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Conoce qué es y como funciona el IRPH

¿Qué es el IRPH?

El IRPH (las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice alternativo al euríbor que es la referencia del interés de entre el 10% y el 13% de las hipotecas a tipo variable presentes en España, dependiendo de la fuente utilizada. Así, se calcula que actualmente existen entre 500.000 y 1.300.000 hogares afectados por el IRPH Entidades, que es la única modalidad de esta referencia que puede emplearse actualmente.

La denominación bajo la que se publica en el Boletín Oficial del Estado es “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”. Como indica su propio nombre, para calcularlo se hace una media simple de los intereses ponderados que los bancos aplican sobre sus nuevas hipotecas, aunque el tipo utilizado es la TAE.

¿Cuándo puede considerarse abusivo?

Según una sentencia emitida el 3 de marzo de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) permite que los juzgados españoles consideren abusivo el IRPH si se aplicó sin transparencia. Por lo tanto, los jueces de nuestro país tienen que analizar cada caso para determinar si el banco incluyó este índice en la hipoteca de un cliente sin darle las explicaciones necesarias. 

Pero ¿en qué casos no pasaría el control de transparencia? La propia sentencia del TJUE lo especifica:

  • Si la cláusula no tiene una "redacción clara y comprensible".

  • Si no nos explicaron qué elementos se usan para calcular el interés ligado al IRPH.

  • Si no nos proporcionaron la evolución histórica de este índice, es decir, su cotización en los dos años naturales anteriores y su último valor.

En caso de que se dé alguno de estos requisitos, el juez puede sentenciar que el IRPH se considere una cláusula abusiva por su falta de transparencia y la puede eliminar del contrato. La justicia europea, además, le permite sustituir este índice por otro en caso de que crea que la hipoteca no puede continuar existiendo.

Cómo eliminar el IRPH de la hipoteca

Si tenemos una hipoteca referenciada a este índice y queremos deshacernos de él, debemos saber que existen varias maneras de eliminarlo tanto judicial como extrajudicialmente. Veamos cómo podemos hacerlo dependiendo de si podemos reclamar su abusividad o no:

Si fue incluido sin transparencia

Tras el fallo del TJUE a favor de los afectados por el IRPH, podemos denunciar su aplicación si se cumplen los requisitos mencionados en el apartado anterior. En concreto, podemos reclamar que nos lo eliminen y que nos devuelvan todo lo que el banco nos cobró de más por su culpa, ya que la sentencia de la justicia europea tiene carácter retroactivo.

Esta denuncia la tenemos que interponer ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia. Asimismo, podemos aprovechar la demanda para reclamar por otras malas prácticas que afecten a nuestra hipoteca: por la cláusula suelo, por un mal reparto de los gastos de hipoteca... La sentencia, eso sí, puede tardar varios meses o años en emitirse, así que tendremos que esperar. Si nos queremos ahorrar esa espera, podemos ir a nuestro banco para intentar llegar a un acuerdo.

Si fue incluido con transparencia

En caso de que nos incluyeran el IRPH dándonos todas las explicaciones pertinentes, no podremos reclamar que nos lo eliminen por la vía judicial. Ahora bien, si nos queremos deshacer de él, podemos intentarlo por las siguientes vías:

  • Novación: lo que implica negociar con nuestra entidad para que nos cambie el índice al que está referenciado nuestro contrato por otro que nos convenga más, como el euríbor.

  • Subrogación: cambiar nuestro préstamo hipotecario a otro banco, modificando su índice de referencia.

  • Cancelación: si las anteriores opciones no funcionan, podemos plantearnos pedir una nueva hipoteca sin IRPH y cancelar el préstamo hipotecario actual. Eso sí, esta operación es más cara.

Aunque todas estas operaciones cuesten dinero, lo recuperaremos rápidamente con lo que nos ahorremos tras el cambio.

El banco se ofrece a quitarme el índice, ¿lo acepto?

Hay bancos que proponen a sus clientes cambiar esta referencia por el euríbor o pasarse al tipo fijo. En estos casos, podemos valorar la opción de aceptar la oferta, aunque solo deberíamos hacerlo si se dan las siguientes circunstancias: 

  • Si se abaratan las cuotas: lógicamente, el cambio solo nos saldrá a cuenta si nos aplican un interés más bajo. En ese caso, las mensualidades a pagar serían más bajas. 

  • Si no nos piden firmar un acuerdo de no reclamación: esto nos impediría interponer acciones legales para recuperar lo pagado de más si nos incluyeron el IRPH sin transparencia. 

Estos pactos privados de no reclamación son válidos según el Tribunal Supremo. No obstante, un juzgado de Teruel preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si ese criterio es válido, así que este organismo podría invalidar esos acuerdos.

Cómo será tu hipoteca con el IRPH de abril de 2020

Los hipotecados que tienen esta tasa como referencia y no pueden reclamar su abusividad siguen dependiendo de ella para que se les calcule la cuota mensual. A los que tienen revisión en mayo de 2020 o en junio se les aplicará el valor registrado en abril de 2020: 1,754%. Veamos qué mensualidades tendrían que pagar con una hipoteca media de 150.000 a 25 años con un interés de IRPH más 0,25%:

  • Si la revisión es anual: la cuota mensual bajaría de los 655,46 euros a los 636,07 euros; es decir, 19,39 euros menos al mes y 232,68 euros menos al año.

  • Si la revisión es semestral: las mensualidades se reducirían de los 639,88 euros a los 636,07 euros. Por lo tanto, habría que abonar 3,81 euros menos al mes y 22,86 euros menos al semestre.

Hay que decir, sin embargo, que algunos bancos aplican el IRPH registrado dos meses antes de la revisión, que en este caso sería el de marzo de 2020 (1,765%).

Más caro que el euríbor

Como vemos, el IRPH Entidades cotiza muy por encima del euríbor, cuyo último valor fue del -0,108% (abril de 2020). Si preferimos contratar una hipoteca ligada a esta referencia, a continuación mostramos las mejores ofertas que podemos encontrar en el mercado:

Hipotecas a euríbor destacadas
#1

Interés

E + 1,49 %

Cuota

398,44 €

Vinculación

0 productos

#2

Interés

E + 1,29 %

Cuota

387 €

Vinculación

6 productos

#3

Interés

E + 0,99 %

Cuota

373,38 €

Vinculación

1 producto

Y si preferimos firmar una hipoteca que no esté ligada ni al IRPH ni a ningún otro índice, estos son los préstamos a tipo fijo más atractivos:

Hipotecas a tipo fijo destacadas
#1

Interés

2,39 %

Cuota

524,56 €

Vinculación

0 productos

#2

Interés

1,65 %

Cuota

489,47 €

Vinculación

6 productos

#3

Interés

1,75 %

Cuota

494,13 €

Vinculación

1 producto

Histórico de valores del IRPH Entidades

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ene 2.8100 % 2.9180 % 3.7160 % 3.2160 % 3.2740 % 2.4360 % 2.0140 % 1.9280 % 1.9380 % 2.0220 % 1.8250 %
Feb 2.8130 % 2.9620 % 3.7370 % 3.2190 % 3.1990 % 2.4570 % 2.0070 % 1.8810 % 1.9000 % 2.0560 % 1.8160 %
Mar 2.7800 % 3.1200 % 3.6240 % 3.4150 % 3.1770 % 2.3240 % 1.9190 % 1.8790 % 1.8950 % 2.0390 % 1.7650 %
Abr 2.7860 % 3.2260 % 3.6170 % 3.3780 % 3.1810 % 2.2510 % 2.0300 % 1.9060 % 1.9050 % 2.0170 % 1.7540 %
May 2.6740 % 3.3550 % 3.4530 % 3.3310 % 3.1640 % 2.1560 % 1.8900 % 1.9470 % 1.8920 % 2.0520 %
Jun 2.7090 % 3.4580 % 3.4810 % 3.3630 % 3.0640 % 2.1610 % 1.9700 % 1.9130 % 1.8620 % 2.0410 %
Jul 2.7050 % 3.5400 % 3.4880 % 3.4380 % 3.0330 % 2.1520 % 2.0070 % 1.9290 % 1.8540 % 1.8360 %
Ago 2.7660 % 3.5330 % 3.4300 % 3.4740 % 3.0210 % 2.1820 % 1.9570 % 1.9530 % 1.9320 % 1.9130 %
Sep 2.7990 % 3.5700 % 3.3470 % 3.4670 % 2.9490 % 2.1170 % 1.9030 % 1.8730 % 1.8910 % 1.8250 %
Oct 2.7950 % 3.5860 % 3.0780 % 3.2520 % 2.8190 % 2.1270 % 1.9210 % 1.9040 % 1.9320 % 1.8060 %
Nov 2.8250 % 3.6960 % 2.9920 % 3.3930 % 2.6060 % 2.1320 % 1.9360 % 1.9100 % 2.0090 % 1.8030 %
Dic 2.7740 % 3.6260 % 3.0230 % 3.2870 % 2.5570 % 2.0540 % 1.8740 % 1.9020 % 2.0370 % 1.8070 %

Modalidades del IRPH

Actualmente solo existe una modalidad de este índice, pero hasta octubre de 2013 se publicaban hasta tres variantes:

  • Bancos (desaparecida): se calculaba con el interés medio aplicado por los bancos.

  • Cajas (desaparecida): se determinaba con los datos aportados por las cajas españolas

  • Entidades (reconfigurada): era la media de las dos modalidades anteriores.

Cuando se eliminaron las dos primeras modalidades, el IRPH Entidades se convirtió la única variante publicada y pasó a calcularse con los intereses aplicados por todas las entidades financieras españolas.

¿Qué pasó con las hipotecas ligadas a la modalidad Cajas o Bancos?

Como hemos dicho, las variantes Cajas y Bancos se eliminaron en 2013, pero muchos hipotecados tenían sus préstamos referenciados a estas modalidades. Veamos qué les ocurrió:

  • Cuando el contrato contemplaba un índice sustituto en caso de que el IRPH Bancos o Cajas desapareciera, se aplicó este índice sustituto a no ser que el hipotecado y el banco acordaran lo contrario. Por ejemplo, algunos hipotecados a IRPH cajas tenían por contrato que, en caso de que este índice desapareciera, se les aplicaría un tipo de euribor más 1%.
  • Cuando el contrato indicaba como índice sustituto el CECA, se aplicó la misma situación que los que tenían un contrato donde no constaba ningún sustituto (ver siguiente punto).
  • Cuando en la hipoteca no constaba ningún índice sustitutivo, se pasó al IRPH Entidades, lo que dejó una cuota muy similar a la que se pagaba antes.
  • Cuando en la hipoteca se indicaba que quedaría el último interés aplicado, el tipo pasó a ser ese.

Este procedimiento se reguló con una ley específica, aunque siempre queda la posibilidad de modificar el interés posteriormente con un acuerdo con el banco.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí proporcionamos información actualizada sobre el segundo índice de referencia más incluido en las hipotecas españolas y su posible abusividad.

Metodología: a través de la investigación online, obtenemos la información acerca de este índice y las novedades acerca de él.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

veronica
hipoteca abierta Caixa @veronica - hace 57 minutos
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Buenos días, tengo una hipoteca abierta en la Caixa y no sé sin con la nueva LCI puedo subrogarme a otro banco a préstamo hipotecario o si tengo que hacerlo a crédito hipotecario de manera obligatoria
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 57 minutos

HelpMyCash

Hola, veronica.

Tanto con la nueva ley con la antigua, el problema de subrogar una hipoteca abierta es que con el traslado solo se pueden cambiar, técnicamente, dos aspectos: el interés y el plazo. Por lo tanto, el nuevo banco tendría que quedarse con esa hipoteca abierta, algo que no hace mucha gracia a la mayoría de las entidades y que dificulta que aprueben estas operaciones. 

De todos modos, existe otra manera de refinanciar esa hipoteca para convertirla en un préstamo: contratar un nuevo préstamo hipotecario para cancelar la hipoteca abierta, ya sea con tu banco actual o con otro. De este modo, podrás deshacerte de tu hipoteca abierta y podrás modificar cualquiera de sus condiciones, pues estarás contratando un préstamo nuevo. Ahora bien, tendrás que pagar los gastos de cancelación asociados a la operación, que suelen ser de unos 1.000 euros. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Rbk
PENSION NO CONTRIBUTIVAS @Rbk - hace 2 horas
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Hola ,tengo una duda os explicó.
Mi madre hace un año que estaba cobrando una PNC.Yo vivia con ella(soy su hija) y con mi padre.Me independice con mi pareja,y no se lo comunique a los servicios sociales.Cuando nos llegó la carta para presentar los documentos de los ingresos que habíamos tenido durante todo el año,se habían pasado y nos va tocar devolver.La SS nos manda una carta en la que pone que tenemos que devolver 580e.Esa carta llego hace tiempo,mi padre ya se fue a informar como pagarlo,ahora le ha llegado otra pero de los servicios sociales, y nos reclaman 245e,no lo entiendo nos reclaman por dos lados? O esos 245 ya van incluidos en los 500que nos reclama la SS??
Carlos Javier Diaz Gaviola
Carlos Javier Diaz Gaviola
hace 2 horas

Que significa Carece de los datos y/o documentos esenciales? he presentado todo lo que me pidieron para la jubilación no contributiva en la junta de Andalucía. Málaga. Dice lo que debera aportar... pero no dice que papeles hay que aportar. 

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 6 días

HelpMyCash

Hola, Idelfonso F Pérez Álvarez:

Como se trata de un asunto de calibre burocrático más que financiero, lo más recomendable sería que te pusieras en contacto directamente con la oficina central de los Servicios Sociales de tu comunidad autónoma para peguntar sobre el estado de tramitación de tu solicitud y averiguar el motivo, pues los servicios de estos organismos siguen funcionando para aprobar los ERTES, prestaciones por desempleo y otro tipo de retribuciones.

También sería aconsejable preguntarle al ayuntamiento si enviaron esa solicitud, puesto que normalmente se acostumbra a presentar en las oficinas centrales de la comunidad autónoma de forma presencial o por correo o en las oficinas del Imserso. Cabe la posibilidad de que se haya traspapelado.

Saludos

Ildefonso F Pérez Álvarez
Ildefonso F Pérez Álvarez
hace 6 días

buenas tardes
En Enero pasado solicité mediante Servicios sociales de mi Ayto.  la Pension no contributiva y aún no tengo respuesta. Me gustaría saber si con el Estado de Alerta se paran los plazos o si hay alguna forma de reclamar,  dado que carezco de recursos y estoy de alquiler, la urgencia es extrema.  Gracias 

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Mariangeles Buenos dìas  . Percibo una pensiòn no contributiva la perderìa si mi pareja  se empadronase  en mi casa? ,  solo tengo este ingreso y me da miedo ...

Hola, Mariangeles:

Las pensiones no contributivas tienen estipulado un umbral mínimo que contempla los ingresos de la unidad familiar. Dicha unidad está englobada solo por parientes cercanos (padres, hermanos, hijos, nietos o abuelos) y el cónyuge. Si tu pareja y tú no estáis casados, entonces sus ingresos no deberían afectarte.

Para este pasado 2019, se fijó que para recibir dicha pensión los ingresos del demandante no debían superar los 5.488 euros anules. En caso de convivir solo con un familiar o cónyuge, los ingresos de la unidad familiar no pueden superar los 9,329,60 euros anuales.

Saludos

Mariangeles
Mariangeles
hace 2 semanas

Buenos dìas  . Percibo una pensiòn no contributiva la perderìa si mi pareja  se empadronase  en mi casa? ,  solo tengo este ingreso y me da miedo  perderlo  muchas gracias 

Puri
tasación de banco on line @Puri - hace 4 horas
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Buenas tardes! Ya hice una pregunta referente a una vivienda que me gustaría comprar si fuese posible. Pues bien, el precio de la misma me lo dejan en 52.000€. La reforma ronda los 20.000...no lo sé con seguridad pero mi idea tras ir a verla sería más o menos ese precio. Como no paro de investigar en vuestra página (aprovecho para agradecer tantísima buena información), descubrí las tasaciones que se pueden hacer on line y gratuitas. La cuestión es que el inmueble según uno de esos tasadores (sólo con la dirección ya hace la operación) vale casi 112.000€. La pregunta es: puede haber tanta diferencia desde el punto de vista de los bancos entre el precio de compraventa y la tasación? Esta tasación suele ser válida o es sólo para intentar que negociemos con ellos y luego rebajan lo que dice internet? Vienen siempre a tasar personalmente? Imagino por lo que leo, que el banco se suele agarrar al menor precio (compraventa en este caso) para dar menos dinero, pero habiendo tanta diferencia, puede ser que se pudiese pactar una hipoteca no muy alta para ellos ni muy  baja para mi? Esta claro que me interesa una tasación bien alta, pero si luego van a coger precio de compraventa, a mi no me da ninguna ventaja. Estoy hecha un lío. Tengo que decir que la casa es de la herencia de mi exsuegro y sus hermanas. Y me están dejando todo lo más asequible para mi, porque no en vano, será para mis hijos el día de mañana. Y porque ellos también querrán ya deshacerse de ella, digo yo...Creo que la clave de todo está en una buena tasación, aunque también estoy viendo que ahora con lo del covid tasan bastante más bajo de lo que realmente valen los inmuebles. Estoy en lo cierto? Por qué pasa esto? Siento tanta pregunta y la extensión, pero tengo que estar bien informada para intentar negociar. Mientras más sepa, mejor. Muchas gracias! Sois estupendos
 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 4 horas

HelpMyCash

Buenos días, Puri.

En primer lugar, te queremos agradecer que valores nuestro trabajo.

En cuanto a las tasaciones online, el precio que de ellas resulta es orientativo, así que no sería recomendable confiar cien por cien en que la coincidirá con la valoración final. Además, estas valoraciones no tienen carácter oficial.

Por otra parte, lamentándolo mucho, aunque intentes conseguir "una buena tasación", si el banco considerara que no se corresponde con el precio real, este podría volver a tasar el inmueble por su cuenta y tomar este nuevo informe como referencia para concederte la financiación. 

También nos preguntas si la tasación es presencial. Hasta ahora ese ha sido el modus operandi habitual, aunque podría ser que, dada la situación, algunas tasadoras ofrecieran tasaciones por videollamada. No te lo podemos confirmar.

Por último, como bien dices, las empresas tasadoras han empezado a valorar a la baja los inmuebles. En este artículo encontrarás toda la información detallada.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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