carencia de hipoteca

¿En qué consiste un período de carencia?

En general, los que firman una hipoteca lo hacen pensando que su situación económica es estable y que podrán pagar el préstamo sin problemas durante muchos años. No obstante, nunca se sabe cuándo puede surgir un inconveniente que dificulte o incluso impida el abono de las mensualidades. Para casos como este, existe una solución: la carencia de hipoteca.

Básicamente, un período de carencia es un tiempo durante el que el titular no paga mensualidades o abona únicamente una parte. Veamos en qué consiste cada opción:

  • Carencia total: consiste en no abonar las cuotas de la hipoteca durante un período determinado.

  • Carencia parcial o de capital: en este caso, el cliente solo paga la parte correspondiente a los intereses.

Con cualquiera de las dos modalidades, el cliente puede darse un respiro y evita caer en el impago de las cuotas, un escenario en el que se le aplicarían graves sanciones económicas y podría acabar, en el peor de los casos, en una ejecución hipotecaria. Si no aparece como opción en el contrato, eso sí, debe negociarse con el banco, que puede negarse a aceptarla.

Ventajas

Si es total, es una suerte de ‘tiempo muerto’ que permite no amortizar la hipoteca durante unos meses sin sanciones por demora.

Si es parcial, es una operación con la que podemos reducir las cuotas si nuestros ingresos han bajado y ya no podemos hacer frente a las mensualidades normales.

Inconvenientes

Es una operación que tiene un coste, tanto en intereses como en gastos de formalización.

Cuando termine el período acordado, la cuota de la hipoteca volverá a ser la misma o mayor.

Motivos para pedir una carencia de hipoteca

Ahora ya sabemos en qué consiste esta operación, pero ¿cuándo es conveniente utilizarla? A continuación, enumeramos en qué casos nos puede venir bien dejar de pagar la hipoteca o abonar unas cuotas de solo intereses:

  1. Si no podemos pagar la hipoteca en caso de que alguno de los titulares se quede sin trabajo o sufra una reducción de sus ingresos. En estas situaciones, puede venirnos bien para pagar una cuota más asequible (o no pagar nada) hasta que nuestra situación económica se recupere.

  2. Si preferimos empezar a pagar más tarde tras comprar la casa por haber hecho un gran desembolso en reformar la vivienda, amueblarla, etc. Con una carencia inicial tendríamos una cuota menor o inexistente durante los primeros meses que nos permitiría dedicar el dinero a otros gastos relacionados con el inmueble adquirido.

Cuidado: no pagar durante un tiempo cuesta dinero

Como hemos mencionado anteriormente, la carencia aumenta el coste total de la hipoteca, pues mientras se aplica, los intereses se siguen devengando y, al terminar, se añaden al total a reembolsar. Además, a no ser que nos acojamos al Código de Buenas Prácticas, para efectuar esta operación es necesario hacer una novación de hipoteca, así que hay que abonar los correspondientes gastos asociados a su formalización.  

Ejemplo práctico para ver cuánto nos costaría

Vamos a ver cuánto nos costaría una hipoteca de 150.000 euros a 25 años al 2% si la devolviéramos normalmente o con un período de carencia inicial de un año parcial o total:

  Cuota el primer año Cuotas siguientes Intereses a pagar Total a devolver
Amortización normal 635,78€/mes 635,78€/mes 40.734,62€ 190.734,62€
Con carencia parcial 250€/mes 656,22€/mes 41.991,59€ 191.991,59€
Con carencia total 0€/mes 669,47€/mes 42.806,27€ 192.806,27€

Como vemos, si optamos por pagar menos o nada el primer año, a la larga tendremos que abonar más dinero en intereses. Además, las cuotas posteriores serán más caras, a no ser que alarguemos el plazo (lo que a su vez también encarecería la hipoteca).

Alternativas a la carencia hipotecaria

Antes hemos dicho que optar por esta operación es una manera de reducir lo que pagamos mensualmente. Sin embargo, no es la única que podemos llevar a cabo en este tipo de situaciones. Veamos de qué otras maneras se puede pagar menos cada mes por la hipoteca:

  • Negociar una bajada del tipo de interés. Lógicamente, si el tipo aplicado es más bajo, las cuotas se reducirán, así que nos resultará más sencillo pagarlas.

  • Alargar unos años el plazo de la hipoteca. De esta manera, pagaremos menos cada mes, aunque a la larga nos saldrá más caro (se generarán más intereses).

  • Tratar de reducir la vinculación. Si tenemos productos asociados al préstamo que nos cuestan dinero, podemos negociar con el banco para que los suprima.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cómo funciona la carencia de hipoteca y que efecto puede tener en la economía del prestatario.

Metodología: toda la información que mostramos en nuestras páginas ha sido obtenida a través de un proceso de investigación y estudios de campo.

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Temas recientes del foro

Aurora
Duda sobre mi hipoteca @Aurora - hace 8 horas
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Quiero adquirir una vivienda valorada en 244.000€. Mi renta anual asciende a unos 40.000 € (2.700€ mensuales). Querría saber la viabilidad (si me lo puedo permitir o está por encima de mis posibilidades) para adquirir esta vivienda, teniendo en cuenta que quiero financiar el 90% y actualmente tengo un préstamo de 20.000 €. Un saludo. 
Smart Finansophy
Smart Finansophy
hace 4 horas

Hola @Aurora,
como te indica Miquel, vas bien para pedir una hipoteca. Añadiría que el banco tiene muy en cuenta el tipo de contrato que tienes (indefinido etc...) y también el sector de actividad (no es lo mismo trabajar en una tienda que en una farmacéutica). Estas cosas se reflejan en el nivel de riesgo y por lo tanto no sólo influirán a la hora de decidir aprobar una hipoteca, sino también definirían la tasa de interés (cuanto más riesgo, más interés). Coincido con el consejo de Miquel de esperar a terminar a pagar la otra deuda, aunque siempre que demuestres capacidad de ahorro y que lo que vayas a pagar en tu hipoteca no supere el 35% de tus ingresos, deberían concedértela. Estás pagando un alquiler? a cuanto asciende el importe del alquiler? 
También decirte que en algunos casos se pueden conseguir hipotecas del 100% del valor de tasación.
Un abrazo

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 5 horas

HelpMyCash

Hola, Aurora. 

Vamos a hacer unos cálculos para ver si te podrías permitir o no esa hipoteca. Pongamos que el importe sería de 219.600 euros (el 90% del valor de la vivienda), que el plazo es de 30 años y que el interés es un fijo del 2%. En este caso, las cuotas que tendrías que pagar serían de 811,68 euros al mes, lo que equivaldría a aproximadamente el 30% de tus ingresos. 

Con estos datos, parece que sí podrías permitirte esta hipoteca, pues te situarías por debajo del límite del 35% que suele establecer la banca. Ahora bien, a esa cuota habría que sumarle la del préstamo. Si esta fuera de 150 euros, tendrías que dedicar algo más del 35% de tus ingresos a pagar las mensualidades de la hipoteca y del crédito, así que tendrías menos probabilidades de obtener la aprobación del banco. 

Como ves, estás un poco en el límite, así que no te podemos decir con seguridad si te aprobarían la solicitud o no. Por lo tanto, puedes hacer dos cosas: o posponer la compra hasta que termines de pagar tu actual préstamo o "jugártela" y pedir la hipoteca al banco, sabiendo que podrían denegarte la solicitud. Si haces lo segundo, nuestro consejo es que te asegures de que las cuota de la hipoteca más la del préstamo no supere el 40% de lo que ingresas para no sobreendeudarte en el futuro. Te dejamos un enlace a nuestra calculadora de cuotas para que hagas tus cuentas. 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.  

 

María
3 titulares del préstamo hipotecario @María - hace 11 horas
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Buenos días, Voy a comprarme un piso y el banco dice que me acepta la hipoteca pero mis padres deben ser cotitulares (casados en bienes gananciales) Por lo cual mi pregunta es si deben aparecer también en las escrituras, o si por el contrario no aparecen que repercusion fiscale pueden tener. Tengo un hermano en el caso de que sea mejor que aparezcan en las escrituras el día de mañana queda como herencia para mi hermano también aunque la que haya pagado el piso sea yo? Tengo muchas dudas al respecto. NO sé que es lo que tendría que hacer para no tener ni problemas fiscales ni problemas familiares en el futuro. Muchas gracias por su atención. Saludos  
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 9 horas

HelpMyCash

Buenos días. 

Encontrarás nuestra respuesta en este hilo de foro

Un saludo.

Helper_811602839
Dudas Comisión por amortización parcial @Helper_811602839 - hace 23 horas
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Buenas tardes 
Próximamente estoy en disposición de poder hacer una amortización parcial de una hipoteca firmada a finales del 2006 con el Santander.
En su momento firmé un 1% de Comisión ara estos casos, de hecho he llamado al gestor online y me confirma que esa sería la Comisión a aplicar. 
¿Esto es legal? o me aplicaría alguna de las leyes hipotecarias que han ido surgiendo desde aquella fecha
¿En caso de que ya no me aplique ese 1℅ de Comisión debo reclamarselo al Banco posteriormente a la amortización o esta obligados a aplicar el que me corresponda? 
Un saludo y gracias de antemano
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 10 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_811602839.

Las distintas leyes que se han ido promulgando no tienen carácter retroactivo, así que la regulación que se te aplica es la que había en el momento en el que firmaste tu hipoteca. Como esta es del 2006, el coste máximo de la comisión puede ser de hasta el 1%, tal y como se refleja en tus escrituras. Encontrarás más información sobre esta compensación en nuestra página sobre gastos de cancelación.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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