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Qué es la cláusula suelo y por qué se considera abusiva

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo de una hipoteca variable. Dicho tipo se aplica en caso de que la suma del índice de referencia más el diferencial no alcance el valor establecido.

Antes y durante la crisis, muchas de las hipotecas variables que se concedían tenían incorporada la cláusula suelo, cuyo valor rara vez bajaba del 3%. En consecuencia, cuando el euríbor (el índice de referencia más utilizado) empezó a caer, a muchos hipotecados se les aplicó un tipo mínimo que les hacía pagar más dinero del que abonarían si no existiera ese tope.

Sin embargo, muchas de las cláusulas suelo fueron incorporadas con falta de transparencia por parte de los bancos, pues en muchos casos no explicaron qué consecuencias acarreaba tener un suelo en la hipoteca. En consecuencia, muchos afectados empezaron a denunciar a su entidad para reclamar que les devolviera lo cobrado de más.

Así, en mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo por abusivo el interés mínimo incorporado a las escrituras con falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que los afectados pueden recuperar todo lo pagado de más desde que se les empezó a aplicar el suelo.

El techo, la otra cara de la moneda

El techo hipotecario es lo contrario que el suelo: el interés máximo que se aplicaría sobre un préstamo a tipo variable si la suma de la referencia más el diferencial superara su valor. En general, los bancos establecían un techo y un suelo, pero el primero era mucho más alto que el segundo en la mayoría de los casos. Esta desproporción fue el argumento que utilizaron muchos jueces para declarar abusivo el tipo mínimo de muchos contratos.

Cómo reclamar el suelo para recuperar lo pagado de más

Como decíamos, todos los afectados por esta cláusula abusiva pueden reclamar a su banco que les devuelva cada euro pagado de más debido a su aplicación. Para exigir el reembolso de ese dinero existen dos vías: la extrajudicial y la judicial.

Vía extrajudicial

Desde enero de 2017, los reclamantes pueden exigir a su banco la devolución de lo pagado por el suelo a través del mecanismo extrajudicial gratuito establecido por el Real Decreto-ley 1/2017. Veamos cuál es el procedimiento que hay que seguir:

  1. Interponer una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del banco que nos aplicó el suelo hipotecario (o del que lo haya adquirido). Todas las entidades deben disponer de un departamento específico para tramitar este tipo de solicitudes.

  2. Si la entidad acepta la solicitud a trámite, nos calculará cuánto nos debe, nos mostrará un desglose del cálculo y nos hará una oferta de devolución en metálico. Paralelamente, también nos puede hacer una oferta alternativa: reducirnos el capital pendiente de la hipoteca, invertir ese dinero en un producto de ahorro, etc.

  3. Si llegamos a un acuerdo, se nos devolverá el dinero del modo pactado en un plazo no superior a los tres meses a contar desde el inicio del procedimiento.

En caso de que no se acepte nuestra reclamación o no llegamos a un acuerdo en tres meses, el proceso se dará por concluido. Mientras dure el procedimiento, no podremos interponer acciones legales contra el banco y, en caso de que ya existiera una denuncia, esta se congelará hasta su resolución.  

Vía judicial

Consiste en denunciar al banco ante el juzgado especializado en cláusulas abusivas de nuestra provincia, unos tribunales que se crearon en mayo de 2017 para resolver casos relacionados con el suelo, con la devolución de los gastos de escrituración de la hipoteca, con los préstamos multidivisa, etc.

Dicha demanda la podemos interponer a través de un despacho de abogados o de los servicios jurídicos de una asociación de consumidores. En el primer caso, habrá que pagar una provisión de fondos y los posibles honorarios del abogado, aunque si se condena al banco a pagar todas las costas judiciales, al final la reclamación no nos costará nada. En el segundo, en cambio, tendremos que abonar la cuota de socio correspondiente.

Ejemplo de hipoteca con cláusula suelo: cuánto podrías reclamar

En este apartado ilustraremos cómo podría ser la cláusula suelo de una hipoteca de 100.000 euros a 30 años firmada en enero de 2007. Imaginemos que su interés fuera de euríbor más 0,5% con un suelo del 3,50%. Esto es lo que habríamos pagado de más hasta septiembre de 2017:

  • Sin la cláusula suelo, las cuotas serían de 442,56 euros al mes.

  • Pero con el tipo mínimo, pagaríamos 637,57 euros al mes.

  • En total, por culpa del suelo habríamos abonado 16.228 euros de más.

Al inicio de esta misma página encontraremos un simulador que nos permitirá calcular la devolución de la cláusula suelo gratuitamente. Y si nuestra hipoteca incluía algún tipo de cláusula especial (capital diferido, carencias, etc.), podemos usar la siguiente calculadora premium, que también es gratis:

Calculadora disponible próximamente.

Quién puede exigir la eliminación de las cláusulas suelo

Antes hemos dicho que pueden reclamar la eliminación del suelo hipotecario todos aquellos afectados a los que se les aplicó esta cláusula sin transparencia. Pero ¿qué significa esto exactamente? Veamos en qué situaciones se nos aplicaría la doctrina establecida por las sentencias del Supremo:

  • En primer lugar, hay que tener la condición legal de consumidor. Los empresarios y las personas que trabajan en el sector jurídico, económico o financiero quedan fuera de la jurisprudencia del Supremo, aunque ya hay algunos jueces que han emitido sentencias a su favor.

  • En segundo lugar, tiene que haber existido falta de transparencia en la aplicación del suelo, dado que es el motivo por el que se la considera una cláusula abusiva. En concreto, se debe haber dado uno de estos tres supuestos:

    • Que el interés mínimo se incluyera sin informar al cliente sobre su efecto.

    • Que la cláusula no figurara en la oferta vinculante pero sí en el contrato final.

    • Que existiera una diferencia desproporcionada entre el suelo y el techo hipotecario.

Todos los afectados por las cláusulas suelo que reúnan estos requisitos pueden exigir su eliminación, también aquellos que compraran su vivienda subrogándose a la hipoteca con suelo del promotor.

Cómo saber si se me aplica un interés mínimo

El primer indicador de que tenemos una cláusula suelo en nuestra hipoteca variable es que sus cuotas se hayan mantenido sin cambios a lo largo de los últimos años. Entre el 2011 y la primera mitad del 2018, el euríbor ha cotizado a la baja prácticamente sin interrupciones, así que las mensualidades deberían haberse abaratado.

En caso de detectar ese estancamiento de las cuotas, tenemos que leer detenidamente la escritura de nuestro préstamo hipotecario y buscar, en el apartado dedicado al interés, si se establece algún tipo de interés mínimo. En concreto, debemos mirar si aparece alguno de los siguientes tecnicismos:

  • Tipo de interés mínimo

  • Horquilla de interés

  • Túnel de interés

  • Tipo de interés variable

  • Límite a la variabilidad

  • Limitaciones a la baja del tipo de interés

  • Límite a la aplicación del interés variable

  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X

  • Acotación mínima de interés

Si encontramos uno de estos términos, significará que nuestra hipoteca tiene un suelo incorporado. En este caso, recomendamos descargar la siguiente guía gratuita para conocer cuáles son los siguientes pasos a seguir:

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Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

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¿Las hipotecas de ahora tienen cláusula suelo?

No exactamente. A partir de la sentencia del Supremo de 2013, los bancos dejaron de incorporar cláusulas suelo a sus hipotecas variables. No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario el 16 de junio de 2019, todas las hipotecas tienen por defecto un interés mínimo del 0%. Esta normativa prohíbe a las entidades aplicar otro tipo mínimo.

¿Y en las hipotecas de antes del 16/06/2019?

Dada la caída del euríbor a valores negativos que se produjo a partir de 2016, varias entidades impusieron un interés mínimo para no perder dinero. Veamos en qué consiste este límite:

  • En una cláusula cero para que el interés no sea negativo. Es una especie de suelo del 0% que impediría, si la suma del euríbor más el diferencial diera un resultado por debajo de cero, que el banco le tuviera que pagar dinero al cliente.

  • En un interés mínimo igual al diferencial. De este modo, cuando el euríbor está en negativo (como ahora), el valor del tipo aplicado es el mismo que el del diferencial del préstamo.

Hay que decir, eso sí, que la banca estaba obligada a informarnos debidamente sobre la existencia de estas cláusulas.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre sus derechos si tiene una hipoteca con suelo hipotecario y los pasos que debe seguir para eliminar esta cláusula y reclamar que le devuelvan el dinero pagado indebidamente.

Fuente: para elaborar esta página hemos consultado las distintas sentencias emitidas por el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como el Real Decreto-ley 1/2017 publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Metodología: la información que proporcionamos la hemos obtenido a través de entrevistas, investigaciones de campo y consultas en los principales portales institucionales.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Jtmca
SEGURO DE AMORTIZACIÓN DEL PRESTAMO @Jtmca - hace 2 días
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Hola, buenos días,
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Tengo dos minicreditos abiertos  y quisiera pedir uno  para pagar los dos en una cuota reducida.puedo hacerlo? Gracias
Adrián Pérez
Adrián Pérez
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Teresa.

Si se trata de minicréditos no debería tratarse de cantidades muy altas. Antes que pedir otro préstamo, podrías negociar un plan de pagos con los prestamistas para que puedas devolver el dinero en un plazo algo más largo. Si no, también (y si dispones de una) puedes utilizar tu tarjeta de crédito para cancelar las deudas. Recuerda que las tarjetas de crédito también tienen intereses altos, aunque no tanto como los minicréditos, así que intenta no alargar mucho la devolución de la deuda.

Un saludo

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Hola,
Estamos en pleno proceso de elegir un banco para la hipoteca y dentro de la cantidsd de bancos que hay, los grandes o "de siempre" y los pequeños, tengo dos dudas:
1- Si elijo un banco pequeño y a mitad del plazo de la hipoteca este banco cierra por el motivo que sea, ¿que pasa con mi hipoteca? ¿Que pasa con mi piso? ¿Tienen derechos sobre el a pesar de mi solvencia?
2- Si el banco con el que tengo la hipoteca es absorvido por otro (tipo popular-santander) ¿que pasa con mi hipoteca y sus condiciones iniciales?
Gracias. Un saludo.
Jtmca
Jtmca
hace 2 días

Muchas gracias Miquel,
Una última cosa y a modo de curiosidad respecto al punto 1.
¿te quedarías la casa? ¿nadie viene a reclamar nada?
Gracias!

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Jtmca. 

Como nos has pedido, trataremos de resolver tus dudas una por una: 

1. Si el prestamista desapareciera, ya no habría a quién devolver el dinero, así que el contrato quedaría sin validez y ya no tendrías seguir pagando la hipoteca. Ahora bien, antes de que eso pase, es muy probable que el banco sea absorbido por otro o que venda esa hipoteca a otra entidad. 

2. Si el banco se fusiona con otro, el acreedor de tu hipoteca pasa a ser el nuevo banco. Ahora bien, las condiciones del préstamo hipotecario seguirían siendo las mismas y la nueva entidad no te las podría cambiar sin tu permiso. Eso se aplica también si tu antiguo banco le vende la hipoteca a otra entidad (a otro banco, a un fondo de inversión, etc.). 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo. 

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