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Conoce qué es y cómo funciona el IRPH

Histórico de valores del IRPH Entidades

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ene 2.8100 % 2.9180 % 3.7160 % 3.2160 % 3.2740 % 2.4360 % 2.0140 % 1.9280 % 1.9380 % 2.0220 % 1.8250 %
Feb 2.8130 % 2.9620 % 3.7370 % 3.2190 % 3.1990 % 2.4570 % 2.0070 % 1.8810 % 1.9000 % 2.0560 % 1.8160 %
Mar 2.7800 % 3.1200 % 3.6240 % 3.4150 % 3.1770 % 2.3240 % 1.9190 % 1.8790 % 1.8950 % 2.0390 % 1.7650 %
Abr 2.7860 % 3.2260 % 3.6170 % 3.3780 % 3.1810 % 2.2510 % 2.0300 % 1.9060 % 1.9050 % 2.0170 % 1.7540 %
May 2.6740 % 3.3550 % 3.4530 % 3.3310 % 3.1640 % 2.1560 % 1.8900 % 1.9470 % 1.8920 % 2.0520 % 1.7450 %
Jun 2.7090 % 3.4580 % 3.4810 % 3.3630 % 3.0640 % 2.1610 % 1.9700 % 1.9130 % 1.8620 % 2.0410 % 1.7440 %
Jul 2.7050 % 3.5400 % 3.4880 % 3.4380 % 3.0330 % 2.1520 % 2.0070 % 1.9290 % 1.8540 % 1.8360 %
Ago 2.7660 % 3.5330 % 3.4300 % 3.4740 % 3.0210 % 2.1820 % 1.9570 % 1.9530 % 1.9320 % 1.9130 %
Sep 2.7990 % 3.5700 % 3.3470 % 3.4670 % 2.9490 % 2.1170 % 1.9030 % 1.8730 % 1.8910 % 1.8250 %
Oct 2.7950 % 3.5860 % 3.0780 % 3.2520 % 2.8190 % 2.1270 % 1.9210 % 1.9040 % 1.9320 % 1.8060 %
Nov 2.8250 % 3.6960 % 2.9920 % 3.3930 % 2.6060 % 2.1320 % 1.9360 % 1.9100 % 2.0090 % 1.8030 %
Dic 2.7740 % 3.6260 % 3.0230 % 3.2870 % 2.5570 % 2.0540 % 1.8740 % 1.9020 % 2.0370 % 1.8070 %

¿Qué es el IRPH?

El IRPH (las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice alternativo al euríbor que es la referencia del interés de entre el 10% y el 13% de las hipotecas a tipo variable presentes en España, dependiendo de la fuente utilizada. Así, se calcula que actualmente existen entre 500.000 y 1.300.000 hogares afectados por el IRPH Entidades, que es la única modalidad de esta referencia que puede emplearse actualmente.

La denominación bajo la que se publica en el Boletín Oficial del Estado es “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”. Como indica su propio nombre, para calcularlo se hace una media simple de los intereses ponderados que los bancos aplican sobre sus nuevas hipotecas, aunque el tipo utilizado es la TAE.

No es aconsejable contratar un préstamo ligado a este índice, pues su cotización es alta y podría ser abusivo. Si quieres firmar una hipoteca variable, puedes hacer clic sobre el enlace para ver cuáles son las mejores ofertas del mercado referenciadas al euríbor.

¿Cuándo puede considerarse abusivo?

Según una sentencia emitida el 3 de marzo de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) permite que los juzgados españoles consideren abusivo el IRPH si se aplicó sin transparencia. Por lo tanto, los jueces de nuestro país tienen que analizar cada caso para determinar si el banco incluyó este índice en la hipoteca de un cliente sin darle las explicaciones necesarias. 

Pero ¿en qué casos no pasaría el control de transparencia? La propia sentencia del TJUE lo especifica:

  • Si la cláusula no tiene una "redacción clara y comprensible".

  • Si no nos explicaron qué elementos se usan para calcular el interés ligado al IRPH.

  • Si no nos proporcionaron la evolución histórica de este índice, es decir, su cotización en los dos años naturales anteriores y su último valor.

En caso de que se dé alguno de estos requisitos, el juez puede sentenciar que el IRPH se considere una cláusula abusiva por su falta de transparencia y la puede eliminar del contrato. La justicia europea, además, le permite sustituir este índice por otro en caso de que crea que la hipoteca no puede continuar existiendo.

Puedes mantenerte constantemente informado sobre las últimas novedades en nuestra página sobre las últimas noticias acerca del IRPH.

Cómo eliminar el IRPH de la hipoteca

Si tenemos una hipoteca referenciada a este índice y queremos deshacernos de él, debemos saber que existen varias maneras de eliminarlo tanto judicial como extrajudicialmente. Veamos cómo podemos hacerlo dependiendo de si podemos reclamar su abusividad o no:

Si fue incluido sin transparencia

Tras el fallo del TJUE a favor de los afectados por el IRPH, podemos denunciar su aplicación si se cumplen los requisitos mencionados en el apartado anterior. En concreto, podemos reclamar que nos lo eliminen y que nos devuelvan todo lo que el banco nos cobró de más por su culpa, ya que la sentencia de la justicia europea tiene carácter retroactivo.

Esta denuncia la tenemos que interponer ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia. Asimismo, podemos aprovechar la demanda para reclamar por otras malas prácticas que afecten a nuestra hipoteca: por la cláusula suelo, por un mal reparto de los gastos de hipoteca... La sentencia, eso sí, puede tardar varios meses o años en emitirse, así que tendremos que esperar. Si nos queremos ahorrar esa espera, podemos ir a nuestro banco para intentar llegar a un acuerdo.

Quieres saber cuánto has pagado de más por culpa de este índice? Descúbrelo gratis con la calculadora de IRPH de HelpMyCash.com.

Si fue incluido con transparencia

En caso de que nos incluyeran el IRPH dándonos todas las explicaciones pertinentes, no podremos reclamar que nos lo eliminen por la vía judicial. Ahora bien, si nos queremos deshacer de él, podemos intentarlo por las siguientes vías:

  • Novación: lo que implica negociar con nuestra entidad para que nos cambie el índice al que está referenciado nuestro contrato por otro que nos convenga más, como el euríbor.

  • Subrogación: cambiar nuestro préstamo hipotecario a otro banco, modificando su índice de referencia.

  • Cancelación: si las anteriores opciones no funcionan, podemos plantearnos pedir una nueva hipoteca sin IRPH y cancelar el préstamo hipotecario actual. Eso sí, esta operación es más cara.

Aunque todas estas operaciones cuesten dinero, lo recuperaremos rápidamente con lo que nos ahorremos tras el cambio.

El banco se ofrece a quitarme el índice, ¿lo acepto?

Hay bancos que proponen a sus clientes cambiar esta referencia por el euríbor o pasarse al tipo fijo. En estos casos, podemos valorar la opción de aceptar la oferta, aunque solo deberíamos hacerlo si se dan las siguientes circunstancias: 

  • Si se abaratan las cuotas: lógicamente, el cambio solo nos saldrá a cuenta si nos aplican un interés más bajo. En ese caso, las mensualidades a pagar serían más bajas. 

  • Si no nos piden firmar un acuerdo de no reclamación: esto nos impediría interponer acciones legales para recuperar lo pagado de más si nos incluyeron el IRPH sin transparencia. 

Estos pactos privados de no reclamación son válidos según el Tribunal Supremo. No obstante, un juzgado de Teruel preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si ese criterio es válido, así que este organismo podría invalidar esos acuerdos.

Cómo será tu hipoteca con el IRPH de junio de 2020

Los hipotecados que tienen esta tasa como referencia y no pueden reclamar su abusividad siguen dependiendo de ella para que se les calcule la cuota mensual. A los que tienen revisión en julio de 2020 o en agosto se les aplicará el valor registrado en junio de 2020: 1,744%. Veamos qué mensualidades tendrían que pagar con una hipoteca media de 150.000 a 25 años con un interés de IRPH más 0,25%:

  • Si la revisión es anual: la cuota mensual bajaría de los 657,25 euros a los 635,34 euros; es decir, 21,91 euros menos al mes y 262,92 euros menos al año.

  • Si la revisión es semestral: las mensualidades se reducirían de los 639,95 euros a los 635,34 euros. Por lo tanto, habría que abonar 4,61 euros menos al mes y 27,66 euros menos al semestre.

Hay que decir, sin embargo, que algunos bancos aplican el IRPH registrado dos meses antes de la revisión, que en este caso sería el de mayo de 2020 (1,745%).

Más caro que el euríbor

Como vemos, el IRPH Entidades cotiza muy por encima del euríbor, cuyo último valor fue del -0,147% (junio de 2020). Si preferimos contratar una hipoteca ligada a esta referencia, a continuación mostramos las mejores ofertas que podemos encontrar en el mercado:

Hipotecas a euríbor destacadas
#1

Interés

E + 0,99 %

Cuota

366,01 €

Vinculación

1 producto

#2

Interés

E + 1,49 %

Cuota

391,05 €

Vinculación

0 productos

#3

Interés

E + 0,79 %

Cuota

356,9 €

Vinculación

6 productos

#4

Interés

E + 0,99 %

Cuota

366,01 €

Vinculación

1 producto

Y si preferimos firmar una hipoteca que no esté ligada ni al IRPH ni a ningún otro índice, estos son los préstamos a tipo fijo más atractivos:

Hipotecas a tipo fijo destacadas
#1

Interés

1,65 %

Cuota

489,47 €

Vinculación

1 producto

#2

Interés

2,39 %

Cuota

524,56 €

Vinculación

0 productos

#3

Interés

1,45 %

Cuota

480,25 €

Vinculación

6 productos

#4

Interés

1,85 %

Cuota

498,81 €

Vinculación

1 producto

Modalidades del IRPH

Actualmente solo existe una modalidad de este índice, pero hasta octubre de 2013 se publicaban hasta tres variantes:

  • Bancos (desaparecida): se calculaba con el interés medio aplicado por los bancos.

  • Cajas (desaparecida): se determinaba con los datos aportados por las cajas españolas

  • Entidades (reconfigurada): era la media de las dos modalidades anteriores.

Cuando se eliminaron las dos primeras modalidades, el IRPH Entidades se convirtió la única variante publicada y pasó a calcularse con los intereses aplicados por todas las entidades financieras españolas.

¿Qué pasó con las hipotecas ligadas a la modalidad Cajas o Bancos?

Como hemos dicho, las variantes Cajas y Bancos se eliminaron en 2013, pero muchos hipotecados tenían sus préstamos referenciados a estas modalidades. Veamos qué les ocurrió:

  • Cuando el contrato contemplaba un índice sustituto en caso de que el IRPH Bancos o Cajas desapareciera, se aplicó este índice sustituto a no ser que el hipotecado y el banco acordaran lo contrario. Por ejemplo, algunos hipotecados a IRPH cajas tenían por contrato que, en caso de que este índice desapareciera, se les aplicaría un tipo de euribor más 1%.
  • Cuando el contrato indicaba como índice sustituto el CECA, se aplicó la misma situación que los que tenían un contrato donde no constaba ningún sustituto (ver siguiente punto).
  • Cuando en la hipoteca no constaba ningún índice sustitutivo, se pasó al IRPH Entidades, lo que dejó una cuota muy similar a la que se pagaba antes.
  • Cuando en la hipoteca se indicaba que quedaría el último interés aplicado, el tipo pasó a ser ese.

Este procedimiento se reguló con una ley específica, aunque siempre queda la posibilidad de modificar el interés posteriormente con un acuerdo con el banco.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí proporcionamos información actualizada sobre el segundo índice de referencia más incluido en las hipotecas españolas y su posible abusividad.

Metodología: a través de la investigación online, obtenemos la información acerca de este índice y las novedades acerca de él.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Buenos días.Vamos a vender la vivienda y con el precio de venta queremos cancelar la hipoteca pendiente, pero tengo algunas dudas:
- ¿Pasos a seguir? porque si no puedo cancelar antes de vender...¿cómo se instrumenta con el vendedor esta situación? tendría que pagarme antes de firmar la escritura de compraventa??? - Además de la comisión de cancelación que abonaré al banco y de la Plusvalía al Ayuntamiento, que los tengo controlados, ¿gastos adicionales? ¿Existe algun simulador fiable en internet?¿los gastos dependen del capital pendiente o de la cuantía del préstamo hipotecario solicitado en su día?Muchas gracias. Un saludo.
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 13 minutos

HelpMyCash

Buenas tardes, Helper.

En nuestra página sobre cancelar hipoteca encontrarás toda la información que necesitas, pero te podemos adelantar que sí que es posible.

Si quieres saber cuál sería el coste aproximado de la operación, podrías probar el simulador gratuito de gastos de cancelación de hipoteca que han diseñado los expertos de HelpMyCash.

Si necesitas alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

Helper_511282512
Helper_511282512
hace 8 horas

Buenos días,
Me gustaría saber si es posible vender mi actual casa, cancelar hipoteca y comprar la nueva vivienda en el mismo día. No sabemos cómo van los plazos ni los pasos a seguir,  estamos muy, muy perdidos. Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 semanas

HelpMyCash

Hola, Loli. 

Lo ideal es que contactes con tu banco para informarle de que vas a vender tu vivienda y de que vas a cancelar tu hipoteca. Tendrán que darte un certificado de deuda pendiente (puedes consultar su coste en el libro de tarifas del banco), que deberás mostrar unos días antes de la firma al comprador y a su banco para demostrar que, con el dinero que tienes y el que te darán por la venta, podrás cancelar tu hipoteca. También tendrás que llevarlo el día de la firma de la compraventa. 

A partir de ahí, puedes hacer dos cosas: o bien dejar la tramitación de la cancelación registral de la hipoteca en manos de una gestoría (generalmente la del banco del comprador), o bien tratar de negociar para que te dejen hacer a ti todos los trámites de la cancelación registral (puedes consultarlos aquí). Es complicado que te lo permitan, pero nunca está de más intentarlo para ahorrarte los honorarios del gestor.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Loli
Loli
hace 4 semanas

Hola.He vendido mi casa pero me queda por pagar algo de la hipoteca.
Quien se encarga de las gestiones para cancelar dicha hipoteca?Soy yo quien tiene que ir al banco para cancelarla?Es la Inmobiliaria quien tiene que hacerlo?O todo se hace en el momento de firmar la venta de mi vivienda al comprador?
Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Por lo que nos cuentas, la oferta del banco parece más atractiva, pues no incluye comisión de apertura ni te obliga a contratar tantos servicios para conseguir el mismo interés (lo que te da más libertad). Ahora bien, como comentábamos, lo mejor es calcular cuánto te costaría cada hipoteca en total, sumando tanto las cuotas como el precio de los distintos productos adicionales, para saber cuál te saldría más barata. 

Un saludo. 

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Hola,
buscando por internet hay mucha información sobre hipotecas, pero menos sobre hipotecas de autopromoción.
El tema es que mi marido y yo tenemos un terreno, y necesitaríamos unos 120.000€ para construir la vivienda.
En casa entran unos 4000€ limpios al mes, de los cuales el 50% están asegurados (él es funcionario).
Teniendo en cuenta que la idea es amortizar unos 15.000€ al año (o algo más) ¿qué condiciones serían buenas tal y como está el mercado hoy en día?
En el tema de autopromoción estoy un poco perdida.
 
Gracias 
David
Hipoteca sin ahorros y deuda @David - hace 16 horas
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Hola me llamo David,tengo una deuda de 50000€ entre préstamos,financiación,tarjetas y reunificación todo ello al corriente de pago y me quiero comprar una casa valorada en 100000€ pero no tengo ningún ahorro podría conseguir una hipoteca más gastos? Como podría conseguirla?Donde o con quien debería hablar?
Tengo contrato indefinido con una antigüedad de más de 13 años un sueldo de 1900€ y dos pagas de 1400€

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