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alquiler con opcion a compra

Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?

En las casas en alquiler con opción a compra existe un contrato mixto en el que se incluyen dos subacuerdos: uno de alquiler y otro de posible futura compraventa. De este modo, el inquilino vive arrendado durante un período de tiempo concreto y, una vez transcurrido ese plazo, tiene derecho a comprar la vivienda al precio que se haya pactado, al que se descontarán las rentas de alquiler que haya abonado hasta esa fecha.

Según publica el Tribunal Supremo, se trata de "un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante".

¿Cómo es el contrato de las casas en alquiler con opción a compra?

El contrato de las casas de alquiler con derecho a compra no es de los más típicos, ya que no está regulado expresamente en el Código Civil, aunque sí está aceptado por el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para que el contrato del alquiler con derecho a compra sea vigente, deben aparecer estipulados el objeto del contrato y el precio, según el Tribunal Supremo. Es decir, que aparezcan estipulados los años en los que se vivirá de alquiler, el precio de venta de la vivienda y si se ha aportado o no una prima inicial.

Por lo tanto, en el contrato de alquiler de la vivienda debería aparecer:

  • Plazo de arrendamiento (máximo 5 años)

  • Plazo en el que se puede comprar la vivienda

  • La mensualidad del alquiler

  • Quién pagará los gastos de la comunidad o una posible reforma

Por otra parte, en el contrato de compraventa debería especificarse:

  • La voluntad de que el arrendador venderá el inmueble

  • El precio de la venta

  • Porcentaje de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra para descontar del precio de la venta de la vivienda

  • Prima inicial aportada por el derecho a la compra.

¿Cuál es el plazo para alquilar la vivienda?

No existe un límite concreto, aunque normalmente no suelen ser menos de dos o tres años, con un máximo de 5 años.

Pero, ¿qué ocurre si transcurrido este plazo no se quiere comprar la vivienda? No existe una respuesta tipo para esta situación, ya que esto dependerá de lo que hayan pactado las partes. Lo más común es que se pierdan la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler.

Así que es importante que antes de acogerse a un contrato de alquiler con opción a compra se tenga claro que transcurrido el tiempo de alquiler se podrá afrontar la compra de la vivienda.

Por otra parte, si se da el caso de que el arrendatario decida alargar el período de alquiler, podrá hacerlo siempre que la otra parte esté de acuerdo. Lo que es más frecuente que pase es que los inquilinos decidan adquirir su vivienda de alquiler con opción a compra antes de lo pactado.

6 condiciones para acceder al alquiler con derecho a compra

Como ya hemos explicado, el contrato de las casas de alquiler con opción a compra no es como los contratos de arrendamiento o de compra tradicionales. Es por eso que deberíamos conocer y tener en cuenta las siguientes condiciones:

  1. El propietario tiene la obligación de conservar el contrato y no alquilar o vender el inmueble a terceros durante el tiempo que dure el contrato con derecho a compra.

  2. No es imprescindible que se fije una prima inicial, aunque es muy recomendable para el propietario. Con dicha prima, el arrendador se asegura de que el inquilino está interesado en la compra del inmueble.

  3. El inquilino siempre tendrá preferencia y exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo pactado en el contrato de alquiler con derecho a compra.

  4. El precio de compraventa pactado no se puede modificar ni por el propietario ni por el inquilino. En cambio, el precio del alquiler sí que puede cambiar en función del IPC, si el dueño así lo exige.

  5. En el caso de que el inquilino se retrase con el pago de una o dos mensualidades puede perder la opción a compra, y por tanto, la prima inicial que haya aportado.

  6. El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y se cumplan con los requisitos básicos.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

El alquiler con derecho a compra es una opción que beneficia ambas partes: vendedores y compradores. Sin embargo, también hay algunos inconvenientes que se deben conocer antes de tomar cualquier decisión. A continuación detallamos las ventajas e inconvenientes de las casas en alquiler con derecho a compra.

Ventajas

Es una opción atractiva para jóvenes o para todas aquellas personas que desean comprar un piso pero tienen dificultades para hacerlo, ya sea por falta de ahorros o porque no consiguen que el banco les conceda una hipoteca. Con el alquiler con derecho a compra se puede destinar las mensualidades del arrendamiento al pago de la vivienda y además, disponer de más tiempo para ahorrar y en un futuro adquirir el inmueble.

Que el precio de la compra se establezca en la firma del contrato beneficia al comprador si los precios van a la alza. En estos casos, es probable que cuando se acabe en tiempo de alquiler, el precio de la casa sea mucho más elevado, así que haberlo predeterminado de antemano evitará pagar ese sobreprecio.

Como todas las condiciones vienen fijadas en el contrato, disponemos de la seguridad de que podremos adquirir esa vivienda mientras nos vamos preparando para hacerlo (ahorrando, negociando con el banco las condiciones…).

Con un alquiler con opción a compra tenemos la posibilidad de conocer bien la vivienda y saber si está plenamente adaptada a las necesidades de nuestra familia.

Inconvenientes

Si transcurrido el plazo de alquiler no se compra la vivienda, se pierde la prima inicial. De la misma forma, las mensualidades no se descontarán del precio de la vivienda. Llegados a este punto, si el propietario no nos quiere alargar el contrato, corremos el peligro de que la vivienda la adquiera otro interesado.

Si durante el tiempo que se ha estado pagando el alquiler el precio de la vivienda cae considerablemente, no tendremos posibilidad de renegociar el precio de compra.

Perjudica al comprador si el precio de las viviendas va a la baja. Por lo tanto, vale la pena mirar cuáles son las tendencias para valorar si esta opción saldría a cuenta o no.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos cómo son los contratos de las casas en alquiler con opción a compra, en qué ocasiones puede ser conveniente esta vía y cuáles son sus ventajas y desventajas.

Fuentes: para conocer los entresijos legales de esta operación hemos consultado la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: todos los datos que mostramos han sido obtenidos mediante una investigación online llevada a cabo por nuestros expertos en finanzas.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online especializado en productos financieros y de economía del hogar. Ofrecemos información imparcial y de calidad sobre miles de productos para que el usuario pueda comparar sus condiciones y decidir cuál de todos ellos se adapta mejor a su situación concreta.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Alfredo
Vender Piso para comprar una Casa @Alfredo - hace 17 horas
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Buenas noches, hago la consulta porque estoy un poco desorientado. Tengo un piso del que me quedan 3 años por pagar la hipoteca unos 28.000 en total y ya estaría finalizada. Estamos pensando en venderlo para comprar una casa y nuestra duda es.
La intención nuestra es vender el piso y del importe de la venta cancelar las deudas junto con la cancelación de la hipoteca que sería un total de unos 60000 euros.
El resto lo usaríamos para la entrega de la nueva casa y volver a hacer una nueva hipoteca para el resto de la compra 
Nuestra duda es si no es algo muy descabellado lo que queremos hacer y además no sabemos si el banco nos concedería la hipoteca con las deudas que tenemos aunque realmente esas deudas se cancelarian con la venta del piso y incluso pagaríamos menos mensualmente ya que actualmente entre hipoteca y deudas pagamos unos 1200 euros y al cancelarlo todo se nos quedaría solo la nueva hipoteca que sería en torno a unos 600 euros 
La verdad que estamos un poco perdidos porque no sabemos si es una locura o es factible tal como lo estamos planeando.
Muchas gracias de antemano, un saludo
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 17 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

En principio, como ya tienes comprador, el banco no debería ponerte pegas, siempre que cumplas sus requisitos de solvencia. Eso sí, seguramente te pedirán que presentes el contrato de reserva que firmes con el comprador (quizás también una copia de la oferta hipotecaria con la que financiará la compra) y probablemente tendrás que formalizar la venta y la nueva compra el mismo día. 

Un saludo.

Alfredo
Alfredo
hace 19 horas

Buenos días muchas gracias por su rápida respuesta. Nuestra intención es vender el piso por unos 140000 o 150000 de hecho ya tenemos a un posible comprador por ese dinero.
Al cancelar las deudas con 60000 euros entregaríamos el resto para la nueva casa y luego hipotecar la cantidad restante de la nueva casa.
Realmente nos quedaríamos sin deudas puesto que ya estaría todo cancelado con esos 60000 y tan solo tendríamos la hipoteca nueva 
Pero claro no sé realmente como funciona el tema de que el banco me conceda la hipoteca a la vez que vendo el piso 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, Alfredo. 

Todo dependerá de dos factores: del dinero que podáis sacar de vuestro actual piso y de vuestra situación económica y financiera. Si lo vendéis por una suma que os permita cancelar vuestra hipoteca y otras deudas y contáis con el músculo financiero suficiente para pagar las cuotas de un nuevo préstamo hipotecario, no deberíais tener demasiados problemas para que el banco os dé su aprobación. En cambio, si no conseguís sacar el suficiente dinero por el piso y/o vuestra situación económica es inestable, lo más probable es que rechacen vuestra petición. 

Aprovechamos para comentar que, en este momento, las tasadoras están valorando las viviendas a la baja, así que quizás tengáis problemas para vender el piso por el precio que tenéis pensado. Por ello, nuestro consejo es que valoréis si os merece la pena empezar ya con los trámites (en caso de que os corra mucha prisa) o si es mejor esperar a que la situación se normalice (si no os corre tanta prisa).

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

 

Maria Andres perez
Hipoteca fija o variable @Maria Andres perez - hace 17 horas
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Buenas tardes, actualmente estoy estudiando las dos hipotecas de evo la fija a 30 años al 1,55 o variable 0,99 + eurib. primer año, a partir del segundo año a 0,89+eurib.y asi hasta llegar a partir del año 11 que es a 0,69+ eurib. Ya que nosotros queremos ir amortizando cada año aprox. Unos 10000 eur. nos vendria mejor una hipoteca variable y quitarnos años?? O fija?? Antes del coranovirus teniamos claro que fija pero ahora tenemos nuestras dudas
Otra cosa si tengo amortizacion cero es lo mismo si yo cojo una hipoteca a 30 años y quitarme despues tiempo, a si hipoteco a 25 años?'pagaria lo mismo ,intereses y demas??
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 17 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Aunque es verdad que el euríbor lleva un par de meses subiendo (quizás por lo que te comenta el bróker), es imposible saber qué ocurrirá a 10 años vista. Lo que sí podemos decirte es que pese a que esté subiendo, el euríbor todavía se mantiene negativo, así que si no se dispara a corto plazo, tener un tipo variable sería probablemente más conveniente si terminas devolviendo el dinero en menos de 10 o de 15 años. Pero como decíamos, la decisión la tendréis que tomar en función de vuestra tolerancia al riesgo. 

Un saludo. 

Maria Andres perez
Maria Andres perez
hace 19 horas

Gracias por tu respuesta, entonces entiendo que no se cree que el euribor vaya a tener una subida en 10 años aproximadamente?
Es que un broker financiero nos dijo lo contrario al estar el banco central prestando dinero dice que esto iba a producir una subida del euribor ,pero claro ya nose si se lleva  mas comision por una hipoteca u otra jeje

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, Maria Andres perez. 

Teniendo en cuenta que queréis amortizar capital cada año y que, por lo tanto, recortaríais notablemente el plazo, quizás una hipoteca variable podría ser conveniente, pues probablemente os saldría más barata a corto plazo. Recordemos que, debido al sistema francés, la mayor parte de los intereses se pagan durante los primeros años de vida del crédito; de ahí que os convenga que el interés sea bajo durante la primera década. 

Ahora bien, como siempre, la decisión debéis tomarla según vuestra tolerancia al riesgo. Si queréis pagar menos a corto plazo y podéis asumir posibles subidas de las cuotas en el peor de los casos, el tipo variable puede ser mejor. En cambio, si queréis ir a por lo seguro, el interés fijo puede ser más conveniente. 

En cuanto a tu segunda duda, a largo plazo siempre sale más a cuenta escoger un período de amortización más corto. Aunque se vayan recortando años, con un plazo más largo se pagan más intereses al principio, así que sale más caro que hipotecarse con un plazo más corto (suponiendo que tardarás los mismos años en devolver el dinero). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

javi
cambio del porcentaje hipotecario @javi - hace 18 horas
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Buenas tardes, en marzo hice una solicitud de hipoteca en banco Santander, la cual me aceptaron y me ofrecieron el 80% del valor de la vivienda, primera vivienda habitual. Hace una semana fui al banco para formalizar el contrato de la hipoteca y me dicen que debido a la situación actual ahora ofrecen el 70% , cuyo porcentaje no aparece actualmente en ningún documento de la web, ni aplicaciones, ni nuevas modificaciones que hico el banco a causa del COVID-19, además soy accionista del banco y tengo accedo a las ultimas reuniones online en las que se habla de las modificaciones y esa no consta en ningún sitio. Mis condiciones actuales son iguales que hace tres meses e incluso mejores ya que mi salario a aumentado además de mis ahorros.
También me llamaron hace dos días para decirme que tendría que tener disponible en su banco el 20% restante, bueno el 30%, cosa que no entiendo, ya que aun ni siquiera se ha tasado la vivienda, además ese dinero lo tendré donde a mi me interese , tanto en otra sucursal o en mi casa no?
Espero una respuesta, gracias y un saludo
javi
javi
hace 18 horas

Buenos días, ya esta solucionado, debido a la situación actual se baja el porcentaje prestatario, pero no estaba indicada esa modificación en ningún sitio.
respecto al dinero restante deberá estar disponible en cuenta el dia de la firma o un recibo que demuestre que ese dinero ya se le ha entregado al vendedor o inmobiliaria.
Gracias y un saludo
 

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 19 horas

HelpMyCash

Buenos días,

En primer lugar, recuerda que la información comercial que aparece en las páginas web de lo bancos es tan solo orientativa. Por eso, rebajar el porcentaje de financiación podría estar dentro de las decisiones tomadas por el departamento de riesgos de la entidad.

En cuanto al porcentaje restante, podrías intentar que aceptaran un extracto de la entidad donde tengas tus ahorros. Eso sí, el 10% destinado a los gastos de compraventa deberás ingresarlo en una cuenta del Santander a modo de provisión de fondos.

De todas formas, si no te convencen las condiciones, podrías seguir comparando hipotecas.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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