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Todos los detalles de la nueva ley hipotecaria

Actualización 12/12/2018: el Pleno aprobará la normativa antes de Navidad

La Comisión de Economía del Congreso de los Diputados ha aprobado, con enmiendas al articulado, el proyecto de ley hipotecaria. La semana que viene, la última antes del parón navideño, se remitirá el texto al Pleno para su votación y posterior remisión al Senado. En principio, se espera que la normativa entre en vigor durante el mes de marzo del año que viene. 

Novedades del proyecto de ley hipotecaria

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario aún es un proyecto que está en fase de ser aprobado por las Cortes, por lo que puede sufrir cambios por enmiendas que presenten los diferentes partidos políticos. Eso sí, el texto que se remitirá al Pleno ya ha sido publicado, por lo que podemos ver cuáles son las propuestas y aportaciones más destacadas de la nueva norma.

En materia de protección al consumidor

El objetivo de la nueva ley hipotecaria es transponer la normativa que se recoge en la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. El fin de esta normativa es proteger más a los hipotecados frente a los abusos bancarios, incluyendo a todas las personas físicas, también los autónomos.

Por otra parte, en base al proyecto el cliente tendrá que visitar la notaría un día antes de la firma para recibir una explicación gratuita sobre los compromisos que adquirirá y aquellas cláusulas que puedan perjudicarle. Una vez resueltas todas las dudas, el futuro hipotecado debe firmar un documento donde asegure haberlo entendido todo.

Si no se firma este papel o se detecta alguna cláusula abusiva, el notario no puede autorizar la firma. Del mismo modo, el registrador también debe anular la formalización del contrato si se detectan cláusulas que perjudiquen al cliente.

La nueva ley hipotecaria alargará el plazo de demora previo a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, necesaria para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria y embargo. Concretamente, en la primera mitad de la hipoteca, no se podrá iniciar el proceso hasta que el se haya impagado un 3% del capital del préstamo hipotecario o 12 cuotas. En la segunda mitad, la cláusula de vencimiento anticipado no se podrá aplicar hasta que se impague un 7% de la deuda o 15 cuotas. 

En lo que respecta a los intereses de demora, con la nueva ley no podrán superar por más de tres veces el interés remuneratorio, es decir, el tipo aplicado sobre la hipoteca. Estas medidas serán retroactivas, por lo que quienes ya firmaron una hipoteca tendrán la opción de acogerse a estos cambios.

Por su parte, los que firmen hipotecas multidivisa tendrán la opción de pasarlas al euro en cualquier momento. Sin embargo, esta medida no es retroactiva, es decir, solo podrán aprovecharse de ella quienes contraten un préstamo hipotecario de este tipo cuando ya entre en vigor la ley hipotecaria.

En materia de comisiones y otros gastos

Una de las novedades más destacadas es que la normativa regulará, por fin, quién debe abonar los gastos de constitución de los préstamos hipotecarios. En concreto, el cliente tendrá que pagar la tasación, mientras que el banco estará obligado a abonar los honorarios de la gestoría, los aranceles notariales y registrales y el IAJD. Esto afectará únicamente a los contratos que se firmen tras la promulgación de la ley.

Las comisiones por amortización anticipada también cambiarán con la nueva regulación de las hipotecas. Cabe recordar que, actualmente, son de como máximo el 0,50% del capital amortizado si se hace la amortización parcial o total durante los cinco primeros años y del 0,25% si se hace después.

La nueva ley hipotecaria cambiará esta situación. Concretamente la comisión por amortización anticipada total o parcial en las hipotecas variables podrá ser una de las siguientes:

  1. El 0,15% del capital reembolsado durante los primeros cinco años del plazo, desapareciendo después.

  2. El 0,25% del capital amortizado durante los tres primeros años de vigencia del contrato, desapareciendo posteriormente.

En cuanto a las hipotecas fijas, la comisión será de un máximo del 2% del capital amortizado durante los 10 primeros años y del 1,5% después. Ahora bien, esta penalización solo será aplicable si la compensación es menor que la pérdida financiera que tenga el banco con la operación.

Sin embargo, el cambio más anunciado por el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, en relación a los gastos de las hipotecas es el relativo al cambio de tipo: pasarse de una variable a una fija será mucho más económico con la nueva ley hipotecaria.

Concretamente, se limitará la comisión por subrogación y novación de las operaciones que tengan como objetivo este cambio. Así, la penalización será del 0,15% durante los tres primeros años del préstamo hipotecario y desaparece posteriormente. Esto será retroactivo, es decir, también afectarán a las hipotecas ya vigentes, pero no se aplicarán para cambiarse de una fija a una variable.

En materia de vinculación

Aunque muchos medios de comunicación han señalado que la nueva normativa de préstamos hipotecarios hará desaparecer la vinculación, no es del todo así, aunque sí se establecen algunas limitaciones a su venta. De hecho, un artículo que aparece en el proyecto indica que solo se podrá incluir productos vinculados a las hipotecas si el banco puede demostrar que "acarrean un claro beneficio a los prestatarios". Es decir, solo si es positivo para el consumidor, se podrá exigir contratar ciertos seguros u otros productos como tarjetas y planes de pensiones.

En cuanto al seguro de hogar (o daños) y de vida (o de protección de pagos o amortización), los bancos sí podrán exigirnos su contratación. Sin embargo, la nueva ley hipotecaria permitirá que el cliente los contrate con la aseguradora que quiera si que se encarezca el préstamo hipotecario, siempre que se reúnan las prestaciones exigidas por el banco.

El objetivo de estos cambios es reducir los gastos extra en las nuevas hipotecas. Sin embargo, deberemos esperar a que se apruebe la normativa para beneficiarnos de estos cambios. Si no puedes esperar y necesitas contratar ya tu préstamo hipotecario, la calculadora de hipotecas de HelpMyCash.com te será de gran utilidad para saber cuánto te costará de manera detallada, ya que permite incluir tanto el interés como la vinculación, la comisión de apertura y los gastos de compraventa y de constitución.

¿Por qué se prepara una nueva regulación de las hipotecas?

El objetivo principal de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es cumplir con la orden de la Unión Europea de incluir en la norma nacional sobre préstamos hipotecarios la regulación comunitaria recogida en la Directiva 2014/17/UE.

De hecho, todos los estados miembros debían haberla aplicado en marzo de 2016, por lo que la Comisión Europea denunció a España y a otros tres países (Portugal, Croacia y Chipre) ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el retraso, lo que conllevó una sanción.

Acogida del proyecto de la ley de contratos de crédito inmobiliario

Cuando el Ministerio de Economía hizo pública su propuesta, fueron varios los actores del sector que se lanzaron a valorar la nueva norma que regulará el mercado hipotecario. Eso sí, cabe señalar que de momento solo es un proyecto y, hasta que se promulgue, no se podrá conocer el contenido definitivo de la nueva ley hipotecaria y valorarla profundamente.

La organización de consumidores ADICAE ha sido uno de los actores más críticos, ya que considera que la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario propuesta por el Gobierno "presenta graves lagunas" y, además, pretende "legitimar los fraudes hipotecarios" a través de la intervención de los notarios.

En base a estas y otras críticas, la asociación ha presentado un total de 47 alegaciones a todos los grupos parlamentarios con el fin de que no se promulgue la regulación de las hipotecas elaborada por el Ministerio de Economía.

Por su parte, la Asociación Española de Banca (AEB) sí ve con buenos ojos la aplicación de la norma europea en la regulación hipotecaria española. Sin embargo, sus responsables han puesto algunos matices, alertando de que introducir algunas especificiades nacionales podría "poner en riesgo" el sistema actual que, aseguran, hasta ahora ha funcionado "de manera eficiente".

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos los puntos más destacados del proyecto de la nueva normativa de los préstamos hipotecarios, que se tramita actualmente en las Cortes. Asimismo, repasamos cuál ha sido su acogida entre los distintos actores del mercado y cuál es el motivo de su creación.

Fuentes: para elaborar esta página hemos consultado el Proyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que puede encontrarse en formato PDF en el Boletín Oficial de las Cortes Generales.

Metodología: los datos y declaraciones que aquí aparecen se han obtenido mediante una exhaustiva investigación online.

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Temas recientes del foro

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Tengo hipoteca constituida en el 2004 y por lo tanto cada año desgravo tanto el capital como el interés. Hasta ahora mi mujer y yo hacíamos la declaración de hacienda conjunta ya que ella no tenía ingresos. Ahora trabaja por cuenta ajena y nos sale más rentable hacer la declaración por separado. La pregunta es, de los 7800 euros /año que pagamos de hipoteca, nos podemos desgravar cada uno 3900 euros. ¿Puedo adelantar capital hasta los 9040 euros sólo yo? es decir, que si amortizo 5140 euros luego pueda ponerlos en mi desgravación y no la mitad cada uno de los 5140...
Cesar
Cesar
hace 3 días

Yo tengo una capacidad de ahorro muy superior a la de mi mujer debido a mis ingresos anuales (también trabajo por cuenta ajena) y por tanto es muy fácil demostrar esto. La duda es si fiscalmente es legal o no ya que la hipoteca va a nombre de los dos y si yo adelanto capital nuestra deuda común disminuye.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, Cesar.

En principio, puedes hacerlo siempre que demuestres que la amortización anticipada la has realizado tú y no conjuntamente con tu mujer. Por ello, nuestro consejo es que, antes de desgravar la hipoteca, te pongas en contacto con la Agencia Tributaria para que te asesoren sobre cómo demostrarlo. 

Un saludo. 

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Nos la concedieron en 2005 con sus padres como avalistas. A los años nos separamos y decidimos que ella disfrutaba y pagaba la hipoteca hasta poder vender y quedarnos a cero con el banco. A día de hoy, el piso se podría vender por unos 68.000€ pero al banco le debemos aún 101.000€. Estoy intentando tramitar la venta con una inmobiliaria pero me está dando largas... ¿qué puedo hacer?
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hola, buenos días estoy buscando un comparador de hipotecas y me ha salido vuestra pagina, estoy buscando los bancos que nos puedan dar el 80 % de la tasación ya que el precio de compra es menor y nos gustaría que nos cubriera el 100% de la compra. Tambien que requisitos se necesitan en ese banco .gracias
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, Amanda.

Efectivamente, te recomendamos que contactes con estas entidades y que comentes tu propuesta.

Muchas gracias y un saludo.

Amanda Escamilla
Amanda Escamilla
hace 5 días

Hola buenos días, lo que necesitaría es el 80 % de la tasación, entonces solo es ING, SANTANDER Y BBVA?

Julio Martínez
Julio Martínez
hace 5 días

HelpMyCash

Hola, Amanda Escamilla.

Los bancos que acceden al 80% de tasación son ING, Santander y BBVA. No obstante, te comento que es muy complicado que una entidad acceda a una financiación al 100%.

Respecto a los requisitos, debes tener un alto perfil financiero y con un trabajo estable y al alza. Además, debes demostrar tu capacidad para asumir tus deudas -si las tienes- y tener suficientes ahorros. No deberías destinar más del 35% de tus ingresos mensuales para abonar la hipotecas.

Si deseas más información sobre los bancos que más interesen y sus respectivas condiciones. Puedes consultar nuestro comparador de hipotecas que compartimos contigo.

Un saludo.

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