Actualización 13/06: en las subrogaciones de deudor también se debe indicar si hay cláusulas suelo

Según el Tribunal Supremo, si un consumidor se subroga a la hipoteca del vendedor (o de la promotora) para adquirir su vivienda, el banco está obligado a informarle sobre la existencia de un interés mínimo en el caso de que la escritura del préstamo lo incluya. ASUFIN asegura que esta decisión crea jurisprudencia, así que los que adquirieron un inmueble a través de una subrogación de deudor podrán reclamar a partir de ahora que se les devuelva lo cobrado por el suelo de su hipoteca.

¿Qué es la cláusula suelo?

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo que puede aplicarse sobre una hipoteca variable en caso de que la suma del diferencial más el índice al que esté referenciada (suele ser el euríbor) arroje un tipo inferior al límite fijado. En consecuencia, podría decirse que las cláusulas suelo establecen el interés mínimo que se aplicará sobre el préstamo hipotecario si se produce una bajada de los tipos a causa de un desplome de los índices de referencia. Siempre deben aparecer en las escrituras de las hipotecas, aunque a veces lo hacen bajo denominaciones que no son propiamente cláusula suelo y que complican su identificación.

¿Cómo puede afectar a mi hipoteca?

El principal inconveniente de que exista una cláusula suelo dentro de una hipoteca variable es que sus cuotas no bajarán de precio si el euríbor cotiza a la baja, que es lo que lleva ocurriendo desde hace casi una década. En este escenario, como hay un interés mínimo preestablecido por el banco, el tipo que se aplica no puede ser menor que el valor estipulado en el contrato por mucho que desciendan los índices de referencia, por lo que el importe de las mensualidades es más caro de la cuenta.

A continuación presentamos un ejemplo para comprobar como afecta el suelo a una hipoteca:

Para amortizar una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, con un interés de euríbor + 0,5% y firmada en enero de 2003:

  • Con cláusula suelo del 2,50% en mayo de 2017 se pagarían 395 euros
  • Sin cláusula suelo se pagarían en mayo de 2017 295 euros
  • Una diferencia superior a los 100 euros al mes.

Como hemos podido comprobar, si logramos retirar la cláusula suelo de nuestro contrato hipotecario podemos ahorrar más de 100 euros mensuales, dependiendo de las condiciones de cada hipoteca.

¿Las cláusulas suelo afectan a las hipotecas fijas?

No, una cláusula suelo únicamente puede aparecer en la escritura de una hipoteca que tenga un interés variable, así que las hipotecas fijas no se vieron afectadas por el suelo. Aquí conviene recordar que el tipo que se aplica sobre estos productos es un valor constante que no está referenciado a índice alguno. En consecuencia, al mantenerse sin cambios durante toda la vida del crédito, tampoco tiene sentido que el banco quiera preestablecer un interés mínimo o máximo.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Si sospechamos que nuestra hipoteca tiene una cláusula suelo, tenemos que revisar de inmediato los recibos de las cuotas para ver si su importe se mantiene estable desde el año 2009. En caso afirmativo, esto podría indicarnos que en la escritura se nos incluyó un tipo mínimo sin informarnos debidamente.

Pero el mejor modo de saber si una hipoteca tiene suelo es consultar la propia escritura (la de la hipoteca, no la de la propiedad). En concreto, tenemos que mirar si en el apartado dedicado al interés aparece un tipo mínimo a aplicar en caso de que desciendan los índices de referencia. La explicación del funcionamiento de esta cláusula puede ocupar varias líneas, así que debemos leer su contenido con mucho detenimiento para que no se nos escape ningún detalle.

No obstante, puede que llevemos años pagando siempre las mismas cuotas y que en el contrato no veamos por ningún lado los conceptos cláusula suelo suelo hipotecario. En estos casos, la limitación del suelo seguramente esté camuflado bajo otras denominaciones más confusas. A continuación vemos un listado de los términos alternativos que la banca empleaba con más frecuencia:

  • Tipo de interés mínimo
  • Horquilla de interés
  • Túnel de interés
  • Tipo de interés variable
  • Límite a la variabilidad
  • Limitaciones a la baja del tipo de interés
  • Límite a la aplicación del interés variable
  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X
  • Acotación mínima de interés

Otro modo de averiguar rápidamente si tenemos cláusula suelo es comprobar los recibos de la hipoteca, pues ahí se indica claramente qué tipo de interés se ha aplicado ese mes sobre el préstamo hipotecario. Cabe destacar que si tenemos firmada una hipoteca variable, deberíamos haber notado una rebaja de las cuotas durante los últimos años, pues el euríbor cotiza a la baja desde hace varios años. Como el interés de una hipoteca variable es la suma de un diferencial más el valor del euríbor, se nos tendría que haber aplicado un tipo inferior año tras año.

¿Cuáles son los bancos con cláusula suelo?

Prácticamente ya no se ven hipotecas con suelo para particulares, pero hace unos años, muchas entidades sí incluían la cláusula suelo en los contratos, especialmente en aquellos que se firmaron inmediatamente después del estallido de la crisis. Así, aunque la banca ya no incorpore este interés mínimo en los nuevos préstamos, aún hay clientes que pagan unas cuotas más caras de la cuenta por culpa de esta mala práctica. En estas situaciones, si se cumple el requisito de no transparencia, podemos interponer una reclamación (por la vía extrajudicial o directamente en los juzgados) para que la entidad nos devuelva el dinero.

¿Cuándo puedo denunciarlo?

La mera presencia del suelo en el contrato de una hipoteca no lo convierte automáticamente en nulo ni tampoco en ilegal. Los tribunales determinaron que la aplicación de esta cláusula es abusiva si fue incorporada en la escritura con falta de transparencia por parte del banco. Por lo tanto, para que un juez la declare nula o para que la entidad esté dispuesta a suprimirla se tiene que dar al menos uno de estos supuestos:

  • Si la entidad no nos explicó el significado de la cláusula suelo.
  • Si hay una gran diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo.
  • Si no figuraba en la oferta vinculante y sí en el contrato hipotecario.

También podemos exigir que se nos devuelva lo cobrado de más si llevamos a cabo una subrogación de deudor para comprar una vivienda con cargas (asumimos la hipoteca del vendedor para no tener que firmar otro préstamo) y el banco no nos comunicó que la hipoteca incluía esta cláusula.

Cómo eliminar y denunciar el suelo hipotecario

En enero de 2017, el Gobierno de entonces (con la colaboración del principal partido de la oposición) creó por decreto el procedimiento extrajudicial de devolución que se aún se mantiene vigente a día de hoy. Con él se intentaba evitar el colapso del sistema judicial, aunque finalmente se terminó produciendo por el aluvión de demandas contra el suelo. Veamos qué pasos hay que seguir para recuperar el dinero pagado por la cláusula suelo tanto por esta vía como por la judicial:

  1. Utilizar el canal específico creado por el gobierno en nuestra entidad: cada banco tiene la obligación de haber constituido un canal extraordinario para responder a las reclamaciones del suelo. Sólo tendremos que consultar a nuestra entidad sobre la manera en particular en la que tendremos que presentar la reclamación y esta tendrá un plazo máximo de tres meses para responder a la solicitud.

  2. Si no estamos de acuerdo con la cantidad solicitada, o esta nos es denegada, sólo nos quedará la vía judicial para intentar conseguir los intereses pagados de más. Es importante comprender que esta vía no garantiza el éxito y que puede entrañar pérdidas para el cliente.

En todo caso, volvemos a recordar que la cláusula suelo no es abusiva de por sí, sino que es la falta de transparencia en el momento de la firma del contrato sobre su presencia y consecuencias las que hacen posible su recuperación.

¿Cuánto dinero nos podrían devolver?

Absolutamente todo lo que el banco nos cobró indebidamente tras aplicarnos la cláusula suelo. Así lo sentenció el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en diciembre de 2016, cuando determinó que la banca debe devolver los intereses devengados de más con retroactividad total. Unos meses antes, el Supremo había fallado que únicamente se podía recuperar lo abonado desde el 9 de mayo de 2013, pero el órgano superior europeo le obligó a modificar su postura. 

Eso sí, hay que recordar que solo podemos recuperar el dinero si la cláusula suelo de nuestra hipoteca se considera abusiva. Para ello, esta debe haberse incluido en el contrato con falta de transparencia.

Así, según el Tribunal Supremo, las cláusulas suelo son “lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificarlas como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”.

Desde HelpMyCash.com hemos elaborado una herramienta "Premium" para calcular el dinero que el banco ha cobrado de más por la aplicación de la cláusula suelo. Esta calculadora es más completa, pues tiene en cuenta otros posibles escenarios y varias condiciones especiales como la carencia de hipoteca o el interés fijo inicial.

Asociaciones que nos pueden ayudar a reclamar

Los afectados por el suelo hipotecario llevan ya muchos años movilizándose para recuperar lo que la banca les cobró indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo. Muchos de ellos lo han conseguido gracias a las asociaciones de consumidores (tanto genéricas como de usuarios bancarios), pues estas disponen de servicios jurídicos que se encargan de interponer las reclamaciones. De hecho, sus demandas y macrodemandas elevadas hasta las más altas instancias judiciales fueron las que provocaron que los tribunales declararan abusivas las cláusulas suelo poco transparentes.

En la siguiente lista mostramos aquellas asociaciones que actualmente están luchando para eliminar la cláusula suelo:

  • ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros): a través de esta organización podemos reclamar por cualquier materia relacionada con las cláusulas abusivas de las hipotecas; también por los gastos de hipoteca, por el índice IRPH o por las mutlidivisa, entre otras.

  • ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): ha creado una plataforma que reúne a aquellos hipotecados afectados por esta cláusula abusiva. Esta asociación ha llevado a acabo una macrodenuncia contra 101 entidades a causa de la cláusula suelo, representando a más de 1.500 afectados. A falta de que se establezca una sentencia, todo apunta a que el Tribunal fallará a favor de los demandantes.

  • Denuncias colectivas: es una plataforma especializada en interponer reclamaciones judiciales de colectivos afectados por abusos a consumidores. Muchas de sus denuncias son de afectados por la cláusula suelo.

  • FACUA (Consumidores en Acción): desde esta plataforma se ha reclamado muchas veces la eliminación de la cláusula suelo. Además han realizado algún estudio en el que han calculado el dinero que los hipotecados pagan de más por culpa del suelo.

  • OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): ha reclamado la supresión de la cláusula suelo en el Parlamento y ha exigido que fuera considerada abusiva por ley. Además, ha presentado varias demandas colectivas al respecto.

Si hemos detectado que pagamos de más por el suelo hipotecario podemos reclamar al banco por todo el dinero que nos han cobrado de más.

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Actualización 13/04/2018: el TS valida los acuerdos privados de no reclamación futura del suelo

El Tribunal Supremo ha cambiado su postura sobre la posible nulidad de los acuerdos privados que algunos bancos suscribieron con sus clientes antes de 2016 para retirarles (o reducirles) la cláusula suelo a cambio del compromiso de no reclamar judicialmente. Según la nueva sentencia de este organismo, estos pactos son totalmente válidos, ya que se tratan de transacciones con las que las dos partes intentaban "evitar una controversia judicial". Algunas asociaciones de usuarios como ADICAE ya han criticado duramente este aval a los acuerdos de no reclamación. 

La sentencia, eso sí, cuenta con el voto particular del juez Orduña, que advierte que los documentos "fueron predispuestos e impuestos" y señala que no se informaba correctamente de las consecuencias jurídicas y económicas de estos pactos, como la imposibilidad de interponer reclamaciones judiciales para recuperar el dinero pagado de más. Basándose en parte en esa argumentación, un despacho de abogados ha pedido a la Audiencia Provincial de Zaragoza que eleve una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la validez de estos acuerdos. 

Actualización 12/07/2017: Facua denuncia a cinco bancos por entorpecer la reclamación del suelo

La organización de consumidores FACUA ha interpuesto una denuncia contra cinco bancos por las trabas que estos, presuntamente, ponen a los clientes que reclaman la devolución de lo pagado por el suelo a través de la vía extrajudicial decretada por el Gobierno. Esta asociación asegura que Unicaja, EspañaDuero, Banco Sabadell, Banco Popular y Caja Rural de Navarra obligan a los reclamantes a pasar por varios trámites innecesarios que entorpecen todo el proceso y retrasan la devolución efectiva del dinero.

Facua también pide al Banco de España y al Ministerio de Economía que investiguen a estos bancos para garantizar el derecho de los usuarios a recuperar lo pagado de más por la cláusula suelo.

Actualización 6/07/2017: los bancos condenados por las cláusulas suelo tendrán que pagar todas las costas judiciales

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha sentenciado que los bancos que pierden un juicio por cláusulas abusivas tienen que hacer frente a todas las costas judiciales. Según este órgano, si el consumidor tuviera que asumir una parte de los gastos aunque ganara, se podría producir un efecto disuasorio para el resto de los afectados por el suelo. El fallo del Supremo contradice el primer apartado del artículo 4 del Real Decreto-ley 1/2017, que establece que una entidad solo debe abonar las costas judiciales en el caso de que la sentencia sea más favorable para el consumidor que la oferta efectuada a través del mecanismo extrajudicial.

Actualización cláusula suelo 5/04/2017: el TS sentencia en qué ocasiones se determinará "cosa juzgada"

Según el Tribunal Supremo, todas las sentencias que fueron emitidas antes de la resolución del TJUE sobre la retroactividad total del suelo se consideran "cosa juzgada". Esto significa que los afectados a los que se les devolvió una parte del suelo tras pasar por los juzgados antes del 21 de diciembre de 2016 no pueden volver a reclamar el reembolso de lo abonado por el suelo ni a presentar una nueva demanda, ya que su caso se considera "cosa juzgada" para preservar la seguridad jurídica.

Actualización 15/02/2017: el TS aprueba la devolución total de las cláusulas suelo

El Tribunal Supremo se ha visto obligado a modificar su jurisprudencia para adaptarla a la sentencia del TJUE que establece la retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo abusivas. Esto significa, en la práctica, que los afectados por el suelo hipotecario pueden, a partir de ahora, recuperar todo lo pagado de más desde que se empezó a aplicar esta cláusula; no desde el mes de mayo de 2013 como el Supremo había determinado antes de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea diera la razón a los consumidores.

Actualización 18/01/2017: Real Decreto ley para la devolución del suelo hipotecario

El Partido Popular (PP) y el Partido Socialista Obrero Español (PSOE) han acordado crear, mediante un decreto, un mecanismo para resolver las reclamaciones por las cláusulas suelo mediante acuerdos extrajudiciales entre las partes afectadas (cliente y banco). De este modo, Gobierno y oposición buscan evitar que se colapsen las instituciones judiciales cuando los afectados presenten sus demandas y pretenden agilizar en la medida de lo posible el proceso de devolución del dinero (el plazo para aceptar las solicitudes y presentar una oferta de reembolso será de hasta tres meses).

Estas son las claves del Real Decreto:

  • Los bancos están obligados a comunicar a sus clientes la puesta en marcha de este mecanismo
  • El consumidor no está obligado a aceptar la oferta que le proponga el banco
  • Este proceso no tendrá ningún coste para el cliente
  • Los afectados pueden recuperar su dinero en un máximo de 3 meses
  • Las entidades deberán proponer en primer lugar una oferta en metálico y después, si quieren, otras posibilidades.
  • Si el cliente no está de acuerdo con el trato, puede ir a los tribunales.
  • Si la disputa termina trascendiendo a juicio, será el cliente el que abone las costas del juicio si el banco es condenado a pagar menos dinero que el que ya había propuesto antes de llegar al tribunal. Este punto ha sido anulado por una reciente sentencia del Supremo, en la que se indica que si el banco pierde el juicio, deberá abonar todas las costas judiciales en todos los casos.

Por este motivo, ahora más que nunca es vital conocer a cuánto aumenta la devolución por cláusula suelo.

Actualización 21/12/2016: Europa a favor de la retroactividad

Una sentencia en firme del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) establece que la retroactividad parcial de las cláusulas suelo es incompatible con el derecho comunitario, así que los afectados por la cláusula suelo deberán cobrar por todo lo pagado de más. Por tanto, el Tribunal Supremo español se ve obligado a rectificar y a determinar la devolución total de la cláusula suelo.

Actualización 13/07/2016

A las 9:30 de la mañana del 13 de julio de 2016 el Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea comenzó su exposición sobre la causa que tiene en vilo a los afectados por la cláusula suelo: si la limitación impuesta por el Tribunal Supremo que marca el comienzo de la devolución por suelo desde mayo de 2013 es válida o no. Y la respuesta fue que esta medida es completamente compatible con el Derecho de la Unión, por lo que los bancos podrían librarse de devolver con integridad lo cobrado de más desde la activación de dicha cláusula, allá por el año 2009.

Aún hay que destacar que esta declaración no es vinculante y que la sentencia definitiva está prevista que salga a la luz en el último cuatrimestre de 2016, pero hay que tener en cuenta que la sentencia del suelo del TJUE coincide en un 90% con las conclusiones del abogado general.

Actualización 07/04/2016: Anulan la cláusula suelo de 40 entidades

El Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid anuló la cláusula suelo de 40 entidades (101 entre cajas y bancos antes de los procesos de fusión). La sentencia por la macrodemanda, interpuesta por ADICAE en el año 2010, condena a los bancos a devolver los intereses cobrados de más a partir de mayo de 2013, fecha de la sentecia del TS, a más de 15.000 afectados.El juez ha alegado falta de transparencia en la aplicación del suelo hipotecario y ha ordenado que se mantengan en vigor las condiciones de la hipoteca una vez eliminada la cláusula suelo.

Esta sentencia marca un antes y un después en lo que respecta a la cláusula suelo, ya que se han condenado la mayoría de bancos y cajas españolas. Además, ADICAE ha señalado que promoverá el efecto extensivo de la sentencia para que todos los afectados por la cláusula suelo puedan recuperar el dinero pagado de más, hayan demandado o no.

FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre Cláusula Suelo?

Si tenemos dudas sobre qué es la cláusula suelo y cómo podemos eliminarla del contrato y recuperar el dinero que hemos estado pagando de más, esta página permite resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre sus derechos si tiene una hipoteca con suelo hipotecario, los pasos que debe seguir para recurrir esta cláusula y dar a conocer las últimas noticias sobre el suelo hipotecario.

Fuente: la información relativa a la actualidad de esta cláusula hipotecaria la obtenemos directamente de la normativa legal y de las diferentes sentencias judiciales emitidas al respecto, por los diferentes organismos competentes como el Tribunal Supremo o el Tribunal de Justicia Europea.

Metodología: diariamente realizamos un seguimiento sobre la actualidad de la cláusula hipotecaria, además de consultar las principales plataformas de ayuda hipotecaria.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

sergio
Problemas cancelación UCI @sergio - hace 2 días
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, sergio.

Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.

Un saludo. 

Sandra Condoy
Cual es.mejor hipoteca fija o variable @Sandra Condoy - hace 2 días
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Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Sandra Condoy.

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.

En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.

Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.

Un saludo.

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Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, lalore.

Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.

De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.

Un saludo.

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