Diferencial de la hipoteca: qué es y cómo funciona

¿Qué es el diferencial de la hipoteca?

En una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta), el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). Así, el tipo que aplicará el banco sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:

En la mayoría de los casos, el índice que utilizan los bancos es el euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.

¿Cómo influye sobre el interés de una hipoteca?

Como hemos visto, los diferenciales configuran, junto a los índices de referencia, el interés de las hipotecas variables. Pero a diferencia del segundo elemento, este no cambia durante la vida del contrato, a no ser que se incumplan las condiciones acordadas. Por lo tanto, cuanto mayor sea su valor, más alto será el interés de la hipoteca y a la inversa.

Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que hemos contratado un préstamo hipotecario con un interés formado por un diferencial del 1% más el valor del euríbor a 12 meses. Si este índice cotiza al 0,25% en el momento de la firma, el tipo aplicado será del 1,25% TIN (1 + 0,25).  

¿Cuáles son los diferenciales de las mejores hipotecas?

Aunque varios bancos llevan meses encareciendo sus hipotecas variables, los diferenciales que se ofrecen en 2022 aún son atractivos. Veamos cuáles son los más bajos que podemos obtener actualmente en función de la vinculación exigida por la entidad:

• Si la hipoteca tiene productos combinados: en estos casos, lo ideal es que sea de menos del 1%.

• Si no tiene productos asociados: en el caso de que el banco no exija cumplir requisitos de vinculación, el diferencial tendría que ser de entre el 1% y el 1,20% para considerarlo una buena oferta.

Para que nos hagamos una idea de cómo debería ser una buena hipoteca variable, en la tabla siguiente mostramos las condiciones de varias de las más destacadas del mercado: 

#1

Hipoteca SUMA Compra+Reforma Variable

TIN	E + 1,39 %
TAE	2,69 %
Cuota	377 €

0 vinculaciones

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#2

Hipoteca BBVA

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,99 %	E + 1,99 %
TAE	1,40 %	2,52 %
Cuota	357 €	400 €

*3 productos bonificadores

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#3

Hipoteca Open Variable

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,95 %	E + 1,35 %
TAE	2,15 %	2,37 %
Cuota	355 €	373 €

*2 productos bonificadores

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#4

Hipoteca Variable

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,99 %	E + 1,99 %
TAE	2,92 %	3,40 %
Cuota	356 €	402 €

*4 productos bonificadores

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Eso sí, como decimos a menudo, para saber si un préstamo hipotecario es atractivo no basta con fijarse en los intereses. En la siguiente guía gratuita encontraremos cuáles son los otros elementos que debemos tener en cuenta:

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¿Se puede reducir el diferencial de una hipoteca?

Sí. En la mayoría de los casos, tal y como explican desde la plataforma eduFinet, los bancos se ofrecen a bajar sus diferenciales si el cliente cumple una serie de requisitos de bonificación, como contratar seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, podemos reducir el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque puede que tengamos que pagar por esos productos asociados.

Ejemplo práctico

El banco nos ofrece una hipoteca a euríbor más 2%, pero nos permite reducir el diferencial de la siguiente manera:

• Nos lo baja en 0,25 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.

• Nos lo reduce en 0,25 puntos más si contratamos uno de sus seguros de vida.

• Nos aplica una bonificación de 0,5 puntos si domiciliamos la nómina.

Por lo tanto, si cumplimos todos esos requisitos, el tipo aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.

Cambia la hipoteca de banco y ahorra en intereses

Si estamos pagando un tipo de interés demasiado alto por nuestra hipoteca, podríamos intentar negociar con nuestra entidad una mejora de las condiciones o cambiarnos directamente de banco. Esto último se conoce como subrogación y, según una encuesta realizada por este comparador, podríamos dejar de pagar hasta 40.000 euros.

Para ponerlo fácil, los expertos de HelpMyCash han diseñado una calculadora de subrogación totalmente gratuita con la que podemos saber en menos de un minuto cuánto podríamos ahorrar en nuestro caso: 

¡Calcula cuánto podrías ahorrar al cambiar de entidad!

Simulador de subrogación

Describe tu hipoteca actual

Tipo de interés Fijo Variable

Interés

E +

Es obligatorio rellenar este campo. El valor ha de ser menor de 9,99 El valor ha de ser mayor de 0,01

Saldo pendiente

Es obligatorio rellenar este campo. El valor ha de ser mayor de 0

Fecha de la firma

Es necesario seleccionar una fecha.

Plazo de la hipoteca

años

Es obligatorio rellenar este campo. El valor ha de ser menor de 50 El valor ha de ser mayor de 1

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* No incluye los gastos de subrogación. Los gastos de subrogación varían entre el 0% y el 1% según el banco.

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