Toda la verdad sobre el contrato de exclusividad inmobiliaria

¿Estás pensando en vender tu piso? Seguramente te has encontrado con que muchas agencias inmobiliarias piden un compromiso de exclusividad. Pero ¿qué significa "exclusividad"? ¿Conviene aceptarla? ¿Cuáles son sus beneficios y cuáles sus consecuencias? En esta página resolvemos todas tus dudas para que tomes las mejores decisiones en la venta de tu casa.  

¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?

La exclusividad inmobiliaria es una cláusula que se incluye en la mayoría de los contratos de intermediación e implica que le das a una sola agencia el derecho de promocionar y vender tu casa. En otras palabras, al aceptar este compromiso, no puedes intermediar la venta a través de otra inmobiliaria y, en determinados casos, tampoco puedes hacerlo de forma particular. Si lo incumples, la inmobiliaria tiene derecho a reclamar sus honorarios, aunque no haya encontrado un comprador para tu piso.   

Modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria

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El contrato de exclusividad inmobiliaria es uno de los tantos documentos que suelen firmarse al vender un piso. En él se establece que la agencia es la única autorizada para vender la propiedad, entre otras cosas.

Lo cierto es que solo puedes mantener una relación transparente con tu agencia si entiendes cada una de las cláusulas de este documento. Por eso, desde HelpMyCash hemos preparado este modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. ¡Descárgalo gratis!, y descubre cuáles son los puntos más importantes que todo vendedor debería conocer.

 

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Ventajas y desventajas de firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria

Ventajas

Mejores condiciones. Si aceptas firmar una cláusula de exclusividad inmobiliaria, es muy probable que la agencia reduzca su porcentaje de comisión. Por ejemplo, podrían cobrarte un 3% con exclusividad y un 4% sin ella. 

Más herramientas para vender rápido. También suelen poner a tu disposición más herramientas, como Tour virtual, vídeo 360 y planos de la vivienda, si aceptas vender en exclusiva. 

Más participación del agente. El agente inmobiliario invierte tiempo y dinero en la venta, que solo recupera cuando se vende el inmueble. Si la operación se lleva a cabo sin exclusividad inmobiliaria, más de una agencia estará comercializando la propiedad y, por tanto, el agente corre el riesgo de trabajar sin obtener ingresos por ello. Por eso suele involucrarse más cuando la venta se lleva a cabo en exclusiva.

Desventajas

No podrás vender tu casa con otra inmobiliaria. Recuerda que, si lo haces, la inmobiliaria original reclamará el pago de sus honorarios. Algunos contratos contemplan incluso la posibilidad de reclamar el pago solo por publicar el anuncio en los portales a través de otra agencia. ¡Recuerda leer bien todo lo que firmas!

En algunos casos, no podrás vender de forma particular. Este punto genera polémica, pero se considera que solo podrás vender de forma particular si el contrato no dice de forma explícita que ese procedimiento está penalizado.  

¿Cuánto dura un contrato de exclusividad inmobiliaria?

Un contrato de exclusividad inmobiliaria puede durar tanto como decidan las partes. No obstante, lo habitual es que su duración sea de entre tres y seis meses. En algunos casos excepcionales, las agencias pueden pedir hasta doce meses, pero no te recomendamos aceptar periodos de exclusividad tan largos. 

¿Cuál es la comisión inmobiliaria si se firma un contrato de exclusividad?

La comisión inmobiliaria oscila entre el 3% y el 7% más IVA, aunque varía en función de la ciudad donde se encuentre el inmueble. No obstante, tras investigar más de cien agencias inmobiliarias de todo el país, hemos descubierto que los honorarios con exclusividad nunca superan el 6%. En efecto, lo habitual es que oscilen entre el 3% y el 5% más IVA. 

Puntos clave del contrato de exclusividad inmobiliaria

Debes saber es que el contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento privado, por lo que cada agencia puede incluir las cláusulas que considere. Nuestro consejo más importante es que lo LEAS BIEN ANTES DE FIRMARLO. Dicho esto, desde HelpMyCash hemos analizado más de 60 documentos para extraer los puntos que más se repiten. ¡Pon atención! Si los conoces de antemano, evitarás sorpresas y dolores de cabeza.

Cláusula de exclusividad propiamente dicha

Ya te hemos adelantado cuál es el alcance de la exclusividad inmobiliaria, pero vamos de nuevo. La mayoría de los contratos de exclusividad inmobiliaria especifican que no puedes vender tu casa a través de otra agencia ni de forma particular. Si lo haces, la inmobiliaria tiene derecho a reclamar el pago de sus honorarios.

Punto importante. Existe debate respecto de la posibilidad de vender de forma particular cuando se firma un contrato de exclusividad inmobiliaria. Las resoluciones que hemos visto hasta ahora indican que, si el contrato no dice específicamente que no puedes vender por tu cuenta, la agencia no tiene derecho a reclamar su comisión. Pero si lo especifica, tienes que pagar honorarios aunque seas tú quien encuentre el comprador. Lo repetiremos hasta el cansancio: no firmes ningún documento sin leer y entender previamente sus cláusulas.

Prórroga tácita

Todo contrato de exclusividad inmobiliaria tiene una fecha de vencimiento y, además, muchos incluyen una cláusula de prórroga tácita. Esto significa que, una vez vencido el acuerdo, se renueva automáticamente por un periodo idéntico al pactado al inicio, salvo que comuniques por escrito y con una antelación de entre 7 y 30 días tu voluntad de rescindirlo.

Por ejemplo, si firmas hoy un contrato de exclusividad por seis meses, cumplido ese plazo el acuerdo se renueva por seis meses más, salvo que envíes una carta especificando que no quieres continuar con los servicios. 

Cuánto y cuándo cobrará la inmobiliaria

Un danto evidente pero no por eso menos importante es que en el contrato de exclusividad inmobiliaria se especifica cuánto cobrará la inmobiliaria y cuándo. Presta atención a estos puntos, porque podrías descubrir que la comisión del 4% que te informó tu asesor no incluye IVA, o que los honorarios se pagan 50% en las arras y 50% en la firma de la escritura de compraventa. 

Casos en los que pueden reclamar la comisión aunque no vendan tu piso

Otro de los puntos más importantes del contrato de exclusividad inmobiliaria se refiere a las situaciones donde la agencia tiene derecho a reclamar su comisión aunque no haya vendido tu piso. Transcribimos a continuación las casuísticas que hemos encontrado en la mayoría de los contratos de exclusividad inmobiliaria, pero recuerda que todo depende de lo que diga tu acuerdo. Entonces, tendrás que pagar la comisión inmobiliaria si:

• Vendes la casa con otra agencia o por tu cuenta a un amigo, familiar o cualquier otra persona mientras dura el contrato de exclusividad. 

• Vendes el piso a una persona que te ha contactado a través de la agencia, incluso cuando hayan pasado 12 meses desde el vencimiento del contrato.
  

• El comprador es un familiar de alguien que contactó con la inmobiliaria, o bien es una empresa y uno de los socios llegó a ti a través de la inmobiliaria.
  

• La inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar el precio acordado, pero tú te echas atrás y decides no vender.

¿Se puede negociar la exclusividad inmobiliaria?

Sí, la exclusividad inmobiliaria se puede negociar en la mayoría de los casos, aunque de manera general, cuanto más corta es la exclusividad, más altos son los honorarios. Otra opción es que aceptes vender en exclusiva pero con algunas excepciones. Te damos dos ideas a continuación:

Excluir a determinados compradores. Si, por ejemplo, existen dos compradores interesados que visitaron tu piso antes de contratar la inmobiliaria, puedes pactar con la agencia para no pagar honorarios si alguno de ellos compra la vivienda.

Reducir el plazo de la exclusividad. Si tu piso está en una zona de alta demanda y crees que puede venderse rápidamente, negocia para reducir la exclusividad a tres meses. En este sentido, te aconsejamos que el plazo máximo sea de seis meses y que nunca aceptes exclusividad indefinida. 

Diferencias entre una hoja de encargo con exclusividad y otra sin ella

La principal diferencia entre un contrato de intermediación inmobiliaria con exclusividad y otro sin ella es que, en el primer caso, la inmobiliaria podrá reclamar los honorarios si es un tercero quien vende la vivienda o si la vendes tú de forma particular. Para que puedas ver el resto de diferencias fácilmente, comparamos ambos documentos a continuación:

_{*Ten en cuenta que cuando decimos que no puedes vender como particular o con otra inmobiliaria, nos referimos a que si lo haces, la agencia reclamará sus honorarios. Además, la información aquí presentada resulta del análisis de más de 60 contratos inmobiliarios, pero el tuyo puede ser diferente. Si tienes dudas, lee tu contrato con detenimiento, allí encontrarás todas las respuestas.} 

Ya firmé un contrato de exclusividad inmobiliaria, ¿cómo puedo cancelarlo?

Cancelar un contrato de exclusividad inmobiliaria antes de tiempo y de forma unilateral es bastante complejo. En la mayoría de los casos, la agencia reclamará los honorarios aunque no haya encontrado un comprador. Aun así, podrías solicitar la impugnación si: 

• • Alguno de los copropietarios del inmueble no firmó el contrato
    
  • Existe alguna razón de peso para cancelar la venta del piso, como haber perdido el trabajo
    
  • El contrato está mal redactado
    
  • Existe alguna cláusula abusiva

Modelo de carta de no renovación del contrato de exclusividad inmobiliaria

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¿No estás a gusto con tu agencia inmobiliaria? ¿No quieres continuar con sus servicios de intermediación en la venta de tu piso? Descarga ¡gratis! este modelo de carta para rescindir el contrato de intermediación o, lo que es lo mismo, esta carta de no renovación del contrato de exclusividad inmobiliaria.

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Preguntas frecuentes sobre exclusividad inmobiliaria

La exclusividad inmobiliaria es una práctica habitual, pero genera muchas dudas entre los usuarios. En esta sección respondemos a las preguntas más frecuentes.