¡Guía GRATUITA! Socorro, no puedo pagar la hipoteca

Socorro, no puedo pagar la hipoteca

¿No puedes seguir pagando la hipoteca y no sabes qué hacer?

Con esta guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com queremos ayudarte a saber qué opciones tienes cuando pagar la cuota de tu hipoteca es imposible. Descárgatela para poder conocer de manera detallada información sobre:

  • Cómo anticiparte al problema económico y evitar caer en impagos
  • Cómo puedes negociar diferentes alternativas con el banco para no perder tu casa
  • Qué hacer cuando todo lo demás no funciona y entregar la vivienda parece la única salida

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¿Qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias?

El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable. Está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se especifica quién puede acogerse a él y cuáles son las soluciones que las entidades deben ofrecer.

Todos los bancos adheridos a este código están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplen los requisitos (que comentaremos más adelante). Su correcta puesta en práctica está supervisada por el Ministerio de Economía, por la Asociación Hipotecaria Española, por el Banco de España y por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Este seguimiento puede consultarse en la página web del Ministerio de Economía.

¿Cómo me puede ayudar?

Medidas previas, complementarias y sustitutivas

Todos los que se acogen al Código de Buenas Prácticas y cumplen sus requisitos (que veremos más adelante) pueden disfrutar de una serie de medidas de protección diseñadas para que el banco no inicie el proceso de ejecución hipotecaria.

En concreto, se ofrecen hasta tres soluciones distintas: un plan de reestructuración para que el deudor pueda pagar las cuotas (Medidas previas a la ejecución hipotecaria), una quita de deuda si el titular aún no puede hacer frente a las mensualidades (Medidas complementarias) y, si las anteriores no funcionan, la dación en pago de la vivienda (Medidas sustitutivas).

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria

Tras haberlo solicitado el deudor, en un plazo máximo de un mes, el banco debe presentar un plan de reestructuración. Paralelamente, el titular puede presentar su alternativa, aunque la entidad puede rechazarla si tiene motivos (tendrá que acreditarlos).

Esto es lo que puede hacer el banco para facilitarle el pago al titular de la hipoteca:

  • Aplicar una carencia de capital durante cinco años. El principal que no se haya abonado durante este tiempo puede pasarse a una cuota final al vencimiento del préstamo o puede prorratearse en las mensualidades restantes (o combinar ambos sistemas).

  • Ampliar el plazo hasta los 40 años, a contar desde la contratación de la hipoteca. De este modo, las cuotas serán más bajas.

  • Reducir el interés aplicado a euríbor más 0,25% durante la carencia. Posteriormente, se seguiría aplicando el establecido en el contrato.

Además, el banco puede ofrecer la posibilidad de reunificar todas las deudas que tenga el deudor. Durante los diez años posteriores a la aprobación de este plan, las entidades no podrán cobrar comisiones por amortización anticipada.

2. Medidas complementarias

Si el plan de reestructuración no es viable, el banco tiene que decírselo al cliente y, si este cumple los requisitos, tiene que darle la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.

  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

3. Medidas sustitutivas

Si estas medidas son insuficientes, durante los doce meses posteriores desde la solicitud de la reestructuración se puede pedir la dación en pago, es decir, ofrecerle la vivienda al banco a cambio de saldar toda la deuda. Si este lo acepta, el titular quedará totalmente liberado, así como los cotitulares y los avalistas.

Asimismo, si el deudor lo pide, puede quedarse dos años en la vivienda en alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. El contrato se puede prorrogar siempre que el anterior titular de la hipoteca lo solicite, hasta llegar a un máximo de cinco años. Posteriormente, el cliente y el banco pueden pactar nuevas prórrogas por cinco años más.

Hay que decir, sin embargo, que para beneficiarse de estas medidas es imprescindible reunir los requisitos que explicaremos en el apartado siguiente. Además, no se pueden pedir si ya se ha anunciado la subasta o la vivienda está gravada con otras cargas posteriores además de la hipoteca.

El interés de demora máximo que el banco puede aplicar tras solicitar cualquiera de estas medidas es el resultante de sumar a los intereses remuneratorios de la hipoteca un 2% sobre el capital pendiente.

Requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas

Como hemos dicho, para que nos apliquen las medidas de protección establecidas en el Real Decreto-ley 6/2012 es imprescindible reunir unas condiciones que demuestren que nos encontramos dentro del umbral de exclusión. Además, la hipoteca debe ser exclusivamente sobre una vivienda habitual. Veamos cuáles son esos requisitos.

Para que se apliquen las medidas previas a la ejecución hipotecaria

  • Los ingresos conjuntos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), es decir, 1.694,70 euros. Ese límite será de cuatro veces el IPREM (2.259,60 euros) si uno de los miembros tiene una situación de discapacidad o dependencia.

  • La unidad familiar debe haber sufrido “una alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años. Por “alteración significativa” se entiende lo siguiente:

    • Cuando el esfuerzo que represente el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5.

    • O cuando hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:

      • Familia numerosa

      • Familia monoparental con dos hijos a cargo

      • Familia con un miembro con discapacidad de más del 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar de forma permanente.

      • Familia con un menor de edad

      • Hogar en el que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga discapacidad, dependencia o enfermedad grave

      • Familia con una víctima de violencia de género

      • Deudor mayor de 60 años

  • La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas

  • Que los miembros de la familia no tengan bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda.

  • Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del titular o titulares y haya sido concedida para su adquisición.

  • Que el préstamo hipotecario no tenga más garantías reales o personales y que, en caso de tenerlas, el titular no pueda aportarlas para hacer frente a toda la deuda.

  • Los codeudores que no formen parte de la unidad familiar tienen que cumplir también los requisitos citados para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas.

En nuestra página sobre la dación en pago explicamos qué documentación hay que presentar para certificar que reunimos estas condiciones.

Bancos que están adheridos al Código en 2021

La inmensa mayoría de las entidades financieras que operan en España están adheridas a este código. Este es el último listado publicado en el Boletín Oficial del Estado:

Abanca Corporación Bancaria

Caja Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe

Andbank España

Caja Rural de Cañete de las Torres

Arquia Bank

Caja Rural de Casas Ibáñez

Banca March

Caja Rural de Cheste

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria

Caja Rural de Extremadura

Banco Caixa Geral

Caja Rural de Gijón

Banco Caminos

Caja Rural de Granada

Banco Cooperativo Español

Caja Rural de Guissona

Banco de Crédito Social Cooperativo

Caja Rural de Navarra

Banco de Sabadell

Caja Rural de Nueva Carteya

Banco Mediolanum

Caja Rural de Soria

Banco Santander

Caja Rural de Teruel

Bancofar

Caja Rural de Utrera

Bankia

Caja Rural de Villamalea

Bankinter

Caja Rural de Villar

Bankoa

Caja Rural de Zamora

CaixaBank

Caja Rural del Sur

Caixa de Credit dels Enginyers

Caja Rural la Junquera de Chilches

Caixa Popular-Caixa Rural

Caja Rural Nuestra Madre del Sol

Caixa Rural Altea

Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia

Caixa Rural Benicarló

Caja Rural San Isidro de Vilafamés

Caixa Rural D’Algemesí

Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido

Caixa Rural de Callosa D’en Sarrià

Caja Rural San José de Almassora

Caixa Rural de L’Alcudia

Caja Rural San José de Burriana

Caixa Rural de Turís

Caja Rural San José de Nules

Caixa Rural Galega

Caja Rural San Roque de Almenara

Caixa Rural la Vall San Isidro

Cajamar Caja Rural

Caixa Rural les Coves de Vinromà

Cajasiete

Caixa Rural Sant Josep de Vilavella

Cajasur Banco

Caixa Rural Sant Vicent Ferrer de la Vall’Uixó

Colonya-Caixa D’estalvis de Pollença.

Caixa Rural Torrent

Evo Banco

Caixa Rural Vinaròs

Ibercaja Banco

Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.

ING Bank NV

Caja de Crédito de Petrel

Kutxabank

Caja Laboral Popular

Liberbank

Caja Rural Católico Agraria

Novo Banco

Caja Rural Central

Open Bank

Caja Rural de Albacete

Publicredit

Caja Rural de Albal

Targobank

Caja Rural de Alginet

Triodos Bank

Caja Rural de Almendralejo

Unicaja Banco

Caja Rural de Aragón

Unión de Créditos Inmobiliarios

Caja Rural de Asturias

WIZINK Bank

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Buenos días, estoy intentando comprar una casa y al hacer la tasación no se le ha sumado el valor del patio privado. 
La vivienda es una casa de pueblo con parcela de 160m2, de los cuales aproximadamente 60m2 son vivienda y 100m2 patio. En la tasación, el precio final solo se valora los metros cuadrados de vivenda y no dice nada del patio.
Tras reclamar la técnico que la realizó dice que está bien y que no la modifica.( Sólo usa la comparación con otras viviendas que según ella son similares). Pero según tengo entendido los patio y terrazas computan a porcentaje según su tamaño. ¿Esto es así, o estoy equivocada y la tasación está bien? 
Gracias de antemano.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Miriam. 

Lamentablemente, desconocemos cuál es la normativa exacta para hacer las valoraciones de los patios exteriores. Ahora bien, si consideras que la tasación que te han hecho es incorrecta, siempre puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la tasadora. Desde la propia agencia te dirán si los criterios usados por el tasador han sido los correctos o no. Y si no te convencen sus explicaciones, puedes elevar tu reclamación al Banco de España. 

Un saludo. 

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Buenos dias, estoy tramitando una hipoteca con el banco Santander. Despues de haber recibido el visto bueno de la hipoteca por parte del banco (importe validado por parte de riesgo), he encargado una tasacion con el tasador propuesto por el banco.Resulta que esta tasacion salio bastante baja (vario errores y malas referencias), hasta despues de una revision.Pedi una segunda tasacion por otra entidad, certificada por el Banco de España, lo cual salio un 7% mas alto (todavia debajo del precio de venta).Despues de 3 semanas revisando esta segunda tasacion, el banco me informa que la rechazan porque hay mucha diferencia entre las dos tasaciones (siguen acceptando el prestamo pero con el importe de la primera tasacion).Como hacer para que me aprueben esta segunda tasacion ?Gracias,
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, fabien. 

Legalmente, el banco puede considerar válida la tasación realizada por cualquier agencia homologada por el Banco de España. Eso, sin embargo, puede generar un problema como el tuyo: que haya dos tasaciones con valores distintos y que el banco considere válida la más baja (y la menos arriesgada para él). Para convencerle de aceptar la segunda, quizás se podría hacer una tercera tasación con otra agencia para ver a qué valor se acerca más, pero te costaría dinero y no te aseguraría nada (el banco podría seguir aceptando solo la primera). 

Visto lo visto, quizás sería recomendable acudir a otras entidades financieras y presentarles esa segunda tasación. En caso de que te la acepten y te ofrezcan una hipoteca, siempre puedes volver al Santander para ver si aceptarían esa segunda tasación para no perderte como cliente (si sus condiciones fueran mejores que las que te ofrecen, claro está). 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Ricardo
Hipoteca vivienda @Ricardo - hace 2 días
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Hola buenas tardes,tengo que pedir una hipoteca nueva de 26000 euros ya que vivienda actual la voy a vender y solo me tendría que hipotecar esa cantidad la vendo 140000 y la nueva vivienda me sale también en 140000 lo que pasa que de la vivienda antigua me queda 14000 de hipoteca y quitando todos los gastos que conlleva tanto la vivienda antigua como la nueva solo me te diría que hipotecar esa cantidad de 26000 euros,me dicen en el banco que tengo una deuda en el registro creo que es de un coche que tuve o y ya está pagado o no se lo que puede ser.
Mi pregunta es si el banco me daría la hipoteca de esa cantidad aunque yo me quitara cuando vendiera la deuda que tengo pendiente.
Actualmente estoy con un trabajo de fijo discontinuo siempre me dejan parado 6 meses y vuelvo a entrar 1 año,y mujer está por obra y servicio y sin parar en la misma empresa a espensa que nos hagan fijo,no sé si me podríais ayudar. Y no sé que hacer si habría posibilidad de hacer algo lo que no quiero es vender y verme en la calle con mis hijos porque sé que vendiendo mi piso tengo en mi poder 114000 euros de los cuales podría solucionar el problema de la deuda aunque me tenga que hipotecar más después.
Un saludo.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, es posible que una deuda pagada siga registrada por un error del acreedor (que no haya comunicado su pago). Si es el caso, la solución es sencilla: tendrás que contactar con ese registro para comunicar que la deuda ha sido saldada y solicitar que la borren. 

En caso de que la deuda sea por otra cosa y no la podáis eliminar, tendréis menos opciones de conseguir la hipoteca. Ahora bien, todo dependerá de la política de riesgos de cada banco y del importe de esa deuda, así que lo aconsejable sería hablar con varios bancos para ver si alguno os daría la hipoteca. 

Un saludo. 

Ricardo
Ricardo
hace 3 días

Hola de nuevo mi pregunta es si puede ocurrir que una deuda como aparece en el registro,que ya la te la pagada siga apareciendo,y otra cosa habiendo deuda como actualmente me aparece hasta que vaya mañana averiguar que puede ser,pueden dármela la hipoteca algún banco aunque tenga la situación laboral que tenemos actualmente,aunque después me la quite una vez que venda.
Es decir que me digan está aprobada 100% la hipoteca aunque tenga la deuda o me la hacer que me la quite primero.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Ricardo. 

Vuestra situación es compleja. Por un lado, el banco podría tener dudas, ya que vuestra situación laboral no es demasiado estable. Ahora bien, también es cierto que podréis pagar una gran parte de la vivienda con lo que saquéis de la venta y que la hipoteca que necesitáis es de muy bajo importe. Por ello, antes de hacer nada, os aconsejamos visitar varios bancos para ver si alguno estaría dispuesto a aprobaros la operación. Y si os dan problemas, quizás podáis convencer a alguno si sois capaces de aportar algún tipo de garantía adicional (el aval de otra persona, por ejemplo). 

Ahora bien, aunque algún banco os diga que, a priori, sí os daría la hipoteca, os aconsejamos negociar la inclusión de una cláusula en los contratos de arras (tanto el de venta como el de compra) que os permita anular la venta y la compra en caso de que finalmente no se os dé la hipoteca. De este modo, no perderéis la vivienda si el banco finalmente se echa para atrás. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

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