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claves para comprar casa

¿Es el mejor momento para comprar una casa?

Cuando nos planteamos comprar una vivienda, lo primero que debemos hacer es mirar y comparar sus costes. Y como es lógico, si no tenemos del todo claro si comprar o alquilar, tenemos que consultar tanto los precios actuales de la vivienda como el de las rentas del alquiler.

Un factor fundamental para analizar la compra es la ciudad de residencia. Generalmente, los inmuebles son más caros en las grandes ciudades. Actualmente, urbes como Madrid o Barcelona tienen los precios bastantes más altos que en una de tamaño medio. Sin embargo, tendríamos más posibilidades de vender una casa en una ciudad por la alta demanda, por lo que sería una mejor inversión. Asimismo, debemos analizar la evolución del precio de los inmuebles y su historial para ver si la tendencia es al alza o a la baja y si merece la pena invertir en el inmueble.  

El precio de la vivienda ante el covid-19

Se prevé que el precio de los inmuebles siga bajando durante el 2021 debido a la crisis que atraviesa el sector inmobiliario como consecuencia de la propagación del coronavirus. En este escenario, podría parecer que lo más adecuado sería esperar, aunque la decisión final dependerá del perfil de cada cliente y habría que tener en cuenta el más que probable endurecimiento de los criterios de financiación de los banco en los próximos meses.

Para aquellos con un buen perfil financiero, esperar podría ser la alternativa más recomendable, pues será más difícil que las entidades pongan trabas para que los clientes más solventes consigan un crédito. Sin embargo, aquellos con una situación económica algo más delicada tendrían que valorar entre comprar a un precio más alto y conseguir la hipoteca con mejores condiciones o ahorrar en la compraventa, pero arriesgarse a no cumplir los requisitos para firmar el préstamo hipotecario.

Los expertos de HelpMyCash.com calculan que para una vivienda con un coste actual de unos 250.000 euros, esperar saldría a cuenta siempre que el precio de compra baje un 10% o más en los próximos meses y el interés de la hipoteca no aumente más de un punto porcentual.

5 pasos para comprar una casa

Antes de descubrir cuáles son los cinco pasos para comprar una vivienda, es importante plantearnos cómo pretendemos hacer frente al precio de venta:

  • Pago al contado: desembolso del precio acordado con el vendedor. Este proceso se materializa en el momento de la firma de las escrituras.

  • Préstamo hipotecario: el pago de una cuota mensual a nuestro banco, que financia, generalmente, hasta el 80% del valor de la vivienda.

  • Subrogación hipotecaria de deudor: cuando nos hacemos cargo de una vivienda con una hipoteca pendiente al cambiar la titularidad con el anterior propietario. Los derechos y obligaciones del anterior titular se mantienen prefijados.

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1. ¿Qué vivienda nos conviene?

No todas las casas son iguales ni se adquieren para lo mismo. Existen diferentes tipos de viviendas en función de la capacidad económica y la finalidad del comprador. Además, cuando valoramos un piso, también debemos fijarnos en el entorno, como en si está bien equipado en comunicación, en servicios públicos y en ocio. En cualquier caso, mostramos qué tipos de inmuebles podemos encontrar en el mercado:

  • Vivienda nueva o de primera transmisión: son los inmuebles de nueva construcción y que jamás han sido gestionadas previamente por ningún otro comprador.

  • Segunda mano: son aquellas que ya fueron habitadas previamente. Por lo tanto, debemos vigilar el estado de la vivienda, si es necesario hacer una reforma para incluirlo en nuestro presupuesto y si tiene cargas pendientes.

  • Pisos de protección: son los domicilios para aquellas personas que tienen dificultades para tener un hogar. Tienen un precio reducido y ventajas fiscales, a cambio de cumplir una serie de obligaciones.

Tampoco olvidemos los pisos de bancos, viviendas en propiedad de las financieras y que no están habitadas, o las moradas de particulares que, aunque no sean de primera transmisión, no han sido habitadas y están por estrenar.

2. Elige al vendedor adecuado

Tan importante es elegir el sitio adecuado como las personas que nos ayuden a ello. En determinadas ocasiones, nuestra elección está condicionada por el interlocutor que tenemos enfrente. ¿Qué vendedores podemos encontrarnos?

  • Un particular: hablar y negociar directamente con el vendedor, pero mucho cuidado ante cuestiones técnicas o legales que puedan surgir. Este caso se da cuando nos interesamos por una vivienda de segunda mano que no esté gestionada por una inmobiliaria.

  • Agencia inmobiliaria: la ayuda de un asesor especializado que nos ayudaría a elegir la vivienda más acorde para nuestros intereses. Este también nos daría información sobre aspectos legales y financieros.

  • Promotora: aportaría la ventaja de vivir en una casa de nueva construcción, pero deberíamos obtener las garantías de la correcta finalización del piso.

Sea cual sea la situación para comprar una casa, debemos visitar el lugar y tomar notas: ver la distribución de las habitaciones, el espacio, si el barrio es el adecuado para nosotros o su equipamiento energético. También es recomendable conocer la comunidad de vecinos y saber si la convivencia es óptima, así como los pagos que habría que asumir.

3. Comprueba si la vivienda tiene cargas

En el proceso de la compra de un piso, es importante pedir una nota simple. Esta nos permite conocer todos los datos del inmueble en cuestión: la descripción registral y las cargas que puede tener. Podemos acudir nosotros al Registro de la Propiedad para pedirla o se puede ocupar el vendedor del domicilio, el asesor inmobiliario o la gestoría del banco si queremos pedir una hipoteca.

4. Suscribir el contrato de arras

Un vez solventado este paso, procederemos a la firma del contrato de arras. Es un documento que salvaguarda los derechos del comprador y del vendedor de la morada. Después de firmar, tendremos que adelantar el 10% del precio de la casa. En este contrato, debe constar la fecha para formalizar la compraventa, que suele ser alrededor de un mes. Si no compráramos la casa en este tiempo delimitado, perderíamos la fianza adelantada. Por ello, si necesitamos financiación, es recomendable añadir una cláusula en la que se establezca que no perderemos esa reserva en caso de que no consigamos la hipoteca.

5. Firmar la escritura de la vivienda

Tanto nosotros (compradores) como el vendedor acudiremos al notario, el cual tenemos derecho a elegir. En el acto de rúbrica, el notario certifica la legitimidad de ambas partes y hace constancia de la recepción y comprensión de las escrituras de la vivienda.

En las escrituras deben constar la descripción del piso, sus posibles cargas, el precio y su forma de pago, el impuesto y el reparto de las costas. También tenemos derecho de comprobar el certificado energético, la copia del seguro decenal, el último pago del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios.

Una vez firmada la escritura por todas las partes, se nos inscribirá como propietarios en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, el inmueble será oficialmente nuestro. Cabe recordar que eso también implica tener que hacer frente a ciertos gastos asociados con la propiedad de la vivienda: el IBI, las tasas municipales, el seguro de hogar, las cuotas de la hipoteca...

Las escrituras tiene aparejadas varias costas: impuestos, notaría, gestoría, el registro, la tasación y la verificación registral. Puedes consultarlo en nuestra página los gastos de hipoteca y de compraventa con más detalle.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

El documento de arras penitenciales es el más habitual. La señal que entregamos al vendedor nos comprometerá a formalizar la compra de la vivienda en el plazo previsto si no queremos perder el dinero. En el caso de que sea el propietario quien se eche para atrás, entonces tendremos derecho a cobrar el doble de la señal entregada.
Si el contrato de arras no incluye una cláusula que diga lo contrario, el vendedor estaría en su derecho de quedarse con el dinero de la señal y volver a colgar el cartel de "se vende". Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, se podría negociar una prórroga del plazo del contrato. Para evitar estas situaciones, lo ideal es explorar las posibilidades de conseguir financiación antes de dar la señal o incluir específicamente en el contrato qué pasaría si al comprador le denegaran la hipoteca.
No, la diferencia es que el contrato de arras está regulado por ley y el de reserva es un acuerdo privado algo más informal entre el vendedor y el comprador, pero igualmente válido. Lo importante es que, sea cual sea, revisemos bien todo el contenido antes de firmar.

3 consejos para pedir una hipoteca

No todas las personas pueden permitirse comprar una casa al contado. Por lo tanto, la opción que queda sería la tramitación de una hipoteca. Para ello, el prototipo de cliente ideal para el banco o u otro vendedor sería aquel que cumpliera con los siguientes requisitos:

  • Hay que aportar ahorros: es importante tener un capital guardado en torno al 30% o 32%. Alrededor del 20% para pagar nuestra parte del domicilio y del 10% o del 12% para los gastos de formalización.

  • Debemos tener estabilidad laboral: tanto si compramos una casa al contado como si pedimos una hipoteca, es imprescindible tener un trabajo estable y con buen sueldo. Si no es lo suficientemente bueno, deberíamos contar con garantías extra como un aval.

  • Es aconsejable comparar: no nos quedemos con la primera oferta, tenemos medios suficientes para elegir cuál sería la mejor opción para nosotros. Por ejemplo, podemos acceder a comparadores de hipotecas, como el de HelpMyCash.com y contrastar el coste de cada una de ellas: tipo de interés, comisiones, productos, etc.

Accede al comparador de hipotecas

Tampoco olvidemos que si aspiramos a una hipoteca, debemos tener un historial crediticio óptimo. El banco se encargará de averiguar si tenemos impagos, si estamos en la lista de morosos o si tenemos capacidad para amortizar préstamos que todavía están vigentes.

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Hola buenas! Me han concedido una hipoteca en Kutxabank, pero días antes de la firma los de la inmobiliaria me dicen que sus honorarios son 5000€, yo pensaba que serían 3000€ a lo sumo. Por lo que días antes de firmar me faltan 2000€ para cumplir con todas las partes. Por otra parte, tengo un préstamo personal preconcedido con mi actual banco. Mi pregunta es si solicitar este préstamo puede hacer que me cancelen la hipoteca o no afecta para nada? Muchas gracias de antemano! Ruego contesten tan rápido les sea posible ya que estoy en un callejón sin salida y tengo k tomar la decisión cuanto antes. Saludos!!!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola, Angela. 

Dado que la hipoteca ya ha sido aprobada, es poco probable que el banco vuelva a entrar en la CIRBE para consultar tu historial crediticio. Y en caso de que lo haga, dado que la CIRBE tarda unas semanas en mostrar los nuevos préstamos contratados, es poco probable que ese préstamo de 6.000 euros aparezca. Por ello, quizás sería conveniente solicitarlo ya para tener el dinero cuando el banco te pida hacer la provisión de fondos. 

Queremos recordar, sin embargo, que no es aconsejable pedir un préstamo personal para pagar los gastos de hipoteca (es mejor contar con ayuda familiar). En caso de que lo hagas, te recomendamos encarecidamente que calcules si podrás hacer frente a las cuotas de ese préstamo y de la hipoteca con un máximo del 35% de tus ingresos netos mensuales. 

Un saludo. 

Angela Garcia Peinado
Angela Garcia Peinado
hace 12 horas

Hola! Me acaban de llamar del banco diciéndome que la hipoteca está aprobada y que la próxima semana nos llamarán para firmarla y mandarla a notaria, pero necesito 6000€, para los gastos, cuando pedir ese prestamo personal pra que no afecta en mi hipoteca?

Gerardo Alvarez
Gerardo Alvarez
hace 1 día

Hola 
Somos inversores de capital privado,  intermediarios financieros   Estamos especializados en todo tipo de préstamos personales e hipotecarios,  así como reunificación de deudas,  gestión de préstamo personal,  préstamo para coche o para fines diversos,   hipotecas para comprar vivienda,  préstamo hipotecario para fines diversos (reforma,  viajes,  maquinaria,  estética,  dentista,  vacaciones,  estudios,  mobiliario,  vehículos,  negocio,  liquidez. . . ),  disponemos de las mejores condiciones bancarias del mercado,  máxima profesionalidad.
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Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Yami Gómez Buenas noches, una amiga con la que quiero abrir un negocio, está próxima a firmar la subrogación de una hipoteca de un piso de protección oficial...

Hola, Yami Gómez. 

Sí, el banco al que quiera subrogar su hipoteca tendrá en cuenta tanto su cambio de situación laboral (de asalariada a autónoma) como la contratación de ese préstamo de 40.000 euros. Ambas circunstancias harán aumentar el riesgo de la operación, así que es posible que las condiciones propuestas sean peores que las que podría conseguir ahora mismo o, incluso, que su solicitud de subrogación sea rechazada. 

Un saludo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a David Ribes Oki cuanto tarda en salir reflejado el préstamo son diferentes bancos?

Hola de nuevo. 

Ese préstamo se registrará en la CIRBE. Ahora bien, según el Banco de España, los bancos envían los datos del mes antes del día 10 del mes siguiente. Y la CIRBE no muestra esos datos al resto de las entidades hasta el día 21. 

Por lo tanto, es muy improbable que se registre tu préstamo antes de la firma de la hipoteca. Eso sí, si el banco de la hipoteca detecta movimientos extraños, sí podría pedirte extractos de las cuentas que tengas en otras entidades, pero dado que has pedido el préstamo en otro banco, es improbable (aunque no imposible) que eso suceda. 

Un saludo. 

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Buenas tardes, mi hermano y yo somos propietarios al 50% de dos propiedades de idéntico valor, que poseen una hipoteca sobre cada propiedad con deuda  por pagar de similar cantidad con los como titulares de las dos hipotecas. Nuestra intención es la de realizar una extinción de condominio teniendo que abonar el 50% de AJD cada uno sobre el valor de las propiedades que se adjudica, pero nos surge una duda sobre las novaciones de las hipotecas en lo que el banco esta desacuerdo en sacar a cada uno de una de las hipoteca y dejarlas unipersonales, ¿Y es si el abono de los impuestos por AJD se abonan por el total de la deuda pendiente de cada  hipoteca mas intereses o solo por el 50% que asumimos de deuda caga uno?
Gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Andres D. 

En operaciones de este tipo, el IAJD puede generarse por partida doble: por la propia extinción de condominio y por la liberación de uno de los deudores. 

En el caso de la extinción de condominio, el IAJD se calculará sobre el valor cedido en la extinción de condominio (el 50% de cada propiedad). Y en el de la novación, el IAJD se calcularía, en principio, sobre la deuda pendiente.

Debemos decir, sin embargo, que hay distintas interpretaciones sobre quién y cuánto hay que pagar de IAJD en una novación. Y es que hay juristas que defienden que el IAJD, en estos casos, debe pagarlo el banco. Y otros tantos consideran que la base imponible sobre la que se calcula ese tributo debe ser solo una porción de la deuda pendiente. Por ello, te aconsejamos consultarlo antes con un notario para que te dé un asesoramiento legal más completo. 

Un saludo. 

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 1 día
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Ivan
Ivan
hace 1 día

Es totalmente injusto que haya registros que sí y otros que no.

Concha Calderon
Concha Calderon
hace 2 semanas

A mi me lo han hecho en el Registro nº 4 que es el que corresponde a mi vivienda. En principio me dijeron que seguramente no se podría, pero a los quince días me llamaron diciendo que ya estaba hecho.

M.Carmen Oriola
M.Carmen Oriola
hace 2 semanas

Concha Calderón, me podrias decir en que registro te lo han quitado? tengo el mismo caso que tu y hoy he ido al registro y me comentan que no lo quitan y que eso va a interpretación de cada registrador, pero que si conocia a alguien que se lo hubieran quitado que les dijera de que registro es.

M.Carmen Oriola
M.Carmen Oriola
hace 2 semanas


citando a Ivan
Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los re...

Concha Calderon me podrias decir en que registro de la propiedad te lo han quitado?, he ido hoy al registro ya que tengo el mismo problema que tu y me han comentado que efectivamente es a interpretación de cada registrador pero que si conocia a alguno que lo hiciera que vaya y que se lo diga.

Ivan
Ivan
hace 3 semanas

Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los registros actúen según ellos interpreten la derogación, se tienen que posicionar y actuar todos con el mismo criterio, no tiene sentido como están actuando.

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