería ser usado para calcular el continente.
P.D. El catastro pone que los metros construidos son 93 y los metros utiles 84, nada a que ver ni con los metros CCC, ni con la superficie útil omogenea adoptada por el tasador.
 - Es correcto incluir la voz de "Gastos Necesarios" en la multiplicación?
Aquí también, tengo la impresión de que no se tendría que hacer.
 
En caso de que mis dudas fueran correctas, que me aconsejáis hacer? Debería reclamar un recalculo del continente a la aseguradora y un rembolso del sobreseguro?
 
Gracias de antemano por vuestra ayuda

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