Cuando contratas una agencia para vender tu piso, debes firmar un documento conocido como hoja de encargo o contrato de intermediación inmobiliaria. En muchos casos, este incluye una cláusula específica de exclusividad, que implica que la inmobiliaria es la única autorizada para vender tu piso. Pero ¿qué alcances tiene la exclusividad inmobiliaria? ¿Conviene firmarla? ¿Qué pasa si incumples este compromiso? En esta página te lo explicamos. 

¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?

La exclusividad inmobiliaria es una cláusula que se incluye en algunos contratos de intermediación inmobiliaria. Como hemos dicho, al firmarla aceptas que la agencia en cuestión sea la única autorizada para vender tu piso. En la práctica, esto implica que si vendes tu propiedad a través de otra inmobiliaria o bien de forma particular, la agencia original podrá reclamarte sus honorarios, aunque no haya sido ella quien encontró al comprador. Algunas inmobiliarias podrán reclamar su comisión incluso si publicitas u ofreces la vivienda a través de terceros. 

Puntos clave de la exclusividad inmobiliaria

Lo primero que debes saber es que el contrato de exclusividad es un documento privado. Y si bien cada agencia puede incluir diferentes cláusulas, en HelpMyCash hemos analizado más de 10 contratos. En todos ellos se repetían los siguientes puntos:

  1. Cláusula de exclusividad inmobiliaria propiamente dicha. En ella se especifica que no puedes encargar la venta a otra inmobiliaria ni vender por tu cuenta. Si lo haces, la agencia tendrá derecho a reclamar sus honorarios.

  2. Duración del contrato de exclusividad. La mayoría de las agencias inmobiliarias trabajan con exclusividad de tres o seis meses. Esto debe estar detallado en el documento y en ningún caso debes firmarlo si el plazo es de duración indeterminada.

  3. Prórroga tácita. La mayoría de los contratos de exclusividad inmobiliaria detallan que, si vencido el plazo acordado no quieres continuar con los servicios inmobiliarios en exclusiva, debes avisar por escrito con una anticipación de entre 7 y 15 días. Si no lo haces, el contrato se renueva automáticamente por un plazo idéntico al que has aceptado al inicio.

  4. Honorarios. También se detalla cuánto cobrará la inmobiliaria por vender tu piso y cuándo se pagarán los honorarios.

  5. Circunstancias en las que la inmobiliaria cobrará sus honorarios. Si bien las condiciones pueden variar de una agencia a otra, de modo general, la inmobiliaria reclamará su comisión si:
    • Vendes el piso a una persona que te ha contactado a través de la agencia, incluso cuando hayan pasado 12 meses desde el vencimiento del contrato.

    • El comprador es un familiar de alguien que contactó con la inmobiliaria, o bien es una empresa y uno de los socios llegó a ti a través de la inmobiliaria.

    • Vendes la casa con otra agencia o por tu cuenta a un amigo, familiar o cualquier otra persona mientras dura el contrato de exclusividad. 

¿Por qué la inmobiliaria me pide exclusividad para vender mi piso?

Las mayoría de las agencias solo cobran honorarios si encuentran un comprador. Por tanto, la exclusividad pretende darles la seguridad de que recuperarán el dinero invertido en la gestión inmobiliaria y la promoción de la vivienda. Esta implica, entre muchas otras cosas:

  • Invertir en anuncios Premium
  • Contratar fotógrafos profesionales
  • Difundir la propiedad entre los clientes que figuran en su base de datos
  • Asesorar a los compradores potenciales
  • Programar las visitas
  • Redactar los contratos

Debes tener presente que la firma de un contrato con exclusividad inmobiliaria no asegura la venta del piso ni garantiza que este se venda más rápido. No obstante, sí puedes esperar que tu agente se comprometa más con un piso que vende en exclusiva que con otro que sabe que está siendo vendido por más inmobiliarias. 

¡Guía GRATUITA! Modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria

Modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria
El contrato de exclusividad inmobiliaria es uno de los tantos documentos que suelen firmarse al vender un piso. En él se establece que la agencia es la única autorizada para vender la propiedad, entre muchas otras cosas.

Ahora bien, solo podremos mantener una relación transparente con nuestra agencia si entendemos cada una de las cláusulas de este documento. Por eso, desde HelpMyCash hemos preparado este modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. ¡Descárgalo gratis!, y descubre cuáles son los puntos más importantes que todo vendedor debería conocer.

 

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Diferencias entre una hoja de encargo con exclusividad y otra sin ella

La principal diferencia entre un contrato de intermediación inmobiliaria con exclusividad y otro sin ella es que, en el primer caso, la inmobiliaria podrá reclamar los honorarios si es un tercero quien vende la vivienda o si la vendes tú de forma particular. Pero para que puedas verlo fácilmente, comparamos ambos documentos a continuación:

  Hoja de encargo con exclusividad Hoja de encargo sin exclusividad
Precio de venta del piso

Duración del contrato

Prórroga tácita

Honorarios inmobiliarios

Cláusula de exclusividad NO
¿Puedo vender mi piso por mi cuenta?* NO
¿Puedo vender la casa con otra inmobiliaria?* NO
¿Pago si vendo una vez vencido el contrato, pero a alguien que me presentó la inmobiliaria?

*Ten en cuenta que cuando decimos que no puedes vender como particular o con otra inmobiliaria, nos referimos a que si lo haces, la agencia reclamará sus honorarios.

¿En qué casos conviene firmar la exclusividad inmobiliaria y en cuáles no?

Conviene firmar exclusividad si:

  • Te sientes cómo con el trato del agente, con la tarifa y con las condiciones que te proponen para la venta.
  • El agente inmobiliario te inspiró confianza y demostró conocer el mercado inmobiliario en la zona donde quieres vender.
  • La agencia tiene buena reputación y presencia en la web y en los portales inmobiliarios.

No conviene firmar la exclusividad si:

  • El servicio que ofrece la inmobiliaria no se adapta a tus necesidades, si la tarifa te resulta excesiva o si no empatizas con el agente inmobiliario.
  • Si dudas respecto de los conocimientos de la agencia sobre las condiciones del mercado en la zona donde quieres vender.
  • Si descubres que la inmobiliaria tiene muy malas reseñas y/o no tiene presencia en Internet.

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¿Se puede negociar la exclusividad inmobiliaria?

Sí, la exclusividad inmobiliaria se puede negociar en la mayoría de las agencias tradicionales, pero no tanto en las inmobiliarias online. Debes tener en cuenta, sin embargo, que los contratos sin exclusividad suelen implicar el pago de unos honorarios más altos. También puedes aceptar la exclusividad, pero incluir algunos excepciones. Te damos dos ideas a continuación:

  • Excluir a determinados compradores. En otras palabras, si, por ejemplo, existen dos compradores interesados que visitaron nuestro piso antes de contratar a la inmobiliaria, podemos pactar con la agencia que no le pagaremos honorarios si alguno de ellos compra la vivienda.

  • Reducir el plazo de la exclusividad. Si tu piso está en una zona de alta demanda y crees que puede venderse rápidamente, negocia para reducir la exclusividad a tres meses. En este sentido, te aconsejamos que el plazo máximo sea de seis meses y que nunca aceptes exclusividad durante un año. 

Ya firmé un contrato de exclusividad inmobiliaria, ¿puedo cancelarlo?

Cancelar un contrato de exclusividad inmobiliaria antes de tiempo y de forma unilateral es bastante complejo. En la mayoría de los casos, la agencia reclamará los honorarios aunque no haya encontrado un comprador. Aun así, podrías solicitar la impugnación del acuerdo si: 

  • Alguno de los copropietarios del inmueble no firmó el contrato.
  • Existe alguna razón de peso para cancelar la venta del piso, como haber perdido el trabajo.
  • El contrato está mal redactado.
  • Existe alguna cláusula abusiva.

Ten en cuenta que se trata de un procedimiento costoso y que requiere la intervención de un juez. Por eso, te aconsejamos que esperes al vencimiento del contrato de exclusividad y avises con una anticipación mínima de 15 días tu voluntad de no continuar con sus servicios.

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¿No estás a gusto con tu agencia inmobiliaria? ¿No quieres continuar con sus servicios de intermediación en la venta de tu piso? En HelpMyCash te ayudamos. Descarga ¡gratis! este modelo de carta para rescindir el contrato de intermediación.

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FAQ - Preguntas frecuentes sobre exclusividad inmobiliaria

La exclusividad inmobiliaria es una práctica habitual, pero genera muchas dudas entre los usuarios. En esta sección respondemos a las preguntas más frecuentes.

Si incumplimos el contrato porque vendemos el piso por nuestra cuenta o a través de otro intermediario, lo que ocurrirá es que la agencia nos reclamará el pago de los honorarios. Incluso podría iniciar un proceso judicial para que le paguemos su comisión. Así, si lo vendimos con otra inmobiliaria, acabaremos pagando el doble.

Si recibimos una oferta de compra por un precio inferior al que se establece en el contrato de exclusividad, la inmobiliaria debe notificarnos por escrito. Si aceptamos, también por escrito, dicha oferta, el contrato de exclusividad permanecerá vigente y deberemos pagarle a la inmobiliaria sus honorarios cuando se realice la venta. Si, en cambio, rechazamos la oferta del comprador, la inmobiliaria continuará con su trabajo para encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio de nuestro piso. Pero en ningún caso se da por finalizado el contrato de exclusividad inmobiliaria 

El encargo de venta, sea este con exclusiva o sin ella, especifica cuándo puede rescindirse. En general, tendremos que esperar a la finalización del contrato y deberemos avisar con quince o veinte días de antelación que no queremos continuar con los servicios. No obstante, si queremos cancelarlo antes, siempre podemos negociar con la agencia.