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diferencial hipoteca

¿Qué es el diferencial?

En una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta), el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). Así, el tipo que aplicará el banco sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:


En la mayoría de los casos, el índice que utilizan los bancos es el euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.

¿Cómo influye sobre el interés de una hipoteca?

Como hemos visto, los diferenciales configuran, junto a los índices de referencia, el interés de las hipotecas variables. Pero a diferencia del segundo elemento, este no cambia durante la vida del contrato, a no ser que se incumplan las condiciones acordadas. Por lo tanto, cuanto mayor sea su valor, más alto será el interés de la hipoteca y a la inversa.

Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que hemos contratado un préstamo hipotecario con un interés formado por un diferencial del 1% más el valor del euríbor a 12 meses. Si este índice cotiza al 0,25% en el momento de la firma, el tipo aplicado será del 1,25% TIN (1 + 0,25).  

¿Se puede reducir el diferencial de una hipoteca?

. En la mayoría de los casos, tal y como explican desde la plataforma eduFinet, los bancos se ofrecen a bajar sus diferenciales si el cliente cumple una serie de requisitos de bonificación, como contratar seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, podemos reducir el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque puede que tengamos que pagar por esos productos asociados.

Ejemplo práctico

El banco nos ofrece una hipoteca a euríbor más 2%, pero nos permite reducir el diferencial de la siguiente manera:

  • Nos lo baja en 0,25 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.

  • Nos lo reduce en 0,25 puntos más si contratamos uno de sus seguros de vida.

  • Nos aplica una bonificación de 0,5 puntos si domiciliamos la nómina.

Por lo tanto, si cumplimos todos esos requisitos, el tipo aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.

¿Cuáles son los diferenciales de las mejores hipotecas?

Aunque varios bancos encarecieron sus hipotecas variables a finales de 2019, los diferenciales que se ofrecen en 2020 aún son atractivos. Veamos cuáles son los más bajos que podemos obtener actualmente en función de la vinculación exigida por la entidad:

  • Si la hipoteca tiene productos combinados: en estos casos, lo ideal es que sea de entre el 0,89 y el 1%.

  • Si no tiene productos asociados: en el caso de que el banco no exija cumplir requisitos de vinculación, el diferencial tendría que ser de entre el 1% y el 1,20% para considerarlo una buena oferta.

Para que nos hagamos una idea de cómo debería ser una buena hipoteca variable, en la tabla siguiente mostramos las condiciones de varias de las más destacadas del mercado: 

Hipotecas variables más destacadas
#1

Interés

E + 1,49 %

Cuota

398,44 €

Vinculación

0 productos

#2

Interés

E + 0,99 %

Cuota

373,38 €

Vinculación

1 producto

#3

Interés

E + 1,29 %

Cuota

387 €

Vinculación

6 productos

Eso sí, como decimos a menudo, para saber si un préstamo hipotecario es atractivo no basta con fijarse en los intereses. En la siguiente guía gratuita encontraremos cuáles son los otros elementos que debemos tener en cuenta:

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Para qué sirve esta página: en esta página te contamos qué es el diferencial de la hipoteca y por qué es tan importante para determinar el precio de los préstamos a tipo variable.

Metodología: la investigación web y el contacto directo con los departamentos de comunicación de los bancos nos permiten mantener nuestra página actualizada.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com está formado por un grupo de expertos en finanzas personales y en comunicación que tienen como objetivo reunir, analizar y presentar toda la información disponible sobre la materia de manera clara y sencilla para que dispongas de todos los datos necesarios para escoger los mejores productos para ti.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Helper_905634777
Vinculación nomina @Helper_905634777 - hace 14 horas
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Buenas. 
Estamos a punto de cerrar la entrega de una vivienda nueva y estamos entre dos ofertas de crédito hipotecario. 
Una nos ofrece el 1.21 a 30 años sin ninguna vinculación, pagaríamos tasación y la cuota fija sería los 360 años. El primer año nos obliga a contratar seguro de vida por un importe de unos 800€.
La segunda opción, igualmente interés fijo empezando en el 1.7% que la nómina nos bonifica 0.5% y la tarjeta un 0.1% quedando un fijo de 1.1% y pudiendo llegar al 0.8% con más vinculaciones. Esta oferta es de la financiera de la obra y si nos subrogsmos con ellos no pagaríamos tasación. Además el primer año el interés sería al 0.8%. Se incluye una vinculación de 5 años de seguro de hogar quedando los cuatro años siguientes un interés al 1% y los 25 restantes al 1.1% quitando posteriormente el seguro de hogar con ellos. Pero siempre pudiendo llegar a un 0.8% de mínimo y un 1.1% de máximo.
A nivel de números, la segunda opción nos parece mejor pero tenemos opiniones encontradas mi pareja y yo con la vinculación de la nómina si es una vinculación importante o no. 
Que opináis?? 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_905634777.

A priori, la segunda oferta parece más barata, pues aunque su vinculación es mayor, en principio queda compensado por su menor interés (y os ahorráis la tasación). De todos modos, te aconsejamos que calculéis cuál de las dos os saldría más a cuenta para aseguraros (añade ahí el coste de las posibles comisiones de las cuentas asociadas, de las tarjetas y de los seguros, además de las posibles comisiones de apertura o subrogación). 

Lógicamente, tendréis que valorar también qué preferís: un interés bajo a cambio de manteneros ligados al banco o más libertad a cambio de pagar unas cuotas algo más altas. La decisión, por lo tanto, deberéis acordarla entre los dos. 

En cuanto a la cuestión de la nómina, como decíamos, depende del punto de vista con el que se mire. A algunos no les parece gran cosa, pues de todos modos hay que domiciliarla en algún sitio, mientras que otros consideran que les resta libertad, pues no pueden aprovecharse de las ofertas que hacen otras entidades a cambio de llevarles la nómina. También hay que tener en cuenta que la bonificación por la nómina se puede perder si la persona que la domicilia se queda en paro o si su salario baja y no alcanza el mínimo exigido por el banco. 

Como ves, son muchas cosas a tener en cuenta, así que nuestra recomendación es que analicéis muy bien los pros y contras de cada opción antes de decantaros por una oferta. Y mientras tanto, también podéis acudir a otros bancos por si os hacen una oferta incluso mejor. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Sheila
Cuota o tiempo? Préstamo o hipoteca? @Sheila - hace 18 horas
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Hola,que es más conveniente amortizar cuota o tiempo? Creo q esto lo tengo claro, tiempo, para así terminar cuanto antes, pero que es más conveniente amortizar hipoteca o préstamo personal?? 
Agustina Battioli
Agustina Battioli
hace 18 horas

HelpMyCash

Hola, Sheila.

Como tú bien dices, para ahorrar en intereses de tu crédito, después de una carencia, siempre es mejor acortar el tiempo, ya que así se generarán intereses durante menos tiempo y será más barato. 

En cuanto a qué es mejor amortizar si el préstamo o la hipoteca, generalmente será el crédito con mayor interés, ya que será el que genere más cantidad de intereses. No obstante, también dependerá del tiempo que te quede por pagar, la cantidad pendiente a reembolsar y las comisiones que te cobren por la amortización, por lo que no siempre será el préstamo. 

Lo mejor es que, según los datos de tu hipoteca y de tu préstamo, del capital que quieres reembolsar antes de tiempo y de tus cuotas, hagas los números para saber con cifras cuál de las dos alternativas será la más conveniente. De esta manera podrás apoyarte en los números para tomar tu decisión.

¡Un saludo!

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Buenas tardes
He conseguido un banco que me mejora sustancialmente el tipo (me lo baja 0,85 respecto a lo que tengo actualmente). La duda es que me dicen que no hacen subrogacion, sino que hacen cancelacion de hipoteca y una nueva.Por lo que tengo duda respecto a las comisiones que tengo en mi actual hipoteca respecto a cancelarla. Veo que tengo las siguientes clausulas:clausula compensacion por desistimiento total no subrogatorio (0%)clausula compensacion por desistimiento total subrogatorio (0,5%+compensacion por riesgo por tipo de interes(1%))de subrogacion por un tercero (1%)de subrogacion por otra entidad (0,5%)Alguien podria decirme ¿Cuales de estas clausulas me van a cobrar?
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 18 horas

HelpMyCash

Buenos días, Aldisua.

Al no tratarse, en teoría, de una subrogación, sino de una cancelación de hipoteca para después pedir una nueva, entendemos que la comisión correspondiente sería "por desistimiento total no subrogatorio (0%)".

Sin embargo, desde otro punto de vista, podría interpretarse que, a pesar de la cancelación, en realidad te estás yendo a otro banco...

Para salir de dudas, lo recomendable sería que lo consultaras con un notario y tener así argumentos legales por si te cobraran la comisión indebida. 

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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