Todos los gastos de novación de hipoteca

¿En qué consiste una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con el banco. En general, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc. 

Para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.

Gastos de novación: ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca?

Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Eso sí, los gastos de una novación suelen ser más baratos que los de firmar de un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el nuestro. Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:

• La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos con el banco el cambio de cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.

  • En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.

  • En caso de modificar solo el interés variable para convertirlo en un tipo fijo, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo puede aplicarse en los primeros tres años del contrato. Lo explicamos mejor abajo.

• La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo debe abonar el 50% según el Tribunal Supremo.

• El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.

• La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.

• La tasación (solo si el banco la pide): variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.

En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.

Ejemplo práctico de precio de una novación

Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:

En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente, partiendo de la hipótesis de que el banco no nos pediría volver a tasar la vivienda. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.

¿Qué pasa si hago una novación para cambiar de hipoteca variable a fija?

La ley hipotecaria, vigente desde el 16 de junio de 2019, recoge entre sus medidas una nueva comisión por novación en caso de cambiar el interés a tipo fijo: 

• Hasta un 0,15% sobre el capital pendiente si la operación se hace en los tres primeros años.

• 0% en adelante.

Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la normativa, así que se aplica en todos los casos. El resto de los gastos (notaría, registro, gestoría y tasación) serían los mismos.

También puedes cambiar de banco para pasarte al tipo fijo

Si tu banco no aprueba que te pases del tipo variable al fijo, tienes dos opciones para hacerlo: subrogar la hipoteca a otra entidad o contratar una nueva a tipo fijo para cancelar la que tienes. Con la primera, la comisión no podrá superar los límites indicados en el anterior apartado. Y con la segunda, se te cobrará la que se indique en tu escritura. 

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¿Sale más barata que una subrogación?

Depende. Tradicionalmente, el coste de los gastos de novación siempre ha sido más barato, como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española. Ahora bien, como la ley hipotecaria de 2019 ha abaratado la subrogación, que nos salga más a cuenta una u otra operación dependerá de las comisiones que nos puedan cobrar por cada una. 

Lo que sí es cierto es que con un cambio de banco siempre hay que pagar una tasación, mientras que con una modificación de las condiciones de la hipoteca no siempre es necesario. Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca.

De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato. Por ello, lo aconsejable es hacer números y valorar qué operación sería más conveniente.

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