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Conoce qué gastos de novación de hipoteca hay que pagar

¿En qué consiste una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con el banco. En general, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc. 

Para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.

Gastos de novación: ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca?

Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Hay que decir, sin embargo, que los gastos de una novación suelen ser más baratos que los de subrogación o los asociados a la firma de un nuevo préstamo hipotecario. Además, dependiendo de los puntos cambiados, es posible que el coste sea todavía menor. 

Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:

  • La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos con el banco el cambio de cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.

    • En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.

    • En caso de modificar solo el interés variable para convertirlo en un tipo fijo, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo puede aplicarse en los primeros tres años del contrato. Lo explicamos mejor abajo.

  • La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo debe abonar el 50% según el Tribunal Supremo.

  • El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.

  • La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.

Además, si el banco nos lo pide, también tendremos que abonar lo siguiente:

  • La tasación: variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.

En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.

Como ocurre antes de firmar una hipoteca, para pagar todos estos gastos hay que hacer una provisión de fondos unos días antes de ir al notario. La gestoría usará ese dinero para abonar las costas y, si sobra algo, nos lo devolverá junto a las facturas correspondientes.

Ejemplo práctico

Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:

Concepto Coste
Comisión por novación del 0,5% 750€
Notaría 275€
Registro 275€
Gestoría 250€
TOTAL 1.550€

En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente, partiendo de la hipótesis de que el banco no nos pediría volver a tasar la vivienda. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.

¿Qué pasa si hago una novación para cambiar de hipoteca variable a fija?

La ley hipotecaria, vigente desde el 16 de junio de 2019, recoge entre sus medidas una nueva comisión por novación en caso de cambiar el interés a tipo fijo: 

  • Hasta un 0,15% sobre el capital pendiente si la operación se hace en los tres primeros años.
  • 0% en adelante.

Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la normativa, así que se aplica en todos los casos. El resto de los gastos (notaría, registro, gestoría y tasación) serían los mismos.

¿Sale más barata que una subrogación?

Tal y como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española, el coste de los gastos de novación es más bien escaso, especialmente si lo comparamos con el de otras operaciones como la subrogación. Y es que en el segundo caso siempre hay que pagar una tasación, una partida que quizás nos ahorremos si modificamos las condiciones de nuestra hipoteca pactando con nuestro banco.

Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca. De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato.

Si quieres saber en qué consiste exactamente el cambio de banco, en la siguiente guía gratuita encontrarás toda la información al respecto:

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos cuáles son todos los gastos derivados de la novación de hipoteca, es decir, todo lo que tendremos que pagar si decidimos modificar las cláusulas de nuestro contrato a través de un acuerdo con el propio banco.

Metodología: toda la información la obtenemos mediante estudios de campo, investigación online y entrevistas con los organismos financieros.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado. En HelpMyCash.com, el cliente podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá al cliente escoger el mejor producto.

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Te escuchamos: desde HelpMyCash.com queremos ayudar a solucionar cualquier duda. Para ello ponemos a tu disposición:

Temas recientes del foro

  • 1 Respuesta
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Buenos días, compre una vivienda en 2012, en el IRPF del año 2012 no me desgrave los impuestos ni los gastos de notaría, ¿podría deducirme en el IRPF de 2019 de estos conceptos?
Gracias por este espacio.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, DAVID82. 

Entendemos que no podrías, pues son pagos que realizaste en anteriores ejercicios y no en el de 2019. De todos modos, como es un caso muy concreto, quizás sería conveniente que lo consultaras por si acaso con la Agencia Tributaria. En nuestra guía gratuita sobre la Renta te explicamos cómo puedes contactar con ella. 

Un saludo. 

Cristina
Que cantidad se pone en la renta @Cristina - hace 1 día
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Hola!!!!!!
Ante la situación que tenemos, me gustaría poder hacer yo misma la renta. Por favor me podeis decir que cantidad es la que se pone por hipoteca en la casilla de Adquisición de vivienda. Estoy comprobando de otros años y no me coincide, la cantidad es amortización+intereses+seguro vida+seguro hogar??????????
Por favor, si alguien me puede ayudar. se lo agradecería.
Muchas gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Cristina. 

En esa casilla tienes que poner todo lo que hayas pagado por tu hipoteca durante el año 2019. Ahí tienes que sumar las cuotas abonadas durante ese año más lo que hayas pagado en primas de seguros, en adelantos de capital, etc. Y sobre esa cantidad tendrás que calcular la deducción aplicando un porcentaje determinado (el 7,5% estatal más el tramo autonómico, que también suele ser del 7,5%). Eso sí, recuerda que ese porcentaje lo puedes aplicar sobre un máximo de 9.040 euros. 

Quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda. 

Un saludo.  

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Hola, 
Creo que esta pregunta ya la han formulado pero no me ha quedado clara.
Mi duda es que al banco le he solicitado la hipoteca sobre el precio real de la vivienda de 117.000€, (me conceden el 80% y ya cuento con el resto del dinero que necesito)
Posteriormente he pagado 3.000€ a la propietaria en concepto de arras. 
Ahora debería solicitar la hipoteca por 114.000€ no? porque sino voy a tener que pagar los intereses al banco del 80% sobre 117.000€ cuando realmente necesito el 80% de 114.000€
Quedo a la espera de que puedan aclararmelo
Gracias,
Un saludo

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