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Conoce qué gastos de novación de hipoteca hay que pagar

¿En qué consiste una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con el banco. En general, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc. 

Pero para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.

Gastos de novación: ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca?

Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Hay que decir, sin embargo, que los gastos de una novación suelen ser más baratos que los de subrogación o los asociados a la firma de un nuevo préstamo hipotecario. Además, dependiendo de los puntos cambiados, es posible que el coste sea todavía menor. 

Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:

  • La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos con el banco el cambio de cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.

    • En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.

  • La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo debe abonar únicamente el 50% según el Tribunal Supremo.

  • El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.

  • La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.

Estos son los gastos que tendremos que pagar si cambiamos el interés de la hipoteca, su plazo o incluso sus garantías. Pero si ampliamos el capital, también tendremos que abonar lo siguiente:

  • La tasación: variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.

En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2011, el banco paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.

Como ocurre antes de firmar una hipoteca, para pagar todos estos gastos hay que hacer una provisión de fondos unos días antes de ir al notario. La gestoría usará ese dinero para abonar las costas y, si sobra algo, nos lo devolverá junto a las facturas correspondientes.

Ejemplo práctico

Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:

Concepto Coste
Comisión por novación del 0,5% 750€
Notaría 275€
Registro 275€
Gestoría 250€
TOTAL 1.550€

En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.

¿Qué pasa si hacemos una novación para cambiar de hipoteca variable a fija?

La ley hipotecaria, aprobada el 16 de junio de 2019, recoge entre sus medidas una nueva comisión por novación en caso de cambiar el interés a tipo fijo: 

  • Hasta un 0,15% sobre el capital pendiente si la operación se hace en los tres primeros años.
  • 0% en adelante.

Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada e vigor de reformada ley. 

¿Más barato que una subrogación?

Tal y como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española, el coste de los gastos de novación es más bien escaso, especialmente si lo comparamos con el de otras operaciones como la subrogación. Y es que en el segundo caso siempre hay que pagar una tasación, una partida que nos ahorraremos si modificamos las condiciones de nuestra hipoteca sin ampliar el capital.

Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca. De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos cuáles son todos los gastos derivados de la novación de hipoteca, es decir, todo lo que tendremos que pagar si decidimos modificar las cláusulas de nuestro contrato a través de un acuerdo con el propio banco.

Metodología: toda la información la obtenemos mediante estudios de campo, investigación online y entrevistas con los organismos financieros.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado. En HelpMyCash.com, el cliente podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá al cliente escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

Helper_20156529
Tasación y contrato de arras @Helper_20156529 - hace 2 días
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Buenos días, en los próximos días y si no surge ningún problema firmaré el contrato de arras. Tenemos el dinero justo para los gastos de compra-venta, así que lo que me preocupa es que la tasación sea baja y no nos concedan la cantidad de hipoteca que necesitamos.
 
Se puede poner alguna clausula en el contrato de arras que diga que si la tasación es más baja que el precio de compra-venta nos devuelvan el dinero y no se realice la compra?.
 
Gracias y saludos.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Helper_20156529. 

Sí, siempre que ambas partes estéis de acuerdo con esa cláusula. De todas formas, aprovechamos para recordar que es muy difícil conseguir una hipoteca al 100%. Si el valor de tasación es más alto que el de compraventa, es posible que encuentres algún banco dispuesto a financiarte hasta el 85% o el 90% (o incluso al 95%) si tienes un buen perfil, pero rara vez llegan a dar hasta el 100%. Nuestro consejo es que lo tengas en cuenta antes de firmar el contrato de arras. 

Un saludo. 

lostempire
contrato privado en vez de novación @lostempire - hace 3 días
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Me gustaría saber si en el contrato privado que te ofrece el banco para cambiar el tipo de interés es normal que aparezca una clausula en la que dicen que "el prestatario se compromete, a simple solicitud del banco, a comparecer ante fedatario público y elevar a escritura pública la novación de la Escritura conforme a las condiciones acordadas en el presente documento, así como de asumir todos los gastos derivados de la elevación a público de la novación". 
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, lostempire. 

Dado que el contrato privado es, por definición, una alternativa a la novación de hipoteca, es extraño que te añadan esa cláusula, que te obligaría a escriturar la modificación (y a correr con todos los gastos) si el banco te lo pidiera. Nuestro consejo es que pidas explicaciones al banco y, si es posible, que negocies la eliminación de esta cláusula para evitar problemas futuros. 

Un saludo. 

Naza88
Cancelación de hipoteca regístrales @Naza88 - hace 4 días
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Me gustaría saber cuánto es el plazo para hacer la cancelación regístrales por qué me dijeron 3 meses y ya pasaron?? Puedo reclamar a la asesoría por la tardanza???
Naza88
Naza88
hace 4 días

Muchas gracias eso era lo que yo quería saber si podía "amenazarlos" con algo y sino hacerlo de verdad

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, Naza88. 

Más de tres meses para tramitar la cancelación registral es un plazo excesivo a todas luces. Nuestro consejo es que le pidas explicaciones a la propia gestoría para que terminen el trámite cuanto antes. Si su respuesta no te convence o tardan más tiempo en terminar el proceso, puedes interponer una queja en la secretaría del Colegio de Gestores Administrativos de tu comunidad autónoma. 

Un saludo. 

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