Si quieres cambiar algún aspecto de tu hipoteca, puedes llevar a cabo una operación llamada novación hipotecaria. Ten en cuenta, eso sí, que no te saldrá gratis. En esta página te detallamos cuáles son los gastos de novación de una hipoteca, cuánto te cuestan y cuáles paga el banco.
El proceso para llevar a cabo una novación de la hipoteca lleva aparejados varios trámites, como tasar la casa o pasar por la notaría y por el Registro de la Propiedad. Y todas estas gestiones cuestan dinero. La buena noticia es que la mayoría de los gastos asociados a la novación de hipoteca los debe pagar el banco. A continuación te explicamos qué costas debe afrontar tu entidad y qué otras tendrás que abonar tú:
Según la Ley 5/2019 y la Dirección General de Tributos, estos son los gastos que tiene que pagar tu banco si modificas tu hipoteca a través de una novación:
Los honorarios de la notaría: el notario cobra unos honorarios llamados aranceles por escriturar el acuerdo de novación. El coste medio de estos aranceles es de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente del préstamo en el momento de formalizar la modificación.
Los honorarios del Registro de la Propiedad: el registrador también cobrará unos aranceles por inscribir los cambios del préstamo hipotecario que hayas pactado con el banco. Su precio medio es de entre el 0,1% y el 0,25% sobre el importe pendiente.
Los honorarios de la gestoría: una gestoría se encargará de pagar los impuestos que correspondan y de hacer los trámites necesarios ante el Registro para que inscriba las modificaciones. Por su trabajo, las gestorías suelen cobrar unos 300 euros de media, aunque cada una aplica sus propias tarifas, que pueden alcanzar los 500 euros o más.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): al formalizar una novación también se genera un tributo llamado impuesto sobre actos jurídicos documentados, que hay que pagar a la Hacienda autonómica en la que se sitúe la vivienda hipotecada. Puede costar entre el 0,5% y el 2% sobre el incremento del precio de la hipoteca en intereses, en capital o en otros costes adicionales asociados a la modificación que se lleve a cabo.
El precio de la tasación de tu vivienda: es posible que el banco quiera conocer el valor actual de tu casa para estudiar si te aprueba la novación o no. En general, las entidades lo piden si solicitas una ampliación del capital o una rebaja del interés, aunque es algo que dependerá totalmente de la política del banco. En ese caso, tendrás que pagar unos 300 euros de media a la tasadora. Ten en cuenta, eso sí, que cada tasadora puede cobrarte más o menos dinero dependiendo de las tarifas que aplique.
La comisión por novación o modificación de las condiciones del préstamo: el banco te puede cobrar este cargo si aparece en la escritura original de la hipoteca. Su precio no puede superar el indicado en la escritura, aunque también hay límites legales que tu entidad debe respetar. En el apartado siguiente te damos más detalles sobre esta comisión.
Como hemos dicho, la comisión por novación o modificación de las condiciones del préstamo (puede aparecer en tu escritura con los dos nombres) es uno de los gastos que tendrás que pagar si llevas a cabo una novación hipotecaria. Ahora bien, su precio máximo puede variar mucho dependiendo de los aspectos que cambies:
Si solo pasas tu hipoteca del tipo variable al fijo: en este caso, el banco no te puede cobrar más del 0,05% sobre el importe pendiente de tu hipoteca. Además, si la modificación la formalizas a partir del cuarto año de vida del préstamo, esta comisión no se te puede aplicar.
Si solo amplías el plazo de tu hipoteca: si alargas el período de devolución de tu crédito, la comisión por novación no puede costar más del 0,1% sobre el importe pendiente de tu hipoteca.
En cualquier otro caso: en cambio, si aprovechas la novación para modificar cualquier otro aspecto de tu préstamo, el precio de la comisión será el que pactaste con el banco al firmar el préstamo y se indique en la escritura. En la mayoría de los casos, suele ser de entre el 0,5% y el 1% sobre el importe pendiente.
Ahora que ya has visto cuáles son los gastos de novación de una hipoteca y quién los tiene que pagar, quizás te preguntes cuánto te pueden costar. El precio de renegociar y modificar tu hipoteca dependerá en gran medida de lo que te quede por pagar y de si el banco te cobra una comisión o no, pero te mostraremos un ejemplo representativo para que te hagas una idea.
Pongamos que tienes una hipoteca con un importe pendiente de 150.000 euros y que quieres llevar a cabo una novación para rebajar su tipo de interés y pagar unas cuotas más bajas. Si el banco te pide tasar la vivienda y tu préstamo tiene una comisión por modificación del 0,5%, estos son los gastos que te tocará pagar a ti:
| CONCEPTO | COSTE |
| Comisión por novación | 750€ |
| Tasación | 300€ |
| TOTAL | 1.050€ |
Recuerda que los otros gastos (notaría, registro, gestoría e IAJD) los debe pagar siempre el banco.
En vista de que estos gastos pueden costarte cientos o hasta miles de euros, también es lógico que te preguntes si merece la pena llevar a cabo una novación hipotecaria. Lo cierto es que depende de lo que pretendas conseguir al modificar las condiciones.
Por ejemplo, si lo que quieres es rebajar tu interés para pagar cuotas más bajas, tendrás que hacer números para calcular si el ahorro en intereses compensa el coste de la modificación. Lo normal es que sí te merezca la pena a la larga, porque una pequeña rebaja del interés te permitirá ahorrar cientos de euros cada año.
Pero la cosa cambia si tu objetivo no es ahorrar dinero. Por ejemplo, pongamos que quieres ampliar el plazo de tu hipoteca variable para que las cuotas no se te disparen tanto por la subida del euríbor. En este caso, la novación para cambiar tus condiciones te va a interesar sí o sí, independientemente de su precio. Como te explicamos más adelante, las otras operaciones que permiten llevar a cabo un cambio similar tienen un coste parecido o superior.
Pactar una novación con tu banco no es la única manera de modificar las condiciones de tu hipoteca. También tienes la opción de cambiar el préstamo de banco, ya sea con una subrogación o con la contratación de una hipoteca nueva (para cancelar la que tienes). Estas operaciones son, por lo general, un poco más caras:
Con una subrogación pagarás sí o sí una tasación y también te tocará abonar una comisión de hasta el 2% sobre el importe pendiente de tu hipoteca.
Con la contratación de una hipoteca nueva tendrás que pagar la tasación de tu vivienda y los gastos asociados a la cancelación de tu actual préstamo hipotecario, lo que te costará más de 1.000 euros de media. Además, tendrás que pasar por el proceso de buscar una hipoteca nueva y negociar con el banco, lo que te llevará más tiempo.
En cuanto a si estas operaciones te merecen más la pena que una novación, todo depende de tu situación personal y económica y de si el nuevo banco te ofrece una hipoteca mucho mejor que la que tienes actualmente. También depende mucho del plazo que te queda para terminar de pagar tu préstamo.
Si son pocos años, quizá no te salga a cuenta pasar por todo el proceso de solicitar una nueva hipoteca para ahorrarte unos cuantos euros. En cambio, puede tener más sentido si no hace mucho que firmaste el contrato de tu préstamo, dado que las nuevas condiciones que consigas se extenderán durante años, incluso décadas.
Nuestra recomendación es que explores todas las opciones, calcules cuánto te costará cada una y valores si el cambio te merece el desembolso.
