La norma que regulará las hipotecas pronto verá la luz, pero ¿cuáles son las novedades que incluye? ¿Los consumidores estarán más protegidos? En la presente página respondemos todas las dudas acerca de la nueva ley hipotecaria española. Además, si buscas una hipoteca, a continuación encontrarás las mejores ofertas del mercado.

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ley hipotecaria

Actualización 3/11/2017: el Consejo de Ministros aprueba la nueva ley

Tras varios meses de espera, el Consejo de Ministros ha aprobado el proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Luis e Guindos, ministro de Economía, Industria y Competitividad, ha señalado que esta legislación permitirá reducir algunas comisiones y aumentará la protección al consumidor. Además, facilitará y fomentará el cambio de las hipotecas variables a las fijas. Tras su aprobación en el Consejo de Ministros, el texto se ha enviado al Congreso de los Diputados donde deberá ser aprobado por mayoría parlamentaria. 

Novedades del proyecto de ley hipotecaria

Aunque la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario aún es un proyecto y debe ser aprobado por las Cortes, donde puede sufrir cambios en base a las enmiendas que presenten los diferentes partidos, la propuesta defendida por el Gobierno ya ha sido publicada en el Boletín de las Cortes Generales y sus propulsores ya han anunciado cuáles consideran que son las aportaciones más destacadas de este texto.

En materia de protección al consumidor

Uno de los aspectos más relevantes de la nueva ley hipotecaria es que transpone la normativa recogida por la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Esto significa, en la práctica, que los hipotecados estarán más protegidos ante los abusos, algo que se extenderá a todas las personas físicas, incluidos los trabajadores por cuenta propia (autónomos).

Y es que si finalmente se aprueba el texto que consta en el proyecto de esta ley, antes de firmar una hipoteca el cliente deberá visitar al notario para que, de manera gratuita, le explique aquellas cláusulas de su hipoteca que pueden ser peligrosas así como también sobre todos los requisitos que incluya el contrato. Una vez haya recibido esta información, el futuro hipotecado deberá firmar un documento que certifique que ha entendido todo lo que se le ha explicado. Del mismo modo, si el contrato incluye una cláusula que los tribunales ya hayan considerado abusiva, tanto los notarios como los registradores deberán anular su formalización.

La nueva ley hipotecaria también aportará cambios importante en relación a la ejecución hipotecaria, ya que alargará el plazo de demora previo a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, necesaria para iniciar el proceso de embargo. Concretamente, en la primera mitad del contrato, no se podrá producir hasta que el impago suponga el 2 % del capital del préstamo hipotecario, con un límite de nueve cuotas impagadas. Una vez se haya reembolsado la mitad de la hipoteca, el impago necesario para poder aplicar la cláusula de vencimiento anticipado será del 4 % de la deuda, con un límite de 12 cuotas sin abonar. En cuanto a los intereses de demora, no podrán superar un máximo de tres veces el interés legal del dinero. Además, cabe destacar que todos estos cambios serán retroactivos, por lo que los que ya cuentan con una hipoteca podrán acogerse a estas medidas.

Otro aspecto destacado de la ley hipotecaria es el reconocimiento del derecho de aquellos que tengan hipotecas multidivisa a convertir al euro la moneda extranjera en cualquier momento. Pese a que esta medida era muy esperada, la medida no será retroactiva, por lo que los que ya tienen uno de estos préstamos hipotecarios no podrán cambiarse.

En materia de comisiones y otros gastos

La nueva regulación de las hipotecas también podría hacer cambiar otro aspecto fundamental: las compensaciones por amortización anticipada. Y es que, actualmente, la comisión que debíamos abonar por hacer una cancelación o un reembolso anticipado de parte de nuestro crédito hipotecario estaba limitada a un máximo del 0,5 % del capital amortizado durante los cinco primeros años del contrato, que se reducía al 0,25 % si la operación se hacía a partir del sexto año. Sin embargo, si se aprueba la propuesta de ley hipotecaria en los términos que está el proyecto, la comisión por amortización anticipada total o parcial en una hipoteca variable será una de las siguientes:

  1. El 0,25 % del capital reembolsado durante los primeros cinco años del plazo, desapareciendo después.
  2. El 0,50 % del capital amortizado, durante los tres primeros años de vigencia del contrato, desapareciendo posteriormente.

Por otra parte, cuando se trate de hipotecas fijas, se establece un máximo del 4 % del capital amortizado si la amortización anticipada se hace durante los primeros 10 años y del 3 % si se hace posteriormente. Hay que tener presente que solo se podrá aplicar si la compensación es inferior a la pérdida que sufre el banco con esta operación.

Uno de los cambios estrella relacionado con los gastos asociados a las hipotecas más anunciado por el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, afecta al cambio de tipo: con la nueva ley hipotecaria será mucho más barato pasarse del tipo variable al fijo. Concretamente, el texto del proyecto propone reducir los aranceles notariales y registrales vinculados a esta operación. Además, se pretende limitar notablemente la comisión de las operaciones de subrogación o de novación que se hagan para realizar este cambio: será del 0,25 % durante los primeros tres años del préstamo hipotecario y desaparecerá posteriormente. Estos cambios, que no se aplicarán para pasarse de una fija a una variable, serán retroactivos, es decir, también afectarán a las hipotecas ya vigentes.

En materia de vinculación

En el proyecto de la normativa de los préstamos hipotecarios también se establece una limitación sobre la venta de productos vinculados. Un artículo específico sobre esta materia reza que las hipotecas solo podrán incluir vinculaciones (seguros, tarjetas, etc.) si el banco puede demostrar que “acarrean un claro beneficio a los prestatarios”. Sin embargo, la nueva ley hipotecaria sí permitirá a las entidades exigir la contratación de un seguro de amortización (de vida o de protección de pagos) y otro de daños (hogar), aunque el cliente podrá suscribirlos con quién quiera y ello no podrá encarecer de ningún modo el préstamo.

Con este tipo de cambios, la intención es disminuir los gastos extra de las hipotecas de nueva contratación. Sin embargo, habrá que esperar a que se apruebe definitivamente la normativa para poder disfrutar de estas rebajas. Si necesitas contratar tu préstamo hipotecario ya y quieres saber cuánto te costaría en este momento, usar herramientas como la calculadora de hipotecas de HelpMyCash.com te ayudará a calcularlo al detalle, ya que permite incluir tanto el tipo de interés como la comisión de apertura, las vinculaciones y los gastos de compraventa y de escrituración.

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¿Por qué se prepara una nueva regulación de las hipotecas?

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se promulgará por orden directa de la Unión Europea, cuyos estados miembros tienen que añadir la regulación comunitaria recogida en la Directiva 2014/17/UE a su normativa nacional relativa a los préstamos hipotecarios. De hecho, esta nueva ley hipotecaria tendría que haber tenía que haber sido aprobada en marzo de 2016. La no aplicación de la directiva ha hecho que la Comisión Europea haya denunciado a España y a otros tres países (Portugal, Croacia y Chipre) ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que respondan por este retraso.

Acogida del proyecto de la ley de contratos de crédito inmobiliario

Como hemos dicho anteriormente, la nueva ley hipotecaria aún es un proyecto por lo que no se puede conocer su contenido definitivo hasta su promulgación oficial. Sin embargo, dado que ya se conoce la propuesta hecha por el Ministerio de Economía, los actos del mercado hipotecario ya se han pronunciado sobre el contenido de esta norma por la que se regulará el mercado hipotecario de los próximos años.

La organización de consumidores ADICAE ha sido uno de los actores más críticos, ya que considera que la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario propuesta por el Gobierno "presenta graves lagunas" y, además, pretende "legitimar los fraudes hipotecarios" a través de la invertención de los notarios. En base a estas y otras críticas, la asociación ha presentado un total de 47 alegaciones a todos los grupos parlamentarios con el fin de que no se promulgue esta regulación de las hipotecas elaborada por el Ministerio de Economía.

En cambio, la Asociación Española de Banca (AEB) ve con buenos ojos la aplicación de la directiva europea en la regulación hipotecaria española, aunque con matices. Sus responsables han alertado que introducir especificidades nacionales podría “poner en riesgo” el actual sistema, que sostienen que ha funcionado “de manera eficiente” hasta ahora.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos los puntos más destacados del proyecto de la nueva normativa de los préstamos hipotecarios, que ya ha sido elaborada por el Ministerio de Economía. Asimismo, repasamos cuál ha sido su acogida entre los distintos actores del mercado y cuál es el motivo de su creación.

Fuentes: para elaborar esta página hemos consultado el Proyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que puede encontrarse en formato PDF en el Boletín Oficial de las Cortes Generales.

Metodología: los datos y declaraciones que aquí aparecen se han obtenido mediante una exhaustiva investigación online.

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Te escuchamos: si tienes cualquier duda acerca de la nueva ley hipotecaria o de cualquier otro tema relacionado con las finanzas, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:


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Miquel Riera

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Preguntas recientes

Avatar  de Indira46

Clsusula suel??

Me subroge a la hipoteca que tenia el constructor. Sólo pone es por pmazo de 15 años y al interes anual de MIBOR más un punto con un 1% en caso de amortización anticipada.Tengo clausula surlo???

Indira46 21/01/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/01/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Indira46.

Con los datos que nos aportas no podemos decirte si tu hipoteca tiene cláusula suelo. El Mibor era un índice de referencia muy usado en España antes de la entrada del euro pero, actualmente, tiene el mismo valor que el euríbor. En cuanto al punto que se le suma es el diferencial, una parte fija que se establece en todas las hipotecas variables cuyo interés es el resultado de la suma del índice de referencia más el diferencial. La comisión de amortización anticipada solo se te cobrará si haces este tipo de operación y adelantas parte del capital prestado, pero tampoco tiene que ver con el suelo hipotecario.

Para saber si se te ha aplicado esta cláusula, que se considera abusiva si el banco no te avisó de su existencia, debes revisar el contraro y ver si en el apartado relativo al interés o al tipo de interés se hace referencia a cláusula suelo o suelo hipotecario, aunque también puede constar con otros términos como acotación mínima de interés, horquilla de interés, interés mínimo, limitaciones a la baja del tipo de interés, límite a la aplicación del interés variable, límite a la variabilidad, límite mínimo al tipo aplicado, túnel de interés... Este apunte también debería constar en los recibos de cada cuota que hayas pagado.

Otra manera es comprobar si desde 2009 (o después si tu hipoteca es posterior) has pagado lo mismo tras cada revisión. Y es que desde ese año el euríbor empezó a caer, por lo que, en general, deberías estar beneficiándote de su caída tras cada revisión.

Un saludo.


Avatar  de aurora666

reclamacion extrajudical suelo

Estoy en la macrodemanda de adicae al presentar la reclamación extrajudicial me quitan la clausula suelo puedo reclamar la devolución de cantidades aunque este en la reclamación colectiva

aurora666 20/01/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/01/2018

avatar para HelpMyCash

Hola. aurora666.

En los casos de reclamación de la cláusula suelo, la vía judicial y la extrajudicial son incompatibles. Es decir, que para recurrir a una debemos paralizar la otra. Sin embargo, dado que no es una demanda particular sino que estás en una macrodemanda, te recomendamos que consultes tu caso con Adicae para que te digan qué opciones tienes.

Un saludo.


Avatar  de Samyrad

Claúsula Suelo en hipoteca de 2010. Reclamo de devolución?

Tomamos una hipoteca en 2010 y creo q tenía cláudula de la llamada suelo. Si hubiéramos pagado algo en esas condiciones tendría también derecho a devolución como dicen desde el 2013?. Cómo saber si hubo pagos c ese suelo?

Samyrad 18/01/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 18/01/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Samyrad.

Las cláusulas suelo de las hipotecas se pueden reclamar siempre que su aplicación haya sido abusiva, es decir, si no se explicó bien su funcionamiento, si no constaba en la oferta vinculante pero sí en el contrato final o si existe también una cláusula techo y la diferencia entre ambas es muy grande.

Si se cumple alguno de estos supuestos, se considera que es una cláusula abusiva y, en ese caso, se puede reclamar la devolución de todo lo cobrado de más en este concepto, no solo desde 2013, sino desde el principio, puesto que se reconoció el derecho a la retroactividad en las reclamaciones de este tipo.

Para saber si vuestra hipoteca tiene suelo hipotecario lo primero que debéis tener claro es que las hipotecas fijas no cuentan con este tipo de cláusulas. Si tenéis una variable o una mixta y queréis comprobar si estáis afectados por ella tenéis varias opciones:

  • Ver si desde 2009 (en vuestro caso desde el principio) estáis pagando la misma cuota después de cada revisión. Y es que fue en ese año cuando el euríbor empezó a caer, por lo que si en vuestra revisión (anual o semestral, según ponga en el contrato) no habéis visto una rebaja en las cuotas es probable que tengáis suelo hipotecario.
  • Revisar la escritura de la hipoteca, concretamente el apartado relativo al interés o tipo de interés. Debéis buscar si hay algún comentario referente a cláusula suelo o suelo hipotecario, aunque muchas veces aparece con otros nombres como acotación mínima de interés, horquilla de interés, interés mínimo, limitaciones a la baja del tipo de interés, límite a la aplicación del interés variable, límite a la variabilidad, límite mínimo al tipo aplicado, túnel de interés...

Si tenéis esta cláusula, podéis usar nuestro simulador de cláusula suelo, una herramienta totalmente gratuita que, con apenas unos datos relativos a vuestra hipoteca, os permitirá saber cuánto habéis pagado de más. Seguidamente, deberíais reclamar a vuestro banco la devolución de todo lo cobrado de más por la vía extrajudicial. Si no contestan, no os dan una respuesta favorable o la cantidad que os proponen no os interesa podéis plantearos la opción de recurrir a la vía judicial.

 

Un saludo.


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