En esta página detallaremos todos los gastos de la novación de la hipoteca y de su alternativa, la subrogación. Además, mostramos un listado de las mejores ofertas del momento para que veamos qué condiciones podemos pedir que nos modifiquen a través de una novación hipotecaria.
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La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca a través de un acuerdo con la entidad financiera. En general, se utiliza para mejorar las condiciones de la hipoteca y abaratarla, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc.
Pero para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.
Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Hay que decir, sin embargo, que los gastos asociados a una novación suelen ser más baratos que los de subrogación o los asociados a la firma de un nuevo préstamo hipotecario. Además, dependiendo de los puntos cambiados, es posible que el coste sea todavía menor.
Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:
La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos el acuerdo con el banco para modificar las cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.
En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.
La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente, de la que el cliente debe abonar únicamente el 50% según el Tribunal Supremo.
El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.
La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.
Estos son los gastos que tendremos que pagar si cambiamos el interés de la hipoteca, su plazo o incluso sus garantías. Pero si ampliamos el capital, también tendremos que abonar lo siguiente:
La tasación: variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.
En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2011, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación lo paga el banco. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.
Como ocurre antes de firmar una hipoteca, para pagar todos estos gastos hay que hacer una provisión de fondos unos días antes de ir al notario. La gestoría usará ese dinero para abonar las costas y, si sobra algo, nos lo devolverá junto a las facturas correspondientes.
Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:
| Concepto | Coste |
| Comisión por novación del 0,5% | 750€ |
| Notaría | 275€ |
| Registro | 275€ |
| Gestoría | 250€ |
| TOTAL | 1.550€ |
En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.
Tal y como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española, el coste de los gastos de novación es más bien escaso, especialmente si lo comparamos con el de otras operaciones como la subrogación. Y es que en el segundo caso siempre hay que pagar una tasación, una partida que nos ahorraremos si modificamos las condiciones de nuestra hipoteca sin ampliar el capital.
Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca. De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato.
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Ver y descargar guíaPara qué sirve esta página: en esta página explicamos cuáles son todos los gastos derivados de la novación de hipoteca, es decir, todo lo que tendremos que pagar si decidimos modificar las cláusulas de nuestro contrato a través de un acuerdo con el propio banco.
Metodología: toda la información la obtenemos mediante estudios de campo, investigación online y entrevistas con los organismos financieros.
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Hola, Roberto73.
Entendemos que tus padres son los avalistas de tu hipoteca y que, en este caso, al no poder pagarlo, el banco pedirá que tus padres rindan cuentas para solventar la deuda pendiente con sus bienes personales.
Como ya has negociado con el banco posibles alternativas y estos se han negado, podrías plantearte vender tu vivienda y usar el dinero para cancelar la deuda descubierta. Puedes planteártelo y estudiar si realmente es viable. Además, te preguntamos si hay posibilidad de pedir la dación en pago con tu banco o si ya lo preguntaste y te negaron dicha posibilidad.
¡Un saludo!
Hola, Katy.
Te comentamos que, generalmente, los bancos buscan un perfil de cliente que demuestre que pueda asumir las mensualidades de una hipoteca. Es decir, que le aporte seguridad. Por eso resulta imprescindible tener un trabajo estable, con buen sueldo y con cierta antigüedad o en un sector pujante a medio o largo plazo.
¡Un saludo!
Hola, baseire.
Todo depende del contrato que tengas. Es posible que en la letra pequeña del contrato incluya un aumento del 1% si no contratas ninguno de los productos vinculados. En las condiciones genéricas de la hipoteca variable incluye que en el caso de no cumplirse alguna de las condiciones el diferencial puede incrementarse en más de un punto porcentual. Pero repetimos, tienes que fijarte si el contrato especifica que el aumento del diferencial se aplica en su totalidad al no contratar alguno de los productos vinculados o, por el contrario, si solo aumenta parcialmente.
¡Un saludo!
Publicado el 25/04/2019
Publicado el 25/04/2019
Publicado el 24/04/2019
