La nueva ley hipotecaria nos trae dos nuevos documentos que el banco nos tiene que dar tras pedir una hipoteca: la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Aquí te explicamos qué contienen y qué otra documentación debemos recibir.
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada de una hipoteca es la oferta final del banco. Se trata de un documento en el que aparecen las condiciones personalizadas de la hipoteca tras la evaluación del perfil del cliente. La información que contiene se organiza en estos apartados:
Prestamista: aquí se indica la información básica sobre la entidad que nos concede la hipoteca, como su nombre, su número de teléfono, su dirección, etc.
Intermediario de crédito: aquí aparecen los datos básicos del intermediario que nos ha conseguido el préstamo, siempre que hayamos contratado los servicios de una agencia o de un profesional de este tipo. También tienen que mostrarse sus honorarios.
Características principales del préstamo: es lo más básico del crédito que nos ofrecen, es decir, su importe, su plazo, su divisa (si no es el euro), el tipo de interés y si es variable, fijo o mixto, el capital total a reembolsar, el valor de la vivienda tomado como referencia, la financiación máxima (o LTV) y la garantía.
Tipo de interés y otros gastos: es donde se muestra la tasa anual equivalente del préstamo, calculada para un ejemplo concreto. Debe indicarse de qué costes se compone esa TAE.
Periodicidad y número de pagos: cada cuánto tendremos que abonar las mensualidades y la cifra de cuotas que habrá que abonar para devolver el préstamo íntegramente.
Importe de cada cuota: el coste de cada mensualidad y su moneda.
Tabla ilustrativa de reembolso: en este apartado se adjunta el cuadro de amortización de la hipoteca.
Otras obligaciones: esta es la sección en la que se indican los productos vinculados y/o combinados que hay que contratar para acceder a la hipoteca u obtener el interés de la oferta, así como el coste de cada uno y la bonificación que se puede obtener por su firma.
Reembolso anticipado: las condiciones para adelantar todo o una parte del capital del crédito y si se nos cobrará una comisión por ello.
Elementos de flexibilidad: aquí es donde se nos informa de nuestro derecho de subrogación, es decir, de cambiar la hipoteca de banco.
Otros derechos del prestatario: se indica cuánto tiempo tenemos para aceptar la oferta y se nos informa de nuestro derecho de desistimiento.
Reclamaciones: es donde se nos dice a quién hay que interponer una reclamación y cómo hay que hacerlo.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: es el apartado en el que se nos explica qué ocurrirá si no cumplimos el contrato, ya sea por impago o por cualquier otra circunstancia.
Información adicional: aquí se indica la legislación que se aplica para nuestro contrato y si se usará una lengua distinta al español. Además, se informa al prestatario de su derecho a obtener un proyecto del contrato.
Supervisor: cuáles son las entidades supervisoras del banco (y del intermediario, si lo hubiese) y cuál es su dirección.
Por ley, la FEIN nos la tienen que dar diez días antes de la firma de la hipoteca como mínimo. Asimismo, si el préstamo hipotecario tiene productos combinados, el banco nos tiene que entregar dos fichas: una con todos ellos y otra sin.
Puedes acceder a un modelo de este documento haciendo clic sobre el siguiente enlace.
Sí. A diferencia de lo que ocurría con la antigua FIPER, la FEIN tiene carácter de oferta vinculante para el banco durante un mínimo de 10 días. Dicho de otro modo, durante ese tiempo el banco estará obligado a mantenernos las condiciones de su oferta. Cabe decir que este documento solo es vinculante para la entidad, así que nosotros podemos echarnos para atrás si finalmente no nos interesa firmar el contrato. Asimismo, podemos aprovechar ese plazo para ir a otras entidades y pedir contraofertas.
La FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas es un documento que se entrega junto a la FEIN y que informa al cliente sobre las cláusulas más delicadas del crédito ofrecido. Esta es la información que debe contener, organizada por los apartados establecidos según la actual legislación:
Si la hipoteca es variable, se avisa de que su interés se calcula utilizando un índice de referencia. Asimismo, se dice cuál es este índice, que debe ser uno de los que aparecen en la Orden EHA/2899/2011 (artículo 27.1).
Si es un préstamo multidivisa, se indica que se concederá en una moneda extranjera y en cuál. También se advierte de que esto traerá las siguientes consecuencias:
Que las cuotas habrá que pagarlas en esa moneda
Que habrá que hacer compras de esa divisa para abonar las mensualidades
Que el importe de las cuotas variará según la cotización de la moneda respecto al euro
Los gastos de constitución que pagará el cliente. En principio, por ley, solo pueden ser la tasación de la vivienda y la copia de la escritura que el notario entrega al prestatario.
En caso de que la hipoteca sea variable y no tenga techo, se avisa de que el deudor tendrá que asumir toda la subida de las cuotas en el caso de que el índice cotice al alza.
Las condiciones bajo las que se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que el banco ejecuta para poder embargar la casa en caso de impago.
Que en caso de impago, el cliente puede tener que asumir los gastos asociados a la ejecución del crédito.
En caso de contratar un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés (CAP), que este le costará dinero al prestatario.
La FiAE debe entregarse no solo al futuro titular del préstamo hipotecario, sino también a los posibles cotitulares y avalistas, si es que los hay.
Haz clic en el siguiente enlace para acceder al modelo oficial de la FiAE (artículo 2.19).
La FEIN y la FiAE no son los únicos documentos que el banco nos tiene que entregar si acepta darnos una hipoteca. Veamos qué más tiene que facilitarnos según la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario:
La copia del contrato. Las condiciones que aparezcan en él tienen que ser las mismas que las indicadas en la FEIN.
Información clara y desglosada sobre los gastos de constitución a cargo del cliente y las costas de formalización que asumirá la entidad.
Documento con el precio de las cuotas en varios escenarios del índice de referencia ligado al préstamo. Solo nos lo tienen que dar si la hipoteca que queremos contratar tiene un interés variable.
Las condiciones de los seguros que el banco nos exija contratar junto al crédito.
El aviso de que estamos obligados a visitar la notaría al menos un día antes de la firma para que el notario nos asesore gratuitamente sobre el contrato y certifique que hemos recibido toda la información.
Paralelamente, el banco también enviará toda esta documentación al notario para que este compruebe que nos ha facilitado todo lo que marca la ley.
Sí, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) se continúa entregando. Como antaño, esta debe incluir las condiciones genéricas de las hipotecas que ofrezca el banco, aunque también tendrá que mostrar información que antes no contenía: consecuencias de no pagar las mensualidades, si se puede pedir una dación en pago por defecto, etc. Asimismo, si la entidad tiene una página web, deberá colgar ahí la FIPRE de sus préstamos hipotecarios, además de las condiciones generales de contratación.
Ahora que ya sabemos cuáles son todos los documentos que nos tienen que entregar cuando pidamos un préstamo hipotecario, llega el momento de iniciar el proceso de solicitud. Estas son las ofertas más destacadas del momento:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,25 % | 1,65 % |
| TAE | 1,45 % | 1,65 % |
| Cuota | 471 € | 489 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,20 % | 2,20 % |
| TAE | 1,92 % | 2,70 % |
| Cuota | 469 € | 514 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,39 % | 2,39 % |
| TAE | 2,58 % | 3,05 % |
| Cuota | 478 € | 525 € |
| TIN | 2,79 % |
|---|---|
| TAE | 2,91 % |
| Cuota | 544 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,30 % | 2,30 % |
| TAE | 2,01 % | 2,46 % |
| Cuota | 473 € | 518 € |
| TIN | E + 1,39 % |
|---|---|
| TAE | 2,69 % |
| Cuota | 377 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,95 % | E + 1,35 % |
| TAE | 2,15 % | 2,37 % |
| Cuota | 355 € | 373 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,99 % |
| TAE | 1,40 % | 2,52 % |
| Cuota | 357 € | 400 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,99 % |
| TAE | 2,92 % | 3,40 % |
| Cuota | 356 € | 402 € |
Hola, karlos dandrea.
Sí, el banco puede obligarte a vender la vivienda por un precio equivalente al importe que te quede por devolver de la hipoteca. Ten en cuenta que para vender el inmueble tienes que cancelar la hipoteca, así que si la vendes por menos de lo que te queda por pagar, no podrás liquidarla.
Nuestro consejo es que preguntes cuánto capital te queda por pagar y, en caso de que hayas dejado sin pagar alguna cuota, cuánto debes pagar en intereses moratorios. Si esa cantidad es de 120.000 euros, el banco puede obligarte a vender por esa suma. Si es inferior, entendemos que no puede obligarte a vender por más de lo que debes y que puedes reclamarlo.
Si te ves con dificultades para vender la vivienda por lo que te pide el banco, tienes otras opciones. Una de ellas es negociar la dación en pago, que consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de que quede saldada la deuda. No sacarás ningún beneficio, pero quedarás libre de deudas.
Otra solución es acogerte al Código de Buenas Prácticas, que es un conjunto de medidas para reestructurar la deuda hipotecaria: reducción de cuotas, posibilidad de quita o de dación en pago...
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Hola de nuevo.
Sí, es posible llegar a ese acuerdo, siempre que el banco lo acepte. Es poco probable que lo haga, pero no perdéis nada por intentarlo.
Un saludo.
Muchas gracias. Y si en el nuevo acuerdo ellos incluyen una cláusula de que se hacen cargo de la plusvalia, sería posible? Se trata de un piso comprado en 1959 y la plusvalía sería bastante dinero
Hola, Helper_710555931.
Muchos bancos aprovechan estas novaciones para obligar al cliente a firmar un acuerdo de no reclamación, algo que os impediría denunciar el uso del IRPH. La validez de estos pactos ha sido discutida por el Supremo, pero anularlo os llevaría tiempo. Nuestro consejo, por lo tanto, es que leáis toda la documentación que os ha dado el banco para aseguraros de que no os "cuelan" ese acuerdo de no reclamación.
Aprovechamos para comentar que el uso del IRPH se considera válido en la mayoría de los casos. En nuestra página sobre el IRPH explicamos en qué situaciones sí puede declararse abusivo.
Finalmente, en cuanto a la venta de la propiedad, la plusvalía la tendríais que pagar vosotros como vendedores. Eso sí, solo la pagaríais si vendierais la vivienda por un valor superior al que la comprasteis.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Buenos dias,
Como muchos de vosotros, estoy en situación similar..
Me estoy separando de mi expareja (no estamos casados ni nada). Tenemos una vivienda a nombre de los 2 y él quiere quedarse con mi parte.
Estamos con Liberbank y lo único que nos dijo es extinción de condominio y hacer nueva hipoteca (con lo cual acarrea muchísimos gastos). No no has informado de ninguna otra vía mas, por mas que lo hemos pedido...
No paro de llamar a gestorías, abogados, otros bancos..etc para que alguien pueda informarnos debidamente, ya que estoy segura de debe haber alguna otra alternativa...
Hoy he hablado con BANKINTER y nos ha dicho que se podría hacer una subrogación, que el coste es menos que el de una hipoteca nueva.
La extinción de condominio + subrogación se realizarían el mismo día.
He leído el comentario de @Formad y me gustaría saber como ha conseguido negociar eso para poder ahorrarse todo el quebradero de cabeza de una nueva hipoteca, tasación, etc.
Lo único que queremos es que yo salga de las escrituras y de la hipoteca, manteniendo todo lo demás. ¿Es esto posible? Se entiende que esto lleva un gasto notarial, contamos con eso.
Muchas gracias!
pues lo que Miguel Rodriguez indica es lo mismo que he hecho yo con mi pareja. firmamos extinción de condominio ante notario, a mi favor, me quedo en contraprestación a la otra parte toda la hipoteca con bbva y con eso el banco me ha dejado como único de deudor de la hipoteca y propietario al 100%...el banco no ha pedido estar en la firma ni nada, con la copia de la escritura de extinción han quitado a mi expareja de la hipoteca y listo. Cero gastos por esa parte. El notario lo describe como subrogación sin novación.
Hola, Miguel rodriguez.
No acabamos de comprender cuál es la situación. Si nos das más detalles, trataremos de ayudarte.
Un saludo.
Mi caso es con Bbv aceptan dejar un solo titular en la hipoteca, una vez acreditada la extincion de condominio. Se niegan a ir a firmar a la notaria.
La otra parte no firma si no acude el banco.
Tengo certificado bancario que acredita que sacaran a la otra parte de la hipoteca.
Hola de nuevo.
¡Gracias a ti! En nuestra página sobre los gastos de novación encontrarás cuál es el reparto y qué costas hay que pagar.
Un saludo.
Publicado el 17/01/2022
Publicado el 14/01/2022
Publicado el 14/01/2022
