Te mantenemos al día sobre las últimas noticias relacionadas con los gastos de hipoteca. Descubre las novedades sobre las sentencias del Supremo, la actualidad sobre quién debe pagar el IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) y el procedimiento de devolución de los gastos de hipoteca.
La Audiencia provincial de Lugo ha implementado el plazo de 5 años para que los clientes reclamen la devolución -con carácter retroactivo- de los correspondientes gastos de constitución de la hipoteca.
Según han establecido los magistrados, y que detalla Vozpopuli, el inicio del plazo queda fechado el 23 de enero, cuando el Tribunal Supremo estableció la doctrina que establecía el reparto de las partidas: 50% de la notaría y gestoría para cada parte, tasación para el cliente y los gastos del Registro de la Propiedad para el banco.
La decisión de la Audiencia de Lugo se contrapone con los criterios de otros tribunales provinciales, que incluso elevaron cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que clarifique una postura sobre el reembolso de los gastos hipotecarios.
El Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma de Mallorca envió un procedimiento por vía de urgencia al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que se pronuncie sobre los gastos de constitución. El tribunal provincial lo justifica por la enorme cantidad de reclamaciones por los costes de formalización y cancelación e incluso por la comisión de apertura. Asimismo, considera que hay diferentes criterios jurídicos y contradictorios entre diferentes juzgados provinciales y el Tribunal Supremo.
Por su parte, el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Ceuta también envió una cuestión prejudicial al TJUE sobre los gastos hipotecarios. La judicatura considera contradictorio el fallo del Tribunal Supremo (diciembre de 2015) sobre la abusividad del pago de todas las partidas por parte del cliente y su posterior anulación y la última sentencia (enero de 2019) del mismo organismo sobre el reparto de las costas. El tribunal provincial pregunta si la doctrina del Supremo es correcta o si el cliente debería reembolsar todo lo pagado en partidas.
Más información aquí: La devolución de los gastos hipotecarios podría llegar a Europa
Según informa La Vanguardia, la banca podría aceptar la propuesta del Col·legi d'Advocats de Barcelona (Icab) de preparar un protocolo extrajudicial para agilizar las demandas de clientes que reclaman su dinero por los gastos de hipoteca. El propósito es que los afectados puedan cobrar su dinero sin demora y que los bancos ahorren las costas de los juicios. Actualmente en el Juzgado 50 de Barcelona hay más de 33.000 demandas por cláusulas abusivas, de las cuales el 70% se corresponde con las partidas de escrituración, y solo se han podido fallar alrededor de 4.000 casos.
La idea inicial es que el banco pagaría el 50% de los gastos de constitución más los intereses a los demandantes que habían iniciado la vía judicial y se notificaría el acuerdo al juzgado correspondiente. Todavía no hay un acuerdo oficial y queda por desarrollar este protocolo con más detalle.
La Sala Civil del Tribunal Supremo ha determinado en su sentencia del viernes 24 de enero de 2019 que los aranceles notariales y los honorarios de gestoría deben repartirse equitativamente entre el cliente y la entidad bancaria. Por su parte, los costes relacionados con el Registro de la Propiedad corresponden al banco en su totalidad. Por lo tanto, aquellos que hayan abonado todos los gastos de hipoteca en su momento tienen derecho a recuperar la mitad de lo pagado en notaría, gestoría más todo el arancel registral.
Asimismo, el Alto Tribunal también ha decidido que la comisión de apertura no es abusiva porque cumple el control de transparencia y considera que "es de general conocimiento entre los consumidores".
Cuando se promulgue la nueva ley hipotecaria, las entidades bancarias tendrán que abonar los aranceles notariales y registrales y los honorarios de la gestoría generados en la constitución de estos préstamos. Así lo han acordado los grupos parlamentarios en la comisión que se encarga de tramitar el proyecto. El cliente, por su parte, deberá pagar el precio de la tasación de la vivienda.
Tal y como anunció ayer el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, hoy el Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley que modifica la normativa del impuesto sobre actos jurídicos documentados para que lo pague el banco y no el cliente.
El decreto se publicará mañana en el Boletín Oficial del Estado y entrará en vigor a partir del 10 de noviembre. Los técnicos del Ministerio de Hacienda calculan que el ahorro para los futuros hipotecados alcanzará los 1.100 millones de euros al año, aunque habrá que ver cómo afecta esta medida al precio de los préstamos hipotecarios o al de otros productos bancarios.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado en rueda de prensa que el Gobierno pondrá en marcha un cambio legislativo para que el impuesto de las hipotecas, el IAJD, lo pague el banco en vez del cliente. El Ejecutivo se sitúa así al frente de la ofensiva de una buena parte de los partidos políticos contra el criterio del Tribunal Supremo, que estableció ayer que el abono de este tributo corresponde al prestatario.
Esta modificación verá la luz mañana, cuando mediante la promulgación de un Real Decreto-ley se modifique la actual normativa para que sea el banco el que abone el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Asimismo, se propondrá un organismo independiente que, según Sánchez, garantizará la protección de los consumidores ante potenciales abusos.
Más información aquí: El Gobierno cambiará la regulación del IAJD para que lo pague el banco
Finalmente, el Tribunal Supremo ha decidido que el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que es el tributo que se genera en la constitución de un préstamo hipotecario, lo tiene que pagar el cliente. Así lo ha determinado el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo celebrado entre el 5 y el 6 de noviembre, tras una votación en la que 15 magistrados se han mostrado a favor de esta postura (13 han votado en contra). Así, se echa para atrás el criterio fijado en la sentencia del 16 de octubre de 2018 y se vuelve a la jurisprudencia seguida hasta ese momento.
Como ya anunciamos el pasado día 23 de octubre, el pasado día 16 se fallaron otras dos sentencias en el Tribunal Supremo sobre el impuesto de las hipotecas, además de la famosa que desató la polémica y acabó con el IAJD sobre la mesa del pleno de dicho tribunal.
Hoy se ha conocido el sentido de dichos fallos: en ambos casos se ratificaba que el IAJD debía correr a cargo de la banca, por lo que, si no se hubiese convocado el pleno en el que se revisará esta doctrina, se habría sentado jurisprudencia, al ser más de una sentencia en el mismo sentido.
Ahora, sin embargo, la decisión final está en mano de los 31 magistrados que conforman el pleno del Tribunal Supremo y que el próximo lunes 5 de noviembre despejarán todas las dudas al respecto.
La nueva ley hipotecaria recogerá quién debe asumir cada uno de los gastos de constitución de hipoteca (notaría, gestoría, registro e IAJD). Esa es la intención de los partidos que forman el Congreso de los Diputados y que, próximamente, deberán dar luz verde para que la nueva norma hipotecaria siga su curso y avance hacia el Senado, intentando evitar la multa de Europa por el retraso de dos años en su aprobación.
Aunque aún no hay un acuerdo sobre quién asumirá cada gasto, lo que sí se sabe es que el Gobierno no obligará de momento a que el banco pague el IAJD. Así lo ha notificado la ministra de Economía, Nadia Calviño, en la Comisión de Economía celebrada hoy, en la que ha señalado que se trata de un "asunto sensible" que no solo podría afectar negativamente al sistema bancario, sino también a Hacienda.
De hecho, todo parece indicar que finalmente la nueva ley hipotecaria no se aprobará en la Comisión de Economía del día 6 de noviembre, sino que se retrasará una semana más para ver qué decide el pleno del Tribunal Supremo del día 5 de noviembre. De este modo, se podrá estudiar y recoger el fallo de los jueces del Alto Tribunal en la nueva norma hipotecaria.
Podemos ha presentado hoy una querella por prevaricación judicial contra Luis María Díez-Picazo, presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo responsable de la sentencia que señalaba que el IAJD de los gastos de hipoteca debía pagarlo el banco.
Según Podemos, el motivo de esta denuncia, interpuesta ante la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo, es que las decisiones de Díez-Picazo de suspender los señalamientos que trataran sobre este tema y que podrían haber sentado jurisprudencia al respecto (al producirse dos fallos en el mismo sentido) y convocar un pleno para estudiar esta cuestión son "totalmente contrarias a derecho y atentan contra la independencia judicial", algo que consideran que "no es aceptable socialmente ni justificable jurídicamente". Además, consideran que estas decisiones "sirven exclusivamente a intereses económicos particulares de las entidades financieras y que en nada benefician el interés social".
"No hay precedentes de que se convoque un pleno después de una sentencia solo porque esta pueda perjudicar a un sector particular de la economía", insisten desde el partido político que, además de pedir que se aclare si la actuación de Díez-Picazo es o no prevaricación, ha solicitado la suspensión del pleno del lunes 5 de noviembre, convocado por el presidente de la Sala.
El presidente del Tribunal Supremo, Carlos Lesmes, ha emitido una nota informativa en la que confirma que, junto a la sentencia del 16 de octubre sobre el IAJD, se emitieron dos fallos más "con similar objeto". Según ASUFIN, eso confirmaría que la jurisprudencia del alto tribunal dicta ahora que este impuesto debe pagarlo el banco. Aun así, la última palabra la tendrá el Pleno que se reunirá el 5 de noviembre.
Ya hay fecha para que el pleno de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo se reúna para decidir qué pasará con el IAJD y quién debe pagarlo. Será el próximo lunes día 5 de noviembre. En esa fecha, los magistrados tendrán que emitir un nuevo fallo que, independientemente de su postura, sentará jurisprudencia al ser la segunda.
Y es que cabe recordar que ya hay un fallo que dice que el IAJD lo debe pagar el cliente (el de febrero de 2018) y otro que dice que lo debe pagar el banco (el de octubre de 2018). Con el posicionamiento del pleno, se espera no solo aclarar quién debe hacerse cargo del impuesto de aquí en adelante, sino también aclarar si, en caso de que deba asumirlo el banco, los clientes tienen derecho a recuperar lo que pagaron de manera retroactiva.
La banca se encuentra hoy reunida para decidir qué harán con las hipotecas que ofertan. Es altamente probable que la decisión del Supremo impacte sobre el precio de las mismas. El equipo del comparador HelpMyCash.com ha acudido a varias oficinas y confirmado que no están explicando las condiciones de sus hipotecas, a la espera de que estas cambien pronto. Se especula con una subida de la comisión de apertura o, incluso, con una subida del diferencial. Por lo pronto, el pasado viernes 19/10/2018 descubrimos que al menos 6 entidades habían parado las ofertas de sus hipotecas a través de internet. Hoy, lunes 22, otras entidades se suman a esta práctica.
En este contexto queda la duda relativa a un posible pacto para subir los precios. Nos encontraríamos ante una situación en la que no habría competencia y algunas asociaciones como ADICAE ya amenazan con denunciarlo. En HelpMyCash.com nos mantendremos alerta para informar de todas las novedades.
Más información aquí: La banca se mueve: reunión hoy para decidir qué harán con sus préstamos hipotecarios
Mientras se espera a que el Supremo se pronuncie sobre quién tiene que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, en las páginas web de la inmensa mayoría de los bancos aún se indica que este impuesto debe pagarlo el cliente. Otras entidades, en cambio, han optado por no mostrar las condiciones de sus préstamos hipotecarios en sus portales online: Banco Santander, Banco Sabadell, Bankia, BBVA, Ibercaja, Deutsche Bank, Banco Mediolanum, GlobalCaja, ActivoBank y Caja de Ingenieros. Solo Coinc y Openbank indican que el coste del IAJD es de 0 euros para el cliente.
El Presidente de la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha anunciado que, con carácter urgente, se reunirá el Pleno para decidir si se confirma o no el criterio de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo sobre el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Dicho de otro modo, el Supremo decidirá si el IAJD debe pagarlo el banco como se establece en su última sentencia o si tiene que abonarlo el cliente como se aseguraba en el fallo de febrero de 2018.
Dada la incertidumbre que genera esta decisión, desde HelpMyCash.com recomendamos no iniciar acciones legales para recuperar lo pagado por el IAJD hasta que el Supremo aclare su criterio al respecto. En ese sentido, aconsejamos no contratar aún los servicios de una asesoría jurídica que exija pagos por adelantado.
Más información aquí: El Supremo no se aclara: ahora dice que revisará su fallo sobre el IAJD de las hipotecas
Hay abierto un debate sobre a quién debe reclamarse la devolución del IAJD: al banco, que era la parte que debía abonarlo, o a Hacienda, que es el organismo que cobró el impuesto. HelpMycash.com ha contactado con abogados, notarios y la propia Agencia Tributaria y, por ahora, no existe una respuesta clara. Por ello, recomendamos lo siguiente:
En cualquier caso, aconsejamos no contratar todavía los servicios de ninguna asesoría jurídica. Recuerda que puedes interponer una reclamación ante Hacienda por tu propia cuenta.
El Tribunal Supremo ha decidido que finalmente sea el prestamista, principal interesado en que la hipoteca se eleve a escritura pública, quien se haga cargo del impuesto IAJD. Este hecho abre la posibilidad de reclamar ese tributo que una gran parte de los hipotecados han pagado de más al firmar su hipoteca con el banco.
Más información aquí: El Supremo se desdice: los bancos tendrán que pagar el IAJD de los gastos de hipoteca
Hola, Mariacora.
Los bancos están obligados, según la ley hipotecaria del 16 de junio, a entregar un documento en el que se informe de lo siguiente:
No estás obligada a contratar ese instrumento, aunque puedes hacerlo si te interesa el que te ofrece el banco y consideras que puede servirte. En ese segundo caso, ten en cuenta que cuesta un dinero y lee bien sus condiciones para no tener sorpresas.
Un saludo.
Hola, Natalia.
Vuestra situación laboral es buena. Sin embargo, los ahorros sí pueden ser un problema. Sabemos de muchos bancos que, cuando los solicitantes son jóvenes, están dispuestos a dar hipotecas de más del 80% del valor de compraventa, siempre que el de tasación sea más elevado. En estos casos, no obstante, no suelen dar más del 90% o del 95%.
Pero todavía queda otro problema. En el hipotético caso de que os dieran hasta el 100% de lo que os cueste la vivienda, tendríais que pagar los gastos de constitución y los de compraventa: la tasación, los impuestos, etc. Estos suelen costar un 10% del valor del inmueble, así que con vuestros ahorros podrías optar a una casa o piso de unos 100.000 euros como máximo. Es importante que lo tengáis en cuenta a la hora de buscar viviendas.
En cuanto a los intermediarios financieros, es cierto que pueden conseguir financiación de hasta el 100% con mayor facilidad, aunque es improbable que os obtengan más del 100%. Asimismo, tened presente que os cobrarán una comisión sobre el capital de la hipoteca, que generalmente oscila entre el 2% y el 5% (a pagar al firmar; nunca antes). En esta guía gratuita encontraréis más información sobre estos profesionales.
Un saludo.
Hola, Helper_710546811.
A diferencia de lo que ocurría antes de la crisis, los bancos ya no suelen ofrecer segundas hipotecas para una misma vivienda. Por lo tanto, la mejor opción en vuestro caso es negociar una ampliación de la hipoteca que tenéis sobre el piso en España para conseguir el dinero suficiente para cancelar el préstamo hipotecario del inmueble que tenéis en Inglaterra.
Esta operación eso sí, plantea un problema: necesitáis la aprobación del banco, que solo os la dará si demostráis una solvencia suficiente para devolver el dinero sin problemas y si sois buenos clientes. A vuestro favor contáis con que cobráis rentas de alquiler y que usaríais el dinero para cancelar un préstamo por el que, probablemente pagáis ahora unas cuotas más altas que las que abonaríais después. En vuestra contra, necesitáis el 90% de lo que vale el piso, pero las entidades suelen llegar solo hasta el 80% (a lo que habría que restar vuestra deuda actual). Comentas que el valor del piso es de 240.000 euros aproximadamente. Quizás convendría tasarlo para conocer su valor real, pues os ayudaría a calcular aproximadamente cuánto dinero podríais conseguir con la ampliación.
En cuanto a tu última cuestión, lo más probable es que no os acepten la vivienda de Inglaterra como garantía adicional, pero podéis estudiar añadir otras garantías: avales, cotitulares nuevos, alguna otra propiedad (garajes, trasteros, otro inmueble...).
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 18/07/2019
Publicado el 18/07/2019
Publicado el 17/07/2019
