Los servicios no son como los publicitan”, “El agente inmobiliario dijo una cosa y ahora resulta que es otra”, “No cumplen con lo pactado”...  ¿Algunas de estas afirmaciones te resultan familiares? Imaginamos que sí y es que constituyen uno de los abusos inmobiliarios más comunes a la hora de vender un piso. Desde HelpMyCash consideramos que la mejor arma para prevenirlos es la información. 

En esta página repasamos cuáles son los abusos inmobiliarios más habituales, cuándo ascienden a la categoría de estafa inmobiliaria, qué se puede hacer en cada caso y cómo identificarlos desde el principio para evitar disgustos y dolores de cabeza. ¡Toma nota! Lo que sigue es importante para ti.

NOTA ANTES DE EMPEZAR. Los abusos inmobiliarios que verás aquí provienen de historias reales. Pero ten en cuenta que no todas las agencias ni los agentes son iguales: existen inmobiliarias profesionales y transparentes en el mercado. Para encontrarlas, lo mejor es comparar agencias y ser capaz de identificar aquellas prácticas que podrían perjudicarte. Ahí radica el motivo de que compartamos contigo toda esta información.

Tipos de abusos inmobiliarios

Existen, al menos, cinco tipos de abusos inmobiliarios:

Comunicación engañosa Con esto nos referimos a los innumerables casos donde el agente inmobiliario explica verbalmente unas condiciones que luego se contradicen con lo que se firma en el contrato, o bien, ni siquiera aparecen en este documento.

Presión para firmar los documentosLas agencias, muchas veces, presionan para firmar el contrato inmobiliario cuanto antes, pero no tienes por qué aceptarlo. Si te encuentras en esta situación, haz una pausa y analiza todas las condiciones con atención. Podría haber algún engaño oculto o cláusulas confusas que conviene aclarar antes de aceptar.

Comisiones abusivas Algunas inmobiliarias cobran comisiones excesivas en relación con su competencia. Conocer la media del mercado te permite identificar si la agencia se sobrepasa con el coste de sus servicios.

Vinculaciones abusivas Hemos identificado algunas inmobiliarias que incluyen vinculaciones que creemos abusivas en sus contratos de arras.

Estafas inmobiliarias propiamente dichasTodos los abusos inmobiliarios son graves, pero las estafas suben de categoría porque se refieren a aquellos casos donde la agencia se queda con tu dinero, a pesar de que el contrato inmobiliario obligaba su devolución. 

Abusos inmobiliarios por comunicación engañosa

El agente dice una cosa, pero la realidad es otra. Esta es la mejor manera de definir uno de los  abusos inmobiliarios más comunes en España. Y es que lo habitual es pedir información presencial o por teléfono antes de contratar los servicios profesionales. Luego, se suele firmar el contrato de intermediación leyendo sus cláusulas por arriba, sin tener en cuenta que muchísimas veces LO QUE DICE EL AGENTE SE CONTRADICE CON LO QUE DICE EL CONTRATO. Lo escribimos con mayúsculas para que nuestra advertencia no pase desapercibida, pero lo verás más claro con los siguientes ejemplos.

Solo pagas si vendes

Esta afirmación es muy habitual, pero no tan cierta como parece. Y es que la mayoría de las agencias cobran la totalidad o la mitad de sus honorarios cuando se firman las arras y no cuando se firma la compraventa. Si la venta se cae en esta instancia, lo normal es que la inmobiliaria cobre sus honorarios de todos modos, a pesar de no haber vendido el piso. Pero eso no es todo: los contratos incluyen numerosos casos donde la agencia puede reclamar el pago de sus honorarios, aunque no hayan cerrado la transacción. Puedes consultar aquí los más comunes.

Puedes cancelar el contrato cuando quieras

Otra frase habitual que carece de transparencia. En la gran mayoría de los casos, el contrato inmobiliario no puede revocarse unilateralmente. O mejor dicho, si decides cancelarlo antes de su vencimiento, tendrás que pagar al menos una parte de los honorarios. Y hay más: la inmensa mayoría de contratos de intermediación inmobiliaria contienen una cláusula de prórroga tácita. Esta establece que el contrato se renueva automáticamente, salvo que notifiques con antelación y por escrito tu voluntad de no continuar con el encargo. Encuentra aquí más detalles al respecto.

La comisión es del 4%

Podría ser también del 2%, el 3% o el 5%. Y no es que esta afirmación no sea cierta, sino que los agentes suelen informar sus honorarios sin contemplar el IVA correspondiente. Si quieres tener una visión real de tus gastos, asegúrate de preguntar de forma explícita si los honorarios que te informan incluyen o no este impuesto.

Puedes firmar el contrato inmobiliario en representación de un tercero

Hemos encontrado algunas agencias que permiten a un solo copropietario contratar sus servicios para vender el piso. MUCHO CUIDADO CON ESTO: si la inmobiliaria encuentra un comprador y, luego, el copropietario se niega a vender, estarás obligado a pagar los honorarios. 

Consejo HelpMyCash ¡Lee el contrato detenidamente antes de firmarlo! Es esta la mejor manera de evitar los abusos inmobiliarios por información engañosa. Y es que, si llegas a tener problemas con tu agencia, el único documento que acredita el acuerdo al que habéis llegado es el contrato. 

Presión para firmar los contratos

En relación con el punto anterior, ten en cuenta que nadie debería presionarte para firmar un contrato. Si lo hacen, tómate el tiempo suficiente para analizar el documento y asegúrate de que no hay ningún engaño escondido en la letra pequeña. 

En el mercado inmobiliario actual predomina la demanda frente a la oferta, por lo que las inmobiliarias se pelean por captar nuevas propiedades. Partiendo de esta base, tienes que saber que, hasta tanto no hayas firmado el contrato de intermediación, tú tienes el poder para elegir y negociar lo que creas conveniente. 

Consejo HelpMyCash ¡Que no te vendan gato por liebre! A raíz de algunas reseñas repetidas que otros usuarios han dejado en nuestro foro, te aconsejamos que desconfíes de las condiciones que, a priori, te parecen irreales. Ninguna inmobiliaria gestionará, por ejemplo, la venta de tu casa por un euro. Si el agente te dice que es así, pídele el contrato y analiza detenidamente las condiciones de cancelación y los honorarios previstos. 

Comisiones inmobiliarias abusivas

Las comisiones inmobiliarias no están reguladas, sin embargo, sí pueden constituir un abuso inmobiliario. Con esto no hacemos referencia a que sean ilegales, sino a que, a veces, son excesivamente altas en comparación con los costes de la competencia. Evalúa, por ejemplo, la siguiente situación:

Una agencia inmobiliaria muy reconocida cobra una comisión del 6% + IVA por sus servicios. Factura también un 3% + IVA de honorarios al comprador, aunque no siempre lo informa al propietario. Como hemos dicho en otras oportunidades, los honorarios del comprador suelen trasladarse indirectamente al vendedor. Por tanto, y de manera general, podríamos ponderar una comisión del 9%.

Otra inmobiliaria ofrece los mismos servicios por una comisión del 4% + IVA, que es, en efecto, el promedio en la mayoría de las grandes ciudades. Y no cobra comisión al comprador.

Ambas agencias respetan la ley y cobran por sus servicios lo que consideran pertinente. Pero teniendo en cuenta que el precio medio de las viviendas en España ronda los 250.000 euros, la primera inmobiliaria cobrará unos honorarios medios de 27.255 euros, mientras que la segunda  cobrará unos 12.100 euros. En esta diferencia radica lo que consideramos abusivo y es por eso que aconsejamos siempre comparar inmobiliarias antes de tomar una decisión.

Existe una inmobiliaria para cada vendedor
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Vinculaciones abusivas

Hemos identificado una cláusula relacionada con la financiación en algunos contratos de arras que, si bien afecta al comprador, puede complicar la venta. Y es que, en algunas comunidades autónomas como Cataluña, la ley establece que el comprador puede recuperar el dinero entregado en concepto de arras si no le conceden la hipoteca. Esto es así siempre y cuando en dicho contrato no se establezca lo contrario.

Pues bien, algunas inmobiliarias detallan que el comprador no recuperará la suma de las arras si no consigue financiación, salvo que gestione el préstamo a través de los servicios de bróker hipotecario de la misma agencia. Hemos recibido reseñas negativas de nuestros usuarios al respecto, porque al leer cláusulas como estas, los compradores se resisten a firmar el acuerdo y se pone en riesgo la compraventa.

Consejo HelpMyCash Si descubres que tu agencia inmobiliaria lleva a cabo prácticas de este tipo con el comprador, intenta negociar para evitarlo. De lo contrario, podrías perder oportunidades de venta valiosas. 

Estafas inmobiliarias

Historia real vivida por miembros del equipo de HelpMyCash 

Hace algunos años, miembros del equipo de HelpMyCash quisieron comprar una vivienda. Tras encontrar la propiedad ideal, entregaron el 10% del precio del inmueble como señal y firmaron un contrato de arras penitenciales, donde se especificaba que el vendedor debía presentar una serie de permisos y documentos antes de firmar la escritura de compraventa. Pero pasaron los meses y, a pesar de los reclamos, el vendedor nunca entregó dicha documentación, por lo que la compraventa no se llevó a cabo

Lo correcto en este caso  hubiera sido que se hiciera una prórroga del contrato de arras, o bien, que se devolviera a los compradores la señal por duplicado. Sin embargo, el agente inmobiliario aludió a que habían sido los compradores quienes no programaron la cita para la firma de la escritura y que, por tanto, era su responsabilidad que no se hubiera cerrado la compraventa. Como imaginarás, la agencia nunca devolvió el dinero de la señal, a pesar de que el contrato decía claramente que no se firmaría la escritura sin la entrega previa de dichos documentos. 

Esto es un ejemplo de lo que consideramos una estafa inmobiliaria. Como verás, nadie está exento: incluso quien conoce el mercado puede verse perjudicado por una práctica abusiva de este tipo. Si te encuentras en una situación similar, no dudes en consultar con un abogado.

¿Has vivido algún tipo de abuso inmobiliario? Cuéntanos tu experiencia en nuestro foro para que podamos compartirla y advertir a más personas. Nuestra misión es aportar transparencia al mercado inmobiliario y creemos que esta es la mejor manera de hacerlo.

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