IRPH - ¿Qué es y cuándo es abusivo?

Histórico de valores del IRPH Entidades

¿Qué es el IRPH?

El IRPH (las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice alternativo al euríbor que es la referencia del interés de entre el 10% y el 13% de las hipotecas a tipo variable presentes en España, dependiendo de la fuente utilizada. Así, se calcula que actualmente existen entre 500.000 y 1.300.000 hogares afectados por el IRPH Entidades, que es la única modalidad de esta referencia que puede emplearse actualmente.

La denominación bajo la que se publica en el Boletín Oficial del Estado es “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”. Como indica su propio nombre, para calcularlo se hace una media simple de los intereses ponderados que los bancos aplican sobre sus nuevas hipotecas, aunque el tipo utilizado es la TAE.

¿Cuándo puede considerarse abusivo?

Según el Tribunal Supremo, tras interpretar una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el IRPH no es abusivo pese a que haya una cierta falta de transparencia del banco por no entregar al cliente la evolución histórica de esta referencia en los dos años anteriores. 

Para poder reclamar la nulidad de este índice, por lo tanto, debería cumplirse alguno de estos dos requisitos: 

• Si la cláusula no tiene una "redacción clara y comprensible".

• Si no nos explicaron qué elementos se usan para calcular el interés ligado al IRPH.

En caso de que se dé alguno de estos requisitos, el juez sí podría sentenciar que el IRPH se considere una cláusula abusiva por su falta de transparencia y la podría eliminar del contrato, aunque en la mayoría de los casos sí se cumplieron estas condiciones.

Cómo eliminar el IRPH de la hipoteca

Si tenemos una hipoteca referenciada a este índice y queremos deshacernos de él, debemos saber que existen varias maneras de eliminarlo tanto judicial como extrajudicialmente. Veamos cómo podemos hacerlo dependiendo de si podemos reclamar su abusividad o no:

Si no es abusivo

Con el nuevo criterio del Supremo, este índice no es abusivo en la mayoría de los casos, lo que impedirá reclamar que lo eliminen por la vía judicial a muchos afectados por el IRPH. Ahora bien, si nos queremos deshacer de él, podemos intentarlo por las siguientes vías:

• Novación: lo que implica negociar con nuestra entidad para que nos cambie el índice al que está referenciado nuestro contrato por otro que nos convenga más, como el euríbor.

• Subrogación: cambiar nuestro préstamo hipotecario a otro banco, modificando su índice de referencia.

• Cancelación: si las anteriores opciones no funcionan, podemos plantearnos pedir una nueva hipoteca sin IRPH y cancelar el préstamo hipotecario actual. Eso sí, esta operación es más cara.

Aunque todas estas operaciones cuesten dinero, lo recuperaremos rápidamente con lo que nos ahorremos tras el cambio.

Si es abusivo

Aunque es muy difícil que suceda, sí podemos denunciar su aplicación si no se cumplen los requisitos mencionados en el apartado anterior. En concreto, podemos reclamar que nos lo eliminen y que nos devuelvan todo lo que el banco nos cobró de más por su culpa, ya que las sentencias deben tener carácter retroactivo según la justicia europea.

Esta denuncia la tenemos que interponer ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia. Asimismo, podemos aprovechar la demanda para reclamar por otras malas prácticas que afecten a nuestra hipoteca: por la cláusula suelo, por un mal reparto de los gastos de hipoteca... La sentencia, eso sí, puede tardar varios meses o años en emitirse, así que tendremos que esperar. Si nos queremos ahorrar esa espera, podemos ir a nuestro banco para intentar llegar a un acuerdo.

El banco se ofrece a quitarme el índice, ¿lo acepto?

Hay bancos que proponen a sus clientes cambiar esta referencia por el euríbor o pasarse al tipo fijo. En estos casos, podemos valorar la opción de aceptar la oferta, aunque solo deberíamos hacerlo si se dan las siguientes circunstancias: 

• Si se abaratan las cuotas: lógicamente, el cambio solo nos saldrá a cuenta si nos aplican un interés más bajo. En ese caso, las mensualidades a pagar serían más bajas. 

• Si no nos piden firmar un acuerdo de no reclamación: esto nos impediría interponer acciones legales para recuperar lo pagado de más si nos incluyeron el IRPH sin transparencia. 

Estos pactos privados de no reclamación son válidos siempre que se expliquen correctamente al cliente.

Cómo será tu hipoteca con el IRPH de septiembre de 2021

Los hipotecados que tienen esta tasa como referencia y no pueden reclamar su abusividad siguen dependiendo de ella para que se les calcule la cuota mensual. A los que tienen revisión en octubre de 2021 o a principios de noviembre se les aplicará el valor registrado en septiembre de 2021: 1,489%. Veamos qué mensualidades tendrían que pagar con una hipoteca media de 150.000 a 25 años con un interés de IRPH más 0,25%:

• Si la revisión es anual: la cuota mensual bajaría de los 632,14 euros a los 616,89 euros; es decir, 15,25 euros menos al mes y 183 euros menos al año.

• Si la revisión es semestral: las mensualidades se reducirían de los 622,79 euros a los 616,89 euros. Por lo tanto, habría que abonar 5,90 euros menos al mes y 35,40 euros menos al semestre.

Hay que decir, sin embargo, que algunos bancos aplican el IRPH registrado dos meses antes de la revisión, que en este caso sería el de agosto de 2021 (1,529%).

Más caro que el euríbor

Como vemos, el IRPH Entidades cotiza muy por encima del euríbor, cuyo último valor fue del -0,492% (septiembre de 2021). Si preferimos contratar una hipoteca ligada a esta referencia, a continuación mostramos las mejores ofertas que podemos encontrar en el mercado:

#1

Hipoteca Vive Tipo Variable

TIN	E + 1,39 %
TAE	2,64 %
Cuota	377 €

0 vinculaciones

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#2

Hipoteca Open Variable

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,95 %	E + 1,35 %
TAE	2,15 %	2,37 %
Cuota	355 €	373 €

*2 productos bonificadores

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#3

Hipoteca BBVA

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,99 %	E + 1,99 %
TAE	1,39 %	2,52 %
Cuota	357 €	400 €

*3 productos bonificadores

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#4

Hipoteca Mari Carmen

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,85 %	E + 1,55 %
TAE	1,83 %	2,10 %
Cuota	349 €	380 €

*3 productos bonificadores

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Y si preferimos firmar una hipoteca que no esté ligada ni al IRPH ni a ningún otro índice, estos son los préstamos a tipo fijo más atractivos:

#1

Hipoteca Fija

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	1,20 %	2,20 %
TAE	1,92 %	2,70 %
Cuota	469 €	514 €

*3 productos bonificadores

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#2

Hipoteca Open Fija

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	1,40 %	1,80 %
TAE	1,60 %	1,80 %
Cuota	478 €	496 €

*2 productos bonificadores

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#3

Hipoteca Vive Tipo Fijo

TIN	2,79 %
TAE	2,85 %
Cuota	544 €

0 vinculaciones

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#4

Hipoteca Mari Carmen a tipo fijo

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	1,40 %	2,10 %
TAE	2,38 %	2,58 %
Cuota	478 €	509 €

*3 productos bonificadores

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Modalidades del IRPH

Actualmente solo existe una modalidad de este índice, pero hasta octubre de 2013 se publicaban hasta tres variantes:

• Bancos (desaparecida): se calculaba con el interés medio aplicado por los bancos.

• Cajas (desaparecida): se determinaba con los datos aportados por las cajas españolas

• Entidades (reconfigurada): era la media de las dos modalidades anteriores.

Cuando se eliminaron las dos primeras modalidades, el IRPH Entidades se convirtió la única variante publicada y pasó a calcularse con los intereses aplicados por todas las entidades financieras españolas.

¿Qué pasó con las hipotecas ligadas a la modalidad Cajas o Bancos?

Como hemos dicho, las variantes Cajas y Bancos se eliminaron en 2013, pero muchos hipotecados tenían sus préstamos referenciados a estas modalidades. Veamos qué les ocurrió:

• Cuando el contrato contemplaba un índice sustituto en caso de que el IRPH Bancos o Cajas desapareciera, se aplicó este índice sustituto a no ser que el hipotecado y el banco acordaran lo contrario. Por ejemplo, algunos hipotecados a IRPH cajas tenían por contrato que, en caso de que este índice desapareciera, se les aplicaría un tipo de euribor más 1%.

• Cuando el contrato indicaba como índice sustituto el CECA, se aplicó la misma situación que los que tenían un contrato donde no constaba ningún sustituto (ver siguiente punto).

• Cuando en la hipoteca no constaba ningún índice sustitutivo, se pasó al IRPH Entidades, lo que dejó una cuota muy similar a la que se pagaba antes.

• Cuando en la hipoteca se indicaba que quedaría el último interés aplicado, el tipo pasó a ser ese.

Este procedimiento se reguló con una ley específica, aunque siempre queda la posibilidad de modificar el interés posteriormente con un acuerdo con el banco.