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Socorro, no puedo pagar la hipoteca

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Qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias

El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable. Está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se especifica quién puede acogerse a él y cuáles son las soluciones que las entidades deben ofrecer.

Todos los bancos adheridos a este código están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplen los requisitos (que comentaremos más adelante). Su correcta puesta en práctica está supervisada por el Ministerio de Economía, por la Asociación Hipotecaria Española, por el Banco de España y por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Este seguimiento puede consultarse en la página web del Ministerio de Economía.

Soluciones que ofrece

Todos los que se acogen al Código de Buenas Prácticas y cumplen sus requisitos (que veremos más adelante) pueden disfrutar de una serie de medidas de protección diseñadas para que el banco no inicie el proceso de ejecución hipotecaria.

En concreto, se ofrecen hasta tres soluciones distintas: un plan de reestructuración para que el deudor pueda pagar las cuotas (Medidas previas a la ejecución hipotecaria), una quita de deuda si el titular aún no puede hacer frente a las mensualidades (Medidas complementarias) y, si las anteriores no funcionan, la dación en pago de la vivienda (Medidas sustitutivas).

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria

Tras haberlo solicitado el deudor, en un plazo máximo de un mes, el banco debe presentar un plan de reestructuración. Paralelamente, el titular puede presentar su alternativa, aunque la entidad puede rechazarla si tiene motivos (tendrá que acreditarlos).

Esto es lo que puede hacer el banco para facilitarle el pago al titular de la hipoteca:

  • Aplicar una carencia de capital durante cinco años. El principal que no se haya abonado durante este tiempo puede pasarse a una cuota final al vencimiento del préstamo o puede prorratearse en las mensualidades restantes (o combinar ambos sistemas).

  • Ampliar el plazo hasta los 40 años, a contar desde la contratación de la hipoteca. De este modo, las cuotas serán más bajas.

  • Reducir el interés aplicado a euríbor más 0,25% durante la carencia. Posteriormente, se seguiría aplicando el establecido en el contrato.

Además, el banco puede ofrecer la posibilidad de reunificar todas las deudas que tenga el deudor. Durante los diez años posteriores a la aprobación de este plan, las entidades no podrán cobrar comisiones por amortización anticipada.

2. Medidas complementarias

Si el plan de reestructuración no es viable, el banco tiene que decírselo al cliente y, si este cumple los requisitos, tiene que darle la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.

  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

3. Medidas sustitutivas

Si estas medidas son insuficientes, durante los doce meses posteriores desde la solicitud de la reestructuración se puede pedir la dación en pago, es decir, ofrecerle la vivienda al banco a cambio de saldar toda la deuda. Si este lo acepta, el titular quedará totalmente liberado, así como los cotitulares y los avalistas.

Asimismo, si el deudor lo pide, puede quedarse dos años en la vivienda en alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. El contrato se puede prorrogar siempre que el anterior titular de la hipoteca lo solicite, hasta llegar a un máximo de cinco años. Posteriormente, el cliente y el banco pueden pactar nuevas prórrogas por cinco años más.

Hay que decir, sin embargo, que para beneficiarse de estas medidas es imprescindible reunir los requisitos que explicaremos en el apartado siguiente. Además, no se pueden pedir si ya se ha anunciado la subasta o la vivienda está gravada con otras cargas posteriores además de la hipoteca.

Requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas

Como hemos dicho, para que nos apliquen las medidas de protección establecidas en el Real Decreto-ley 6/2012 es imprescindible reunir unas condiciones que demuestren que nos encontramos dentro del umbral de exclusión y la hipoteca debe ser exclusivamente sobre una vivienda habitual. Veamos cuáles son esos requisitos.

Para que se apliquen las medidas previas a la ejecución hipotecaria

  • Los ingresos conjuntos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Ese límite será de cuatro veces el IPREM si uno de los miembros tiene una situación de discapacidad o dependencia.

  • La unidad familiar debe haber sufrido “una alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años. Por “alteración significativa” se entiende lo siguiente:

    • Cuando el esfuerzo que represente el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5.

    • O cuando hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:

      • Familia numerosa

      • Familia monoparental con dos hijos a cargo

      • Familia con un miembro con discapacidad de más del 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar de forma permanente.

      • Familia con un menor de edad

      • Hogar en el que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga discapacidad, dependencia o enfermedad grave

      • Familia con una víctima de violencia de género

      • Deudor mayor de 60 años

  • La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas

  • Que los miembros de la familia no tengan bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda.

  • Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del titular o titulares y haya sido concedida para su adquisición.

  • Que el préstamo hipotecario no tenga más garantías reales o personales y que, en caso de tenerlas, el titular no pueda aportarlas para hacer frente a toda la deuda.

  • Los codeudores que no formen parte de la unidad familiar tienen que cumplir también los requisitos citados para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas.

Bancos que están adheridos al Código en 2019

La inmensa mayoría de las entidades financieras que operan en España están adheridas a este código. Este es el último listado publicado en el Boletín Oficial del Estado:

Abanca Corporación Bancaria, S.A.

Banca March, S.A.

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.

Banco Caixa Geral, S.A.

Banco Caminos, S.A.

Banco Cooperativo Español, S.A.

Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.

Banco de Castilla-La Mancha, S.A.

Banco de Crédito Social Cooperativo, S.A.

Banco de Sabadell, S.A.

Banco Mare Nostrum, S.A.

Banco Mediolanum, S.A.

Banco Pastor, S.A.

Banco Popular Español, S.A.

Banco Santander, S.A.

Bankia, S.A.

Bankinter, S.A.

Bankoa, S.A.

CaixaBank, S.A.

Caixa de Credit dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Crédito.

Caixa Popular-Caixa Rural, S. Coop. de Crédito V.

Caixa Rural Albalat dels Sorells, Cooperativa de Crédit Valenciana.

Caixa Rural Altea, Cooperativa de Crèdit Valenciana.

Caixa Rural Benicarló, S. Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural D’Algemesí, S. Coop. V. de Crèdit.

Caixa Rural de Callosa D’en Sarrià, Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caixa Rural de L’Alcudia, Sociedad Cooperativa Valenciana de Crédito.

Caixa Rural de Turís, Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caixa Rural Galega, Sociedad Cooperativa de Crédito Limitada Gallega.

Caixa Rural la Vall San Isidro, Sociedad Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caixa Rural les Coves de Vinromà, S. Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural Sant Vicent Ferrer de la Vall’Uixó, Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural Torrent, Cooperativa de Crèdit Valenciana.

Caixa Rural Vinaròs, S. Coop. de Crèdit V.

Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.

Caja de Arquitectos, S. Coop. de Crédito (Arquia).

Caja de Crédito de Petrel, Caja Rural, Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.

Caja Rural Católico Agraria, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural Central, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, (Globalcaja).

Caja Rural de Albal, Cooperativa Crédito Valenciana.

Caja Rural de Alginet, Sociedad Cooperativa Crédito Valenciana.

Caja Rural de Almendralejo, Sociedad Cooperativa de Crédito (Cajalmendralejo).

Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe, Sociedad Cooperativa de Crédito Andaluza.

Caja Rural de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.

Caja Rural de Casas Ibáñez, S. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha.

Caja Rural de Castilla-La Mancha, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Cheste, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Extremadura, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Gijón, Sociedad Cooperativa Asturiana de Crédito.

Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Guissona, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Navarra, S. Coop. de Crédito.

Caja Rural de Nueva Carteya, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.

Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Soria, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Teruel, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Utrera, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito. –

Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario de Castilla-La Mancha.

Caja Rural de Villar, Coop. de Crédito V.

Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito.

Caja Rural del Sur, S. Coop. de Crédito.

Caja Rural la Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural Nuestra Madre del Sol, S. Coop. Andaluza de Crédito.

Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural San Isidro de Vilafamés, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San José de Almassora, S. Coop. de Crédito. V.

Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.

Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Cajasiete, Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Cajasur Banco, S.A.

Colonya-Caixa D’estalvis de Pollença.

Evo Banco, S.A.

Ibercaja Banco, S.A.

ING Bank NV, Sucursal en España.  

Kutxabank, S.A.

Liberbank, S.A.

Novo Banco, S.A., Sucursal en España.

Nueva Caja Rural de Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Open Bank, S.A. – Popular Banca Privada, S.A.

Publicredit, S.L.

Targobank, S.A.

Triodos Bank, N.V., S.E.

Unicaja Banco, S.A.

Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito.

WIZINK Bank, S.A.  

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son las medidas que pueden solicitar los hipotecados si se adhieren a este Código, así como los requisitos que hay que cumplir para que se apliquen.

Fuente: toda la información proviene del Real Decreto-ley 6/2012, que está publicado en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: para elaborar esta página, nuestros expertos han leído con detalle todos los textos legales publicados sobre el tema.

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Temas recientes del foro

Laura
Provisión de fondos @Laura - hace 20 horas
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Estoy a punto de firmar una hipoteca, el valor de la vivienda es de 150000 y la hipoteca sería de 134000€, me podrían calcular la provisión de fondos? 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola, Laura. 

En general, los bancos piden de provisión de fondos el equivalente al 10-12% del valor de la vivienda que se compra. Por lo tanto, en tu caso, esta sería de entre 15.000 y 18.000 euros. Ese dinero servirá para pagar los gastos de compra de la vivienda, la tasación (si se la encargas al banco) y la posible comisión de apertura de la hipoteca.

Además, deberás tener ahorrados los 16.000 euros que el banco no te financia para comprar la casa. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Belerofonte
cuenta corriente e hipoteca @Belerofonte - hace 1 día
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hola, tengo una hipoteca con el Banco Santader y también con ellos  una cuenta corriente donde me ingresan la nómina y de donde se cobran mensualmente las cuotas de la hipoteca. Como tengo la nómina domiciliada en esa cuenta no me cobran comisiones de mantenimiento pero si quitara la domiciliación me cobrarían unas cuotas de mantenimiento que considero abusivas (más de 50€ anuales). Debido a esto me veo obligado a tener mi nómina con ellos durante el resto de la vida de la hipoteca y no puedo aprovecharme de ofertas de otros bancos. Les pregunté si estaba obligado a tener una cuenta corriente con ellos y me dijeron que sí.
Mi pregunta es si realmente estoy obligado (atado de por vida) a tener una cuenta corriente con ellos. ¿No podría abrir una cuenta en otra entidad y domiciliar las cuotas de la hipoteca del Santander en esta nueva entidad?
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola, Belerofonte. 

El banco sí te puede obligar a tener abierta una cuenta con ellos para pagar las cuotas de la hipoteca. Ahora bien, tanto en la información precontractual como en la escritura debe aparecer esa condición y tiene que poner el coste de mantenimiento de dicha cuenta. Si no se indica cuánto cuesta, no pueden cobrarte nada por ella, siempre y cuando la uses exclusivamente para abonar las mensualidades. 

Lo que te contamos es válido para las hipotecas firmadas a partir del mes de abril de 2012. Para las contratadas antes, los bancos no pueden cobrar nada por las cuentas asociadas al pago de la hipoteca si solo se utilizan para ese fin.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_809595736
Carta para revisión de hipoteca. @Helper_809595736 - hace 1 día
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Buenas.
Estoy viendo de cambiar la hipoteca porque todas las nuevas de cualquier banco me salen mejor, pero al ir a mi banco (bankinter) la subdirectora me dijo que tenía que hacer una carta para poder ver si me hacen una revisión de mi hipoteca y me la mejoran (que es lo que fui a buscar ya que todos los bancos me dan mejores condiciones).
¿Alguien tendría un escrito para eso? No sé cómo debería redactarlo.
 
Un saludo y gracias de antemano!

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