qué es la dación en pago y cómo conseguirla

Qué es la dación en pago

La dación en pago es una operación con la que se entrega al banco la vivienda hipotecada a cambio de que se cancele toda la deuda pendiente. Es, por lo tanto, una solución para evitar la ejecución hipotecaria si pasamos por problemas económicos y no podemos hacer frente a las mensualidades de nuestra hipoteca.

Ventajas

La deuda que tenemos con el banco quedará saldada en cuanto entreguemos la vivienda.

Nos ahorraremos el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria.

Nos abrirá la puerta a negociar otras alternativas de pago o incluso a solicitar seguir viviendo en el inmueble mediante un alquiler social.

Inconvenientes

No todo el mundo puede acogerse a la dación en pago. Si no viene especificado en el contrato, habrá que negociarlo con el banco, que no tiene ninguna obligación de concederla. Y si queremos que nos la den acogiéndonos al Código de Buenas Prácticas, tendremos que cumplir unos requisitos determinados.

Aunque consigamos la dación en pago y nos libremos de la deuda, si necesitamos una hipoteca u otro préstamo en el futuro, puede ser más difícil de conseguir con el mismo banco. En caso de que sí podamos, seguramente tendrá peores condiciones, pues nuestro perfil será de mayor riesgo para el banco.

Qué bancos ofrecen la dación en España

Actualmente solo hay un banco que comercialice en España hipotecas que incluyan la dación en pago: Bankinter. De hecho, actualmente también la ha incorporado a sus préstamos hipotecarios a tipo fijo y mixto.

Cómo conseguir la dación en pago en 2020

Aunque es una creencia muy extendida, si estamos pasando un mal momento económico, lo que no debemos hacer es evitar a nuestro banco. Al contrario, la recomendación es acercarnos a la entidad para que conozca nuestras posibilidades reales de asumir las deudas que tenemos, buscando una fórmula que nos beneficie a ambas partes y nos dé una solución para evitar el embargo y el incremento desmesurado de la deuda.

Si la solución que nos interesa es la dación en pago, existen dos maneras de conseguirlo: mediante una negociación con el propio banco o acogiéndonos al llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Con una negociación con el banco

Para entregar la vivienda a cambio de deshacernos de la deuda, podemos dirigirnos directamente al banco y pactar una dación en pago. En el caso de que el inmueble ya haya sido requisada, podemos intentar negociar un alquiler en esa misma casa y pagar una cuota mensual al banco. Esta cuantía la fijará cada entidad atendiendo al nivel de endeudamiento en el momento en el que se apruebe la dación.

Esta alternativa es la forma más rápida de saldar una deuda, aunque dependeremos cien por cien de la voluntad del banco para aprobarla.

Con el Código de Buenas Prácticas

Si nuestro banco se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, podremos acogernos a él para conseguir la dación en pago siempre que reunamos los requisitos exigidos por la legislación española. La inmensa mayoría de las entidades bancarias están adheridas a este código.


En el siguiente cuadro hemos resumido esquemáticamente cuál es el proceso que hay que seguir en este caso y en qué situaciones el banco está obligado a concedernos la dación:

Cabe señalar que si nos acogemos a este proceso, el banco no podrá iniciar la ejecución ni aplicarnos un interés de demora superior al de la hipoteca más un 2% adicional.

 

¿Qué documentación debo presentar para conseguir la dación en pago?

Si el banco nos ha concedido la dación en pago, tendremos que entregar una documentación precisa que acredite nuestra situación tanto personal como laboral:

  1. Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente en los que se acredite la situación de desempleo de los miembros que componen la unidad familiar que residen en la vivienda. Si es un trabajador por cuenta propia que no tiene rentas, se deberá aportar un certificado emitido por la Agencia Tributaria.
  2. Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.
  3. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  4. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  5. Certificado de empadronamiento relativo a las personas que viven en el domicilio, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  6. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
  7. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

¿Qué puedo hacer si no me la dan?

Ante un problema de impago, la mejor defensa es un buen ataque. Es decir, proponer métodos preventivos para seguir haciendo frente a la cuota mensual y no perder la vivienda. Por ello, lo mejor que podemos hacer en estos casos es agotar todas las vías de negociación posibles con el banco para que no pida el embargo de nuestra casa.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Socorro, no puedo pagar la hipoteca explicamos cuáles son todas las opciones que tenemos a nuestro alcance para negociar con la entidad y no caer en el impago, así como las soluciones que existen si ya no podemos seguir pagando nuestro préstamo hipotecario.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos en qué consiste la dación en pago, qué bancos podrían concederla y qué hay que hacer para acogerse a ella.

Fuente: la información que aparece en esta página sobre la dación en pago se ha obtenido de los propios bancos, así como de los organismos oficiales que regulan las hipotecas y del apartado de la web del Ministerio de Economía dedicado al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Metodología: los datos aquí presentes han sido recogidos mediante consultas a los diferentes portales de entidades y organismos oficiales.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de profesionales especializados en la investigación de las finanzas personales que tiene como objetivo recoger toda la información sobre productos bancarios que puedas necesitar. Así, en nuestro portal podrás encontrar las repuestas a todas las dudas que puedas tener sobre tus finanzas.

Aviso: nuestro objetivo es que nuestros usuarios dispongan de nuestros servicios de manera totalmente gratuita, por eso los ingresos de HelpMyCash.com provienen de los productos destacados en nuestra web y de la publicidad.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Puri
tasación de banco on line @Puri - hace 3 horas
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Buenas tardes! Ya hice una pregunta referente a una vivienda que me gustaría comprar si fuese posible. Pues bien, el precio de la misma me lo dejan en 52.000€. La reforma ronda los 20.000...no lo sé con seguridad pero mi idea tras ir a verla sería más o menos ese precio. Como no paro de investigar en vuestra página (aprovecho para agradecer tantísima buena información), descubrí las tasaciones que se pueden hacer on line y gratuitas. La cuestión es que el inmueble según uno de esos tasadores (sólo con la dirección ya hace la operación) vale casi 112.000€. La pregunta es: puede haber tanta diferencia desde el punto de vista de los bancos entre el precio de compraventa y la tasación? Esta tasación suele ser válida o es sólo para intentar que negociemos con ellos y luego rebajan lo que dice internet? Vienen siempre a tasar personalmente? Imagino por lo que leo, que el banco se suele agarrar al menor precio (compraventa en este caso) para dar menos dinero, pero habiendo tanta diferencia, puede ser que se pudiese pactar una hipoteca no muy alta para ellos ni muy  baja para mi? Esta claro que me interesa una tasación bien alta, pero si luego van a coger precio de compraventa, a mi no me da ninguna ventaja. Estoy hecha un lío. Tengo que decir que la casa es de la herencia de mi exsuegro y sus hermanas. Y me están dejando todo lo más asequible para mi, porque no en vano, será para mis hijos el día de mañana. Y porque ellos también querrán ya deshacerse de ella, digo yo...Creo que la clave de todo está en una buena tasación, aunque también estoy viendo que ahora con lo del covid tasan bastante más bajo de lo que realmente valen los inmuebles. Estoy en lo cierto? Por qué pasa esto? Siento tanta pregunta y la extensión, pero tengo que estar bien informada para intentar negociar. Mientras más sepa, mejor. Muchas gracias! Sois estupendos
 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

HelpMyCash

Buenos días, Puri.

En primer lugar, te queremos agradecer que valores nuestro trabajo.

En cuanto a las tasaciones online, el precio que de ellas resulta es orientativo, así que no sería recomendable confiar cien por cien en que la coincidirá con la valoración final. Además, estas valoraciones no tienen carácter oficial.

Por otra parte, lamentándolo mucho, aunque intentes conseguir "una buena tasación", si el banco considerara que no se corresponde con el precio real, este podría volver a tasar el inmueble por su cuenta y tomar este nuevo informe como referencia para concederte la financiación. 

También nos preguntas si la tasación es presencial. Hasta ahora ese ha sido el modus operandi habitual, aunque podría ser que, dada la situación, algunas tasadoras ofrecieran tasaciones por videollamada. No te lo podemos confirmar.

Por último, como bien dices, las empresas tasadoras han empezado a valorar a la baja los inmuebles. En este artículo encontrarás toda la información detallada.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

Marta85
EXTINCIÓN DE CONDOMINIO @Marta85 - hace 3 horas
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Buenos días, quiero solicitar una hipoteca para comprar el 50% de una vivienda a mi hermano, de la cual yo dispongo ya del 50% por herencia.
Necesitaría saber que gastos conlleva dicha operación.
Además tengo dudas con respecto a como me repercute el % TAE de la hipoteca que vaya a solicitar?
 
Muchas gracias
Saludos
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Ese porcentaje se debe aplicar sobre la mitad del valor de la vivienda, que es la parte que te cede tu hermano. Ese valor debería ser el "real", así que podría ser tanto el catastral como el de tasación. De todos modos, como tendrás que tasar la vivienda para conseguir la hipoteca, lo ideal es que utilices el de tasación como referencia, que será más reciente que el catastral.

Un saludo.

Marta85
Marta85
hace 16 horas

Muchas gracias. EnTonces el 0,75 es del 50%del valor catastral?, del 50% del valor en que se pase la vivienda? O el 0,75%del dinero que yo le entregue a mi hermano? Muchísimas gracias nuevamente

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

En estos momentos, según la página web de la Comunidad de Madrid, el tipo general del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en esa autonomía es del 0,75%. Para calcular cuánto tendrás que pagar por él, tendrás que aplicarlo sobre la mitad del valor de la vivienda que te cede tu hermano. 

Gracias a ti por utilizar el foro de HelpMyCash.com. 

Un saludo. 

Marta85
Marta85
hace 20 horas

Muchisimias gracias por la respuesta.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados en la Comunidad de Madrid, ¿que porcentaje tiene?.
 
Muchas gracias
Sludos
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 23 horas

HelpMyCash

Hola, Marta85. 

La operación en sí no tendría mucho secreto: simplemente tendrías que hacer una extinción de condominio para que tu hermano te ceda su parte y tendrías que pedir una hipoteca a un banco para financiar la contraprestación que le pagarías por esa parte. 

En cuanto a los gastos, habría de dos tipos: 

  • Los de la propia extinción de condominio: los aranceles notariales y registrales correspondientes (que serán mayores o menores en función del volumen de la operación), la gestoría (cada agencia puede cobrarte unos honorarios distintos, así que es recomendable que pidas presupuesto a varias) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que dependiendo de tu comunidad autónoma, podría variar entre el 0% y el 1,5%.

  • Los asociados a la formalización de la hipoteca: básicamente el coste de la tasación (unos 300 euros) y el de las copias de la escritura (unos 50 euros como mucho). 

Respecto a la TAE, es una medida anual que refleja todos los costes que puede tener una hipoteca: el interés, las comisiones, el precio de los seguros asociados... Por lo tanto, cuanto menor sea la TAE, en principio más barato será el préstamo. De todos modos, nosotros siempre aconsejamos fijarse en toda la letra pequeña de una oferta para saber si es buena o no. Puedes encontrar más información en nuestra guía hipotecaria gratuita

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

juan
Pregunta para pedir hipoteca @juan - hace 18 horas
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hola quisiera saber si hubiera algún problema para adquirir una vivienda con hipoteca en otra provincia de donde trabajo.
Yo trabajo en una provincia pero quisiera comprar una vivienda en otra provincia para de aquí a unos años cambiar de trabajo e irme allí a vivir como vivienda habitual ¿seria viable la concesión de una hipoteca o no me la concedería el banco al ser de otra provincia de donde yo trabajo?
 
juan
juan
hace 18 horas

Gracias  

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 días

HelpMyCash

Buenos días, Juan.

En principio, no tendrías por qué tener ningún problema para pedir una hipoteca.

Lo único a tener en cuenta sería que el banco podría interpretar que se trata de una hipoteca para la compra de una segunda residencia y el porcentaje de financiación sería algo inferior. Esto quiere decir que deberás contar con unos ahorros de al menos el 40% del precio de la vivienda.

Si necesitas más información, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo! 

 

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