Ley hipotecaria: qué es y puntos clave

La norma clave hoy es la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019. Es lo que mucha gente llama “nueva ley hipotecaria”, porque se promulgó para sustituir o mejorar muchas de las normas que se aplicaban hasta ese momento para regular todo lo relacionado con las hipotecas.

La nueva ley hipotecaria toca muchas piezas, pero su principal razón de existir es proteger al consumidor de posibles abusos y dar más transparencia al proceso de contratación. En los siguientes apartados resumimos sus puntos más importantes para que sepas qué límites no puede saltarse el banco:

La ley obliga al banco a entregarte varios documentos que contienen información importante sobre la hipoteca que contratarás, como la FEIN y la FiAE. Además, obliga al cliente a acudir a la notaría al menos un día antes de la firma para que este le explique las cláusulas de la futura escritura y se asegure de que las entiende.

La normativa hipotecaria impone que el banco debe pagar la mayor parte de los gastos de formalización de la hipoteca: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. El cliente solo debe abonar el coste de la tasación y de su copia de la escritura.

En caso de amortización anticipada parcial o total de la hipoteca, el banco no puede cobrar una comisión superior a los límites establecidos por la Ley 5/2019:

• Si el interés es fijo, la comisión no puede superar el 2% (1,50% a partir del undécimo año).

• Si el interés es variable, la comisión no puede superar el 0,15% durante los primeros cinco años o el 0,25% durante los primeros tres.

La ley facilita la conversión de una hipoteca variable en fija o mixta: la comisión máxima que puede cobrar el banco por este cambio es del 0,05% sobre el importe pendiente; aplicable únicamente si no han transcurrido más de tres años desde la firma de la escritura original. 

La entidad puede ofrecerte productos suyos a cambio de rebajarte el interés (venta combinada), pero no puede obligarte a contratar otros productos (venta vinculada) salvo excepciones autorizadas por el Banco de España. En nuestra página sobre los seguros hipotecarios encontrarás todos los detalles.

Esta ley es que prohíbe terminantemente que se incluya un interés mínimo en las hipotecas variables. Es decir, que los bancos ya no pueden usar nunca más las conocidas cláusulas suelo. Ahora bien, la normativa establece por defecto un interés mínimo del 0% para todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, por lo que todos estos préstamos tendrán, en la práctica, un suelo del 0%.

La ley endurece el “gatillo” para que el banco pueda ejecutar la hipoteca (el vencimiento anticipado). Debe esperar a que se rebase cierto nivel de impago:

• En la primera mitad del préstamo: a partir de 12 cuotas impagadas o el 3% del capital.

• En la segunda mitad: a partir de 15 cuotas impagadas o el 7% del capital.

Además, limita el interés de demora a un máximo del interés ordinario más tres puntos porcentuales

La ley hipotecaria de 2019 es la que regula la mayor parte de los aspectos que tienen que ver con la contratación de las hipotecas. Pero este sector es muy amplio y abarca actividades y operaciones que no se incluyen en esta normativa.

Por eso, existen otras leyes y decretos que regulan aspectos técnicos o secundarios no incluidos en la Ley 5/2019. Estas son las más destacadas:

• El Decreto de 8 de febrero de 1946, conocido también como la Ley Hipotecaria de 1946. Es una norma que regula cómo deben inscribirse las hipotecas en el Registro de la Propiedad, qué propiedades pueden hipotecarse, cuáles son los efectos de la inscripción o cómo puede ejecutarse una hipoteca, por ejemplo.

• La Ley 2/1994, que regula el proceso de subrogación de hipoteca. Es la operación que te permite trasladar tu préstamo hipotecario a otro banco para modificar sus condiciones.

• La Ley 2/2009, que establece las normas que deben seguir los brókers o intermediarios hipotecarios. Estos profesionales negocian y consiguen préstamos hipotecarios para sus clientes. 

• El Decreto 6/2012, que determina las medidas incluidas en el Código de Buenas Prácticas Bancarias para ayudar a los hipotecados en situación económica vulnerable.

• El Real Decreto-ley 24/2021, que regula el funcionamiento de las cédulas y títulos hipotecarios (packs de hipotecas que los bancos venden a terceros) y que deroga la Ley 2/1981, que se ocupaba de lo mismo.