carencia de hipoteca

¿En qué consiste un período de carencia?

En general, los que firman una hipoteca lo hacen pensando que su situación económica es estable y que podrán pagar el préstamo sin problemas durante muchos años. No obstante, nunca se sabe cuándo puede surgir un inconveniente que dificulte o incluso impida el abono de las mensualidades. Para casos como este, existe una solución: la carencia de hipoteca.

Básicamente, un período de carencia es un tiempo durante el que el titular no paga mensualidades o abona únicamente una parte. Veamos en qué consiste cada opción:

  • Carencia total: consiste en no abonar las cuotas de la hipoteca durante un período determinado.

  • Carencia parcial o de capital: en este caso, el cliente solo paga la parte correspondiente a los intereses.

Con cualquiera de las dos modalidades, el cliente puede darse un respiro y evita caer en el impago de las cuotas, un escenario en el que se le aplicarían graves sanciones económicas y podría acabar, en el peor de los casos, en una ejecución hipotecaria. Si no aparece como opción en el contrato, eso sí, debe negociarse con el banco, que puede negarse a aceptarla.

Ventajas

Si es total, es una suerte de ‘tiempo muerto’ que permite no amortizar la hipoteca durante unos meses sin sanciones por demora.

Si es parcial, es una operación con la que podemos reducir las cuotas si nuestros ingresos han bajado y ya no podemos hacer frente a las mensualidades normales.

Inconvenientes

Es una operación que tiene un coste, tanto en intereses como en gastos de formalización.

Cuando termine el período acordado, la cuota de la hipoteca volverá a ser la misma o mayor.

Motivos para pedir una carencia de hipoteca

Ahora ya sabemos en qué consiste esta operación, pero ¿cuándo es conveniente utilizarla? A continuación, enumeramos en qué casos nos puede venir bien dejar de pagar la hipoteca o abonar unas cuotas de solo intereses:

  1. Si no podemos pagar la hipoteca en caso de que alguno de los titulares se quede sin trabajo o sufra una reducción de sus ingresos. En estas situaciones, puede venirnos bien para pagar una cuota más asequible (o no pagar nada) hasta que nuestra situación económica se recupere.

  2. Si preferimos empezar a pagar más tarde tras comprar la casa por haber hecho un gran desembolso en reformar la vivienda, amueblarla, etc. Con una carencia inicial tendríamos una cuota menor o inexistente durante los primeros meses que nos permitiría dedicar el dinero a otros gastos relacionados con el inmueble adquirido.

Cuidado: no pagar durante un tiempo cuesta dinero

Como hemos mencionado anteriormente, la carencia aumenta el coste total de la hipoteca, pues mientras se aplica, los intereses se siguen devengando y, al terminar, se añaden al total a reembolsar. Además, a no ser que nos acojamos al Código de Buenas Prácticas, para efectuar esta operación es necesario hacer una novación de hipoteca, así que hay que abonar los correspondientes gastos asociados a su formalización.  

Ejemplo práctico para ver cuánto nos costaría

Vamos a ver cuánto nos costaría una hipoteca de 150.000 euros a 25 años al 2% si la devolviéramos normalmente o con un período de carencia inicial de un año parcial o total:

  Cuota el primer año Cuotas siguientes Intereses a pagar Total a devolver
Amortización normal 635,78€/mes 635,78€/mes 40.734,62€ 190.734,62€
Con carencia parcial 250€/mes 656,22€/mes 41.991,59€ 191.991,59€
Con carencia total 0€/mes 669,47€/mes 42.806,27€ 192.806,27€

Como vemos, si optamos por pagar menos o nada el primer año, a la larga tendremos que abonar más dinero en intereses. Además, las cuotas posteriores serán más caras, a no ser que alarguemos el plazo (lo que a su vez también encarecería la hipoteca).

Alternativas a la carencia hipotecaria

Antes hemos dicho que optar por esta operación es una manera de reducir lo que pagamos mensualmente. Sin embargo, no es la única que podemos llevar a cabo en este tipo de situaciones. Veamos de qué otras maneras se puede pagar menos cada mes por la hipoteca:

  • Negociar una bajada del tipo de interés. Lógicamente, si el tipo aplicado es más bajo, las cuotas se reducirán, así que nos resultará más sencillo pagarlas.

  • Alargar unos años el plazo de la hipoteca. De esta manera, pagaremos menos cada mes, aunque a la larga nos saldrá más caro (se generarán más intereses).

  • Tratar de reducir la vinculación. Si tenemos productos asociados al préstamo que nos cuestan dinero, podemos negociar con el banco para que los suprima.

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Sobre esta página

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Temas recientes del foro

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tengo una pregunta si tengo una hipoteca aprobada ya con una vivienda y  sucede ser que la propietaria ahora me informa que ya la a vendido a  otra persona,puedo buscar otra vivienda y aprovechar esa misma hipoteca.o se pierde?
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

HelpMyCash

Hola, Mery.

Lamentamos confirmarte que sí, perderías la hipoteca porque el banco te la había concedido para comprar esa vivienda en concreto.

Eso sí, si habías firmado un contrato de arras para reservar el inmueble y la propietaria se lo ha vendido a otra persona, entonces podrías reclamar y cobrar una indemnización. En caso contrario, deberías empezar a pedir otra hipoteca desde el principio.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Buenas tardes,
Mi situación es la siguiente:
Hace 15 días firmé una extinción de condominio para quedarme el 100% de la propiedad. Para ello realicé con el mismo banco con el que tenía el anterior préstamo una novación con ampliación de préstamo. Con el préstamo anterior nos hicieron contratar un seguro de Vida (a 15 años)a cada uno y un seguro de Pagos común (a 5 años), todos financiados y vinculados a dicho préstamo, por lo que las primas se estaban pagando con la cuota mensual del préstamo. Para realizar la novación me obligaban a contratar de nuevo un seguro de Vida y un seguro de Pagos, ambos para 15 y 5 años tb.
Mi duda es:
Cómo yo me hago cargo de la deuda del préstamo que contiene la totalidad de las primas NO CONSUMIDAS de TODOS los seguros (el de VIDA  de ambos y el de PAGOS), todos los extornos deberían de dármelos a mi? Puesto que al tener que contratar nuevos seguros estos los he cancelado.
El caso es que el banco dice que los extornos son independientes a la subrogación del préstamo, y que se le devolverá el extorno a tomador de la póliza aunque estos seguros estén vinculados a él y así lo indiquen los contratos y las escrituras....Muchas gracias por vuestra ayuda.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Por lo que nos cuentas, tu banco no parece muy dispuesto a descontar las primas no consumidas del importe de la hipoteca. Y, en realidad, está en su derecho, puesto que técnicamente os las financió. Aun así, como bien dices, tú estás asumiendo una deuda que no te corresponde (la de las primas que ha recuperado el otro cotitular), así que entendemos que puedes reclamarle al cotitular ese dinero. De hecho, el artículo 1158 del Código Civil te permite reclamar esa deuda. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

ANNA1611
ANNA1611
hace 19 horas

Hola Javi,
Exacto es tal y como lo indicas pero los seguros vinculados al préstamo anterior están cancelados puesto que el banco me obligaba a contratar unos nuevos por un importe mayor y financiados al nuevo préstamo.
Los extornos de los seguros los han devuelto tal y como has dicho, algo que me parece injusto puesto que yo he asumido la deuda la cuál incluía las primas no consumidas de todos ellos. 
La respuesta por parte del banco ha sido que la póliza es independiente a la subrogación de la hipoteca a efectos de contratación y legales...
Muchas gracias,

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, ANNA 1611. 

Entendemos, por lo que nos cuentas, que vuestra hipoteca original en común tenía tres seguros de prima única financiada vinculados: uno de protección de pagos (a nombre de los dos) y dos de vida (uno a tu nombre y otro a nombre del otro cotitular). 

Como esos seguros quedarán cancelados tras la novación, tenéis derecho al extorno de las primas no consumidas. En concreto, la devolución debería ser la siguiente: 

  • Seguro de vida a tu nombre: deberían devolverte a ti toda la prima no consumida.
  • Seguro de vida a nombre del otro cotitular: deberían devolverle a esa persona toda la prima no consumida.
  • Seguro de protección de pagos en común: deberían devolveros a cada uno el 50% de la prima no consumida. 

Ahora bien, como es cierto que tú asumirías una hipoteca en cuyo importe se incluirán las primas de los seguros a nombre del otro cotitular, tu banco debería restar ese importe del capital de la hipoteca modificada. En caso contrario, te estaría financiando las primas de unos seguros que ya estarán cancelados. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

Atorsol
Subrogacion Deudor @Atorsol - hace 1 día
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Buenas, quiero comprar una casa y tengo una vista donde podría subrogarme a la hipoteca. Mis dudas son, ¿al subrogarme podría cambiar los tipos de interés? soy funcionario y por ello tenemos mejores interéses, ¿podría ampliar los años que le quedan a la hipoteca? esto me interesaría porque el actual deudor paga 800 euros mensuales, para bajar la cuota. Y por último, ¿habría posibilidad de ampliar esa hipoteca para así meter el préstamo del coche?
Gracias de antemano, un cordial saludo. 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Atorsol. 

Puedes hacerlo, pero tendrás que pactarlo con el banco que tiene esa hipoteca. La subrogación de deudor por sí sola solo permite cambiar a un titular por otro, así que para modificar esos aspectos que nos comentas, tendrás que llevar a cabo una novación de hipoteca. Esta operación, básicamente, consiste en acordar una modificación de las condiciones con la entidad financiera. Ahora bien, ten en cuenta que el banco no está obligado a aceptar tu propuesta (o puede que te pida algo a cambio) y que la operación tiene un coste que se sumará al de la subrogación. 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que contactes con ese banco y preguntes si sería posible hacer los cambios que quieres. En caso de que sí lo fuera, también te recomendamos que pidas cuánto te costaría todo, pues quizás te sale más a cuenta contratar otra hipoteca.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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