Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?

Ejecutar una hipoteca significa aplicar la garantía de un préstamo hipotecario para embargar la vivienda y saldar así la deuda pendiente. Es una operación que se lleva a cabo cuando el titular del producto no abona las cuotas de manera reiterada y la entidad decide resolver el contrato unilateralmente para exigir que se subaste el inmueble hipotecado.

¿Cuál es el procedimiento para ejecutar la hipoteca?

El desahucio es solo el punto final de un largo procedimiento judicial, así que no nos embargarán la vivienda si nos demoramos en el pago de una sola cuota. De hecho, el proceso que se sigue hasta llegar al lanzamiento es bastante largo y siempre se puede detener si somos capaces de llegar a un acuerdo con la entidad o si saldamos la deuda pendiente.

La evolución estándar completa de este procedimiento es la siguiente

  1. Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.

  2. Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra saltada, el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (SMS, email o carta).

  3. Entrada en mora: a los cinco meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.

  4. Demanda judicial: con la ley hipotecaria renovada, la principal novedad es la ampliación del plazo para aplicar la comisión de vencimiento anticipado (dispositivo para solicitar al juzgado el inicio de la ejecución). El mecanismo se activa a partir de la 12ª cuota impagada en la primera mitad del préstamo y de la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta modificación se aplica con carácter retroactivo salvo en cláusulas ya aplicadas. 

  5. Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

  6. Convocatoria de la subasta: la fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar pendientes del proceso.

  7. Celebración de la subasta: la vivienda se adjudica al mejor postor. Si no se ha alcanzado el precio mínimo, el banco puede quedárselo con un 60% del valor. Además, podríamos tener una deuda a favor del banco si el precio de la subasta no supera el adeudo pendiente.

  8. Desahucio o lanzamiento: este es el último proceso en que nos obligan a abandonar el domicilio, en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero (encargado de cambiar la cerradura de la entrada). En determinados casos puede haber presencia policial. 

La principal acusación contra el sistema de desahucios español es que no contempla por defecto la dación en pago, mediante la que podemos devolver la casa para saldar la deuda y limpiar nuestro historial. En muchas ocasiones, esto supone que el titular, tras perder su casa, aún debe dinero al banco. 

¿Se puede parar un desahucio?

Sí, la ejecución hipotecaria se puede paralizar e incluso se puede anular y volver al acuerdo original con el banco. Veamos cómo podemos evitar que embarguen nuestra casa si hemos dejado de pagar las cuotas de la hipoteca:

  • Con una enervación de la acción hipotecaria: consiste en ponerse al día de los pagos antes de la subasta para cancelar el procedimiento de ejecución. Es imprescindible que la vivienda hipotecada sea la residencia habitual del titular o titulares.

  • Con un acuerdo con nuestro banco: también podemos pactar con nuestra entidad para que anule la petición de desahucio a cambio de comprometernos a pagar la hipoteca si este nos alarga el plazo o nos permite disfrutar de unos años de carencia.

  • Con una solicitud para acogernos al Código de Buenas Prácticas: si nos encontramos dentro del umbral de exclusión, podemos pedirle al banco que pare la ejecución y nos reestructure la deuda. Y si las medidas establecidas en este código no son suficientes, incluso podemos conseguir que la entidad acepte una dación en pago y nos permita vivir de alquiler social en la misma casa.

  • Con una demanda por error en la notificación o por cláusulas abusivas: en el primer caso, solo conseguiremos ganar algo de tiempo; mientras que en el segundo, el procedimiento para ejecutar la hipoteca se declarará nulo en el caso de que existan realmente esas cláusulas abusivas (por ejemplo, que el vencimiento anticipado se haya aplicado con solo un impago).

De todos modos, lo ideal es que no lleguemos al extremo de dejar de pagar las cuotas para que el banco no pueda iniciar la ejecución hipotecaria. En la siguiente guía gratuita explicamos cómo podemos evitar los impagos y cómo podemos pactar con nuestra entidad para abonar unas mensualidades más asequibles:

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Últimos datos sobre las ejecuciones en España

Los últimos datos disponibles sobre embargos de inmuebles hipotecados están plasmados en la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según este informe del INE, en el cuarto trimestre de 2018 se registraron 1.551 ejecuciones sobre viviendas habituales, un 28,9% respecto al mismo período de 2017. 

Asimismo, en el conjunto del 2018, el número de ejecuciones sobre inmuebles habituales de personas físicas sumó un total de 6.523. Esto supone un 40,7% menos respecto al total de 2017. 

Aunque ya han pasado más de 10 años desde el estallido de la crisis, la mayoría de los préstamos hipotecarios ejecutados se firmaron durante el boom inmobiliario. Para muestra, el siguiente dato: el 23,8% de las ejecuciones inscritas en el último trimestre de 2018 concierne a hipotecas firmadas en 2007, es decir, justo antes de que empezara la recesión económica y cuando el precio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los pasos que dan los bancos para ejecutar una hipoteca y cómo se puede parar el procedimiento.

Metodología: para elaborar esta página, los investigadores de HelpMyCash.com han examinado con detalle toda la regulación vigente sobre la materia.

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Temas recientes del foro

Lau
necesito ayuda con la hipoteca @Lau - hace 1 día
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Buenas noches! Estoy bastante agobiada y nadie me da con una opción e indicarme que puedo hacer...mirad tengo una hipoteca con mi ex pareja están fatal hecha las cosas porque las escrituras están a su nombre y la hipoteca a nombre de los dos y de avalistas mis padres, y a ver lo que quiero saber es que opción tengo ya que el banco no me da la opción de sacarlo a él de la hipoteca ,hay alguna manera ante notario o no se de poder hacer un cambio de nombre de las escrituras o que me recomendáis??Gracias!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 22 horas

HelpMyCash

Hola, Lau. 

Es comprensible que el banco no quiera eliminar a uno de los titulares de la hipoteca, pues le supone perder a una de las garantías de pago. Además, tu caso se complica por el hecho de que la vivienda está a nombre de tu expareja y no al tuyo. Para convencer a tu banco, quizás puedes tratar de comprarle la vivienda a tu ex para que esté a tu nombre y aportar alguna garantía adicional, como otro avalista u otro cotitular. Y si eso no basta, puedes tratar de pedir una nueva hipoteca a tu nombre a otro banco, aunque es difícil que te la den si la vivienda no está a tu nombre. 

Un saludo.

Laura
Rehipotecar mi piso @Laura - hace 1 día
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Buenas tardes 
Estoy pensando en arreglar la cocina y para ello necesito 40.000€, podría rehipotecar el piso para conseguir  ese dinero? Y otra cosa, el banco te pide algún justificante de para qué quieres el dinero?
Agustina Battioli
Agustina Battioli
hace 22 horas

HelpMyCash

Buenos días, Laura. 

Sí que podrías solicitar una ampliación de la hipoteca para este fin, aunque que el banco acceda o no dependerá del capital amortizado y de un análisis actual de tu perfil. Si estás al corriente de los pagos y tu perfil financiero se ha mantenido o mejorado, en principio no tendrías ningún problema en ampliar la hipoteca. 

Además, sí que será necesario presentar un justificante o un presupuesto de la reforma para poder acceder a esta ampliación de la hipoteca. 

Si por cualquier razón el banco se niega a ampliar la hipoteca, aquí tienes algunos préstamos reforma con muy buenas condiciones

¡Un saludo!

 

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Hola, buenos días
Nos estamos planteando contratar esta hipoteca para una operación muy fácil (piso comprado por debajo de mercado,  con anticipo del 40% del valor, somos solventes, no tenemos deudas, etc etc...) 
Pero nos han advertido que, a la hora de la verdad, aunque no haya vinculaciones, Evo nos dirá que la operación no es viable si no contratamos algunos seguros con ellos. No podemos perder tiempo para que en el último momento nos cambien las condiciones. 
¿Alguien tiene experiencia trabajando con ellos? ¿esta entidad mantendrá las condiciones que publicita en su WEB?  
Gracias, saludos!
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 22 horas

HelpMyCash

Hola, Jacinto. 

En principio, la oferta de EVO es sin vinculaciones de ningún tipo, pero si el departamento de riesgos considera que se necesitan garantías adicionales, quizás sí os piden contratar un seguro de vida (que podríais firmar con cualquier compañía si este es obligatorio). Como os corre prisa, nuestro consejo es que solicitéis financiación tanto a EVO como a otras entidades para tener más opciones sobre la mesa. Aquí os dejamos un enlace a las mejores hipotecas fijas del momento para que elijáis las que os parezcan más convenientes. 

Esperamos haberos ayudado. 

Un saludo.

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