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¿Qué es la cláusula suelo y por qué se considera abusiva?

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo de una hipoteca variable. Dicho tipo se aplica si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido.

Antes y durante la crisis, muchas de las hipotecas variables que se concedían tenían esta cláusula suelo, cuyo valor rara vez bajaba del 3%. En consecuencia, cuando el euríbor (el índice de referencia más utilizado) empezó a caer, a muchos hipotecados se les aplicó un tipo mínimo que les hacía pagar más dinero del que hubieran abonado si no existiera ese tope.

Sin embargo, muchas de las cláusulas suelo fueron incorporadas con falta de transparencia por parte de los bancos, pues en muchos casos no explicaron cuáles eran las consecuencias de tener un suelo en la hipoteca. En consecuencia, muchos afectados empezaron a denunciar a su entidad para reclamar que les devolviera lo cobrado de más.

Así, en mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo por abusivo el interés mínimo incorporado a las escrituras con falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que los afectados pueden recuperar todo lo pagado de más desde que se les empezó a aplicar el suelo.

En nuestra página sobre sentencias de los tribunales españoles y europeo sobre la cláusula suelo encontrarás un resumen de los fallos emitidos hasta ahora.

El techo, la otra cara de la moneda

El techo hipotecario es lo contrario que el suelo: el interés máximo que se aplicaría sobre un préstamo a tipo variable si la suma de la referencia más el diferencial superara su valor. En general, los bancos establecían un techo y un suelo, pero el primero era mucho más alto que el segundo en la mayoría de los casos. Esta desproporción fue el argumento que utilizaron muchos jueces para declarar abusivo el tipo mínimo de muchos contratos.

¿Cómo reclamar el suelo?

Como decíamos, todos los afectados por esta cláusula abusiva pueden reclamar a su banco que les devuelva cada euro pagado de más debido a su aplicación. Para exigir el reembolso de ese dinero existen dos vías: la extrajudicial y la judicial.

Los autónomos o empresarios con una hipoteca para fines comerciales solo pueden reclamar a través de un juzgado.

Vía extrajudicial

Desde enero de 2017, los reclamantes pueden exigir a su banco la devolución de lo pagado por el suelo a través del mecanismo extrajudicial gratuito establecido por el Real Decreto-ley 1/2017. Veamos cuál es el procedimiento que hay que seguir:

  1. Interponer una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del banco que nos aplicó el suelo hipotecario (o de la entidad que haya absorbido el banco original). Todas las entidades deben disponer de un departamento específico para tramitar este tipo de solicitudes.

  2. Si la entidad acepta la solicitud a trámite, nos calculará cuánto nos debe, nos mostrará un desglose del cálculo y nos hará una oferta de devolución en metálico. Paralelamente, también nos puede hacer una oferta alternativa: reducirnos el capital pendiente de la hipoteca, invertir ese dinero en un producto de ahorro, etc.

  3. Si llegamos a un acuerdo, se nos devolverá el dinero del modo pactado en un plazo no superior a los tres meses a contar desde el inicio del procedimiento.

En caso de que no se acepte nuestra reclamación o no lleguemos a un acuerdo en tres meses, el proceso se dará por concluido. Mientras dure el procedimiento, no podremos interponer acciones legales contra el banco y, en caso de que ya existiera una denuncia, esta se congelará hasta su resolución.  

Vía judicial

Consiste en denunciar al banco ante el juzgado especializado en cláusulas abusivas de nuestra provincia (o a uno ordinario si pedimos la hipoteca como persona jurídica), unos tribunales que se crearon en mayo de 2017 para resolver casos relacionados con el suelo, con la devolución de los gastos de escrituración de la hipoteca, con los préstamos multidivisa, etc.

Dicha demanda la podemos interponer a través de un despacho de abogados o de los servicios jurídicos de una asociación de consumidores. En el primer caso, habrá que pagar una provisión de fondos y los posibles honorarios del abogado, aunque si se condena al banco a pagar todas las costas judiciales, al final la reclamación no nos costará nada. En el segundo, en cambio, tendremos que abonar la cuota de socio correspondiente.

El plazo para reclamar es motivo de discusión entre juristas: unos defienden que tenemos derecho a recuperar el dinero sin importar el año en el que firmamos la hipoteca, mientras que otros consideran que el plazo prescribe cuatro años después de que se cancele el préstamo.

Ejemplo de hipoteca con cláusula suelo: cuánto podrías reclamar

En este apartado ilustraremos cómo podría ser la cláusula suelo de una hipoteca de 100.000 euros a 30 años firmada en enero de 2007. Imaginemos que su interés fuera de euríbor más 0,5% con un suelo del 3,50%. Esto es lo que habríamos pagado de más hasta septiembre de 2017:

  • Sin la cláusula suelo, las cuotas serían de 442,56 euros al mes.

  • Pero con el tipo mínimo, pagaríamos 637,57 euros al mes.

  • En total, por culpa del suelo habríamos abonado 16.228 euros de más.

Al inicio de esta misma página encontraremos un simulador que nos permitirá calcular la devolución de la cláusula suelo gratuitamente. Y si nuestra hipoteca incluía algún tipo de cláusula especial (capital diferido, carencias, etc.), podemos usar la siguiente calculadora premium, que también es gratis:

¿Quién puede exigir la eliminación de las cláusulas suelo?

Antes hemos dicho que pueden reclamar la eliminación del suelo hipotecario todos aquellos afectados a los que se les aplicó esta cláusula sin transparencia. Pero ¿qué significa esto exactamente? Veamos en qué situaciones se nos aplicaría la doctrina establecida por las sentencias del Supremo:

  • En primer lugar, hay que tener la condición legal de consumidor. Los empresarios y las personas que trabajan en el sector jurídico, económico o financiero quedan fuera de la jurisprudencia del Supremo, aunque ya hay algunos jueces que han emitido sentencias a su favor.

  • En segundo lugar, tiene que haber existido falta de transparencia en la aplicación del suelo, dado que es el motivo por el que se la considera una cláusula abusiva. En concreto, se debe haber dado uno de estos tres supuestos:

    • Que el interés mínimo se incluyera sin informar al cliente sobre su efecto.

    • Que la cláusula no figurara en la oferta vinculante pero sí en el contrato final.

    • Que existiera una diferencia desproporcionada entre el suelo y el techo hipotecario.

Todos los afectados por las cláusulas suelo que reúnan estos requisitos pueden exigir su eliminación, también aquellos que compraran su vivienda subrogándose a la hipoteca con suelo del promotor.

¿Y si soy autónomo o empresario?

Los no consumidores, como los autónomos o los empresarios que pidieron su hipoteca con fines comerciales, también tienen derecho a recuperar el dinero en estos casos, según el Tribunal Supremo:

  • Si no se entregó la FIPER o en ella no aparecía el interés mínimo

  • Si el notario no explicó que la hipoteca incluía un suelo

¿Firmaste un acuerdo privado con el banco antes de 2016 para eliminar o reducir el suelo a cambio de no reclamar? Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, estos pactos son abusivos si no recibiste explicaciones sobre el contenido y las consecuencias del acuerdo. En esos casos, sí puedes reclamar la devolución de lo pagado de más.

¿Cómo saber si se me aplica un interés mínimo?

El primer indicador de que tenemos una cláusula suelo en nuestra hipoteca variable es que sus cuotas se hayan mantenido sin cambios a lo largo de los últimos años. Entre el 2011 y la primera mitad del 2018 (y desde marzo de 2019), el euríbor ha cotizado a la baja prácticamente sin interrupciones, así que las mensualidades deberían haberse abaratado.

En caso de detectar ese estancamiento de las cuotas, tenemos que leer detenidamente la escritura de nuestro préstamo hipotecario y buscar, en el apartado dedicado al interés, si se establece algún tipo de interés mínimo. En concreto, debemos mirar si aparece alguno de los siguientes tecnicismos:

  • Suelo

  • Tipo de interés mínimo

  • Horquilla de interés

  • Túnel de interés

  • Límite a la variabilidad

  • Limitaciones a la baja del tipo de interés

  • Límite a la aplicación del interés variable

  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X

  • Acotación mínima de interés

Si encontramos uno de estos términos, significará que nuestra hipoteca tiene un suelo incorporado. En este caso, recomendamos descargar la siguiente guía gratuita para conocer cuáles son los siguientes pasos a seguir:

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¿Las hipotecas de ahora tienen cláusula suelo?

No exactamente. A partir de la sentencia del Supremo de 2013, los bancos dejaron de incorporar cláusulas suelo a sus hipotecas variables. No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario el 16 de junio de 2019, todas las hipotecas tienen por defecto un interés mínimo del 0%. Esta normativa prohíbe a las entidades aplicar otro tipo mínimo.

¿Y en las hipotecas de antes del 16/06/2019?

Dada la caída del euríbor a valores negativos que se produjo a partir de 2016, varias entidades impusieron un interés mínimo para no perder dinero. Veamos en qué consiste este límite:

  • En una cláusula cero para que el interés no sea negativo. Es una especie de suelo del 0% que impediría, si la suma del euríbor más el diferencial diera un resultado por debajo de cero, que el banco le tuviera que pagar dinero al cliente.

  • En un interés mínimo igual al diferencial. De este modo, cuando el euríbor está en negativo (como ahora), el valor del tipo aplicado es el mismo que el del diferencial del préstamo.

Hay que decir, eso sí, que la banca estaba obligada a informarnos debidamente sobre la existencia de estas cláusulas.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre sus derechos si tiene una hipoteca con suelo hipotecario y los pasos que debe seguir para eliminar esta cláusula y reclamar que le devuelvan el dinero pagado indebidamente.

Fuente: para elaborar esta página hemos consultado las distintas sentencias emitidas por el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como el Real Decreto-ley 1/2017 publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Metodología: la información que proporcionamos la hemos obtenido a través de entrevistas, investigaciones de campo y consultas en los principales portales institucionales.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: en HelpMyCash queremos ayudarte a solucionar cualquier consulta que tengas sobre la cláusula suelo o cualquier otro asunto relacionado con las finanzas personales. Para ello ponemos a tu disposición:

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Quisiera saber si podría alquilar una vivienda la cual ha sido utilizada para la concesión de una segunda vivienda, es decir, se ha utilizado para la concesión de una segunda hipoteca con doble garantía. 
Saludos.
Rosa.
 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 19 minutos

HelpMyCash

Buenos días, Rosa1987.

Mientras la vivienda siga siendo tuya, no deberías tener ningún problema.

Si tienes otras consultas, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

Anónimo 456
Doble garantía @Anónimo 456 - hace 58 minutos
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Hola quiero comprar un piso y como el banco no me da el 95% que pido me han ofrecido la doble garantía con otro que tengo sin cargas, pero mi intención es vender este y cancelar la doble garantía y parte de la otra . Esto es posible o con la doble garantía no puedo vender el piso.
Anónimo 456
Anónimo 456
hace 58 minutos

Entonces no podré vender la vivienda y cancelar esa hipoteca. No me ha quedado muy claro.Gracias

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 horas

HelpMyCash

Buenos días, Anónimo 456.

Si no te urge la compra de la casa, quizás podrías esperar a vender el inmueble libre de cargas pedir una hipoteca del 80% o menos.

En cualquier otro caso, podrías intentar llegar a un acuerdo con la entidad para poder vender el inmueble que aportas como garantía a cambio de pagar por adelantado parte del capital pendiente de la hipoteca.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Buenos dias,
hace unos años firme una hipoteca variable con bankia pero viendo vuestra pagina me he dado cuenta de que en realidad estoy pagando un interes mas alto del que estan ofreciendo a los clientes nuevos... siendo mi banco de toda la vida, veis viable negociar una bajada del interes? Muchas gracias por vuestro trabajo!
Ana
 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 horas

HelpMyCash

Buenos días, Ana.

En el caso de querer rebajar el tipo de interés, tendrías que negociar el nuevo precio con el banco y formalizar una novación de hipoteca

Si tu entidad no aceptara la mejora que le propones, podrías plantearte cambiar la hipoteca de banco y empezar a ahorrar en intereses.

En ese caso, podrías usar la calculadora gratuita de subrogación de HelpMyCash para saber cuánto podrías dejar de pagar al pasarte a otro banco.

Si necesitas alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

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