Contrato de intermediación inmobiliaria: toda la verdad

Cuando buscas una inmobiliaria para vender tu piso, lo habitual es conversar con un agente, quien te explica verbalmente las condiciones del servicio y, si estos satisfacen tus necesidades, firmas el mandato de venta o contrato de intermediación inmobiliaria. 

Entonces todo parece ir bien, pero de repente llegan las sorpresas: la agencia te cobra los honorarios en las arras, el contrato se renueva automáticamente sin que tú lo sepas o descubres que la inmobiliaria puede reclamar sus honorarios incluso cuando pasaron 12 meses desde el vencimiento del contrato. ¿Y eso por qué? Porque todos los contratos de intermediación inmobiliaria incluyen cláusulas donde se especifican cosas como estas. 

En HelpMyCash creemos que es muy importante que comprendas lo que firmas en el famoso mandato de venta, para así mantener una relación honesta y transparente con tu agente en todo momento. Por eso, decidimos analizar la letra pequeña de los contratos inmobiliarios con exclusividad y sin ella. ¡Toma nota! Lo que sigue es importante.

¿Qué es un contrato inmobiliario?

Un contrato inmobiliario es un documento legal donde se detallan los términos y condiciones de los servicios de la agencia en la compraventa. En él se incluyen datos básicos, como la dirección de la vivienda, y otros más importantes como el precio al que decides venderla o las obligaciones de las partes.

Los contratos inmobiliarios pueden ser complejos y, en ocasiones, esconden alguna letra pequeña que conviene mirar con lupa. Y aunque parezca obvio, es muy importante que los contratos se formalicen por escrito. 

Nuestra misión desde HelpMyCash es aportar transparencia al mercado inmobiliario. Por eso, decidimos analizar decenas de contratos inmobiliarios, para enseñarte cuáles son las cláusulas más comunes e importantes. ¡Vamos a verlas! 

Lo que debes saber sobre este análisis

El análisis que leerás a continuación proviene de una investigación llevada a cabo sobre decenas de contratos de intermediación inmobiliaria en la venta e incluye información sobre:

El precio de la vivienda

La duración del contrato y la prórroga tácita

Los honorarios que cobra la agencia y cuándo se pagan

La exclusividad inmobiliaria

Sin embargo, no todos los mandatos de venta incluyen las mismas cláusulas. Procura leer el tuyo y evalúa cuáles de los ítems que desarrollamos a continuación están presentes. Si necesitas ayuda para analizarlo, escríbenos a proptech@helpmycash.com.

Precio de la vivienda en el contrato inmobiliario

Uno de los puntos más importantes del contrato inmobiliario es el precio al que decides vender la vivienda. Y sí, que se especifique el precio puede parecer una obviedad, pero es importante que sepas esto: si la agencia inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar ese valor, no puedes echarte para atrás. O mejor dicho, sí puedes, pero tendrás que pagar los honorarios, aunque no vendas tu piso. Al respecto, muchos contratos inmobiliarios incluyen una cláusula como esta:

La agencia cobrará sus honorarios cuando presente una propuesta de compra, si esta cumple con las condiciones del encargo y el cliente opta por no vender.

Por todo esto, es importante que no incluyas en el mandato de venta un precio más bajo del que estás dispuesto a aceptar por la vivienda. Incluso, si a posteriori el agente te sugiere bajarlo, analiza bien cuánto estás dispuesto a ceder.

Duración del contrato de intermediación inmobiliaria

Los mandatos de venta inmobiliarios suelen tener una duración de entre tres y seis meses, independientemente de que exista o no una cláusula de exclusividad. Casi todos los contratos de intermediación inmobiliaria que hemos podido analizar presentan también una cláusula de prórroga tácita, que especifica que el acuerdo se renueva automáticamente por períodos idénticos, salvo que se avise por escrito la voluntad de rescindirlo con una antelación de entre 7 y 15 días. Transcribimos a continuación un ejemplo de un contrato real:

La duración de este contrato se prorrogará automáticamente por sucesivos períodos de igual duración (3 o 6 meses), salvo que el vendedor o la agencia manifiesten por escrito lo contrario con una antelación de 15 días.

Así, si no estás conforme con los servicios de tu agencia, recuerda avisar con anticipación tu voluntad de terminar con la relación contractual. 

Exclusividad inmobiliaria

Algunos mandatos de venta incluyen también una cláusula de exclusividad. Si esta existe, debes tener en cuenta que al firmar aceptarás que la agencia sea la única autorizada para vender tu piso. Por tanto, si vendes la propiedad por tu cuenta o a través de un tercero (otra inmobiliaria, por ejemplo), tendrás que pagar los honorarios a la agencia original, aunque no haya sido esta quien vendió tu inmueble. Ten en cuenta, también, que algunas agencias penalizan el solo hecho de publicitar la vivienda a través de un tercero.

Modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria

¡Guía GRATUITA! Modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria

El contrato de exclusividad inmobiliaria es uno de los tantos documentos que suelen firmarse al vender un piso. En él se establece que la agencia es la única autorizada para vender la propiedad, entre otras cosas.

Lo cierto es que solo puedes mantener una relación transparente con tu agencia si entiendes cada una de las cláusulas de este documento. Por eso, desde HelpMyCash hemos preparado este modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. ¡Descárgalo gratis!, y descubre cuáles son los puntos más importantes que todo vendedor debería conocer.

 

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Honorarios inmobiliarios en la venta

Que un contrato especifique cuánto cobrará la inmobiliaria por vender un piso es fundamental. Pero también debes estar atento a los casos no habituales en los que la agencia puede reclamar los honorarios. En los contratos que hemos podido analizar, se repiten las siguientes casuísticas:

Si la venta se lleva a cabo con un comprador presentado por la agencia, hasta 6 o 12 meses después del vencimiento del contrato en cuestión. Esto aplica también si el comprador es un familiar o socio de una persona presentada por la agencia.

Si se revoca unilateralmente el contrato de intermediación inmobiliaria antes de su vencimiento.

Si el propietario se niega a vender una vez que la agencia encontró un comprador.

• • Este punto es especialmente importante en caso de herencias o divorcios. Si un copropietario firma el contrato inmobiliario y, cuando aparece un comprador, otro copropietario se niega a vender, la agencia liquidará su comisión. 

Momento en que se pagan los honorarios

Aunque muchas inmobiliarias aseguran que cobran sus honorarios con la venta, lo cierto es que la mayoría de los contratos especifican que la totalidad o el 50% se pagan con las arras. Además, algunos incluyen cláusulas como las que transcribimos a continuación.

Cuando los honorarios se pagan con las arras → "Los honorarios se devengarán y retendrán en la firma del contrato de arras. Ambas partes se darán por saldadas y finiquitadas sin nada más que pedir ni reclamar por los servicios prestados". Esto significa que la agencia solo te acompañará hasta las arras y no a la firma de la escritura de compraventa.

Cuando los honorarios se pagan 50% en las arras y 50% en la firma de la escritura → "Si la firma de la escritura de compraventa no se lleva a cabo por una causa que es imputable al vendedor, la inmobiliaria podrá facturar el resto de la comisión pactada y el vendedor deberá pagarla al primer requerimiento". Así, como vendedor no podrás echarte atrás una vez que hayas firmado las arras. De lo contrario, no solo tendrás que devolver la señal por duplicado al comprador, sino que también deberás pagar los honorarios de la agencia. Además, si es el comprador quien se echa atrás, la agencia retendrá el dinero que cobró de las arras en concepto de honorarios. 

Cuando los honorarios se pagan con la reserva del comprador→ Este caso no es el más común, pero algunas agencias piden al comprador que realice una reserva de entre 2.000 y 10.000 euros antes de hacer una oferta de compra. Cuando esto ocurre, los contratos incluyen cláusulas como esta: "Si la agencia hubiera percibido del comprador alguna cantidad en concepto de seriedad de la oferta y este desistiera de la formalización de la compraventa y, como consecuencia, perdiera la cantidad entregada, la agencia entregará el importe referido al Cliente, teniendo el derecho a recibir en concepto de honorarios por el trabajo realizado hasta ese momento el 50% del importe referido".

¿Algunas de estas cláusulas se pueden negociar?

Sí, puedes intentar negociar con tu agente inmobiliario algunas cláusulas, principalmente los honorarios, la exclusividad y el momento en que debes pagarles. Esto, sin embargo, es más común en las agencias tradicionales y no tanto en las online. Además, debes tener en cuenta que la modificación de una de estas cláusulas puede tener un impacto sobre otras: el mandato de venta sin exclusiva, por ejemplo, suele tener unos honorarios más altos que el que exige exclusividad.

¿Puedo rescindir el contrato inmobiliario?

Tal y como hemos repasado en esta página, revocar el contrato de intermediación inmobiliaria antes de su vencimiento puede suponer el pago de los honorarios, aunque no hayan vendido tu piso. Por eso, te recomendamos que esperes al vencimiento del acuerdo. Recuerda que tienes que avisar con una antelación mínima de entre 7 y 15 días (dependiendo de lo que exija tu agencia). A continuación encontrarás un modelo de carta que puedes usar para notificar tu voluntad de no continuar con el contrato:

¡Guía GRATUITA! Modelo de carta de rescisión del contrato de intermediación inmobiliaria

¿No estás a gusto con tu agencia inmobiliaria? ¿No quieres continuar con sus servicios de intermediación en la venta de tu piso? Descarga ¡gratis! este modelo de carta para rescindir el contrato de intermediación o, lo que es lo mismo, esta carta de no renovación del contrato de exclusividad inmobiliaria.

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Preguntas frecuentes sobre contratos inmobiliarios