Consulta las mejores hipotecas del mercado a tipo fijo, variable y mixto

Qué son la FEIN y la FiAE

¿Qué es la FEIN?

La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada de una hipoteca es la oferta final del banco. Se trata de un documento en el que aparecen las condiciones personalizadas de la hipoteca tras la evaluación del perfil del cliente. La información que contiene se organiza en estos apartados:

  1. Prestamista: aquí se indica la información básica sobre la entidad que nos concede la hipoteca, como su nombre, su número de teléfono, su dirección, etc.

  2. Intermediario de crédito: aquí aparecen los datos básicos del intermediario que nos ha conseguido el préstamo, siempre que hayamos contratado los servicios de una agencia o de un profesional de este tipo. También tienen que mostrarse sus honorarios.

  3. Características principales del préstamo: es lo más básico del crédito que nos ofrecen, es decir, su importe, su plazo, su divisa (si no es el euro), el tipo de interés y si es variable, fijo o mixto, el capital total a reembolsar, el valor de la vivienda tomado como referencia, la financiación máxima (o LTV) y la garantía.

  4. Tipo de interés y otros gastos: es donde se muestra la tasa anual equivalente del préstamo, calculada para un ejemplo concreto. Debe indicarse de qué costes se compone esa TAE.

  5. Periodicidad y número de pagos: cada cuánto tendremos que abonar las mensualidades y la cifra de cuotas que habrá que abonar para devolver el préstamo íntegramente.

  6. Importe de cada cuota: el coste de cada mensualidad y su moneda.

  7. Tabla ilustrativa de reembolso: en este apartado se adjunta el cuadro de amortización de la hipoteca.

  8. Otras obligaciones: esta es la sección en la que se indican los productos vinculados y/o combinados que hay que contratar para acceder a la hipoteca u obtener el interés de la oferta, así como el coste de cada uno y la bonificación que se puede obtener por su firma.

  9. Reembolso anticipado: las condiciones para adelantar todo o una parte del capital del crédito y si se nos cobrará una comisión por ello.

  10. Elementos de flexibilidad: aquí es donde se nos informa de nuestro derecho de subrogación, es decir, de cambiar la hipoteca de banco.

  11. Otros derechos del prestatario: se indica cuánto tiempo tenemos para aceptar la oferta y se nos informa de nuestro derecho de desistimiento.

  12. Reclamaciones: es donde se nos dice a quién hay que interponer una reclamación y cómo hay que hacerlo.

  13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: es el apartado en el que se nos explica qué ocurrirá si no cumplimos el contrato, ya sea por impago o por cualquier otra circunstancia.

  14. Información adicional: aquí se indica la legislación que se aplica para nuestro contrato y si se usará una lengua distinta al español. Además, se informa al prestatario de su derecho a obtener un proyecto del contrato.

  15. Supervisor: cuáles son las entidades supervisoras del banco (y del intermediario, si lo hubiese) y cuál es su dirección.

Por ley, la FEIN nos la tienen que dar diez días antes de la firma de la hipoteca como mínimo. Asimismo, si el préstamo hipotecario tiene productos combinados, el banco nos tiene que entregar dos fichas: una con todos ellos y otra sin.

Modelo de FEIN

Puedes acceder a un modelo de este documento haciendo clic sobre el siguiente enlace.

¿La Ficha Europea de Información Normalizada es vinculante?

. A diferencia de lo que ocurría con la antigua FIPER, la FEIN tiene carácter de oferta vinculante para el banco durante un mínimo de 10 días. Dicho de otro modo, durante ese tiempo el banco estará obligado a mantenernos las condiciones de su oferta. Cabe decir que este documento solo es vinculante para la entidad, así que nosotros podemos echarnos para atrás si finalmente no nos interesa firmar el contrato. Asimismo, podemos aprovechar ese plazo para ir a otras entidades y pedir contraofertas. 

Puedes pactar con el banco que la FEIN tenga un plazo de más de 10 días para cuadrar la fecha de la firma de la hipoteca con la de la formalización de la compra.

¿Qué es la FiAE?

La FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas es un documento que se entrega junto a la FEIN y que informa al cliente sobre las cláusulas más delicadas del crédito ofrecido. Esta es la información que debe contener, organizada por los apartados establecidos según la actual legislación:

  1. Si la hipoteca es variable, se avisa de que su interés se calcula utilizando un índice de referencia. Asimismo, se dice cuál es este índice, que debe ser uno de los que aparecen en la Orden EHA/2899/2011 (artículo 27.1).

  2. Si es un préstamo multidivisa, se indica que se concederá en una moneda extranjera y en cuál. También se advierte de que esto traerá las siguientes consecuencias:

    1. Que las cuotas habrá que pagarlas en esa moneda

    2. Que habrá que hacer compras de esa divisa para abonar las mensualidades

    3. Que el importe de las cuotas variará según la cotización de la moneda respecto al euro

  3. Los gastos de constitución que pagará el cliente. En principio, por ley, solo pueden ser la tasación de la vivienda y la copia de la escritura que el notario entrega al prestatario.

  4. En caso de que la hipoteca sea variable y no tenga techo, se avisa de que el deudor tendrá que asumir toda la subida de las cuotas en el caso de que el índice cotice al alza.

  5. Las condiciones bajo las que se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que el banco ejecuta para poder embargar la casa en caso de impago.

  6. Que en caso de impago, el cliente puede tener que asumir los gastos asociados a la ejecución del crédito.

  7. En caso de contratar un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés (CAP), que este le costará dinero al prestatario.

La FiAE debe entregarse no solo al futuro titular del préstamo hipotecario, sino también a los posibles cotitulares y avalistas, si es que los hay.

Modelo de Ficha de Advertencias Estandarizadas

Haz clic en el siguiente enlace para acceder al modelo oficial de la FiAE (artículo 2.19).

Otros documentos precontractuales de la hipoteca

La FEIN y la FiAE no son los únicos documentos que el banco nos tiene que entregar si acepta darnos una hipoteca. Veamos qué más tiene que facilitarnos según la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario:

  • La copia del contrato. Las condiciones que aparezcan en él tienen que ser las mismas que las indicadas en la FEIN.

  • Información clara y desglosada sobre los gastos de constitución a cargo del cliente y las costas de formalización que asumirá la entidad.

  • Documento con el precio de las cuotas en varios escenarios del índice de referencia ligado al préstamo. Solo nos lo tienen que dar si la hipoteca que queremos contratar tiene un interés variable.

  • Las condiciones de los seguros que el banco nos exija contratar junto al crédito.

  • El aviso de que estamos obligados a visitar la notaría al menos un día antes de la firma para que el notario nos asesore gratuitamente sobre el contrato y certifique que hemos recibido toda la información.

  • El coste de los cheques o transferencias para pagar al vendedor, expresado en euros (y adicionalmente en porcentaje, si procede). 

Paralelamente, el banco también enviará toda esta documentación al notario para que este compruebe que nos ha facilitado todo lo que marca la ley.

¿La FIPRE sigue existiendo?

, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) se continúa entregando. Como antaño, esta debe incluir las condiciones genéricas de las hipotecas que ofrezca el banco, aunque también tendrá que mostrar información que antes no contenía: consecuencias de no pagar las mensualidades, si se puede pedir una dación en pago por defecto, etc. Asimismo, si la entidad tiene una página web, deberá colgar ahí la FIPRE de sus préstamos hipotecarios, además de las condiciones generales de contratación.

¿Quieres solicitar una hipoteca? Descubre cuáles son las mejores

Ahora que ya sabemos cuáles son todos los documentos que nos tienen que entregar cuando pidamos un préstamo hipotecario, llega el momento de iniciar el proceso de solicitud. Estas son las ofertas más destacadas del momento:

Hipotecas fijas más destacadas
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,25 % 1,65 %
TAE 1,45 % 1,65 %
Cuota 471 € 489 €
*2 productos bonificadores
#2
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,20 % 2,20 %
TAE 1,92 % 2,70 %
Cuota 469 € 514 €
*3 productos bonificadores
#3
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,39 % 2,39 %
TAE 2,58 % 3,05 %
Cuota 478 € 525 €
*4 productos bonificadores
#4
TIN 2,79 %
TAE 2,91 %
Cuota 544 €
0 vinculaciones
#5
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,30 % 2,30 %
TAE 2,01 % 2,46 %
Cuota 473 € 518 €
*3 productos bonificadores

Hipotecas variables más atractivas
#1
TIN E + 1,39 %
TAE 2,69 %
Cuota 377 €
0 vinculaciones
#2
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,95 % E + 1,35 %
TAE 2,15 % 2,37 %
Cuota 355 € 373 €
*2 productos bonificadores
#3
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,99 %
TAE 1,40 % 2,52 %
Cuota 357 € 400 €
*3 productos bonificadores
#4
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,99 %
TAE 2,92 % 3,40 %
Cuota 356 € 402 €
*4 productos bonificadores

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

karlos dandrea
Vender piso con límite impuesto por el banco @karlos dandrea - hace 19 horas
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Debo la mayor parte de la hipoteca. El banco me pidió que vendiera el piso. El problema es que el banco me impone un mínimo de venta 120mil, pero en la zona hay pisos en venta en mejor estado y a un menor precio. ¿Puede el banco imponerme un precio que es imposible vender por la competencia que hay?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, karlos dandrea. 

Sí, el banco puede obligarte a vender la vivienda por un precio equivalente al importe que te quede por devolver de la hipoteca. Ten en cuenta que para vender el inmueble tienes que cancelar la hipoteca, así que si la vendes por menos de lo que te queda por pagar, no podrás liquidarla. 

Nuestro consejo es que preguntes cuánto capital te queda por pagar y, en caso de que hayas dejado sin pagar alguna cuota, cuánto debes pagar en intereses moratorios. Si esa cantidad es de 120.000 euros, el banco puede obligarte a vender por esa suma. Si es inferior, entendemos que no puede obligarte a vender por más de lo que debes y que puedes reclamarlo. 

Si te ves con dificultades para vender la vivienda por lo que te pide el banco, tienes otras opciones. Una de ellas es negociar la dación en pago, que consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de que quede saldada la deuda. No sacarás ningún beneficio, pero quedarás libre de deudas. 

Otra solución es acogerte al Código de Buenas Prácticas, que es un conjunto de medidas para reestructurar la deuda hipotecaria: reducción de cuotas, posibilidad de quita o de dación en pago...

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

Helper_710555931
Novación uci @Helper_710555931 - hace 19 horas
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Hola, tenemos una hipoteca con uci imposible de pagar, entre irph y anatocismo debemos 347000€. Solo debemos este mes de enero 2022 y querían negociar. Nos proponen novacion, vendiendo una propiedad que avala préstamo, con tasación 119000€, quita (pendiente de saber en qué concepto de 55000€) y nueva hipoteca de 180000€ a 27 años, tenemos 56 y 58 años... Al 1 por ciento de interés fijo, dejando letra de 634€. Nuestro abogado ya les presento demanda en febrero de 2021 por gastos notariales y estamos a la espera pero quisiera saber si se firma esto podría ponerles la demanda por irph de préstamo actual?  Y al vender la propiedad quién asume plusvalía?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, es posible llegar a ese acuerdo, siempre que el banco lo acepte. Es poco probable que lo haga, pero no perdéis nada por intentarlo. 

Un saludo. 

Helper_710555931
Helper_710555931
hace 20 horas

Muchas gracias. Y si en el nuevo acuerdo ellos incluyen una cláusula de que se hacen cargo de la plusvalia, sería posible? Se trata de un piso comprado en 1959 y la plusvalía sería bastante dinero

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, Helper_710555931.

Muchos bancos aprovechan estas novaciones para obligar al cliente a firmar un acuerdo de no reclamación, algo que os impediría denunciar el uso del IRPH. La validez de estos pactos ha sido discutida por el Supremo, pero anularlo os llevaría tiempo. Nuestro consejo, por lo tanto, es que leáis toda la documentación que os ha dado el banco para aseguraros de que no os "cuelan" ese acuerdo de no reclamación. 

Aprovechamos para comentar que el uso del IRPH se considera válido en la mayoría de los casos. En nuestra página sobre el IRPH explicamos en qué situaciones sí puede declararse abusivo. 

Finalmente, en cuanto a la venta de la propiedad, la plusvalía la tendríais que pagar vosotros como vendedores. Eso sí, solo la pagaríais si vendierais la vivienda por un valor superior al que la comprasteis. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

MariaGuadalupeG
Extincion de condominio. Novacion o subrogacion @MariaGuadalupeG - hace 20 horas
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Buenas tardes. Tengo una casa en propiedad con mi ex pareja y queremos llevar a cabo una extincion de condominio, quedándome yo con la vivienda, dándole la contraprestacion que le tengo que dar por el dinero que ha puesto hasta ahora. Tenemos la hipoteca con el BBVA y ahi es donde vienen los problemas. Al principio querían cobrarme una comisión por novacion. He mirado mi prestamo hipotecario y no viene contemplada esa comisión. Hable con el Servicio de Atención al Cliente del Banco de España, con el departamento Reclamaciones, quejas y consultas sobre normativa bancaria y me dijeron que si no venia contemplado en el contrato no me lo podía cobrar. Con esas fui al banco y al decírselo van y me contestan que esq tengo que hacer una subrogacion y no una novacion. Estoy harta de leer en paginas que lo que tengo que hacer es una NOVACION, me lo ha dicho el notario, me lo dijeron hasta ellos mismos y ahora me vienen con estas para cobrarme asi la comisión por subrogacion que si viene contemplada en el contrato del préstamo hipotecario. Dicen que esq en una novacion no se puede cambiar el titular, y yo lo quiero cambiar el titular, quiero sacar a uno de ellos y quedarme yo. Si me piden aval y cobrarme por meterlo están en su derecho, pero esq me están cobrando a realizar una operación que yo ni quiero hacer ni tengo porque hacer solo por llevarse ellos 3000 euros de comisión. Creo estar en lo cierto pero ya hasta me hacen dudar, por ello el motivo de mi consulta. Muchas gracias por vuestra atención. Un saludo
Helper_1101792928
Helper_1101792928
hace 20 horas

Buenos dias,
Como muchos de vosotros, estoy en situación similar..
Me estoy separando de mi expareja (no estamos casados ni nada). Tenemos una vivienda a nombre de los 2 y él quiere quedarse con mi parte.
 
Estamos con Liberbank y lo único que nos dijo es extinción de condominio y hacer nueva hipoteca (con lo cual acarrea muchísimos gastos). No no has informado de ninguna otra vía mas, por mas que lo hemos pedido...
No paro de llamar a gestorías, abogados, otros bancos..etc para que alguien pueda informarnos debidamente, ya que estoy segura de debe haber alguna otra alternativa...
Hoy he hablado con BANKINTER y nos ha dicho que se podría hacer una subrogación, que el coste es menos que el de una hipoteca nueva.
La extinción de condominio + subrogación se realizarían el mismo día.
He leído el comentario de @Formad y me gustaría saber como ha conseguido negociar eso para poder ahorrarse todo el quebradero de cabeza de una nueva hipoteca, tasación, etc.
 
Lo único que queremos es que yo salga de las escrituras y de la hipoteca, manteniendo todo lo demás. ¿Es esto posible? Se entiende que esto lleva un gasto notarial, contamos con eso.
 
Muchas gracias!

Formad
Formad
hace 7 meses

pues lo que Miguel Rodriguez indica es lo mismo que he hecho yo con mi pareja. firmamos extinción de condominio ante notario, a mi favor, me quedo en contraprestación a la otra parte toda la hipoteca con bbva y con eso el banco me ha dejado como único de deudor de la hipoteca y propietario al 100%...el banco no ha pedido estar en la firma ni nada, con la copia de la escritura de extinción han quitado a mi expareja de la hipoteca y listo. Cero gastos por esa parte. El notario lo describe como subrogación sin novación.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 meses

HelpMyCash

Hola, Miguel rodriguez.

No acabamos de comprender cuál es la situación. Si nos das más detalles, trataremos de ayudarte. 

Un saludo.

Miguel rodriguez
Miguel rodriguez
hace 11 meses

Mi caso es con Bbv aceptan dejar un solo titular en la hipoteca, una vez acreditada la extincion de condominio. Se niegan a ir a firmar a la notaria. 
La otra parte no firma si no acude el banco. 
Tengo certificado bancario que acredita que sacaran a la otra parte de la hipoteca.
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 año

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti! En nuestra página sobre los gastos de novación encontrarás cuál es el reparto y qué costas hay que pagar. 

Un saludo.

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