En esta página detallaremos todos los gastos de la novación de la hipoteca y de su alternativa, la subrogación. Además, mostramos un listado de las mejores ofertas del momento para que veamos qué condiciones podemos pedir que nos modifiquen a través de una novación hipotecaria.
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La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con el banco. En general, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc.
Pero para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.
Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Hay que decir, sin embargo, que los gastos de una novación suelen ser más baratos que los de subrogación o los asociados a la firma de un nuevo préstamo hipotecario. Además, dependiendo de los puntos cambiados, es posible que el coste sea todavía menor.
Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:
La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos con el banco el cambio de cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.
En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.
La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo debe abonar el 50% según el Tribunal Supremo.
El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.
La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.
Estos son los gastos que tendremos que pagar si cambiamos el interés de la hipoteca, su plazo o incluso sus garantías. Pero si ampliamos el capital, también tendremos que abonar lo siguiente:
La tasación: variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.
En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.
Como ocurre antes de firmar una hipoteca, para pagar todos estos gastos hay que hacer una provisión de fondos unos días antes de ir al notario. La gestoría usará ese dinero para abonar las costas y, si sobra algo, nos lo devolverá junto a las facturas correspondientes.
Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:
| Concepto | Coste |
| Comisión por novación del 0,5% | 750€ |
| Notaría | 275€ |
| Registro | 275€ |
| Gestoría | 250€ |
| TOTAL | 1.550€ |
En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.
La ley hipotecaria, aprobada el 16 de junio de 2019, recoge entre sus medidas una nueva comisión por novación en caso de cambiar el interés a tipo fijo:
Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la normativa.
Tal y como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española, el coste de los gastos de novación es más bien escaso, especialmente si lo comparamos con el de otras operaciones como la subrogación. Y es que en el segundo caso siempre hay que pagar una tasación, una partida que nos ahorraremos si modificamos las condiciones de nuestra hipoteca sin ampliar el capital.
Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca. De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato.
Si quieres saber en qué consiste exactamente el cambio de banco, en la siguiente guía gratuita encontrarás toda la información al respecto:
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Ver y descargar guíaPara qué sirve esta página: en esta página explicamos cuáles son todos los gastos derivados de la novación de hipoteca, es decir, todo lo que tendremos que pagar si decidimos modificar las cláusulas de nuestro contrato a través de un acuerdo con el propio banco.
Metodología: toda la información la obtenemos mediante estudios de campo, investigación online y entrevistas con los organismos financieros.
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Hola de nuevo.
Aunque hayas firmado toda la documentación, en la copia del proyecto del contrato debería indicarse el mismo tipo de interés que en la FEIN. Te copiamos un extracto de la ley hipotecaria nueva en el que lo deja claro:
"Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:
a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) [...].
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) [...].
[...]
d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
[...]"
En principio, como comentábamos anteriormente, el notario debería comunicar al banco ese error y este tendría que emitir otra copia del proyecto con el interés de la FEIN. De todos modos, como decíamos, quizás es más rápido comentárselo directamente al banco para que lo arreglen.
Un saludo.
Efectivamente, en nuestro caso al ser tipo variable, en el FEIN en el punto " tipo de intereses y otros gastos " nos aparece el tipo de interés sin bonificaciones siendo euribor + 1.99% y el tipo de interés con máxima bonificación siendo euribor + 0.99%.
Sin embargo, en la minuta nos han puesto euribor + 2,99% sin contar con la máxima bonificación que en este caso, aplicando dicha bonificación, resultaría ser de euribor + 1.99%.
En resumidas cuentas, en el borrador aparece 1 punto más de tipo de interés aplicable en comparación con lo firmado en el FEIN.
Al haber firmado todo incluido el borrador entendemos que como es lógico prevalece lo firmado en la FEIN ya que es vinculante y lo otro es un borrador que entendemos que se debe modificar a lo que ponga en la FEIN, pero aún así nos quedó un poco de duda si podía haber algún problema al haber firmado ambos documentos.
Hola, futurohipotecado.
Efectivamente, el notario se encargaría de contactar con el banco para comunicarle el error y en la escritura pondría el de la FEIN, cuyo contenido es vinculante para la entidad. De todos modos, como quizás se pierda un poco de tiempo en el proceso, se lo podéis comentar directamente al banco para que lo arregle.
Antes, eso sí, comprobad que el interés al que os referís no sea el interés sin bonificar, es decir, el que se aplicaría en caso de no contratar los productos combinados propuestos.
Esperamos haberos ayudado.
Un saludo.
Muchas gracias, pero no me parece coherente, me están avisando con dos meses de adelantado de una subida del 25% y si no lo acepto me suben la hipoteca del doble del importe del seguro. Y lo más que me molesta es que en el Bbva el seguro de vida por el mismo capital asegurado me saldría un 56 % más barato.
Hola, Roberto R.
Entendemos que el seguro de vida es de prima anual y que queda poco para su renovación. En principio, la subida de precio es legal si se da una de las siguientes circunstancias:
En el segundo caso, si no estás de acuerdo con el aumento, puedes contactar con ING para que te expliquen por qué te han subido tanto la prima. Y si sus explicaciones no te convencen, puedes cancelar el seguro y contratarlo con otra compañía que te ofrezca unas mejores condiciones.
En caso de que el seguro de vida esté ligado a una hipoteca, nuestro consejo es que calcules cuánto te subiría el interés en caso de cambiarte de aseguradora y valores qué te saldría más a cuenta.
Un saludo.
Gracias por tu respuesta Miquel!!
Hola, Alejandra Alonso.
Lamentablemente, en estos momentos no hay ningún banco que ofrezca hipotecas específicas para financiar viviendas de la Sareb. Por lo tanto, si necesitas que te presten todo lo que cuesta el inmueble, tendrás que negociarlo con alguna entidad. Eso sí, te avisamos que es complicado conseguirlo, pues solo es posible hacerse con una hipoteca 100 si se compra un piso de banco o si se cumplen unos determinados requisitos: que el valor de tasación sea más alto que el de compraventa, que el perfil de los titulares sea bueno, que estos puedan aportar garantías adicionales si es necesario...
Otra manera de conseguir el 100% de la compra es contratar los servicios de un bróker hipotecario, que es un profesional que contactará con varios bancos y negociará por ti las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, te cobrarán una comisión. En esta guía gratuita encontrarás más información sobre los brókeres.
Un saludo.
Publicado el 14/08/2019
Publicado el 12/08/2019
Publicado el 09/08/2019
