carencia de hipoteca

¿Qué es un período de carencia en una hipoteca?

Un período de carencia es un tiempo durante el que no tienes que pagar las cuotas de tu hipoteca al banco o solo tienes que abonar una parte de la mensualidad. Existen dos tipos de carencia:

  • Total: consiste en no pagar las cuotas del préstamo hipotecario durante el tiempo que se aplique la carencia.

  • Parcial o de capital: consiste en pagar solo la parte de los intereses de las cuotas mensuales durante el período de carencia. Recuerda que las mensualidades de una hipoteca están compuestas de una parte de capital (el dinero que te prestó el banco y que le devuelves) y de una de intereses (lo que gana el banco por prestarte el dinero).

Como ves, se trata de una especie de “tiempo muerto” que puedes pedir si no puedes pagar las cuotas o una parte de ellas durante unos meses o años. La duración de este período suele ser de uno o dos años como máximo, aunque hay bancos que ofrecen un plazo más corto o más largo en función de su política interna.

¿Cuánto cuesta disfrutar de una carencia?

La principal desventaja de pedir una carencia hipotecaria es que tu préstamo no se congelará del todo. Nos explicamos:

  • Si es total, se seguirán generando intereses aunque no pagues las cuotas. Esos intereses se sumarán a tu deuda hipotecaria cuando termine la carencia y se repartirán en las siguientes cuotas.

  • Si es parcial, tendrás que pagar intereses mientras dure la carencia, que se calcularán sobre el importe pendiente que tenías justo antes de que se te aplicara.

Por si eso fuera poco, tendrás que devolver el dinero que le debes al banco en menos tiempo, porque ese período de carencia se descontará de tu plazo de reembolso. Por lo tanto, las cuotas a pagar después de la carencia serán más altas que si hubieras amortizado la hipoteca sin disfrutar de ese “tiempo muerto”.

Si tu contrato no te da la opción de disfrutar de una carencia cuando tú lo necesites, tendrás que negociar con el banco para que te la apruebe. Formalizar ese pacto también cuesta dinero, como te explicamos en esta página.

Ejemplo práctico de cuánto cuesta una carencia hipotecaria

Pongamos, por ejemplo, que has contratado una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés del 2%. Esto es lo que pagarás en total al banco si devuelves el préstamo sin carencia y con una carencia parcial o total de un año:

  Sin carencia Con carencia parcial Con carencia total
Cuota el primer año 635,78€/mes 250€/mes 0€/mes
Cuotas siguientes 635,78€/mes 656,22€/mes 669,47€/mes
Intereses a pagar 40.734,62€ 41.991,59€ 42.806,27€
TOTAL A DEVOLVER 190.734,62€ 191.991,59€ 192.806,27€

Queda claro que tu hipoteca será más cara si disfrutas de un período de carencia. Por este motivo, solo te aconsejamos pedirlo si realmente lo necesitas.

¿En qué casos me conviene “congelar” la hipoteca?

Antes decíamos que una carencia te puede venir bien si no puedes pagar las cuotas completas de tu préstamo hipotecario. ¿Y en qué situaciones puede darse esa circunstancia? Ahí va un listado de los casos más habituales:

  • Si no puedes pagar tu hipoteca. Imagínate que te has quedado sin trabajo y que ves que no llegarás a fin de mes. Con una carencia reducirás las cuotas del crédito y ganarás tiempo hasta que tu situación económica mejore.

  • Si pides una hipoteca autopromotor para construir una casa. En este caso, te vendrá bien pagar unas cuotas más bajas hasta que puedas vivir en tu nuevo hogar, porque así te quedará dinero para pagar el alquiler de la vivienda en la que resides ahora o el préstamo que usaste para comprar tu residencia actual.

  • Si tienes una vivienda hipotecada y aún no la puedes vender para comprar una nueva. Comprar esa nueva casa con una hipoteca puente con carencia te evitará tener que pagar dos hipotecas completas hasta que vendas el inmueble en el que vives ahora.

  • Si vas a comprar una casa y necesitas dinero para ponerla a punto; por ejemplo, para amueblarla o reformarla. Gracias a ese “tiempo muerto”, te quedará más dinero cada mes para pagar afrontar esos gastos.

¿Cómo puedo conseguir una carencia hipotecaria?

¿Tu caso es parecido a alguno de los que recogemos en el apartado anterior? Entonces quizás sí te conviene pedir un período de carencia para pagar unas cuotas más bajas o para que no se te cobren. Veamos cómo puedes conseguirlo:

Contratar una hipoteca que dé opción a carencia

La manera más fácil de disfrutar de un período de carencia es contratar una hipoteca que te dé esta opción. Es decir, que en la escritura hipotecaria se incluya una carencia por defecto o se te dé la posibilidad de conseguirla automáticamente si se lo pides a tu banco (sin coste).

El inconveniente con el que te toparás es que muy pocos bancos conceden hipotecas con carencia o se muestran abiertos a negociar para incluir esa opción en los contratos. Más abajo te explicamos qué entidades sí lo ofrecen por defecto.

Esta opción te conviene si vas a construir una casa nueva, no puedes vender tu vivienda hipotecada para comprar otra o vas a comprar una casa y necesitas dinero para ponerla a punto.

Negociar con tu entidad bancaria

Si contratas una hipoteca que no incluye esa carencia en el contrato, puedes negociar con el banco para que te la aplique durante un tiempo. Si lo acepta, habrá que formalizar una novación, que implica tener que acudir al notario para que quede constancia de que se modifica tu préstamo hipotecario.

Antes de negociar, eso sí, ten presente que el banco no tiene ninguna obligación de concederte la carencia. Asimismo, puede aprobar tu petición solo si tú aceptas cambiar algún otro aspecto de tu hipoteca, como subir el interés. En caso de que te ocurra, deberás valorar si te merece la pena.

Esta opción te conviene si crees que no podrás pagar tu hipoteca a corto plazo por un problema que esperas resolver en poco tiempo.

Acogerte al Código de Buenas Prácticas

La última opción solo te vale si tu economía ha empeorado mucho y eso te impide afrontar las cuotas de tu préstamo. En ese caso, puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas para que tu banco te aplique una carencia parcial durante cinco años (sin coste por modificar tu contrato). Tu entidad, además, te alargará el plazo y te aplicará un interés más bajo durante esos cinco años. En esta página encontrarás más información sobre este Código: cuáles son sus medidas, qué requisitos debes cumplir para acogerte, etc.

Esta opción te conviene si tu situación económica pasa por un muy mal momento y prevés que no podrás pagar tu hipoteca durante varios años.

Bancos que ofrecen hipotecas con carencia

Como te decíamos antes, no hay muchos bancos que concedan hipotecas con carencia. En el siguiente listado te mostramos las entidades que sí ofrecen esta opción abiertamente:

  • Hipotecas.com te ofrece una carencia parcial de hasta un año si pides una hipoteca para comprar y reformar una casa y de hasta tres años si contratas un préstamo puente para adquirir una vivienda sin vender la tuya.

  • Pibank te ofrece una carencia total de hasta tres meses si pides una hipoteca para comprar una vivienda habitual. Durante ese período, además, te aplicará un interés del 0%. Es decir, que no se generarán intereses hasta el cuarto mes.

  • Banco Santander te ofrece una carencia parcial de hasta un año si contratas su hipoteca puente para comprar una casa sin vender la tuya.

  • Bankinter te ofrece una carencia parcial de hasta dos años si contratas una hipoteca para construirte una vivienda.

  • ABANCA te ofrece una carencia parcial de hasta dos años si pides la hipoteca para edificar una casa.

  • Banca Pueyo te ofrece una carencia parcial de hasta tres años si solicitas la hipoteca para comprar o rehabilitar una vivienda.

En todos los casos, el período de carencia se aplica al inicio del plazo, es decir, en los meses o años inmediatamente posteriores a la contratación del préstamo. Puedes consultar las condiciones que ofrece cada banco si pinchas sobre el nombre de cada uno.

Recuerda que también puedes negociar con cualquier otro banco para que incluya la carencia en el contrato.

¿Qué otras opciones tengo para reducir las cuotas?

Ya sabes qué es una carencia y cómo la puedes conseguir, pero ¿qué pasa si tu hipoteca no la incluye y el banco se niega a ofrecértela? En ese caso, existen otras maneras de reducir el importe de tus cuotas mensuales:

  • Negociar una rebaja del tipo de interés. Así, reducirás lo que pagas en intereses y tus cuotas serán más baratas. Solo lo podrás conseguir si tu situación económica es buena y amenazas con traspasar tu hipoteca a otra entidad, porque el banco no querrá perder dinero si no tiene un incentivo.

  • Negociar una moratoria, es decir, un período durante el que el banco no te cobre las cuotas ni se generen intereses. Es muy difícil de conseguir, porque las entidades no quieren dejar de cobrar por el préstamo, pero siempre se puede intentar.

  • Negociar una ampliación del plazo. Así, tus cuotas serán más bajas, aunque pagarás más en intereses a la larga (se generarán durante más tiempo). Solo es una opción aconsejable si necesitas pagar menos porque te cuesta mucho llegar a fin de mes.

En caso de que necesites una carencia porque te cuesta pagar la hipoteca, hay otras medidas que pueden aliviar tu mala situación económica. En la siguiente guía, que puedes descargar gratuitamente, te las explicamos todas:

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