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Todos los detalles de la nueva ley hipotecaria

Actualización 3/11/2017: el Consejo de Ministros aprueba la nueva ley

La situación política del país ha alargado la espera, pero el Consejo de Ministros ya ha aprobado el proyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Según ha informado Luis de Guindos, ministro de Economía, Industria y Competitividad, la nueva legislación tiene como objetivo principal aumentar la protección al consumidor y reducir las comisiones.

Además, la norma facilitará el cambio de hipotecas variables a fijas, impulsando estas últimas. Tras la aprobación del Consejo de Ministros, el texto debe ser debatido y aprobado por mayoría parlamentaria en el Congreso de los Diputados.

Novedades del proyecto de ley hipotecaria

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario aún es un proyecto que está en fase de ser aprobado por las Cortes, por lo que puede sufrir cambios por enmiendas que presenten los diferentes partidos políticos. Eso sí, la propuesta del Gobierno ya ha sido publicada en el Boletín de las Cortes Generales, por lo que podemos ver cuáles son las propuestas y aportaciones más destacadas de la nueva norma.

En materia de protección al consumidor

El objetivo de la nueva ley hipotecaria es transponer la normativa que se recoge en la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. El fin de esta normativa es proteger más a los hipotecados frente a los abusos bancarios, incluyendo a todas las personas físicas, también los autónomos.

Por otra parte, en base al proyecto el cliente tendrá que visitar la notaría unos días antes de la firma para recibir una explicación gratuita sobre los compromisos que adquirirá y aquellas cláusulas que puedan perjudicarle. Una vez resueltas todas las dudas, el futuro hipotecado debe firmar un documento donde asegure haberlo entendido todo.

Si no se firma este papel o se detecta alguna cláusula abusiva, el notario no puede autorizar la firma. Del mismo modo, el registrador también debe anular la formalización del contrato si se detectan cláusulas que perjudiquen al cliente.

La nueva ley hipotecaria alargará el plazo de demora previo a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, necesaria para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria y embargo. Concretamente, en la primera mitad de la hipoteca, no se podrá iniciar el proceso hasta que el se haya impagado un 2% del capital del préstamo hipotecario o nueve cuotas. En la segunda mitad, la cláusula de vencimiento anticipado no se podrá aplicar hasta que se impague un 4% de la deuda o 12 cuotas. 

En lo que respecta a los intereses de demora, con la nueva ley no podrán superar tres veces el interés legal del dinero. Todas estas medidas serán retroactivas, por lo que quienes ya firmaron una hipoteca tendrán la opción de acogerse a estos cambios.

Por su parte, los que firmen hipotecas multidivisa tendrán la opción de pasarlas al euro en cualquier momento. Eso sí, esta medida no es retroactiva, es decir, solo podrán aprovecharse de ella quienes contraten un préstamo hipotecario de este tipo cuando ya entre en vigor la ley hipotecaria.

En materia de comisiones y otros gastos

Las comisiones por amortización anticipada también cambiarán con la nueva regulación de las hipotecas. Cabe recordar que, actualmente, son de como máximo el 0,50% del capital amortizado si se hace la amortización parcial o total durante los cinco primeros años y del 0,25% si se hace después.

La nueva ley hipotecaria cambiará esta situación. Concretamente la comisión por amortización anticipada total o parcial en las hipotecas variables podrá ser una de las siguientes:

  1. El 0,25% del capital reembolsado durante los primeros cinco años del plazo, desapareciendo después.

  2. El 0,50% del capital amortizado durante los tres primeros años de vigencia del contrato, desapareciendo posteriormente.

En cuanto a las hipotecas fijas, la comisión será de un máximo del 4% del capital amortizado durante los 10 primeros años y del 3% después. Ahora bien, esta penalización solo será aplicable si la compensación es menor que la pérdida financiera que tenga el banco con la operación.

Sin embargo, el cambio más anunciado por el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, en relación a los gastos de las hipotecas es el relativo al cambio de tipo: pasarse de una variable a una fija será mucho más económico con la nueva ley hipotecaria.

Concretamente, el proyecto propone reducir los aranceles registrales y notariales que implican, limitando además la comisión por subrogación y novación de las operaciones que tengan como objetivo este cambio. Así, la penalización será del 0,25% durante los tres primeros años del préstamo hipotecario y desaparece posteriormente. Estos cambios serán retroactivos, es decir, también afectarán a las hipotecas ya vigentes, pero no se aplicarán para cambiarse de una fija a una variable.

En materia de vinculación

Aunque muchos medios de comunicación han señalado que la nueva normativa de préstamos hipotecarios hará desaparecer la vinculación, no es del todo así, aunque sí se establecen algunas limitaciones a su venta. De hecho, un artículo que aparece en el proyecto indica que solo se podrá incluir productos vinculados a las hipotecas si el banco puede demostrar que "acarrean un claro beneficio a los prestatarios". Es decir, solo si es positivo para el consumidor, se podrá exigir contratar ciertos seguros u otros productos como tarjetas y planes de pensiones.

En cuanto al seguro de hogar (o daños) y de vida (o de protección de pagos o amortización), los bancos sí podrán exigirnos su contratación. Sin embargo, la nueva ley hipotecaria permitirá que el cliente los contrate con la aseguradora que quiera si que se encarezca el préstamo hipotecario, siempre que se reúnan las prestaciones exigidas por el banco.

El objetivo de estos cambios es reducir los gastos extra en las nuevas hipotecas. Sin embargo, deberemos esperar a que se apruebe la normativa para beneficiarnos de estos cambios. Si no puedes esperar y necesitas contratar ya tu préstamo hipotecario, la calculadora de hipotecas de HelpMyCash.com te será de gran utilidad para saber cuánto te costará de manera detallada, ya que permite incluir tanto el interés como la vinculación, la comisión de apertura y los gastos de compraventa y de constitución.

¿Por qué se prepara una nueva regulación de las hipotecas?

El objetivo principal de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es cumplir con la orden de la Unión Europea de incluir en la norma nacional sobre préstamos hipotecarios la regulación comunitaria recogida en la Directiva 2014/17/UE.

De hecho, todos los estados miembros debían haberla aplicado en marzo de 2016, por lo que la Comisión Europea denunció a España y a otros tres países (Portugal, Croacia y Chipre) ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el retraso, lo que conllevó una sanción.

Acogida del proyecto de la ley de contratos de crédito inmobiliario

Cuando el Ministerio de Economía hizo pública su propuesta, fueron varios los actores del sector que se lanzaron a valorar la nueva norma que regulará el mercado hipotecario. Eso sí, cabe señalar que de momento solo es un proyecto y, hasta que se promulgue, no se podrá conocer el contenido definitivo de la nueva ley hipotecaria y valorarla profundamente.

La organización de consumidores ADICAE ha sido uno de los actores más críticos, ya que considera que la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario propuesta por el Gobierno "presenta graves lagunas" y, además, pretende "legitimar los fraudes hipotecarios" a través de la invertención de los notarios.

En base a estas y otras críticas, la asociación ha presentado un total de 47 alegaciones a todos los grupos parlamentarios con el fin de que no se promulgue esta regulación de las hipotecas elaborada por el Ministerio de Economía.

Por su parte, la Asociación Española de Banca (AEB) sí ve con buenos ojos la aplicación de la norma europea en la regulación hipotecaria española. Sin embargo, sus responsables han puesto algunos matices, alertando de que introducir algunas especificiades nacionales podría "poner en riesgo" el sistema actual que, aseguran, hasta ahora ha funcionado "de manera eficiente".

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos los puntos más destacados del proyecto de la nueva normativa de los préstamos hipotecarios, que ya ha sido elaborada por el Ministerio de Economía. Asimismo, repasamos cuál ha sido su acogida entre los distintos actores del mercado y cuál es el motivo de su creación.

Fuentes: para elaborar esta página hemos consultado el Proyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que puede encontrarse en formato PDF en el Boletín Oficial de las Cortes Generales.

Metodología: los datos y declaraciones que aquí aparecen se han obtenido mediante una exhaustiva investigación online.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero formado por un gran equipo de especialistas en finanzas personales y en economía del hogar. A través de nuestro portal es posible, además de comparar cientos de productos, acceder a información de calidad acerca de todo lo que afecta al mercado financiero.

Aviso: todos los servicios que ofrecemos a través de nuestras páginas son gratuitos, pues nuestros ingresos provienen de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: si tienes cualquier duda acerca de la nueva ley hipotecaria o de cualquier otro tema relacionado con las finanzas, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

sergio
Problemas cancelación UCI @sergio - hace 2 días
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, sergio.

Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.

Un saludo. 

Sandra Condoy
Cual es.mejor hipoteca fija o variable @Sandra Condoy - hace 2 días
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Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 1 día

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Hola, Sandra Condoy.

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.

En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.

Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.

Un saludo.

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Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, lalore.

Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.

De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.

Un saludo.

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