qué es la dación en pago y cómo conseguirla

Qué es la dación en pago

La dación en pago es una operación con la que se entrega al banco la vivienda hipotecada a cambio de que se cancele toda la deuda pendiente. Es, por lo tanto, una solución para evitar la ejecución hipotecaria si pasamos por problemas económicos y no podemos hacer frente a las mensualidades de nuestra hipoteca.

Ventajas

La deuda que tenemos con el banco quedará saldada en cuanto entreguemos la vivienda.

Nos ahorraremos el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria.

Nos abrirá la puerta a negociar otras alternativas de pago o incluso a solicitar seguir viviendo en el inmueble mediante un alquiler social.

Inconvenientes

No todo el mundo puede acogerse a la dación en pago. Si no viene especificado en el contrato, habrá que negociarlo con el banco, que no tiene ninguna obligación de concederla. Y si queremos que nos la den acogiéndonos al Código de Buenas Prácticas, tendremos que cumplir unos requisitos determinados.

Aunque consigamos la dación en pago y nos libremos de la deuda, si necesitamos una hipoteca u otro préstamo en el futuro, puede ser más difícil de conseguir con el mismo banco. En caso de que sí podamos, seguramente tendrá peores condiciones, pues nuestro perfil será de mayor riesgo para el banco.

Antes de pedir la dación, es aconsejable que te plantees vender la vivienda, pues podrías saldar la deuda y, de paso, ganar dinero. En esta página te explicamos todo lo que debes tener en cuenta.

Qué bancos ofrecen la dación en España

Actualmente solo hay un banco que comercialice abiertamente en toda España hipotecas que incluyan la dación en pago: Bankinter. Actualmente, la incluye en uno de sus préstamos hipotecarios a tipo variable:

Hipotecas con dación en pago
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 2,29 %
TAE 2,63 % 3,63 %
Cuota 357 € 416 €
*4 productos bonificadores

Aunque el resto de bancos no ofrezca expresamente la dación en pago, puedes intentar negociarlo. Eso sí, el éxito final dependerá en gran parte de la entidad, de si está adherida al Código de Buenas Prácticas y de si cumples una serie de requisitos que veremos a continuación.

Cómo conseguir la dación en pago en 2021

Mediante un acuerdo con el propio banco 

Cumpliendo los requisitos del Código de Buenas Prácticas Bancarias


Aunque es una creencia muy extendida, si estamos pasando un mal momento económico, lo que no debemos hacer es evitar a nuestro banco. Al contrario, la recomendación es acercarnos a la entidad para que conozca nuestras posibilidades reales de asumir las deudas que tenemos, buscando una fórmula que nos beneficie a ambas partes y nos dé una solución para evitar el embargo y el incremento desmesurado de la deuda.

Si la solución que nos interesa es la dación en pago, existen dos maneras de conseguirlo: mediante una negociación con el propio banco o acogiéndonos al llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Con una negociación con el banco

Para entregar la vivienda a cambio de deshacernos de la deuda, podemos dirigirnos directamente al banco y pactar una dación en pago. En el caso de que el inmueble ya haya sido requisada, podemos intentar negociar un alquiler en esa misma casa y pagar una cuota mensual al banco. Esta cuantía la fijará cada entidad atendiendo al nivel de endeudamiento en el momento en el que se apruebe la dación.

Esta alternativa es la forma más rápida de saldar una deuda, aunque dependeremos cien por cien de la voluntad del banco para aprobarla.

 ¿Cuánto tardan los bancos en concederla? Si no está estipulado en el contrato y vamos al banco a negociar, este puede tardar entre tres y seis meses a aprobar la dación en pago o a entregar el expediente denegado.

Con el Código de Buenas Prácticas

Si nuestro banco se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, podremos acogernos a él para conseguir la dación en pago siempre que reunamos los requisitos exigidos por la legislación española. La inmensa mayoría de las entidades bancarias están adheridas a este código.

Cabe señalar que si nos acogemos a este proceso, el banco no podrá iniciar la ejecución ni aplicarnos un interés de demora superior al de la hipoteca más un 2% adicional.

Consulta en nuestra página sobre el Código de Buenas Prácticas cuáles son los bancos adheridos y qué requisitos hay que reunir para acogerse a él.

¿Qué documentación debo presentar para conseguir la dación en pago?

Si el banco nos ha concedido la dación en pago, tendremos que entregar una documentación precisa que acredite nuestra situación tanto personal como laboral:

  1. Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente en los que se acredite la situación de desempleo de los miembros que componen la unidad familiar que residen en la vivienda. Si es un trabajador por cuenta propia que no tiene rentas, se deberá aportar un certificado emitido por la Agencia Tributaria.

  2. Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.

  3. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

  4. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

  5. Certificado de empadronamiento relativo a las personas que viven en el domicilio, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

  6. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

  7. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

¿Qué puedo hacer si no me la dan?

Ante un problema de impago, la mejor defensa es un buen ataque. Es decir, proponer métodos preventivos para seguir haciendo frente a la cuota mensual y no perder la vivienda. Por ello, lo mejor que podemos hacer en estos casos es agotar todas las vías de negociación posibles con el banco para que no pida el embargo de nuestra casa.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Socorro, no puedo pagar la hipoteca explicamos cuáles son todas las opciones que tenemos a nuestro alcance para negociar con la entidad y no caer en el impago, así como las soluciones que existen si ya no podemos seguir pagando nuestro préstamo hipotecario.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Hola buenas! Me han concedido una hipoteca en Kutxabank, pero días antes de la firma los de la inmobiliaria me dicen que sus honorarios son 5000€, yo pensaba que serían 3000€ a lo sumo. Por lo que días antes de firmar me faltan 2000€ para cumplir con todas las partes. Por otra parte, tengo un préstamo personal preconcedido con mi actual banco. Mi pregunta es si solicitar este préstamo puede hacer que me cancelen la hipoteca o no afecta para nada? Muchas gracias de antemano! Ruego contesten tan rápido les sea posible ya que estoy en un callejón sin salida y tengo k tomar la decisión cuanto antes. Saludos!!!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 10 horas

HelpMyCash

Hola, Angela. 

Dado que la hipoteca ya ha sido aprobada, es poco probable que el banco vuelva a entrar en la CIRBE para consultar tu historial crediticio. Y en caso de que lo haga, dado que la CIRBE tarda unas semanas en mostrar los nuevos préstamos contratados, es poco probable que ese préstamo de 6.000 euros aparezca. Por ello, quizás sería conveniente solicitarlo ya para tener el dinero cuando el banco te pida hacer la provisión de fondos. 

Queremos recordar, sin embargo, que no es aconsejable pedir un préstamo personal para pagar los gastos de hipoteca (es mejor contar con ayuda familiar). En caso de que lo hagas, te recomendamos encarecidamente que calcules si podrás hacer frente a las cuotas de ese préstamo y de la hipoteca con un máximo del 35% de tus ingresos netos mensuales. 

Un saludo. 

Angela Garcia Peinado
Angela Garcia Peinado
hace 10 horas

Hola! Me acaban de llamar del banco diciéndome que la hipoteca está aprobada y que la próxima semana nos llamarán para firmarla y mandarla a notaria, pero necesito 6000€, para los gastos, cuando pedir ese prestamo personal pra que no afecta en mi hipoteca?

Gerardo Alvarez
Gerardo Alvarez
hace 1 día

Hola 
Somos inversores de capital privado,  intermediarios financieros   Estamos especializados en todo tipo de préstamos personales e hipotecarios,  así como reunificación de deudas,  gestión de préstamo personal,  préstamo para coche o para fines diversos,   hipotecas para comprar vivienda,  préstamo hipotecario para fines diversos (reforma,  viajes,  maquinaria,  estética,  dentista,  vacaciones,  estudios,  mobiliario,  vehículos,  negocio,  liquidez. . . ),  disponemos de las mejores condiciones bancarias del mercado,  máxima profesionalidad.
Te borramos de Asnef y morosidad,  experian,  cirbe y reunificamos deudas,  cancelamos embargos,  hipotecas de compra,  hipotecas puente,  hipoteca para reunificación,  hipoteca exclusiva,  herencias,  reformas,  abogados,  préstamos para coche. Nos adaptamos a las posibilidades del cliente , opción de pagar  por cuotas con amortización hasta en 24 o sin amortización hasta la cancelación.Nuestros prestamistas e inversores directos,  así como nuestros fondos de inversión de capital privado,  están dados de alta en consumo y autorizados por las autoridades necesarias. Para cualquiera consulta o informacion menciona tu número de teléfono y dirección de correo electrónico o contacta directamente :
 
Correo electronico: creditocgroupinvestor@gmail.com

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Yami Gómez Buenas noches, una amiga con la que quiero abrir un negocio, está próxima a firmar la subrogación de una hipoteca de un piso de protección oficial...

Hola, Yami Gómez. 

Sí, el banco al que quiera subrogar su hipoteca tendrá en cuenta tanto su cambio de situación laboral (de asalariada a autónoma) como la contratación de ese préstamo de 40.000 euros. Ambas circunstancias harán aumentar el riesgo de la operación, así que es posible que las condiciones propuestas sean peores que las que podría conseguir ahora mismo o, incluso, que su solicitud de subrogación sea rechazada. 

Un saludo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a David Ribes Oki cuanto tarda en salir reflejado el préstamo son diferentes bancos?

Hola de nuevo. 

Ese préstamo se registrará en la CIRBE. Ahora bien, según el Banco de España, los bancos envían los datos del mes antes del día 10 del mes siguiente. Y la CIRBE no muestra esos datos al resto de las entidades hasta el día 21. 

Por lo tanto, es muy improbable que se registre tu préstamo antes de la firma de la hipoteca. Eso sí, si el banco de la hipoteca detecta movimientos extraños, sí podría pedirte extractos de las cuentas que tengas en otras entidades, pero dado que has pedido el préstamo en otro banco, es improbable (aunque no imposible) que eso suceda. 

Un saludo. 

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Buenas tardes, mi hermano y yo somos propietarios al 50% de dos propiedades de idéntico valor, que poseen una hipoteca sobre cada propiedad con deuda  por pagar de similar cantidad con los como titulares de las dos hipotecas. Nuestra intención es la de realizar una extinción de condominio teniendo que abonar el 50% de AJD cada uno sobre el valor de las propiedades que se adjudica, pero nos surge una duda sobre las novaciones de las hipotecas en lo que el banco esta desacuerdo en sacar a cada uno de una de las hipoteca y dejarlas unipersonales, ¿Y es si el abono de los impuestos por AJD se abonan por el total de la deuda pendiente de cada  hipoteca mas intereses o solo por el 50% que asumimos de deuda caga uno?
Gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Andres D. 

En operaciones de este tipo, el IAJD puede generarse por partida doble: por la propia extinción de condominio y por la liberación de uno de los deudores. 

En el caso de la extinción de condominio, el IAJD se calculará sobre el valor cedido en la extinción de condominio (el 50% de cada propiedad). Y en el de la novación, el IAJD se calcularía, en principio, sobre la deuda pendiente.

Debemos decir, sin embargo, que hay distintas interpretaciones sobre quién y cuánto hay que pagar de IAJD en una novación. Y es que hay juristas que defienden que el IAJD, en estos casos, debe pagarlo el banco. Y otros tantos consideran que la base imponible sobre la que se calcula ese tributo debe ser solo una porción de la deuda pendiente. Por ello, te aconsejamos consultarlo antes con un notario para que te dé un asesoramiento legal más completo. 

Un saludo. 

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 1 día
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Ivan
Ivan
hace 1 día

Es totalmente injusto que haya registros que sí y otros que no.

Concha Calderon
Concha Calderon
hace 2 semanas

A mi me lo han hecho en el Registro nº 4 que es el que corresponde a mi vivienda. En principio me dijeron que seguramente no se podría, pero a los quince días me llamaron diciendo que ya estaba hecho.

M.Carmen Oriola
M.Carmen Oriola
hace 2 semanas

Concha Calderón, me podrias decir en que registro te lo han quitado? tengo el mismo caso que tu y hoy he ido al registro y me comentan que no lo quitan y que eso va a interpretación de cada registrador, pero que si conocia a alguien que se lo hubieran quitado que les dijera de que registro es.

M.Carmen Oriola
M.Carmen Oriola
hace 2 semanas


citando a Ivan
Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los re...

Concha Calderon me podrias decir en que registro de la propiedad te lo han quitado?, he ido hoy al registro ya que tengo el mismo problema que tu y me han comentado que efectivamente es a interpretación de cada registrador pero que si conocia a alguno que lo hiciera que vaya y que se lo diga.

Ivan
Ivan
hace 3 semanas

Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los registros actúen según ellos interpreten la derogación, se tienen que posicionar y actuar todos con el mismo criterio, no tiene sentido como están actuando.

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