Si quieres comprar una casa, bien sea al contado o mediante una hipoteca atractiva, necesitarás información previa para no sentirte desbordado y llevar a cabo todos los procesos de forma correcta y con seguridad. En esta página explicamos los aspectos más importantes.
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Cuando nos planteamos comprar una vivienda, lo primero que debemos hacer es mirar y comparar sus costes. Y como es lógico, si no tenemos del todo claro si comprar o alquilar, tenemos que consultar tanto los precios actuales de la vivienda como el de las rentas del alquiler.
Un factor fundamental para analizar la compra es la ciudad de residencia. Generalmente, los inmuebles son más caros en las grandes ciudades. Actualmente, urbes como Madrid o Barcelona tienen los precios bastantes más altos que en una de tamaño medio. Sin embargo, tendríamos más posibilidades de vender una casa en una ciudad por la alta demanda, por lo que sería una mejor inversión. Asimismo, debemos analizar la evolución del precio de los inmuebles y su historial para ver si la tendencia es al alza o a la baja y si merece la pena invertir en el inmueble.
Se prevé que el precio de los inmuebles siga bajando al menos durante el 2020 y posiblemente durante el 2021 debido a la crisis que atraviesa el sector inmobiliario como consecuencia de la propagación del coronavirus. En este escenario, podría parecer que lo más adecuado sería esperar, aunque la decisión final dependerá del perfil de cada cliente y habría que tener en cuenta el más que probable endurecimiento de los criterios de financiación de los banco en los próximos meses.
Para aquellos con un buen perfil financiero, esperar podría ser la alternativa más recomendable, pues será más difícil que las entidades pongan trabas para que los clientes más solventes consigan un crédito. Sin embargo, aquellos con una situación económica algo más delicada tendrían que valorar entre comprar a un precio más alto y conseguir la hipoteca con mejores condiciones o ahorrar en la compraventa, pero arriesgarse a no cumplir los requisitos para firmar el préstamo hipotecario.
Antes de descubrir cuáles son los cinco pasos para comprar una vivienda, es importante plantearnos cómo pretendemos hacer frente al precio de venta:
Pago al contado: desembolso del precio acordado con el vendedor. Este proceso se materializa en el momento de la firma de las escrituras.
Préstamo hipotecario: el pago de una cuota mensual a nuestro banco, que financia, generalmente, hasta el 80% del valor de la vivienda.
Subrogación hipotecaria de deudor: cuando nos hacemos cargo de una vivienda con una hipoteca pendiente al cambiar la titularidad con el anterior propietario. Los derechos y obligaciones del anterior titular se mantienen prefijados.
No todas las casas son iguales ni se adquieren para lo mismo. Existen diferentes tipos de viviendas en función de la capacidad económica y la finalidad del comprador. Además, cuando valoramos un piso, también debemos fijarnos en el entorno, como en si está bien equipado en comunicación, en servicios públicos y en ocio. En cualquier caso, mostramos qué tipos de inmuebles podemos encontrar en el mercado:
Vivienda nueva o de primera transmisión: son los inmuebles de nueva construcción y que jamás han sido gestionadas previamente por ningún otro comprador.
Segunda mano: son aquellas que ya fueron habitadas previamente. Por lo tanto, debemos vigilar el estado de la vivienda, si es necesario hacer una reforma para incluirlo en nuestro presupuesto y si tiene cargas pendientes.
Pisos de protección: son los domicilios para aquellas personas que tienen dificultades para tener un hogar. Tienen un precio reducido y ventajas fiscales, a cambio de cumplir una serie de obligaciones.
Tan importante es elegir el sitio adecuado como las personas que nos ayuden a ello. En determinadas ocasiones, nuestra elección está condicionada por el interlocutor que tenemos enfrente. ¿Qué vendedores podemos encontrarnos?
Un particular: hablar y negociar directamente con el vendedor, pero mucho cuidado ante cuestiones técnicas o legales que puedan surgir. Este caso se da cuando nos interesamos por una vivienda de segunda mano que no esté gestionada por una inmobiliaria.
Agencia inmobiliaria: la ayuda de un asesor especializado que nos ayudaría a elegir la vivienda más acorde para nuestros intereses. Este también nos daría información sobre aspectos legales y financieros.
Promotora: aportaría la ventaja de vivir en una casa de nueva construcción, pero deberíamos obtener las garantías de la correcta finalización del piso.
Sea cual sea la situación para comprar una casa, debemos visitar el lugar y tomar notas: ver la distribución de las habitaciones, el espacio, si el barrio es el adecuado para nosotros o su equipamiento energético. También es recomendable conocer la comunidad de vecinos y saber si la convivencia es óptima, así como los pagos que habría que asumir.
En el proceso de la compra de un piso, es importante pedir una nota simple. Esta nos permite conocer todos los datos del inmueble en cuestión: la descripción registral y las cargas que puede tener. Podemos acudir nosotros al Registro de la Propiedad para pedirla o se puede ocupar el vendedor del domicilio, el asesor inmobiliario o la gestoría del banco si queremos pedir una hipoteca.
Un vez solventado este paso, procederemos a la firma del contrato de arras. Es un documento que salvaguarda los derechos del comprador y del vendedor de la morada. Después de firmar, tendremos que adelantar el 10% del precio de la casa. En este contrato, debe constar la fecha para formalizar la compraventa, que suele ser alrededor de un mes. Si no compráramos la casa en este tiempo delimitado, perderíamos la fianza adelantada. Por ello, si necesitamos financiación, es recomendable añadir una cláusula en la que se establezca que no perderemos esa reserva en caso de que no consigamos la hipoteca.
Tanto nosotros (compradores) como el vendedor acudiremos al notario, el cual tenemos derecho a elegir. En el acto de rúbrica, el notario certifica la legitimidad de ambas partes y hace constancia de la recepción y comprensión de las escrituras de la vivienda.
En las escrituras deben constar la descripción del piso, sus posibles cargas, el precio y su forma de pago, el impuesto y el reparto de las costas. También tenemos derecho de comprobar el certificado energético, la copia del seguro decenal, el último pago del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios.
El documento de arras penitenciales es el más habitual. La señal que entregamos al vendedor nos comprometerá a formalizar la compra de la vivienda en el plazo previsto si no queremos perder el dinero. En el caso de que sea el propietario quien se eche para atrás, entonces tendremos derecho a cobrar el doble de la señal entregada.
Si el contrato de arras no incluye una cláusula que diga lo contrario, el vendedor estaría en su derecho de quedarse con el dinero de la señal y volver a colgar el cartel de "se vende". Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, se podría negociar una prórroga del plazo del contrato. Para evitar estas situaciones, lo ideal es explorar las posibilidades de conseguir financiación antes de dar la señal o incluir específicamente en el contrato qué pasaría si al comprador le denegaran la hipoteca.
No, la diferencia es que el contrato de arras está regulado por ley y el de reserva es un acuerdo privado algo más informal entre el vendedor y el comprador, pero igualmente válido. Lo importante es que, sea cual sea, revisemos bien todo el contenido antes de firmar.
No todas las personas pueden permitirse comprar una casa al contado. Por lo tanto, la opción que queda sería la tramitación de una hipoteca. Para ello, el prototipo de cliente ideal para el banco o u otro vendedor sería aquel que cumpliera con los siguientes requisitos:
Hay que aportar ahorros: es importante tener un capital guardado en torno al 30% o 32%. Alrededor del 20% para pagar nuestra parte del domicilio y del 10% o del 12% para los gastos de formalización.
Debemos tener estabilidad laboral: tanto si compramos una casa al contado como si pedimos una hipoteca, es imprescindible tener un trabajo estable y con buen sueldo. Si no es lo suficientemente bueno, deberíamos contar con garantías extra como un aval.
Es aconsejable comparar: no nos quedemos con la primera oferta, tenemos medios suficientes para elegir cuál sería la mejor opción para nosotros. Por ejemplo, podemos acceder a comparadores de hipotecas, como el de HelpMyCash.com y contrastar el coste de cada una de ellas: tipo de interés, comisiones, productos, etc.
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Tampoco olvidemos que si aspiramos a una hipoteca, debemos tener un historial crediticio óptimo. El banco se encargará de averiguar si tenemos impagos, si estamos en la lista de morosos o si tenemos capacidad para amortizar préstamos que todavía están vigentes.
Para qué sirve esta página: aquí detallamos el proceso para comprar una casa y cuáles son los pasos y los trámites para realizar esta operación.
Fuentes: la información la obtenemos de la propia página web, de entidades institucionales como la de los Registradores de la Propiedad de España.
Metodología: los datos que se muestran en esta página han sido obtenidos mediante la investigación web y el contacto directo con las entidades financieras.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online formado por un completo equipo de expertos en finanzas personales y economía del hogar. En nuestras páginas se pueden consultar las condiciones de cientos de productos de financiación, desde préstamos e hipotecas hasta depósitos, cuentas, o planes de pensiones.
Aviso: nuestros servicios son gratuitos. HelpMyCash.com percibe sus ingresos a través de la publicidad y de los productos destacados.
Te escuchamos: ponemos a la disposición de nuestros usuarios los siguientes canales de atención al cliente:
Hola, Mbmblau.
Entendemos que la amortización la hacéis con dinero de ambos. Si es el caso, y dado que compartís titularidad, en principio solo podrías aplicar esa deducción sobre el 50% de la amortización, siempre con el límite total de 9.040 euros. En caso de que tu aportes una mayor suma que tu pareja, te aconsejamos que contactes con Hacienda para ver si habría alguna manera de hacerlo constar para poder aplicar la deducción sobre el porcentaje que corresponda.
Un saludo.
Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!!
Hola, Juan Perez.
Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene.
la pregunta del millón es...
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple?
un saludo y gracias de antemano.
Hola, laneig.
El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir.
Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.
Un saludo.
Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
Muchas gracias y un saludo
Hola, JORDI LOPEZ FERNANDEZ.
Entendemos que tienes una vivienda con una hipoteca pendiente de 14.000 euros con el BBVA y que quieres comprar otra vivienda, incluyendo la primera como garantía extra.
Dado que el banco no te lo facilita, descartaremos la opción de ampliar la hipoteca que ya tienes para comprar el nuevo inmueble e incluirlo como garantía. La alternativa sería contratar un nuevo préstamo hipotecario, con las dos viviendas como garantía, que te permita comprar el nuevo inmueble y cancelar la hipoteca pendiente sobre tu propiedad. Lo recomendable, en ese caso, es incluir una cláusula que te permita liberar tu actual vivienda cuando hayas devuelto esos 14.000 euros que tienes pendientes.
Para contratar esa hipoteca simplemente tendrías que ponerte en contacto con varios bancos, comparar sus ofertas y quedarte con la que te parezca más atractiva. Tras la firma, tendrás que formalizar la cancelación de la anterior hipoteca, aunque lo más probable es que te obliguen a contratar a una gestoría que se encargue de los trámites. Si quieres, eso sí, puedes intentar negociar para que te permitan gestionar esa cancelación por tu cuenta o con otra agencia.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 20/10/2020
Publicado el 19/10/2020
Publicado el 16/10/2020