Hipoteca autopromotor

Hipoteca autopromotor

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F
FR9

Buenas tardes, expongo mi caso. Desde hace unas semanas, mi pareja y yo estamos de "ruta bancaria" para estudiar condiciones sobre hipotecas y demás, ya que vamos a empezar a construirnos nuestra vivienda en cuanto consigamos la financiación. Lo de ir "de banco en banco" a la vez que cansino te termina enganchando (masoquismo? :) ). Cabe reseñar que éramos unos absolutos desconocedores de todo el tema hipotecario, de no saber prácticamente ni lo que era un préstamo autopromotor hace un mes, a tener estudios avanzados en condiciones y demás. Nuestro caso es el siguiente: Disponemos de un solar de 1.000 metros cuadrados a nuestro nombre con un valor de compraventa de 30.000 €. Además de estos 25.000€ nos hemos gastado unos cuantos miles más a mayores entre unas cosas y otras, principalmente en derribo, problemas de bodegas, desescombro de la ruina que allí existía, etc. Para la compra del solar hicimos una aportación inicial y pedimos un préstamos para financiar lo restante, del cual nos quedan de pagar aún 13.000€. Dicha parte la podemos cancelar con los ahorros, que actualmente son de unos 25.000€ entre mi pareja y yo. Tenemos 29 y 26 años y ambos actualmente tenemos contrato indefinido, con antiguedad de 4 años yo y 2 años mi pareja, con unos ingresos entre ambos mensuales (incluyendo extras prorrateadas) de unos 2300€. La tasación de la futura vivienda más el valor del solar es de 265.000€. Los presupuestos de las constructoras rondan los 210.000€, aunque optaremos por la más barata y de más confianza, que nos lo hace por unos 200.000€. El importe a solicitar es prácticamente del 100% del valor de construcción, ya que hemos invertido todos nuestros ahorros en la adquisición del solar. Con todo ello, nos hemos encontrado de todo, bancos que nos dan el 80% del valor de tasación (por lo que cuadra perfectamente en cantidades y más o menos bien en cuanto a cuotas con unos 650€ al mes). Otros bancos nos hablan de que ofrecen un % sobre el valor del proyecto, y otras sobre el valor de construcción real... Por lo que está siendo un poco locura. ¿Cómo veis la situación? ¿Creéis que conseguiremos que nos ofrezcan algo decente sin tener unos grandes ingresos y con una cantidad elevada? ¿Alguna recomendación o alguien que conozca algún caso parecido? A algunos bancos parece importarles poco el dinero invertido ya en el terreno... cuando creo que eso también debería de tener gran valor, ¿cómo vamos a tener muchos ahorros si nos lo hemos gastado en el terreno? En la autopromoción bastantes más problemas que en las hipotecas de vivienda construída, no nos lo esperábamos tan duro. Muchas graciasss y perdón por el tocho ;)

36 respuestas
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HelpMyCash
#1

Hola, FR9.

Lo primero que debes saber es que, normalmente y como bien habéis podido comprobar, las hipotecas de autopromotor suelen tener unas condiciones algo más restrictivas que una hipoteca normal, por lo que si habéis encontrado alguna entidad que os conceda el 80 % de la tasación y la cuota os cuadra con vuestros ingresos, puede que sea vuestra mejor baza.

De todos modos, para encontrar las mejores hipotecas que se adapten a vuestro perfil lo que se debe hacer es lo que ya habéis hecho: ir a las entidades bancarias para que estudien vuestro caso y os hagan una oferta.

Un saludo.

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#2
A
Araceli

Hola mi hijo se encuentra en la misma situación compro un terreno con toda la ilusión invirtió todos sus ahorros para tener la licencia de obra con lo cual fue un gasto increíble entre arquitecto y aparejador el tanto por ciento que hay que pagar al ayuntamiento del valor de la vivienda fianzas que hay que dejar bueno en fin un dineral se gasta todos los ahorros y ahora qué quiere pedir un préstamo de autopromocion le están poniendo mil pegas y eso que el juega con la ventaja de que la mano de obra no la tiene que pagar puesto que su padre es el albañil en fin si lo llegamos a saber creo que se hubiera comprado una vivienda hecha

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#3
D
Dor

Hola Fr9. 

Nosotros estamos iniciando el mismo proceso. Ya tenemos suelo y proyecto. 

En que ha quedado lo vuestro? Con que banco habéis firmado la hipoteca?

 

Saludos

David

 

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#4
P
Patrilu84

Hola buenas tardes, nosotros estamos en una situación parecida. Nos compramos un terreno con mucha ilusión, que tenemos en propiedad, tenemos pagado el arquitecto,  licencia de obra,  aparejador e incluso algo de la obra que está empezada, porque nos iban a dar la hipoteca y al final nos pedían un papel de la comunidad de Madrid que tardamos en conseguir y justo nos pilló el cambio de ley hipotecaria. A raíz de eso no conseguimos financiación.

A los bancos parece ser que no les vale con tener todo eso pagado que además quieren que tengas ahorros...

Ya llevamos casi un año desde que pasó esto y queremos retomarlo pero ahora con esto del Covid 19 no sabemos que hacer, si esperar para volver a intentarlo.

Muchas gracias 

HelpMyCash
#5

Buenos días, Patrilu84.

A pesar del estado de alarma, los bancos siguen concediendo hipotecas con relativa normalidad y los tipo de interés siguen siendo bajos.

Si queréis retomar vuestro proyecto, podríais consultar vuestras posibilidades con varias entidades y comparar los precios de varios préstamos hipotecarios

Por si os interesa, en este breve vídeos os contamos en qué os deberíais fijar para conseguir la hipoteca más barata:

Esperamos haberos ayudado.

¡Un saludo! 

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#6
P
Patrilu84

Muchas gracias por la respuesta,  ya se estaban poniendo bastante insistentes con el tema de los avales y eso nos hizo esperar.  No sabemos si ahora se van a endurecer los requisitos para las concesiones, puesto que visto lo visto tener un trabajo fijo tampoco te garantiza mucho.

Muchas gracias por su tiempo 

#7
H
Helper_910671422

Hola a todos, yo y mi chica hemos estado 3 meses de banco en Banco, nuestro proyecto es en una urbanización de chalets pareados, terreno + vivienda. lo gestiona una inmobiliaria y una constructora, nos han denegado el crédito en 3 entidades que nos aconsejó la propia inmobiliaria y al final mi banco de toda la vida BBVA nos ha aceptado la operación a unas condiciones bastante buenas. Nos aceptan el 80% del proyecto en común aún teniendo yo un piso hipotecado y actualmente alquilado. Espero les haya servido de ayuda!! Un saludo!!

#8
M
Mari Carmen

Pregunta similar: Hipoteca autopromoción

Buenas tardes, tengo varias preguntas referentes a este tipo de hipotecas y nuestra situación en particular. Mi pareja y yo teníamos pensado construir una casa en un terreno que él va a heredar. Tenemos unos 30.000€ ahorrados que pensábamos utilizar para empezar con el proyecto, etc. Pero se nos ha presentado la oportunidad de comprar un solar en una urbanización que se está construyendo desde hace unos años y que es el lugar donde siempre habíamos tenido la ilusión de vivir pero era todo muy caro (sobre 90.000€ el solar). La cosa es que hay un solar que nos dejan por 50.000€, por lo que para comprarlo tendríamos que pedir un préstamo de 20.000€. Si lo compráramos nos quedaríamos sin ahorros aunque tenemos una buena capacidad de ahorro, ya que aún vivimos en casa de nuestros padres y casi todo lo que ganamos lo vamos ahorrando, entre los dos ganamos unos 3000€. La cuestión es que queremos construir la casa lo antes posible y para ello tendríamos que pedir una hipoteca autopromotor, ¿estas hipotecas las dan aunque no tengas ahorros? Al ser un dinero que te van dando poco a poco, para cuando llegue el final de la obra ya podríamos tener ahorrado el 20% que no nos financien (pero para iniciarla no lo tendríamos). ¿Es posible que nos concedan esta hipoteca casi sin ahorros y con ese préstamo de 20.000€ pendiente? Teniendo en cuenta que soy funcionaria y que mi pareja es fijo en su trabajo. ¿Y si la situación fuera la misma pero esos 20.000€ nos los prestara algún familiar?

Sé que si nos esperáramos unos dos años, para entonces habríamos conseguido pagar el solar completo y ahorrar un poco, pero queremos hacer la casa lo antes posible.

¿Qué posibilidades creen que tendríamos? Muchas gracias, un saludo.

HelpMyCash
#9

Hola, Mari Carmen TB. 

Es muy difícil que os aprueben la hipoteca si no tenéis ahorros para cubrir el 20% no financiado más los otros gastos asociados a las obras. La cosa se complicará, además, si suscribís un préstamo aparte para comprar el terreno. Ahora bien, si ese préstamo es familiar, el banco no lo tendrá en cuenta por no aparecer en la CIRBE. 

Eso no significa, sin embargo, que sea una misión imposible. Como eres funcionaria, tienes una mayor capacidad de negociar con el banco. Además, si tu pareja va a heredar pronto el terreno, podríais incluirlo como garantía de la hipoteca, lo que os permitiría conseguir algo más de dinero. Nuestro consejo sería que esperarais a tener algo más de dinero ahorrado, pero si no podéis hacerlo, podéis visitar varios bancos y exponer vuestro caso. 

Un saludo. 

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#10
M
Mari Carmen

Muchas gracias por tu ayuda. Entonces ¿ese solar serviría para algo independientemente de su valor? Ni me lo había planteado…

Y entonces el solar que compremos también serviría para la hipoteca? O al ser donde queremos construir ya no contaría?

Entonces, si nosotros ahora compráramos el solar, y esperáramos un tiempo para ahorrar más. ¿Qué sería más ventajoso de cara a pedir una hipoteca? Que usáramos esos ahorros para pagar los préstamos y así no tener deudas o que los presentáramos como ahorros. Es decir, que si los bancos valoran más que no tengas de deudas o que tengas ahorros. Muchas gracias por tu ayuda

HelpMyCash
#11

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Como son varias preguntas, iremos por partes: 

1. Su valor es importante. Si lo incluís como garantía adicional de la hipoteca, el banco tendrá en cuenta su valor para decidir cuánto dinero os presta. Cuánto más alto sea su valor, más dinero os ofrecerá.

2. No, el solar en el que se edifique la vivienda no se puede incluir como garantía de la hipoteca. 

3. Dependerá de la cantidad de ahorros que tengáis y de lo endeudados que estéis. Por ejemplo, si la cuota de la futura hipoteca más las cuotas de los préstamos las podéis pagar con menos del 35% de vuestros ingresos netos mensuales, puede ser mejor presentar los ahorros al banco. En cambio, si superáis ese umbral, lo más conveniente será cancelar los préstamos (o una parte) para que el banco no rechace vuestra solicitud de primeras. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

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#12
M
Mari Carmen

Vale, ahora entiendo. Muchas gracias 

#13
M
Mari Carmen

Hola, perdona que te moleste otra vez. He estado pensando lo último que me dijiste ayer y tengo una duda. Si los pagos que tengamos no pueden superar el 35% y también quieren que tengamos ahorros. ¿Es más conveniente que si tenemos préstamos, su cuota mensual sea más pequeña? Aunque en realidad debamos más en total, pero si se van a fijar en ese 35% quizás es mejor que los préstamos los pongamos a más años pero con la cuota menor, que pagar más aunque vayamos a deber menos en el momento de pedir la hipoteca. ¿Es así? Gracias!

HelpMyCash
#14

Hola de nuevo. 

¡Para eso estamos! Sí, alargar el plazo de los préstamos os permitirá pagar unas cuotas más bajas, así que puede ser una solución. Ahora bien, eso os hará pagar más a la larga, porque se generarán intereses durante más tiempo. Tendréis que valorar si ese sobreprecio os compensa. 

Un saludo. 

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#15
J
Jose Gonzalez

Hola, buenos días, me llamo José Manuel y estaríamos muy agradecidos si nos orientaras sobre un problema que nos ha surgido. Tenemos una hipoteca autopromotor que formalizamos a principios de 2020, justo antes del estado de alarma, el próximo lunes nos cumplen los hitos que marcó el banco para la finalización, de las obras incluido cédula de habitabilidad y escritura, pero las obras van aún al 80%. La solución que nos da el banco es hacer una novación de la hipoteca, que entendemos, según nos explican que es cargar una hipoteca nueva a distinto interés. Nuestra pregunta es si el banco no debería aumentar los plazos de los hitos por la declaración del estado de alarma, ya que ha sido, en realidad lo que ha retrasado todo. 

Muchas gracias 

HelpMyCash
#16

Hola, Jose Gonzalez.

La novación consiste en modificar las cláusulas de una hipoteca de común acuerdo entre el banco y el cliente. En vuestro caso, parece que vuestro banco aceptaría alargar el plazo de carencia a cambio de cambiaros el tipo de interés, que podría ser más alto o más bajo dependiendo de sus tarifas actuales. 

En cuanto a si el banco debería haber alargado ese plazo de carencia, la verdad es que no tiene la obligación legal de hacerlo. Ahora bien, la justificación es más que válida, así que podéis tratar de negociar para que os alarguen ese plazo sin que os toquen el tipo de interés. 

Os deseamos mucha suerte. 

Un saludo. 

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#17
H
Helper_1105832574

Hola qué tal mi pregunta es mi pareja y yo estamos pensando en comprar un solar y una casa prefabricada lista para entrar a vivir aunque la casa no la dejen 100 % acabada ...habíamos pensado en un presupuesto de unos 200 mil euros ya que el solar está por unos 800mil  y la casa por unos 100 mil...nos interesaría financiar el terreno y la casa el problema es que ahora mismo no disponemos de ahorros ninguno ya que este mismo año me quite un préstamo bastante grande que tenía y me quedé limpio los dos somos fijos discontinuos yo de 5 años y ella de 1 nuestro sueldo neto en total sería de 3500 euros .habría alguna posibilidad de que algún banco nos financiara el 100% del préstamo o el 80% sin ahorros . Tenemos la edad de 24 y 27 años . Estaría hablando claro de un autopromotor !

HelpMyCash
#18

citando a Helper_1105832574 Hola qué tal mi pregunta es mi pareja y yo estamos pensando en comprar un solar y una casa prefabricada lista para entrar a vivir aunque la casa no...

Hola, Helper_1105832574.

Es muy difícil que os concedan esa hipoteca. En la mayoría de los casos, para conseguir una hipoteca autopromotor hay que ser propietario de un terreno, contar con ahorros suficientes para pagar al menos el 20% de la obra. Lamentablemente, incumplís estos dos requisitos, lo que os resta muchos puntos. 

Ahora bien, como todo es negociable, podéis contactar con varios bancos para ver si alguno estaría dispuesto a financiar la operación. Ya os avanzamos que será muy complicado, pero no perdéis nada por intentarlo (solo tiempo). 

Un saludo. 

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#19
L
L UM

Hola que tal. Les agradecería si me pudieran orientar. Mi pareja (arquitecto) y yo estamos pensando en invertir comprando un solar con una casa abandonada (aproximadamente valorada en 150.000 euros) para construir una propiedad. Estimamos que la rehabilitación completa / demolición y construcción saldría por unos 250.000 euros adicionales. Contamos con unos ahorros de unos 50.000 euros entre los dos y una propiedad de en torno a 110.000. Entre los dos juntamos un sueldo aproximado mensual de 5200 euros. Sin embargo él reside y trabaja en el extranjero y ya hemos tenido problemas previamente para que su nómina sea tenida en cuenta. En ese caso sólo podría contabilizarse la mía que es de 3000. Cree que sería factible? Que opciones tendríamos si aún no hemos comprado el terreno? Nos recomendaría alguna entidad bancaria? Muchas gracias

HelpMyCash
#20

citando a L UM Hola que tal. Les agradecería si me pudieran orientar. Mi pareja (arquitecto) y yo estamos pensando en invertir comprando un solar con una casa aba...

Hola, L UM.

Nos consta que hay diversas entidades bancarias que sí pueden tener en cuenta la nómina de una persona no residente: Hipotecas.com, Banco Santander o CaixaBank, por citar tres ejemplos. Por eso, nuestro primer consejo es que empecéis por contactar con estos bancos para ver si alguno está interesado en la operación. Dado que tenéis unos ingresos altos y una propiedad adicional (entendemos que sin cargas), creemos que vuestras probabilidades de obtener la aprobación son altas. 

En caso de que solo acepten tu nómina y que tengas que pedir la hipoteca solo por tu cuenta, tus opciones bajarán. Ahora bien, como tus ingresos también son altos y dispones de esa propiedad, puede que encuentres a algún banco dispuesto a aprobar la operación. Por si acaso, eso sí, te aconsejamos hablar con varios bancos antes de firmar ningún compromiso o reserva, pues así no correrás el riesgo de perder cantidades adelantadas en caso de que no te concedan la hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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