¿Te planteas comprar una casa? Antes de tomar la decisión, hay muchas cosas que tienes que saber: si es un buen momento o no, qué tipo de vivienda te conviene, cómo encontrar una buena hipoteca para financiar la compra… En esta página encontrarás toda esta información, además de los pasos que tienes que seguir para comprar un piso o una casa.
Comprar un piso o una casa hace mucha ilusión. Al fin y al cabo, te convertirás en el propietario de tu propio hogar, que es el sueño de buena parte de las personas que viven en España. Sin embargo, por muy bonito que suene, no conviene que tomes la decisión a la ligera, porque ese sueño se puede convertir en una pesadilla si la vivienda no es la adecuada o si no te la puedes permitir.
La misión de HelpMyCash es ayudarte a tomar buenas decisiones relacionadas con tu dinero. Y adquirir un piso lo es, desde luego. Por eso, a continuación te desgranamos todas aquellas cosas que debes tener en cuenta para asegurarte de que la compra es la mejor opción.
Para empezar, hablemos de dinero. Comprar una casa tiene muchos gastos: tendrás que pagar lo que te pide el vendedor, los impuestos asociados a la compraventa, los costes de mantenimiento… Más abajo te los explicamos todos con más detalle.
Si quieres comprar la casa al contado, deberás contar con el dinero suficiente para pagar el precio de la vivienda más los gastos de compraventa, que te costarán en torno a un 10% sobre su valor. Y deberás contar con unos ingresos estables que te permitan afrontar los distintos gastos de mantenimiento: el IBI, los gastos de comunidad, etc.
Pero ¿qué pasa si no puedes pagar la compra a tocateja? En ese caso, tendrás que contratar una hipoteca. Para que te la concedan, necesitarás tener ahorrado en torno al 30% del precio del piso (entre el pago de la entrada y gastos de compraventa), contar con un trabajo estable y cobrar un buen sueldo. Prácticamente ningún banco aprobará tu solicitud si las cuotas de la hipoteca, sumadas a las de tus otras deudas, suponen más del 35% de tus ingresos mensuales netos.
Si quieres, puedes usar el siguiente simulador gratuito para averiguar si puedes permitirte la contratación de una hipoteca:
Lo siguiente que tienes que hacer es definir qué tipo de vivienda quieres comprar, siempre ajustada a tus posibilidades económicas. Te aconsejamos que te preguntes lo siguiente para tener más o menos claro qué es lo que buscas:
¿Vivienda nueva o de segunda mano? Las casas acabadas de construir son más sostenibles y requieren menos mantenimiento, pero suelen ser más caras y hay poca oferta. Las usadas, en cambio, tienen un precio más asequible y son más fáciles de encontrar, aunque su estado puede ser peor y quizás te toque poner dinero para reformar la casa.
¿Casa o piso? Las casas son más espaciosas, suelen estar situadas fuera de las grandes ciudades y, depende de dónde se ubiquen, pueden costar más o menos En cuanto a los pisos, podrás vivir en el corazón de grandes urbes y encontrarás precios más o menos asequibles según la zona.
¿Con o sin extras? Tu futuro inmueble puede tener un jardín, un garaje, un trastero, terraza… Cuantos más extras tenga, más se elevará su precio.
Finalmente, te recomendamos pensarte muy bien dónde quieres que se sitúe tu futura casa o piso. Para empezar, tienes que ser realista y elegir zonas que realmente te puedas permitir. Para que nos entendamos, si tu sueldo es más bien normal, no tiene mucho sentido buscar una vivienda en Pedralbes, que es uno de los barrios más pudientes de Barcelona, o en el barrio de Salamanca, su homólogo en Madrid.
También es importante que vivas en un sitio cerca de tu lugar de trabajo. Y si teletrabajas, debes asegurarte de residir en una zona con buena conexión a Internet. Además, no te olvides de comprobar los servicios disponibles: supermercados, transporte público, escuelas, centros de salud, espacios de ocio…
Dedicaremos un capítulo aparte a si este es un buen momento para comprar una vivienda. Muchos te dirán que sí, porque consideran que tener una casa te protege de la inflación (creen que el valor del inmueble subirá al mismo ritmo que la inflación). Sin embargo, desde HelpMyCash consideramos que la respuesta no está tan clara, pues la situación económica actual es inestable y puede que el precio de la vivienda baje pese a la inflación.
Nuestro consejo, antes de tomar cualquier decisión, es que tengas en cuenta estas consideraciones:
El precio medio de las viviendas aún sube, pero de una manera más suave. Según el Consejo General del Notariado, en noviembre de 2022 aumentó en un 1,2% respecto al mismo mes del año anterior.
El precio de las hipotecas está subiendo. Los bancos están aumentando los intereses de estos productos y se prevé que los suban más en los próximos meses. Esto puede provocar que el precio de las viviendas baje, porque habrá menos gente que pueda permitirse la compra, pero no podemos asegurarte que vaya a pasar.
Como ves, el dilema está servido. Por un lado, si compras ahora, pagarás seguramente un precio más caro que dentro de unos meses, pero tu hipoteca será más barata (con un interés de en torno al 3%). En cambio, si pospones la compra, quizás pagues menos por tu casa, pero con una hipoteca más cara (con un interés de en torno al 4% o superior).
Nuestra recomendación es que hagas números. Por un lado, calcula lo que pagarás en total si compras ahora con una hipoteca más barata. Y por el otro, calcula cuánto pagarás si compras más tarde, con una hipoteca más cara, y el precio de la vivienda baja en un 3%, un 5% o un 10%, por ejemplo. Así, verás en qué escenario te saldría más a cuenta comprar, podrás valorar cuál de ellos es el más probable y podrás decidirte entre comprar ya o posponer la operación.
Por ejemplo, imagina que te interesa una casa de 200.000 euros y que la hipoteca que te ofrece ahora el banco tiene un interés fijo del 3%. Si la compras ahora y financias la operación en 30 años, pagarás un total de 302.843,92 euros al final, si sumamos los intereses y los gastos de compraventa y suponemos que la hipoteca cubre un 80% de la compra.
Pero ¿cuánto pagarás si esperas y el interés sube? ¿Y si compras más tarde y el precio de la vivienda baja? En la siguiente tabla te hacemos los cálculos en varios escenarios:
| Precio actual | Precio que baja un 3% | Precio que baja un 5% | Precio que baja un 7% | |
| Interés actual | 302.843,92 € | 293.758,61 € | 287.701,73 € | 281.644,85 € |
| Interés del 3,50% | 318.649,74 € | 309.090,25 € | 302.717,25 € | 296.344,26 € |
| Interés del 4,00% | 334.991,21 € | 324.941,47 € | 318.241,65 € | 311.541,83 € |
| Interés del 4,50% | 351.850,74 € | 341.295,22 € | 334.258,20 € | 327.221,19 € |
| Interés del 5,00% | 369.209,25 € | 358.132,98 € | 350.748,79 € | 343.364,61 € |
Como ves, esperar te compensará si el interés no sube más de medio punto y el precio de la vivienda baja un 5% o más. En caso contrario, te saldrá más a cuenta comprar ahora.
¿Y cuál de estos escenarios se dará? Para que te hagas una idea, para 2023 se espera que los tipos suban más de medio punto y que el precio de la vivienda no baje más de un 3%, pero esas previsiones pueden no cumplirse. Como es imposible saberlo a día de hoy, nuestro consejo es que hagas tu propia valoración en función de lo que creas más probable que pase.
Pongamos que, tras tenerlo todo en cuenta, crees que sí es un buen momento para adquirir una vivienda. Estos son los pasos que debes dar para convertirte en propietario:
Lo primero que debes hacer es buscar una casa o un piso que se ajuste a tus necesidades. Para encontrarla, puedes usar los siguientes canales:
Anuncios de particulares publicados en webs especializadas, en revistas, etc.
Agencias inmobiliarias tradicionales que puedes visitar para que te busquen las mejores viviendas de la zona.
Portales inmobiliarios online como Fotocasa, Habitaclia, Idealista… Ahí encontrarás casas vendidas directamente por particulares o a través de inmobiliarias.
Te aconsejamos contactar con el vendedor particular o con la inmobiliaria para que te explique todas las características de las viviendas que te interesan: sus metros cuadrados, su calificación energética, el número de habitaciones y baños, etc.
En cuanto tengas identificados varios pisos interesantes, el siguiente paso será visitarlos. Tendrás que concertar una cita con el vendedor o con la inmobiliaria, que te abrirá las puertas de cada vivienda para que puedas verlas in situ. No dejes ni un rincón sin inspeccionar: entra en todas las habitaciones, fíjate en el estado de los tabiques, puertas y ventanas, comprueba si se escucha a los vecinos, ten en cuenta la orientación de la vivienda para saber si entra más o menos luz…
Si la casa te la enseña una inmobiliaria, su comercial te pedirá firmar una hoja de visitas. En teoría, ese documento no te obliga a nada: solo sirve para que quede constancia de tu visita y para que el propietario no te venda la vivienda por su cuenta sin pagar a la agencia. De todos modos, te aconsejamos leer bien su contenido para asegurarte de que no te cuelan ningún gasto o compromiso.
¿Te has enamorado de una casa? Es el momento de dar el tercer paso: presentar una oferta. Tendrás que dejar por escrito cuánto quieres pagar por esa vivienda y entregar ese documento al vendedor, ya sea directamente o a través de la inmobiliaria que gestione la compraventa. A la hora de definir tu precio, ten en cuenta lo que pide el vendedor, lo que puedes permitirte según tu situación económica y lo que cuestan los pisos similares de la misma zona.
Al cabo de unos pocos días (no suelen tardar mucho en responder), sabrás si el vendedor acepta tu oferta o pide más dinero. Si la acepta, podréis reservar ya la compra. Y si no, se abrirá un proceso de negociación hasta que encontréis un precio que satisfaga a ambas partes. También es posible que no llegues a ningún acuerdo, en cuyo caso tendrás que buscarte otra casa.
Después de alcanzar un acuerdo con el vendedor, deberéis formalizar un contrato de arras para reservar la compra. Básicamente, se trata de un documento con el que ambos os comprometéis a llevar a cabo la compraventa dentro del plazo que hayáis pactado. Nuestro consejo es que ese plazo dure unos tres o cuatro meses, para que te dé tiempo a encontrar una hipoteca (si la necesitas).
Antes de firmar ese contrato, el vendedor o su inmobiliaria te tienen que presentar diversos documentos: la nota simple del inmueble, el certificado de deudas de la comunidad, el certificado de pago del IBI… Revisa toda la documentación para asegurarte de que la vivienda se te vende sin cargas (excepto la hipoteca que tenga contratada el actual propietario) ni deudas pendientes.
Cuando formalices el contrato de arras, tendrás que adelantar una parte del precio de la casa (suele ser el 10%). Si el vendedor se echa para atrás antes de que venza el contrato, podrás recuperar ese dinero y una indemnización, si procede. Y si te echas tú para atrás, no podrás recuperar esa cantidad.
Llegamos por fin al último paso. Cuando hayas reunido todo el dinero o tengas aprobada la hipoteca, tendrás que acordar una fecha con el vendedor para firmar la escritura de la compraventa ante notario. Como comprador, tienes derecho a elegir la notaría en la que se formalizará esa operación.
Una vez rubricada la escritura, solo quedará inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Lo puedes hacer por tu cuenta o a través de una gestoría (si has comprado con una hipoteca, el banco te obligará a contratar a una gestoría). Así, la casa será oficialmente tuya.
Como ya te imaginarás, convertirte en propietario de un piso o de una casa no sale gratis. Además de pagar lo que te piden por la vivienda, deberás hacer frente a los distintos gastos asociados a esta operación, así como a las costas de mantenimiento del propio inmueble.
Veamos cuáles son todos esos gastos:
El precio de la vivienda, es decir, lo que pagarás al vendedor a cambio de la casa o del piso que te vende.
Los gastos asociados a la compraventa. Nos referimos a los honorarios del notario que escriturará la compraventa, a los del registrador que la inscribirá y a los del gestor que se encargará de los trámites, además de los impuestos que te cobrará Hacienda por la compra. En nuestra página sobre los gastos por comprar una vivienda te explicamos cuánto cuestan.
Los gastos asociados a la hipoteca, si necesitas financiar la compra. Son las cuotas del préstamo, las comisiones que te cobre el banco, el coste de tasar la vivienda… Encontrarás su coste en nuestra página sobre los gastos de hipoteca.
Los gastos de mantenimiento de la casa como el IBI, la tasa de basuras de tu municipio o los gastos de comunidad. Pregunta su coste al vendedor o a su inmobiliaria para hacerte una idea de cuánto te costarán cada año.
No queremos ser repetitivos, pero creemos que no está de más recordar que debes asegurarte de poder hacer frente a todos estos gastos.
Después de leer esta página, es posible que llegues a la conclusión de que no puedes comprar una casa, ya sea porque no te la puedes permitir o porque no encuentras ninguna vivienda que se ajuste a tus necesidades. En ese caso, nuestro consejo es que tengas paciencia y esperes a tener una mejor situación económica o a encontrar el piso adecuado.
Recuerda que adquirir una vivienda es, probablemente, la mayor operación económica que llevarás a cabo en tu vida. Si vas con prisas y no compras la casa adecuada, vivirás durante mucho tiempo en un inmueble que no te gusta. Y si estiras más el brazo que la manga y te quedas con una casa que no te puedes permitir, tendrás problemas para pagar la hipoteca, lo que puede provocar que acabes perdiendo esa vivienda.
