alquiler con opcion a compra

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra no tiene demasiado secreto. Lo que haces es arrendar un piso o una casa y pactar con el casero un derecho de compra. Es decir, que el propietario de la vivienda se compromete a venderla a un precio acordado de antemano cuando acabe el plazo del alquiler, siempre que decidas ejercer ese derecho (puede que al final no quieras comprar el piso).

Normalmente, estos contratos suelen durar unos dos o tres años, aunque la ley permite alargarlos hasta los cinco años (luego se pueden prorrogar si ambas partes están de acuerdo). Mientras tengas alquilada la casa, el propietario no se la podrá vender a otras personas. Y en cuanto se termine el plazo del arrendamiento, tú tendrás preferencia para comprarla, siempre que puedas pagar el dinero acordado previamente con el casero. Lo que hayas pagado de alquiler hasta entonces se descontará del precio de la vivienda.

Podrás ejercer tu derecho a compra si pagas la casa al contado o si consigues una hipoteca. Puedes echar un vistazo a los requisitos de las hipotecas para valorar si los cumplirás cuando acabe el contrato de alquiler. 

Ventajas e inconvenientes de alquilar con derecho a compra

Ventajas

Es una buena opción si no tienes ahorros para comprar la casa. Imagina que la vivienda te interesa, pero que no tienes ahorrado el 30% del precio, que es un requisito que debes cumplir para financiar la compra con una hipoteca. Con un contrato de alquiler con opción a compra ganarás tiempo para ahorrar un dinero y pagarás una parte de la casa con las rentas del alquiler.

Podrás vivir en la casa antes de comprarla. Durante los años que dure el alquiler, tendrás tiempo de valorar si la vivienda realmente se adapta a tus necesidades. Si finalmente ves que no te interesa, podrás renunciar a tu derecho a adquirirla.

Te conviene si los precios tienden al alza. El precio que pactes con el propietario estará basado en los precios actuales. Si el coste de la vivienda sube durante los próximos años, el casero no te podrá vender la casa más cara y saldrás ganando.

Inconvenientes

Tendrás que pagar una prima para reservar la opción de compra, que es algo que te contamos con más detalle abajo. Si no adquieres la vivienda al terminar el contrato de alquiler, no recuperarás ese dinero.

Las cuotas del alquiler suelen ser más caras que con un contrato de arrendamiento normal y corriente.

No te conviene si los precios tienden a la baja. En ese caso, cuando te toque ejercer tu derecho a compra, tendrás que pagar más dinero del que valga la vivienda en ese momento.

Pasos para alquilar un piso con opción a compra

 ¿Te convencen las bondades del alquiler con opción a compra? Estos son los pasos que tienes que dar para disfrutar de esta modalidad de arrendamiento:

1. Busca viviendas de alquiler con derecho a compra

El primer paso es buscar pisos y casas que puedas alquilar con opción a compra. En los portales inmobiliarios online más usados (Fotocasa, Idealista, etc.) puedes usar filtros para encontrar este tipo de viviendas. Si no encuentras lo que buscas, también puedes visitar pisos de alquiler y tratar de llegar a un acuerdo con el casero para incluir una opción de compra en el contrato.

2. Negocia las condiciones con el casero y firma el contrato

Una vez encontrada la vivienda, tendrás que negociar las condiciones del arrendamiento con el propietario. Esas condiciones deben quedar estipuladas en dos contratos: uno de alquiler y otro de compraventa.

En el contrato de alquiler debe especificarse:

  • El plazo durante el que puedes arrendar la vivienda. El máximo por ley son cinco años, que puedes prorrogar hasta en cinco más si llegas a un acuerdo posterior con el casero.

  • El momento en el que podrás ejercer tu opción de compra. Suele ser a partir del segundo o del tercer año.

  • La cuota del alquiler que pagarás mientras arriendas la casa o el piso, además de otros gastos como la fianza o los honorarios de la inmobiliaria que te ha enseñado la vivienda.

En el contrato de compraventa debe establecerse:

  • La voluntad del propietario de venderte la vivienda si decides ejercer tu derecho a compra y tienes el dinero necesario para pagar el precio acordado.

  • El precio de la casa o del piso que tendrás que pagar si ejerces tu opción a compra.

  • Cuánto se te descontará del precio. Normalmente, se descuentan todas las cuotas pagadas durante el alquiler de la vivienda, pero se puede pactar un porcentaje.

  • El coste de la prima que pagarás para reservar tu opción de compra y que perderás si no la ejerces.

3. Vive de alquiler durante el plazo pactado

Una vez firmado el contrato, podrás vivir de alquiler durante el plazo que hayas acordado con el casero. Como comentábamos más arriba, el propietario no puede vender la casa hasta que no termine el contrato.

En nuestra página sobre el alquiler te explicamos todo lo que debes tener en cuenta sobre el arrendamiento de viviendas.

4. Ejerce tu opción de compra

Cuando llegue el momento, tendrás que decidir si ejerces la opción de compra o no. Si decides ejercerla, tendrás que conseguir el dinero para pagar el precio que hayas acordado con el casero (puede ser propio o puedes pedir una hipoteca). Y si prefieres echarte para atrás, perderás la prima que hayas pagado.

5. Firma la compraventa ante notario

Como ocurre con una compra normal y corriente, tendrás que formalizar la adquisición de la vivienda en una notaría. Asimismo, deberás inscribirte como nuevo propietario de la casa en el Registro de la Propiedad.

¿Puedo pedir una hipoteca para ejecutar la opción a compra?

Como te comentábamos, si decides ejercer tu derecho a comprar la casa que has alquilado, tendrás que pagarle al propietario el precio acordado en el contrato. Si no tienes dinero para pagar esa cantidad al contado, puedes solicitar una hipoteca a un banco, igual que si compraras una vivienda normal y corriente.

Esa hipoteca la tendrás que pedir un par o tres  meses antes de que se te acabe el plazo para ejercer la opción a compra (es lo que suelen tardar los bancos en aprobar la operación). Ten en cuenta, eso sí, que el préstamo cubrirá hasta el 80% del precio de la vivienda. Es decir, que necesitarás ahorros para pagar el 20% restante, aunque a ese porcentaje tendrás que restar lo que hayas pagado de alquiler hasta el momento en el que se formalice la compra.

Nuestro consejo es que pidas financiación a un mínimo de tres entidades bancarias. Así, tendrás más probabilidades de conseguir la hipoteca y, a la vez, podrás comparar varias ofertas y quedarte con la que te salga más a cuenta. Si quieres, desde HelpMyCash podemos ponerte en contacto con algunos de los bancos que conceden hipotecas en España: solo tendrás que hacer clic sobre el botón “Solicitar información” del producto que te interese y rellenar el formulario que aparecerá a continuación.

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Este listado ha sido elaborado por HelpMyCash.com. La información presentada ha sido investigada por el equipo editorial y, en algunas ocasiones, proporcionada por las propias entidades. Muchos o todos los productos que aparecen aquí son ofrecidos por nuestros socios comerciales. Esto puede influir en el lugar en el que aparece el producto en el listado, pero no influye en nuestra evaluación. Para ello, tenemos en cuenta diferentes criterios objetivos: el interés (TIN), la cantidad y precio de los productos que hay que contratar o a los que hay que adherirse para conseguir un interés bonificado, las opiniones de nuestros usuarios y la valoración de nuestros analistas. Nuestras valoraciones son propias. Actualizamos las ofertas y la información periódicamente. ¿Has encontrado algún error? Por favor, escríbenos un e-mail a atencion-al-cliente@helpmycash.com para que podamos corregirlo.

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TIN E + 0,70 % E + 1,30 %
TAE 2,45 % 2,34 %
Cuota 344 € 370 €
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TIN E + 1,59 %
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Cuota 384 €
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Gastos del alquiler con opción de compra

Cuando alquilas una vivienda, tienes que pagar una serie de gastos de tramitación. Y lo mismo ocurre cuando compras una casa o un piso. Por ello, si alquilas un inmueble e incluyes una opción de compra en el contrato, deberás pagar dos tipos de gastos:

Los gastos asociados al alquiler

  • La reserva: si la vivienda tiene mucha demanda, tendrás que pagar unos pocos cientos de euros (suelen ser unos 200 o 300 euros) para que el propietario no se la alquile a nadie más mientras negociáis las condiciones. Ese dinero se te descontará de la fianza o de los gastos de formalización.

  • La fianza: la mayoría de los caseros piden que se les pague una o dos mensualidades por adelantado en concepto de fianza. Si decides abandonar la vivienda, ese dinero lo usará para reparar cualquier desperfecto que hayas causado durante tu estancia. Y si acabas comprando la casa, recuperarás esa

  • Los gastos de formalización del alquiler: si la casa te la alquila una persona física, deberás pagar los honorarios de la inmobiliaria (si la ha contratado) y los gastos asociados a la redacción y registro del contrato de arrendamiento, que suelen costar unos 1.000 euros. Ahora bien, si tu casero es una persona jurídica (una empresa), la ley le obliga a pagar estos gastos.

  • Las cuotas del alquiler: una vez firmado el contrato, tendrás que pagar la mensualidad que hayas acordado con el propietario.

Los gastos asociados a la opción de compra

  • La prima: la mayoría de los caseros te pedirán adelantar cerca de un 10% del precio de la vivienda (puedes acordar una suma distinta). Esa cantidad de dinero la perderás si finalmente no ejerces tu opción de compra.

  • El precio de la vivienda: si ejerces tu derecho a comprar la vivienda alquilada, tendrás que pagar el precio acordado con el casero. A ese precio tendrás que restarle la prima y las cuotas del alquiler que hayas pagado hasta ese momento.

  • Los gastos de formalización de la compraventa: también deberás pagar los impuestos asociados a la compra y los honorarios del notario, del gestor y del registrador que intervendrán durante el proceso. Su precio es un equivalente al 10-12% del precio de la vivienda.

Me interesa una vivienda hipotecada: ¿puedo alquilarla con derecho a compra?

Para terminar, te explicaremos qué puedes hacer si la vivienda que quieres alquilar tiene una hipoteca pendiente, que es una situación muy común. En este caso, el propietario tendrá que liquidar su hipoteca con el dinero que le pagues cuando compres su casa (y con fondos propios si esa cantidad es insuficiente). Además, deberá cancelar registralmente el préstamo para que no aparezca como carga de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Debes saber, eso sí, que alquilar con opción a compra una vivienda hipotecada tiene sus riesgos. Si el casero no paga su hipoteca y el banco le embarga la casa, perderás el derecho a compra, porque el banco tiene prioridad en estos casos. Por este motivo, si no quieres correr ese riesgo, asegúrate de que la casa que te interesa no tiene una hipoteca pendiente. Eso puedes verlo si pides la nota simple de la vivienda al Registro de la Propiedad.

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