De entre todos los aspectos en los que hay que fijarse al consultar las características de varias hipotecas, hay uno que destaca especialmente: el llamado diferencial. Aquí te explicamos qué es este elemento y por qué es tan importante, así como cuáles son las ofertas más atractivas a tipo variable.
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En una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta), el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). Así, el tipo que aplicará el banco sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:
En la mayoría de los casos, el índice que utilizan los bancos es el euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.
Como hemos visto, los diferenciales configuran, junto a los índices de referencia, el interés de las hipotecas variables. Pero a diferencia del segundo elemento, este no cambia durante la vida del contrato, a no ser que se incumplan las condiciones acordadas. Por lo tanto, cuanto mayor sea su valor, más alto será el interés de la hipoteca y a la inversa.
Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que hemos contratado un préstamo hipotecario con un interés formado por un diferencial del 1% más el valor del euríbor a 12 meses. Si este índice cotiza al 0,25% en el momento de la firma, el tipo aplicado será del 1,25% TIN (1 + 0,25).
Sí. En la mayoría de los casos, tal y como explican desde la plataforma eduFinet, los bancos se ofrecen a bajar sus diferenciales si el cliente cumple una serie de requisitos de bonificación, como contratar seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, podemos reducir el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque puede que tengamos que pagar por esos productos asociados.
El banco nos ofrece una hipoteca a euríbor más 2%, pero nos permite reducir el diferencial de la siguiente manera:
Nos lo baja en 0,25 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.
Nos lo reduce en 0,25 puntos más si contratamos uno de sus seguros de vida.
Nos aplica una bonificación de 0,5 puntos si domiciliamos la nómina.
Por lo tanto, si cumplimos todos esos requisitos, el tipo aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.
Aunque varios bancos encarecieron sus hipotecas variables a finales de 2019, los diferenciales que se ofrecen en 2020 aún son atractivos. Veamos cuáles son los más bajos que podemos obtener actualmente en función de la vinculación exigida por la entidad:
Si la hipoteca tiene productos combinados: en estos casos, lo ideal es que sea de entre el 0,89 y el 1%.
Si no tiene productos asociados: en el caso de que el banco no exija cumplir requisitos de vinculación, el diferencial tendría que ser de entre el 1% y el 1,20% para considerarlo una buena oferta.
Para que nos hagamos una idea de cómo debería ser una buena hipoteca variable, en la tabla siguiente mostramos las condiciones de varias de las más destacadas del mercado:
Interés
E + 1,49 %
Cuota
398,44 €
Vinculación
0 productos
Interés
E + 0,99 %
Cuota
373,38 €
Vinculación
1 producto
Eso sí, como decimos a menudo, para saber si un préstamo hipotecario es atractivo no basta con fijarse en los intereses. En la siguiente guía gratuita encontraremos cuáles son los otros elementos que debemos tener en cuenta:
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Hola, Helper_905634777.
A priori, la segunda oferta parece más barata, pues aunque su vinculación es mayor, en principio queda compensado por su menor interés (y os ahorráis la tasación). De todos modos, te aconsejamos que calculéis cuál de las dos os saldría más a cuenta para aseguraros (añade ahí el coste de las posibles comisiones de las cuentas asociadas, de las tarjetas y de los seguros, además de las posibles comisiones de apertura o subrogación).
Lógicamente, tendréis que valorar también qué preferís: un interés bajo a cambio de manteneros ligados al banco o más libertad a cambio de pagar unas cuotas algo más altas. La decisión, por lo tanto, deberéis acordarla entre los dos.
En cuanto a la cuestión de la nómina, como decíamos, depende del punto de vista con el que se mire. A algunos no les parece gran cosa, pues de todos modos hay que domiciliarla en algún sitio, mientras que otros consideran que les resta libertad, pues no pueden aprovecharse de las ofertas que hacen otras entidades a cambio de llevarles la nómina. También hay que tener en cuenta que la bonificación por la nómina se puede perder si la persona que la domicilia se queda en paro o si su salario baja y no alcanza el mínimo exigido por el banco.
Como ves, son muchas cosas a tener en cuenta, así que nuestra recomendación es que analicéis muy bien los pros y contras de cada opción antes de decantaros por una oferta. Y mientras tanto, también podéis acudir a otros bancos por si os hacen una oferta incluso mejor.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Sheila.
Como tú bien dices, para ahorrar en intereses de tu crédito, después de una carencia, siempre es mejor acortar el tiempo, ya que así se generarán intereses durante menos tiempo y será más barato.
En cuanto a qué es mejor amortizar si el préstamo o la hipoteca, generalmente será el crédito con mayor interés, ya que será el que genere más cantidad de intereses. No obstante, también dependerá del tiempo que te quede por pagar, la cantidad pendiente a reembolsar y las comisiones que te cobren por la amortización, por lo que no siempre será el préstamo.
Lo mejor es que, según los datos de tu hipoteca y de tu préstamo, del capital que quieres reembolsar antes de tiempo y de tus cuotas, hagas los números para saber con cifras cuál de las dos alternativas será la más conveniente. De esta manera podrás apoyarte en los números para tomar tu decisión.
¡Un saludo!
Buenos días, Aldisua.
Al no tratarse, en teoría, de una subrogación, sino de una cancelación de hipoteca para después pedir una nueva, entendemos que la comisión correspondiente sería "por desistimiento total no subrogatorio (0%)".
Sin embargo, desde otro punto de vista, podría interpretarse que, a pesar de la cancelación, en realidad te estás yendo a otro banco...
Para salir de dudas, lo recomendable sería que lo consultaras con un notario y tener así argumentos legales por si te cobraran la comisión indebida.
Esperamos haberte ayudado.
¡Un saludo!
Publicado el 29/05/2020
Publicado el 29/05/2020
Publicado el 28/05/2020
