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diferencial hipoteca

¿Qué es el diferencial?

En una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta), el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). Así, el tipo que aplicará el banco sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:

Interés variable = diferencial + índice de referencia


En la mayoría de los casos, el índice que utilizan los bancos es el euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.

¿Cómo influye sobre el interés de una hipoteca?

Como hemos visto, los diferenciales configuran, junto a los índices de referencia, el interés de las hipotecas variables. Pero a diferencia del segundo elemento, este no cambia durante la vida del contrato, a no ser que se incumplan las condiciones acordadas. Por lo tanto, cuanto mayor sea su valor, más alto será el interés de la hipoteca y a la inversa.

Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que hemos contratado un préstamo hipotecario con un interés formado por un diferencial del 1% más el valor del euríbor a 12 meses. Si este índice cotiza al 0,25% en el momento de la firma, el tipo aplicado será del 1,25% TIN (1 + 0,25).  

Atención: si el interés está ligado al euríbor, periódicamente se producirá una revisión de hipoteca para actualizar el tipo aplicado según la nueva cotización del índice.

¿Cuáles son los diferenciales de las mejores hipotecas?

Aunque varios bancos encarecieron sus hipotecas variables a finales de 2019, los diferenciales que se ofrecen en 2020 aún son atractivos. Veamos cuáles son los más bajos que podemos obtener actualmente en función de la vinculación exigida por la entidad:

  • Si la hipoteca tiene productos combinados: en estos casos, lo ideal es que sea de menos del 1%.

  • Si no tiene productos asociados: en el caso de que el banco no exija cumplir requisitos de vinculación, el diferencial tendría que ser de entre el 1% y el 1,20% para considerarlo una buena oferta.

Para que nos hagamos una idea de cómo debería ser una buena hipoteca variable, en la tabla siguiente mostramos las condiciones de varias de las más destacadas del mercado: 

Hipotecas variables más destacadas
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 2,29 %
TAE 2,69 % 3,64 %
Cuota 357 € 417 €
*4 productos bonificadores
#2
TIN E + 1,49 %
TAE 2,64 %
Cuota 382 €
0 vinculaciones
#3
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,99 %
TAE 2,30 % 2,30 %
Cuota 357 € 401 €
*1 producto bonificador
#4
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,39 %
TAE 2,19 % 2,41 %
Cuota 357 € 375 €
*2 productos bonificadores
#5
TIN E + 0,99 %
TAE 2,14 %
Cuota 357 €
0 vinculaciones
#6
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,79 %
TAE 2,65 % 2,83 %
Cuota 357 € 393 €
*3 productos bonificadores
#7
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,89 % E + 1,89 %
TAE 1,78 % 1,59 %
Cuota 352 € 396 €
*3 productos bonificadores

Eso sí, como decimos a menudo, para saber si un préstamo hipotecario es atractivo no basta con fijarse en los intereses. En la siguiente guía gratuita encontraremos cuáles son los otros elementos que debemos tener en cuenta:

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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica que ofrece lo siguiente:

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¿Se puede reducir el diferencial de una hipoteca?

. En la mayoría de los casos, tal y como explican desde la plataforma eduFinet, los bancos se ofrecen a bajar sus diferenciales si el cliente cumple una serie de requisitos de bonificación, como contratar seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, podemos reducir el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque puede que tengamos que pagar por esos productos asociados.

Ejemplo práctico

El banco nos ofrece una hipoteca a euríbor más 2%, pero nos permite reducir el diferencial de la siguiente manera:

  • Nos lo baja en 0,25 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.

  • Nos lo reduce en 0,25 puntos más si contratamos uno de sus seguros de vida.

  • Nos aplica una bonificación de 0,5 puntos si domiciliamos la nómina.

Por lo tanto, si cumplimos todos esos requisitos, el tipo aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.

Una vez firmado el contrato, podemos modificar el diferencial mediante una refinanciación, ya sea acordando unas nuevas condiciones con nuestro banco o llevando nuestra hipoteca a otra entidad.

Cambia la hipoteca de banco y ahorra en intereses

Si estamos pagando un tipo de interés demasiado alto por nuestra hipoteca, podríamos intentar negociar con nuestra entidad una mejora de las condiciones o cambiarnos directamente de banco. Esto último se conoce como subrogación y, según una encuesta realizada por este comparador, podríamos dejar de pagar hasta 40.000 euros.

Para ponerlo fácil, los expertos de HelpMyCash han diseñado una calculadora de subrogación totalmente gratuita con la que saber en menos de un minuto cuánto podríamos ahorrar en nuestro caso: 

¡Calcula cuánto podrías ahorrar al cambiar de entidad!

Simulador de subrogación
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años

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página te contamos qué es el diferencial de la hipoteca y por qué es tan importante para determinar el precio de los préstamos a tipo variable.

Metodología: la investigación web y el contacto directo con los departamentos de comunicación de los bancos nos permiten mantener nuestra página actualizada.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com está formado por un grupo de expertos en finanzas personales y en comunicación que tienen como objetivo reunir, analizar y presentar toda la información disponible sobre la materia de manera clara y sencilla para que dispongas de todos los datos necesarios para escoger los mejores productos para ti.

Aviso: todos los servicios que ofrece HelpMyCash.com son gratuitos para los usuarios, ya que nuestros ingresos se obtienen a través de la publicidad y de los productos que aparecen destacados. 

Te escuchamos: en HelpMyCash.com queremos solucionarte tus dudas sobre tu hipoteca o cualquier otro aspecto de tus finanzas personales, por lo que ponemos a tu disposición las siguientes vías de contacto:

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

  • 16 Respuestas
  • 0 Votos
  • 184 Visitas
Hola, tengo una hipoteca fija con la Caixa y necesito saber si la comisión de pérdida de interés se cobra si o sí en caso de subrogación, que ya hay porcentaje de subrogación que les tengo que pagar a parte? 
Helper_809596387
Helper_809596387
hace 6 horas

De momento no me han cobrado nada porque estoy en trámites. La cantidad es la que ellos me han calculado, unos 480€ con un poco más de hipoteca que tú.
respecto a los números en el recibo aparecen 15, pero no entiendo porque estás mirando esto?

Helper_605425725
Helper_605425725
hace 9 horas

Hola, pues yo pensaba que me cobrarian el 2.5  de lo que me queda, si es así como cuentas qué lo calculan ellos igual no es es tope en mi caso son 114000 de lo que queda es bastante dinero 2.5...algo más te han cobrado a parte, y por la subrogación que porcentaje te han cobrado? Y otra cosita cuántos números tienes tú  préstamo hipotecario?  Gracias por la respuesta, suerte

Helper_809596387
Helper_809596387
hace 1 día

Hola , yo estoy en una situación  similar a la tuya, tengo la hipoteca en caixa y me quiero cambiar. Respecto a la comisión por riesgo de tipo de interés me  lo calcularon en Caixa y corresponde a la pérdida que le genera al banco, el 2,5 % es el máximo. En mi caso esta comisión es de 480€ Q qué no es ni de lejos el 2,5

Helper_605425725
Helper_605425725
hace 4 días

Si eso es lo que voy a hacer, lo que pasa es que el subdirector dice a mi gestora que no tienen más numeración que esa  de 15 dígitos, y se me hace muy raro...que quería hacer una subrogación y me imagino que la numeración entera la tendrán ellos en su base de todos que no la puede ver el cliente así por así lo malo es que me dicen que no tienen más números no que no me la quieren dar...que ya sospecho mucho...pero sin la numeración entera de 20 dígitos no pueden hacer llevar la operación en cabo de la subrogación del otro banco...será la movida por eso...

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Quizás se trate de una excepción por tener un número de entidad más corto, aunque desconocemos los motivos por los que el número de tu préstamo hipotecario tiene 15 dígitos en vez de 20. Quizás puedes tratar de concertar una cita con el director de tu oficina para aclararlo. 

Un saludo.

  • 7 Respuestas
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  • 131 Visitas
Hola. Com mi pareja estamos en proceso de comprar nuestra primera vivienda. Pedimos 127.000€ a 30 años. Después de mucho investigar y de hablar con varias entidades nos hemos quedado com dos propuestas a tipo fijo. Principalmente buscábamos una hipoteca com un buen interés fijo que no cobrara comisión por amortizar. Por lo que después de analizar varias variables estamos entre dos (muy dispares entre si, también hay que decirlo). Mi chico siempre ha sido cliente de BBVA sin ninguna queja y tiene ahí domiciliada la nómina. Esta entidad nos ofrece un 1.55% bonificado con Seguro del Hogar y de vida. Sin comisiones de apertura ni por amortitzación (hay que reclacar que se trata de un supuesto trato preferente por ser trabajadora de una institución académica con la que la entidad tiene convenio). Por otro lado, con EVO no hemos conseguido contactar porque es bastante difícil hablar con ellos, pero la simulación por la web es de 1.29% fijo si domiciliamos nómina y contratamos seguro del Hogar. La diferencia que nos queda en la cuota mensual respecto uno del otro no llega a los 20€. El caso es que por muy buenas que sean las condiciones de EVO, he estado leyendo mil comentarios negativos sobre ellos y no me acabo de fiar. Por otro lado, nunca he sido fan de los grandes y tradicionales bancos como BBVA y me da miedo que pese a las buenas palabras iniciales luego nos frian a comisiones, aunque el trato cercano de la gestora del pueblo facilita las cosas. ¿Alguina opinión al respecto que nos ayude a decidirnos? Muchas gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

A bote pronto, a la espera de saber lo que os costaría el seguro de hogar con cada entidad, parece que la de Abanca es ligeramente mejor, pues tiene un interés más bajo y su vinculación es parecida. 

Ahora bien, si por comodidad y afinidad preferís contratar la hipoteca con BBVA, nuestro consejo es que, como comentas, tratéis de negociar con ese banco para que os iguale o mejore la oferta de Abanca. Nuestro consejo es que le presentéis no solo la oferta de Abanca, sino también la de esos otros bancos que nos has comentado. De esta manera, BBVA sabrá que manejáis otras opciones y quizás eso le empuje a mejoraros un poco más las condiciones. 

De paso, también podéis llevar esas otras ofertas a Abanca por si os mejora su oferta. Así, si BBVA se niega a haceros una contraoferta, podréis valorar la opción de iros a Abanca con unas condiciones aún mejores que las iniciales. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Noe
Noe
hace 6 horas

Hola de nuevo Miquel,
Tras el fracaso con EVO (para lo que no nos han dado ninguna explicación), ya tenemos cita en BBVA para intentar que nos mejoren las condiciones presentándole una oferta de Abanca casi idéntica a la suya. Te detallo a continuación para que puedas opinar:
BBVA. 1.55% interés fijo. Cuota de 441.36€. Bonificada con 1 nómina+seguro del hogar+seguro de vida (aprox 135-140€ anuales para cada uno de los dos titulares). El precio del seguro dependerá de hasta donde queramos cubrir (pongamos des de los 100 y pico hasta los 300 euros anuales). Sin comisión de apertura ni por amoritzación anticipada parcial y total. Cuenta sin gastos de mantenimiento y tarjeta de débito asociada también sin cargos (según su palabra). Tasación a cargo del cliente: 280€ aprox. 
Abanca. 1.40% interés fijo. Cuota de 432.23€. Bonificada también con 1 nómina+seguro del hogar+seguro de vida (aprox 150€ anuales para cada uno de los dos titulares). El precio del seguro dependerá de la tasación. Sin comisión de apertura ni por amoritzación anticipada parcial ni total. Cuenta sin gastos de mantenimiento y dos tarjetas de débito para los titulares también sin cargos. Tasación a cargo de la entidad si firmamos con ellos. 
Sinceramente nos interesa poder cerrar acuerdo con BBVA por afinidad de mi pareja a esta entidad (ha estado ahí desde bien joven) y por el hecho de disponer de oficinas físicas en nuestra misma localidad donde poder gestionar eficazmente cualquier problema que podamos tener; es por ello que mi objetivo es intentar que nos igualen las condiciones para no irnos a otra entidad.
Hemos tenido ofertas de otros bancos con un tipo fijo más bajo, pero casi todas cobran comisión por amortizar, y las hemos descartado porque nos interesa poder reducir la cuota o el plazo de tiempo a medida que ahorremos un poco, es por ello que nos hemos quedado con estas opciones que a priori tienen un tipo un poquito más alto.
¿Cómo lo ves? ¿Algún consejo para nuestro caso en particular que pueda servir también de ayuda al resto de la comunidad?
Muchísimas gracias por tu estimable ayuda.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sentimos que vuestra solicitud no haya sido aprobada (EVO Banco tiene fama de ser bastante estricto). De todos modos, si cumplís los requisitos habituales para conseguir una hipoteca, os animamos a seguir intentándolo con otras entidades. 

Os deseamos mucha suerte y quedamos a vuestra disposición para resolver cualquier duda que os surja en el futuro. 

Un saludo. 

Noe
Noe
hace 2 días

Buenas tardes Miquel. 
Te actualizo la situación, ya que me veo en la obligación de hacerlo por la ayuda prestada. Hace poco nos han dicho a través del prescriptor que nos tramitaba la operación con EVO que esta ha sido denegada (pese a ser indefinidos los dos, solventes y sin otros préstamos). Así que cierro esa puerta y seguiré intentándolo. 
Gracias por todo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo.

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Sobre el poder de negociación, una buena manera de negociar es presentar al banco las ofertas que te hayan dado en otras entidades. De este modo, quizás os hagan una contraoferta mejor, con lo que saldréis ganando. 

En cuanto a la oferta de Kutxabank, presenta tanto ventajas como inconvenientes: tiene un buen interés, pero está bonificado por contratar otros productos y subirá cuando cumpláis 36 años. Nuestro consejo, por lo tanto, es que hagáis cuentas para saber si os merecería la pena o no.

Para hacer las cuentas, os recomendamos apuntar, por un lado, lo que pagaríais al año en cuotas de hipoteca y, por el otro, lo que pagaríais en productos adicionales (seguros, cuentas, tarjetas, etc.). De este modo, os podréis hacer una idea de cuánto os costaría cada hipoteca al año y podréis identificar cuál os saldría más barata. 

Si necesitáis más consejos, además, podéis descargar gratuitamente nuestra guía hipotecaria, en la que explicamos cómo se pide una hipoteca, en qué hay que fijarse al comparar ofertas y cuáles son vuestros derechos como consumidores. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Deudor78
Es fiable resuelve tu deuda ? @Deudor78 - hace 7 horas
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hola lamentablemente estoy en sitiacion de sobre endeudamiento ya con varios impagos..
 
debo 105.000 € repartido en unos 18 creditos tarjetas y prestamos..
 
y buscando encontre resuelvetudeuda.com
 que me dicen que si ahorro 1500€ al mes con ellos pagarian todas las deudas en 49 meses porque me habrian conseguido un ahorro de la deuda del 23%..
 
vosotros los conoceis? Son de fiar?
Bárbara
Bárbara
hace 7 horas

Igualmente mucho ánimo!!!!💋

Drf
Drf
hace 7 horas

Gracias, ya iremos contando mientras pasen los meses... un saludo a Barbara, amj y al resto.

Bárbara
Bárbara
hace 9 horas

A mi Advanzia me envió algo parecido indicando que la deuda había quedado liquidada con un saldo pendiente de cero euros... Son las entidades las que emiten las cancelaciones claro. A mi me han mandado muchas cartas de reclamación incluidas las de comunicación de que han notificado tus datos al Asnef.... Pero es que es normal a ver hasta que liquides ellos van a reclamar sin cesar lógicamente....

Drf
Drf
hace 23 horas


citando a Drf
[cita=72881]#2[/cita]]vale muchas gracias... Y has dicho que te han pagado dos deudas, te Dan un comprobante de que esta la deuda paga? Y la entida...
La verdad que hablar con alguien que este con RTD me ayuda... Te han mandado carta las entidades?

amj
amj
hace 23 horas

No te dan ningún comprobante, solo te dicen que te lo han liquidado, es luego la financiera la que te manda un mensaje diciéndotelo, además tu lo compruebas entrando online a ver el estado de tu deuda y ves que ya no hay deuda.
Ejemplo de una de mis deudas liquidadas:
"Estimado cliente,
Le informamos que la empresa Resuelve tu Deuda ha contactado con nosotros para comunicarnos que usted ha autorizado a que ellos gestionen el pago de la deuda que mantenía con Dineo Crédito.
Le informamos que Dineo Crédito ha aceptado las condiciones propuestas hechas en su nombre por Resuelve tu Deuda, por lo que procedemos a cerrar su préstamo..."

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