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Qué son la FEIN y la FiAE

¿Qué es la FEIN?

La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN es un documento que el banco entrega al cliente tras evaluar su perfil y en el que aparecen las condiciones personalizadas de la hipoteca ofrecida. La información se organiza en los siguientes apartados:

  1. Prestamista: aquí se indica la información básica sobre la entidad que nos concede la hipoteca, como su nombre, su número de teléfono, su dirección, etc.

  2. Intermediario de crédito: aquí aparecen los datos básicos del intermediario que nos ha conseguido el préstamo, siempre que hayamos contratado los servicios de una agencia o de un profesional de este tipo. También tienen que mostrarse sus honorarios.

  3. Características principales del préstamo: es lo más básico del crédito que nos ofrecen, es decir, su importe, su plazo, su divisa (si no es el euro), el tipo de interés y si es variable, fijo o mixto, el capital total a reembolsar, el valor de la vivienda tomado como referencia, la financiación máxima (o LTV) y la garantía.

  4. Tipo de interés y otros gastos: es donde se muestra la tasa anual equivalente del préstamo, calculada para un ejemplo concreto. Debe indicarse de qué costes se compone esa TAE.

  5. Periodicidad y número de pagos: cada cuánto tendremos que abonar las mensualidades y la cifra de cuotas que habrá que abonar para devolver el préstamo íntegramente.

  6. Importe de cada cuota: el coste de cada mensualidad y su moneda.

  7. Tabla ilustrativa de reembolso: en este apartado se adjunta el cuadro de amortización de la hipoteca.

  8. Otras obligaciones: esta es la sección en la que se indican los productos vinculados y/o combinados que hay que contratar para acceder a la hipoteca u obtener el interés de la oferta, así como el coste de cada uno y la bonificación que se puede obtener por su firma.

  9. Reembolso anticipado: las condiciones para adelantar todo o una parte del capital del crédito y si se nos cobrará una comisión por ello.

  10. Elementos de flexibilidad: aquí es donde se nos informa de nuestro derecho de subrogación, es decir, de cambiar la hipoteca de banco.

  11. Otros derechos del prestatario: se indica cuánto tiempo tenemos para aceptar la oferta y se nos informa de nuestro derecho de desistimiento.

  12. Reclamaciones: es donde se nos dice a quién hay que interponer una reclamación y cómo hay que hacerlo.

  13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: es el apartado en el que se nos explica qué ocurrirá si no cumplimos el contrato, ya sea por impago o por cualquier otra circunstancia.

  14. Información adicional: aquí se indica la legislación que se aplica para nuestro contrato y si se usará una lengua distinta al español. Además, se informa al prestatario de su derecho a obtener un proyecto del contrato.

  15. Supervisor: cuáles son las entidades supervisoras del banco (y del intermediario, si lo hubiese) y cuál es su dirección.

Por ley, la FEIN nos la tienen que dar diez días antes de la firma de la hipoteca como mínimo. Asimismo, si el préstamo hipotecario tiene productos combinados, el banco nos tiene que entregar dos fichas: una con todos ellos y otra sin.

Modelo de FEIN

Puedes acceder a un modelo de este documento haciendo clic sobre el siguiente enlace.

¿La Ficha Europea de Información Normalizada es vinculante?

. A diferencia de lo que ocurría con la antigua FIPER, la FEIN tiene carácter de oferta vinculante para el banco durante un mínimo de 10 días. Dicho de otro modo, durante ese tiempo el banco estará obligado a mantenernos las condiciones de su oferta. Cabe decir que este documento solo es vinculante para la entidad, así que nosotros podemos echarnos para atrás si finalmente no nos interesa firmar el contrato. Asimismo, podemos aprovechar ese plazo para ir a otras entidades y pedir contraofertas. 

Puedes pactar con el banco que la FEIN tenga un plazo de más de 10 días para cuadrar la fecha de la firma de la hipoteca con la de la formalización de la compra.

¿Qué es la FiAE?

La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) es un documento que se entrega junto a la FEIN y que informa al cliente sobre las cláusulas más delicadas del crédito ofrecido. Esta es la información que debe contener, organizada por los apartados establecidos según la actual legislación:

  1. Si la hipoteca es variable, se avisa de que su interés se calcula utilizando un índice de referencia. Asimismo, se dice cuál es este índice, que debe ser uno de los que aparecen en la Orden EHA/2899/2011 (artículo 27.1).

  2. Si es un préstamo multidivisa, se indica que se concederá en una moneda extranjera y en cuál. También se advierte de que esto traerá las siguientes consecuencias:

    1. Que las cuotas habrá que pagarlas en esa moneda

    2. Que habrá que hacer compras de esa divisa para abonar las mensualidades

    3. Que el importe de las cuotas variará según la cotización de la moneda respecto al euro

  3. Los gastos de constitución que pagará el cliente. En principio, por ley, solo pueden ser la tasación de la vivienda y la copia de la escritura que el notario entrega al prestatario.

  4. En caso de que la hipoteca sea variable y no tenga techo, se avisa de que el deudor tendrá que asumir toda la subida de las cuotas en el caso de que el índice cotice al alza.

  5. Las condiciones bajo las que se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que el banco ejecuta para poder embargar la casa en caso de impago.

  6. Que en caso de impago, el cliente puede tener que asumir los gastos asociados a la ejecución del crédito.

  7. En caso de contratar un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés (CAP), que este le costará dinero al prestatario.

La FiAE debe entregarse no solo al futuro titular del préstamo hipotecario, sino también a los posibles cotitulares y avalistas, si es que los hay.

Modelo de Ficha de Advertencias Estandarizadas

Haz clic en el siguiente enlace para acceder al modelo oficial de la FiAE (artículo 2.19).

Otros documentos precontractuales de la hipoteca

La FEIN y la FiAE no son los únicos documentos que el banco nos tiene que entregar si acepta darnos una hipoteca. Veamos qué más tiene que facilitarnos según la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario:

  • La copia del contrato. Las condiciones que aparezcan en él tienen que ser las mismas que las indicadas en la FEIN.

  • Información clara y desglosada sobre los gastos de constitución a cargo del cliente y las costas de formalización que asumirá la entidad.

  • Documento con el precio de las cuotas en varios escenarios del índice de referencia ligado al préstamo. Solo nos lo tienen que dar si la hipoteca que queremos contratar tiene un interés variable.

  • Las condiciones de los seguros que el banco nos exija contratar junto al crédito.

  • El aviso de que estamos obligados a visitar la notaría al menos un día antes de la firma para que el notario nos asesore gratuitamente sobre el contrato y certifique que hemos recibido toda la información.

Paralelamente, el banco también enviará toda esta documentación al notario para que este compruebe que nos ha facilitado todo lo que marca la ley.

¿La FIPRE sigue existiendo?

, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) se continúa entregando. Como antaño, esta debe incluir las condiciones genéricas de las hipotecas que ofrezca el banco, aunque también tendrá que mostrar información que antes no contenía: consecuencias de no pagar las mensualidades, si se puede pedir una dación en pago por defecto, etc. Asimismo, si la entidad tiene una página web, deberá colgar ahí la FIPRE de sus préstamos hipotecarios, además de las condiciones generales de contratación.

¿Quieres solicitar una hipoteca? Descubre cuáles son las mejores

Ahora que ya sabemos cuáles son todos los documentos que nos tienen que entregar cuando pidamos un préstamo hipotecario, llega el momento de iniciar el proceso de solicitud. En el siguiente ranking encontraremos las mejores ofertas del momento:

Consulta las mejores hipotecas del mercado a tipo fijo, variable y mixto

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué documentación precontractual nos tiene que entregar el banco tanto en el momento inicial de la solicitud como después de la aprobación de la operación.

Fuente: para elaborar este contenido hemos consultado, principalmente, el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: toda la información se ha obtenido mediante investigaciones de campo y online.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 10 horas
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Raquel
Raquel
hace 10 horas

Hola,
Nosotros pagamos una reserva, y ibamos a dar el dinero de las arras, pero el banco nos advirtió sobre el art. 28. Llamé al registro y efectivamente el piso està afectado. Resulta que la madre, viuda, dejó un testamento a favor de un hijo, el actual inscrito en el registro, pero hay otro hijo, desheredado.
Nos han devuelto el dinero de la reserva, y ahora nos ofrecen un alquiler con opción a compra. ¿Que puede ocurrir si este otro hijo aparece y quiere su parte del piso, antes de 2 años?¿Puedes informarme de que clausulas poner en el contrato para estar protegidos?
Por otro lado nos proponen que el contrato de arredamiento con "opción" a compra sea de obligado cumplimiento de compra por nuestra parte. Nuestra mejor intención es comprar dentro de dos años, pero nadie puede asegurarlo ¿Pueden exigirnos tal cosa?
Gracias de antemano. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 5 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Nos parece extraño que se negaran a cambiarlo, habida cuenta de que sois los herederos forzosos y de que, en teoría, no debería aplicarse el artículo 28. Dado que no ha sido posible corregirlo, quizás podáis convencer al banco del comprador si le demostráis que sois los herederos forzosos. Para ello, podríais presentarle copias del libro de familia o del testamento. 

Como alternativa, también podéis tramitar una queja ante el Colegio de Registradores de España para saber por qué no han eliminado la carga del artículo 28. En este enlace encontraréis las instrucciones para tramitarla. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Annetxu
Annetxu
hace 6 días

Buenos días Miquel
Gracias por la respuesta, ya fuimos a pedir explicaciones al registro de la propiedad pero de malas formas nos dijeron que no lo iban a cambiar y que fuéramos con el libro de familia al banco. Cómo se podría proceder? 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 días

HelpMyCash

Hola, Annetxu. 

En el propio artículo 28 de la ley hipotecaria de 1946 se indica que a las inscripciones a favor de herederos forzosos no se les debe aplicar este artículo. Nos comentas que todos sois herederos forzosos, así que parece que se trata de un error del registrador. Nuestra recomendación, por lo tanto, es que contactéis con el Registro de la Propiedad correspondiente, pidáis explicaciones y, en caso de ser un error, solicitéis su corrección. 

Un saludo.

Annetxu
Annetxu
hace 6 días

Hola
Hemos heredado hace menos de 2 años una vivienda. Todos somos herederos forzosos, únicos y universales según figura en el testamento. Sin embargo al inscribirla a nuestro nombre en el registro de la propiedad figura que está afectada por el artículo 28.
Al comprador el banco le ha denegado la hipoteca por figurar el piso como afectado por este artículo por si aparecieran otros herederos. 
Además el piso se encuentra en Navarra donde no existe la legítima.
Qué se podría hacer al respecto? 

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Quiero pedir una hipoteca , el banco no me la concede , y ellos si... Y no me fío..si alguien trabajó con ellos que m diga algo Gracias
Pepi
Pepi
hace 10 horas

Hola, bueno deciros q estoy en este foro xq pregunté x todas las opciones,  no llegué a nada con finandix  pues no tenía unos requisitos aún, y empecé a leeros y ya se me quitaron las ganas. Mi caso está en 3 bancos, uno es helloteca,  os comento este, xq si me dan el 100x100, en mi caso la comisión es de 3000, x si os interesa, y puedo ayudaros, no sé al final con quien me quedaré,  tengo q leer bien todo y comparar. Espero q tengamos nuestras casas, un saludo.

Raquel
Raquel
hace 13 horas


citando a Miriam

citando a Raquel
Hola a tod@s! 
Hace unas semanas escribí indicando que estaba empezando a mirar con ellos el tema de la hipoteca y que informaría de los av...
Hola! yo como comenté hace unas semanas también estaba comenzando las gestiones con ellos y quería aportar mi experiencia has...
Hola Miriam, seguro que hay experiencias de todo tipo. Pero lo que a mí me hizo cambiar el punto de vista de forma radical fue la propuesta de cobrar sus honorarios al vendedor a cambio de escriturar más alto y pasarles a ellos la factura. No me pareció nada lógico, coherente ni normal. Ya había leído en algún foro acerca de estrategias extrañas por su parte. Viendo estas estrategias me da miedo firmar un contrato con ellos que he pedido rectificar en varias ocasiones por cláusulas que no veo normales. Es lo que a mí me ha llevado a explorar otras vías.
Mañana harán la tasación y entre jueves y viernes la tengo, por cierto, como la pago yo me dan el informe no como Finanzix que sólo te lo dan si llegas a firmar la hipoteca con ellos.
Estoy bastante tranquila con la tasación porque la empresa que va a tasar ya ha confirmado que en base a situación, metros y fotos llega al valor que necesito. Esta es la famosa pretasación de la que alardea Finanzix que cobran lo que cobran por hacer las consultas, cosa que hacen todos los intermediarios pero no te cobran el doble.
Espero que todo salga bien, aunque estoy convencida.
Informaré del desenlace.
Suerte a todos con los avances de vuestra hipoteca!

jose
jose
hace 15 horas


citando a Jessica

citando a Raquel

citando a Jessica

citando a Evapezzz

citando a Jessica
Hoy día 7/4/2021 viene el tasador(el ingreso lo hicimos el jueves, nos pilló semana Santa) de momento estamos muy contentos, ojalá no haya ningún p...
hola Jessica como has qdado??
pues ayer, me dijeron que al final el Banco ha visto riesgo, así que o me busco otro piso o intentamos que los vendedores me...
Jessica, prueba a buscar otro intermediario en lugar de buscar otro piso. No te fíes de una única opinión.
gracias Raquel, la verdad que ya se me están quitando las ganas de mirar nada, no me fio ya de nadie, todo fue bien hasta el...

Que pena me da... otra persona que ha caído en las **** de éste gente!!!  
Me he informado y todos me dicen los mismo.  No pueden conseguir el 100% como dicen a no ser que pongas otra vivienda como garantía.  Te dicen que la tienen aprobada para que firmes y después una vez firmado contrato y tasada, cuando todos estamos con la ilusión que vamos a firmar, te dicen que el banco te da el 80% ó 90% (que era lo que ya me daba a mi el banco), encima queriendo cobrar los 8.400€ de honorarios.. o que acepte el vendedor escriturar en mas importe y yo pagar la plusvalía de el.. vamos que una compra de 100.000€, tenia que firmar una operación de 115.000€ para poder pagar sus honorarios y los gastos de plusvalía... y sino, que me buscara otra vivienda.  Pero entiendo que me va a pasar lo mismo.
Me toca esperar los 100 días de su compromiso de contrato, perdiendo 3.000€ que entregué en arras 

Mon
Mon
hace 16 horas


citando a Raquel
Hola a tod@s! 
Hace unas semanas escribí indicando que estaba empezando a mirar con ellos el tema de la hipoteca y que informaría de los av...

hola Raquel, nos podrías decir con qué intermediario lo hiciste?? Mil gracias

Miriam
Miriam
hace 18 horas


citando a Raquel
Hola a tod@s! 
Hace unas semanas escribí indicando que estaba empezando a mirar con ellos el tema de la hipoteca y que informaría de los av...
Hola! yo como comenté hace unas semanas también estaba comenzando las gestiones con ellos y quería aportar mi experiencia hasta el momento.
Justo el viernes pasado recibí la documentación para firmar y he de decir que viene todo super detallado, lo cual me tranquilizó bastante. Mi consejo sería justo al contrario tuyo Raquel, si no te hacen firmar nada, desconfía, porque de palabra te pueden contar todo lo que quieran y si luego te cambian algo es tu palabra contra la suya.
Respecto al trato que estoy recibiendo, comenté que en un principio el asesor que me asignaron no me dió mucha confianza, yo también soy muy "puntillosa", y creo todos deberíamos de serlo en gestiones como esta, más vale ser pesado a que luego te encuentres sorpresas. Pues bien, mi opinión con mi asesor ha cambiado por completo, está super pendiente de mi y de que no me quede ninguna duda, además me ha ajustado los honorarios en 2 ocasiones hasta llegar a un acuerdo.
De verdad que de momento yo estoy encantada, espero que todo siga marchando por este camino y os seguiré contando mi experiencia, ahora que digamos todo depende de la tasación me da un poco de miedo por los comentarios que veo, pero bueno supongo que todo depende de que si el importe que se pide es coherente o no.

Anónimo
Hipoteca fija, variable o mixta @Anónimo - hace 12 horas
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Hola, os comento mi caso, tenemos oferta de nuestro banco de toda la vida para una hipoteca de 216.000€ a 30 años aunque nuestra idea es quitárnosla en unos 20 años, bien subiendo las cuotas, dado que es flexible sin comisiones, y amortizando capital con coste 0.
Nos ofrecen variable a euribor+0,55 o fija a 1,15 o mixta (15 años a 0,85 + 15 años a euribor+0,85)
Todas con vinculacion de nominas, seguro de vida, seguro de casa y plan de pensiones con aportación minima de 600€/año.
Lo del plan de pensiones no lo veo claro, en caso de no cogerlo es un 0,06 mas todos los intereses
Nuestra duda existencial es cual hipoteca coger. La variable nos da miedo que el euribor empiece a subir, y estimando que se ponga en positivo en 5 años, a los 20 años creo que los intereses totales serian mayores que con la fija.
La fija nos da más tranquilidad e incluso creo que los intereses totales podrían estar por debajo de los de la variable, según cómo evolucione el euribor, claro.
La mixta me parece atractiva porque consigo un interes mas bajo que con la fija los 15 primeros años, y luego los 5 restantes, aunque haya subido el euribor ya, quedará poco capital de pagar y la cuota no será muy alta. Los intereses totales creo que serán parecidos que con la fija o algo menores. Pero he leido que mucha gente opina que las mixtas son un ****... no sé, cómo lo veis? 
Mil gracias!

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