Todos los detalles de la ley hipotecaria

1. Mayor protección al consumidor

Lo primero que tienes que saber sobre la ley hipotecaria vigente es que se creó por mandato de la Unión Europea para proteger mejor al consumidor. El encargo llegó en 2016, pero el Gobierno de España no aprobó la nueva normativa hasta el 2019.

La nueva regulación, en vigor desde el 16 de junio de 2019, recibe el nombre oficial de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (su nombre “oficioso” es LCCI, que es más cortito). Veamos cómo te protege esta normativa:

  • El banco te tiene que proporcionar toda la información sobre la hipoteca que vas a contratar. Debe entregarte las condiciones de su oferta final en un documento que se llama Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene carácter vinculante para la entidad durante un mínimo de diez días naturales. También te tiene que mandar otros documentos como la copia de tu futuro contrato, una ficha que explica las cláusulas más peligrosas de tu préstamo (la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE)… En nuestra página sobre la FEIN te explicamos con más detalle cuál debe ser el contenido de todos estos documentos.

  • El notario te asesorará al menos un día antes de la firma. La nueva ley te obliga a acudir a la notaría al menos un día antes de formalizar la escritura (tienen que pasar al menos diez días entre la entrega de la FEIN y la firma). En esa visita, el notario te explicará las condiciones de tu futura hipoteca y te hará pasar un test para asegurarse de que comprendes lo que firmarás. No podrás contratar el préstamo si no superas ese examen o si el banco no te ha proporcionado toda la información recogida en la ley.

  • Las cláusulas abusivas no se pueden escriturar o inscribir en el Registro de la Propiedad. Si el notario o el registrador detectan una cláusula en tu hipoteca que ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo, la borrarán de tu contrato directamente.

¿Quieres leer la ley completa? Pincha aquí para acceder al texto publicado en el Boletín Oficial del Estado.

2. Reparto claro de los gastos de hipoteca

Otro punto interesante de la LCCI es el que establece el nuevo reparto de los gastos de formalización, que son los que se pagan por la escrituración e inscripción de la hipoteca. En el pasado, el banco obligaba al cliente a pagarlos todos, pero ahora son las entidades las que deben asumir la mayor parte:

A pagar por el banco A pagar por el cliente

La gestoría

El registro

La notaría

El IAJD

Su copia de la escritura

La tasación

Su copia de la escritura

Encontrarás toda la información sobre este tema en nuestra página sobre los gastos de hipoteca.

3. Amortización anticipada más barata

La actual ley hipotecaria española también regula la comisión o compensación por amortización anticipada, que es la que el banco te puede cobrar si pagas toda o una parte de la deuda por adelantado. Su precio máximo puede ser uno u otro dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

  • En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):

    • 0,25% sobre la cantidad adelantada, aplicable solo durante los primeros tres años de vida del contrato.

    • 0,15% sobre la cantidad adelantada, aplicable solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.

    • Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%.

  • En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

    • 2% sobre la cantidad adelantada, aplicable durante los primeros 10 años.

    • 1,5% sobre la cantidad adelantada, aplicable durante el resto del plazo.

El nuevo precio máximo de la comisión por amortización o reembolso anticipado es más barato que el que se establecía antes de 2019: hasta el 1% para las hipotecas variables y sin regular para las fijas.

Esta comisión solo se puede cobrar si le generas al banco una pérdida financiera. En nuestra página sobre amortizar la hipoteca antes de tiempo te explicamos con más detalle qué es esto de la “pérdida financiera”.

4. Incentivos para que te pases al tipo fijo

En España, la mayoría de las hipotecas en vigor tienen un interés variable ligado al euríbor. Y eso puede ser contraproducente, porque si el euríbor sube mucho (como está pasando ahora), las cuotas de todos estos préstamos se encarecerán, lo que puede disparar los impagos.

Para evitar que eso ocurra, la nueva ley abarata el coste de modificar la hipoteca para pasarla del tipo variable al fijo. Si cambias tu interés con una novación o con una subrogación, la comisión máxima que te podrá cobrar el banco será del 0,15% sobre tu importe pendiente; diga lo que diga tu contrato. Este cargo, además, no tendrás que pagarlo si la operación se produce a partir del cuarto año del plazo de tu préstamo.

En nuestra página sobre cambiar una hipoteca variable al tipo fijo te explicamos cómo llevar a cabo esta operación y si te conviene ahora que el euríbor está disparado.

5. Más libertad para cambiar tu hipoteca de banco

Otra medida llamativa de la ley es la que facilita que cambies tu hipoteca de banco. Este proceso se lleva a cabo con una operación que se llama subrogación. Antes de 2019, si tu banco presentaba una contraoferta mejor que la oferta de la entidad a la que querías irte, estabas obligado a quedarte con él. Ahora, en cambio, tienes derecho a rechazar la contraoferta y a irte con el otro banco, si quieres.

6. Mínimo de 12 impagos para que te embarguen la casa

Hablemos ahora de una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. Hace unos años, si no podías pagar las cuotas, el banco podía embargarte la casa si te demorabas unos pocos meses. Pero la actual normativa obliga a tu entidad a esperar más tiempo para poder ejecutar la hipoteca:

  • Hasta que dejes de pagar 12 cuotas, o el equivalente al 3% del importe que te prestó, si te encuentras en la primera mitad del plazo de tu hipoteca.

  • Hasta que dejes de pagar 15 cuotas, o el equivalente al 7% del importe que te prestó, si te encuentras en la segunda mitad del plazo de tu hipoteca.

El interés de demora que el banco te puede cobrar por retrasarte en el pago puede ser de hasta tres puntos por encima del interés remuneratorio. Por ejemplo, si tu hipoteca tiene un interés del 2%, el interés de demora no puede superar el 5%.

7. Se regulan los productos vinculados

La actual ley hipotecaria española también regula los productos que el banco puede asociar a tu préstamo hipotecario. Esta normativa distingue entre dos tipos de productos:

  • Los productos vinculados, que son los que el banco te puede obligar a contratar a cambio de concederte la hipoteca. Por ley, solo pueden ser una cuenta (la que uses para pagar las cuotas), un seguro de daños y un seguro de vida. Esos seguros los podrás contratar con la aseguradora que quieras.
  • Los productos combinados, que son servicios del banco que puedes contratar voluntariamente para rebajar tu tipo de interés: seguros, planes de pensiones, tarjetas, etc. Tu entidad debe comunicarte cuánto te costará cada producto y cuál será tu interés si decides no contratar alguno o ninguno.
Los productos que suelen contratarse junto a las hipotecas son los seguros de hogar y vida. En nuestra página sobre seguros hipotecarios te explicamos cuáles son sus coberturas y cómo saber si te conviene contratarlos.

8. Más control sobre los brókers hipotecarios

La nueva regulación de las hipotecas dedica un capítulo entero a los intermediarios financieros, también llamados brókers hipotecarios. Estos profesionales tienen que cumplir los siguientes requisitos para poder operar en nuestro país:

  • Deben estar inscritos en el Registro de intermediarios financieros que gestiona el Banco de España. Si solo trabajan en una comunidad autónoma, deben inscribirse en el registro autonómico correspondiente.

  • No pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso de acreedores.

  • Sus honorarios se deben incluir en la tasa anual equivalente de la hipoteca que consigan para sus clientes.

  • Tienen que explicar al cliente si ofrecen un servicio de asesoramiento. Es decir, si además de buscar hipotecas para el solicitante (la intermediación pura y dura), pueden recomendarle cuál sería la mejor opción.

¿Quieres saber cuáles son las ventajas de contratar a estos profesionales? Te lo explicamos en nuestra página sobre los brókers hipotecarios.

9. Prohibición de las cláusulas suelo

Otro aspecto positivo de esta ley es que prohíbe terminantemente que se aplique un interés mínimo en las hipotecas variables. Es decir, que los bancos ya no podrán usar nunca más las conocidas cláusulas suelo. Ahora bien, la normativa establece por defecto un interés mínimo del 0% para todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, por lo que todos estos préstamos tendrán, en la práctica, un suelo del 0%.

¿Contrataste una hipoteca con suelo hace unos años? En nuestra página sobre cláusulas suelo te explicamos cómo puedes reclamar para que te eliminen el interés mínimo y te devuelvan todo lo que has pagado de más por su culpa.

10. Regulación de las hipotecas multidivisa

Las hipotecas en otras monedas o multidivisa también tienen su cuota de protagonismo en la nueva ley. Si contratas ahora uno de estos productos, podrás convertir tu préstamo a euros siempre que quieras. Por ejemplo, si firmas una hipoteca en yenes y el valor de esa divisa sube mucho, podrás pasarla a euros para que tu deuda no se dispare.

En nuestra página sobre hipotecas multidivisa te explicamos cómo funcionan estos productos y por qué son peligrosos.

¿La nueva ley hipotecaria es retroactiva?

Los diez puntos que hemos repasado son los más destacados de la nueva ley. Pero todavía nos queda una duda por resolver: ¿la normativa se aplica sobre todas las hipotecas o solo sobre las que se han contratado después de su entrada en vigor?

La inmensa mayoría de los artículos de la LCCI no tienen carácter retroactivo. Es decir, que no se te aplicarán si contrataste tu préstamo hipotecario antes del 16 de junio de 2019, que es cuando entró en vigor la nueva norma.

Ahora bien, hay unos pocos aspectos de la ley que sí son retroactivos y que se te aplicarán sin importar cuándo contrataste la hipoteca:

  • El precio máximo de la comisión por pasar tu hipoteca del tipo variable al fijo (punto 4).

  • La libertad para cambiar tu hipoteca de banco aunque tu actual entidad te haga una contraoferta (punto 5).

  • El límite mínimo de 12 impagos para que se te pueda embargar la casa (punto 6).

Efectos de la ley de crédito inmobiliario sobre el mercado

Como te decíamos, la LCCI entró en vigor el 16 de junio de 2019. Y como es lógico, sus medidas han afectado al proceso de solicitud y contratación de las hipotecas. Veamos cuáles han sido las principales consecuencias de su aplicación:

  • El cliente recibe ahora mucha más información. Eso tiene su parte buena, que es que estás más protegido. Pero también su parte mala, que es que tendrás que leer más documentos y tardarás más tiempo en poder contratar la hipoteca por los diez días que deben pasar como mínimo entre la entrega de la oferta y la firma.

  • Los bancos son más prudentes al estudiar las solicitudes. Ahora asumen un riesgo más alto cuando conceden una hipoteca, porque no pueden embargar la casa de inmediato si el cliente no paga. Por este motivo, los clientes con perfiles más delicados lo tienen más difícil para conseguir financiación.

En su momento, los detractores de la ley hipotecaria dijeron que la nueva regulación encarecería las hipotecas, sobre todo las fijas. Sin embargo, esa subida de intereses o comisiones no llegó a producirse. De hecho, el precio de estos préstamos se abarató hasta alcanzar su mínimo histórico en 2021.

La contratación de hipotecas bajó en los meses inmediatamente posteriores a la entrada en vigor de la ley, pero luego volvió a subir. En este artículo te explicamos por qué se produjo ese bache.

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