Te mantenemos al día sobre las últimas noticias relacionadas con los gastos de hipoteca. Descubre las novedades sobre las sentencias del Supremo, los fallos de la justicia europea y el procedimiento de devolución de los gastos de hipoteca.
En una cuestión prejudicial remitida la semana pasada, el Supremo español ha pedido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que cambie su jurisprudencia sobre la posible abusividad de las comisiones de apertura de las hipotecas. A día de hoy, la justicia europea considera que esa comisión puede ser abusiva si el banco no justifica su cobro por servicios "efectivamente prestados", pero el Supremo cree que esos servicios se sobreentienden y que no debe ser abusiva mientras el precio de la comisión aparezca en el contrato y en la información previa.
El Tribunal Supremo ha mandado hoy una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que este organismo establezca cuándo prescribe el plazo para reclamar los gastos de hipoteca. Nuestro alto tribunal considera que el plazo no debería empezar a contar nunca a partir de la firma del préstamo, pero duda en si debería comenzar al anularse la cláusula o cuando se publicaron las sentencias que sentaban jurisprudencia sobre la materia.
El Tribunal Supremo, tras estudiar un recurso sobre la prescripción del plazo para recuperar los gastos hipotecarios, ha planteado la posibilidad de elevar el caso al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). En un comunicado, ha anunciado que abrirá el trámite de audiencia a las partes como paso previo a la posibilidad de plantear una cuestión prejudicial sobre la materia a la justicia europea.
Según la asociación de consumidores ASUFIN, el juzgado de primera instancia 4 de Valladolid ha sentenciado que el plazo para reclamar los gastos de hipoteca no ha prescrito. El magistrado responsable del fallo argumenta que ese período de prescripción, que es de cinco años, debe empezar a contar desde la sentencia del 23 de enero de 2019 del Tribunal Supremo, en la que se estableció por primera vez cuál debía ser el reparto de las costas hipotecarias.
La Audiencia Provincial de Burgos y CaixaBank han firmado un protocolo de colaboración para acelerar la devolución de las costas hipotecarias a los clientes a los que se les cobró indebidamente. En principio, a este pacto podrán adherirse los afectados que tengan un procedimiento abierto o aún por presentar, lo que aligerará la carga de asuntos pendientes de los juzgados de esa provincia. Este convenio también está vigente en Valladolid y en Palencia.
En un comunicado emitido hoy, el Tribunal Supremo ha anunciado que, según una nueva sentencia, los bancos tenían que pagar la tasación para todas aquellas hipotecas formalizadas antes del 16 de junio de 2019. Así, ahora los clientes que contrataron su préstamo antes de esa fecha podrán recuperar los gastos de registro, gestoría y tasación, así como la mitad de los de notaría.
Más información aquí: ¿Firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019? Ahora puedes reclamar los gastos de tasación
El Ayuntamiento de Rivas-Vaciamadrid (Madrid) ha presentado un recurso ante el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) contra la decisión del Supremo español de imputar el pago del impuesto hipotecario (el impuesto sobre actos jurídicos documentados o IAJD) al cliente. Si este organismo anulara la sentencia de nuestro alto tribunal, los hipotecados que pagaron el IAJD podrían reclamar su devolución.
Una nueva sentencia del Supremo ha cambiado la jurisprudencia sobre los gastos de gestoría. Según el alto tribunal, el fallo de la justicia europea de julio de 2020 les obliga a modificar su criterio y a considerar que el afectado por una cláusula de costas abusiva puede recuperar el 100% de lo que pagó por la gestoría en vez del 50%. Su justificación es que no había, antes de junio de 2019, ninguna ley que obligara al cliente a hacer frente a los honorarios del gestor.
La asociación de consumidores ADICAE ha anunciado que solicitará al Juzgado de lo Mercantil número 1 de Badajoz que, en una cuestión prejudicial elevada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el reparto de los gastos hipotecarios, se pregunte por la interpretación que el Supremo hizo sobre la última sentencia del TJUE al respecto.
Hay que recordar que la justicia europea falló que si se considera abusivo el cobro de estas costas, un juez puede negar la restitución de uno o más gastos si una disposición de derecho nacional obliga al cliente a pagarlos. El Supremo interpretó el pasado 29 de julio que esa sentencia avalaba su jurisprudencia, algo que varias asociaciones de consumidores consideran incorrecto.
En un recurso resuelto hoy, el Tribunal Supremo ha ratificado su postura sobre la devolución de los gastos de registro y notaría. Según su sentencia, el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea da validez a su jurisprudencia, así que un cliente que haya abonado íntegramente estas costas tiene derecho a recuperar la mitad de la notaría y todo el registro.
El alto tribunal, además, recuerda que el IAJD y los gastos de cancelación corresponden al cliente, así que no se pueden recuperar. Queda por saber qué opina el Supremo sobre la posible devolución de las costas de tasación y gestoría, pero si se tiene en cuenta que considera que el TJUE refrenda su postura, es muy probable que mantenga que la tasación no puede recuperarse y que de la gestoría se puede recuperar la mitad de lo abonado.
La justicia europea ha sentenciado hoy que si la cláusula que obligaba al cliente a pagar los gastos es abusiva, el juez debe ordenar que se le devuelva todo el dinero. Ahora bien, matiza que si existía en ese momento una disposición de derecho nacional que establecía un reparto de las costas, el juez puede ordenar la devolución únicamente del dinero que el cliente pagó de más.
Asimismo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que la comisión de apertura puede ser abusiva si su redacción no es "clara y concisa" y si el banco no acredita que su cobro responde a servicios prestados y gastos incurridos. También establece que es correcto que se establezca un plazo de prescripción de cinco años para poder reclamar, aunque debe empezar a contar a partir de la conclusión del contrato (de la cancelación de la hipoteca).
El TJUE matiza que, si el derecho nacional establece un reparto de los gastos, el juez puede ordenar que se le devuelva solamente lo que no le correspondía pagar.
En enero de 2019, el Supremo sentó jurisprudencia sobre este tema al considerar que el cliente debe pagar la mitad de las costas de gestoría y notaría y todo el impuesto sobre actos jurídicos documentados (este último hasta noviembre de 2018). En consecuencia, interpretamos que al existir esa disposición de "derecho nacional", el cliente puede recuperar, si el banco se lo cobró, la mitad de la notaría y gestoría que debía abonar el banco, así como la totalidad de los aranceles registrales.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea decidirá el próximo 16 de julio si los que pagaron todos los gastos hipotecarios antes del 16 de junio de 2019 tienen derecho a recuperar todo el dinero. Este organismo resolverá dos cuestiones prejudiciales mandadas por juzgados de Ceuta y Mallorca, en las que se plantean las siguientes preguntas:
Si, en caso de que la cláusula de los gastos sea abusiva, se anula completamente y el afectado puede recuperar todo el dinero
Si eso se aplica también para las costas de novación y de cancelación
Si la comisión de apertura y la tasación también se pueden reclamar
Si el derecho a reclamar prescribe o no
Un juzgado de primera instancia de Badajoz (el Mercantil número 1) ha presentado una nueva cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el reparto de los gastos hipotecarios. En concreto, se pregunta si la sentencia del Supremo español, que obliga al cliente a pagar el 50% de los gastos de notaría y gestoría aunque se considere nula la cláusula sobre estas costas, va en contra del derecho europeo.
Como ya pasó con la cuestión elevada por los juzgados de Ceuta y Mallorca, esta se ha tramitado a través del procedimiento acelerado, así que el TJUE no debería tardar mucho tiempo en admitirla a trámite o no.
La Audiencia provincial de Lugo ha implementado el plazo de 5 años para que los clientes reclamen la devolución -con carácter retroactivo- de los correspondientes gastos de constitución de la hipoteca.
Según han establecido los magistrados, y que detalla Vozpopuli, el inicio del plazo queda fechado el 23 de enero de 2019, cuando el Tribunal Supremo fechó la doctrina que establecía el reparto de las partidas: 50% de la notaría y gestoría para cada parte, tasación para el cliente y los gastos del Registro de la Propiedad para el banco.
La decisión de la Audiencia de Lugo se contrapone con los criterios de otros tribunales provinciales, que incluso elevaron cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que clarifique una postura sobre el reembolso de los gastos hipotecarios.
El Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma de Mallorca envió un procedimiento por vía de urgencia al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que se pronuncie sobre los gastos de constitución. El tribunal provincial lo justifica por la enorme cantidad de reclamaciones por los costes de formalización y cancelación e incluso por la comisión de apertura. Asimismo, considera que hay diferentes criterios jurídicos y contradictorios entre diferentes juzgados provinciales y el Tribunal Supremo.
Por su parte, el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Ceuta también envió una cuestión prejudicial al TJUE sobre los gastos hipotecarios. La judicatura considera contradictorio el fallo del Tribunal Supremo (diciembre de 2015) sobre la abusividad del pago de todas las partidas por parte del cliente y su posterior anulación y la última sentencia (enero de 2019) del mismo organismo sobre el reparto de las costas. El tribunal provincial pregunta si la doctrina del Supremo es correcta o si el cliente debería reembolsar todo lo pagado en partidas.
Según informa La Vanguardia, la banca podría aceptar la propuesta del Col·legi d'Advocats de Barcelona (Icab) de preparar un protocolo extrajudicial para agilizar las demandas de clientes que reclaman su dinero por los gastos de hipoteca. El propósito es que los afectados puedan cobrar su dinero sin demora y que los bancos ahorren las costas de los juicios. Actualmente en el Juzgado 50 de Barcelona hay más de 33.000 demandas por cláusulas abusivas, de las cuales el 70% se corresponde con las partidas de escrituración, y solo se han podido fallar alrededor de 4.000 casos.
La idea inicial es que el banco pagaría el 50% de los gastos de constitución más los intereses a los demandantes que habían iniciado la vía judicial y se notificaría el acuerdo al juzgado correspondiente. Todavía no hay un acuerdo oficial y queda por desarrollar este protocolo con más detalle.
La Sala Civil del Tribunal Supremo ha determinado en su sentencia del viernes 24 de enero de 2019 que los aranceles notariales y los honorarios de gestoría deben repartirse equitativamente entre el cliente y la entidad bancaria. Por su parte, los costes relacionados con el Registro de la Propiedad corresponden al banco en su totalidad. Por lo tanto, aquellos que hayan abonado todos los gastos de hipoteca en su momento tienen derecho a recuperar la mitad de lo pagado en notaría, gestoría más todo el arancel registral.
Asimismo, el Alto Tribunal también ha decidido que la comisión de apertura no es abusiva porque cumple el control de transparencia y considera que "es de general conocimiento entre los consumidores".
Cuando se promulgue la nueva ley hipotecaria, las entidades bancarias tendrán que abonar los aranceles notariales y registrales y los honorarios de la gestoría generados en la constitución de estos préstamos. Así lo han acordado los grupos parlamentarios en la comisión que se encarga de tramitar el proyecto. El cliente, por su parte, deberá pagar el precio de la tasación de la vivienda.
Tal y como anunció ayer el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, hoy el Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley que modifica la normativa del impuesto sobre actos jurídicos documentados para que lo pague el banco y no el cliente.
El decreto se publicará mañana en el Boletín Oficial del Estado y entrará en vigor a partir del 10 de noviembre. Los técnicos del Ministerio de Hacienda calculan que el ahorro para los futuros hipotecados alcanzará los 1.100 millones de euros al año, aunque habrá que ver cómo afecta esta medida al precio de los préstamos hipotecarios o al de otros productos bancarios.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado en rueda de prensa que el Gobierno pondrá en marcha un cambio legislativo para que el impuesto de las hipotecas, el IAJD, lo pague el banco en vez del cliente. El Ejecutivo se sitúa así al frente de la ofensiva de una buena parte de los partidos políticos contra el criterio del Tribunal Supremo, que estableció ayer que el abono de este tributo corresponde al prestatario.
Esta modificación verá la luz mañana, cuando mediante la promulgación de un Real Decreto-ley se modifique la actual normativa para que sea el banco el que abone el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Asimismo, se propondrá un organismo independiente que, según Sánchez, garantizará la protección de los consumidores ante potenciales abusos.
Finalmente, el Tribunal Supremo ha decidido que el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que es el tributo que se genera en la constitución de un préstamo hipotecario, lo tiene que pagar el cliente. Así lo ha determinado el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo celebrado entre el 5 y el 6 de noviembre, tras una votación en la que 15 magistrados se han mostrado a favor de esta postura (13 han votado en contra). Así, se echa para atrás el criterio fijado en la sentencia del 16 de octubre de 2018 y se vuelve a la jurisprudencia seguida hasta ese momento.
Como ya anunciamos el pasado día 23 de octubre, el pasado día 16 se fallaron otras dos sentencias en el Tribunal Supremo sobre el impuesto de las hipotecas, además de la famosa que desató la polémica y acabó con el IAJD sobre la mesa del pleno de dicho tribunal.
Hoy se ha conocido el sentido de dichos fallos: en ambos casos se ratificaba que el IAJD debía correr a cargo de la banca, por lo que, si no se hubiese convocado el pleno en el que se revisará esta doctrina, se habría sentado jurisprudencia, al ser más de una sentencia en el mismo sentido.
Ahora, sin embargo, la decisión final está en mano de los 31 magistrados que conforman el pleno del Tribunal Supremo y que el próximo lunes 5 de noviembre despejarán todas las dudas al respecto.
La nueva ley hipotecaria recogerá quién debe asumir cada uno de los gastos de constitución de hipoteca (notaría, gestoría, registro e IAJD). Esa es la intención de los partidos que forman el Congreso de los Diputados y que, próximamente, deberán dar luz verde para que la nueva norma hipotecaria siga su curso y avance hacia el Senado, intentando evitar la multa de Europa por el retraso de dos años en su aprobación.
Aunque aún no hay un acuerdo sobre quién asumirá cada gasto, lo que sí se sabe es que el Gobierno no obligará de momento a que el banco pague el IAJD. Así lo ha notificado la ministra de Economía, Nadia Calviño, en la Comisión de Economía celebrada hoy, en la que ha señalado que se trata de un "asunto sensible" que no solo podría afectar negativamente al sistema bancario, sino también a Hacienda.
De hecho, todo parece indicar que finalmente la nueva ley hipotecaria no se aprobará en la Comisión de Economía del día 6 de noviembre, sino que se retrasará una semana más para ver qué decide el pleno del Tribunal Supremo del día 5 de noviembre. De este modo, se podrá estudiar y recoger el fallo de los jueces del Alto Tribunal en la nueva norma hipotecaria.
Podemos ha presentado hoy una querella por prevaricación judicial contra Luis María Díez-Picazo, presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo responsable de la sentencia que señalaba que el IAJD de los gastos de hipoteca debía pagarlo el banco.
Según Podemos, el motivo de esta denuncia, interpuesta ante la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo, es que las decisiones de Díez-Picazo de suspender los señalamientos que trataran sobre este tema y que podrían haber sentado jurisprudencia al respecto (al producirse dos fallos en el mismo sentido) y convocar un pleno para estudiar esta cuestión son "totalmente contrarias a derecho y atentan contra la independencia judicial", algo que consideran que "no es aceptable socialmente ni justificable jurídicamente". Además, consideran que estas decisiones "sirven exclusivamente a intereses económicos particulares de las entidades financieras y que en nada benefician el interés social".
"No hay precedentes de que se convoque un pleno después de una sentencia solo porque esta pueda perjudicar a un sector particular de la economía", insisten desde el partido político que, además de pedir que se aclare si la actuación de Díez-Picazo es o no prevaricación, ha solicitado la suspensión del pleno del lunes 5 de noviembre, convocado por el presidente de la Sala.
El presidente del Tribunal Supremo, Carlos Lesmes, ha emitido una nota informativa en la que confirma que, junto a la sentencia del 16 de octubre sobre el IAJD, se emitieron dos fallos más "con similar objeto". Según ASUFIN, eso confirmaría que la jurisprudencia del alto tribunal dicta ahora que este impuesto debe pagarlo el banco. Aun así, la última palabra la tendrá el Pleno que se reunirá el 5 de noviembre.
Ya hay fecha para que el pleno de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo se reúna para decidir qué pasará con el IAJD y quién debe pagarlo. Será el próximo lunes día 5 de noviembre. En esa fecha, los magistrados tendrán que emitir un nuevo fallo que, independientemente de su postura, sentará jurisprudencia al ser la segunda.
Y es que cabe recordar que ya hay un fallo que dice que el IAJD lo debe pagar el cliente (el de febrero de 2018) y otro que dice que lo debe pagar el banco (el de octubre de 2018). Con el posicionamiento del pleno, se espera no solo aclarar quién debe hacerse cargo del impuesto de aquí en adelante, sino también aclarar si, en caso de que deba asumirlo el banco, los clientes tienen derecho a recuperar lo que pagaron de manera retroactiva.
La banca se encuentra hoy reunida para decidir qué harán con las hipotecas que ofertan. Es altamente probable que la decisión del Supremo impacte sobre el precio de las mismas. El equipo del comparador HelpMyCash.com ha acudido a varias oficinas y confirmado que no están explicando las condiciones de sus hipotecas, a la espera de que estas cambien pronto. Se especula con una subida de la comisión de apertura o, incluso, con una subida del diferencial. Por lo pronto, el pasado viernes 19/10/2018 descubrimos que al menos 6 entidades habían parado las ofertas de sus hipotecas a través de internet. Hoy, lunes 22, otras entidades se suman a esta práctica.
En este contexto queda la duda relativa a un posible pacto para subir los precios. Nos encontraríamos ante una situación en la que no habría competencia y algunas asociaciones como ADICAE ya amenazan con denunciarlo. En HelpMyCash.com nos mantendremos alerta para informar de todas las novedades.
Mientras se espera a que el Supremo se pronuncie sobre quién tiene que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, en las páginas web de la inmensa mayoría de los bancos aún se indica que este impuesto debe pagarlo el cliente. Otras entidades, en cambio, han optado por no mostrar las condiciones de sus préstamos hipotecarios en sus portales online: Banco Santander, Banco Sabadell, Bankia, BBVA, Ibercaja, Deutsche Bank, Banco Mediolanum, GlobalCaja, ActivoBank y Caja de Ingenieros. Solo Coinc y Openbank indican que el coste del IAJD es de 0 euros para el cliente.
El Presidente de la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha anunciado que, con carácter urgente, se reunirá el Pleno para decidir si se confirma o no el criterio de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo sobre el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Dicho de otro modo, el Supremo decidirá si el IAJD debe pagarlo el banco como se establece en su última sentencia o si tiene que abonarlo el cliente como se aseguraba en el fallo de febrero de 2018.
Dada la incertidumbre que genera esta decisión, desde HelpMyCash.com recomendamos no iniciar acciones legales para recuperar lo pagado por el IAJD hasta que el Supremo aclare su criterio al respecto. En ese sentido, aconsejamos no contratar aún los servicios de una asesoría jurídica que exija pagos por adelantado.
Hay abierto un debate sobre a quién debe reclamarse la devolución del IAJD: al banco, que era la parte que debía abonarlo, o a Hacienda, que es el organismo que cobró el impuesto. HelpMycash.com ha contactado con abogados, notarios y la propia Agencia Tributaria y, por ahora, no existe una respuesta clara. Por ello, recomendamos lo siguiente:
En cualquier caso, aconsejamos no contratar todavía los servicios de ninguna asesoría jurídica. Recuerda que puedes interponer una reclamación ante Hacienda por tu propia cuenta.
El Tribunal Supremo ha decidido que finalmente sea el prestamista, principal interesado en que la hipoteca se eleve a escritura pública, quien se haga cargo del impuesto IAJD. Este hecho abre la posibilidad de reclamar ese tributo que una gran parte de los hipotecados han pagado de más al firmar su hipoteca con el banco.
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¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar todos los gastos de formalización? La mayoría los tenía que pagar tu banco, así que puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos imp...
