¿Estás pensando en vender tu piso? Seguramente te has encontrado con que muchas agencias inmobiliarias piden un compromiso de exclusividad de entre tres meses y un año para gestionar la venta. Pero ¿conviene aceptarla? ¿Qué es exactamente la exclusividad inmobiliaria y cuáles son sus implicaciones? En esta página resolvemos todas tus dudas para que tomes la mejor decisión durante la venta de tu casa.  

¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?

La exclusividad inmobiliaria es una cláusula que se incluye en la mayoría de los contratos de intermediación e implica que le das a la agencia el derecho de vender tu casa de forma exclusiva. En otras palabras, al aceptar este compromiso no puedes vender tu casa a través de otra inmobiliaria y, en determinados casos, tampoco puedes hacerlo de forma particular. Si lo incumples, la inmobiliaria tiene derecho a reclamar sus honorarios, aunque no haya encontrado un comprador para tu piso.   

Modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria

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Modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria
El contrato de exclusividad inmobiliaria es uno de los tantos documentos que suelen firmarse al vender un piso. En él se establece que la agencia es la única autorizada para vender la propiedad, entre otras cosas.

Lo cierto es que solo puedes mantener una relación transparente con tu agencia si entiendes cada una de las cláusulas de este documento. Por eso, desde HelpMyCash hemos preparado este modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. ¡Descárgalo gratis!, y descubre cuáles son los puntos más importantes que todo vendedor debería conocer.

 

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Ventajas y desventajas de la exclusividad inmobiliaria

Ventajas

Mejores condiciones. Si aceptas firmar una cláusula de exclusividad inmobiliaria, es muy probable que la agencia reduzca su porcentaje de comisión. Por ejemplo, podrían cobrarte un 3% con exclusividad y un 4% sin ella. 

Más herramientas para vender rápido. También suelen poner a tu disposición más herramientas, como Tour virtual, vídeo 360 y planos de la vivienda, si aceptas vender en exclusiva. 

Más participación del agente. El agente inmobiliario invierte tiempo y dinero en la venta, que solo recupera cuando se vende el inmueble. Si la operación se lleva a cabo sin exclusiva, más de una agencia estará comercializando la propiedad y, por tanto, el agente corre el riesgo de trabajar sin obtener ingresos por ello. Por eso suele involucrarse más cuando la venta se lleva a cabo en exclusiva.

Desventajas

No podrás vender tu casa con otra inmobiliaria. Recuerda que, si lo haces, la inmobiliaria original reclamará el pago de sus honorarios. Algunos contratos contemplan incluso la posibilidad de reclamar el pago solo por publicar el anuncio en los portales a través de otra agencia. ¡Recuerda leer bien todo lo que firmas!

En algunos casos, no podrás vender de forma particular. Este punto genera polémica, pero se considera que solo podrás vender de forma particular si el contrato no dice de forma explícita que ese procedimiento está penalizado.  

Puntos clave del contrato de exclusividad inmobiliaria

Debes saber es que el contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento privado, por lo que cada agencia puede incluir las cláusulas que considere. Nuestro consejo más importante es que lo LEAS BIEN ANTES DE FIRMARLO. Dicho esto, desde HelpMyCash hemos analizado más de 40 documentos para extraer los puntos que más se repiten. ¡Pon atención! Si los conoces de antemano, evitarás sorpresas y dolores de cabeza.

Cláusula de exclusividad propiamente dicha

Ya te hemos adelantado cuál es el alcance de la exclusividad inmobiliaria, pero decidimos repetirlo para que no lo pierdas de vista. La mayoría de los contratos especifican que no puedes vender tu casa a través de otra agencia ni de forma particular. Si lo haces, la inmobiliaria tiene derecho a reclamarte los honorarios.

Punto importante. Existe debate respecto de la posibilidad de vender de forma particular cuando se firma un contrato de exclusividad inmobiliaria. Las resoluciones que hemos visto hasta ahora indican que, si el contrato no dice específicamente que no puedes vender por tu cuenta, la agencia no tiene derecho a reclamar su comisión. Pero si lo especifica, tienes que pagar honorarios aunque seas tú quien encuentre el comprador. Lo repetiremos hasta el cansancio: no firmes ningún documento sin leer y entender previamente sus cláusulas.

Prórroga tácita

Todo contrato de exclusividad inmobiliaria tiene una fecha de vencimiento y, además, muchos incluyen una cláusula de prórroga tácita. Esto significa que, una vez vencido el acuerdo, se renueva automáticamente por un periodo idéntico al pactado al inicio, salvo que comuniques por escrito y con una antelación de entre 7 y 30 días tu voluntad de rescindirlo.

Por ejemplo, si firmas hoy un contrato de exclusividad por seis meses, cumplido ese plazo el acuerdo se renueva por seis meses más, salvo que envíes una carta especificando que no quieres continuar con los servicios. 

Cuánto y cuándo cobrará la inmobiliaria

Un danto evidente pero no por eso menos importante es que en el contrato de exclusividad inmobiliaria se especifica cuánto cobrará la inmobiliaria y cuándo. Presta atención a estos puntos, porque podrías descubrir que la comisión del 4% que te informó tu asesor no incluye IVA, o que los honorarios se pagan 50% en las arras y 50% en la firma de la escritura de compraventa. 

Casos en los que pueden reclamar la comisión aunque no vendan tu piso

Otro de los puntos más importantes del contrato de exclusividad inmobiliaria se refiere a las situaciones donde la agencia tiene derecho a reclamar su comisión aunque no haya vendido tu piso. Transcribimos a continuación las casuísticas que hemos encontrado en la mayoría de los contratos, pero recuerda que todo depende de lo que diga tu acuerdo. Procura revisarlo antes de tomar cualquier decisión. 

Si vendes la casa con otra agencia o por tu cuenta a un amigo, familiar o cualquier otra persona mientras dura el contrato de exclusividad. 

Si vendes el piso a una persona que te ha contactado a través de la agencia, incluso cuando hayan pasado 12 meses desde el vencimiento del contrato.

Si el comprador es un familiar de alguien que contactó con la inmobiliaria, o bien es una empresa y uno de los socios llegó a ti a través de la inmobiliaria.

Si la inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar el precio acordado, pero tú te echas atrás y decides no vender.

¿Se puede negociar la exclusividad inmobiliaria?

Sí, la exclusividad inmobiliaria se puede negociar en la mayoría de los casos, aunque de manera general, cuanto más corta es la exclusividad, más altos son los honorarios. Otra opción es que aceptes vender en exclusiva pero con algunas excepciones. Te damos dos ideas a continuación:

Excluir a determinados compradores. Si, por ejemplo, existen dos compradores interesados que visitaron tu piso antes de contratar la inmobiliaria, puedes pactar con la agencia para no pagar honorarios si alguno de ellos compra la vivienda.

Reducir el plazo de la exclusividad. Si tu piso está en una zona de alta demanda y crees que puede venderse rápidamente, negocia para reducir la exclusividad a tres meses. En este sentido, te aconsejamos que el plazo máximo sea de seis meses y que nunca aceptes exclusividad indefinida. 

Diferencias entre una hoja de encargo con exclusividad y otra sin ella

La principal diferencia entre un contrato de intermediación inmobiliaria con exclusividad y otro sin ella es que, en el primer caso, la inmobiliaria podrá reclamar los honorarios si es un tercero quien vende la vivienda o si la vendes tú de forma particular. Para que puedas ver el resto de diferencias fácilmente, comparamos ambos documentos a continuación:

  Hoja de encargo con exclusividad Hoja de encargo sin exclusividad
¿Tiene prórroga tácita?

¿Detalla los honorarios?

¿Tiene cláusula de exclusividad? NO
¿Puedes vender tu piso por tu cuenta?* NO

¿Puedes vender la casa con otra inmobiliaria?*

NO
¿Pagas si vendes una vez vencido el contrato, pero a alguien que te presentó la inmobiliaria?

*Ten en cuenta que cuando decimos que no puedes vender como particular o con otra inmobiliaria, nos referimos a que si lo haces, la agencia reclamará sus honorarios. Además, la información aquí presentada resulta del análisis de más de 40 contratos inmobiliarios, pero el tuyo puede ser diferente. Si tienes dudas, lee tu contrato con detenimiento, allí encontrarás todas las respuestas. 

Ya firmé un contrato de exclusividad inmobiliaria, ¿cómo puedo cancelarlo?

Cancelar un contrato de exclusividad inmobiliaria antes de tiempo y de forma unilateral es bastante complejo. En la mayoría de los casos, la agencia reclamará los honorarios aunque no haya encontrado un comprador. Aun así, podrías solicitar la impugnación si: 

    • Alguno de los copropietarios del inmueble no firmó el contrato
    • Existe alguna razón de peso para cancelar la venta del piso, como haber perdido el trabajo
    • El contrato está mal redactado
    • Existe alguna cláusula abusiva

Ten en cuenta que se trata de un procedimiento costoso y que requiere la intervención de un juez. Por eso, te aconsejamos que esperes al vencimiento del contrato de exclusividad y avises con una anticipación mínima de 15 o 30 días tu voluntad de no continuar con sus servicios. Hecho esto, podrás contratar otra agencia que se adapte mejor a tus necesidades.

Modelo de carta de no renovación del contrato de exclusividad inmobiliaria

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Modelo de carta de rescisión del contrato de intermediación inmobiliaria

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Preguntas frecuentes sobre exclusividad inmobiliaria

La exclusividad inmobiliaria es una práctica habitual, pero genera muchas dudas entre los usuarios. En esta sección respondemos a las preguntas más frecuentes.

Si incumples el contrato porque vendes el piso por tu cuenta o a través de otro intermediario, la agencia reclamará el pago de los honorarios. Incluso podría iniciar un proceso judicial para que le pagues su comisión.
Si recibes una oferta de compra por un precio inferior al que se establece en el contrato de exclusividad, la inmobiliaria debe notificarlo por escrito. Si aceptas, también por escrito, dicha oferta, el contrato de exclusividad permanecerá vigente y deberás pagarle a la inmobiliaria sus honorarios cuando se realice la venta o se firmen las arras. Si, en cambio, rechazas la oferta del comprador, la inmobiliaria continuará con su trabajo para encontrar una oferta acorde a lo pactado en el contrato. En ninguno de estos casos se da por finalizado el contrato de exclusividad inmobiliaria.  
En general, tendrás que esperar a la finalización del contrato y avisar con entre 15 y 30 días de antelación que no quieres continuar con los servicios. Si quieres cancelarlo antes, puedes intentar negociar con la agencia, aunque esta no está obligada a aceptarlo. 

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