Hipotecas interesantes con carencia parcial o total
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carencia de hipoteca

¿Qué es un período de carencia en una hipoteca?

Básicamente, un período de carencia es un tiempo durante el que el titular no paga las cuotas de su hipoteca o paga solo una parte. Veamos en qué consiste cada opción:

  • Carencia total: consiste en no abonar las cuotas de la hipoteca durante un período determinado.

  • Carencia parcial o de capital: en este caso, el cliente solo paga la parte correspondiente a los intereses.

Esto nos puede venir bien si necesitamos ese margen de tiempo para recuperar los ahorros gastados en la compra, para vender nuestra antigua vivienda o para evitar caer en el impago, por ejemplo. En todos los casos, si no aparece como opción en el contrato, deberemos negociar su aplicación con el banco, que puede negarse a aceptarla.

Ventajas

Si es total, es una suerte de ‘tiempo muerto’ que permite no amortizar la hipoteca durante unos meses sin sanciones por demora.

Si es parcial, es una operación con la que podemos reducir las cuotas si nuestros ingresos han bajado y ya no podemos hacer frente a las mensualidades normales.

Inconvenientes

Es una operación que tiene un coste, tanto en intereses como en gastos de formalización.

Cuando termine el período acordado, la cuota de la hipoteca volverá a ser la misma o mayor.

¿Qué bancos ofrecen carencias en España?

Antes de la crisis de 2008 era más habitual que las hipotecas incluyeran carencias, pero ahora ya no es tan fácil encontrar préstamos que incorporen esta ventaja. Aun así, podemos citar a algunas entidades financieras que sí ofrecen esta opción:

  • Pibank (total) y Banca Pueyo (parcial) en préstamos hipotecarios para compra

  • Hipotecas.com en hipotecas para compra y reforma y en créditos puente (parcial)

  • Banco Santander en préstamos puente (parcial)

  • Bankia, Bankinter y Abanca en hipotecas autopromotor (parcial)

  • Liberbank en caso de amortizar capital anticipadamente (parcial)

De todos modos, siempre tenemos la opción de negociar con cualquier banco para que nos permita disfrutar de un período de carencia. 

Motivos para pedir una carencia de hipoteca

Ahora ya sabemos en qué consiste esta operación, pero ¿cuándo es conveniente utilizarla? A continuación, enumeramos en qué casos nos puede venir bien dejar de pagar la hipoteca o abonar unas cuotas de solo intereses:

  1. Si no podemos pagar la hipoteca en caso de que alguno de los titulares se quede sin trabajo o sufra una reducción de sus ingresos. En estas situaciones, puede venirnos bien para pagar una cuota más asequible (o no pagar nada) hasta que nuestra situación económica se recupere.

  2. Si preferimos empezar a pagar más tarde tras comprar la casa por haber hecho un gran desembolso en reformar la vivienda, amueblarla, etc. Con una carencia inicial tendríamos una cuota menor o inexistente durante los primeros meses que nos permitiría dedicar el dinero a otros gastos relacionados con el inmueble adquirido.

  3. Si necesitamos tiempo para vender nuestra vivienda actual. Los créditos puente, que son los que dan los bancos para comprar una casa mientras no se vende la otra, suelen incluir un período de carencia parcial de uno o dos años para que la cuota sea más baja hasta la venta.

  4. Si nuestro inmueble está en construcción o reforma. En estos casos, como aún no podremos vivir en la casa o el piso, ese "tiempo muerto" nos vendrá bien para no pagar nada (o menos) hasta que las obras terminen. La mayoría de las hipotecas autopromotor para construcción incluyen esta ventaja.

En general, solo es aconsejable hacer esta operación si no puedes pagar las mensualidades de tu préstamo hipotecario.

Cuidado: no pagar durante un tiempo cuesta dinero

Como hemos mencionado anteriormente, la carencia aumenta el coste total de la hipoteca, pues mientras se aplica, los intereses se siguen devengando y, al terminar, se añaden al total a reembolsar. Además, a no ser que nos acojamos al Código de Buenas Prácticas, para efectuar esta operación es necesario hacer una novación de hipoteca, así que hay que abonar los correspondientes gastos asociados a su formalización.  

Ejemplo práctico para ver cuánto nos costaría

Vamos a ver cuánto nos costaría una hipoteca de 150.000 euros a 25 años al 2% si la devolviéramos normalmente o con un período de carencia inicial de un año parcial o total:

  Cuota el primer año Cuotas siguientes Intereses a pagar Total a devolver
Amortización normal 635,78€/mes 635,78€/mes 40.734,62€ 190.734,62€
Con carencia parcial 250€/mes 656,22€/mes 41.991,59€ 191.991,59€
Con carencia total 0€/mes 669,47€/mes 42.806,27€ 192.806,27€

Como vemos, si optamos por pagar menos o nada el primer año, a la larga tendremos que abonar más dinero en intereses. Además, las cuotas posteriores serán más caras, a no ser que alarguemos el plazo (lo que a su vez también encarecería la hipoteca).

Si pactas una novación con el banco para pagar menos o nada durante un tiempo, es posible que te pida algo a cambio que te cueste dinero: subir el interés, contratar más productos vinculados, alargar el plazo…

Alternativas a la carencia hipotecaria

Negociar una reducción del interés 

Prolongar el plazo de amortización 

Intentar rebajar la vinculación

 

Antes hemos dicho que optar por esta operación es una manera de reducir lo que pagamos mensualmente. Sin embargo, no es la única que podemos llevar a cabo en este tipo de situaciones. Veamos de qué otras maneras se puede pagar menos cada mes por la hipoteca:

  • Negociar una bajada del tipo de interés. Lógicamente, si el tipo aplicado es más bajo, las cuotas se reducirán, así que nos resultará más sencillo pagarlas.

  • Alargar unos años el plazo de la hipoteca. De esta manera, pagaremos menos cada mes, aunque a la larga nos saldrá más caro (se generarán más intereses).

  • Tratar de reducir la vinculación. Si tenemos productos asociados al préstamo que nos cuestan dinero, podemos negociar con el banco para que los suprima.

¿Tienes problemas para pagar las cuotas de tu hipoteca? Tal y como destacan desde el portal de educación financiera eduFinet, en estos casos puedes tratar de acogerte al Código de Buenas Prácticas. Descarga la siguiente guía gratuita de HelpMyCash.com y descubre en qué consiste esta opción:

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cómo funciona la carencia de hipoteca y que efecto puede tener en la economía del prestatario.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Fernando
¿Cambiar a fijo o quedarme en variable? @Fernando - hace 12 horas
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Buenos días.
 
Tengo una duda sobre una hipoteca. Tengo una hipoteca con las siguientes condiciones.
Euribor + 0,74
Todo esto siempre que respete las siguientes vinculaciones.
Seguro de vida, seguro de hogar, seguro de coche, plan de pensiones, nóminas superiores a 3000€ y tarjetas.
Las amortizaciones parciales serías libres y las totales 0,5%
El cambio sería un fijo de 1,2% (estoy intentando que sea inferior si siguen las mismas vinculaciones)
 
Mi pregunta es, ¿interesa cambiarme a algo estable que es lo que siempre he querido o interesa quedarme como estoy?
 
Actualmente soy funcionario aunque me tranquiliza más si tuviese el tipo fijo pero bueno, me gustaría que diese alguien que sepa sobre este tema su opinión personal.
 
Gracias por todo
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Como te comentábamos, a nivel de números es difícil saber si el cambio te saldrá a cuenta o no, pues todo dependerá de lo que haga el euríbor. Si se mantuviera cerca del 0% durante mucho tiempo (algunos expertos creen que podría seguir así incluso 10 años más), con un interés fijo pagarías más tanto a corto plazo como a la larga, mientras que si la economía europea mejorara y el euríbor subiera dentro de unos años, quizás sí te saldría a cuenta el cambio. 

Por lo tanto, tendrás que valorar, según tu propio criterio, qué es lo que prefieres: arriesgarte a pagar algo más, pero con la seguridad de una cuota estable, o arriesgarte a que el euríbor suba a cambio de pagar menos a corto plazo. En tu caso concreto, parece que la primera opción te parece más atractiva, así que podría ajustarse mejor a tus circunstancias. 

Un saludo. 

Fernando
Fernando
hace 16 horas

La hipoteca que tenemos actualmente la firmamos a 40 años, a día de hoy nos quedan aún 38 años. La nueva hipoteca la firmaríamos a 30 años. Según lo que has comentado parece que es interesante el cambio puesto que superaría los 20 años de hipoteca. Sí, que es verdad que nuestro objetivo es afrontar el pago en unos 25 años más o menos. 
Con esta información más, ¿qué opinas del posible cambio?
 
¡Gracias por tu respuesta tan rápida!

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 17 horas

HelpMyCash

Hola, Fernando. 

Depende de tus circunstancias y de tu tolerancia al riesgo. En general, si a la hipoteca le queda un plazo corto (unos 10 o 15 años), se considera que un tipo variable es más conveniente. Y es que debido al sistema francés, la mayor parte de los intereses se pagarán en el primer tercio de ese plazo, un período durante el que se espera que el euríbor siga cerca del 0%. 

En cambio, si el plazo pendiente es de 20 años o más, la decisión hay que tomarla basándose en la tolerancia al riesgo del titular. Si prefieres pagar una cuota estable, el tipo fijo puede ser conveniente, mientras que si prefieres pagar una cuota barata a corto plazo (y puedes asumir posibles subidas), quizás te puede interesar más un tipo variable. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Gracias por utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. 

Un saludo.

JoseLuis
Préstamo personal para hipoteca @JoseLuis - hace 12 horas
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Hola, espero me podáis ayudar.
 
estamos gestionando una hipoteca al 90% y necesitamos el 10% restante mediante un préstamo personal (18mil).En que momento aconsejáis solicitar ese préstamo para que no salte en el CIRBE y la concesión De la hipoteca no se vea afectada? 
Gracias de antemano.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola, Luis. 

Como comenta mi compañera Yaiza en la anterior respuesta, ese plazo de un mes es lo que suelen tardar en registrar el crédito en la CIRBE, pero no tiene por qué ser siempre así

En tu caso concreto, lo ideal sería contratar el préstamo justo antes de que el banco mande la tasación al departamento de riesgos (no puede analizarse tu caso sin tener la tasación). De este modo, como es improbable que ese crédito aparezca en la CIRBE, el departamento de riesgos no lo detectará y, en cambio, sí verá que tienes un dinero ingresado para hacer frente a la entrada de la hipoteca. 

Aprovechamos para recordar, sin embargo, que pedir un préstamo para financiar la entrada de una hipoteca es poco aconsejable, siendo mejor pedir ese dinero a familiares o amigos. Si solicitar ese crédito es la única opción viable, es importante asegurarse que las cuotas conjuntas de ese préstamo y de la hipoteca no superen el 35% de los ingresos mensuales netos de los titulares.

Un saludo. 

Luis
Luis
hace 16 horas

Buenos días, 
Queríamos pedir un préstamos personal y nos pasa lo mismo, no queremos aparecer en la CIRBE, aún estamos en el momento de tasación. 
¿Es seguro que tarda 1 mes en aparecer? Como estamos a finales y creemos que a primeros firmaríamos la hipoteca, nos da miedo que justo cuadren las fechas y no tengamos ese margen.
De todos modos, ¿en qué momento del estudio el banco mira el CIRBE? tenemos la hipoteca pre-concedida pero no sabemos si hemos pasado riesgos o eso lo miran después de tasar...
Gracias por la ayuda! 

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 meses

HelpMyCash

Buenos días, Jose Luis.

Por lo general, esta opción no es la más recomendable. Eso sí, decidas lo que decidas, deberías asegurarte de que podrás pagar las dos cuotas (préstamo más hipoteca) sin problemas. Recuerda que lo recomendable es que tus deudas no superen el 35% de tus ingresos mensuales.

Respondiendo a tu pregunta, los bancos suelen tardar cerca de un mes en registrar los préstamos en la CIRBE.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

 

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Hola:
Gracias por vuestros consejos y dedicación a resolver nuestras dudas. Francamente, a veces vamos bastante perdidos con estas cosas...
Bien mi consulta es que quiero pasar la titularidad de mi vivienda (familiar) a mi marido con el que estoy en régimen de separación de bienes. Actualmente soy la única propietaria y esta hipotecada. Supongo que lo ideal es una subrogación (tengo buenas condiciones) o bien una venta en firme del inmueble a su nombre que nos permita coger algo más de dinero y liquidar una pequeña hipoteca pendiente de otra propiedad.
La duda que tengo es que soy empresaria y tengo pólizas de crédito avaladas por mí de forma personal con el mismo banco que tengo la hipoteca. No sé si podría negarse a realizar el cambio de nombre porque considera que pierde garantías al no ser yo la propietaria ya del inmueble. No tengo propiamente un aval de la póliza de crédito con ella, pero indudablemente, podrían pensar que si hay problemas (que no existen en este momento ni espero), mi solvencia sería menor si ya no la tengo en propiedad, ¿podrían negarse a la operación o haber problemas? Sea el planteamiento la subrogación a la hipoteca por mi marido como único dueño o si el cambio de titularidad es porque hacemos una nueva hipoteca con otro banco... 
Me gustaría saber hasta dónde tienen derecho a intervenir (si lo tienen) o a generar algún tipo de problema derivado.
Muchas gracias anticipadas y quedo pendiente.
Barbisan.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola, Barbisan. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Si te parece bien, iremos por partes. Empezamos por la operación que nos planteas: quieres traspasar tu vivienda a tu marido y "pasarle" tu hipoteca. En cuanto a la vivienda, se la tendrías que vender, mientras que para la hipoteca, podríais hacer una subrogación de deudor para que él pase a ser el titular o él podría contratar una hipoteca a su nombre para comprar el inmueble (con la que cancelarías tu hipoteca). Para saber cuál sería la más adecuada, nuestro consejo es que preguntéis a varios bancos y comparéis las condiciones de ese posible nuevo préstamo hipotecario con las que tiene tu hipoteca. 

En cuanto a la duda que nos planteas después, no tiene por qué afectarte negativamente. Es cierto que perdería una posible garantía de cobro de las pólizas de crédito, pero no es menos cierto que, al deshacerte de la hipoteca, tu historial crediticio (y tu solvencia, por lo tanto) mejoraría notablemente. Lógicamente, el banco siempre puede negarse al cambio de titularidad, pero lo más probable es que tenga otros aspectos en cuenta (básicamente la solvencia de tu marido). 

De todos modos, como tú misma comentas, si tu banco se niega a aceptar ese cambio de titularidad, a tu marido siempre le quedaría la alternativa de contratar una hipoteca. Por lo tanto, lo ideal es que habléis con tu entidad para ver si estaría dispuesta a aceptar la subrogación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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