La norma que regulará las hipotecas pronto verá la luz, pero ¿cuáles son las novedades que incluye? ¿Los consumidores estarán más protegidos? En la presente página respondemos todas las dudas acerca de la nueva ley hipotecaria española. Además, si buscas una hipoteca, a continuación encontrarás las mejores ofertas del mercado.

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ley hipotecaria

Actualización 3/11/2017: el Consejo de Ministros aprueba la nueva ley

La situación política del país ha alargado la espera, pero el Consejo de Ministros ya ha aprobado el proyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Según ha informado Luis de Guindos, ministro de Economía, Industria y Competitividad, la nueva legislación tiene como objetivo principal aumentar la protección al consumidor y reducir las comisiones. Además, la norma facilitará el cambio de hipotecas variables a fijas, impulsando estas últimas. Tras la aprobación del Consejo de Ministros, el texto debe ser debatido y aprobado por mayoría parlamentaria en el Congreso de los Diputados.

Novedades del proyecto de ley hipotecaria

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario aún es un proyecto que está en fase de ser aprobado por las Cortes, por lo que puede sufrir cambios por enmiendas que presenten los diferentes partidos políticos. Eso sí, la propuesta del Gobierno ya ha sido publicada en el Boletín de las Cortes Generales, por lo que podemos ver cuáles son las propuestas y aportaciones más destacadas de la nueva norma.

En materia de protección al consumidor

La nueva ley hipotecaria transpone la normativa que se recoge en la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Así pues, los hipotecados estarán más protegidos ante los abusos, una medida que se extenderá a todas las personas físicas, incluidos los autónomos.

Por otra parte, en base al proyecto el cliente tendrá que visitar la notaría unos días antes de la firma para recibir una explicación gratuita sobre los compromisos que adquirirá y aquellas cláusulas que puedan perjudicarle. Una vez resueltas todas las dudas, el futuro hipotecado debe firmar un documento donde asegure haberlo entendido todo. Si no se firma este papel o se detecta alguna cláusula abusiva, el notario no puede autorizar la firma. Del mismo modo, el registrador también debe anular la formalización del contrato si se detectan cláusulas que perjudiquen al cliente.

La nueva ley hipotecaria alargará el plazo de demora previo a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, necesaria para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria y embargo. Concretamente, en la primera mitad de la hipoteca, no se podrá iniciar el proceso hasta que el se haya impagado un 2 % del capital del préstamo hipotecario o nueve cuotas. En la segunda mitad, la cláusula de vencimiento anticipado no se podrá aplicar hasta que se impague un 4 % de la deuda o 12 cuotas. En lo que respecta a los intereses de demora, con la nueva ley no podrán superar tres veces el interés legal del dinero. Todas estas medidas serán retroactivas, por lo que quienes ya firmaron una hipoteca tendrán la opción de acogerse a estos cambios.

Por otra parte, quienes firmen hipotecas multidivisas podrán pasarlas al euro en cualquier momento. Ahora bien, esta medida no es retroactiva, por lo que solo podrán disfrutarla quienes contraten estos préstamos hipotecarios una vez haya entrado en funcionamiento la ley hipotecaria.

En materia de comisiones y otros gastos

Las comisiones por amortización anticipada también cambiarán con la nueva regulación de las hipotecas. Cabe recordar que, actualmente, son de como máximo el 0,5 % del capital amortizado si se hace la amortización parcial o total durante los cinco primeros años y del 0,25 % si se hace después.

La nueva ley hipotecaria cambiará esta situación. Concretamente la comisión por amortización anticipada total o parcial en las hipotecas variables podrá ser una de las siguientes:

  1. El 0,25 % del capital reembolsado durante los primeros cinco años del plazo, desapareciendo después.
  2. El 0,50 % del capital amortizado, durante los tres primeros años de vigencia del contrato, desapareciendo posteriormente.

En las hipotecas fijas, la comisión máxima será del 4 % del capital amortizado si se hace en los primeros 10 años y del 3 % si se hace después. Eso sí, esta penalización solo se aplicará si la compensación es más baja que la pérdida financiera que tenga el banco con la operación.

Pero el cambio estrella más anunciado por el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, en relación a los gastos relacionados con las hipotecas es el que afecta al cambio de tipo: pasarse de una variable a una fija será mucho más barato con la nueva ley hipotecaria. De hecho, el proyecto propone reducir notablemente los aranceles registrales y notariales de la operación y limitar la comisión de subrogación y novación que tengan como objetivo este cambio. Concretamente la penalización será del 0,25 % durante los primeros tres años del préstamo hipotecario y desaparecerá posteriormente. Estos cambios, que no se aplicarán para pasarse de una fija a una variable, serán retroactivos, es decir, también afectarán a las hipotecas ya vigentes.

En materia de vinculación

Aunque muchos medios de comunicación han señalado que la nueva normativa de préstamos hipotecarios hará desaparecer la vinculación, no es del todo así, aunque sí se establecen algunas limitaciones a su venta. De hecho, un artículo que aparece en el proyecto indica que solo se podrá incluir productos vinculados a las hipotecas si el banco puede demostrar que "acarrean un claro beneficio a los prestatarios". Es decir, solo si es positivo para el consumidor, se podrá exigir contratar ciertos seguros u otros productos como tarjetas y planes de pensiones.

En cuanto al seguro de hogar (o daños) y de vida (o de protección de pagos o amortización), los bancos sí podrán exigirnos su contratación. Sin embargo, la nueva ley hipotecaria permitirá que el cliente los contrate con la aseguradora que quiera si que se encarezca el préstamo hipotecario, siempre que se reúnan las prestaciones exigidas por el banco.

El objetivo de estos cambios es reducir los gastos extra en las nuevas hipotecas. Sin embargo, deberemos esperar a que se apruebe la normativa para beneficiarnos de estos cambios. Si no puedes esperar y necesitas contratar ya tu préstamo hipotecario, la calculadora de hipotecas de HelpMyCash.com te será de gran utilidad para saber cuánto te costará de manera detallada, ya que permite incluir tanto el interés como la vinculación, la comisión de apertura y los gastos de compraventa y de constitución.

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¿Por qué se prepara una nueva regulación de las hipotecas?

El objetivo principal de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es cumplir con la orden de la Unión Europea de incluir en la norma nacional sobre préstamos hipotecarios la regulación comunitaria recogida en la Directiva 2014/17/UE. De hecho, todos los estados miembros debían haberla aplicado en marzo de 2016, por lo que la Comisión Europea denunció a España y a otros tres países (Portugal, Croacia y Chipre) ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el retraso, lo que conllevó una sanción.

Acogida del proyecto de la ley de contratos de crédito inmobiliario

Cuando el Ministerio de Economía hizo pública su propuesta, fueron varios los actores del sector que se lanzaron a valorar la nueva norma que regulará el mercado hipotecario. Eso sí, cabe señalar que de momento solo es un proyecto y, hasta que se promulgue, no se podrá conocer el contenido definitivo de la nueva ley hipotecaria y valorarla profundamente.

La organización de consumidores ADICAE ha sido uno de los actores más críticos, ya que considera que la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario propuesta por el Gobierno "presenta graves lagunas" y, además, pretende "legitimar los fraudes hipotecarios" a través de la invertención de los notarios. En base a estas y otras críticas, la asociación ha presentado un total de 47 alegaciones a todos los grupos parlamentarios con el fin de que no se promulgue esta regulación de las hipotecas elaborada por el Ministerio de Economía.

Por su parte, la Asociación Española de Banca (AEB) sí ve con buenos ojos la aplicación de la norma europea en la regulación hipotecaria española. Sin embargo, sus responsables han puesto algunos matices, alertando de que introducir algunas especificiades nacionales podría "poner en riesgo" el sistema actual que, aseguran, hasta ahora ha funcionado "de manera eficiente".

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos los puntos más destacados del proyecto de la nueva normativa de los préstamos hipotecarios, que ya ha sido elaborada por el Ministerio de Economía. Asimismo, repasamos cuál ha sido su acogida entre los distintos actores del mercado y cuál es el motivo de su creación.

Fuentes: para elaborar esta página hemos consultado el Proyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que puede encontrarse en formato PDF en el Boletín Oficial de las Cortes Generales.

Metodología: los datos y declaraciones que aquí aparecen se han obtenido mediante una exhaustiva investigación online.

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Te escuchamos: si tienes cualquier duda acerca de la nueva ley hipotecaria o de cualquier otro tema relacionado con las finanzas, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:


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Miquel Riera

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Elena_Gomez

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Preguntas recientes

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Acuerdo clausula suelo

Buenas tardes, Tengo una hipoteca joven en Unicaja. Se firmó el 28-09-2010 por un capital de 124800 euros a 40 años, EURIBOR+1 y con un suelo de 3.5%. También tenía un período de seis meses iniciales a un fijo del 1.921 %. He puesto la reclamación y me han llamado ofreciendome quitar la clausula suelo y 9100 euros en efectivo o a quitar de la hipoteca. A priori, parece una oferta bastante aceptable y me gustaría saber sus opiniones como expertos. Gracias.

198201 20/04/2018 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/04/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, 198201.

Entendemos que tu entidad te ha facilitado también el cálculo de cuánto has pagado de más. Si no es así, pídelo y ten en cuenta que puedes recuperar el 100 % de lo que pagaste de más por la cláusula suelo en efectivo, aunque puedes llegar a un acuerdo para que esa cantidad se descuente de la hipoteca que queda pendiente y, por ejemplo, acortar el plazo de devolución, lo que te permitirá pagar menos intereses a la larga. Te dejamos nuestra calculadora de cláusula suelo para que te hagas una idea de cuánto podrías recuperar, aunque el cálculo exacto te lo debería facilitar tu entidad.

Si no llegas a un acuerdo con el banco sobre la cantidad o sobre el método de devolución ten en cuenta que siempre puedes acudir a la vía judicial, aunque estos casos se tratan en los juzgados especializados en cláusulas abusivas que actualmente están saturados y por lo tanto podrías tardar meses en conseguir un fallo.

Un saludo.


2 198201 el 24/04/2018

Avatar  de 198201

Muchas gracias por su respuesta. Hice el cálculo en varias webs y dependiendo de cuál en intereses está entre 8000 y 9000 y en capital no amortizado entre 4000 y 5000. Solo me ofrecen los 9000 y la retirada de la cláusula suelo. He solicitado el documento que marca el RD pero me dicen que en oficina no están autorizados a dármelo, que puedo ir y verlo y ya decidir pero allí y eso no me genera confianza. Otras entidades te lo mandan por correo, el cálculo y el acuerdo propuesto.


Avatar  de Helper_512300922

Suelo del 3% y techo del 10%

Hola, tengo contratada una hipoteca desde 2003 con Unicaja. En mi escritura de prestamo hipotecario viene reflejado un minimo de interes aplicable de 3,50 % y un maximo del 10%. Mi duda es si, con estas cantidades se puede considerar una clausula suelo abusiva. Gracias

Helper_512300922 05/04/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 05/04/2018

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Hola, Helper_512300922.

El suelo hipotecario se considera una cláusula abusiva en tres supuestos:

  1. Si no se explicó bien el funcionamiento de la misma.
  2. Si en la oferta vinculante no aparecía y en el contrato final sí.
  3. Si la diferencia entre el suelo y el techo es muy grande.

Sin embargo, no hay un criterio establecido sobre cuánta debe ser la diferencia entre la cláusula suelo y la techo para que se considere abusiva, sino que dependerá del criterio del juez. En este caso, te recomendamos que preguntes en asociaciones de usuarios o a algún abogado especializado, puesto que ellos han visto muchos casos concretos de este tipo y sabrán darte una idea de tus opciones reales.

Un saludo.

 

 


Avatar  de ammi

Puedo reclamar clausula suelo?

Yo firmé con el banco que me quitaban la clusula suelo,no recuerdo si renuncié a posibles pleitos,pero ahora por diversas circunstancias, quiero reclamar ese dinero,.Mi pregunta es.......Puedo reclamar?.Gracias

ammi 24/03/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 26/03/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, ammi.

Sí, aunque firmaras un acuerdo con el banco, si la cláusula suelo se considera abusiva por falta de transparencia en su aplicación, es nula y, por lo tanto, cualquier acuerdo posterior también lo es, incluso aunque hayas acordado no reclamar.

Un saludo.


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