Todos los impuestos sobre la compra de una vivienda

Impuestos por comprar una vivienda nueva: IVA + IAJD

Si la casa o el piso que quieres comprar es de obra nueva, tendrás que pagar el impuesto sobre el valor añadido o IVA, que cuesta un 10% sobre el valor de la vivienda (4% si es de protección oficial). En Canarias, este tributo se sustituye por el impuesto general indirecto canario o IGIC, que cuesta un 6,5%. Más abajo, te contamos cómo calcular estos gastos.

Pero aún hay más: junto con lo que te va a costar el IVA o el IGIC, deberás abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados o IAJD. El precio de este tributo lo marca cada comunidad autónoma:

COMUNIDAD AUTÓNOMA IAJD
Andalucía 1,2%
Aragón 1,5%
Asturias 1,2%
Baleares 1,5%
Canarias 0,4%
Cantabria 1,5%
Castilla y León 1,5%
Castilla-La Mancha 1,5%
Cataluña 1,5%
Comunidad Valenciana 1,5%
Extremadura 1,5%
Galicia 1,5%
Madrid 0,75%
Murcia 1,5%
Navarra 0,5%
País Vasco 0,5%
La Rioja 1%
Ceuta 0,5%
Melilla 0,5%

Fuente: CCAA. Tipos generales (se pueden aplicar bonificaciones)

Impuestos por la compra de una casa o piso de segunda mano: ITP

En cambio, si compras una vivienda de segunda mano (usada), no tendrás que pagar ni el IVA ni el IAJD, sino que te tocará pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas o ITP. Su coste lo establece cada comunidad autónoma:

COMUNIDAD AUTÓNOMA ITP
Andalucía 7%
Aragón 8%
Asturias 8%
Baleares 8%
Canarias 6,5%
Cantabria 10%
Castilla y León 8%
Castilla-La Mancha 9%
Cataluña 10%
Comunidad Valenciana 10%
Extremadura 8%
Galicia 9%
Madrid 6%
Murcia 8%
Navarra 6%
País Vasco 4%
La Rioja 7%
Ceuta 6%
Melilla 6%

Fuente: CCAA. Tipos generales (se pueden aplicar bonificaciones)

¿Cómo se calculan los impuestos de compra de vivienda?

El método para calcular el precio de todos estos tributos varía dependiendo de qué impuesto se te cobre. Te lo explicamos a continuación:

IVA e IGIC

Para calcular el precio del IVA o del IGIC simplemente tienes que aplicar el porcentaje que corresponda sobre el coste de la vivienda que compras. Por ejemplo, si la casa cuesta 20.000 euros y se te aplica el IVA, tendrás que pagar 20.000 euros (el 10% de 200.000). Para el mismo caso, si se te aplica el IGIC porque la casa que compras está en Canarias, pagarás 13.000 euros (6,5% de 200.000).

ITP e IAJD

Calcular el precio del ITP o del IAJD es un poco más complicado. En este caso, el porcentaje lo tienes que aplicar sobre el llamado “valor de referencia”, que es el valor que la Dirección General del Catastro adjudica a la vivienda que compras según los cálculos de este organismo. Lo puedes consultar en la sede electrónica del Catastro.

Ahora bien, ¿qué pasa si el inmueble se vende por un precio más caro que su valor de referencia? En estos casos, la ley establece que el ITP y el IAJD deben calcularse sobre la cifra que sea más alta entre el valor de referencia y el precio de la vivienda.

Imagina, por ejemplo, que vas a comprar un piso de segunda mano en Barcelona. Si su valor de referencia es de 180.000 euros y a ti te lo venden por 200.000, tendrás que calcular el ITP sobre ese precio, porque es más alto que el valor de referencia. En total, en este caso, pagarás 20.000 euros (el 10% de 200.000).

Si un inmueble no tiene valor de referencia porque el Catastro aún no se lo ha adjudicado, tienes que usar el valor más alto entre su precio y su valor de mercado (su valor de tasación).

Calcula cuánto pagarás en impuestos de compraventa

Desde HelpMyCash te ofrecemos un simulador de gastos de compraventa para que calcules cuánto pagarás en impuestos. La cifra que te proporciona esta herramienta es aproximada, porque puede variar dependiendo del valor de referencia de la casa que compres y de las reducciones que se aplican a ciertos colectivos.

Con esta calculadora descubrirás, además, cuánto te costarán los otros gastos de compra (notaría, registro y gestoría) y qué cuotas pagarás si financias la vivienda con una hipoteca. Si te interesa, también podrás contactar con un bróker, que es un profesional que analizará tu caso y te buscará las mejores hipotecas ajustadas a tu perfil.

¿Cómo se pagan todos estos impuestos sobre la vivienda?

También es importante que sepas cómo hay que pagar todos los impuestos y a quién. Si contratas a una gestoría para que te tramite la compraventa, no tendrás que preocuparte demasiado por este tema: lo único que deberás hacer es ingresar el dinero que te pida en una cuenta (provisión de fondos). La gestoría lo usará para pagar los impuestos y los otros gastos de compraventa y, si sobra dinero, te lo devolverá.

En cambio, si quieres hacer los trámites por tu cuenta, el proceso a seguir es el siguiente:

  • El IVA y el IGIC se pagan directamente al vendedor, junto al dinero que le entregues para comprar su casa o su piso. Él se encargará de abonar esa cantidad a Hacienda.

  • El ITP y el IAJD se pagan a la Administración Tributaria de la comunidad autónoma en la que adquieres la vivienda. Puedes realizar el pago presencialmente o por Internet, siempre que tengas certificado digital o DNI electrónico. En general, debes completar este trámite en un plazo máximo de 30 días desde la escrituración de la compra, aunque tu comunidad autónoma puede establecer un plazo distinto.

Recuerda: si financias la compra con una hipoteca, tendrás que pagar los impuestos a través de una gestoría.

Trucos para pagar menos impuestos por la compra

Como has podido comprobar, necesitarás tener ahorrada una buena suma de dinero para pagar todos estos impuestos. Ahora bien, si sabes jugar bien tus cartas, quizás puedas reducir un poco tu aportación. Ahí van un par de trucos que te pueden ayudar:

  1. Aprovéchate de las reducciones. Hay comunidades autónomas que te cobrarán un IAJD o un ITP más bajo si eres joven, tu familia es numerosa o tienes cierto grado de discapacidad. Si formas parte de alguno de estos colectivos, nuestro consejo es que te informes en tu ayuntamiento para saber si puedes acogerte a alguna rebaja.

  2. Negocia con el banco para reducir tu aportación inicial. Si compras la casa con una hipoteca, el banco te pedirá hacer una provisión de fondos para que la gestoría pague los impuestos y los otros gastos de compraventa. Normalmente, esa provisión es más alta de lo que realmente tendrás que pagar. Te recomendamos hablar con tu banquero para que ajuste al máximo el importe de la provisión. Así, al menos no tendrás que aportar tantos ahorros de golpe. 

Si vas a solicitar una hipoteca para comprar tu casa, contar con el respaldo de un bróker hipotecario te puede venir muy bien, porque te sabrá decir si tienes derecho a reducciones y negociará por ti con el banco. Además, te conseguirá una hipoteca más barata que la que obtendrías por tu cuenta. Lógicamente, si necesitas este tipo de acompañamiento personalizado, tendrás que pagar por él. La ventaja de contratar a estos profesionales es que solo tendrás que pagarles una vez firmes la hipoteca que quieres, nunca antes. Si no te la consiguen, no pagarás ni un solo euro.

Desde HelpMyCash te ponemos en contacto con un bróker para que te explique tus posibilidades de financiación y cómo te puede acompañar en el proceso. ¡Todo ello sin compromiso! Solo tienes que pinchar sobre el siguiente botón y rellenar el formulario:

Contacta con un bróker hipotecario

¿Tendré que pagar impuestos por la hipoteca?

Si financias la compra de la casa con un préstamo hipotecario, su escrituración también generará el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Ahora bien, por ley, el impuesto asociado a las hipotecas lo tiene que pagar el banco en todos los casos.

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