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claves para comprar casa

¿Es el mejor momento para comprar una casa?

Cuando nos planteamos comprar una vivienda, lo primero que debemos hacer es mirar y comparar sus costes. Y como es lógico, si no tenemos del todo claro si comprar o alquilar, tenemos que consultar tanto los precios actuales de la vivienda como el de las rentas del alquiler.

Un factor fundamental para analizar la compra es la ciudad de residencia. Generalmente, los inmuebles son más caros en las grandes ciudades. Actualmente, urbes como Madrid o Barcelona tienen los precios bastantes más altos que en una de tamaño medio. Sin embargo, tendríamos más posibilidades de vender una casa en una ciudad por la alta demanda, por lo que sería una mejor inversión. Asimismo, debemos analizar la evolución del precio de los inmuebles y su historial para ver si la tendencia es al alza o a la baja y si merece la pena invertir en el inmueble.  

El precio de la vivienda ante el covid-19

Se prevé que el precio de los inmuebles siga bajando durante el 2021 debido a la crisis que atraviesa el sector inmobiliario como consecuencia de la propagación del coronavirus. En este escenario, podría parecer que lo más adecuado sería esperar, aunque la decisión final dependerá del perfil de cada cliente y habría que tener en cuenta el más que probable endurecimiento de los criterios de financiación de los banco en los próximos meses.

Para aquellos con un buen perfil financiero, esperar podría ser la alternativa más recomendable, pues será más difícil que las entidades pongan trabas para que los clientes más solventes consigan un crédito. Sin embargo, aquellos con una situación económica algo más delicada tendrían que valorar entre comprar a un precio más alto y conseguir la hipoteca con mejores condiciones o ahorrar en la compraventa, pero arriesgarse a no cumplir los requisitos para firmar el préstamo hipotecario.

Los expertos de HelpMyCash.com calculan que para una vivienda con un coste actual de unos 250.000 euros, esperar saldría a cuenta siempre que el precio de compra baje un 10% o más en los próximos meses y el interés de la hipoteca no aumente más de un punto porcentual.

5 pasos para comprar una casa

Antes de descubrir cuáles son los cinco pasos para comprar una vivienda, es importante plantearnos cómo pretendemos hacer frente al precio de venta:

  • Pago al contado: desembolso del precio acordado con el vendedor. Este proceso se materializa en el momento de la firma de las escrituras.

  • Préstamo hipotecario: el pago de una cuota mensual a nuestro banco, que financia, generalmente, hasta el 80% del valor de la vivienda.

  • Subrogación hipotecaria de deudor: cuando nos hacemos cargo de una vivienda con una hipoteca pendiente al cambiar la titularidad con el anterior propietario. Los derechos y obligaciones del anterior titular se mantienen prefijados.

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1. ¿Qué vivienda nos conviene?

No todas las casas son iguales ni se adquieren para lo mismo. Existen diferentes tipos de viviendas en función de la capacidad económica y la finalidad del comprador. Además, cuando valoramos un piso, también debemos fijarnos en el entorno, como en si está bien equipado en comunicación, en servicios públicos y en ocio. En cualquier caso, mostramos qué tipos de inmuebles podemos encontrar en el mercado:

  • Vivienda nueva o de primera transmisión: son los inmuebles de nueva construcción y que jamás han sido gestionadas previamente por ningún otro comprador.

  • Segunda mano: son aquellas que ya fueron habitadas previamente. Por lo tanto, debemos vigilar el estado de la vivienda, si es necesario hacer una reforma para incluirlo en nuestro presupuesto y si tiene cargas pendientes.

  • Pisos de protección: son los domicilios para aquellas personas que tienen dificultades para tener un hogar. Tienen un precio reducido y ventajas fiscales, a cambio de cumplir una serie de obligaciones.

Tampoco olvidemos los pisos de bancos, viviendas en propiedad de las financieras y que no están habitadas, o las moradas de particulares que, aunque no sean de primera transmisión, no han sido habitadas y están por estrenar.

2. Elige al vendedor adecuado

Tan importante es elegir el sitio adecuado como las personas que nos ayuden a ello. En determinadas ocasiones, nuestra elección está condicionada por el interlocutor que tenemos enfrente. ¿Qué vendedores podemos encontrarnos?

  • Un particular: hablar y negociar directamente con el vendedor, pero mucho cuidado ante cuestiones técnicas o legales que puedan surgir. Este caso se da cuando nos interesamos por una vivienda de segunda mano que no esté gestionada por una inmobiliaria.

  • Agencia inmobiliaria: la ayuda de un asesor especializado que nos ayudaría a elegir la vivienda más acorde para nuestros intereses. Este también nos daría información sobre aspectos legales y financieros.

  • Promotora: aportaría la ventaja de vivir en una casa de nueva construcción, pero deberíamos obtener las garantías de la correcta finalización del piso.

Sea cual sea la situación para comprar una casa, debemos visitar el lugar y tomar notas: ver la distribución de las habitaciones, el espacio, si el barrio es el adecuado para nosotros o su equipamiento energético. También es recomendable conocer la comunidad de vecinos y saber si la convivencia es óptima, así como los pagos que habría que asumir.

3. Comprueba si la vivienda tiene cargas

En el proceso de la compra de un piso, es importante pedir una nota simple. Esta nos permite conocer todos los datos del inmueble en cuestión: la descripción registral y las cargas que puede tener. Podemos acudir nosotros al Registro de la Propiedad para pedirla o se puede ocupar el vendedor del domicilio, el asesor inmobiliario o la gestoría del banco si queremos pedir una hipoteca.

4. Suscribir el contrato de arras

Un vez solventado este paso, procederemos a la firma del contrato de arras. Es un documento que salvaguarda los derechos del comprador y del vendedor de la morada. Después de firmar, tendremos que adelantar el 10% del precio de la casa. En este contrato, debe constar la fecha para formalizar la compraventa, que suele ser alrededor de un mes. Si no compráramos la casa en este tiempo delimitado, perderíamos la fianza adelantada. Por ello, si necesitamos financiación, es recomendable añadir una cláusula en la que se establezca que no perderemos esa reserva en caso de que no consigamos la hipoteca.

5. Firmar la escritura de la vivienda

Tanto nosotros (compradores) como el vendedor acudiremos al notario, el cual tenemos derecho a elegir. En el acto de rúbrica, el notario certifica la legitimidad de ambas partes y hace constancia de la recepción y comprensión de las escrituras de la vivienda.

En las escrituras deben constar la descripción del piso, sus posibles cargas, el precio y su forma de pago, el impuesto y el reparto de las costas. También tenemos derecho de comprobar el certificado energético, la copia del seguro decenal, el último pago del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios.

Las escrituras tiene aparejadas varias costas: impuestos, notaría, gestoría, el registro, la tasación y la verificación registral. Puedes consultar en nuestra página los gastos de hipoteca y de compraventa con más detalle.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

El documento de arras penitenciales es el más habitual. La señal que entregamos al vendedor nos comprometerá a formalizar la compra de la vivienda en el plazo previsto si no queremos perder el dinero. En el caso de que sea el propietario quien se eche para atrás, entonces tendremos derecho a cobrar el doble de la señal entregada.

Si el contrato de arras no incluye una cláusula que diga lo contrario, el vendedor estaría en su derecho de quedarse con el dinero de la señal y volver a colgar el cartel de "se vende". Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, se podría negociar una prórroga del plazo del contrato. Para evitar estas situaciones, lo ideal es explorar las posibilidades de conseguir financiación antes de dar la señal o incluir específicamente en el contrato qué pasaría si al comprador le denegaran la hipoteca. 

No, la diferencia es que el contrato de arras está regulado por ley y el de reserva es un acuerdo privado algo más informal entre el vendedor y el comprador, pero igualmente válido. Lo importante es que, sea cual sea, revisemos bien todo el contenido antes de firmar.

3 consejos para pedir una hipoteca

No todas las personas pueden permitirse comprar una casa al contado. Por lo tanto, la opción que queda sería la tramitación de una hipoteca. Para ello, el prototipo de cliente ideal para el banco o u otro vendedor sería aquel que cumpliera con los siguientes requisitos:

  • Hay que aportar ahorros: es importante tener un capital guardado en torno al 30% o 32%. Alrededor del 20% para pagar nuestra parte del domicilio y del 10% o del 12% para los gastos de formalización.

  • Debemos tener estabilidad laboral: tanto si compramos una casa al contado como si pedimos una hipoteca, es imprescindible tener un trabajo estable y con buen sueldo. Si no es lo suficientemente bueno, deberíamos contar con garantías extra como un aval.

  • Es aconsejable comparar: no nos quedemos con la primera oferta, tenemos medios suficientes para elegir cuál sería la mejor opción para nosotros. Por ejemplo, podemos acceder a comparadores de hipotecas, como el de HelpMyCash.com y contrastar el coste de cada una de ellas: tipo de interés, comisiones, productos, etc.

Accede al comparador de hipotecas

Tampoco olvidemos que si aspiramos a una hipoteca, debemos tener un historial crediticio óptimo. El banco se encargará de averiguar si tenemos impagos, si estamos en la lista de morosos o si tenemos capacidad para amortizar préstamos que todavía están vigentes.

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Buenos días, estoy intentando comprar una casa y al hacer la tasación no se le ha sumado el valor del patio privado. 
La vivienda es una casa de pueblo con parcela de 160m2, de los cuales aproximadamente 60m2 son vivienda y 100m2 patio. En la tasación, el precio final solo se valora los metros cuadrados de vivenda y no dice nada del patio.
Tras reclamar la técnico que la realizó dice que está bien y que no la modifica.( Sólo usa la comparación con otras viviendas que según ella son similares). Pero según tengo entendido los patio y terrazas computan a porcentaje según su tamaño. ¿Esto es así, o estoy equivocada y la tasación está bien? 
Gracias de antemano.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Miriam. 

Lamentablemente, desconocemos cuál es la normativa exacta para hacer las valoraciones de los patios exteriores. Ahora bien, si consideras que la tasación que te han hecho es incorrecta, siempre puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la tasadora. Desde la propia agencia te dirán si los criterios usados por el tasador han sido los correctos o no. Y si no te convencen sus explicaciones, puedes elevar tu reclamación al Banco de España. 

Un saludo. 

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Buenos dias, estoy tramitando una hipoteca con el banco Santander. Despues de haber recibido el visto bueno de la hipoteca por parte del banco (importe validado por parte de riesgo), he encargado una tasacion con el tasador propuesto por el banco.Resulta que esta tasacion salio bastante baja (vario errores y malas referencias), hasta despues de una revision.Pedi una segunda tasacion por otra entidad, certificada por el Banco de España, lo cual salio un 7% mas alto (todavia debajo del precio de venta).Despues de 3 semanas revisando esta segunda tasacion, el banco me informa que la rechazan porque hay mucha diferencia entre las dos tasaciones (siguen acceptando el prestamo pero con el importe de la primera tasacion).Como hacer para que me aprueben esta segunda tasacion ?Gracias,
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, fabien. 

Legalmente, el banco puede considerar válida la tasación realizada por cualquier agencia homologada por el Banco de España. Eso, sin embargo, puede generar un problema como el tuyo: que haya dos tasaciones con valores distintos y que el banco considere válida la más baja (y la menos arriesgada para él). Para convencerle de aceptar la segunda, quizás se podría hacer una tercera tasación con otra agencia para ver a qué valor se acerca más, pero te costaría dinero y no te aseguraría nada (el banco podría seguir aceptando solo la primera). 

Visto lo visto, quizás sería recomendable acudir a otras entidades financieras y presentarles esa segunda tasación. En caso de que te la acepten y te ofrezcan una hipoteca, siempre puedes volver al Santander para ver si aceptarían esa segunda tasación para no perderte como cliente (si sus condiciones fueran mejores que las que te ofrecen, claro está). 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Ricardo
Hipoteca vivienda @Ricardo - hace 1 día
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Hola buenas tardes,tengo que pedir una hipoteca nueva de 26000 euros ya que vivienda actual la voy a vender y solo me tendría que hipotecar esa cantidad la vendo 140000 y la nueva vivienda me sale también en 140000 lo que pasa que de la vivienda antigua me queda 14000 de hipoteca y quitando todos los gastos que conlleva tanto la vivienda antigua como la nueva solo me te diría que hipotecar esa cantidad de 26000 euros,me dicen en el banco que tengo una deuda en el registro creo que es de un coche que tuve o y ya está pagado o no se lo que puede ser.
Mi pregunta es si el banco me daría la hipoteca de esa cantidad aunque yo me quitara cuando vendiera la deuda que tengo pendiente.
Actualmente estoy con un trabajo de fijo discontinuo siempre me dejan parado 6 meses y vuelvo a entrar 1 año,y mujer está por obra y servicio y sin parar en la misma empresa a espensa que nos hagan fijo,no sé si me podríais ayudar. Y no sé que hacer si habría posibilidad de hacer algo lo que no quiero es vender y verme en la calle con mis hijos porque sé que vendiendo mi piso tengo en mi poder 114000 euros de los cuales podría solucionar el problema de la deuda aunque me tenga que hipotecar más después.
Un saludo.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, es posible que una deuda pagada siga registrada por un error del acreedor (que no haya comunicado su pago). Si es el caso, la solución es sencilla: tendrás que contactar con ese registro para comunicar que la deuda ha sido saldada y solicitar que la borren. 

En caso de que la deuda sea por otra cosa y no la podáis eliminar, tendréis menos opciones de conseguir la hipoteca. Ahora bien, todo dependerá de la política de riesgos de cada banco y del importe de esa deuda, así que lo aconsejable sería hablar con varios bancos para ver si alguno os daría la hipoteca. 

Un saludo. 

Ricardo
Ricardo
hace 1 día

Hola de nuevo mi pregunta es si puede ocurrir que una deuda como aparece en el registro,que ya la te la pagada siga apareciendo,y otra cosa habiendo deuda como actualmente me aparece hasta que vaya mañana averiguar que puede ser,pueden dármela la hipoteca algún banco aunque tenga la situación laboral que tenemos actualmente,aunque después me la quite una vez que venda.
Es decir que me digan está aprobada 100% la hipoteca aunque tenga la deuda o me la hacer que me la quite primero.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Ricardo. 

Vuestra situación es compleja. Por un lado, el banco podría tener dudas, ya que vuestra situación laboral no es demasiado estable. Ahora bien, también es cierto que podréis pagar una gran parte de la vivienda con lo que saquéis de la venta y que la hipoteca que necesitáis es de muy bajo importe. Por ello, antes de hacer nada, os aconsejamos visitar varios bancos para ver si alguno estaría dispuesto a aprobaros la operación. Y si os dan problemas, quizás podáis convencer a alguno si sois capaces de aportar algún tipo de garantía adicional (el aval de otra persona, por ejemplo). 

Ahora bien, aunque algún banco os diga que, a priori, sí os daría la hipoteca, os aconsejamos negociar la inclusión de una cláusula en los contratos de arras (tanto el de venta como el de compra) que os permita anular la venta y la compra en caso de que finalmente no se os dé la hipoteca. De este modo, no perderéis la vivienda si el banco finalmente se echa para atrás. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

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