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Conoce qué gastos de novación de hipoteca hay que pagar

¿En qué consiste una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con el banco. En general, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc. 

Para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.

Gastos de novación: ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca?

Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Hay que decir, sin embargo, que los gastos de una novación suelen ser más baratos que los de subrogación o los asociados a la firma de un nuevo préstamo hipotecario. Además, dependiendo de los puntos cambiados, es posible que el coste sea todavía menor. 

Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:

  • La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos con el banco el cambio de cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.

    • En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.

    • En caso de modificar solo el interés variable para convertirlo en un tipo fijo, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo puede aplicarse en los primeros tres años del contrato. Lo explicamos mejor abajo.
  • La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo debe abonar el 50% según el Tribunal Supremo.

  • El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.

  • La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.

Estos son los gastos que tendremos que pagar si cambiamos el interés de la hipoteca, su plazo o incluso sus garantías. Pero si ampliamos el capital, también tendremos que abonar lo siguiente:

  • La tasación: variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.

En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.

Como ocurre antes de firmar una hipoteca, para pagar todos estos gastos hay que hacer una provisión de fondos unos días antes de ir al notario. La gestoría usará ese dinero para abonar las costas y, si sobra algo, nos lo devolverá junto a las facturas correspondientes.

Ejemplo práctico

Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:

Concepto Coste
Comisión por novación del 0,5% 750€
Notaría 275€
Registro 275€
Gestoría 250€
TOTAL 1.550€

En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.

¿Qué pasa si hacemos una novación para cambiar de hipoteca variable a fija?

La ley hipotecaria, vigente desde el 16 de junio de 2019, recoge entre sus medidas una nueva comisión por novación en caso de cambiar el interés a tipo fijo: 

  • Hasta un 0,15% sobre el capital pendiente si la operación se hace en los tres primeros años.
  • 0% en adelante.

Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la normativa, así que se aplica en todos los casos. 

¿Más barato que una subrogación?

Tal y como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española, el coste de los gastos de novación es más bien escaso, especialmente si lo comparamos con el de otras operaciones como la subrogación. Y es que en el segundo caso siempre hay que pagar una tasación, una partida que nos ahorraremos si modificamos las condiciones de nuestra hipoteca sin ampliar el capital.

Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca. De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato.

Si quieres saber en qué consiste exactamente el cambio de banco, en la siguiente guía gratuita encontrarás toda la información al respecto:

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos cuáles son todos los gastos derivados de la novación de hipoteca, es decir, todo lo que tendremos que pagar si decidimos modificar las cláusulas de nuestro contrato a través de un acuerdo con el propio banco.

Metodología: toda la información la obtenemos mediante estudios de campo, investigación online y entrevistas con los organismos financieros.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado. En HelpMyCash.com, el cliente podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá al cliente escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

Just
Cancelar hipoteca o invertir @Just - hace 22 horas
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Tengo una hipoteca desde el 2004 para una vivienda v.p.o al 1,89% interés con vencimiento en 2024. Al tener unos ahorrillos mi pregunta es si me interesa cancelar la hipoteca en su totalidad o invertir ese dinero? Ya que al desgravarlo no se si compensa o no.... Muchas gracias
Just
Just
hace 19 horas

Muchas gracias por la respuesta.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, Just. 

Con la deducción por inversión en vivienda habitual te podrías desgravar hasta el 15% de lo que hayas pagado este año por la hipoteca, incluidas las amortizaciones anticipadas que hayas llevado a cabo. Ese ahorro es prácticamente imposible conseguirlo con un producto de inversión, a no ser que este sea bastante arriesgado. La desgravación, sin embargo, tiene un inconveniente, pues solo se puede aplicar sobre un importe máximo de 9.040 euros. 

Por lo tanto, si lo que te interesa es obtener rentabilidad, quizás podría ser interesante hacer lo siguiente: amortizar lo justo para llegar a esos 9.040 euros y buscar algún producto de inversión interesante para invertir el dinero restante. Eso sí, ten en cuenta que los productos menos arriesgados (como los depósitos, por ejemplo) tienen un interés muy bajo, así que te costará encontrar uno que te dé una rentabilidad mayor a lo que ahorrarías en intereses con una amortización anticipada. Si quisieras asumir un mayor riesgo, sí podrías dar con productos más rentables, aunque correrías el peligro de perder todo o una parte del dinero. 

Si quieres más información sobre este tema y sobre tus posibles opciones, en el siguiente enlace encontrarás cuándo es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar en función de tu perfil.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Tengo una hipoteca a tipo fijo y me incluyeron un seguro de vida de los 25 años en la hipoteca. En vez de una hipoteca de 71000€ que había solicitado son 80000€.
Al hacer una amortización parcial he reducido el plazo en 1 año pero el banco no ha reducido el seguro, me dicen que eso se recalculará al terminar la deuda. Según mis cuentas si recalculan ahora (el seguro) me ahorraré en el cómputo total de la deuda.
¿Es legal que no quiten ese periodo del seguro?
Se ve que exprimen todo lo que pueden
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 22 horas

HelpMyCash

Hola, Camilo.

Lo que dice la ley en estos casos es que si se cancela una hipoteca antes de tiempo que tiene un seguro de prima única (o de prima única financiada) tienes derecho a recuperar la prima no consumida. Sin embargo, no se indica qué ocurre si esa cancelación es solamente parcial, lo que genera problemas de interpretación importantes. 

Por este motivo, nuestro consejo es que presentes una consulta ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para que te digan a qué tienes derecho exactamente. Puedes hacerlo a través de este enlace

Un saludo. 

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Hola, me gustaría saber  si conviene contratar un seguro de hogar que te bonifique para bajar el tipo de interés. Aunque baje el tipo de interés la contratación saber si sale a cuenta, cómo calcular si beneficia. Gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo, Miriam.

En cuanto al IAJD, en la Comunitat Valenciana las familias numerosas sí que tienen bonificación. Así, el porcentaje que deberás pagar será del 0,1% en vez del 1,5%. Eso sí, recuerda que este tipo impositivo se aplicará sobre el precio del inmueble para formalizar la compraventa solo en el caso de que sea una vivienda nueva. Por su parte, el IAJD de la hipoteca lo asumirá el banco.

Por lo que a la calculadora se refiere, lamentamos no tenerla disponible todavía.

Si te surgen más cuestiones, no dudes en consultarnos.

Un saludo

 

Miriam
Miriam
hace 21 horas

Hola, creo que con lo que me has dicho sí me podré aclarar para comparar. Porque no hay ninguna calculadora donde puedas poner datos del TAE, coste de seguros... y te saquen el importe total a pagar por tu hipoteca??.
Y soy de un pueblo de Valencia, porque según la comunidad también se paga un porcentaje un otro aunque no seas familia numerosa??.
Gracias

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 22 horas

HelpMyCash

Hola, Miriam.

Por lo general, las simulaciones que nos entregan los bancos no suelen recoger toda la información que necesitamos para comparar distintas ofertas. Por ello, nuestra recomendación es que solicites a cada uno de los bancos la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) de la hipoteca. Por ley, las entidades están obligadas a facilitar al cliente este documento, así que no deberías tener ningún problema en conseguirlo.

En tu caso, te interesaría revisar con atención el apartado número cinco, donde aparece detallada toda la información sobre la TAE y el coste del préstamo. Aquí encontrarás el importe total a pagar por tu hipoteca con el coste de las vinculaciones incluido (el seguro de hogar, en la oferta que comentabas) y sin él.

En cuanto al IAJD, la bonificación por familia numerosa no es igual en toda España. Así que, si nos dices en qué Comunidad Autónoma vives te lo podríamos confirmar.

Esperamos haber resuelto tus dudas.

Un saludo

Miriam
Miriam
hace 1 día

Hola,  lo primero muchas gracias.
Eso es lo que quiero saber hacer, como poder saber  si la bonificación realmente sale a cuenta, entonces me debo fijar en el importe total a pagar al final de la hipoteca.
Yo he pedido a varios bancos simulaciones, y no me acabo de aclarar para ver cual es mejor, no se bien en que me tengo que fijar, en el TAE y en el importe total a pagar al final de la hipoteca??. En las simulaciones siempre al final hay un montón de letra minúscula difícil de descifrar su significado.
Y otra pregunta, si eres familia numerosa el porcentaje que pagas de IJD, es reducido??. Gracias

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Miriam.

Para saber si la bonificación por contratar un seguro de hogar merece la pena, nuestra recomendación sería que comparases el coste total de varias hipotecas incluyendo el coste del seguro. Para ello, cuando el banco te facilite las condiciones de tu préstamo hipotecario, te entregará un documento que recogerá el precio con bonificación y un presupuesto orientativo de cuál sería el coste sin bonificación. Así, con esta información podrás buscar otras ofertas externas para tu seguro de hogar y escoger la que más te convenza. 

Un aspecto a tener en cuenta antes de vincularte a un banco sería valorar si prefieres pagar un poco más y tener la libertad de poder contratar el seguro con otras compañías o si la bonificación sale de verdad a cuenta.

Por último, recuerda que si durante el periodo de amortización de la hipoteca quisieras contratar el seguro con otra compañía porque no estás contenta con el servicio, el banco podría subir el tipo de interés de tu hipoteca hasta el porcentaje que especifique el contrato.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo

 

 

 

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