En esta página te explicamos qué son exactamente las cláusulas suelo, cómo puedes detectarlas en las escrituras de las hipotecas variables y qué pasos debes seguir para eliminarlas definitivamente. Asimismo, aquí te facilitamos un simulador gratuito para que calculas cuánto dinero tiene que devolverte el banco.
Según el Tribunal Supremo, si un consumidor se subroga a la hipoteca del vendedor (o de la promotora) para adquirir su vivienda, el banco está obligado a informarle sobre la existencia de un interés mínimo en el caso de que la escritura del préstamo lo incluya. ASUFIN asegura que esta decisión crea jurisprudencia, así que los que adquirieron un inmueble a través de una subrogación de deudor podrán reclamar a partir de ahora que se les devuelva lo cobrado por el suelo de su hipoteca.
El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo que puede aplicarse sobre una hipoteca variable en caso de que la suma del diferencial más el índice al que esté referenciada (suele ser el euríbor) arroje un tipo inferior al límite fijado. En consecuencia, podría decirse que las cláusulas suelo establecen el interés mínimo que se aplicará sobre el préstamo hipotecario si se produce una bajada de los tipos a causa de un desplome de los índices de referencia. Siempre deben aparecer en las escrituras de las hipotecas, aunque a veces lo hacen bajo denominaciones que no son propiamente cláusula suelo y que complican su identificación.
El principal inconveniente de que exista una cláusula suelo dentro de una hipoteca variable es que sus cuotas no bajarán de precio si el euríbor cotiza a la baja, que es lo que lleva ocurriendo desde hace casi una década. En este escenario, como hay un interés mínimo preestablecido por el banco, el tipo que se aplica no puede ser menor que el valor estipulado en el contrato por mucho que desciendan los índices de referencia, por lo que el importe de las mensualidades es más caro de la cuenta.
A continuación presentamos un ejemplo para comprobar como afecta el suelo a una hipoteca:
Para amortizar una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, con un interés de euríbor + 0,5% y firmada en enero de 2003:
Como hemos podido comprobar, si logramos retirar la cláusula suelo de nuestro contrato hipotecario podemos ahorrar más de 100 euros mensuales, dependiendo de las condiciones de cada hipoteca.
No, una cláusula suelo únicamente puede aparecer en la escritura de una hipoteca que tenga un interés variable, así que las hipotecas fijas no se vieron afectadas por el suelo. Aquí conviene recordar que el tipo que se aplica sobre estos productos es un valor constante que no está referenciado a índice alguno. En consecuencia, al mantenerse sin cambios durante toda la vida del crédito, tampoco tiene sentido que el banco quiera preestablecer un interés mínimo o máximo.
Si sospechamos que nuestra hipoteca tiene una cláusula suelo, tenemos que revisar de inmediato los recibos de las cuotas para ver si su importe se mantiene estable desde el año 2009. En caso afirmativo, esto podría indicarnos que en la escritura se nos incluyó un tipo mínimo sin informarnos debidamente.
Pero el mejor modo de saber si una hipoteca tiene suelo es consultar la propia escritura (la de la hipoteca, no la de la propiedad). En concreto, tenemos que mirar si en el apartado dedicado al interés aparece un tipo mínimo a aplicar en caso de que desciendan los índices de referencia. La explicación del funcionamiento de esta cláusula puede ocupar varias líneas, así que debemos leer su contenido con mucho detenimiento para que no se nos escape ningún detalle.
No obstante, puede que llevemos años pagando siempre las mismas cuotas y que en el contrato no veamos por ningún lado los conceptos cláusula suelo o suelo hipotecario. En estos casos, la limitación del suelo seguramente esté camuflado bajo otras denominaciones más confusas. A continuación vemos un listado de los términos alternativos que la banca empleaba con más frecuencia:
Otro modo de averiguar rápidamente si tenemos cláusula suelo es comprobar los recibos de la hipoteca, pues ahí se indica claramente qué tipo de interés se ha aplicado ese mes sobre el préstamo hipotecario. Cabe destacar que si tenemos firmada una hipoteca variable, deberíamos haber notado una rebaja de las cuotas durante los últimos años, pues el euríbor cotiza a la baja desde hace varios años. Como el interés de una hipoteca variable es la suma de un diferencial más el valor del euríbor, se nos tendría que haber aplicado un tipo inferior año tras año.
Prácticamente ya no se ven hipotecas con suelo para particulares, pero hace unos años, muchas entidades sí incluían la cláusula suelo en los contratos, especialmente en aquellos que se firmaron inmediatamente después del estallido de la crisis. Así, aunque la banca ya no incorpore este interés mínimo en los nuevos préstamos, aún hay clientes que pagan unas cuotas más caras de la cuenta por culpa de esta mala práctica. En estas situaciones, si se cumple el requisito de no transparencia, podemos interponer una reclamación (por la vía extrajudicial o directamente en los juzgados) para que la entidad nos devuelva el dinero.
La mera presencia del suelo en el contrato de una hipoteca no lo convierte automáticamente en nulo ni tampoco en ilegal. Los tribunales determinaron que la aplicación de esta cláusula es abusiva si fue incorporada en la escritura con falta de transparencia por parte del banco. Por lo tanto, para que un juez la declare nula o para que la entidad esté dispuesta a suprimirla se tiene que dar al menos uno de estos supuestos:
También podemos exigir que se nos devuelva lo cobrado de más si llevamos a cabo una subrogación de deudor para comprar una vivienda con cargas (asumimos la hipoteca del vendedor para no tener que firmar otro préstamo) y el banco no nos comunicó que la hipoteca incluía esta cláusula.
En enero de 2017, el Gobierno de entonces (con la colaboración del principal partido de la oposición) creó por decreto el procedimiento extrajudicial de devolución que se aún se mantiene vigente a día de hoy. Con él se intentaba evitar el colapso del sistema judicial, aunque finalmente se terminó produciendo por el aluvión de demandas contra el suelo. Veamos qué pasos hay que seguir para recuperar el dinero pagado por la cláusula suelo tanto por esta vía como por la judicial:
Utilizar el canal específico creado por el gobierno en nuestra entidad: cada banco tiene la obligación de haber constituido un canal extraordinario para responder a las reclamaciones del suelo. Sólo tendremos que consultar a nuestra entidad sobre la manera en particular en la que tendremos que presentar la reclamación y esta tendrá un plazo máximo de tres meses para responder a la solicitud.
Si no estamos de acuerdo con la cantidad solicitada, o esta nos es denegada, sólo nos quedará la vía judicial para intentar conseguir los intereses pagados de más. Es importante comprender que esta vía no garantiza el éxito y que puede entrañar pérdidas para el cliente.
En todo caso, volvemos a recordar que la cláusula suelo no es abusiva de por sí, sino que es la falta de transparencia en el momento de la firma del contrato sobre su presencia y consecuencias las que hacen posible su recuperación.
Absolutamente todo lo que el banco nos cobró indebidamente tras aplicarnos la cláusula suelo. Así lo sentenció el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en diciembre de 2016, cuando determinó que la banca debe devolver los intereses devengados de más con retroactividad total. Unos meses antes, el Supremo había fallado que únicamente se podía recuperar lo abonado desde el 9 de mayo de 2013, pero el órgano superior europeo le obligó a modificar su postura.
Eso sí, hay que recordar que solo podemos recuperar el dinero si la cláusula suelo de nuestra hipoteca se considera abusiva. Para ello, esta debe haberse incluido en el contrato con falta de transparencia.
Así, según el Tribunal Supremo, las cláusulas suelo son “lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificarlas como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”.
Desde HelpMyCash.com hemos elaborado una herramienta "Premium" para calcular el dinero que el banco ha cobrado de más por la aplicación de la cláusula suelo. Esta calculadora es más completa, pues tiene en cuenta otros posibles escenarios y varias condiciones especiales como la carencia de hipoteca o el interés fijo inicial.
Los afectados por el suelo hipotecario llevan ya muchos años movilizándose para recuperar lo que la banca les cobró indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo. Muchos de ellos lo han conseguido gracias a las asociaciones de consumidores (tanto genéricas como de usuarios bancarios), pues estas disponen de servicios jurídicos que se encargan de interponer las reclamaciones. De hecho, sus demandas y macrodemandas elevadas hasta las más altas instancias judiciales fueron las que provocaron que los tribunales declararan abusivas las cláusulas suelo poco transparentes.
En la siguiente lista mostramos aquellas asociaciones que actualmente están luchando para eliminar la cláusula suelo:
ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros): a través de esta organización podemos reclamar por cualquier materia relacionada con las cláusulas abusivas de las hipotecas; también por los gastos de hipoteca, por el índice IRPH o por las mutlidivisa, entre otras.
ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): ha creado una plataforma que reúne a aquellos hipotecados afectados por esta cláusula abusiva. Esta asociación ha llevado a acabo una macrodenuncia contra 101 entidades a causa de la cláusula suelo, representando a más de 1.500 afectados. A falta de que se establezca una sentencia, todo apunta a que el Tribunal fallará a favor de los demandantes.
Denuncias colectivas: es una plataforma especializada en interponer reclamaciones judiciales de colectivos afectados por abusos a consumidores. Muchas de sus denuncias son de afectados por la cláusula suelo.
FACUA (Consumidores en Acción): desde esta plataforma se ha reclamado muchas veces la eliminación de la cláusula suelo. Además han realizado algún estudio en el que han calculado el dinero que los hipotecados pagan de más por culpa del suelo.
OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): ha reclamado la supresión de la cláusula suelo en el Parlamento y ha exigido que fuera considerada abusiva por ley. Además, ha presentado varias demandas colectivas al respecto.
Si hemos detectado que pagamos de más por el suelo hipotecario podemos reclamar al banco por todo el dinero que nos han cobrado de más.
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Ver y descargar guíaEl Tribunal Supremo ha cambiado su postura sobre la posible nulidad de los acuerdos privados que algunos bancos suscribieron con sus clientes antes de 2016 para retirarles (o reducirles) la cláusula suelo a cambio del compromiso de no reclamar judicialmente. Según la nueva sentencia de este organismo, estos pactos son totalmente válidos, ya que se tratan de transacciones con las que las dos partes intentaban "evitar una controversia judicial". Algunas asociaciones de usuarios como ADICAE ya han criticado duramente este aval a los acuerdos de no reclamación.
La sentencia, eso sí, cuenta con el voto particular del juez Orduña, que advierte que los documentos "fueron predispuestos e impuestos" y señala que no se informaba correctamente de las consecuencias jurídicas y económicas de estos pactos, como la imposibilidad de interponer reclamaciones judiciales para recuperar el dinero pagado de más. Basándose en parte en esa argumentación, un despacho de abogados ha pedido a la Audiencia Provincial de Zaragoza que eleve una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la validez de estos acuerdos.
La organización de consumidores FACUA ha interpuesto una denuncia contra cinco bancos por las trabas que estos, presuntamente, ponen a los clientes que reclaman la devolución de lo pagado por el suelo a través de la vía extrajudicial decretada por el Gobierno. Esta asociación asegura que Unicaja, EspañaDuero, Banco Sabadell, Banco Popular y Caja Rural de Navarra obligan a los reclamantes a pasar por varios trámites innecesarios que entorpecen todo el proceso y retrasan la devolución efectiva del dinero.
Facua también pide al Banco de España y al Ministerio de Economía que investiguen a estos bancos para garantizar el derecho de los usuarios a recuperar lo pagado de más por la cláusula suelo.
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha sentenciado que los bancos que pierden un juicio por cláusulas abusivas tienen que hacer frente a todas las costas judiciales. Según este órgano, si el consumidor tuviera que asumir una parte de los gastos aunque ganara, se podría producir un efecto disuasorio para el resto de los afectados por el suelo. El fallo del Supremo contradice el primer apartado del artículo 4 del Real Decreto-ley 1/2017, que establece que una entidad solo debe abonar las costas judiciales en el caso de que la sentencia sea más favorable para el consumidor que la oferta efectuada a través del mecanismo extrajudicial.
Según el Tribunal Supremo, todas las sentencias que fueron emitidas antes de la resolución del TJUE sobre la retroactividad total del suelo se consideran "cosa juzgada". Esto significa que los afectados a los que se les devolvió una parte del suelo tras pasar por los juzgados antes del 21 de diciembre de 2016 no pueden volver a reclamar el reembolso de lo abonado por el suelo ni a presentar una nueva demanda, ya que su caso se considera "cosa juzgada" para preservar la seguridad jurídica.
El Tribunal Supremo se ha visto obligado a modificar su jurisprudencia para adaptarla a la sentencia del TJUE que establece la retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo abusivas. Esto significa, en la práctica, que los afectados por el suelo hipotecario pueden, a partir de ahora, recuperar todo lo pagado de más desde que se empezó a aplicar esta cláusula; no desde el mes de mayo de 2013 como el Supremo había determinado antes de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea diera la razón a los consumidores.
El Partido Popular (PP) y el Partido Socialista Obrero Español (PSOE) han acordado crear, mediante un decreto, un mecanismo para resolver las reclamaciones por las cláusulas suelo mediante acuerdos extrajudiciales entre las partes afectadas (cliente y banco). De este modo, Gobierno y oposición buscan evitar que se colapsen las instituciones judiciales cuando los afectados presenten sus demandas y pretenden agilizar en la medida de lo posible el proceso de devolución del dinero (el plazo para aceptar las solicitudes y presentar una oferta de reembolso será de hasta tres meses).
Estas son las claves del Real Decreto:
Por este motivo, ahora más que nunca es vital conocer a cuánto aumenta la devolución por cláusula suelo.
Una sentencia en firme del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) establece que la retroactividad parcial de las cláusulas suelo es incompatible con el derecho comunitario, así que los afectados por la cláusula suelo deberán cobrar por todo lo pagado de más. Por tanto, el Tribunal Supremo español se ve obligado a rectificar y a determinar la devolución total de la cláusula suelo.
A las 9:30 de la mañana del 13 de julio de 2016 el Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea comenzó su exposición sobre la causa que tiene en vilo a los afectados por la cláusula suelo: si la limitación impuesta por el Tribunal Supremo que marca el comienzo de la devolución por suelo desde mayo de 2013 es válida o no. Y la respuesta fue que esta medida es completamente compatible con el Derecho de la Unión, por lo que los bancos podrían librarse de devolver con integridad lo cobrado de más desde la activación de dicha cláusula, allá por el año 2009.
Aún hay que destacar que esta declaración no es vinculante y que la sentencia definitiva está prevista que salga a la luz en el último cuatrimestre de 2016, pero hay que tener en cuenta que la sentencia del suelo del TJUE coincide en un 90% con las conclusiones del abogado general.
El Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid anuló la cláusula suelo de 40 entidades (101 entre cajas y bancos antes de los procesos de fusión). La sentencia por la macrodemanda, interpuesta por ADICAE en el año 2010, condena a los bancos a devolver los intereses cobrados de más a partir de mayo de 2013, fecha de la sentecia del TS, a más de 15.000 afectados.El juez ha alegado falta de transparencia en la aplicación del suelo hipotecario y ha ordenado que se mantengan en vigor las condiciones de la hipoteca una vez eliminada la cláusula suelo.
Esta sentencia marca un antes y un después en lo que respecta a la cláusula suelo, ya que se han condenado la mayoría de bancos y cajas españolas. Además, ADICAE ha señalado que promoverá el efecto extensivo de la sentencia para que todos los afectados por la cláusula suelo puedan recuperar el dinero pagado de más, hayan demandado o no.
Si tenemos dudas sobre qué es la cláusula suelo y cómo podemos eliminarla del contrato y recuperar el dinero que hemos estado pagando de más, esta página permite resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:
Una cláusula suelo es un interés mínimo que se estipula en el contrato de una hipoteca. Este límite es lo que se aplicará sobre el producto en el caso de que el valor del índice de referencia más el del diferencial arrojen una cifra por debajo del tope fijado. Por ejemplo, si nuestra hipoteca tiene un suelo del 3% y su interés suma un 1,5%, lo que se nos aplicará será el tipo del 3%, pues es lo mínimo que pagaremos siempre.
Es muy importante matizar que la mera aplicación de las cláusulas suelo no es abusiva ni ilegal. Lo que el Tribunal Supremo y los juzgados han determinado es que la incorporación de la cláusula suelo SIN TRANSPARENCIA en la escritura de una hipoteca es nula por abusiva. Por lo tanto, solo las cláusulas suelo que se incluyen en las hipotecas sin avisar a los titulares de sus consecuencias pueden ser consideradas nulas y dar derecho a reclamar su eliminación y la devolución del dinero.
Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que obliga a la banca a devolver todo lo cobrado de más por el suelo hipotecario, el Gobierno creó una vía extrajudicial a la que nos podemos acoger para reclamar el reembolso de nuestro dinero. En este caso, deberemos presentar la solicitud al Servicio de Atención al Cliente de nuestro banco y acordar la cantidad a devolver. Si no recibimos ninguna respuesta o no estamos de acuerdo con la suma que se nos ofrece, podemos acudir a los tribunales.
Como ya se ha explicado anteriormente, no existe ninguna ley que prohiba la cláusula suelo. Sin embargo, existen casos en los que se puede lograr la nulidad de ésta:
Para deshacernos de una cláusula suelo tendremos que seguir varios pasos. En primer lugar, deberemos interponer una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de nuestro banco (tiene que haber un departamento específico creado para este fin). Si el banco la acepta, tendrá que hacernos una oferta compensatoria para devolvernos lo que nos cobró de más por la cláusula suelo. Si no la acepta o no estamos de acuerdo con la suma que nos ofrece, podemos recurrir a la vía judicial, ya sea por nuestra cuenta o con la ayuda de una asociación de consumidores como ASUFIN o ADICAE, por ejemplo.
Hasta la sentencia del TJUE, los afectados por el suelo hipotecario que ganaban sus demandas al banco recuperaban lo pagado de más hasta mayo de 2013, que es lo que establecía la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de varios juzgados españoles que han reiterado la nulidad del suelo en los casos en los que se aplicó de forma transparente en las hipotecas.
Pero tras el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea a raíz de la macro-demanda de Adicae, todos los hipotecados con un suelo hipotecario "no transparente" pueden recuperar su dinero con total retroactividad, es decir, desde que empezó a aplicarse (no solo desde 2013). Esta sentencia se hace extensiva a todos los afectados por suelo, hayan interpuesto una demanda o no.
Pueden reclamar todos los consumidores que tengan en su contrato una cláusula de este tipo incorporada de un modo no transparente. En consecuencia, los profesionales con conocimientos legales o financieros no quedan amparados por la sentencia del Supremo sobre la cláusula suelo, aunque hay jueces que también consideran que tienen derecho a recuperar el dinero. Asimismo, los que ya hayan terminado de pagar su hipoteca pueden exigir la devolución de lo que se les cobró de más, ya sea por la vía judicial o por el procedimiento extrajudicial.
Pero ¿pueden los autónomos beneficiarse de esta sentencia?, en realidad no, puesto que no son consumidores. Solo podrían beneficiarse si tienen contratada una hipoteca con suelo para su vivienda habitual, no para su negocio.
Tampoco podrán beneficiarse los consumidores que por su experiencia profesional o eustudios tengan o haya estado en condiciones de poder acceder a información financiera. Un ejemplo de este tipo de consumidores serían, abogados, personal bancario, asesores financieros, etc.
Según la juez que dictaminó la sentencia de la macrodemanda de ADICAE, estos casos deberán estudiarse de forma individualizada.
El techo hipotecario es la otra cara de la moneda de este tipo de cláusulas. Por norma general, cuando un banco incluye un suelo en una hipoteca variable, estipula también qué interés máximo se podrá aplicar en el caso de que una gran subida del euríbor provoque un aumento importante de los tipos. De esta manera, las hipotecas con cláusula suelo y techo están limitadas tanto por arriba como por abajo. Sin embargo, muchas entidades establecieron un techo desproporcionadamente elevado, algo que los jueces utilizaron para declarar abusivo el suelo hipotecario de un gran número de contratos.
No exactamente, aunque es cierto que con ambas se establece un límite mínimo sobre el interés aplicado. Sin embargo, existe una diferencia fundamental entre ellas: las cláusulas suelo sí perjudican claramente al hipotecado al obligarle a pagar dinero de más cuando los tipos están bajos, pero las cláusulas cero únicamente evitan que el banco tenga que abonar dinero al cliente en concepto de intereses en el caso de que el diferencial más el euríbor arroje un tipo negativo (se aplicaría un interés del 0%).
Estas cláusulas suelo tan particulares, además, no las están utilizando todas las entidades. Que tengamos información, por ahora las usan CaixaBank, BBVA, Sabadell y Popular, mientras que otras entidades como Bankia o Bankinter ya han declarado que no incluirán este tipo de cláusulas en los contratos de sus nuevas hipotecas.
Sí, las cláusulas suelo se incorporaron en muchas hipotecas variables, incluso en aquellas que no estaban referenciadas al euríbor. En consecuencia, si tenemos firmado un préstamo al IRPH con un interés mínimo establecido, también podemos reclamar al banco que nos devuelva todo lo cobrado indebidamente por la aplicación de esa cláusula suelo. Asimismo, podemos aprovechar para pedir que se sustituya el índice de referencia por el euríbor, pues es menos problemático y sale más a cuenta.
La inclusión no transparente de las cláusulas suelo fue declarada nula por los tribunales de mayor instancia. En consecuencia, las entidades bancarias ya no las incorporan a sus nuevas hipotecas para particulares, aunque todavía hay muchos consumidores a los que se les sigue aplicando un interés mínimo.
A partir de 2013, algunos bancos ofrecieron suprimir las cláusulas suelo a cambio de que el usuario renunciara a demandar a la entidad y a reclamar lo que se había cobrado de más, una práctica que el Supremo ya ha sentenciado que no impide a los consumidores llevar a cabo la reclamación.
Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre sus derechos si tiene una hipoteca con suelo hipotecario, los pasos que debe seguir para recurrir esta cláusula y dar a conocer las últimas noticias sobre el suelo hipotecario.
Fuente: la información relativa a la actualidad de esta cláusula hipotecaria la obtenemos directamente de la normativa legal y de las diferentes sentencias judiciales emitidas al respecto, por los diferentes organismos competentes como el Tribunal Supremo o el Tribunal de Justicia Europea.
Metodología: diariamente realizamos un seguimiento sobre la actualidad de la cláusula hipotecaria, además de consultar las principales plataformas de ayuda hipotecaria.
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Te escuchamos: en HelpMyCash queremos ayudarte a solucionar cualquier consulta que tengas sobre la cláusula suelo o cualquier otro asunto relacionado con las finanzas personales. Para ello ponemos a tu disposición:
Hola, Carla.
Con una deuda en Hacienda es casi imposible que ningún banco te dé la financiación que necesitas para comprar una casa. Te recomendamos que intentes solucionar primero tus problemas con el fisco antes de proceder a solicitar una hipoteca.
Un saludo.
Hola, Amaia.
Por el momento, lo único que está vigente es el decreto ley aprobado por el Gobierno que dictamina que el impuesto de los gastos de hipoteca lo debe pagar el banco. Respecto a la nueva ley hipotecaria en la que se supone que se establecerá que los gastos de notaría, gestoría y registro también los paga el banco, aún no está aprobada ni tiene una fecha fijada, aunque se espera que sea entre finales de este año y principios del que viene.
Un saludo.
Publicado el 14/11/2018
Publicado el 13/11/2018
Publicado el 13/11/2018