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Conoce qué gastos de novación de hipoteca hay que pagar

¿En qué consiste una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con el banco. En general, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario y abaratarlo, reduciendo el tipo de interés aplicado, acortando el plazo o cambiando el índice de referencia. Pero con ella también podemos llevar a cabo otras modificaciones, como ampliar el capital o el período de reembolso, añadir o suprimir garantías, etc. 

Para llevarla a cabo se tiene que escriturar y registrar la modificación del contrato, lo que tiene un coste para el cliente. Por ello, antes de plantear esta opción al banco, es aconsejable que hagamos números para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta cambiar nuestro préstamo hipotecario.

Gastos de novación: ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca?

La comisión de novación 

La mitad de los gastos de la notaría

El coste del registro

Los honorarios de la gestoría

La tasación (si el banco la pide)


Si hemos llegado a un acuerdo con el banco para que modifique cualquier cláusula de nuestra hipoteca, formalizar esa operación no nos saldrá gratis. Eso sí, los gastos de una novación suelen ser más baratos que los de firmar de un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el nuestro. Veamos cuáles son los conceptos por los que hay que pagar si queremos renegociar la hipoteca para cambiar sus condiciones:

  • La comisión por novación: si el contrato la incluye, tendremos que pagar un porcentaje del capital pendiente cuando formalicemos con el banco el cambio de cláusulas. En general, cuesta entre el 0,1% y el 1%, aunque siempre dependerá de la tarifa aplicada por nuestra entidad.

    • En caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,1%.

    • En caso de modificar solo el interés variable para convertirlo en un tipo fijo, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo puede aplicarse en los primeros tres años del contrato. Lo explicamos mejor abajo.

  • La mitad de la notaría: en general, es una partida que oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo debe abonar el 50% según el Tribunal Supremo.

  • El registro: suele costar aproximadamente la mitad de los de notaría.

  • La gestoría: sus honorarios no están regulados por ley y dependen de las tarifas de cada agencia, pero suelen ser de entre 200 y 400 euros.

  • La tasación (solo si el banco la pide): variará según el valor del inmueble y las tarifas de la propia agencia tasadora, pero suele costar entre 200 y 400 euros. Si tenemos una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, el banco está obligado a aceptarla.

En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Dependiendo de la comunidad autónoma, este tributo puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.

Como ocurre antes de firmar una hipoteca, para pagar todos estos gastos hay que hacer una provisión de fondos unos días antes de ir al notario. La gestoría usará ese dinero para abonar las costas y, si sobra algo, nos lo devolverá junto a las facturas correspondientes.

Ejemplo práctico

Imaginemos que queremos reducir el interés de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros. Esto es lo que tendríamos que pagar para formalizar la novación:

Concepto Coste
Comisión por novación del 0,5% 750€
Notaría 275€
Registro 275€
Gestoría 250€
TOTAL 1.550€

En este caso concreto, habría que pagar unos 1.550 euros aproximadamente, partiendo de la hipótesis de que el banco no nos pediría volver a tasar la vivienda. De todos modos, hay que tener en cuenta que es una estimación, pues el coste final de la modificación del contrato puede variar mucho dependiendo de factores como los posibles descuentos del notario, las tarifas de la gestoría, etc.

¿Qué pasa si hago una novación para cambiar de hipoteca variable a fija?

La ley hipotecaria, vigente desde el 16 de junio de 2019, recoge entre sus medidas una nueva comisión por novación en caso de cambiar el interés a tipo fijo: 

  • Hasta un 0,15% sobre el capital pendiente si la operación se hace en los tres primeros años.

  • 0% en adelante.

Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la normativa, así que se aplica en todos los casos. El resto de los gastos (notaría, registro, gestoría y tasación) serían los mismos.

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¿Sale más barata que una subrogación?

Depende. Tradicionalmente, el coste de los gastos de novación siempre ha sido más barato, como sostienen desde la Asociación Hipotecaria Española. Ahora bien, como la ley hipotecaria de 2019 ha abaratado la subrogación, que nos salga más a cuenta una u otra operación dependerá de las comisiones que nos puedan cobrar por cada una

Lo que sí es cierto es que con un cambio de banco siempre hay que pagar una tasación, mientras que con una modificación de las condiciones de la hipoteca no siempre es necesario. Además, la novación nos permite cambiar más aspectos que la subrogación, con la que únicamente podemos modificar el interés o el plazo de la hipoteca.

De todos modos, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otro banco puede ser una buena opción si nuestro banco no quiere negociar con nosotros e incluso puede ser una manera de forzarlo a mejorarnos el contrato. Por ello, lo aconsejable es hacer números y valorar qué operación sería más conveniente.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos cuáles son todos los gastos derivados de la novación de hipoteca, es decir, todo lo que tendremos que pagar si decidimos modificar las cláusulas de nuestro contrato a través de un acuerdo con el propio banco.

Metodología: toda la información la obtenemos mediante estudios de campo, investigación online y entrevistas con los organismos financieros.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado. En HelpMyCash.com, el cliente podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá al cliente escoger el mejor producto.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Helper_1001697924
Qué hipoteca nos recomendais @Helper_1001697924 - hace 11 horas
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Buenas tardes,, somos dos personas (pareja sin casar) de 36 y 33 años que queremos comprar un piso de segunda mano en Barcelona ciudad que cuesta unos 227.500 euros, impuestos sin incluir. Trabajamos los dos, con contrato indefinido y antiguedad de 6 años yo y de 4 mi pareja, cobrando entre los dos unos 3.500 euros netos aprox. Tenemos ahorros para la entrada, así que creemos que nuestro perfil es bastante bueno. 
Con toda esta info, ¿qué hipoteca creeis que es mejor para nosotros? ¿Alguna recomendación en especial? 
Muchas gracias por adelantado.
Helper_1001697319
Gestoría y gastos notariales y de registro @Helper_1001697319 - hace 12 horas
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Hola buenas tardes,
 
el día 01.10.2020 firmé una hipoteca con Bankinter y pagué una provisión de fondos de más de 2.000 € para pagar la gestoría, notaría y el registro de la propiedad por el crédito hipotecario que firmaba con el banco.
Ahora justo cuando me ha llegado la liquidación de esta provisión de fondos me he dado cuenta, que la gestoría la debería haber pagado Bankinter y no me queda nada claro si también deberían haber pagado la mitad de los gastos de notaria así como los gastos de registro ya que veo que ha habido a finales de octubre una decisión judicial.
Alguien me puede ayudar?
Gracias!
Roberto L.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Te pedimos disculpas por el malentendido. El motivo por el que el banco no paga los gastos de gestoría asociados a la compraventa es porque él no participa directamente de la compra; únicamente te da dinero para financiarla. Por ello, los honorarios de la gestoría los debe abonar el comprador, que es el interesado en que se hagan los trámites.

Ahora bien, en teoría, como el comprador los paga, también tendría derecho a elegir a la agencia gestora que se encargará de tramitar la compraventa, algo de lo que los bancos no suelen informar para poder gestionarlo con su agencia. Por lo que nos cuentas, parece que ese ha sido tu caso. 

Lamentablemente, la legislación en estos casos es muy gris, así que generalmente se acaba beneficiando al banco que impone la contratación de su gestoría directa o indirectamente. Quizás podrías acercarte a un despacho de abogados por si sabe encontrar alguna vía por la que poder reclamar, aunque como no somos expertos en temas jurídicos, no podemos decirte si tendrías éxito o no. 

Un saludo.  

Helper_1001697319
Helper_1001697319
hace 14 horas

Hola,
 
entiendo que usted se refiera a los gastos vinculados a la hipoteca.
Yo me refería (en este punto si hay malentendidos) a los gastos de la compraventa.
Solo pagué notaría, registro de la propiedad y gestoría en la compraventa.
Lo que no entiendo y sigo sin entender es que haya tenido que pagar la gestoría la cual no pude elegir ya que el banco lo llevó todo (liquidación impuestos, gestión facturación notaría y gestoría) directamente con ellos.
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

La ley hipotecaria actual es muy clara en ese sentido: los gastos de gestión, notaría y registro asociados a la constitución de la hipoteca los tiene que pagar el banco. Por lo tanto, no deberías haber pagado nada por ese concepto (ni por el IAJD asociado a la hipoteca), así que entendemos que tienes derecho a reclamar su devolución si es que finalmente te los han cobrado. Te dejamos aquí un enlace a la normativa para que lo puedas comprobar (artículo 14.1, letra e).

Nuestro consejo es hacer lo que ya has hecho: pedir explicaciones al banco para que te lo aclare. Y si te ha hecho pagar los gastos de gestoría, notaría, registro e IAJD asociados a la formalización del préstamo, puedes interponer una reclamación para recuperar ese dinero. 

Un saludo.

Helper_1001697319
Helper_1001697319
hace 20 horas

Los han cobrado por la formalización de la hipoteca, aunque este punto no me queda claro del todo ya que han liquidado tambien AJD.
Pero ellos también han hecho gestiones como calcular la provisión de fondos y hacer de intermediario entre las facturas emitidas por notaría y el registro de la propiedad.
No me queda claro del todo.
De todas formas esta pregunta se la he hecho tambien al banco ya que ellos en su página informan que son ellos los que deben pagar los gastos de gestoría.
 
Ver aquí:
 
****

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, Roberto. 

Cuando compras una vivienda con una hipoteca, se generan dos tipos de gastos: los asociados a la formalización de la hipoteca y los asociados a la formalización de la compraventa. 

Los asociados a la formalización de la hipoteca los paga casi todos el banco: gestoría, notaría, registro e IAJD. El cliente, en cambio solo tiene que pagar la tasación. 

En cambio, la mayor parte de los gastos de compraventa los debe pagar el comprador: la gestoría, la notaría, el registro y el impuesto sobre la compra (IVA e IAJD si la vivienda es nueva o ITP si es de segunda mano). 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que repases la factura de la gestoría para ver por qué concepto te ha cobrado. Si te ha cobrado sus honorarios por la formalización de la hipoteca, podrías reclamar a tu banco, pues es él el que debía pagar ese coste. Y si te los ha cobrado por la formalización de la compraventa, no podrás reclamar, pues te corresponde a ti pagar ese gasto. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

Javier
Prestamos e hipotecas @Javier - hace 12 horas
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Como se puede hacer un pago de 15000 euros de un préstamo personal para pagar los gastos de una hipoteca si el banco que te concede el personal solicitado para un supuesto vehículo tiene que asegurarse de la trazavilidad de la operación 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola, Javier. 

Antes de nada, queremos decir que no es aconsejable pedir un préstamo para pagar los gastos de hipoteca, pues eso te obligará a pagar dos cuotas y podría generarte problemas financieros. Y si crees que puedes asumirlo, es mejor pedir el crédito a un familiar o conocido que te aplique un interés del 0%. 

Respondiendo a tu pregunta, ese préstamo no se lo podrás pedir ni al banco que te dará la hipoteca (no te lo va a conceder) ni a una entidad que te pida un justificante de finalidad, como la factura proforma de un coche o de una reforma. Tendrás que buscar a una entidad que te preste ese dinero sin exigirte documentación que acredite para qué vas a usar el dinero. 

Un saludo. 

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