El IRPH Entidades o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es el segundo índice más usado en las hipotecas de nuestro país. Descubre cuál es su valor actual, cuánto pagarás este mes si es la referencia de tu préstamo y por qué el TJUE debe decidir si se trata de un índice abusivo.
Aunque ya casi ningún banco concede hipotecas referenciadas al IRPH, este índice todavía es legal y se publica cada mes en el Boletín Oficial del Estado. Pero debido a su alta cotización y a las denuncias que han recibido los préstamos hipotecarios con un interés ligado a esta referencia, desde HelpMyCash.com aconsejamos esquivar este índice a toda costa. En esta misma página explicamos qué alternativas pueden ser más económicas.
El IRPH (las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice alternativo al euríbor que es la referencia del interés de entre el 10% y el 13% de las hipotecas a tipo variable presentes en España, dependiendo de la fuente utilizada. Así, se calcula que actualmente existen entre 500.000 y 1.300.000 hogares afectados por el IRPH Entidades, que es la única modalidad de esta referencia que puede emplearse actualmente.
La denominación bajo la que se publica en el Boletín Oficial del Estado es “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”. Como indica su propio nombre, para calcularlo se hace una media simple de los intereses ponderados que los bancos aplican sobre sus nuevas hipotecas, aunque el tipo utilizado es la TAE.
No es aconsejable contratar un préstamo ligado a este índice, pues su cotización es alta y podría ser abusivo. Si quieres firmar una hipoteca variable, puedes hacer clic sobre el enlace para ver cuáles son las mejores ofertas del mercado referenciadas al euríbor.
El IRPH Entidades, ¿un índice abusivo?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) debe decidir si considera abusiva la aplicación del IRPH, algo que sería muy bien recibido por los afectados por este índice. Pero ¿por qué ha causado tantos problemas esta tasa? Nos lo explican desde la Plataforma IRPH Stop Gipuzkoa:
Se utiliza la TAE para el cálculo: la tasa anual equivalente es una medida que incluye, además del interés, el coste de otras partidas como las comisiones o los gastos de constitución. Por lo tanto, este índice no refleja únicamente el interés medio de las hipotecas, sino también otros costes.
No se limitan los valores más altos: al contrario de lo que sucede con otras referencias como el euríbor, al hacer la media simple no se descartan los llamados “picos”, es decir, los que son anormalmente altos respecto al resto. En consecuencia, los resultados pueden distorsionarse y son menos representativos que si se hiciera una media recortada o una mediana.
Es muy influenciable por parte de los bancos: las entidades pueden saber cómo cambiará este índice si aplican unos intereses más bajos o más altos.
Por todo ello, los afectados exigen que el IRPH se considere una cláusula abusiva por existir falta de transparencia por parte de las entidades, ya que la mayoría no explicaron a los consumidores cómo se calculaba esta tasa, no mostraron comparaciones con otros índices como el euríbor y no presentaron datos sobre su evolución o su posible cotización en el futuro.
El Abogado General del TJUE cree que puede ser considerado abusivo
Según el letrado del Tribunal de Justicia de la Unión Europa (TJUE), Maciej Szpunar, este índice de referencia no podía incluirse en los contratos sin explicar a los clientes en qué consistía. Por lo tanto, si no hubo esta transparencia, podría ser considerado abusivo. El TJUE tiene ahora que decidir si sigue la propuesta de su Abogado General y emitirá su sentencia a finales de este año o durante el primer trimestre de 2020.
Cómo será tu hipoteca con el IRPH de agosto de 2019
Mientras el TJUE se decide, los hipotecados que tienen esta tasa como referencia siguen dependiendo de ella para que se les calcule la cuota mensual. A los que tienen revisión en septiembre u octubre de 2019se les aplicará el valor registrado en agosto de 2019: 1,913%. Veamos qué mensualidades tendrían que pagar con una hipoteca media de 150.000 a 25 años con un interés de IRPH más 0,25%:
Si la revisión es anual: la cuota mensual bajaría de los 649,16 euros a los 647,75 euros; es decir, 1,41 euros menos al mes y 16,92 euros menos al año.
Si la revisión es semestral: las mensualidades se reducirían de los 658,36 euros a los 647,75 euros. Por lo tanto, habría que abonar 10,61 euros menos al mes y 63,66 euros menos al semestre.
Hay que decir, sin embargo, que algunos bancos aplican el IRPH registrado dos meses antes de la revisión, que en este caso sería el de julio de 2019 (1,836%).
Más caro que el euríbor
Como vemos, el IRPH Entidades cotiza muy por encima del euríbor, cuyo último valor fue del -0,356% (agosto de 2019). Si preferimos contratar una hipoteca ligada a esta referencia, a continuación mostramos las mejores ofertas que podemos encontrar en el mercado:
Si tenemos una hipoteca referenciada a este índice y queremos deshacernos de él, debemos saber que existen varias maneras de eliminarlo tanto judicial como extrajudicialmente. Veamos en qué consiste cada una:
Novación: lo que implica negociar con nuestra entidad para que nos cambie el índice al que está referenciado nuestro contrato por otro que nos convenga más, como el euríbor.
Subrogación: cambiar nuestro préstamo hipotecario a otro banco, modificando su índice de referencia.
Cancelación: si las anteriores opciones no funcionan, podemos plantearnos pedir una nueva hipoteca sin IRPH y cancelar el préstamo hipotecario actual. Eso sí, esta operación es más cara.
Vía judicial: si el TJUE considera que el IRPH debe pasar el control de transparencia, podremos reclamar su eliminación en el caso de que no recibiéramos suficiente información por parte del banco.
En el último caso, si el TJUE fallara a favor de los afectados por el IRPH y estableciera la retroactividad de su sentencia, estos también recuperarían el dinero pagado de más por culpa de este índice
El banco se ofrece a quitarme el índice, ¿lo acepto?
En vista de lo que puede pasar si el TJUE declara abusiva su aplicación, ya hay bancos que proponen a sus clientescambiar esta referencia por el euríbor o pasarse al tipo fijo. En estos casos, podemos valorar la opción de aceptar la oferta, aunque solo deberíamos hacerlo si se dan las siguientes circunstancias:
Si se abaratan las cuotas: lógicamente, el cambio solo nos saldrá a cuenta si nos aplican un interés más bajo. En ese caso, las mensualidades a pagar serían más bajas.
Si no nos piden firmar un acuerdo de no reclamación: esto nos impediría interponer acciones legales para recuperar lo pagado de más en caso de que se declarara abusivo el IRPH.
Estos pactos privados de no reclamación son válidos según el Tribunal Supremo. No obstante, un juzgado de Teruel preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si ese criterio es válido, así que este organismo podría invalidar esos acuerdos.
Modalidades del IRPH
Actualmente solo existe una modalidad de este índice, pero hasta octubre de 2013 se publicaban hasta tres variantes:
Bancos (desaparecida): se calculaba con el interés medio aplicado por los bancos.
Cajas (desaparecida): se determinaba con los datos aportados por las cajas españolas
Entidades (reconfigurada): era la media de las dos modalidades anteriores.
Cuando se eliminaron las dos primeras modalidades, el IRPH Entidades se convirtió la única variante publicada y pasó a calcularse con los intereses aplicados por todas las entidades financieras españolas.
¿Qué pasó con las hipotecas ligadas a la modalidad Cajas o Bancos?
Como hemos dicho, las variantes Cajas y Bancos se eliminaron en 2013, pero muchos hipotecados tenían sus préstamos referenciados a estas modalidades. Veamos qué les ocurrió:
Cuando el contrato contemplaba un índice sustituto en caso de que el IRPH Bancos o Cajas desapareciera, se aplicó este índice sustituto a no ser que el hipotecado y el banco acordaran lo contrario. Por ejemplo, algunos hipotecados a IRPH cajas tenían por contrato que, en caso de que este índice desapareciera, se les aplicaría un tipo de euribor más 1%.
Cuando el contrato indicaba como índice sustituto el CECA, se aplicó la misma situación que los que tenían un contrato donde no constaba ningún sustituto (ver siguiente punto).
Cuando en la hipoteca no constaba ningún índice sustitutivo, se pasó al IRPH Entidades, lo que dejó una cuota muy similar a la que se pagaba antes.
Cuando en la hipoteca se indicaba que quedaría el último interés aplicado, el tipo pasó a ser ese.
Este procedimiento se reguló con una ley específica, aunque siempre queda la posibilidad de modificar el interés posteriormente con un acuerdo con el banco.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: aquí proporcionamos información actualizada sobre el segundo índice de referencia más incluido en las hipotecas españolas y su posible abusividad.
Metodología: a través de la investigación online, obtenemos la información acerca de este índice y las novedades acerca de él.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
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En la actualidad tengo jnto con mi mujer dos hipotecas, una sobre mi domicilio habitual y otra sobre una segunda residencia. Además tengo un crédito sobre unas tarjetas por las que me cobran un interés del 24%. Mi intención es solicitar un crédito hipotecario que me permita reunificar todos los créditos actuales y dejar una cuota al más alrgo plazo posible con el fin de rebajar el importe mensual. ¿Es factible y qué banco es el más propicio, en base a su experienca, para realkizarlo?
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Miquel Riera hace 2 días
HelpMyCash
Hola, Luiggigt.
Quizás lo más aconsejable es que acudas primero al banco con el que tienes la hipoteca sobre tu vivienda habitual. Le puedes pedir que te amplíe esa hipoteca para cubrir el importe pendiente de la hipoteca para la segunda residencia más tu deuda por la tarjeta de crédito, poniendo esa segunda residencia como garantía adicional de la hipoteca. Si el capital pendiente de tu hipoteca más el dinero que pides adicionalmente no supera el 80% del valor de tu casa o piso, tendrás más posibilidades de que te lo acepten.
En caso de fracasar, puedes hacer lo mismo pero con el banco con el que tienes tu segunda hipoteca. Y si eso falla, puedes acudir a otra entidad y pedir una hipoteca nueva sobre tus dos viviendas para cancelar todas tus otras deudas (las dos hipotecas y la tarjeta). Ya te avisamos, eso sí, de que es difícil de conseguir, pues pocos bancos están dispuestos a correr ese riesgo.
Finalmente, si todo lo que te hemos contado falla, puedes intentar contratar un préstamo personal para cancelar la deuda que tienes con tu tarjeta de crédito. De esta manera, al menos podrás pagar un interés inferior.
Hola!
Me a surgido una oportunidad para comprar un piso por valor de 75.000. Solo dispongo de 5.000 ahorrados. Pero tengo un credito que debo 2400 mi nomina es de 1700 euros. Tengo alguna posibilidad de que me acepten la hipoteca.
Saludos!
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Miquel Riera hace 2 días
HelpMyCash
Hola, Raska_69.
Es muy complicado que un banco te preste más del 100% de lo que te cuesta la vivienda. En general, solo podría llegar a planteárselo si tuvieras un perfil muy bueno (ingresos muy elevados) y/o si pudieras aportar algún otro inmueble como garantía adicional. Si no es así, conseguir una hipoteca al 100% más gastos es prácticamente imposible.
tengo tres cuotas hipoteca impagadas, banco en ningún momento me lo comunico, recibí carta fichero morosidad donde me indicaba importe pendiente, en total 804 euros, los he ingresado en la cuenta para que regularicen la situación, el banco me comenta que no me lo puede regularizar y que tengo que refinanciar la hipoteca.
Que puedo hacer?
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Miquel Riera hace 2 días
HelpMyCash
Hola, Rocio.
Según la ley de crédito inmobiliario española, el banco no puede resolver unilateralmente el contrato (aplicar la cláusula de vencimiento anticipado) hasta que no se alcancen los 12 impagos (o los 15, si ya ha pasado la mitad de la vida de la hipoteca). Hasta entonces, por lo tanto, el contrato sigue siendo válido, así que no tienes ninguna obligación de aceptar su refinanciación. Si no aceptan tu pago para ponerte al día, nuestro consejo es que exijas hablar con el director de tu oficina bancaria para que resuelvan la situación. Y si no lo hace, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad y, posteriormente, también ante el Banco de España.
Te dejamos un enlace a una guía en la que explicamos cómo interponer estas reclamaciones.
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