La nueva ley hipotecaria nos trae dos nuevos documentos que el banco nos tiene que dar tras pedir una hipoteca: la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Aquí te explicamos qué contienen y qué otra documentación debemos recibir.
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es un documento en el que aparecen las condiciones personalizadas que el banco nos ofrece tras evaluar nuestro perfil. Consta de los siguientes apartados:
Prestamista: es donde se indica la información básica sobre la entidad que nos concede la hipoteca, como su nombre, su número de teléfono, su dirección, etc.
Intermediario de crédito: aquí aparecen los datos básicos del intermediario que nos ha conseguido el préstamo, siempre que hayamos contratado los servicios de una agencia o de un profesional de este tipo. También tienen que mostrarse sus honorarios.
Características principales del préstamo: es lo más básico del crédito que nos ofrecen, es decir, su importe, su plazo, su divisa (si no es el euro), el tipo de interés y si es variable, fijo o mixto, el capital total a reembolsar, el valor de la vivienda tomado como referencia, la financiación máxima (o LTV) y la garantía.
Tipo de interés y otros gastos: es donde se muestra la tasa anual equivalente del préstamo, calculada para un ejemplo concreto. Deben indicarse de qué costes se compone esa TAE.
Periodicidad y número de pagos: cada cuánto tendremos que abonar las mensualidades y la cifra de cuotas que habrá que abonar para devolver el préstamo íntegramente.
Importe de cada cuota: el coste de cada mensualidad y su moneda.
Tabla ilustrativa de reembolso: en este apartado se adjunta el cuadro de amortización de la hipoteca.
Otras obligaciones: esta es la sección en la que se indican los productos vinculados que hay que contratar para obtener el interés de la oferta, así como el coste de cada uno y la bonificación que se puede obtener por su firma.
Reembolso anticipado: las condiciones para adelantar todo o una parte del capital del crédito y si se nos cobrará una comisión por ello.
Elementos de flexibilidad: aquí es donde se nos informa de nuestro derecho de subrogación, es decir, de cambiar la hipoteca de banco.
Otros derechos del prestatario: se indica cuánto tiempo tenemos para aceptar la oferta y se nos informa de nuestro derecho de desistimiento.
Reclamaciones: es donde se nos dice a quién hay que interponer una reclamación y cómo hay que hacerlo.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: es el apartado en el que se nos explica qué ocurrirá si no cumplimos el contrato, ya sea por impago o por cualquier otra circunstancia.
Información adicional: aquí se indica la legislación que se aplica para nuestro contrato y si se usará una lengua distinta al español. Además, se informa al prestatario de su derecho a obtener un proyecto del contrato.
Supervisor: cuáles son las entidades supervisoras del banco (y del intermediario, si lo hubiese) y cuál es su dirección.
La FEIN nos la tienen que dar diez días antes de la firma de la hipoteca como mínimo. Asimismo, si el préstamo hipotecario tiene productos vinculados, el banco nos tiene que entregar dos fichas: una con todos ellos y otra sin.
Puedes acceder a un modelo de este documento haciendo clic sobre el siguiente enlace.
Sí. A diferencia de lo que ocurría con la antigua FIPER, la FEIN tiene carácter vinculante durante un mínimo de diez días. Dicho de otro modo, durante ese tiempo el banco estará obligado a mantenernos las condiciones de su oferta. Cabe decir que este documento solo es vinculante para la entidad, así que nosotros podemos echarnos para atrás si finalmente no nos interesa firmar el contrato. Asimismo, podemos aprovechar ese plazo para ir a otras entidades y pedir contraofertas.
La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) es un documento que se entrega junto a la FEIN y que informa al cliente sobre las cláusulas más delicadas del crédito ofrecido. Esta es la información que debe contener, organizada por los apartados establecidos según la actual legislación:
Si la hipoteca es variable, se avisa de que su interés se calcula utilizando un índice de referencia. Asimismo, se dice cuál es este índice, que debe ser uno de los que aparecen en la Orden EHA/2899/2011 (artículo 27.1).
Si es un préstamo multidivisa, se indica que se concederá en una moneda extranjera y en cuál. También se advierte de que esto traerá las siguientes consecuencias:
Que las cuotas habrá que pagarlas en esa moneda
Que habrá que hacer compras de esa divisa para abonar las mensualidades
Que el importe de las cuotas variará según la cotización de la moneda respecto al euro
Los gastos de constitución que pagará el cliente. En principio, por ley, solo pueden ser la tasación de la vivienda y la copia de la escritura que el notario entrega al prestatario.
En caso de que la hipoteca sea variable y no tenga techo, se avisa de que el deudor tendrá que asumir toda la subida de las cuotas en el caso de que el índice cotice al alza.
Las condiciones bajo las que se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que el banco ejecuta para poder embargar la casa en caso de impago.
Que en caso de impago, el cliente puede tener que asumir los gastos asociados a la ejecución del crédito.
En caso de contratar un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés (CAP), que este le costará dinero al prestatario.
La FiAE debe entregarse no solo al futuro titular del préstamo hipotecario, sino también a los posibles cotitulares y avalistas, si es que los hay.
Haz clic en el siguiente enlace para acceder al modelo oficial de la FiAE (artículo 2.19).
La FEIN y la FiAE no son los únicos documentos que el banco nos tiene que entregar si acepta darnos una hipoteca. Veamos qué más tiene que facilitarnos según la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario:
La copia del contrato. Las condiciones que aparezcan en él tienen que ser las mismas que las indicadas en la FEIN.
Información clara y desglosada sobre los gastos de constitución a cargo del cliente y las costas de formalización que asumirá la entidad.
Documento con el precio de las cuotas en varios escenarios del índice de referencia ligado al préstamo. Solo nos lo tienen que dar si la hipoteca que queremos contratar tiene un interés variable.
Las condiciones de los seguros que el banco nos exija contratar junto al crédito.
El aviso de que estamos obligados a visitar la notaría al menos un día antes de la firma para que el notario nos asesore gratuitamente sobre el contrato y certifique que hemos recibido toda la información.
Paralelamente, el banco también enviará toda esta documentación al notario para que este compruebe que nos ha facilitado todo lo que marca la ley.
Sí, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) se continuará entregando. Como antaño, esta debe incluir las condiciones genéricas de las hipotecas que ofrezca el banco, aunque también tendrá que mostrar información que antes no contenía: consecuencias de no pagar las mensualidades, si se puede pedir una dación en pago por defecto, etc. Asimismo, si la entidad tiene una página web, deberá colgar ahí la FIPRE de sus préstamos hipotecarios, además de las condiciones generales de contratación.
Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué documentación precontractual nos tiene que entregar el banco tanto en el momento inicial de la solicitud como después de la aprobación de la operación.
Fuente: para elaborar este contenido hemos consultado, principalmente, el Boletín Oficial del Estado.
Metodología: toda la información se ha obtenido mediante investigaciones de campo y online.
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Te escuchamos: para resolver las dudas de los usuarios ponemos a su disposición los siguientes canales:
Hola, Zuny.
El tema de la Ley de la Segunda Oportunidad es más legal que financiero, por lo que es mejor que acudas a abogados expertos en el tema.
Por lo que sabemos de esta ley, si hay una casa en propiedad, ya no es tan beneficioso, ya que el juez podría forzar la venta de la casa para saldar las deudas según el valor de la vivienda y lo que queda por amortizar de hipoteca.
Una opción a la que podrías acogerte sería la ampliación de la hipoteca para reunificar todas las deudas, aunque depende de la evaluación del riesgo que haga la entidad si la conceden o no.
Otra alternativa es acudir a préstamos con garantía hipotecaria con la que podrás conseguir hasta un 30% del valor de la vivienda que tienes en propiedad. Tienen un coste que ronda el 12% TAE, aunque tienen unos plazos más largos que otros préstamos (15 años), lo que permitirá que pagues una cuota baja acorde a tu salario de 1.000 euros mensuales. Aunque debes tener en cuenta que con este tipo de créditos tienes que poner tu casa en propiedad por lo que, en caso de impago, se quedarán con la vivienda para saldar la deuda.
¡Un saludo!
Hola, Ramón.
Muchas gracias por tus palabras. Respondiendo a tu primera pregunta, nosotros no tenemos línea directa con las entidades financieras, así que no podemos pedirle a EVO que resuelva tu caso concreto. De todos modos, queremos comentar que en el propio informe de tasación aparece el llamado "valor de seguro" (que sería el de tasación menos el del suelo y el de otros bienes no asegurables), que es el que el banco debería utilizar como valor asegurado. Si quieres, puedes contactar con la persona que gestiona tu hipoteca para asegurarte de que será así.
En cuanto a tu segunda cuestión, la nueva ley hipotecaria del 16 de junio de 2019, en su artículo 17.3, obliga a los bancos a aceptar "pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto". Traducido, esto significa que la entidad tiene que estudiar gratuitamente la propuesta de seguro que le presentes y está obligado a aceptarla si sus coberturas son las mismas que ella exige. Recordamos, ya de paso, que no te pueden subir el tipo de interés por contratar el seguro de daños obligatorio con la compañía que tú quieras.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Ramón.
Muchas gracias por tus palabras. Respondiendo a tu primera pregunta, nosotros no tenemos línea directa con las entidades financieras, así que no podemos pedirle a EVO que resuelva tu caso concreto. De todos modos, queremos comentar que en el propio informe de tasación aparece el llamado "valor de seguro" (que sería el de tasación menos el del suelo y el de otros bienes no asegurables), que es el que el banco debería utilizar como valor asegurado. Si quieres, puedes contactar con la persona que gestiona tu hipoteca para asegurarte de que será así.
En cuanto a tu segunda cuestión, la nueva ley hipotecaria del 16 de junio de 2019, en su artículo 17.3, obliga a los bancos a aceptar "pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto". Traducido, esto significa que la entidad tiene que estudiar gratuitamente la propuesta de seguro que le presentes y está obligado a aceptarla si sus coberturas son las mismas que ella exige. Recordamos, ya de paso, que no te pueden subir el tipo de interés por contratar el seguro de daños obligatorio con la compañía que tú quieras.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 05/12/2019
Publicado el 04/12/2019
Publicado el 03/12/2019
