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Socorro, no puedo pagar la hipoteca

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¿Qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias?

El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable. Está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se especifica quién puede acogerse a él y cuáles son las soluciones que las entidades deben ofrecer.

Todos los bancos adheridos a este código están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplen los requisitos (que comentaremos más adelante). Su correcta puesta en práctica está supervisada por el Ministerio de Economía, por la Asociación Hipotecaria Española, por el Banco de España y por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Este seguimiento puede consultarse en la página web del Ministerio de Economía.

¿Cómo me puede ayudar?

Todos los que se acogen al Código de Buenas Prácticas y cumplen sus requisitos (que veremos más adelante) pueden disfrutar de una serie de medidas de protección diseñadas para que el banco no inicie el proceso de ejecución hipotecaria.

En concreto, se ofrecen hasta tres soluciones distintas: un plan de reestructuración para que el deudor pueda pagar las cuotas (Medidas previas a la ejecución hipotecaria), una quita de deuda si el titular aún no puede hacer frente a las mensualidades (Medidas complementarias) y, si las anteriores no funcionan, la dación en pago de la vivienda (Medidas sustitutivas).

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria

Tras haberlo solicitado el deudor, en un plazo máximo de un mes, el banco debe presentar un plan de reestructuración. Paralelamente, el titular puede presentar su alternativa, aunque la entidad puede rechazarla si tiene motivos (tendrá que acreditarlos).

Esto es lo que puede hacer el banco para facilitarle el pago al titular de la hipoteca:

  • Aplicar una carencia de capital durante cinco años. El principal que no se haya abonado durante este tiempo puede pasarse a una cuota final al vencimiento del préstamo o puede prorratearse en las mensualidades restantes (o combinar ambos sistemas).

  • Ampliar el plazo hasta los 40 años, a contar desde la contratación de la hipoteca. De este modo, las cuotas serán más bajas.

  • Reducir el interés aplicado a euríbor más 0,25% durante la carencia. Posteriormente, se seguiría aplicando el establecido en el contrato.

Además, el banco puede ofrecer la posibilidad de reunificar todas las deudas que tenga el deudor. Durante los diez años posteriores a la aprobación de este plan, las entidades no podrán cobrar comisiones por amortización anticipada.

2. Medidas complementarias

Si el plan de reestructuración no es viable, el banco tiene que decírselo al cliente y, si este cumple los requisitos, tiene que darle la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.

  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

3. Medidas sustitutivas

Si estas medidas son insuficientes, durante los doce meses posteriores desde la solicitud de la reestructuración se puede pedir la dación en pago, es decir, ofrecerle la vivienda al banco a cambio de saldar toda la deuda. Si este lo acepta, el titular quedará totalmente liberado, así como los cotitulares y los avalistas.

Asimismo, si el deudor lo pide, puede quedarse dos años en la vivienda en alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. El contrato se puede prorrogar siempre que el anterior titular de la hipoteca lo solicite, hasta llegar a un máximo de cinco años. Posteriormente, el cliente y el banco pueden pactar nuevas prórrogas por cinco años más.

Hay que decir, sin embargo, que para beneficiarse de estas medidas es imprescindible reunir los requisitos que explicaremos en el apartado siguiente. Además, no se pueden pedir si ya se ha anunciado la subasta o la vivienda está gravada con otras cargas posteriores además de la hipoteca.

Requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas

Como hemos dicho, para que nos apliquen las medidas de protección establecidas en el Real Decreto-ley 6/2012 es imprescindible reunir unas condiciones que demuestren que nos encontramos dentro del umbral de exclusión. Además, la hipoteca debe ser exclusivamente sobre una vivienda habitual. Veamos cuáles son esos requisitos.

Para que se apliquen las medidas previas a la ejecución hipotecaria

  • Los ingresos conjuntos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Ese límite será de cuatro veces el IPREM si uno de los miembros tiene una situación de discapacidad o dependencia.

  • La unidad familiar debe haber sufrido “una alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años. Por “alteración significativa” se entiende lo siguiente:

    • Cuando el esfuerzo que represente el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5.

    • O cuando hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:

      • Familia numerosa

      • Familia monoparental con dos hijos a cargo

      • Familia con un miembro con discapacidad de más del 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar de forma permanente.

      • Familia con un menor de edad

      • Hogar en el que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga discapacidad, dependencia o enfermedad grave

      • Familia con una víctima de violencia de género

      • Deudor mayor de 60 años

  • La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas

  • Que los miembros de la familia no tengan bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda.

  • Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del titular o titulares y haya sido concedida para su adquisición.

  • Que el préstamo hipotecario no tenga más garantías reales o personales y que, en caso de tenerlas, el titular no pueda aportarlas para hacer frente a toda la deuda.

  • Los codeudores que no formen parte de la unidad familiar tienen que cumplir también los requisitos citados para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas.

Bancos que están adheridos al Código en 2020

La inmensa mayoría de las entidades financieras que operan en España están adheridas a este código. Este es el último listado publicado en el Boletín Oficial del Estado:

Abanca Corporación Bancaria, S.A.

Andbank España, S.A. (MyInvestor)

Arquia Bank, S.A.

Banca March, S.A.

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (BBVA)

Banco Caixa Geral, S.A.

Banco Caminos, S.A.

Banco Cooperativo Español, S.A.

Banco de Crédito Social Cooperativo, S.A.

Banco de Sabadell, S.A.

Banco Mediolanum, S.A.

Banco Santander, S.A.

Bancofar, S.A.

Bankia, S.A.

Bankinter, S.A.

Bankoa, S.A.

CaixaBank, S.A.

Caixa de Credit dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Crédito.

Caixa Popular-Caixa Rural, S. Coop. de Crédito V.

Caixa Rural Altea, Cooperativa de Crèdit Valenciana.

Caixa Rural Benicarló, S. Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural D’Algemesí, S. Coop. V. de Crèdit.

Caixa Rural de Callosa D’en Sarrià, Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caixa Rural de L’Alcudia, Sociedad Cooperativa Valenciana de Crédito.

Caixa Rural de Turís, Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caixa Rural Galega, Sociedad Cooperativa de Crédito Limitada Gallega.

Caixa Rural la Vall San Isidro, Sociedad Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caixa Rural les Coves de Vinromà, S. Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural Sant Vicent Ferrer de la Vall’Uixó, Coop. de Crèdit V.

Caixa Rural Torrent, Cooperativa de Crèdit Valenciana.

Caixa Rural Vinaròs, S. Coop. de Crèdit V.

Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.

Caja de Crédito de Petrel, Caja Rural, Cooperativa de Crédito Valenciana.

Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.

Caja Rural Católico Agraria, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural Central, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, (Globalcaja).

Caja Rural de Albal, Cooperativa Crédito Valenciana.

Caja Rural de Alginet, Sociedad Cooperativa Crédito Valenciana.

Caja Rural de Almendralejo, Sociedad Cooperativa de Crédito (Cajalmendralejo).

Caja Rural de Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito (Bantierra)

Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe, Sociedad Cooperativa de Crédito Andaluza.

Caja Rural de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.

Caja Rural de Casas Ibáñez, S. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha.

Caja Rural de Cheste, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Extremadura, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Gijón, Sociedad Cooperativa Asturiana de Crédito.

Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Guissona, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Navarra, S. Coop. de Crédito.

Caja Rural de Nueva Carteya, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.

Caja Rural de Soria, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Teruel, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural de Utrera, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito. –

Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario de Castilla-La Mancha.

Caja Rural de Villar, Coop. de Crédito V.

Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito.

Caja Rural del Sur, S. Coop. de Crédito.

Caja Rural la Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural Nuestra Madre del Sol, S. Coop. Andaluza de Crédito.

Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Caja Rural San Isidro de Vilafamés, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San José de Almassora, S. Coop. de Crédito. V.

Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.

Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.

Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Cajasiete, Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.

Cajasur Banco, S.A.

Colonya-Caixa D’estalvis de Pollença.

Evo Banco, S.A.

Ibercaja Banco, S.A.

ING Bank NV, Sucursal en España.  

Kutxabank, S.A.

Liberbank, S.A.

Novo Banco, S.A., Sucursal en España.

Open Bank, S.A. – Popular Banca Privada, S.A.

Publicredit, S.L.

Targobank, S.A.

Triodos Bank, N.V., S.E.

Unicaja Banco, S.A.

Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito (UCI e Hipotecas.com)

WIZINK Bank, S.A.  

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son las medidas que pueden solicitar los hipotecados si se adhieren a este Código, así como los requisitos que hay que cumplir para que se apliquen.

Fuente: toda la información proviene del Real Decreto-ley 6/2012, que está publicado en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: para elaborar esta página, nuestros expertos han leído con detalle todos los textos legales publicados sobre el tema.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

veronica
hipoteca abierta Caixa @veronica - hace 32 minutos
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Buenos días, tengo una hipoteca abierta en la Caixa y no sé sin con la nueva LCI puedo subrogarme a otro banco a préstamo hipotecario o si tengo que hacerlo a crédito hipotecario de manera obligatoria
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 32 minutos

HelpMyCash

Hola, veronica.

Tanto con la nueva ley con la antigua, el problema de subrogar una hipoteca abierta es que con el traslado solo se pueden cambiar, técnicamente, dos aspectos: el interés y el plazo. Por lo tanto, el nuevo banco tendría que quedarse con esa hipoteca abierta, algo que no hace mucha gracia a la mayoría de las entidades y que dificulta que aprueben estas operaciones. 

De todos modos, existe otra manera de refinanciar esa hipoteca para convertirla en un préstamo: contratar un nuevo préstamo hipotecario para cancelar la hipoteca abierta, ya sea con tu banco actual o con otro. De este modo, podrás deshacerte de tu hipoteca abierta y podrás modificar cualquiera de sus condiciones, pues estarás contratando un préstamo nuevo. Ahora bien, tendrás que pagar los gastos de cancelación asociados a la operación, que suelen ser de unos 1.000 euros. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Rbk
PENSION NO CONTRIBUTIVAS @Rbk - hace 2 horas
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Hola ,tengo una duda os explicó.
Mi madre hace un año que estaba cobrando una PNC.Yo vivia con ella(soy su hija) y con mi padre.Me independice con mi pareja,y no se lo comunique a los servicios sociales.Cuando nos llegó la carta para presentar los documentos de los ingresos que habíamos tenido durante todo el año,se habían pasado y nos va tocar devolver.La SS nos manda una carta en la que pone que tenemos que devolver 580e.Esa carta llego hace tiempo,mi padre ya se fue a informar como pagarlo,ahora le ha llegado otra pero de los servicios sociales, y nos reclaman 245e,no lo entiendo nos reclaman por dos lados? O esos 245 ya van incluidos en los 500que nos reclama la SS??
Carlos Javier Diaz Gaviola
Carlos Javier Diaz Gaviola
hace 2 horas

Que significa Carece de los datos y/o documentos esenciales? he presentado todo lo que me pidieron para la jubilación no contributiva en la junta de Andalucía. Málaga. Dice lo que debera aportar... pero no dice que papeles hay que aportar. 

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 6 días

HelpMyCash

Hola, Idelfonso F Pérez Álvarez:

Como se trata de un asunto de calibre burocrático más que financiero, lo más recomendable sería que te pusieras en contacto directamente con la oficina central de los Servicios Sociales de tu comunidad autónoma para peguntar sobre el estado de tramitación de tu solicitud y averiguar el motivo, pues los servicios de estos organismos siguen funcionando para aprobar los ERTES, prestaciones por desempleo y otro tipo de retribuciones.

También sería aconsejable preguntarle al ayuntamiento si enviaron esa solicitud, puesto que normalmente se acostumbra a presentar en las oficinas centrales de la comunidad autónoma de forma presencial o por correo o en las oficinas del Imserso. Cabe la posibilidad de que se haya traspapelado.

Saludos

Ildefonso F Pérez Álvarez
Ildefonso F Pérez Álvarez
hace 6 días

buenas tardes
En Enero pasado solicité mediante Servicios sociales de mi Ayto.  la Pension no contributiva y aún no tengo respuesta. Me gustaría saber si con el Estado de Alerta se paran los plazos o si hay alguna forma de reclamar,  dado que carezco de recursos y estoy de alquiler, la urgencia es extrema.  Gracias 

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Mariangeles Buenos dìas  . Percibo una pensiòn no contributiva la perderìa si mi pareja  se empadronase  en mi casa? ,  solo tengo este ingreso y me da miedo ...

Hola, Mariangeles:

Las pensiones no contributivas tienen estipulado un umbral mínimo que contempla los ingresos de la unidad familiar. Dicha unidad está englobada solo por parientes cercanos (padres, hermanos, hijos, nietos o abuelos) y el cónyuge. Si tu pareja y tú no estáis casados, entonces sus ingresos no deberían afectarte.

Para este pasado 2019, se fijó que para recibir dicha pensión los ingresos del demandante no debían superar los 5.488 euros anules. En caso de convivir solo con un familiar o cónyuge, los ingresos de la unidad familiar no pueden superar los 9,329,60 euros anuales.

Saludos

Mariangeles
Mariangeles
hace 2 semanas

Buenos dìas  . Percibo una pensiòn no contributiva la perderìa si mi pareja  se empadronase  en mi casa? ,  solo tengo este ingreso y me da miedo  perderlo  muchas gracias 

Puri
tasación de banco on line @Puri - hace 3 horas
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Buenas tardes! Ya hice una pregunta referente a una vivienda que me gustaría comprar si fuese posible. Pues bien, el precio de la misma me lo dejan en 52.000€. La reforma ronda los 20.000...no lo sé con seguridad pero mi idea tras ir a verla sería más o menos ese precio. Como no paro de investigar en vuestra página (aprovecho para agradecer tantísima buena información), descubrí las tasaciones que se pueden hacer on line y gratuitas. La cuestión es que el inmueble según uno de esos tasadores (sólo con la dirección ya hace la operación) vale casi 112.000€. La pregunta es: puede haber tanta diferencia desde el punto de vista de los bancos entre el precio de compraventa y la tasación? Esta tasación suele ser válida o es sólo para intentar que negociemos con ellos y luego rebajan lo que dice internet? Vienen siempre a tasar personalmente? Imagino por lo que leo, que el banco se suele agarrar al menor precio (compraventa en este caso) para dar menos dinero, pero habiendo tanta diferencia, puede ser que se pudiese pactar una hipoteca no muy alta para ellos ni muy  baja para mi? Esta claro que me interesa una tasación bien alta, pero si luego van a coger precio de compraventa, a mi no me da ninguna ventaja. Estoy hecha un lío. Tengo que decir que la casa es de la herencia de mi exsuegro y sus hermanas. Y me están dejando todo lo más asequible para mi, porque no en vano, será para mis hijos el día de mañana. Y porque ellos también querrán ya deshacerse de ella, digo yo...Creo que la clave de todo está en una buena tasación, aunque también estoy viendo que ahora con lo del covid tasan bastante más bajo de lo que realmente valen los inmuebles. Estoy en lo cierto? Por qué pasa esto? Siento tanta pregunta y la extensión, pero tengo que estar bien informada para intentar negociar. Mientras más sepa, mejor. Muchas gracias! Sois estupendos
 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

HelpMyCash

Buenos días, Puri.

En primer lugar, te queremos agradecer que valores nuestro trabajo.

En cuanto a las tasaciones online, el precio que de ellas resulta es orientativo, así que no sería recomendable confiar cien por cien en que la coincidirá con la valoración final. Además, estas valoraciones no tienen carácter oficial.

Por otra parte, lamentándolo mucho, aunque intentes conseguir "una buena tasación", si el banco considerara que no se corresponde con el precio real, este podría volver a tasar el inmueble por su cuenta y tomar este nuevo informe como referencia para concederte la financiación. 

También nos preguntas si la tasación es presencial. Hasta ahora ese ha sido el modus operandi habitual, aunque podría ser que, dada la situación, algunas tasadoras ofrecieran tasaciones por videollamada. No te lo podemos confirmar.

Por último, como bien dices, las empresas tasadoras han empezado a valorar a la baja los inmuebles. En este artículo encontrarás toda la información detallada.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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