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Todos los detalles de la ley hipotecaria

¿La nueva ley hipotecaria es retroactiva?

Solo dos artículos muy concretos, que explicamos en los puntos 4 y 6, tienen carácter retroactivo:

  • El que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo.

  • El que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago.

Asimismo, los que firmaron su contrato antes de la entrada en vigor de la ley también podrán cambiar de banco libremente, tal como explicamos en el punto 5

En cambio, el resto del contenido de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no tiene carácter retroactivo, así que tiene validez únicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor, es decir, desde el 16 de junio de 2019.

1. Nuevo reparto de los gastos de hipoteca

Lo más mediático de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo. Veamos quién paga qué con la nueva ley:

A pagar por el banco A pagar por el cliente

La gestoría

El registro

La notaría

El IAJD

Su copia de la escritura

La tasación

Su copia de la escritura

Como vemos, este reparto supone una mejora clara para el consumidor, que antes soportaba la mayoría de las costas.

Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

2. Mayor protección al consumidor

La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que España está obligada a establecer, se añaden otras que son bastante interesantes:

  • Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

  • Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

  • Los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

  • Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

  • Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones. 

También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.

3. La amortización anticipada, más barata

La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

  • En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):

    • 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato

    • 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo

    • Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
  • En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

    • 2% durante los primeros 10 años 

    • 1,5% durante el resto del plazo 

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

4. Incentivos para pasarse al tipo fijo

Ya lo dijo el exministro Luis de Guindos en 2017: que haya tantas hipotecas ligadas al euríbor puede ser contraproducente. Por ello, en la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

5. Más libertad para cambiarse de banco

Es una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado. 

6. Mínimo de 12 impagos para que se embargue la casa

Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

7. Límites a los productos vinculados

Este es, seguramente, uno de los puntos peor comprendidos del proyecto de ley hipotecaria. La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:

  • Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.

  • También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

8. Suelo del 0% por defecto

En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

9. Se regulan las hipotecas multidivisa

Las hipotecas multidivisa, es decir, préstamos concedidos en otras monedas, también tienen su protagonismo en la nueva ley. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

Otro punto interesante sobre la regulación de estas hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

10. Más control sobre los intermediarios financieros

En la nueva ley hipotecaria también se dedica un capítulo entero a los intermediarios financieros (también llamados brókeres inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Veamos cuáles son los puntos más destacados de este apartado:

  • Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).

  • Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.

  • Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.

¿Qué efectos tiene la ley de crédito inmobiliario? 

Subida de los intereses antes de que la nueva ley entrara en vigor 

Los que pidan una hipoteca ahora reciben más información que antes 

La concesión de hipoteca se estancó en junio y julio y cayó en agosto de 2019

Los bancos conceden hipotecas con mayor prudencia

Como es lógico, las medidas introducidas tras la reforma de la ley hipotecaria han afectado tanto al proceso de solicitud y de contratación de las hipotecas como en las condiciones que los bancos aplican sobre estos productos. Veamos qué consecuencias ha supuesto la promulgación de esta normativa: 

  • Subida de los intereses en los meses previos a su entrada en vigor: muchos bancos asumieron los gastos de formalización de sus créditos hipotecarios antes de que se aplicara la ley. Para compensar ese coste, aumentaron los tipos, aunque posteriormente los redujeron.

  • El solicitante recibe ahora más información: eso tiene su parte buena y su otra mala. Por un lado, el banco ahora está obligado a explicarle al cliente todo lo referente a su futuro crédito, lo que aumenta su protección. Pero por el otro, eso ralentiza el proceso de concesión. 

  • Las concesiones se estancaron en junio y julio y cayeron en agosto de 2019: en esos meses, el número de contratos firmados se redujo considerablemente. Los motivos más probables son el endurecimiento de los requisitos de la banca y los problemas que tuvieron para mandar la documentación a los notarios, aunque hay otros motivos que lo explican y que no tienen que ver con la regulación.

  • Los bancos son ahora más prudentes a la hora de otorgar financiación: las entidades asumen un mayor riesgo, pues no pueden ejecutar la hipoteca hasta que se alcance un año de impagos (o 15 meses) y pueden cobrar menos si el titular amortiza el préstamo antes de tiempo. Por ello, los clientes con perfiles más delicados (con muy pocos ahorros, por ejemplo) lo tienen más difícil para obtener la aprobación. 

En su momento, se dijo que la nueva regulación encarecería los préstamos hipotecarios, especialmente los de tipo fijo. Sin embargo, la evolución a la baja del euríbor y la guerra de precios en el sector de las hipotecas fijas provocaron una rebaja generalizada de los intereses a partir del mes de junio de 2019 y que todavía perdura. Así que, parece que esas previsiones no se cumplirán por ahora. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos los puntos más destacados de la nueva normativa de los préstamos hipotecarios. Asimismo, repasamos cuál ha sido el motivo de su creación y cómo ha cambiado el mercado tras su entrada en vigor.

Metodología: los datos y declaraciones que aquí aparecen se han obtenido mediante una exhaustiva investigación online.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero formado por un gran equipo de especialistas en finanzas personales y en economía del hogar. A través de nuestro portal es posible, además de comparar cientos de productos, acceder a información de calidad acerca de todo lo que afecta al mercado financiero.

Aviso: todos los servicios que ofrecemos a través de nuestras páginas son gratuitos, pues nuestros ingresos provienen de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: si tienes cualquier duda acerca de la nueva ley hipotecaria o de cualquier otro tema relacionado con las finanzas, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Deudor78
Es fiable resuelve tu deuda ? @Deudor78 - hace 2 horas
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  • 23152 Visitas
hola lamentablemente estoy en sitiacion de sobre endeudamiento ya con varios impagos..
 
debo 105.000 € repartido en unos 18 creditos tarjetas y prestamos..
 
y buscando encontre resuelvetudeuda.com
 que me dicen que si ahorro 1500€ al mes con ellos pagarian todas las deudas en 49 meses porque me habrian conseguido un ahorro de la deuda del 23%..
 
vosotros los conoceis? Son de fiar?
Muchacha89
Muchacha89
hace 2 horas


citando a Z
No es tan fácil como te lo pintan, a mi me engañaron. No es dejar de pagar a tus acreedores y pagarles a RTD una cuota mensual y olvidarse, que era...
y con cetelem que has echo yo los llame y llegue a un acuerdo con ellos y le explique todo lo que ne paso con resuelve tu deuda y les mande hasta los correos para que vean que es verdad 

Mari
Mari
hace 2 horas

Tengo un crédito con moneyman de 1.000€ a devolver en 3 meses , sin esperarlo me han metido en Erte y no creo que pueda pagar la primera cuota o el crédito entero. Si no llego intentaré llegar con ellos a un acuerdo... sabeis si no puedo pagar y no me permiten otro plazo de pago , a alguno le ha denunciado moneyman???? Cuando tardan en denunciar? Yo lo que quiero es pagar cuanto antes...

Z
Z
hace 3 horas

No es tan fácil como te lo pintan, a mi me engañaron. No es dejar de pagar a tus acreedores y pagarles a RTD una cuota mensual y olvidarse, que era lo que yo pensaba, porque así me lo vendió el falso del comercial. A los 5 meses de no pagar a Cetelem y Santander y haberlos incluido en el programa me llegaron sendas notificaciones del juzgado reclamando la totalidad de las deudas, más intereses más costas, ahí tenéis la efectividad del programa RTD, los cuales me decían que eso NO pasaría porque estaba con ellos, y tenían las negociaciones muy avanzadas, seguro que os suena esta frase...

Bárbara
Bárbara
hace 3 horas

Por no hablar del tema de quererte dar de baja, sigo esperando se pongan en contacto conmigo desde la semana pasada y tienen 900€ que son míos, cuando llamó la persona que lleva mi expediente está ocupado así lleva una semana... Muy poca vergüenza es lo que tienen

Z
Z
hace 15 horas

Buffff, dejo este hilo, no paráis de liar a los nuevos. RTD no va a ponerse en contacto con ningún acreedor ni llegar a acuerdo con ellos hasta que tengáis ahorrado un 75% de esa deuda. no tienen ningún convenio ni nada parecido con ninguna entidad. otro punto, imagínate que dentro de 2 años rtd deja de existir, que pasará?

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Hace 6 años compramos mi ex y yo una casa y en el prestamo hipotecario estamos los dos pero en la escritura solo yo. mi pregunta es me puede afectar a mi en que ella me quite la casa? y como la puedo sacar de alli? gracias
Maca87
Maca87
hace 2 horas

Mil gracias,sirve de mucho su ayuda 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 horas

HelpMyCash

Hola, Maca87.

Entendemos que queréis pedir un crédito hipotecario a nombre de los dos, pero que la propiedad iría solo a tu nombre. Respondiendo a tu pregunta, sí se puede hacer. De hecho, los bancos prefieren que haya más de un titular, pues así existe menos riesgo de impago. 

Ahora bien, Hacienda lo podría considerar una donación encubierta de tu pareja hacia ti, pues técnicamente estaría asumiendo una deuda para pagar una casa que no es suya. Para que no os hagan pagar nada, tu pareja debería aparecer como copropietaria o, si preferís que no lo haga, deberíais firmar un contrato privado en el que te comprometas a pagar solo tú las cuotas del préstamo hipotecario. Te aconsejamos, en ese caso, que guardes todos los recibos para demostrar que solo pagas tú las mensualidades. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Maca87
Maca87
hace 14 horas

Buenas!yo y mi pareja estamos en proceso de un crédito hipotecario,este iría ha nombre de los dos,pero la escritura la queremos poner solo a mí nombre,sería posible?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Vicente. 

Entendemos que existen métodos para incluir a tu pareja como copropietaria del solar sin necesidad de donarle una parte. Lo más sencillo, a nuestro entender, es que tome parte de la compra del solar comprometiéndose a pagar su parte en el futuro. Para ello, podríais formalizar un contrato privado mediante el cual le "prestas" el dinero, que te devolverá con el pago de una mayor parte de las cuotas hipotecarias o con un reparto de la propiedad de la vivienda que te favorezca (al 60%-40%, por ejemplo). 

Nuestro consejo es que habléis con un notario para ver cuál sería la mejor manera de formalizar esta operación. De este modo, os aseguraréis de hacerlo todo correctamente tanto a nivel legal como a nivel tributario. 

Un saludo. 

Vicente
Vicente
hace 3 días

Buenos días Miquel,
Agradecería me pudieras ayudar con la duda que expongo.
La cuestión es que voy a comprar un solar para empezar una construcción, dicho solar será pagado 100% con mi capital. Pero la hipoteca para empezar a construir será a medias con mi pareja.
La duda que tenemos es que si ponemos el solar a nombre de los dos, esto puede ser considerado como una donación y si lo ponemos a mi nombre, una vez finaliza la construcción y darla de alta en el registro debería de ser a nombre de los dos ya que ambos pagaremos la hipoteca al  50% y esto acarreará realizar nuevamente unas escritura.
¿Cuál sería la mejor forma de proceder  en este caso?
Un saludo y gracias de antemano!!

tamara_51
qué pasa si no pago un mini crédito? @tamara_51 - hace 3 horas
  • 60 Respuestas
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  • 27131 Visitas
Hola, estoy preocupada porque creo que no voy a poder pagar un mini crédito a Via sms hasta el mes que viene, y me vence en 3 dias . me mandarán al hombre del frac? qué suelen hacer en estos casos? os agradezco cualquier orientación, tengo un poco de miedo...
Agustina Battioli
Agustina Battioli
hace 3 horas

HelpMyCash

citando a Elena Pregunta similar: Prestamo vivus Buenas noches a tod@s, mañana hace justo 30 días que no pago mi prest...
Hola, Elena.

Ante un impago, según el tiempo que se lleve de retraso, las entidades de minicréditos tienen diferentes consecuencias:

  • A partir de la primera cuota impagada se comenzarán a generar intereses de demora durante el tiempo que dure el impago y comisiones por reclamaciones de posiciones deudoras, lo que harán que la deuda vaya aumentando.
  • A partir del tercer mes de impago la entidad podría introducir tus datos en un fichero de impagos como ASNEF. Esto haría que fuese mucho más complicado contratar otros productos como de suministros o Internet además de otros productos de financiación con otros bancos.
  • Entre el tercer y el sexto mes, si el impago perdura, la entidad podría decantarse o bien por vender la deuda a una empresa de recobros (cuando se trata de pequeños impagos) o bien reclamar por la vía judicial, en cuyo caso si se llegase a un juicio sería el juez quien decidiese cómo se debería reembolsar la deuda (por ejemplo, mediante un embargo).

Una vez impagado el préstamo, será más complicado negociar, aunque es la mejor opción para intentar llegar a un acuerdo de pago en cuotas que no desequilibre tu economía.

Vivus pertenece a la Asociación Española de Micropréstamos (AEMIP), por lo que - de acuerdo con su código de buenas prácticas - en principio deberíam negociar un calendario de pagos para que pudieras devolver el dinero en varias cuotas mensuales que sean acordes con tu situación económica actual.

Si no acceden, en ese caso, puedes enviar una reclamación a la organización para que medie entre ti y esas compañías. 

¡Un saludo!

Elena
Elena
hace 14 horas

Pregunta similar: Prestamo vivus
Buenas noches a tod@s,
mañana hace justo 30 días que no pago mi prestamo vivus porque con el covid he tenido un problema y no he podido ni realizar la prórroga. No me han facilitado ningún tipo de ayuda para poder pagarlo ya que cobro el dia 28-29 y estamos a 26.
me dejaran hacer una prorroga pasados estos 30 días? Que pasará mañana? Me han subido de 600€ a pagar mas de 1000 y todo de golpe me sería imposible.
Alguien que me cuente su experiencia por favor.
 
Gracias

Agustina Battioli
Agustina Battioli
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Mjnicol Buenas, pague un crédito por transferencia bancaria y no paran de acosarme a llamadas y correos de que no les ha llegado la transferencia. El otro...
Hola, Mjnicol.

Lo mejor es que envíes el comprobante de la transferencia con la fecha y la cantidad al correo de Impagos o de Atención al Cliente del prestamista. También puedes intentar llamar para que verifiquen que ya has hecho la transferencia.

Se trata de un malentendido, por lo que no es aconsejable volver a pagar. La solución es insistir hasta que puedan ver que el pago se ha realizado en la fecha correcta y por el importe acordado.

Si te incluyen en ASNEF, siempre puedes contactar con el fichero para demostrarles que no existe tal deuda (incluyendo el justificante de la transferencia) y eliminarán tus datos. 

Si quieres, en nuestra guía gratuita "Qué derechos tienes si estás en ASNEF" encontrarás las formas de contactarlos y cómo proceder.

¡Un saludo!

Mjnicol
Mjnicol
hace 1 día

Buenas, pague un crédito por transferencia bancaria y no paran de acosarme a llamadas y correos de que no les ha llegado la transferencia. El otro día me llegó una carta certificada con una cantidad abusiva de intereses diciendo que si no pagaba el crédito incluirían mis datos en el asnef. La cuestión es yo he pagado el crédito y tengo mi justificante y lo pagué en fecha correcta antes de que cumpliera pero al llamar y hablar con ellos dicen que en la cuenta donde ingresé el dinero la tienen bloqueada y no pueden ver mi ingreso. Todo muy raro... Que hago? Me han dado una cuenta BBVA para que haga el ingreso pero hasta que no me devuelvan el dinero no pienso hacer ningún ingreso. La cuestión es me devolverán el dinero? Pondrán mis datos en el asnef. Me está causando esta situación bastantes quebraderos de cabeza. Si pudieran darme opiniones. 

Agustina Battioli
Agustina Battioli
hace 3 semanas

HelpMyCash

citando a enrique martín garcía Hola!! Tengo un credito de 550 euros con prestamer y no puedo pagarlo. Debido a mi situacion económica . Les puedo pedir pagarlo cada mes y si es a...
Hola, enrique martín garcía. 

Sí que seguirán cobrando intereses durante el tiempo que dura el impago. De acuerdo con sus términos y condiciones, ante un impago Prestamer cobrará:

  • 5% diario desde el 1º día del impago y hasta el día 30
  • 4% diario desde el día 31 y hasta el día 90 de impago
  • 2% diario desde el día 91 de impago y hasta el reembolso total del crédito. 
  • 12,5€ fijos a pagar una única vez a partir del 3º día del impago.

No obstante, es aconsejable que intentes negociar con ellos una forma de pagar el dinero solicitado más los intereses originales generados de una manera que te permita devolverlo sin desequilibrar tu economía.

¡Un saludo!

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