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claves para comprar casa

¿Es un buen momento para comprar una casa?

Cuando nos planteamos comprar una vivienda, lo primero que debemos hacer es mirar y comparar sus costes. Y como es lógico, si no tenemos del todo claro si comprar o alquilar, tenemos que consultar tanto los precios actuales de la vivienda como el de las rentas del alquiler.

Un factor fundamental para analizar la compra es la ciudad de residencia. Generalmente, los inmuebles son más caros en las grandes ciudades. Actualmente, urbes como Madrid o Barcelona tienen los precios bastantes más altos que en una de tamaño medio. Sin embargo, tendríamos más posibilidades de vender una casa en una ciudad por la alta demanda, por lo que sería una mejor inversión. Asimismo, debemos analizar la evolución del precio de los inmuebles y su historial para ver si la tendencia es al alza o a la baja y si merece la pena invertir en el inmueble.  

La compra de viviendas se dispara en 2021 y 2022

Según el Instituto Nacional de Estadística, la adquisición de viviendas se disparó en 2021: en el total del año subió un 34,6% respecto a 2020. Y en marzo de 2022 subió un 25,6% respecto al mismo período del año anterior. Para los españoles, pues, parece que este sí es un buen momento para comprar un piso o una casa.

Pero ¿por qué han crecido tanto las compraventas? Existen varias posibles razones. En primer lugar, porque los que prefirieron no hacer la operación en 2020 lo están haciendo ahora. En segundo lugar, por una nueva demanda que busca viviendas más espaciosas. En tercer lugar, porque muchas personas pudieron ahorrar durante el confinamiento y ahora se pueden permitir un nuevo hogar. Y en cuarto lugar, porque la leve bajada de precio de los inmuebles ha incentivado la demanda.

También es probable que los bajos intereses de las hipotecas animaran a más gente a comprar una casa. Y es que los bancos ofrecieron en 2021 los tipos más reducidos de la historia de nuestro país, por lo que financiar la adquisición de una vivienda era más barato que nunca. Hay que decir, sin embargo, que las entidades han subido sus tipos en 2022, lo que podría reducir la compra de inmuebles.

5 pasos para comprar una casa

Antes de descubrir cuáles son los cinco pasos para comprar una vivienda, es importante plantearnos cómo pretendemos hacer frente al precio de venta:

  • Pago al contado: desembolso del precio acordado con el vendedor. Este proceso se materializa en el momento de la firma de las escrituras.

  • Préstamo hipotecario: el pago de una cuota mensual a nuestro banco, que financia, generalmente, hasta el 80% del valor de la vivienda.

  • Subrogación hipotecaria de deudor: cuando nos hacemos cargo de una vivienda con una hipoteca pendiente al cambiar la titularidad con el anterior propietario. Los derechos y obligaciones del anterior titular se mantienen prefijados.

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1. ¿Qué vivienda nos conviene?

No todas las casas son iguales ni se adquieren para lo mismo. Existen diferentes tipos de viviendas en función de la capacidad económica y la finalidad del comprador. Además, cuando valoramos un piso, también debemos fijarnos en el entorno, como en si está bien equipado en comunicación, en servicios públicos y en ocio. En cualquier caso, mostramos qué tipos de inmuebles podemos encontrar en el mercado:

  • Vivienda nueva o de primera transmisión: son los inmuebles de nueva construcción y que jamás han sido gestionadas previamente por ningún otro comprador.

  • Segunda mano: son aquellas que ya fueron habitadas previamente. Por lo tanto, debemos vigilar el estado de la vivienda, si es necesario hacer una reforma para incluirlo en nuestro presupuesto y si tiene cargas pendientes.

  • Pisos de protección: son los domicilios para aquellas personas que tienen dificultades para tener un hogar. Tienen un precio reducido y ventajas fiscales, a cambio de cumplir una serie de obligaciones.

¿Vas a comprar un inmueble con tu pareja? Es importante que os pongáis de acuerdo sobre la vivienda que queréis comprar: nueva o usada, grande o pequeña, casa o piso... Te lo explicamos con más detalle en nuestra página sobre las hipotecas en pareja.

2. Elige al vendedor adecuado

Tan importante es elegir el sitio adecuado como las personas que nos ayuden a ello. En determinadas ocasiones, nuestra elección está condicionada por el interlocutor que tenemos enfrente. ¿Qué vendedores podemos encontrarnos?

  • Un particular: hablar y negociar directamente con el vendedor, pero mucho cuidado ante cuestiones técnicas o legales que puedan surgir. Este caso se da cuando nos interesamos por una vivienda de segunda mano que no esté gestionada por una inmobiliaria.

  • Agencia inmobiliaria: la ayuda de un asesor especializado que nos ayudaría a elegir la vivienda más acorde para nuestros intereses. Este también nos daría información sobre aspectos legales y financieros.

  • Promotora: aportaría la ventaja de vivir en una casa de nueva construcción, pero deberíamos obtener las garantías de la correcta finalización del piso.

Sea cual sea la situación para comprar una casa, debemos visitar el lugar y tomar notas: ver la distribución de las habitaciones, el espacio, si el barrio es el adecuado para nosotros o su equipamiento energético. También es recomendable conocer la comunidad de vecinos y saber si la convivencia es óptima, así como los pagos que habría que asumir.

Tampoco olvidemos los pisos de bancos, viviendas en propiedad de las financieras y que no están habitadas, o las moradas de particulares que, aunque no sean de primera transmisión, no han sido habitadas y están por estrenar.

3. Comprueba si la vivienda tiene cargas

En el proceso de la compra de un piso, es importante pedir una nota simple. Esta nos permite conocer todos los datos del inmueble en cuestión: la descripción registral y las cargas que puede tener. Podemos acudir nosotros al Registro de la Propiedad para pedirla o se puede ocupar el vendedor del domicilio, el asesor inmobiliario o la gestoría del banco si queremos pedir una hipoteca.

4. Suscribe el contrato de arras

Un vez solventado este paso, procederemos a la firma del contrato de arras. Es un documento que salvaguarda los derechos del comprador y del vendedor de la morada. Después de firmar, tendremos que adelantar el 10% del precio de la casa. En este contrato, debe constar la fecha para formalizar la compraventa, que suele ser alrededor de un mes. Si no compráramos la casa en este tiempo delimitado, perderíamos la fianza adelantada. Por ello, si necesitamos financiación, es recomendable añadir una cláusula en la que se establezca que no perderemos esa reserva en caso de que no consigamos la hipoteca.

5. Firma la escritura de la vivienda

Tanto nosotros (compradores) como el vendedor acudiremos al notario, el cual tenemos derecho a elegir. En el acto de rúbrica, el notario certifica la legitimidad de ambas partes y hace constancia de la recepción y comprensión de las escrituras de la vivienda.

En las escrituras deben constar la descripción del piso, sus posibles cargas, el precio y su forma de pago, el impuesto y el reparto de las costas. También tenemos derecho de comprobar el certificado energético, la copia del seguro decenal, el último pago del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios.

Una vez firmada la escritura por todas las partes, se nos inscribirá como propietarios en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, el inmueble será oficialmente nuestro. Cabe recordar que eso también implica tener que hacer frente a ciertos gastos asociados con la propiedad de la vivienda: el IBI, las tasas municipales, el seguro de hogar, las cuotas de la hipoteca...

Las escrituras tiene aparejadas varias costas: impuestos, notaría, gestoría, el registro, la tasación y la verificación registral. Puedes consultarlo en nuestra página los gastos de hipoteca y de compraventa con más detalle.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

El documento de arras penitenciales es el más habitual. La señal que entregamos al vendedor nos comprometerá a formalizar la compra de la vivienda en el plazo previsto si no queremos perder el dinero. En el caso de que sea el propietario quien se eche para atrás, entonces tendremos derecho a cobrar el doble de la señal entregada.
Si el contrato de arras no incluye una cláusula que diga lo contrario, el vendedor estaría en su derecho de quedarse con el dinero de la señal y volver a colgar el cartel de "se vende". Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, se podría negociar una prórroga del plazo del contrato. Para evitar estas situaciones, lo ideal es explorar las posibilidades de conseguir financiación antes de dar la señal o incluir específicamente en el contrato qué pasaría si al comprador le denegaran la hipoteca.
No, la diferencia es que el contrato de arras está regulado por ley y el de reserva es un acuerdo privado algo más informal entre el vendedor y el comprador, pero igualmente válido. Lo importante es que, sea cual sea, revisemos bien todo el contenido antes de firmar.

3 consejos para pedir una hipoteca

Según Fotocasa, uno de cada cuatro españoles quiere comprar una vivienda a medio plazo. Sin embargo, no todas estas personas la pueden pagar al contado. Por lo tanto, la opción que queda sería contratar una hipoteca. El prototipo de cliente ideal para el banco o u otro vendedor sería aquel que cumpliera con los siguientes requisitos:

  • Hay que aportar ahorros: es importante tener un capital guardado en torno al 30% o 32%. Alrededor del 20% para pagar nuestra parte del domicilio y del 10% o del 12% para los gastos de formalización.

  • Debemos tener estabilidad laboral: tanto si compramos una casa al contado como si pedimos una hipoteca, es imprescindible tener un trabajo estable y con buen sueldo. Si no es lo suficientemente bueno, deberíamos contar con garantías extra como un aval.

  • Es aconsejable comparar: no nos quedemos con la primera oferta, tenemos medios suficientes para elegir cuál sería la mejor opción para nosotros. Por ejemplo, podemos acceder a comparadores de hipotecas, como el de HelpMyCash.com y contrastar el coste de cada una de ellas: tipo de interés, comisiones, productos, etc.

Accede al comparador de hipotecas

Tampoco olvidemos que si aspiramos a una hipoteca, debemos tener un historial crediticio óptimo. El banco se encargará de averiguar si tenemos impagos, si estamos en la lista de morosos o si tenemos capacidad para amortizar préstamos que todavía están vigentes.

¿Cómo se paga la casa al vendedor?

El método de pago de la compra merece un capítulo aparte. Tanto si compramos la vivienda a tocateja como si la financiamos, tendremos que entregar un dinero al vendedor para formalizar la transmisión del inmueble. Esta entrega puede darse de dos maneras: 

  • Con la entrega de un cheque bancario con el importe de la compra. Si pedimos una hipoteca, necesitaremos dos cheques: uno con el importe de la hipoteca y otro con la parte que el banco no nos financie. 

  • Con una transferencia OMF, que es una transferencia inmediata a través del Banco de España. Básicamente, hay que pedir a nuestro banco que la ordene para que transfiera el dinero de nuestra cuenta a la del vendedor. 

Tendremos que preguntar a nuestro banco cuál de estos métodos de pago ofrece: con cheque, con transferencia OMF o ambos. Las dos vías cuestan dinero en comisiones, así que es aconsejable preguntar cuánto nos cobrarán y tratar de negociar para reducir ese precio.