¡Guía GRATUITA!Socorro, no puedo pagar la hipoteca

Socorro, no puedo pagar la hipoteca

¿No puedes seguir pagando la hipoteca y no sabes qué hacer?

Con esta guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com queremos ayudarte a saber qué opciones tienes cuando pagar la cuota de tu hipoteca es imposible. Descárgatela para poder conocer de manera detallada información sobre:

  • Cómo anticiparte al problema económico y evitar caer en impagos
  • Cómo puedes negociar diferentes alternativas con el banco para no perder tu casa
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¿Qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias?

El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable. Está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se especifica quién puede acogerse a él y cuáles son las soluciones que las entidades deben ofrecer.

Todos los bancos adheridos a este código están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplen los requisitos (que comentaremos más adelante). Su correcta puesta en práctica está supervisada por el Ministerio de Economía, por la Asociación Hipotecaria Española, por el Banco de España y por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Este seguimiento puede consultarse en la página web del Ministerio de Economía.

¿Cómo me puede ayudar?

Medidas previas, complementarias y sustitutivas

Todos los que se acogen al Código de Buenas Prácticas y cumplen sus requisitos (que veremos más adelante) pueden disfrutar de una serie de medidas de protección diseñadas para que el banco no inicie el proceso de ejecución hipotecaria.

En concreto, se ofrecen hasta tres soluciones distintas: un plan de reestructuración para que el deudor pueda pagar las cuotas (Medidas previas a la ejecución hipotecaria), una quita de deuda si el titular aún no puede hacer frente a las mensualidades (Medidas complementarias) y, si las anteriores no funcionan, la dación en pago de la vivienda (Medidas sustitutivas).

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria

Tras haberlo solicitado el deudor, en un plazo máximo de un mes, el banco debe presentar un plan de reestructuración. Paralelamente, el titular puede presentar su alternativa, aunque la entidad puede rechazarla si tiene motivos (tendrá que acreditarlos).

Esto es lo que puede hacer el banco para facilitarle el pago al titular de la hipoteca:

  • Aplicar una carencia de capital durante cinco años. El principal que no se haya abonado durante este tiempo puede pasarse a una cuota final al vencimiento del préstamo o puede prorratearse en las mensualidades restantes (o combinar ambos sistemas).

  • Ampliar el plazo hasta los 40 años, a contar desde la contratación de la hipoteca. De este modo, las cuotas serán más bajas.

  • Reducir el interés aplicado a euríbor más 0,25% durante la carencia. Posteriormente, se seguiría aplicando el establecido en el contrato.

Además, el banco puede ofrecer la posibilidad de reunificar todas las deudas que tenga el deudor. Durante los diez años posteriores a la aprobación de este plan, las entidades no podrán cobrar comisiones por amortización anticipada.

2. Medidas complementarias

Si el plan de reestructuración no es viable, el banco tiene que decírselo al cliente y, si este cumple los requisitos, tiene que darle la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.

  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

3. Medidas sustitutivas

Si estas medidas son insuficientes, durante los doce meses posteriores desde la solicitud de la reestructuración se puede pedir la dación en pago, es decir, ofrecerle la vivienda al banco a cambio de saldar toda la deuda. Si este lo acepta, el titular quedará totalmente liberado, así como los cotitulares y los avalistas.

Asimismo, si el deudor lo pide, puede quedarse dos años en la vivienda en alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. El contrato se puede prorrogar siempre que el anterior titular de la hipoteca lo solicite, hasta llegar a un máximo de cinco años. Posteriormente, el cliente y el banco pueden pactar nuevas prórrogas por cinco años más.

Hay que decir, sin embargo, que para beneficiarse de estas medidas es imprescindible reunir los requisitos que explicaremos en el apartado siguiente. Además, no se pueden pedir si ya se ha anunciado la subasta o la vivienda está gravada con otras cargas posteriores además de la hipoteca.

El interés de demora máximo que el banco puede aplicar tras solicitar cualquiera de estas medidas es el resultante de sumar a los intereses remuneratorios de la hipoteca un 2% sobre el capital pendiente.

Requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas

Como hemos dicho, para que nos apliquen las medidas de protección establecidas en el Real Decreto-ley 6/2012 es imprescindible reunir unas condiciones que demuestren que nos encontramos dentro del umbral de exclusión. Además, la hipoteca debe ser exclusivamente sobre una vivienda habitual. Veamos cuáles son esos requisitos.

Para que se apliquen las medidas previas a la ejecución hipotecaria

  • Los ingresos conjuntos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Ese límite será de cuatro veces el IPREM si uno de los miembros tiene una situación de discapacidad o dependencia.

  • La unidad familiar debe haber sufrido “una alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años. Por “alteración significativa” se entiende lo siguiente:

    • Cuando el esfuerzo que represente el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5.

    • O cuando hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:

      • Familia numerosa

      • Familia monoparental con dos hijos a cargo

      • Familia con un miembro con discapacidad de más del 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar de forma permanente.

      • Familia con un menor de edad

      • Hogar en el que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga discapacidad, dependencia o enfermedad grave

      • Familia con una víctima de violencia de género

      • Deudor mayor de 60 años

  • La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas

  • Que los miembros de la familia no tengan bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda.

  • Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del titular o titulares y haya sido concedida para su adquisición.

  • Que el préstamo hipotecario no tenga más garantías reales o personales y que, en caso de tenerlas, el titular no pueda aportarlas para hacer frente a toda la deuda.

  • Los codeudores que no formen parte de la unidad familiar tienen que cumplir también los requisitos citados para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas.

En nuestra página sobre la dación en pago explicamos qué documentación hay que presentar para certificar que reunimos estas condiciones.

Bancos que están adheridos al Código en 2020

La inmensa mayoría de las entidades financieras que operan en España están adheridas a este código. Este es el último listado publicado en el Boletín Oficial del Estado:

Abanca Corporación Bancaria

Caja Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe

Andbank España

Caja Rural de Cañete de las Torres

Arquia Bank

Caja Rural de Casas Ibáñez

Banca March

Caja Rural de Cheste

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria

Caja Rural de Extremadura

Banco Caixa Geral

Caja Rural de Gijón

Banco Caminos

Caja Rural de Granada

Banco Cooperativo Español

Caja Rural de Guissona

Banco de Crédito Social Cooperativo

Caja Rural de Navarra

Banco de Sabadell

Caja Rural de Nueva Carteya

Banco Mediolanum

Caja Rural de Soria

Banco Santander

Caja Rural de Teruel

Bancofar

Caja Rural de Utrera

Bankia

Caja Rural de Villamalea

Bankinter

Caja Rural de Villar

Bankoa

Caja Rural de Zamora

CaixaBank

Caja Rural del Sur

Caixa de Credit dels Enginyers

Caja Rural la Junquera de Chilches

Caixa Popular-Caixa Rural

Caja Rural Nuestra Madre del Sol

Caixa Rural Altea

Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia

Caixa Rural Benicarló

Caja Rural San Isidro de Vilafamés

Caixa Rural D’Algemesí

Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido

Caixa Rural de Callosa D’en Sarrià

Caja Rural San José de Almassora

Caixa Rural de L’Alcudia

Caja Rural San José de Burriana

Caixa Rural de Turís

Caja Rural San José de Nules

Caixa Rural Galega

Caja Rural San Roque de Almenara

Caixa Rural la Vall San Isidro

Cajamar Caja Rural

Caixa Rural les Coves de Vinromà

Cajasiete

Caixa Rural Sant Josep de Vilavella

Cajasur Banco

Caixa Rural Sant Vicent Ferrer de la Vall’Uixó

Colonya-Caixa D’estalvis de Pollença.

Caixa Rural Torrent

Evo Banco

Caixa Rural Vinaròs

Ibercaja Banco

Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.

ING Bank NV

Caja de Crédito de Petrel

Kutxabank

Caja Laboral Popular

Liberbank

Caja Rural Católico Agraria

Novo Banco

Caja Rural Central

Open Bank

Caja Rural de Albacete

Publicredit

Caja Rural de Albal

Targobank

Caja Rural de Alginet

Triodos Bank

Caja Rural de Almendralejo

Unicaja Banco

Caja Rural de Aragón

Unión de Créditos Inmobiliarios

Caja Rural de Asturias

WIZINK Bank

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son las medidas que pueden solicitar los hipotecados si se adhieren a este Código, así como los requisitos que hay que cumplir para que se apliquen.

Fuente: toda la información proviene del Real Decreto-ley 6/2012, que está publicado en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: para elaborar esta página, nuestros expertos han leído con detalle todos los textos legales publicados sobre el tema.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Mbmblau
Deducción hipoteca @Mbmblau - hace 1 hora
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Buenas tardes, tengo hipoteca como cotitular con mi pareja. Yo me puedo desgravar las cuotas y mi pareja no (porque no se dedujo en 2012 o antes). Mi duda es, si se hace una amortización anticipada de la hipoteca, ¿que cantidad es la que puedo deducirme? ¿El 100% de lo que amortice anticipadamente o solamente el 50%? Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Mbmblau. 

Entendemos que la amortización la hacéis con dinero de ambos. Si es el caso, y dado que compartís titularidad, en principio solo podrías aplicar esa deducción sobre el 50% de la amortización, siempre con el límite total de 9.040 euros. En caso de que tu aportes una mayor suma que tu pareja, te aconsejamos que contactes con Hacienda para ver si habría alguna manera de hacerlo constar para poder aplicar la deducción sobre el porcentaje que corresponda. 

Un saludo. 

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 4 horas
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Juan Perez
Juan Perez
hace 4 horas

Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!! 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Juan Perez. 

Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Juan Perez
Juan Perez
hace 3 días

Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene. 
la pregunta del millón es... 
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple? 
un saludo y gracias de antemano. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 semanas

HelpMyCash

Hola, laneig.

El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir. 

Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.

Un saludo. 

laneig
laneig
hace 4 semanas

Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
 
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
 
Muchas gracias y un saludo

JORDI LOPEZ FERNANDEZ
HIPOTECAR CASA @JORDI LOPEZ FERNANDEZ - hace 6 horas
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Tengo una hipoteca en BBVA de poco importe 14.000€ ahora quiero rehipotecar con una segunda hipoteca o cancelar esta y sumarlo a la siguiente que pasos debo hacer el BBVA no me lo facilita.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, JORDI LOPEZ FERNANDEZ.

Entendemos que tienes una vivienda con una hipoteca pendiente de 14.000 euros con el BBVA y que quieres comprar otra vivienda, incluyendo la primera como garantía extra. 

Dado que el banco no te lo facilita, descartaremos la opción de ampliar la hipoteca que ya tienes para comprar el nuevo inmueble e incluirlo como garantía. La alternativa sería contratar un nuevo préstamo hipotecario, con las dos viviendas como garantía, que te permita comprar el nuevo inmueble y cancelar la hipoteca pendiente sobre tu propiedad. Lo recomendable, en ese caso, es incluir una cláusula que te permita liberar tu actual vivienda cuando hayas devuelto esos 14.000 euros que tienes pendientes. 

Para contratar esa hipoteca simplemente tendrías que ponerte en contacto con varios bancos, comparar sus ofertas y quedarte con la que te parezca más atractiva. Tras la firma, tendrás que formalizar la cancelación de la anterior hipoteca, aunque lo más probable es que te obliguen a contratar a una gestoría que se encargue de los trámites. Si quieres, eso sí, puedes intentar negociar para que te permitan gestionar esa cancelación por tu cuenta o con otra agencia

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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