En esta página detallaremos todos los gastos de la novación de la hipoteca y de su alternativa, la subrogación. Además, mostramos un listado de las mejores ofertas del momento para que veamos qué condiciones podemos pedir que nos modifiquen a través de una novación hipotecaria.
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La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con el banco. En general, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc.
Pero para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.
Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Hay que decir, sin embargo, que los gastos de una novación suelen ser más baratos que los de subrogación o los asociados a la firma de un nuevo préstamo hipotecario. Además, dependiendo de los puntos cambiados, es posible que el coste sea todavía menor.
Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:
La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos con el banco el cambio de cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.
En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.
La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo debe abonar el 50% según el Tribunal Supremo.
El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.
La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.
Estos son los gastos que tendremos que pagar si cambiamos el interés de la hipoteca, su plazo o incluso sus garantías. Pero si ampliamos el capital, también tendremos que abonar lo siguiente:
La tasación: variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.
En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.
Como ocurre antes de firmar una hipoteca, para pagar todos estos gastos hay que hacer una provisión de fondos unos días antes de ir al notario. La gestoría usará ese dinero para abonar las costas y, si sobra algo, nos lo devolverá junto a las facturas correspondientes.
Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:
| Concepto | Coste |
| Comisión por novación del 0,5% | 750€ |
| Notaría | 275€ |
| Registro | 275€ |
| Gestoría | 250€ |
| TOTAL | 1.550€ |
En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.
La ley hipotecaria, aprobada el 16 de junio de 2019, recoge entre sus medidas una nueva comisión por novación en caso de cambiar el interés a tipo fijo:
Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la normativa.
Tal y como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española, el coste de los gastos de novación es más bien escaso, especialmente si lo comparamos con el de otras operaciones como la subrogación. Y es que en el segundo caso siempre hay que pagar una tasación, una partida que nos ahorraremos si modificamos las condiciones de nuestra hipoteca sin ampliar el capital.
Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca. De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato.
Si quieres saber en qué consiste exactamente el cambio de banco, en la siguiente guía gratuita encontrarás toda la información al respecto:
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Ver y descargar guíaPara qué sirve esta página: en esta página explicamos cuáles son todos los gastos derivados de la novación de hipoteca, es decir, todo lo que tendremos que pagar si decidimos modificar las cláusulas de nuestro contrato a través de un acuerdo con el propio banco.
Metodología: toda la información la obtenemos mediante estudios de campo, investigación online y entrevistas con los organismos financieros.
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Hola, Rebeca Marco Vicente.
Dependerá del dinero que os quede para acabar de pagar la hipoteca. En nuestra página sobre gastos de novación encontrarás cuáles son las partidas que hay que abonar en estos casos (gestoría, notaría, etc.) para poder hacer tus cuentas.
Aprovechamos para comentar también que tú y tu ex podéis llegar a un acuerdo para que seas tú la que pague esos gastos, pero no estás obligada a hacerlo. Si quieres, puedes intentar negociar con tu expareja para que también se haga cargo de algunos costes, dado que también tiene interés en que salgas de la hipoteca.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Muchas gracias por la rapida respuesta Miquel, saludos
Hola de nuevo.
A Hacienda habrá que pagarle únicamente el IAJD, que se aplicará sobre la mitad del valor de la vivienda (no de la hipoteca). Por ejemplo, si la vivienda vale 250.000 euros y el IAJD en vuestra comunidad autónoma es del 1%, habría que abonar 1.250 euros. A esto habría que añadir, además, los otros gastos asociados a la extinción de condominio: notaría, registro, etc. En general, los suele pagar el que se queda con toda la propiedad de la vivienda, pero puedes acordar con tu ex que pague una parte de los gastos o todos ellos.
Comentas también que te van a dar una nueva hipoteca, que entendemos que será para cancelar la que tienes en común con tu expareja y ser tú el único titular. También podéis pactar para que una de las partes se haga cargo de los gastos de cancelación de la hipoteca común (o pagarlos a medias), pero los de constitución (la tasación, principalmente) tendrás que pagarlos tú.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Buenos dias Miquel,
Y en una hipoteca de 200.000 euros que es lo que queda por pagar y el importe de la hipoteca que me van a dar, que porcentaje le tocaria pagara a ella, es decir, cuanto tendria que pagarle a hacienda?
Hola, JORGE.
Si no existe compensación económica, Hacienda considerará esta operación como una donación encubierta y os hará pagar el impuesto correspondiente (el ISD), que es más alto que el que grava la extinción de condominio (IAJD).
La cosa cambia, sin embargo, si tenéis una hipoteca en común y tú asumes su parte. En ese caso, sí existe una compensación económica, pues se considera que le "pagas" asumiendo su parte del préstamo hipotecario. Se generará, eso sí, un exceso de adjudicación, que deberás incluir en tu declaración de la renta como ganancia patrimonial.
Un saludo.
Publicado el 23/10/2019
Publicado el 22/10/2019
Publicado el 21/10/2019
