Calculadora disponible próximamente.

Qué es la cláusula suelo y por qué se considera abusiva

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo de una hipoteca variable. Dicho tipo se aplica en caso de que la suma del índice de referencia más el diferencial no alcance el valor establecido.

Antes y durante la crisis, muchas de las hipotecas variables que se concedían tenían incorporada la cláusula suelo, cuyo valor rara vez bajaba del 3%. En consecuencia, cuando el euríbor (el índice de referencia más utilizado) empezó a caer, a muchos hipotecados se les aplicó un tipo mínimo que les hacía pagar más dinero del que abonarían si no existiera ese tope.

Sin embargo, muchas de las cláusulas suelo fueron incorporadas con falta de transparencia por parte de los bancos, pues en muchos casos no explicaron qué consecuencias acarreaba tener un suelo en la hipoteca. En consecuencia, muchos afectados empezaron a denunciar a su entidad para reclamar que les devolviera lo cobrado de más.

Así, en mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo por abusivo el interés mínimo incorporado a las escrituras con falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que los afectados pueden recuperar todo lo pagado de más desde que se les empezó a aplicar el suelo.

El techo, la otra cara de la moneda

El techo hipotecario es lo contrario que el suelo: el interés máximo que se aplicaría sobre un préstamo a tipo variable si la suma de la referencia más el diferencial superara su valor. En general, los bancos establecían un techo y un suelo, pero el primero era mucho más alto que el segundo en la mayoría de los casos. Esta desproporción fue el argumento que utilizaron muchos jueces para declarar abusivo el tipo mínimo de muchos contratos.

Cómo reclamar el suelo para recuperar lo pagado de más

Como decíamos, todos los afectados por esta cláusula abusiva pueden reclamar a su banco que les devuelva cada euro pagado de más debido a su aplicación. Para exigir el reembolso de ese dinero existen dos vías: la extrajudicial y la judicial.

Vía extrajudicial

Desde enero de 2017, los reclamantes pueden exigir a su banco la devolución de lo pagado por el suelo a través del mecanismo extrajudicial gratuito establecido por el Real Decreto-ley 1/2017. Veamos cuál es el procedimiento que hay que seguir:

  1. Interponer una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del banco que nos aplicó el suelo hipotecario (o del que lo haya adquirido). Todas las entidades deben disponer de un departamento específico para tramitar este tipo de solicitudes.

  2. Si la entidad acepta la solicitud a trámite, nos calculará cuánto nos debe, nos mostrará un desglose del cálculo y nos hará una oferta de devolución en metálico. Paralelamente, también nos puede hacer una oferta alternativa: reducirnos el capital pendiente de la hipoteca, invertir ese dinero en un producto de ahorro, etc.

  3. Si llegamos a un acuerdo, se nos devolverá el dinero del modo pactado en un plazo no superior a los tres meses a contar desde el inicio del procedimiento.

En caso de que no se acepte nuestra reclamación o no llegamos a un acuerdo en tres meses, el proceso se dará por concluido. Mientras dure el procedimiento, no podremos interponer acciones legales contra el banco y, en caso de que ya existiera una denuncia, esta se congelará hasta su resolución.  

Vía judicial

Consiste en denunciar al banco ante el juzgado especializado en cláusulas abusivas de nuestra provincia, unos tribunales que se crearon en mayo de 2017 para resolver casos relacionados con el suelo, con la devolución de los gastos de escrituración de la hipoteca, con los préstamos multidivisa, etc.

Dicha demanda la podemos interponer a través de un despacho de abogados o de los servicios jurídicos de una asociación de consumidores. En el primer caso, habrá que pagar una provisión de fondos y los posibles honorarios del abogado, aunque si se condena al banco a pagar todas las costas judiciales, al final la reclamación no nos costará nada. En el segundo, en cambio, tendremos que abonar la cuota de socio correspondiente.

Ejemplo de hipoteca con cláusula suelo: cuánto podrías reclamar

En este apartado ilustraremos cómo podría ser la cláusula suelo de una hipoteca de 100.000 euros a 30 años firmada en enero de 2007. Imaginemos que su interés fuera de euríbor más 0,5% con un suelo del 3,50%. Esto es lo que habríamos pagado de más hasta septiembre de 2017:

  • Sin la cláusula suelo, las cuotas serían de 442,56 euros al mes.

  • Pero con el tipo mínimo, pagaríamos 637,57 euros al mes.

  • En total, por culpa del suelo habríamos abonado 16.228 euros de más.

Al inicio de esta misma página encontraremos un simulador que nos permitirá calcular la devolución de la cláusula suelo gratuitamente. Y si nuestra hipoteca incluía algún tipo de cláusula especial (capital diferido, carencias, etc.), podemos usar la siguiente calculadora premium, que también es gratis:

Calculadora disponible próximamente.

Quién puede exigir la eliminación de las cláusulas suelo

Antes hemos dicho que pueden reclamar la eliminación del suelo hipotecario todos aquellos afectados a los que se les aplicó esta cláusula sin transparencia. Pero ¿qué significa esto exactamente? Veamos en qué situaciones se nos aplicaría la doctrina establecida por las sentencias del Supremo:

  • En primer lugar, hay que tener la condición legal de consumidor. Los empresarios y las personas que trabajan en el sector jurídico, económico o financiero quedan fuera de la jurisprudencia del Supremo, aunque ya hay algunos jueces que han emitido sentencias a su favor.

  • En segundo lugar, tiene que haber existido falta de transparencia en la aplicación del suelo, dado que es el motivo por el que se la considera una cláusula abusiva. En concreto, se debe haber dado uno de estos tres supuestos:

    • Que el interés mínimo se incluyera sin informar al cliente sobre su efecto.

    • Que la cláusula no figurara en la oferta vinculante pero sí en el contrato final.

    • Que existiera una diferencia desproporcionada entre el suelo y el techo hipotecario.

Todos los afectados por las cláusulas suelo que reúnan estos requisitos pueden exigir su eliminación, también aquellos que compraran su vivienda subrogándose a la hipoteca con suelo del promotor.

Cómo saber si se me aplica un interés mínimo

El primer indicador de que tenemos una cláusula suelo en nuestra hipoteca variable es que sus cuotas se hayan mantenido sin cambios a lo largo de los últimos años. Entre el 2011 y la primera mitad del 2018, el euríbor ha cotizado a la baja prácticamente sin interrupciones, así que las mensualidades deberían haberse abaratado.

En caso de detectar ese estancamiento de las cuotas, tenemos que leer detenidamente la escritura de nuestro préstamo hipotecario y buscar, en el apartado dedicado al interés, si se establece algún tipo de interés mínimo. En concreto, debemos mirar si aparece alguno de los siguientes tecnicismos:

  • Tipo de interés mínimo

  • Horquilla de interés

  • Túnel de interés

  • Tipo de interés variable

  • Límite a la variabilidad

  • Limitaciones a la baja del tipo de interés

  • Límite a la aplicación del interés variable

  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X

  • Acotación mínima de interés

Si encontramos uno de estos términos, significará que nuestra hipoteca tiene un suelo incorporado. En este caso, recomendamos descargar la siguiente guía gratuita para conocer cuáles son los siguientes pasos a seguir:

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¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

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¿Las hipotecas de ahora tienen cláusula suelo?

No exactamente. A partir de la sentencia del Supremo de 2013, los bancos dejaron de incorporar cláusulas suelo a sus hipotecas variables. No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario el 16 de junio de 2019, todas las hipotecas tienen por defecto un interés mínimo del 0%. Esta normativa prohíbe a las entidades aplicar otro tipo mínimo.

¿Y en las hipotecas de antes del 16/06/2019?

Dada la caída del euríbor a valores negativos que se produjo en 2016 (se llegó a situar en el -0,191%), varias entidades impusieron un interés mínimo para no perder dinero. Veamos en qué consiste este límite:

  • En una cláusula cero para que el interés no sea negativo. Es una especie de suelo del 0% que impediría, si la suma del euríbor más el diferencial diera un resultado por debajo de cero, que el banco le tuviera que pagar dinero al cliente.

  • En un interés mínimo igual al diferencial. De este modo, cuando el euríbor está en negativo (como ahora), el valor del tipo aplicado es el mismo que el del diferencial del préstamo.

Hay que decir, eso sí, que la banca estaba obligada a informarnos debidamente sobre la existencia de estas cláusulas.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre sus derechos si tiene una hipoteca con suelo hipotecario y los pasos que debe seguir para eliminar esta cláusula y reclamar que le devuelvan el dinero pagado indebidamente.

Fuente: para elaborar esta página hemos consultado las distintas sentencias emitidas por el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como el Real Decreto-ley 1/2017 publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Metodología: la información que proporcionamos la hemos obtenido a través de entrevistas, investigaciones de campo y consultas en los principales portales institucionales.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

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Tengo que cancelar deuda Hipoteca de un prestamos de mis padres., ya pagados sobre un Local que queremos vender.
 
Hablado con BBVA, me dicen que ellos no se hacen cargo de la cancelación salvo que les pague 1000 Euros con su gestoria etc. 
Lo he tramitado estoy en ellos con Notaria /Registro y el coste son 400 Euros que pienso reclamar al citado banco.
 
Pregunta por que debo pagar yo esta gestión, si es una prestamos de hace 19 años ya pagados al Banco Bilbao Vizcaya ahora BBVA.
 
Entiendo que lo deben asumir ellos.
 
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola, Andrés Luque. 

Según el Tribunal Supremo, el principal interesado en que el inmueble quede liberado de cargas, que es la razón por la que se lleva a cabo la cancelación registral de la hipoteca, es el prestatario, es decir, el cliente. Por este motivo, se considera que es el cliente el que tiene que pagar los gastos de notaría y registro asociados a esta operación (más la gestoría, si la contrata). 

En principio, por lo tanto, no puedes reclamar esa cantidad al banco, pues te corresponde a ti pagarla. Solo podrías reclamar si la entidad te obligara a contratar su agencia para cancelar la hipoteca. 

Un saludo. 

Syp
Piso de banco @Syp - hace 1 día
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Buenas tardes, tengo un montón de dudas y agradecería muchísimo que me pudieras orientar. Te pongo en situación:
El piso es de banco, más concretamente de Cajamar, hemos lanzado una oferta de 80.000€ que estarían dispuestos a aceptar.
Nosotros (mi pareja y yo) tenemos suficiente dinero ahorrado como para hacer frente a todos los gastos.
Contamos con la posibilidad de que nos pudieran dar el 100% del precio de la vivienda.
En cuánto a trabajo, yo llevo casi 3 años en la empresa donde estoy, cobrando alrededor de 1200€, no soy indefinida, pero no me dejan parada nunca, me van cambiando de sociedad cada cierto tiempo, pero sin dejarme en el paro. En cuanto a mi pareja, él hará 1 año el mes que viene en la empresa en la que trabaja actualmente y ya le han comunicado que lo van a hacer indefinido, él por otro lado, desde que empezó en esta empresa lleva de excedencia en el otro trabajo que tenía en el cual sí que era fijo. Actualmente cobra alrededor de 1500-1600€.
 No tenemos préstamos ni deudas de ningún tipo. Y desde hace unos meses tenemos un alto nivel de ahorro apartando unos 1000€ al mes, habiendo conseguido así el dinero de los gastos que conlleva la compra de una vivienda.
¿Ves con los datos expuestos que tengamos posibilidad de que nos pudieran dar el 100% sin avales?
El banco una vez que acepta la oferta tenemos de plazo una semana para poder reservarlo dando una señal de 1500€, en el caso de que no me concedieran el 100% tendrían la obligación de devolvérmelo? Si me lo conceden pero como requisito indispensable me piden un aval y yo me niego, me lo devolverían?
Me comentó también el banco que aunque la vivienda fuera de ellos podía pedir la hipoteca a otros bancos, en ese caso tendría también la posibilidad del 100%?
Me preguntaron si estábamos casados e hicieron referencia a que de ser así tendría algún tipo de bonificación, es así? Cuál sería?
Me comentaron que ellos no ofrecían en ningún caso un interés de tipo fijo, es posible que no me den opción aunque al final acabara pagando más?
Por otro lado también me comentaron algo de pagar el iva a hacienda, cómo es esto? El iva no está incluido en el precio?
Mil gracias de antemano. Son muchas dudas las que tengo y seguramente me vayan surgiendo más.
Un saludo.
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, Syp. 

Gracias por aportar una información tan concreta. Trataremos de resolver tus dudas una a una: 

1. Es difícil saber de antemano si os darían una hipoteca al 100% sin pediros avales. A vuestro favor tenéis vuestra capacidad de ahorro, que el valor de tasación de la vivienda es mucho más alto que el de compra y que el inmueble es el piso de un banco. En vuestra contra, que vuestra situación laboral no es todo lo estable que podría ser, aunque si a tu pareja le van a hacer indefinido pronto, quizás el banco lo tenga en cuenta en su análisis de riesgos. 

2. Sobre las condiciones de devolución de la señal, las podéis acordar vosotros junto al banco. Es decir, en el contrato de reserva podéis negociar con la entidad para que se incluya que, en caso de no recibir el 100% del valor de compra o de exigencia de aval, podéis pedir la devolución de la reserva. Es difícil que el banco lo acepte, pero no se pierde nada por intentarlo. Si no lo acepta y firmáis el contrato sin añadir esa cláusula, no podréis recuperar la señal en los casos que nos expones. 

3. La hipoteca la podéis pedir en cualquier banco, efectivamente. Sin embargo, es poco probable que otra entidad esté dispuesta a ofreceros hasta el 100% de la compra. 

4. No sabemos a qué bonificación se refieren. Podéis preguntarle a la persona que gestiona vuestra solicitud que os especifique de qué bonificación se trata y qué requisitos hay que cumplir para acceder a ella. 

5. El banco es libre de ofrecerte un interés fijo o variable. Si no le interesa vender hipotecas fijas, no está obligado a ofrecértelas (incluso si le perjudica). De hecho, hay una minoría de entidades que, actualmente, no comercializan este tipo de productos. 

6. El IVA y el IAJD, si se trata de una vivienda de primera transmisión (si es de segunda mano se paga el ITP), no se suele incluir en el precio del inmueble. De hecho, estos impuestos forman parte de los llamados gastos de compra de vivienda que debe pagar el comprador (el famoso 10-12% ahorrado que hay que tener para pagar las costas). 

Esperamos haberte ayudado y quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que os surja. 

Un saludo. 

Syp
Syp
hace 14 horas

Por cierto se me olvidó añadir que el piso está tasado en 117.000€

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Hola,
contratamos por nuestra cuenta la tasación de la vivienda que queremos comprar ya que desde el banco nos cobraban el doble de lo que cuesta. Por supuesto, es una tasadora homologada por el Banco de España. 
La hemos aportado a los bancos con los que estamos intentando obtener la hipoteca. La han aceptado pero dicen que ahora tiene que darle el visto bueno haciendo una nueva tasación por su parte. Esa nueva tasación se cobra y en el caso de que se firme con ellos nos devuelven el importe.
Qué sentido tiene entonces que permitan aportar la nuestra si no le van a dar el ok y además arriesgarnos a que nos vuelvan a cobrar una tasación que nos puede perjudicar si sale inferior? Se hace en todos los bancos? Es legal? Teníamos entendido que están obligados a aceptar la valoración de cualquier sociedad homologada.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, Arora. 

Te copiamos tal cual el artículo de la nueva ley hipotecaria que habla sobre la tasación: 

"Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras."

Nosotros interpretamos que esto significa que el banco tiene que aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada. Y que si quiere hacer otra para "contrastarla", la debe pagar él y no tú, pues tú ya te has encargado de contratar y pagar los servicios de una tasadora válida para realizar la valoración de la vivienda que quieres comprar.

Te copiamos, además, un fragmento de lo que dice el Banco de España al respecto: 

"Desde diciembre de 2007, con la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada. La entidad podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes, pero no podrá cobrarte nada por ello."

Por todo ello, nuestro consejo es que vayas con esta información a los bancos que nos comentas y les exijas no pagar esa segunda tasación. Si no te hacen caso, puedes acudir a otras entidades que sí cumplan la normativa o puedes interponer una reclamación formal ante director de la oficina y ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.

Un saludo. 

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