Toda la información sobre la cláusula suelo

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo, también llamada suelo hipotecario, es una cláusula que establece un interés mínimo en una hipoteca variable. Este interés mínimo se aplicará si la suma del euríbor más el diferencial se sitúa por debajo de un valor determinado, que se indica en la escritura del préstamo.

También existe la cláusula techo, que es la otra cara de la moneda. Esta cláusula establece un interés máximo en una hipoteca variable, que se aplicará cuando la suma del euríbor más el diferencial supere un valor determinado. En la inmensa mayoría de los casos, las hipotecas con suelo también tienen un techo.

Ejemplo de hipoteca con suelo

Pongamos, por ejemplo, que contratas una hipoteca con un interés de euríbor más 0,50% y un suelo del 3%. Si el euríbor cotiza al 3% en el momento de la firma, tu interés será del 3,50%. En cambio, si baja hasta el 2% el siguiente año, se te aplicará el interés mínimo establecido en la cláusula suelo, que es del 3%. Es decir, el interés de tu hipoteca nunca podría situarse por debajo de ese 3%.

¿Por qué se considera una cláusula abusiva?

Durante la burbuja inmobiliaria española, entre los años 2003 y 2008, la mayoría de las hipotecas variables incluían un interés mínimo. De este modo, los bancos se aseguraban un margen de beneficio en caso de que el euríbor bajara.

En esa época, el euríbor se situaba entre el 2% y el 5%, mientras que las hipotecas variables tenían un interés de en torno al euríbor más 0,50%. En general, las cláusulas suelo establecían un interés mínimo de entre el 2,50% y el 3,50%, así que no se aplicaban en la mayoría de los casos.

A partir del 2009, sin embargo, el euríbor empezó a descender y se situó por debajo del 2%. Pero los hipotecados con cláusula suelo no pudieron beneficiarse de esta bajada, porque se les aplicó el interés mínimo que se establecía en sus escrituras. ¿Cuál era el problema? Que muchos clientes ni siquiera eran conscientes de la existencia de un suelo hipotecario, porque los bancos no les informaron debidamente durante el proceso de contratación.

Los afectados por esta cláusula empezaron a denunciar a sus entidades para reclamar que se les anulara el tipo mínimo y se les devolviera lo cobrado de más. Sus casos acabaron llegando al Tribunal Supremo, que en mayo de 2013 declaró nulas por abusivas las cláusulas suelo incluidas con falta de transparencia en las escrituras.

En un primer momento, el Supremo sentenció que el banco solo tenía que devolver los intereses pagados de más a partir de mayo de 2013. En 2016, sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le obligó a sentenciar que se puede recuperar todo lo pagado indebidamente por la cláusula suelo; antes y después de 2013. Te lo explicamos con más detalle en nuestro apartado sobre sentencias sobre la cláusula suelo.

¿Cuándo puedo pedir que anulen mi cláusula suelo?

Como ya habrás deducido tras leer el anterior apartado, no todas las cláusulas suelo son abusivas; solo las que fueron incluidas con falta de transparencia. Pero ¿qué se considera una falta de transparencia? Según el Tribunal Supremo, tienes derecho a reclamar la eliminación de esta cláusula si se cumplen estos dos requisitos:

  • Si tienes la condición legal de consumidor. Básicamente, tienes que ser una persona física que pidió una hipoteca para comprar una casa, para construirla, para reformarla o para cualquier otra necesidad particular (no empresarial).

  • Si el banco no te dio suficiente información sobre el suelo antes de que contrataras la hipoteca, que es la base para considerar abusiva cualquier cláusula hipotecaria. Se tiene que haber dado uno de estos tres supuestos:

    • Que el banco no te informara sobre el efecto de un interés mínimo en tu hipoteca.

    • Que la cláusula no figurara en la oferta que te presentó cuando aprobó tu solicitud, pero sí en el contrato final.

    • Que la diferencia entre el suelo y el techo hipotecario sea desproporcionada.

Si crees que cumples estos requisitos y reclamas judicialmente, será el banco el que tendrá que demostrar que te entregó toda la información pertinente. El juez además, analizará la escritura de la hipoteca y valorará si la diferencia entre el suelo y el techo es desproporcionada.

¿Y si soy autónomo o empresario?

Pongamos que la hipoteca la contrataste con fines comerciales. Por ejemplo, para comprar el local desde el que desempeñas tu negocio. En este caso, si el banco te incluyó una cláusula suelo, podrás reclamar su nulidad si se cumple uno de estos requisitos:

  • Si el banco no te entregó un documento (conocido en su momento como FIPER) con las condiciones que te ofrecía tras aprobar tu solicitud.

  • Si en la oferta del banco no figuraba un interés mínimo, pero en el contrato final sí.

  • Si el notario no te explicó que la hipoteca que ibas a firmar incluía un suelo.

Estos criterios también son válidos si te subrogaste a la hipoteca del vendedor y esta tenía una cláusula suelo. Es decir, si en vez de contratar un préstamo nuevo para comprar la casa, te convertiste en el nuevo titular de la hipoteca que tenía el que te la vendió.

Cómo reclamar la nulidad de las cláusulas suelo

Si cumples los requisitos que hemos explicado en el anterior apartado, tienes todo el derecho a reclamar la nulidad de esta cláusula abusiva. Esto significa que puedes exigir al banco que te elimine la cláusula del contrato y que te devuelva todo el dinero que has pagado de más por culpa de su aplicación. Puedes interponer tu reclamación de dos maneras: por la vía extrajudicial y por la judicial.

Si contrataste la hipoteca con fines comerciales, solo podrás reclamar por la vía judicial.

Vía extrajudicial

Puedes reclamar directamente ante tu banco a través del mecanismo extrajudicial establecido en el Real Decreto-ley 1/2017. Este es el procedimiento que tienes que seguir:

  1. Manda una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente del banco que te concedió la hipoteca con suelo hipotecario (o el que lo haya absorbido, si es el caso). Todas las entidades deben contar con una sección específica en su página web en la que se explican las maneras de interponer esta reclamación.
  2. Si el banco acepta tu solicitud, te presentará una oferta de devolución en metálico. En paralelo, también te puede presentar alternativas para devolverte ese dinero: reducirlo del importe que te queda pendiente de la hipoteca, invertirlo en productos de ahorro…
  3. Estudia su propuesta y valora si las cantidades que te ofrece son correctas. Si crees que hay algún fallo, puedes negociar para acordar otras cantidades. Puedes usar nuestro simulador de cláusula suelo para comprobar si el banco te está ofreciendo una suma de dinero adecuada.
  4. Tras llegar a un acuerdo, el banco te devolverá el dinero del modo pactado y eliminará el suelo de tu contrato hipotecario. El dinero lo tienes que recibir en un plazo máximo de tres meses, a contar desde el inicio del procedimiento.

Mientras dure este proceso, no podrás interponer acciones legales contra tu entidad (si ya la demandaste, la denuncia se congelará hasta que termine). En caso de que el banco no acepte tu reclamación o de que no lleguéis a un acuerdo en tres meses, el procedimiento se dará por concluido y podrás acudir a los juzgados.

Desde HelpMyCash te aconsejamos reclamar primero por esta vía extrajudicial, porque puedes recuperar tu dinero en solo tres meses. Si vas directamente a los juzgados, tardarás muchos meses (incluso años) en obtener una respuesta de los tribunales. 

Vía judicial

Esta opción consiste en denunciar a tu banco ante un juzgado de primera instancia (el que te corresponda). La demanda te la tendrá que interponer un abogado, que puedes contratar a través de un despacho o de una asociación de consumidores. Si ganas el juicio, los honorarios de este abogado los tendrá que pagar la entidad financiera, aunque quizás te toque avanzar algo de dinero para pagar ciertos gastos judiciales. Te aconsejamos preguntar tarifas en varios despachos y asociaciones y valorar cuál te conviene más.

El juzgado tardará una media de cerca de un año en emitir su sentencia. Si te da la razón, el banco deberá eliminar la cláusula suelo de tu contrato y devolverte todo lo que te cobró de más por su aplicación. En cambio, si pierdes, te tocará pagar las costas judiciales. Por eso, antes de demandar a tu entidad, te recomendamos valorar que siempre existe la posibilidad de perder el juicio.

Algunos bancos no esperan a que el cliente reclame y le ofrecen la posibilidad de eliminar o rebajar el suelo a cambio de que el hipotecado no les denuncie ni les reclame las cantidades pagadas indebidamente. Según el Tribunal Supremo, estos pactos solo son válidos si el banco explica claramente las consecuencias de firmar un acuerdo de estas características.

Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo

Saber si tu hipoteca incluye una cláusula suelo es bastante fácil. Si tu interés es variable y has pagado la misma cuota durante varios años seguidos, es más que probable que tengas un interés mínimo, porque el euríbor no suele repetir valores de un año para otro.

Ahora bien, si quieres estar 100% seguro, nuestro consejo es que revises la escritura del préstamo para comprobar si existe esta cláusula. La puedes encontrar camuflada en los siguientes tecnicismos:

  • Cláusula suelo, suelo hipotecario o, simplemente, suelo.

  • Tipo de interés mínimo.

  • Horquilla de interés.

  • Túnel de interés.

  • Límite a la variabilidad.

  • Limitaciones a la baja del tipo de interés.

  • Límite a la aplicación del interés variable.

  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X.

  • Acotación mínima de interés.

Si encuentras cualquiera de estas expresiones, no hay duda: tu hipoteca tiene un suelo incorporado. En este caso, te recomendamos comprobar si su aplicación es abusiva (te explicamos cómo más arriba) y reclamar si lo es.

Aprovecha para revisar si tu hipoteca incluye otras cláusulas abusivas, como gastos hipotecarios indebidamente cobrados, un interés de demora demasiado alto…

¿Las hipotecas de 2022 tienen cláusulas suelo?

Hasta ahora nos hemos dirigido a las personas que ya tienen contratada una hipoteca. Pero ¿qué ocurre si quieres firmar ahora un préstamo para comprar una casa? En ese caso, no tienes que preocuparte: desde el 16 de junio de 2019, la ley española prohíbe que los bancos incluyan cláusulas suelo en sus nuevas hipotecas. Esta normativa, eso sí, establece que todas las hipotecas variables tienen, por defecto, un interés mínimo del 0%, lo que se conoce como cláusula cero.

¿Y las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019?

Muchos bancos dejaron de usar las cláusulas suelo a partir de 2013, cuando el Supremo sentenció que podían ser abusivas. Pero algunos todavía las incluyeron en las hipotecas concedidas hasta el 16 de junio de 2019. Si contrataste tu préstamo en ese período, es posible que tengas un interés mínimo como los siguientes:

  • Un interés mínimo del 0% (cláusula cero). Esta cláusula impide que tu hipoteca variable tenga un interés negativo si la suma del euríbor más el diferencial arroja un valor inferior al 0%. Es el mismo interés mínimo que los bancos tienen que aplicar por defecto en las hipotecas variables contratadas a partir del 16 de junio de 2019, solo que antes no era obligatorio incluirlo.

  • Un interés mínimo igual al diferencial. Por ejemplo, si tu hipoteca variable tiene un tipo de euríbor más 1% y el euríbor cotiza en negativo, se te aplicará un interés del 1%.

Estas cláusulas son legales siempre que el banco te informara sobre su existencia y efecto antes de que firmaras el contrato. Si no recibiste esa información, también podrás reclamar para que te las quiten del contrato y te devuelvan el dinero que te hayan cobrado de más por su aplicación.

Sentencias más importantes sobre el suelo hipotecario

Antes te hemos explicado que fueron los juzgados españoles, y en concreto el Tribunal Supremo (TS), los que declararon abusiva la cláusula suelo. Este organismo, junto al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), llevan años emitiendo sentencias sobre este tema, que han tenido importantes consecuencias legales para los afectados.

Si quieres conocer con más detalle el contenido de las sentencias sobre la cláusula suelo, a continuación te resumimos las más destacadas, ordenadas por orden cronológico:

  • 9 de mayo de 2013: el Tribunal Supremo declara abusiva la cláusula suelo si se incluye con falta de transparencia en un préstamo hipotecario.

  • 25 de marzo de 2015: el Supremo establece que solo puede recuperarse el dinero pagado de más por culpa del suelo desde el 9 de mayo de 2013.

  • 21 de diciembre de 2016: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sentencia que los afectados por cláusulas suelo tienen derecho a recuperar todo lo que pagaron de más por culpa de su aplicación (retroactividad completa), tanto antes como después del 9 de mayo de 2013.

  • 15 de febrero de 2017: el TS aplica la doctrina emitida por el TJUE y falla que los bancos tienen que devolver todo lo cobrado por el suelo desde que empezaron a aplicarlo, y no desde el 9 de mayo de 2013.

  • 5 de abril de 2017: el Tribunal Supremo declara “cosa juzgada” todos los casos resueltos entre el 9 de mayo de 2013 y el 21 de diciembre de 2016. Es decir, que establece que los que recuperaron solo lo pagado desde el 9 de mayo de 2013 no pueden volver a reclamar para que se les devuelva lo que pagaron antes de esa fecha.

  • 13 de abril de 2018: el TS falla que es válido que un banco pacte con el cliente la eliminación de su cláusula suelo a cambio de que este no interponga reclamaciones judiciales en el futuro. Muchos de estos acuerdos se firmaron entre 2013 y 2016 e impiden al cliente reclamar judicialmente para recuperar lo pagado de más antes de 2013.

  • 13 de junio de 2018: el Supremo sentencia que también es abusivo aplicar un interés mínimo si el comprador ha asumido la hipoteca del vendedor a través de una subrogación de deudor. Es decir, que el banco no puede aplicar ese suelo si no informó al comprador sobre su existencia y sus efectos.

  • 6 de julio de 2018: una sentencia del Supremo obliga a los bancos a pagar las costas judiciales si son condenados por la aplicación abusiva del juicio hipotecario. Según los magistrados de este organismo, cargar ese gasto sobre el cliente podría echar para atrás a los futuros reclamantes.

  • 21 de marzo de 2019: nuestro alto tribunal establece que el banco no pasa el control de transparencia si solo informó al cliente sobre la existencia de un interés mínimo a través de un simple correo electrónico. Según el Supremo, la entidad debía explicar las consecuencias económicas y jurídicas de incluir esta cláusula en la hipoteca.

  • 12 de diciembre de 2019: según el TS, también pueden reclamar la nulidad del suelo aquellas personas que ya han liquidado su hipoteca. El plazo para denunciar es de cuatro años a contar desde la cancelación del contrato.

  • 13 de mayo de 2020: el Tribunal Supremo anula un suelo incluido sin transparencia en el préstamo de un trabajador por cuenta propia. Establece, por lo tanto, que los autónomos y empresarios también puedan reclamar por esta cláusula si no se les informó sobre su existencia y sus efectos.

  • 9 de julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sentencia que un pacto de no reclamación es abusivo si el banco no informó al cliente sobre las consecuencias del acuerdo (que no podría denunciarle en el futuro para reclamar las cantidades pagadas por el suelo).

  • 7 de noviembre de 2020: el Supremo, al aplicar el criterio del TJUE, sentencia que es abusivo obligar a un cliente a renunciar a reclamar judicialmente por la hipoteca a cambio de una rebaja o de la eliminación de un interés mínimo. Matiza, no obstante, que esa reducción o supresión sí es válida y debe mantenerse.

  • 17 de mayo de 2022: El TJUE sentencia que el criterio de “cosa juzgada” no es válido para los afectados que denunciaron su caso antes de 2016 y solo pudieron recuperar lo pagado indebidamente a partir de 2013. Es decir, que estos clientes pueden volver a reclamar para que se les devuelva lo que abonaron por el suelo antes de 2013.

Herramientas sobre Cláusula suelo

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