Cláusula suelo - Descubre cuánto dinero te debe el banco

Actualización 13/04/2018: el TS valida los acuerdos privados de no reclamación futura del suelo

El Tribunal Supremo ha modificado la postura que mantenía sobre los acuerdos privados que algunos bancos firmaron con sus clientes para retirarles la cláusula suelo a cambio de que estos no les denunciaran en el futuro. Según una sentencia de esta institución, estos pactos son válidos porque se tratan de transacciones con las que las dos partes buscan "evitar una controversia judicial". Las asociaciones de consumidores como ADICAE ya han mostrado su rechazo hacia este aval a los acuerdos de no reclamación. 

La sentencia, eso sí, cuenta con el voto particular del juez Orduña, que advierte que los documentos "fueron predispuestos e impuestos" y señala que no se informaba correctamente de las consecuencias jurídicas y económicas de estos pactos, como la imposibilidad de interponer reclamaciones judiciales para recuperar el dinero pagado de más. Basándose en parte en esa argumentación, un despacho de abogados ha pedido a la Audiencia Provincial de Zaragoza que eleve una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la validez de estos acuerdos. 

¿Qué es la cláusula suelo?

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo que se aplicará sobre una hipoteca variable si el valor del índice de referencia (normalmente es el euríbor) más el diferencial arroja una cifra más baja que el límite fijado. Por lo tanto, podríamos decir que las cláusulas suelo establecen cuál será el interés mínimo del préstamo hipotecario en el caso de que los índices experimenten un descenso pronunciado y eso baje los tipos. Estas siempre figuran en las escrituras de la propia hipoteca, aunque en algunas ocasiones lo hacen bajo un nombre distinto a "cláusula suelo", lo que puede dificultar su identificación.

¿Cómo puede afectar a mi hipoteca?

El principal perjuicio de que la escritura de una hipoteca variable incluya una cláusula suelo es que sus mensualidades no se abaratarán en el caso de que el euríbor cotice a la baja, que es lo que lleva ocurriendo desde hace casi una década. En estos escenarios, como se ha fijado un interés mínimo, el tipo aplicado no puede ser menor que el valor establecido por el banco por mucho que desciendan los índices de referencia, lo que se traduce en unas cuotas más caras.

A continuación presentamos un ejemplo para comprobar como afecta el suelo a una hipoteca:

Para amortizar una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, con un interés de euríbor + 0,5 % y firmada en enero de 2003:

• Con cláusula suelo del 2,50 % en mayo de 2017 se pagarían 395 euros

• Sin cláusula suelo se pagarían en mayo de 2017 295 euros

• Una diferencia superior a los 100 euros al mes.

Como hemos podido comprobar, si logramos retirar la cláusula suelo de nuestro contrato hipotecario podemos ahorrar más de 100 euros mensuales, dependiendo de las condiciones de cada hipoteca.

¿Las cláusulas suelo también afectan a las hipotecas fijas?

No, la cláusula suelo únicamente puede aparecer en la escritura de una hipoteca con un tipo de interés variable, así que no se puede incorporar en una hipoteca fija y, en consecuencia, no puede afectar a su precio. Hay que recordar que el interés de estos productos es un valor constante que no está ligado a ningún índice de referencia. Por lo tanto, como se mantiene sin cambios durante todo el plazo, tampoco tiene sentido que se limite el tipo aplicado.

En cambio, para aquellos que tienen o tenían una hipoteca variable y quieren saber cuánto se les ha cobrado de más para poder reclamar su devolución, desde HelpMyCash.com ponemos a su disposición una calculadora de cláusula suelo online y gratuita.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Aún hay muchos hipotecados que, sin ser conscientes de ello, llevan varios años pagando más de la cuenta por culpa de una cláusula suelo. Si no queremos pertenecer a este grupo de consumidores tan desafortunado, debemos revisar de inmediato los recibos de las cuotas y comprobar si las mensualidades han cambiado de precio desde 2009, ya que si se han mantenido invariables, sería un indicador de que nuestra hipoteca tiene suelo. Recordemos que el euríbor empezó a desplomarse a partir de ese año, por lo que las cuotas tendrían que haberse abaratado en prácticamente cada revisión.

Pero el mejor modo de saber si nuestra hipoteca incluye un suelo es consultar directamente la escritura del préstamo (no la de la propiedad). En concreto, tenemos que mirar si en el apartado sobre el interés del producto ("interés" o "tipo de interés") aparece un tipo mínimo a aplicar en el caso de que se produzca un desplome del índice de referencia. Ahí es donde se detallará si existe algún límite al interés, aunque como la explicación suele ocupar varios párrafos, tendremos que leer con mucho detenimiento todo el contenido de cláusula para que no se nos pase nada por alto.

No obstante, es probable que llevemos unos años pagando siempre la misma cuota y que en nuestro contrato no aparezcan por ningún lado los conceptos "suelo hipotecario" o "cláusula suelo". Y es que en muchos casos, las entidades bancarias escondían la limitación del interés con tecnicismos algo confusos, lo que podría dificultar su identificación. Veamos cuáles son las denominaciones alternativas más empleadas:

• Tipo de interés mínimo
• Horquilla de interés
• Túnel de interés
• Tipo de interés variable
• Límite a la variabilidad
• Limitaciones a la baja del tipo de interés
• Límite a la aplicación del interés variable
• El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X
• Acotación mínima de interés

Otro modo de averiguar rápidamente si tenemos cláusula suelo es comprobar los recibos de la hipoteca, pues ahí se indica claramente qué tipo de interés se ha aplicado ese mes sobre el préstamo hipotecario. Cabe destacar que si tenemos firmada una hipoteca variable, deberíamos haber notado una rebaja de las cuotas durante los últimos años, pues el euríbor cotiza a la baja desde hace varios años. Como el interés de una hipoteca variable es la suma de un diferencial más el valor del euríbor, se nos tendría que haber aplicado un tipo inferior año tras año.

¿Cuáles son los bancos con cláusula suelo?

Actualmente ya no se comercializan hipotecas para particulares que tengan suelo, pero muchas entidades sí incorporaron la cláusula suelo en los contratos formalizados durante los años anteriores e inmediatamente posteriores al estallido de la crisis (especialmente a partir de 2009. Las demandas judiciales ganadas por los consumidores forzaron a la banca a dejar de incorporar un interés mínimo en los nuevos préstamos, pero aún hay muchos clientes que todavía pagan de más sin saberlo por culpa de un tipo fijado. En estos casos, si se cumple el requisito de no transparencia, se puede interponer una reclamación para recuperar el dinero, ya sea por la vía judicial o por la extrajudicial.

¿Cuándo puedo denunciarlo?

Es importante señalar que la mera existencia de un suelo ni es ilegal ni convierte un contrato en automáticamente nulo. Los juzgados han determinado que la aplicación de esta cláusula sí es abusiva en el caso de que se haya incorporado a la escritura hipotecaria sin transparencia por parte del banco. En consecuencia, para que un juez la declare nula por abusiva es necesario que se dé cualquiera de estas condiciones:

• Si la entidad no nos explicó el significado de la cláusula suelo.

• Si hay una gran diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo.

• Si no figuraba en la oferta vinculante y sí en el contrato hipotecario.

Además, también podemos exigir que se nos devuelva lo que hemos pagado de más si llevamos a cabo una subrogación de deudor para adquirir una vivienda con cargas (en este caso, se asume la hipoteca del vendedor de la vivienda para no tener que firmar un nuevo préstamo) y el banco no nos avisó de que la hipoteca incorporaba esta cláusula.

Cómo eliminar y denunciar el suelo hipotecario

Antes de que se promulgara el Real Decreto-Ley 1/2017 para la resolución extrajudicial de la cláusula suelo, la única manera de exigir la devolución de lo pagado por el suelo hipotecario sin ir a los juzgados era a través de una reclamación genérica ante el servicio de atención al cliente del banco. Si la petición se rechazaba, se podía elevar al Banco de España, aunque las resoluciones de este organismo sobre las quejas no son vinculantes. En caso de fracasar por estas vías, no quedaba otra que ir a juicio.

Pero esto cambió en el mes de enero de 2017, cuando el Gobierno (con el visto bueno del principal partido opositor) promulgó un Real Decreto-ley que obligó a la banca a crear un procedimiento de devolución extrajudicial. De este modo, el Ejecutivo trató de evitar el colapso del sistema judicial español, pues tras la sentencia del TJUE que establecía la retroactividad total del reembolso del suelo, se temía a una avalancha de demandas (que se acabó produciendo). Estos son los pasos que hay que dar para reclamar la cláusula suelo por esta vía y lo que podemos hacer posteriormente si esta fracasa:

1. Utilizar el canal específico creado por el gobierno en nuestra entidad: cada banco tiene la obligación de haber constituido un canal extraordinario para responder a las reclamaciones del suelo. Sólo tendremos que consultar a nuestra entidad sobre la manera en particular en la que tendremos que presentar la reclamación y esta tendrá un plazo máximo de tres meses para responder a la solicitud.
2. Si no estamos de acuerdo con la cantidad solicitada, o esta nos es denegada, sólo nos quedará la vía judicial para intentar conseguir los intereses pagados de más. Es importante comprender que esta vía no garantiza el éxito y que puede entrañar pérdidas para el cliente.

En todo caso, volvemos a recordar que la cláusula suelo no es abusiva de por sí, sino que es la falta de transparencia en el momento de la firma del contrato sobre su presencia y consecuencias las que hacen posible su recuperación.

¿Cuánto dinero nos podrían devolver?

El 22 de febrero de 2015, el Tribunal Supremo anunció que las entidades solo tenían que devolver las cantidades que cobraron de más por la cláusula suelo desde el 9 de mayo de 2013, siempre que se hubiera incorporado en la hipoteca con falta de información. En esa fecha, el propio Supremo estableció la nulidad de esta cláusula por la poca transparencia con la que los bancos la aplicaron, pero esta institución decidió no obligar a los bancos a reembolsar todo lo que el cliente había pagado desde la aplicación del interés mínimo.

Según el Tribunal Supremo, las cláusulas suelo son “lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificarlas como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligó al Supremo a rectificar su doctrina cuando sentenció, a finales de 2016, que los afectados por la cláusula suelo deben recuperar todo lo que pagaron de más con retroactividad total. Traducido, significa que los bancos están obligados a reembolsar a los hipotecados con suelo todo el dinero que cobraron ilícitamente por la aplicación del límite del interés, y no desde mayo de 2013 como el alto tribunal español había determinado anteriormente.

Desde HelpMyCash.com hemos elaborado una herramienta "Premium" para calcular el dinero que el banco ha cobrado de más por la aplicación de la cláusula suelo. Esta calculadora es más completa, pues tiene en cuenta otros posibles escenarios y varias condiciones especiales como la carencia de hipoteca o el interés fijo inicial.

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Asociaciones que nos pueden ayudar

Los miles de afectados por el suelo hipotecario llevan años movilizándose para recuperar lo que tuvieron que pagar de más por culpa de la inclusión de la cláusula suelo. En muchos casos, han logrado la devolución de ese dinero con la ayuda de las asociaciones de consumidores españolas, tanto las genéricas como las específicas para usuarios de la banca. Estas organizaciones disponen de sus propios servicios jurídicos desde los que pueden interponer denuncias y hasta macrodemandas contra las entidades que aplicaron esta cláusula abusiva. De hecho, fueron las reclamaciones que llevaron hasta las altas instancias judiciales las que derivaron en la declaración de nulidad de las cláusulas suelo poco transparentes.

En la siguiente lista mostramos aquellas asociaciones que actualmente están luchando para eliminar la cláusula suelo:

• ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros): a través de esta organización podemos reclamar por cualquier materia relacionada con las cláusulas abusivas de las hipotecas; también por los gastos de hipoteca, por el índice IRPH o por las mutlidivisa, entre otras.
• ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): ha creado una plataforma que reúne a aquellos hipotecados afectados por esta cláusula abusiva. Esta asociación ha llevado a acabo una macrodenuncia contra 101 entidades a causa de la cláusula suelo, representando a más de 1.500 afectados. A falta de que se establezca una sentencia, todo apunta a que el Tribunal fallará a favor de los demandantes.

• Denuncias colectivas: plataforma especializada en reclamaciones judiciales de colectivos afectados por abusos a consumidores. Cuentan con miles de denuncias, por parte de afectados por la cláusula suelo.

• FACUA (Consumidores en Acción): desde esta plataforma se ha reclamado muchas veces la eliminación de la cláusula suelo. Además han realizado algún estudio en el que han calculado el dinero que los hipotecados pagan de más por culpa del suelo.

• OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): ha reclamado la supresión de la cláusula suelo en el Parlamento y ha exigido que fuera considerada abusiva por ley. Además, ha presentado varias demandas colectivas al respecto.

Si hemos detectado que pagamos de más por el suelo hipotecario podemos reclamar al banco por todo el dinero que nos han cobrado de más.

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Actualización 12/07/2017: Facua denuncia a cinco bancos por entorpecer la reclamación del suelo

La asociación de consumidores FACUA ha interpuesto una denuncia contra cinco bancos por las trabas que estas, presuntamente, ponen a los que reclaman la devolución de lo pagado por el suelo a través del mecanismo extrajudicial decretado por el Gobierno. Según esta organización, Caja Rural de Navarra, Unicaja, EspañaDuero, Banco Sabadell y Banco Popular obligan a estos clientes a realizar diversos trámites innecesarios que entorpecen el proceso con el objetivo de retrasar la devolución efectiva del dinero.

Facua también pide al Banco de España y al Ministerio de Economía que investiguen a estos bancos para garantizar el derecho de los usuarios a recuperar lo pagado de más por la cláusula suelo.

Actualización 6/07/2017: los bancos condenados por las cláusulas suelo tendrán que pagar todas las costas judiciales

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha sentenciado que los bancos que pierdan un juicio por cláusulas abusivas deben pagar las costas judiciales. Este órgano argumenta que si el consumidor tuviera que asumir una parte de estos gastos pese a ganar, podría producirse un efecto disuasorio para el resto de los afectados por el suelo. Así, el fallo del Supremo puede dejar sin efecto el primer apartado del artículo 4 del Real Decreto-ley 1/2017, que establece que las entidades solo están obligadas a afrontar las costas judiciales si la sentencia es más favorable para el consumidor que la oferta efectuada durante el mecanismo extrajudicial.

Actualización cláusula suelo 5/04/2017: el TS sentencia en qué ocasiones se determinará "cosa juzgada"

El Tribunal Supremo ha declarado que todas las sentencias que se emitieron antes de la resolución del TJUE sobre la retroactividad total del suelo son "cosa juzgada". Esto significa que los afectados que obtuvieron una devolución parcial del suelo tras acudir a un juzgado antes del 21 de diciembre de 2016 no tienen derecho a reclamar el reembolso de todo lo abonado por el suelo ni a presentar una nueva demanda, puesto que para preservar la seguridad jurídica, su caso se considera "cosa juzgada".

Actualización 15/02/2017: el TS aprueba la devolución total de las cláusulas suelo

El Tribunal Supremo ha tenido que corregir su postura para incorporar la sentencia del TJUE a su jurisprudencia, es decir, para establecer la retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo consideradas abusivas. En la práctica, esto significa que, a partir de ahora, los afectados por el suelo hipotecario podrán recuperar todo lo que tuvieron de pagar de más desde que se les empezó a aplicar esta cláusula, y no desde el mes de mayo de 2013 como el Supremo había determinado antes del fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Actualización 18/01/2017: Real Decreto ley para la devolución del suelo hipotecario

El Partido Popular (PP) y el Partido Socialista Obrero Español (PSOE) han acordado crear, mediante decreto, un mecanismo para resolver las cláusulas suelo mediante un pacto extrajudicial entre las partes afectadas (banco y cliente). De esta manera, Gobierno y oposición tratan de evitar el colapso que se producirá en las instituciones judiciales cuando los afectados presenten sus denuncias y pretenden agilizar en la medida de lo posible la resolución de las reclamaciones (el proceso durará hasta tres meses a contar desde la apertura del expediente).

Estas son las claves del Real Decreto:

• Los bancos están obligados a comunicar a sus clientes la puesta en marcha de este mecanismo
• El consumidor no está obligado a aceptar la oferta que le proponga el banco
• Este proceso no tendrá ningún coste para el cliente
• Los afectados pueden recuperar su dinero en un máximo de 3 meses
• Las entidades deberán proponer en primer lugar una oferta en metálico y después, si quieren, otras posibilidades.
• Si el cliente no está de acuerdo con el trato, puede ir a los tribunales.
• Si la disputa termina trascendiendo a juicio, será el cliente el que abone las costas del juicio si el banco es condenado a pagar menos dinero que el que ya había propuesto antes de llegar al tribunal. Este punto ha sido anulado por una reciente sentencia del Supremo, en la que se indica que si el banco pierde el juicio, deberá abonar todas las costas judiciales en todos los casos.

Por este motivo, ahora más que nunca es vital conocer a cuánto aumenta la devolución por cláusula suelo.

Actualización 21/12/2016: Europa a favor de la retroactividad

Una sentencia en firme del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) establece que la retroactividad parcial de las cláusulas suelo es incompatible con el derecho comunitario, así que los afectados por la cláusula suelo deberán cobrar por todo lo pagado de más. Por tanto, el Tribunal Supremo español se ve obligado a rectificar y a determinar la devolución total de la cláusula suelo.

Actualización 13/07/2016

A las 9:30 de la mañana del 13 de julio de 2016 el Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea comenzó su exposición sobre la causa que tiene en vilo a los afectados por la cláusula suelo: si la limitación impuesta por el Tribunal Supremo que marca el comienzo de la devolución por suelo desde mayo de 2013 es válida o no. Y la respuesta fue que esta medida es completamente compatible con el Derecho de la Unión, por lo que los bancos podrían librarse de devolver con integridad lo cobrado de más desde la activación de dicha cláusula, allá por el año 2009.

Aún hay que destacar que esta declaración no es vinculante y que la sentencia definitiva está prevista que salga a la luz en el último cuatrimestre de 2016, pero hay que tener en cuenta que la sentencia del suelo del TJUE coincide en un 90 % con las conclusiones del abogado general.

Actualización 07/04/2016: Anulan la cláusula suelo de 40 entidades

El Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid anuló la cláusula suelo de 40 entidades (101 entre cajas y bancos antes de los procesos de fusión). La sentencia por la macrodemanda, interpuesta por ADICAE en el año 2010, condena a los bancos a devolver los intereses cobrados de más a partir de mayo de 2013, fecha de la sentecia del TS, a más de 15.000 afectados.El juez ha alegado falta de transparencia en la aplicación del suelo hipotecario y ha ordenado que se mantengan en vigor las condiciones de la hipoteca una vez eliminada la cláusula suelo.

Esta sentencia marca un antes y un después en lo que respecta a la cláusula suelo, ya que se han condenado la mayoría de bancos y cajas españolas. Además, ADICAE ha señalado que promoverá el efecto extensivo de la sentencia para que todos los afectados por la cláusula suelo puedan recuperar el dinero pagado de más, hayan demandado o no.

FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre Cláusula Suelo?

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre sus derechos si tiene una hipoteca con suelo hipotecario, los pasos que debe seguir para recurrir esta cláusula y dar a conocer las últimas noticias sobre el suelo hipotecario.

Fuente: la información relativa a la actualidad de esta cláusula hipotecaria la obtenemos directamente de la normativa legal y de las diferentes sentencias judiciales emitidas al respecto, por los diferentes organismos competentes como el Tribunal Supremo o el Tribunal de Justicia Europea.

Metodología: diariamente realizamos un seguimiento sobre la actualidad de la cláusula hipotecaria, además de consultar las principales plataformas de ayuda hipotecaria.

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