FEIN de la hipoteca: ¿para qué sirve?

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN es la oferta final que te entrega el banco después de aprobarte la hipoteca. Se trata de un documento vinculante para el banco en el que aparecen las condiciones personalizadas que tendrá tu hipoteca después de que negocies con el banco y de que este estudie tu perfil.

¿Cuándo se da la FEIN?

El banco te entregará la FEIN antes de la firma del contrato. Para que te quede más claro, se te facilitará este documento después de haber dado los siguientes pasos:

• De haber recibido la FIPRE, que recoge las condiciones genéricas de las hipotecas del banco.

• De negociar unas condiciones mejores que las que aparecen en la FIPRE.

• De que entregues al banco los documentos que acrediten tu solvencia.

• De que el banco analice tu situación económica y financiera.

• De que tases la casa que te interesa y presentes el informe de valoración al banco.

• De que el banco apruebe la operación.

Por ley, el banco tiene que entregarte la FEIN como mínimo diez días antes de la fecha de la firma del contrato de la hipoteca ante notario (14 días si vives en Cataluña). 

¿Cuál es la diferencia entre la FIPRE y la FEIN?

La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) es un documento que el banco tiene que entregarte justo al pedir la hipoteca, antes de estudiar tu situación económica y financiera. En ella aparecen las condiciones genéricas de los préstamos hipotecarios que la entidad ofrece a sus clientes.  Puedes usarla para tener una idea de lo que ofrece la entidad y para negociar mejoras en base a sus puntos principales.

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en cambio, recoge las condiciones personalizadas que el banco te ofrece después de haber negociado  y de haber analizado tus circunstancias económicas. Contiene más información que la FIPRE y tiene carácter vinculante para el banco.

¿Qué información aparece en la FEIN?

En la FEIN aparecen las condiciones finales y negociadas que tendrá tu hipoteca. La información que contiene se organiza por apartados de la siguiente manera:

Texto introductorio

Aquí se indica hasta qué fecha son válidas las condiciones recogidas en la FEIN. Por ley, esa validez debe mantenerse durante un mínimo de diez días naturales (14 días en Cataluña), a contar desde el momento en el que recibes la oferta. Ese es el tiempo que tienes para firmar el contrato de la hipoteca sin que el banco pueda cambiarte de forma unilateral las condiciones.

1. Prestamista

Aquí se aporta  información sobre la entidad que te concede la hipoteca: cuál es su nombre, su número de teléfono y su dirección geográfica. También encontrarás el correo electrónico del banco, su número de fax y la dirección de su página web y de la persona o punto de contacto.

2. Intermediario de crédito

Si la hipoteca la has pedido a través de un intermediario financiero o bróker, en este apartado encontrarás la información sobre este profesional: su identidad, su número de teléfono, su dirección geográfica, su correo electrónico, su número de fax y la dirección de su página web y de la persona o punto de contacto. También se indica si el bróker ofrece un servicio de asesoramiento (y en qué condiciones), cuáles son sus honorarios y cómo se pagan.

3. Características principales del préstamo

En esta sección se explican las características básicas de la hipoteca que te ofrecen. En apartados posteriores de la FEIN, algunos de estos puntos se desarrollan en mayor profundidad:

• La divisa (moneda) en la que se te presta el dinero. Si no es el euro, el banco debe indicar que te avisará cada vez que cambie el tipo de cambio.

• El importe máximo que el banco está dispuesto a prestarte.

• La duración del plazo de devolución, expresado en años o meses.

• El tipo de crédito, es decir, si es un préstamo hipotecario (para que nos entendamos, una hipoteca) o si es un crédito. En nuestra página sobre los préstamos hipotecarios explicamos la diferencia entre ambos tipos de producto.

• El tipo de interés, esto es, si es fijo, variable o mixto y cuál es su valor. Si es variable o mixto, el banco tiene que indicar cada cuánto tiempo lo actualizará y si existe un interés máximo (cláusula techo) o un interés mínimo (cláusula suelo al que puede llegar ese interés variable).

• El importe total a reembolsar, que es todo el dinero que tendrás que pagarle al banco durante los años que dure la hipoteca. Incluye el importe que te presta, los intereses y los otros posibles gastos, como la comisión de apertura o primas de seguros. Si el interés es variable, aquí te tienen que indicar que la cifra es orientativa (porque dependerá de la subida o bajada del euríbor).

• La garantía, que es básicamente lo que el banco puede embargarte si no pagas. En las hipotecas, la garantía es siempre la vivienda que compras (hipotecaria) y tus bienes presentes y futuros (personal), como tus cuentas o tu salario.

• La ratio préstamo-valor, que es el porcentaje máximo de la vivienda que el banco está dispuesto a financiarte.

• El precio mínimo que debe tener la vivienda que vas a financiar con el préstamo hipotecario.

4. Tipo de interés y otros gastos

En el anterior apartado, la FEIN aporta datos básicos sobre el interés de tu hipoteca. La información que brinda en esta sección sobre cuáles son todos los gastos de la hipoteca es mucho más detallada. Aquí encontrarás:

• El tipo de interés, es decir, el interés que el banco aplicará a lo largo de la vida del préstamo.

• La tasa anual equivalente (TAE), que es una tasa que te indica el precio anual del préstamo teniendo en cuenta todos sus gastos: intereses, comisiones, seguros, etc. Aquí queda reflejado el coste de todos estos gastos.

5. Periodicidad y número de pagos

Aquí se indica cada cuánto tiempo tendrás que pagar las cuotas para devolver la hipoteca (normalmente es un pago al mes), así como cuántas cuotas tendrás que abonar hasta saldar la deuda.

6. Importe de cada cuota

Este apartado no tiene mucho secreto. Como su nombre indica, aquí aparece el importe de las cuotas de la hipoteca.

7. Tabla ilustrativa de reembolso

En esta sección encontrarás la tabla de amortización de la hipoteca, es decir, un cuadro con las cuotas que tendrás que pagar periódicamente, los intereses y capital abonados en cada cuota y el importe pendiente tras cada pago.

8. Otras obligaciones

Este apartado recoge los productos o servicios asociados a tu hipoteca:

• Los que tendrás que contratar obligatoriamente para que el banco te preste el dinero (productos vinculados). Por ejemplo, un seguro de daños o una cuenta para pagar la hipoteca.

• Los que puedes contratar voluntariamente para rebajar tu tipo de interés (productos combinados).

También debe indicarse el coste de cada uno de estos productos o servicios y si los tienes que contratar obligatoriamente a través del banco o no.

9. Reembolso anticipado

Aquí se explican las condiciones con las que puedes devolver dinero por adelantado. Principalmente, si tienes que adelantar un importe mínimo o no, si se te cobrará comisión por esa amortización anticipada y cuál será su coste.

10. Elementos de flexibilidad

En esta sección se aporta información sobre tus posibilidades de traspasar la hipoteca a otro banco (subrogación de acreedor), si puedes ampliar el capital o el plazo, si puedes beneficiarte de una carencia…

11. Otros derechos del prestatario

Aquí se informa sobre si tienes derecho de reflexión entre la entrega de la FEIN y la firma de la hipoteca. Por ley, ese período de reflexión debe ser de al menos diez días (14 días en Cataluña). Como te indicábamos más arriba, coincide con el periodo en el que el banco no puede modificar las condiciones que habéis acordado de la hipoteca.

También debe indicar si tienes derecho de desistimiento, es decir, si puedes echarte para atrás después de firmar la hipoteca. Que el banco te permita acogerte a ese derecho no es lo más habitual, pero siempre puedes negociar a ver sí te lo concede.

12. Reclamaciones

En este apartado encontrarás a quién debes dirigirte si quieres interponer una reclamación por algún aspecto relacionado con tu préstamo hipotecario.

13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el prestatario

Esta sección recoge las sanciones que el banco puede aplicarte si no pagas las cuotas o si no cumples cualquier otra obligación del contrato hipotecario.

14. Información adicional

Aquí se indica qué legislación se aplicará sobre el contrato hipotecario que firmes ante notario, así como en qué lengua se redactará si es distinta al español. En este apartado también se informa de tu derecho a recibir una copia del contrato, que se te entregará junto a la FEIN.

15. Supervisor

Para terminar, en este apartado se explica que el supervisor de tu entidad es el Banco de España y se te facilita su dirección. 

¿Para qué sirve este documento?

La FEIN existe desde el mes de junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria que obliga al banco a aportar información transparente a sus clientes. Su razón de existir es que te sirva para lo siguiente:

• Para conocer las condiciones que te ofrece el banco, que están recogidas en los apartados que te hemos indicado antes.

• Para comparar la oferta con las que te ofrecen otras entidades financieras. Cuando tengas las FEIN de varios bancos, podrás comparar las condiciones y decidir qué hipoteca te sale más a cuenta.

• Para obligar al banco a mantenerte las condiciones durante el plazo de vigencia de la FEIN. Por ley, como te explicaremos más adelante, el banco no puede cambiarte la oferta durante un mínimo de diez días (14 en Cataluña).

¿La FEIN de una hipoteca es vinculante?

Las condiciones recogidas en la FEIN son vinculantes para el banco, pero no para ti. Nos explicamos: si tú firmas la FEIN (para certificar que la has recibido) y decides más tarde que no contratarás esa hipoteca, la entidad no podrá sancionarte ni cobrarte nada.

En cambio, el banco sí está obligado a mantener las condiciones durante los diez días que deben pasar como mínimo entre la entrega de la FEIN y la firma de la hipoteca ante notario (14 días en Cataluña). 

¿Qué otros documentos debe entregarme el banco junto a la FEIN?

La FEIN no es el único documento que te tiene que entregar el banco si te aprueba la hipoteca. Esta es la documentación adicional que debes recibir según la ley hipotecaria actual:

• La Ficha de Advertencias Personalizadas o FiAE. En ella se informa aún con más detalle sobre las cláusulas más delicadas del préstamo que aparecen en la FEIN: si el interés es variable, si el dinero se te presta en una divisa distinta al euro, qué te pasará si no pagas las cuotas…

• La copia del contrato. Las condiciones que aparezcan en él tienen que ser las mismas que las indicadas en la FEIN.

• Información clara y desglosada sobre los gastos de hipoteca a cargo del cliente y las costas de formalización que asumirá la entidad.

• Documento con el precio de las cuotas en varios escenarios del índice de referencia ligado al préstamo. Solo te lo tienen que dar si la hipoteca que vas a contratar tiene un interés variable.

• Las condiciones de los seguros que contrates junto a la hipoteca. En la FEIN te sale su precio, pero no sus coberturas, las distintas cláusulas de las pólizas…

• El aviso de que estás obligado a visitar la notaría al menos un día antes de la firma. En esta visita, el notario te asesorará gratuitamente sobre el contrato y certificará que has recibido toda la información al respecto y que entiendes lo que vas a firmar.

• El coste de los cheques o transferencias para pagar al vendedor, expresado en euros (y adicionalmente en porcentaje, si procede).

Consigue la FEIN de las mejores hipotecas de España

Ahora que ya sabes qué es la FEIN y los otros documentos que recibirás cuando aprueben tu hipoteca, puedes acudir a diversos bancos para iniciar el proceso de solicitud. Si quieres, desde HelpMyCash te damos la opción de pedir información sobre varias de las hipotecas más atractivas de España.

Puedes revisar sus condiciones en las tablas siguientes y contactar con el banco pinchando sobre el botón “Solicitar información”. Si no colaboramos con la entidad que te interesa, te ofrecemos la posibilidad de contactar con un bróker que se encargará de pedir financiación a ese y a otros bancos de acuerdo con tus circunstancias personales y económicas. ¡Y todo sin compromiso! Tú decides si el servicio que te ofrece te convence o no: