qué es la dación en pago y cómo conseguirla

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago consiste en entregar al banco la vivienda que tienes hipotecada para que tu deuda hipotecaria se cancele completamente. Es una solución que puedes barajar si tienes muchos problemas para pagar las cuotas de tu hipoteca y quieres evitar los gastos y dolores de cabeza asociados al proceso de ejecución hipotecaria (cuando el banco denuncia el impago y embarga tu casa).

Ventajas

La deuda que tienes con el banco quedará completamente saldada en cuanto le entregues tu vivienda.

Tus otros bienes quedarán a salvo. Ten en cuenta que si el banco ejecuta tu hipoteca para embargar tu casa, también puede solicitar el embargo de tus bienes personales si la vivienda se subasta por un valor inferior a tu deuda.

Te ahorrarás todo el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria.

Inconvenientes

Te quedarás sin casa. Puedes pedir a tu banco que te la alquile, pero ya no será de tu propiedad.

Los bancos no suelen aceptarla, a no ser que cumplas los requisitos del Código de Buenas Prácticas (lo explicamos más adelante).

No sale gratis. Puedes tener que pagar los gastos e impuestos asociados a esta operación, que te detallamos en este apartado.

Consejo de HelpMyCash: en general, consideramos que es más interesante vender el piso o la casa que entregar la vivienda al banco. Si la vendes por un valor superior a lo que debes de hipoteca, ganarás un dinero que podrás quedarte o usar para comprar otra casa más barata, algo que no puedes hacer con una dación en pago. Por eso, te recomendamos poner antes tu vivienda en venta y solicitar la dación solo si no la puedes vender por un precio superior a tu deuda.

Cómo conseguir la dación en pago en España

La inmensa mayoría de las hipotecas que se conceden en España están garantizadas por la vivienda y por tus bienes personales presentes y futuros. Es decir, que si no pagas las cuotas, el banco empezará por embargar tu vivienda. Si se subasta por un precio inferior a la deuda, también embargará tus otros bienes hasta que quede saldada: tus cuentas, parte de tu sueldo, etc.

En España, por lo tanto, la dación en pago no es automática como ocurre en otros países como en los Estados Unidos, porque al banco no le vale solo con embargarte la casa. Solo unas pocas entidades como Bankinter (en su Hipoteca Sin Más) incluyen una cláusula en el contrato que permite entregar la vivienda para saldar toda la deuda de golpe. Te aconsejamos revisar tu escritura para ver si te dan esta opción, pero es muy improbable. Si aún no has firmado tu préstamo, puedes intentar negociar con el banco para que incluya la dación en el contrato, aunque ya te avanzamos que es muy difícil que lo acepte.

Entonces, ¿cómo se puede conseguir la dación? Puedes hacerlo de dos maneras: con una negociación con tu banco o a través de un mecanismo llamado Código de Buenas Prácticas.

Negociar con el banco

Puedes pedir cita a la oficina de tu banco y negociar directamente la dación en pago con el banquero que te atienda. Desde tu entidad te pedirán varios documentos para conocer tu situación económica y financiera, analizarán tu caso y te comunicarán si están dispuestos a aceptar o no la cesión de la casa. Este proceso puede alargarse entre tres y seis meses, dependiendo de la prisa que se dé el banco.

En general, a los bancos no les hace gracia aceptar las daciones en pago, porque les cuesta tiempo vender las viviendas y no siempre les sacan beneficio. Ahora bien, tus probabilidades de obtener su aprobación serán más altas si te queda poco dinero por devolver. Así, la entidad podrá vender la vivienda por un valor superior al de tu deuda hipotecaria.

En cambio, si aún te queda mucha hipoteca pendiente y el precio de las viviendas está bajando cuando pidas la dación, seguramente el banco rechazará tu solicitud. De todos modos, te aconsejamos intentarlo por si hay suerte.

Esta opción te conviene si tu situación económica aún no está en la UCI, pero quieres deshacerte igualmente de tu deuda (y si no te importa perder la casa, claro está).

Acogerte al Código de Buenas Prácticas

La otra opción es acogerte al Código de Buenas Prácticas. Es un mecanismo dirigido a personas que pasan por un mal momento económico y tienen problemas para pagar su hipoteca. Si cumples sus requisitos, el banco tendrá que ofrecerte un plan de reestructuración que incluye rebajas del interés, carencias y quitas, entre otras medidas.

Si ese plan de reestructuración es inviable porque tus cuotas aún se comen el 50% o más de tus ingresos, tendrás derecho a pedir la dación en pago. En este caso, a diferencia de lo que ocurre si negocias, el banco está obligado a aceptarla, siempre que cumplas los requisitos del Código. Además, podrás vivir en alquiler en esa vivienda durante un mínimo de dos años, si lo deseas.

Esta opción te conviene si tu economía doméstica ha empeorado y quieres agotar todas las opciones posibles antes de perder tu casa.

Cómo formalizar la cesión de tu vivienda al banco

Pongamos que has conseguido que el banco te acepte la dación con cualquiera de las opciones que mencionamos en el apartado anterior. Para formalizar la entrega de tu vivienda, tendrás que ir al notario para firmar una escritura de dación en pago, junto a un representante de tu entidad. El notario lo podrás elegir tú. Una vez firmada, tu deuda quedará saldada y la casa ya no será tuya, por lo que tendrás que abandonarla en el plazo que hayas pactado con tu banco (a no ser que se la alquiles).

Una vez firmada la escritura, la gestoría del banco hará los trámites pertinentes para inscribir tu vivienda como propiedad del banco. En paralelo, cancelará registralmente tu hipoteca para que deje de constar como carga del inmueble.

¿La dación en pago me costará dinero?

En la inmensa mayoría de los casos, el banco asume los gastos administrativos asociados a la dación: los honorarios del notario, del registrador y de la gestoría. Lo hacen así porque son conscientes de que si les entregas la casa es, precisamente, porque estás mal de dinero. El precio total de estos gastos suele ser de unos 2.000 euros.

En cuanto a los impuestos, tendrás que pagar los siguientes:

  • El IBI de la parte del año que haya pasado antes de la cesión, cuyo coste marca tu ayuntamiento.

  • La plusvalía municipal si cedes tu vivienda por un valor superior al que la compraste. Eso solo puede pasar si ampliaste el capital de la hipoteca y te queda una deuda superior al precio por el que compraste tu casa. Únicamente debes pagar este impuesto si la vivienda es para uso no habitual. Si la vivienda es tu residencia habitual, estarás exento.

Si cedes tu vivienda por un valor superior al que la compraste, estarás exento de pagar IRPF por esa ganancia patrimonial.

Consejo de HelpMyCash: para no llevarte sorpresas de última hora, habla con tu banquero para que te diga claramente qué gastos pagará tu entidad y cuáles no.

¿Cuándo me conviene dar mi casa en dación en pago?

Ahora ya lo sabes todo sobre esta operación, pero ¿es realmente para ti? ¿O hay alternativas mejores para resolver el impago de tu hipoteca? Para ayudarte a valorarlo, a continuación comentamos en qué situaciones es más conveniente la dación en pago:

  • Si no te importa perder tu casa a cambio de saldar la deuda. En este caso, vender la vivienda o cedérsela directamente al banco son dos buenas opciones para deshacerte de tu hipoteca, aunque vender te puede salir más a cuenta (ganarás dinero si la vendes por encima del importe del préstamo).

  • Si no puedes vender tu vivienda por un precio superior al importe de tu hipoteca. En este caso, como no tendrás opción de ganar dinero con la venta, puedes entregar tu casa al banco para saldar directamente la deuda.

  • Si la dación es la única manera que tienes de deshacerte de tu hipoteca. Si no puedes pagar las cuotas y tampoco es viable vender la vivienda o aplicar las soluciones que te propone el banco, la dación puede convertirse en tu última alternativa para, al menos, liberarte de la deuda.

¿Qué puedo hacer si no me aprueban la dación?

Como hemos visto, es posible que el banco no te apruebe la dación en pago o que, simplemente, esta opción no te parezca interesante. Si es tu caso, existen otras medidas que pueden ayudarte si tienes problemas para pagar tu hipoteca. Te las explicamos todas en la siguiente guía elaborada por los expertos de HelpMyCash, que puedes descargar gratis:

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