De entre todos los aspectos en los que hay que fijarse al consultar las características de varias hipotecas, hay uno que destaca especialmente: el llamado diferencial. Aquí te explicamos qué es este elemento y por qué es tan importante, así como cuáles son las ofertas más atractivas a tipo variable.
Interés
E + 0,99 %
Cuota
370,62 €
Vinculación
0 productos
Interés
E + 1,35 %
Cuota
388,03 €
Vinculación
1 producto
Interés
E + 0,89 %
Cuota
367,09 €
Vinculación
3 productos
En una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta), el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). Así, el tipo que aplicará el banco sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:
En la mayoría de los casos, el índice que utilizan los bancos es el euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.
Como hemos visto, los diferenciales configuran, junto a los índices de referencia, el interés de las hipotecas variables. Pero a diferencia del segundo elemento, este no cambia durante la vida del contrato, a no ser que se incumplan las condiciones acordadas. Por lo tanto, cuanto mayor sea su valor, más alto será el interés de la hipoteca y a la inversa.
Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que hemos contratado un préstamo hipotecario con un interés formado por un diferencial del 1% más el valor del euríbor a 12 meses. Si este índice cotiza al 0,25% en el momento de la firma, el tipo aplicado será del 1,25% TIN (1 + 0,25).
Sí. En la mayoría de los casos, tal y como explican desde la plataforma eduFinet, los bancos se ofrecen a bajar sus diferenciales si el cliente cumple una serie de requisitos de vinculación, como contratar seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, podemos reducir el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque puede que tengamos que pagar por esos productos asociados.
El banco nos ofrece una hipoteca a euríbor más 2%, pero nos permite reducir el diferencial de la siguiente manera:
Nos lo baja en 0,25 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.
Nos lo reduce en 0,25 puntos más si contratamos uno de sus seguros de vida.
Nos aplica una bonificación de 0,5 puntos si domiciliamos la nómina.
Por lo tanto, si cumplimos todos esos requisitos, el tipo aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.
Durante el tercer trimestre de 2018 asistimos a una guerra de precios que abarató notablemente el interés de las hipotecas variables. Sin embargo, los últimos cambios regulatorios introducidos en el sector han provocado que muchos bancos hayan subido sus diferenciales en los últimos meses. Veamos cuáles son los más bajos que podemos obtener actualmente en función de la vinculación exigida por la entidad:
Si la hipoteca tiene productos vinculados: en estos casos, lo ideal es que sea de entre el 0,89 y el 1%.
Si no tiene productos asociados: en el caso de que el banco no exija cumplir requisitos de vinculación, el diferencial tendría que ser de entre el 1% y el 1,20% para considerarlo una buena oferta.
Pero como decimos a menudo, para saber si un préstamo hipotecario es atractivo no basta con fijarse en los intereses. En la siguiente guía gratuita encontraremos cuáles son los otros elementos que debemos tener en cuenta:
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Hola, Helper_605417755.
La pérdida financiera se produciría si, en el momento de amortizar anticipadamente la hipoteca, los tipos de interés del mercado fueran más bajos que en el momento en el que contrataste el préstamo. En este caso, debido a la devolución anticipada, el banco ganaría menos dinero reinvirtiendo el capital adelantado, lo que le produciría la llamada "pérdida financiera" y le daría derecho a cobrar esa comisión. Sin embargo, el precio de la comisión nunca podría superar el importe estimado de esa pérdida.
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Hola, ValentinoO0.
En cuanto a tu primera pregunta, tendrás que hacer dos operaciones: una extinción de condominio para convertirte en el único propietario de la vivienda y una novación de hipoteca para ser el único titular de la misma. La extinción la puedes llevar a cabo siempre que estéis de acuerdo los cuatro copropietarios, mientras que para hacer una novación, que consiste en modificar las condiciones de un contrato existente, deberás contar con el permiso del banco, que solo te lo dará si tienes un buen perfil. Te dejamos un enlace a nuestra página sobre la extinción de condominio, en la que explicamos cuál es el proceso que tienes que seguir.
Respecto a tu segunda cuestión, la nueva ley permite tanto modificar una hipoteca (novación) como cambiarla de banco (subrogación). Si optas por lo segundo, sin embargo, no podrás cambiar la titularidad del préstamo, así que tendrás que llegar a un acuerdo con la nueva entidad para hacer una novación y ponerte a ti como titular único.
Y en cuanto a tu tercera pregunta, hacer una donación es posible, pero a nivel de impuestos sale más caro que una extinción de condominio.
Un saludo.
Me han dado la FIPER con fecha del 5/6 pero me dicen q no tengo la oferta vinculante aún. Creo que iré a otra entidad
Hola, Bbva.
Por lo que sabemos, algunos bancos están teniendo problemas para mandar telemáticamente los documentos al notario, que es un requisito que marca la nueva ley hipotecaria. Para atajar ese problema, el Ministerio de Justicia les permite, hasta el 31 de julio, entregar esa documentación por otras vías: por correo postal, en mano, etc. Por ello, el envío de la documentación no debería ser un problema.
Dicho esto, ¿qué documentación te ha dado el banco hasta ahora? Si todavía no te ha hecho una oferta en firme, puede que sea porque están adaptándola a la nueva normativa. En ese caso, tienes dos opciones: tener paciencia o pedir financiación a otra entidad mientras tanto. Y si te han hecho ya la oferta en firme, deberías haber recibido la documentación correspondiente: la FIPER y una oferta vinculante (si la has pedido) si te la hicieron antes del 16 de junio o la FEIN, la FiAE y otros documentos si te la hicieron después. Si no te la han dado todavía, nuestro consejo es que insistas al gestor de tu solicitud y, si este te da largas, que acudas a otras entidades.
Un saludo.
Publicado el 18/06/2019
Publicado el 18/06/2019
Publicado el 16/06/2019
