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alquiler con opcion a compra

Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?

En las casas en alquiler con opción a compra existe un contrato mixto en el que se incluyen dos subacuerdos: uno de alquiler y otro de posible futura compraventa. De este modo, el inquilino vive arrendado durante un período de tiempo concreto y, una vez transcurrido ese plazo, tiene derecho a comprar la vivienda al precio que se haya pactado, al que se descontarán las rentas de alquiler que haya abonado hasta esa fecha.

Según publica el Tribunal Supremo, se trata de "un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante".

El alquiler con opción a compra no tiene por qué tener una cuota de arrendamiento más alta, pero sí deberemos hacer un desembolso inicial para aportar la prima por la opción a compra si el propietario nos la pide. Esta prima, además, tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). 

¿Cómo es el contrato de las casas en alquiler con opción a compra?

El contrato de las casas de alquiler con derecho a compra no es de los más típicos, ya que no está regulado expresamente en el Código Civil, aunque sí está aceptado por el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para que el contrato del alquiler con derecho a compra sea vigente, deben aparecer estipulados el objeto del contrato y el precio, según el Tribunal Supremo. Es decir, que aparezcan estipulados los años en los que se vivirá de alquiler, el precio de venta de la vivienda y si se ha aportado o no una prima inicial.

Por lo tanto, en el contrato de alquiler de la vivienda debería aparecer:

  • Plazo de arrendamiento (máximo 5 años)

  • Plazo en el que se puede comprar la vivienda

  • La mensualidad del alquiler

  • Quién pagará los gastos de la comunidad o una posible reforma

Por otra parte, en el contrato de compraventa debería especificarse:

  • La voluntad de que el arrendador venderá el inmueble

  • El precio de la venta

  • Porcentaje de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra para descontar del precio de la venta de la vivienda

  • Prima inicial aportada por el derecho a la compra.

Si te interesa esta opción, es aconsejable que le eches un vistazo a la regulación del alquiler en general.

¿Cuál es el plazo para alquilar la vivienda?

No existe un límite concreto, aunque normalmente no suelen ser menos de dos o tres años, con un máximo de 5 años.

Pero, ¿qué ocurre si transcurrido este plazo no se quiere comprar la vivienda? No existe una respuesta tipo para esta situación, ya que esto dependerá de lo que hayan pactado las partes. Lo más común es que se pierdan la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler.

Así que es importante que antes de acogerse a un contrato de alquiler con opción a compra se tenga claro que transcurrido el tiempo de alquiler se podrá afrontar la compra de la vivienda.

Por otra parte, si se da el caso de que el arrendatario decida alargar el período de alquiler, podrá hacerlo siempre que la otra parte esté de acuerdo. Lo que es más frecuente que pase es que los inquilinos decidan adquirir su vivienda de alquiler con opción a compra antes de lo pactado.

6 condiciones para acceder al alquiler con derecho a compra

alquiler con opción a compra

Como ya hemos explicado, el contrato de las casas de alquiler con opción a compra no es como los contratos de arrendamiento o de compra tradicionales. Es por eso que deberíamos conocer y tener en cuenta las siguientes condiciones:

  1. El propietario tiene la obligación de conservar el contrato y no alquilar o vender el inmueble a terceros durante el tiempo que dure el contrato con derecho a compra.

  2. No es imprescindible que se fije una prima inicial, aunque es muy recomendable para el propietario. Con dicha prima, el arrendador se asegura de que el inquilino está interesado en la compra del inmueble.

  3. El inquilino siempre tendrá preferencia y exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo pactado en el contrato de alquiler con derecho a compra.

  4. El precio de compraventa pactado no se puede modificar ni por el propietario ni por el inquilino. En cambio, el precio del alquiler sí que puede cambiar en función del IPC, si el dueño así lo exige.

  5. En el caso de que el inquilino se retrase con el pago de una o dos mensualidades puede perder la opción a compra, y por tanto, la prima inicial que haya aportado.

  6. El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y se cumplan con los requisitos básicos.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

El alquiler con derecho a compra es una opción que beneficia ambas partes: vendedores y compradores. Sin embargo, también hay algunos inconvenientes que se deben conocer antes de tomar cualquier decisión. A continuación detallamos las ventajas e inconvenientes de las casas en alquiler con derecho a compra.

Ventajas

Es una opción atractiva para jóvenes o para todas aquellas personas que desean comprar un piso pero tienen dificultades para hacerlo, ya sea por falta de ahorros o porque no consiguen que el banco les conceda una hipoteca. Con el alquiler con derecho a compra se puede destinar las mensualidades del arrendamiento al pago de la vivienda y además, disponer de más tiempo para ahorrar y en un futuro adquirir el inmueble.

Que el precio de la compra se establezca en la firma del contrato beneficia al comprador si los precios van a la alza. En estos casos, es probable que cuando se acabe en tiempo de alquiler, el precio de la casa sea mucho más elevado, así que haberlo predeterminado de antemano evitará pagar ese sobreprecio.

Como todas las condiciones vienen fijadas en el contrato, disponemos de la seguridad de que podremos adquirir esa vivienda mientras nos vamos preparando para hacerlo (ahorrando, negociando con el banco las condiciones…).

Con un alquiler con opción a compra tenemos la posibilidad de conocer bien la vivienda y saber si está plenamente adaptada a las necesidades de nuestra familia.

Inconvenientes

Si transcurrido el plazo de alquiler no se compra la vivienda, se pierde la prima inicial. De la misma forma, las mensualidades no se descontarán del precio de la vivienda. Llegados a este punto, si el propietario no nos quiere alargar el contrato, corremos el peligro de que la vivienda la adquiera otro interesado.

Si durante el tiempo que se ha estado pagando el alquiler el precio de la vivienda cae considerablemente, no tendremos posibilidad de renegociar el precio de compra.

Perjudica al comprador si el precio de las viviendas va a la baja. Por lo tanto, vale la pena mirar cuáles son las tendencias para valorar si esta opción saldría a cuenta o no.

¿Qué pasa si la vivienda a alquilar tiene una hipoteca?

Es posible que sobre la casa o el piso que queramos arrendar exista una hipoteca aún vigente. En ese caso, cuando ejecutemos nuestra opción a compra, el propietario tendrá que cancelarla con el dinero que gane de la venta y, si no fuera suficiente, también con fondos propios. 

Pero ¿qué pasa si nuestro casero deja de pagar su préstamo hipotecario durante mientras tenemos la vivienda alquilada? Si hay un impago reiterado de la hipoteca, el banco podría ejecutarla y embargar el inmueble, en cuyo caso perderíamos el derecho a compra. Por ello, siempre es aconsejable pedir la nota simple al arrendador (o directamente al Registro de la Propiedad, si no la tiene) para saber si la vivienda está hipotecada y puede existir ese riesgo. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cómo son los contratos de las casas en alquiler con opción a compra, en qué ocasiones puede ser conveniente esta vía y cuáles son sus ventajas y desventajas.

Fuentes: para conocer los entresijos legales de esta operación hemos consultado la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: todos los datos que mostramos han sido obtenidos mediante una investigación online llevada a cabo por nuestros expertos en finanzas.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Mbmblau
Deducción hipoteca @Mbmblau - hace 2 horas
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Buenas tardes, tengo hipoteca como cotitular con mi pareja. Yo me puedo desgravar las cuotas y mi pareja no (porque no se dedujo en 2012 o antes). Mi duda es, si se hace una amortización anticipada de la hipoteca, ¿que cantidad es la que puedo deducirme? ¿El 100% de lo que amortice anticipadamente o solamente el 50%? Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Mbmblau. 

Entendemos que la amortización la hacéis con dinero de ambos. Si es el caso, y dado que compartís titularidad, en principio solo podrías aplicar esa deducción sobre el 50% de la amortización, siempre con el límite total de 9.040 euros. En caso de que tu aportes una mayor suma que tu pareja, te aconsejamos que contactes con Hacienda para ver si habría alguna manera de hacerlo constar para poder aplicar la deducción sobre el porcentaje que corresponda. 

Un saludo. 

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 5 horas
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Juan Perez
Juan Perez
hace 5 horas

Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!! 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Juan Perez. 

Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Juan Perez
Juan Perez
hace 3 días

Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene. 
la pregunta del millón es... 
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple? 
un saludo y gracias de antemano. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 semanas

HelpMyCash

Hola, laneig.

El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir. 

Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.

Un saludo. 

laneig
laneig
hace 4 semanas

Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
 
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
 
Muchas gracias y un saludo

JORDI LOPEZ FERNANDEZ
HIPOTECAR CASA @JORDI LOPEZ FERNANDEZ - hace 6 horas
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Tengo una hipoteca en BBVA de poco importe 14.000€ ahora quiero rehipotecar con una segunda hipoteca o cancelar esta y sumarlo a la siguiente que pasos debo hacer el BBVA no me lo facilita.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, JORDI LOPEZ FERNANDEZ.

Entendemos que tienes una vivienda con una hipoteca pendiente de 14.000 euros con el BBVA y que quieres comprar otra vivienda, incluyendo la primera como garantía extra. 

Dado que el banco no te lo facilita, descartaremos la opción de ampliar la hipoteca que ya tienes para comprar el nuevo inmueble e incluirlo como garantía. La alternativa sería contratar un nuevo préstamo hipotecario, con las dos viviendas como garantía, que te permita comprar el nuevo inmueble y cancelar la hipoteca pendiente sobre tu propiedad. Lo recomendable, en ese caso, es incluir una cláusula que te permita liberar tu actual vivienda cuando hayas devuelto esos 14.000 euros que tienes pendientes. 

Para contratar esa hipoteca simplemente tendrías que ponerte en contacto con varios bancos, comparar sus ofertas y quedarte con la que te parezca más atractiva. Tras la firma, tendrás que formalizar la cancelación de la anterior hipoteca, aunque lo más probable es que te obliguen a contratar a una gestoría que se encargue de los trámites. Si quieres, eso sí, puedes intentar negociar para que te permitan gestionar esa cancelación por tu cuenta o con otra agencia

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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