Si quieres comprar una casa, bien sea al contado o mediante una hipoteca atractiva, necesitarás información previa para no sentirte desbordado y llevar a cabo todos los procesos de forma correcta y con seguridad. En esta página explicamos los aspectos más importantes.
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Cuando nos planteamos comprar una vivienda, lo primero que debemos hacer es mirar y comparar sus costes. Y como es lógico, si no tenemos del todo claro si comprar o alquilar, tenemos que consultar tanto los precios actuales de la vivienda como el de las rentas del alquiler.
Un factor fundamental para analizar la compra es la ciudad de residencia. Generalmente, los inmuebles son más caros en las grandes ciudades. Actualmente, urbes como Madrid o Barcelona tienen los precios bastantes más altos que en una de tamaño medio. Sin embargo, tendríamos más posibilidades de vender una casa en una ciudad por la alta demanda, por lo que sería una mejor inversión. Asimismo, debemos analizar la evolución del precio de los inmuebles y su historial para ver si la tendencia es al alza o a la baja y si merece la pena invertir en el inmueble.
Se prevé que el precio de los inmuebles siga bajando durante el 2021 debido a la crisis que atraviesa el sector inmobiliario como consecuencia de la propagación del coronavirus. En este escenario, podría parecer que lo más adecuado sería esperar, aunque la decisión final dependerá del perfil de cada cliente y habría que tener en cuenta el más que probable endurecimiento de los criterios de financiación de los banco en los próximos meses.
Para aquellos con un buen perfil financiero, esperar podría ser la alternativa más recomendable, pues será más difícil que las entidades pongan trabas para que los clientes más solventes consigan un crédito. Sin embargo, aquellos con una situación económica algo más delicada tendrían que valorar entre comprar a un precio más alto y conseguir la hipoteca con mejores condiciones o ahorrar en la compraventa, pero arriesgarse a no cumplir los requisitos para firmar el préstamo hipotecario.
Antes de descubrir cuáles son los cinco pasos para comprar una vivienda, es importante plantearnos cómo pretendemos hacer frente al precio de venta:
Pago al contado: desembolso del precio acordado con el vendedor. Este proceso se materializa en el momento de la firma de las escrituras.
Préstamo hipotecario: el pago de una cuota mensual a nuestro banco, que financia, generalmente, hasta el 80% del valor de la vivienda.
Subrogación hipotecaria de deudor: cuando nos hacemos cargo de una vivienda con una hipoteca pendiente al cambiar la titularidad con el anterior propietario. Los derechos y obligaciones del anterior titular se mantienen prefijados.
No todas las casas son iguales ni se adquieren para lo mismo. Existen diferentes tipos de viviendas en función de la capacidad económica y la finalidad del comprador. Además, cuando valoramos un piso, también debemos fijarnos en el entorno, como en si está bien equipado en comunicación, en servicios públicos y en ocio. En cualquier caso, mostramos qué tipos de inmuebles podemos encontrar en el mercado:
Vivienda nueva o de primera transmisión: son los inmuebles de nueva construcción y que jamás han sido gestionadas previamente por ningún otro comprador.
Segunda mano: son aquellas que ya fueron habitadas previamente. Por lo tanto, debemos vigilar el estado de la vivienda, si es necesario hacer una reforma para incluirlo en nuestro presupuesto y si tiene cargas pendientes.
Pisos de protección: son los domicilios para aquellas personas que tienen dificultades para tener un hogar. Tienen un precio reducido y ventajas fiscales, a cambio de cumplir una serie de obligaciones.
Tan importante es elegir el sitio adecuado como las personas que nos ayuden a ello. En determinadas ocasiones, nuestra elección está condicionada por el interlocutor que tenemos enfrente. ¿Qué vendedores podemos encontrarnos?
Un particular: hablar y negociar directamente con el vendedor, pero mucho cuidado ante cuestiones técnicas o legales que puedan surgir. Este caso se da cuando nos interesamos por una vivienda de segunda mano que no esté gestionada por una inmobiliaria.
Agencia inmobiliaria: la ayuda de un asesor especializado que nos ayudaría a elegir la vivienda más acorde para nuestros intereses. Este también nos daría información sobre aspectos legales y financieros.
Promotora: aportaría la ventaja de vivir en una casa de nueva construcción, pero deberíamos obtener las garantías de la correcta finalización del piso.
Sea cual sea la situación para comprar una casa, debemos visitar el lugar y tomar notas: ver la distribución de las habitaciones, el espacio, si el barrio es el adecuado para nosotros o su equipamiento energético. También es recomendable conocer la comunidad de vecinos y saber si la convivencia es óptima, así como los pagos que habría que asumir.
En el proceso de la compra de un piso, es importante pedir una nota simple. Esta nos permite conocer todos los datos del inmueble en cuestión: la descripción registral y las cargas que puede tener. Podemos acudir nosotros al Registro de la Propiedad para pedirla o se puede ocupar el vendedor del domicilio, el asesor inmobiliario o la gestoría del banco si queremos pedir una hipoteca.
Un vez solventado este paso, procederemos a la firma del contrato de arras. Es un documento que salvaguarda los derechos del comprador y del vendedor de la morada. Después de firmar, tendremos que adelantar el 10% del precio de la casa. En este contrato, debe constar la fecha para formalizar la compraventa, que suele ser alrededor de un mes. Si no compráramos la casa en este tiempo delimitado, perderíamos la fianza adelantada. Por ello, si necesitamos financiación, es recomendable añadir una cláusula en la que se establezca que no perderemos esa reserva en caso de que no consigamos la hipoteca.
Tanto nosotros (compradores) como el vendedor acudiremos al notario, el cual tenemos derecho a elegir. En el acto de rúbrica, el notario certifica la legitimidad de ambas partes y hace constancia de la recepción y comprensión de las escrituras de la vivienda.
En las escrituras deben constar la descripción del piso, sus posibles cargas, el precio y su forma de pago, el impuesto y el reparto de las costas. También tenemos derecho de comprobar el certificado energético, la copia del seguro decenal, el último pago del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios.
El documento de arras penitenciales es el más habitual. La señal que entregamos al vendedor nos comprometerá a formalizar la compra de la vivienda en el plazo previsto si no queremos perder el dinero. En el caso de que sea el propietario quien se eche para atrás, entonces tendremos derecho a cobrar el doble de la señal entregada.
Si el contrato de arras no incluye una cláusula que diga lo contrario, el vendedor estaría en su derecho de quedarse con el dinero de la señal y volver a colgar el cartel de "se vende". Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, se podría negociar una prórroga del plazo del contrato. Para evitar estas situaciones, lo ideal es explorar las posibilidades de conseguir financiación antes de dar la señal o incluir específicamente en el contrato qué pasaría si al comprador le denegaran la hipoteca.
No, la diferencia es que el contrato de arras está regulado por ley y el de reserva es un acuerdo privado algo más informal entre el vendedor y el comprador, pero igualmente válido. Lo importante es que, sea cual sea, revisemos bien todo el contenido antes de firmar.
No todas las personas pueden permitirse comprar una casa al contado. Por lo tanto, la opción que queda sería la tramitación de una hipoteca. Para ello, el prototipo de cliente ideal para el banco o u otro vendedor sería aquel que cumpliera con los siguientes requisitos:
Hay que aportar ahorros: es importante tener un capital guardado en torno al 30% o 32%. Alrededor del 20% para pagar nuestra parte del domicilio y del 10% o del 12% para los gastos de formalización.
Debemos tener estabilidad laboral: tanto si compramos una casa al contado como si pedimos una hipoteca, es imprescindible tener un trabajo estable y con buen sueldo. Si no es lo suficientemente bueno, deberíamos contar con garantías extra como un aval.
Es aconsejable comparar: no nos quedemos con la primera oferta, tenemos medios suficientes para elegir cuál sería la mejor opción para nosotros. Por ejemplo, podemos acceder a comparadores de hipotecas, como el de HelpMyCash.com y contrastar el coste de cada una de ellas: tipo de interés, comisiones, productos, etc.
Accede al comparador de hipotecas
Tampoco olvidemos que si aspiramos a una hipoteca, debemos tener un historial crediticio óptimo. El banco se encargará de averiguar si tenemos impagos, si estamos en la lista de morosos o si tenemos capacidad para amortizar préstamos que todavía están vigentes.
Para qué sirve esta página: aquí detallamos el proceso para comprar una casa y cuáles son los pasos y los trámites para realizar esta operación.
Fuentes: la información la obtenemos de la propia página web, de entidades institucionales como la de los Registradores de la Propiedad de España.
Metodología: los datos que se muestran en esta página han sido obtenidos mediante la investigación web y el contacto directo con las entidades financieras.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online formado por un completo equipo de expertos en finanzas personales y economía del hogar. En nuestras páginas se pueden consultar las condiciones de cientos de productos de financiación, desde préstamos e hipotecas hasta depósitos, cuentas, o planes de pensiones.
Aviso: nuestros servicios son gratuitos. HelpMyCash.com percibe sus ingresos a través de la publicidad y de los productos destacados.
Te escuchamos: ponemos a la disposición de nuestros usuarios los siguientes canales de atención al cliente:
Hola, Anna.
Por lo que nos cuentas, entendemos que aún eres copropietaria de esa vivienda. Como ya no quieres saber nada ni de la casa ni de la hipoteca, nuestro consejo es que cedas tu parte a tu exnovio a través de una operación llamada extinción de condominio, siempre que a él le interese quedarse con el 100% de la propiedad de la casa.
Con esta operación, lo que harás será ceder tu parte de la vivienda a tu exnovio para que él se convierta en propietario al 100%. En ese caso, tu ex tendría que pagarte el valor de tu parte (si tienes un 50%, tendría que pagarte el 50% del valor de la casa) más el impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo coste puede ser de entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido dependiendo de vuestra comunidad autónoma. Además, deberíais pagar los aranceles notariales y registrales asociados a la operación, aunque su coste no debería superar unos pocos cientos de euros.
En paralelo, para deshacerte de la hipoteca, deberías hacer una novación, es decir, pactar con tu banco y con tu exnovio para que se elimine tu nombre de esa hipoteca. Si el banco no estuviera de acuerdo, tu ex podría pedir un préstamo hipotecario solo a su nombre para cancelar el que tenéis en común. En ambos casos, la mitad del importe pendiente de vuestra hipoteca en común debería restarse de lo que te pague tu ex por tu parte de la vivienda.
Tanto la novación como la nueva hipoteca cuestan dinero, algo que te perjudica. No obstante, como comentábamos, si tu exnovio quiere quedarse con tu parte, tendrá que pagártela. Como no dispones de ahorros, le puedes plantear que descuente esos gastos de la compensación que debe pagarte.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola soy Ana.tengo una hipoteca compartida con mi ex novio. Nosotros separamos y ahora estoy alquilando un piso.el esta pagando hipoteca por los dos .me gustaría quitar mi nombre de la hipoteca. Pero no tengo dinero. Yo no quiero nada de esta casa solo que quiero quitar mi nombre de la hipoteca. Puedes ayudarme gracias
Hola soy Ana.tengo una hipoteca compartida con mi ex novio. Nosotros separamos y ahora estoy alquilando un piso.el esta pagando hipoteca por los dos .me gustaría quitar mi nombre de la hipoteca. Pero no tengo dinero. Yo no quiero nada de esta casa solo que quiero quitar mi nombre de la hipoteca. Puedes ayudarme gracias
Hola de nuevo.
La vivienda está inscrita a tu nombre, así que tendrías que donar o vender una parte a tu pareja para incluirle en las escrituras. Por lo tanto, habría que pagar los gastos e impuestos asociados a la donación o a la venta.
De todos modos, si el banco de tus padres no acepta la subrogación de deudor, tienes otra opción: pedir una hipoteca solo a tu nombre a otra entidad para cancelar la de tus padres. Para que te la den, eso sí, tendrás que cumplir los requisitos habituales que piden los bancos: tener un trabajo estable, ingresos suficientes, etc.
Un saludo.
Buenos días,
Mi duda es, tengo una propiedad que me fue donada hace dos años, la escritura de la vivienda figura a mi nombre pero no esta hecha la subrogación de la hipoteca de mis padres a mi.
En el caso de que no me aceptasen a mí sola en la subrogación, podría ahora en el cambio de titularidad poner también a mi pareja? Habría que cambiar escrituras? Gracias
Hola, Anónimo.
De manera general, si el plazo de devolución es de 20 años o más, aconsejamos tomar la decisión basándose en la tolerancia al riesgo que tenga cada cliente:
Si quieres pagar unas cuotas bajas al principio, tienes capacidad para asumir su posible encarecimiento y crees que el euríbor no subirá mucho durante esos 20 años, el tipo variable puede ser más adecuado.
Si crees que el euríbor sí subirá a medio plazo y prefieres pagar una cuota estable (a sabiendas de que será más cara durante los primeros años), el tipo fijo puede ser más conveniente.
Por lo que nos cuentas, parece que tu perfil se engloba dentro del segundo caso, por lo que el tipo fijo podría ser más adecuado. Ahora bien, tu banco también te da la opción de contratar una hipoteca mixta, un producto que, en general, se considera poco atractivo porque es menos seguro que un préstamo a tipo fijo y no permite aprovecharse del actual euríbor en negativo.
No obstante, el interés de esa hipoteca mixta sería más bajo que el de la fija durante los primeros 15 años. Dado que pretendes devolver el dinero en 20 años y la mayor parte de los intereses los pagarás durante el primer tercio de ese plazo, contratarla sí te puede salir más a cuenta que decantarte por la fija.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Raquel.
Hola,
Nosotros pagamos una reserva, y ibamos a dar el dinero de las arras, pero el banco nos advirtió sobre el art. 28. Llamé al registro y efectivamente el piso està afectado. Resulta que la madre, viuda, dejó un testamento a favor de un hijo, el actual inscrito en el registro, pero hay otro hijo, desheredado.
Nos han devuelto el dinero de la reserva, y ahora nos ofrecen un alquiler con opción a compra. ¿Que puede ocurrir si este otro hijo aparece y quiere su parte del piso, antes de 2 años?¿Puedes informarme de que clausulas poner en el contrato para estar protegidos?
Por otro lado nos proponen que el contrato de arredamiento con "opción" a compra sea de obligado cumplimiento de compra por nuestra parte. Nuestra mejor intención es comprar dentro de dos años, pero nadie puede asegurarlo ¿Pueden exigirnos tal cosa?
Gracias de antemano.
Hola de nuevo.
Nos parece extraño que se negaran a cambiarlo, habida cuenta de que sois los herederos forzosos y de que, en teoría, no debería aplicarse el artículo 28. Dado que no ha sido posible corregirlo, quizás podáis convencer al banco del comprador si le demostráis que sois los herederos forzosos. Para ello, podríais presentarle copias del libro de familia o del testamento.
Como alternativa, también podéis tramitar una queja ante el Colegio de Registradores de España para saber por qué no han eliminado la carga del artículo 28. En este enlace encontraréis las instrucciones para tramitarla.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Buenos días Miquel
Gracias por la respuesta, ya fuimos a pedir explicaciones al registro de la propiedad pero de malas formas nos dijeron que no lo iban a cambiar y que fuéramos con el libro de familia al banco. Cómo se podría proceder?
Hola, Annetxu.
En el propio artículo 28 de la ley hipotecaria de 1946 se indica que a las inscripciones a favor de herederos forzosos no se les debe aplicar este artículo. Nos comentas que todos sois herederos forzosos, así que parece que se trata de un error del registrador. Nuestra recomendación, por lo tanto, es que contactéis con el Registro de la Propiedad correspondiente, pidáis explicaciones y, en caso de ser un error, solicitéis su corrección.
Un saludo.
Publicado el 13/04/2021
Publicado el 13/04/2021
Publicado el 12/04/2021