qué es la dación en pago y cómo conseguirla

Qué es la dación en pago

La dación en pago es una operación con la que se entrega al banco la vivienda hipotecada a cambio de que se cancele toda la deuda pendiente. Así, aunque no se pueda recuperar el dinero ya pagado al banco, ya no habrá que seguir abonando las cuotas, los intereses de demora o las comisiones por impago. Es, por lo tanto, una solución para evitar la ejecución hipotecaria si pasamos por problemas económicos y no podemos hacer frente a las mensualidades de nuestra hipoteca.

Ventajas

  • La deuda que tenemos con el banco quedará saldada en cuanto entreguemos la vivienda.

  • Nos ahorraremos el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria.

  • Nos abrirá la puerta a negociar otras alternativas de pago o incluso a solicitar seguir viviendo en el inmueble mediante un alquiler social.

Inconvenientes

  • No todo el mundo puede acogerse a la dación en pago. Si no viene especificado en el contrato, habrá que negociarlo con el banco, que no tiene ninguna obligación de concederla. Y si queremos que nos la den acogiéndonos al Código de Buenas Prácticas, tendremos que cumplir unos requisitos determinados.

  • Aunque consigamos la dación en pago y nos libremos de la deuda, si necesitamos una hipoteca u otro préstamo en el futuro, será más difícil conseguirla. En caso de que sí podamos, seguramente tendrá peores condiciones, pues nuestro perfil será de mayor riesgo para el banco.

Qué bancos ofrecen la dación en España

Actualmente solo hay un banco que comercialice en España hipotecas que incluyan la dación en pago por defecto: Bankinter. De hecho, durante algunos años la entidad solo la incluía en una de sus hipotecas variable, pero actualmente también la ha incorporado a sus préstamos hipotecarios a tipo fijo y mixto.

Hipotecas con dación en pago
#1

Interés

1,69 %

Cuota

491,33 €

Vinculación

4 productos

#2

Interés

E + 0,99 %

Cuota

366,31 €

Vinculación

4 productos

#3

Interés

E + 0,99 %

Cuota

379,36 €

Vinculación

4 productos

Ahora bien, que sea el único banco que a veces la incluya por defecto, no significa que si nos hipotecamos con otras entidades no podemos conseguirla. Es más, con cualquier banco podemos negociar que, si llega el caso en que no podamos hacer frente a los pagos, podamos entregar la vivienda para saldar la deuda pendiente. Eso sí, el éxito final de la negociación y de conseguir la dación en pago dependerá en gran parte de la entidad, de si está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias y de si cumplimos una serie de requisitos que veremos a continuación.

Cómo conseguir la dación en pago en 2019

Aunque es una creencia muy extendida, si estamos pasando un mal momento económico, lo que no debemos hacer es evitar a nuestro banco. Al contrario, la recomendación es acercarnos a la entidad para que conozca nuestras posibilidades reales de asumir las deudas que tenemos, buscando una fórmula que nos beneficie a ambas partes y nos dé una solución para evitar el embargo y el incremento desmesurado de la deuda.

Si la solución que nos interesa es la dación en pago, existen dos maneras de conseguirlo: mediante una negociación con el propio banco o acogiéndonos al llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Con una negociación con el banco

Podemos acudir directamente al banco y plantear la dación en pago para deshacernos de toda la deuda a cambio de entregar la casa. Cuando se haya requisado la vivienda, también podemos intentar acordar un alquiler en ese mismo domicilio, pagando al banco una cuota mensual que se fije en base a la deuda pendiente en el momento en que se hace efectiva la dación.

Esta es la manera más rápida de saldar la deuda mediante la entrega de nuestra vivienda, pero dependeremos totalmente de la voluntad del banco.

Con el Código de Buenas Prácticas

Si nuestro banco se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, podremos acogernos a él para conseguir la dación en pago siempre que reunamos los requisitos exigidos por la legislación española. La inmensa mayoría de las entidades bancarias están adheridas a este código.


En el siguiente cuadro hemos resumido esquemáticamente cuál es el proceso que hay que seguir en este caso y en qué situaciones el banco está obligado a concedernos la dación:

Pasos para conseguir la dación en pago

Cabe señalar que si nos acogemos a este proceso, el banco no podrá iniciar la ejecución ni aplicarnos un interés de demora superior al de la hipoteca más un 2% adicional.

¿Qué documentación debo presentar para conseguir la dación en pago?

Si el banco nos ha concedido la dación en pago, tendremos que entregar una documentación precisa que acredite nuestra situación tanto personal como laboral:

  • Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente en los que se acredite la situación de desempleo de los miembros que componen la unidad familiar que residen en la vivienda. Si es un trabajador por cuenta propia que no tiene rentas, se deberá aportar un certificado emitido por la Agencia Tributaria.
  • Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.
  • Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  • Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas que viven en el domicilio, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

¿Qué puedo hacer si no me la dan?

Ante un problema de impago, la mejor defensa es un buen ataque. Es decir, proponer métodos preventivos para seguir haciendo frente a la cuota mensual y no perder la vivienda. Por ello, lo mejor que podemos hacer en estos casos es agotar todas las vías de negociación posibles con el banco para que no pida el embargo de nuestra casa.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Socorro, no puedo pagar la hipoteca explicamos cuáles son todas las opciones que tenemos a nuestro alcance para negociar con la entidad y no caer en el impago, así como las soluciones que existen si ya no podemos seguir pagando nuestro préstamo hipotecario.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos en qué consiste la dación en pago, qué bancos podrían concederla y qué hay que hacer para acogerse a ella.

Fuente: la información que aparece en esta página sobre la dación en pago se ha obtenido de los propios bancos, así como de los organismos oficiales que regulan las hipotecas y del apartado de la web del Ministerio de Economía dedicado al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Metodología: los datos aquí presentes han sido recogidos mediante consultas a los diferentes portales de entidades y organismos oficiales.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de profesionales especializados en la investigación de las finanzas personales que tiene como objetivo recoger toda la información sobre productos bancarios que puedas necesitar. Así, en nuestro portal podrás encontrar las repuestas a todas las dudas que puedas tener sobre tus finanzas.

Aviso: nuestro objetivo es que nuestros usuarios dispongan de nuestros servicios de manera totalmente gratuita, por eso los ingresos de HelpMyCash.com provienen de los productos destacados en nuestra web y de la publicidad.

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Temas recientes del foro

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Hola, tengo una duda, soy funcionaria en prácticas, ¿es posible que me concedan un préstamo hipotecario con esas condiciones? He de decir que es prácticamente imposible suspender el periodo de prácticas de magisterio.
Gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, María. 

Es posible, siempre que cumplas los requisitos habituales para conseguir una hipoteca. Como tus perspectivas laborales son buenas, no deberías tener demasiados problemas para que aprueben tu solicitud si reúnes las condiciones que encontrarás en la página enlazada. Ahora bien, como todavía estás en período de pruebas, es probable que las condiciones que te ofrezcan no sean tan buenas como las que pueden obtener los funcionarios con un cargo ya fijo. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Buenos días,
Necesito ayuda para saber si tendría alguna posibilidad de conseguir una hipoteca con mis condiciones personales y económicas.
Tengo 44 años y actualmente soy titular del 50% de una hipoteca que tengo con mi expareja, pero q no pago. Lo explico. Cuando nos separamos en el año 2008 quisimos vender la vivienda (q está en un pueblo cerca de Guadalajara), pero fue imposible debido a q el precio de la vivienda se desplomó y el valor de la misma estaba ya muy por debajo del importe q aún quedaba por devolver ( nos explotó la burbuja inmobiliaria en las narices). A día de hoy creo q aún queda por devolver unos 177.000€. A penas se ha amortizado capital debido a que pedimos varios periodos de mora al banco, en los q solo se pagó intereses. Cuando nos separamos yo estaba en paro, pero encontré trabajo en Madrid en el año 2010 y me trasladé a vivir a Madrid de alquiler con mis 2 hijos pequeños, q ahora ya son preadolescentes. Yo tengo las custodia de los niños.
Llevo ya  casi 10 años pagando un alquiler de 700€/mes. Yo no pago la hipoteca q tengo con mi expareja. Siempre se ha ocupado él y desde hace 3 años ocupa la vivienda. Yo ya he expresado mi deseo de renunciar a la misma, pero el banco no me permite salir de la hipoteca xq yo tengo un trabajo fijo y actualmente mi expareja no tiene trabajo estable. Le despidieron en el año 2016 de un puesto de Director comercial y desde entonces no ha conseguido nada estable y mucho menos con el sueldo q tenía antes. El banco nos dijo q si mi expareja consigue un trabajo estable podrían estudiar quitarme a mí de la hipoteca y poner en mi lugar a sus padres como nuevos garantes. Yo voy a hacer casi 10 años en la empresa y tengo un sueldo de unos 1.400€/mes en 14 pagas.
Quiero dejar de pagar un alquiler q se lleva el 50% de mi sueldo, q me va a subir el próximo verano y que me "ahoga" económicamente. Veo q debido a la bajada del euribor, la cuota mensual de una hipoteca sería mucho menor de lo q pago por el alquiler. Mi pregunta es: Además de rezar para q me toque la lotería o algo así, q puedo hacer en esta situación? Es posible que se me conceda una hipoteca en éstas condiciones? No tengo ahorros, así q necesitaría una financiación al 100%.
Por otra parte, q puedo hacer para salir de la hipoteca q tengo con mi expareja? Ya he leído sobre la extinción del condominio, etc... La cuestión es cómo hacer que el banco me "libere" de la hipoteca.
Gracias de antemano,Un saludo.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Disculpa la tardanza. Vamos a intentar resolver tus dos dudas una por una: 

1. En general, los bancos exigen que la edad del futuro hipotecado no supere los 70, 75 u 80 años al finalizar el plazo del préstamo. Como tienes 44 años, ahora mismo podrías conseguir un plazo de 26, 31 o 36 años, según los criterios de riesgo de la entidad a la que acudas. Por lo tanto, si quieres devolver el dinero en 30 años, podrías esperar entre uno y seis años como mucho.

2. El problema no viene por tu capacidad de pago, que parece totalmente acreditada, sino por la ausencia de ahorros y por la deuda que todavía tienes junto a tu expareja. Por desgracia, hasta que no se resuelvan ambas cuestiones, conseguir una hipoteca será complicado. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Metz
Metz
hace 2 días

Hola,
Muchas gracias por la rapidez en la respuesta. Solo un par de cosas:
1. Sobre dejar pasar un tiempo a q mejore la situación es complicado por la edad q tengo. Como ya he mencionado ya son casi 10 años los q llevo pagando un alquiler, esperando a q la situación mejore, y la verdad es q no puedo esperar mucho más sin hacer nada. Cuál es el máximo de años q da el banco para devolver el préstamo? He investigado un poco y creo q con mi edad, cómo mucho 30-35 años... Por tanto si es así, no me queda mucho tiempo, no?
2. Por otra parte,  si llevo 10 pagando un alquiler de 700€ con los ingresos q tengo y cuento con un trabajo fijo, cómo es q los bancos no confían en alguien tan estable si con una hipoteca pagaría una cuota de menor importe que el alquiler y tendría más capacidad de ahorro?
Gracias de nuevo.
Un saludo
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Metz. 

Lamentamos ser portadores de malas noticias, pero lo cierto es que te resultaría muy difícil conseguir una hipoteca. En primer lugar, porque no dispones de ahorros para pagar la entrada, algo que los bancos no suelen ver con buenos ojos. Y en segundo lugar, porque pese a que no pagas las cuotas, tienes una deuda hipotecaria aún vigente, que es algo que te resta muchos puntos. Puedes intentarlo, pero ya te avanzamos que será muy complicado que aprueben tu solicitud. 

En cuanto a tu segunda cuestión, hay dos maneras de "librarse" de esa hipoteca. Una de ellas es negociar una novación con el propio banco para que te elimine del contrato, algo que, según lo que nos cuentas, solo será posible cuando tu expareja encuentre un trabajo estable. La otra es que tu expareja se pida una hipoteca solo a su nombre (o con otros cotitulares o avalistas) para cancelar la que tenéis en común. Sin embargo, como no cuenta con un trabajo estable, es muy difícil que alguna entidad le dé ese préstamo. 

Quizás sería mejor, por lo tanto, que esperes un tiempo para reunir ahorros y para que tu expareja encuentre un trabajo estable. Mientras tanto, como el alquiler os subirá en verano, quizás podrías empezar a buscar otras viviendas de alquiler que tengan una renta menor que la que pagas actualmente (o que no sea mucho mayor), aunque sabemos que en Madrid es difícil encontrarlo. 

Te deseamos mucha suerte y esperamos que tu situación mejore pronto. 

Un saludo. 

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Hola, estoy en plena espera de fecha de firma, mi inmobiliaria envio la doc a la gestora y ésta a notaria.
Bien. Yo tengo la provisión de fondos completa, y me han dicho que puedo fraccionar el ITP cumpliendo unos requisitos hasta en 3 anualidades, de hecho hablé con el registro de mi localidad.
ING me decía que sin problema, y grupo BC, su gestora, dice que eso no es asi. Que no se puede, que no sabe como me lo han dicho pero ellos tienen por política de empresa que no se puede fraccionar. 
Me llama luego mi agente de ING y dice que esto no lo sabia, que debe ser alguna política de riesgos o algo. 
El registro me dice que no lo comprende porque es algo que no les corresponde a ellos, y la inmobiliaria tampoco lo comprende.
Eso es así??? 
Ellos pueden decidirlo? Puedo pedir info escrita donde eso venga? 
Pues la doc. de ing dice: Si quiere beneficiase de algún tipo de bonificación o exención de impuestos comuníquelo a gestoria.
Os agradezco la ayuda infinita porque mes estoy desesperando, no se que hacer, porque nadie sabe nada y de todo me entero a medias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Por lo que nos has contado, parece que el problema está en las políticas de empresa de la gestoría. Por ello, como comentábamos, quizás lo mejor es preguntar al Colegio de Gestores Administrativos de tu Comunidad si esas políticas son correctas o no. 

Un saludo.

rocio_vg
rocio_vg
hace 2 días

El banco me dijo que lo pidiera a gestoria, y gestoria dice que ellos tienen como una especia de acuerdo que con ing no se puede porque ellos pagan y punto. Les pido que me indiquen donde viene eso pero nadie sabe nada... 
 
en la documentación indica sin embargo que cualquier bonificación o exención que afecte al ITP se solicite a gestoria. Así que estoy algo perdida .... 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, rocio_vg. 

Por lo que nos cuentas, el problema principal es la gestoría, que se niega a hacer un trámite que, por otro lado, es muy sencillo. Como desconocemos cuál es la regulación exacta que afecta a estas agencias, nuestra recomendación es que te pongas en contacto con el Colegio de Gestores Administrativos de tu comunidad autónoma y preguntes si realmente se pueden negar a tramitar el aplazamiento o fraccionamiento del ITP. 

esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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