"No puedo pagar la hipoteca": esta es la situación en la que aún se encuentran muchas familias tras las consecuencias de la crisis económica. No existe una solución milagrosa que ayude a todas estas familias a superar esta situación, pero sí que podemos dar consejos e indicaciones para que nuestra hipoteca no se convierta en una pesadilla.
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Si nos encontramos en una situación económica comprometida que nos hace imposible pagar la hipoteca, lo mejor que podemos hacer es buscar una solución antes de que los números rojos empiecen a acumularse en nuestra cuenta bancaria. Por lo tanto, en cuanto veamos que nuestras finanzas empeoran, tenemos que ser proactivos para tratar de resolver el problema y evitar que el endeudamiento crezca y, en el peor de los casos, que nos quedemos sin la vivienda.
Lo primero que podemos hacer es contactar con el banco y tratar de buscar una solución, pues a este no le interesa quedarse con el inmueble ni a nosotros arrastrar la deuda. Veamos de qué modos podemos evitar el impago de la hipoteca:
Solicitar una carencia de hipoteca total o parcial, es decir, pedirle al banco que nos permita no pagar las cuotas o abonar solo la parte de los intereses durante un tiempo.
Alargar el plazo de amortización para bajar el precio de las mensualidades.
Si tenemos muchas deudas, podemos pedirle al banco una reunificación para agruparlas y pagar una única cuota más baja.
Si la negociación con nuestro banco fracasa, podemos buscar maneras de conseguir más ingresos para abonar las cuotas de la hipoteca. Por ejemplo, podemos alquilar una habitación de nuestra vivienda o la plaza de garaje. También es buena idea tratar de recortar todos los gastos que no sean imprescindibles.
Si lo anterior falla, otra posible solución es tratar de vender la casa o el piso y cancelar la deuda pendiente con el dinero que ganemos. Actualmente, con el precio de la vivienda al alza en muchos puntos de España (especialmente en las capitales), no resulta muy complicado conseguir el dinero suficiente para deshacernos de la hipoteca.
Esta opción, no obstante, presenta diversos problemas. Como es lógico, conseguir que nos den una nueva hipoteca para comprar otra vivienda será muy difícil, mientras que alquilar un piso nos puede salir más caro que pagar las cuotas de un préstamo hipotecario. Por este motivo, es muy importante que nos tomemos un tiempo para valorar si la venta realmente nos conviene.
Si no podemos seguir haciendo frente al pago de nuestra hipoteca, la dación en pago puede ser una solución alternativa a la ejecución hipotecaria directa. Esta fórmula nos ofrece la posibilidad de entregar la vivienda hipotecada al banco para saldar toda la deuda. De este modo, ya no deberemos más dinero y nuestros bienes presentes y futuros quedarán a salvo. Eso sí, hay que decir que las entidades no están obligadas a conceder la dación en pago, salvo que se cumplan los requisitos del Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Finalmente, si nuestro banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y nos encontramos en una situación de vulnerabilidad, podemos acogernos a él. De este modo, tendremos acceso a diversas soluciones para evitar el impago: un plan de reestructuración de la deuda, una quita de parte de lo que debemos o incluso la dación en pago.
Hasta ahora hemos visto qué podemos hacer para evitar la demora, pero ¿qué pasará si finalmente no pagamos la cuota de la hipoteca? En ese caso, el banco aplicará una serie de sanciones y, si el impago persiste, podría iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Este es el procedimiento que suele seguirse cuando una persona no abona las mensualidades:
Cobro de la comisión por posiciones deudoras, que se aplica cuando el banco nos avisa de que no hemos pagado una o más cuotas.
Aplicación de intereses de demora, que se sumarán a los normales de la hipoteca y encarecerán el préstamo.
Inicio del proceso de ejecución. Si se alcanza el límite marcado por la cláusula de vencimiento anticipado, la entidad resolverá el contrato unilateralmente e interpondrá una demanda judicial para ejecutar la garantía hipotecaria, es decir, para embargarnos la casa.
Hay que recordar, además, que una hipoteca tiene una garantía tanto hipotecaria como personal. Esto significa que si el valor de nuestra vivienda no cubre la deuda que tenemos pendiente, el banco podrá pedir el embargo de nuestros bienes presentes y futuros hasta saldarla del todo. Esto incluye también nuestra nómina, aunque hay una parte de la misma que, por ley, no nos pueden quitar.
Depende del tiempo que haya pasado desde que contratamos la hipoteca. Lo podemos ver a continuación:
12 cuotas (o el equivalente al 3% del capital original) si aún estamos en la primera mitad del plazo del préstamo.
15 cuotas (o el equivalente al 7% del importe original) si ya estamos en la segunda mitad del plazo de la hipoteca.
Una vez alcanzados estos límites, el banco iniciará el proceso para ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda. Antes de llegar a este punto, sin embargo, conviene que lleguemos a algún tipo de acuerdo, pues la entidad nos irá aplicando sanciones por la demora mientras tanto.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)
Los servicios públicos de intermediación hipotecaria
Las oficinas de intermediación hipotecaria de los colegios de abogados
Como hemos comentado, la mejor manera de evitar el impago de la hipoteca es negociar con el banco. Sin embargo, este no siempre estará dispuesto a hacerlo. Por ello, antes de intentarlo, puede ser conveniente acudir a una plataforma que nos asesore sobre qué decir y qué proceso seguir. Estos son algunos de los organismos que nos pueden ayudar:
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH): es una organización sin ánimo de lucro especialmente activa en la lucha contra los desahucios practicados por la banca durante los años más duros de la crisis.
Los servicios públicos de intermediación hipotecaria: desde estas oficinas, los ayuntamientos y las comunidades autónomas pueden ayudarnos a negociar con el banco.
Las oficinas de intermediación hipotecaria de los colegios de abogados: presentes en varias comunidades autónomas, estas ayudan gratuitamente a los que tienen problemas para hacer frente a su hipoteca.
Hola, Miriam.
Lamentablemente, desconocemos cuál es la normativa exacta para hacer las valoraciones de los patios exteriores. Ahora bien, si consideras que la tasación que te han hecho es incorrecta, siempre puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la tasadora. Desde la propia agencia te dirán si los criterios usados por el tasador han sido los correctos o no. Y si no te convencen sus explicaciones, puedes elevar tu reclamación al Banco de España.
Un saludo.
Hola, fabien.
Legalmente, el banco puede considerar válida la tasación realizada por cualquier agencia homologada por el Banco de España. Eso, sin embargo, puede generar un problema como el tuyo: que haya dos tasaciones con valores distintos y que el banco considere válida la más baja (y la menos arriesgada para él). Para convencerle de aceptar la segunda, quizás se podría hacer una tercera tasación con otra agencia para ver a qué valor se acerca más, pero te costaría dinero y no te aseguraría nada (el banco podría seguir aceptando solo la primera).
Visto lo visto, quizás sería recomendable acudir a otras entidades financieras y presentarles esa segunda tasación. En caso de que te la acepten y te ofrezcan una hipoteca, siempre puedes volver al Santander para ver si aceptarían esa segunda tasación para no perderte como cliente (si sus condiciones fueran mejores que las que te ofrecen, claro está).
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Hola de nuevo.
Sí, es posible que una deuda pagada siga registrada por un error del acreedor (que no haya comunicado su pago). Si es el caso, la solución es sencilla: tendrás que contactar con ese registro para comunicar que la deuda ha sido saldada y solicitar que la borren.
En caso de que la deuda sea por otra cosa y no la podáis eliminar, tendréis menos opciones de conseguir la hipoteca. Ahora bien, todo dependerá de la política de riesgos de cada banco y del importe de esa deuda, así que lo aconsejable sería hablar con varios bancos para ver si alguno os daría la hipoteca.
Un saludo.
Hola de nuevo mi pregunta es si puede ocurrir que una deuda como aparece en el registro,que ya la te la pagada siga apareciendo,y otra cosa habiendo deuda como actualmente me aparece hasta que vaya mañana averiguar que puede ser,pueden dármela la hipoteca algún banco aunque tenga la situación laboral que tenemos actualmente,aunque después me la quite una vez que venda.
Es decir que me digan está aprobada 100% la hipoteca aunque tenga la deuda o me la hacer que me la quite primero.
Hola, Ricardo.
Vuestra situación es compleja. Por un lado, el banco podría tener dudas, ya que vuestra situación laboral no es demasiado estable. Ahora bien, también es cierto que podréis pagar una gran parte de la vivienda con lo que saquéis de la venta y que la hipoteca que necesitáis es de muy bajo importe. Por ello, antes de hacer nada, os aconsejamos visitar varios bancos para ver si alguno estaría dispuesto a aprobaros la operación. Y si os dan problemas, quizás podáis convencer a alguno si sois capaces de aportar algún tipo de garantía adicional (el aval de otra persona, por ejemplo).
Ahora bien, aunque algún banco os diga que, a priori, sí os daría la hipoteca, os aconsejamos negociar la inclusión de una cláusula en los contratos de arras (tanto el de venta como el de compra) que os permita anular la venta y la compra en caso de que finalmente no se os dé la hipoteca. De este modo, no perderéis la vivienda si el banco finalmente se echa para atrás.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 30/07/2021
Publicado el 29/07/2021
Publicado el 28/07/2021