diferencial hipoteca

¿Qué es el diferencial de la hipoteca?

En una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta), el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). Así, el tipo que aplicará el banco sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:

Interés variable = diferencial + índice de referencia


En la mayoría de los casos, el índice que utilizan los bancos es el euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.

¿Cómo influye sobre el interés de una hipoteca?

Como hemos visto, los diferenciales configuran, junto a los índices de referencia, el interés de las hipotecas variables. Pero a diferencia del segundo elemento, este no cambia durante la vida del contrato, a no ser que se incumplan las condiciones acordadas. Por lo tanto, cuanto mayor sea su valor, más alto será el interés de la hipoteca y a la inversa.

Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que hemos contratado un préstamo hipotecario con un interés formado por un diferencial del 1% más el valor del euríbor a 12 meses. Si este índice cotiza al 0,25% en el momento de la firma, el tipo aplicado será del 1,25% TIN (1 + 0,25).  

Atención: si el interés está ligado al euríbor, periódicamente se producirá una revisión de hipoteca para actualizar el tipo aplicado según la nueva cotización del índice.

¿Cuáles son los diferenciales de las mejores hipotecas?

Aunque varios bancos llevan meses encareciendo sus hipotecas variables, los diferenciales que se ofrecen en 2022 aún son atractivos. Veamos cuáles son los más bajos que podemos obtener actualmente en función de la vinculación exigida por la entidad:

  • Si la hipoteca tiene productos combinados: en estos casos, lo ideal es que sea de menos del 1%.

  • Si no tiene productos asociados: en el caso de que el banco no exija cumplir requisitos de vinculación, el diferencial tendría que ser de entre el 1% y el 1,20% para considerarlo una buena oferta.

Para que nos hagamos una idea de cómo debería ser una buena hipoteca variable, en la tabla siguiente mostramos las condiciones de varias de las más destacadas del mercado: 

Hipotecas variables más destacadas Ordenado por HelpMyCash
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,89 % E + 1,29 %
TAE 1,98 % 2,10 %
Cuota 352 € 370 €
*2 productos bonificadores
#2
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,79 % E + 1,79 %
TAE 1,97 % 2,64 %
Cuota 347 € 389 €
*3 productos bonificadores
#3
TIN E + 1,49 %
TAE 3,00 %
Cuota 382 €
0 vinculaciones

Este listado ha sido elaborado por HelpMyCash.com. La información presentada ha sido investigada por el equipo editorial y, en algunas ocasiones, proporcionada por las propias entidades. Muchos o todos los productos que aparecen aquí son ofrecidos por nuestros socios comerciales. Esto puede influir en el lugar en el que aparece el producto en el listado, pero no influye en nuestra evaluación. Para ello, tenemos en cuenta diferentes criterios objetivos: el interés (TIN), la cantidad y precio de los productos que hay que contratar o a los que hay que adherirse para conseguir un interés bonificado, las opiniones de nuestros usuarios y la valoración de nuestros analistas. Nuestras valoraciones son propias. Actualizamos las ofertas y la información periódicamente. ¿Has encontrado algún error? Por favor, escríbenos un e-mail a atencion-al-cliente@helpmycash.com para que podamos corregirlo.

Eso sí, como decimos a menudo, para saber si un préstamo hipotecario es atractivo no basta con fijarse en los intereses. En la siguiente guía gratuita encontraremos cuáles son los otros elementos que debemos tener en cuenta:

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¿Se puede reducir el diferencial de una hipoteca?

. En la mayoría de los casos, tal y como explican desde la plataforma eduFinet, los bancos se ofrecen a bajar sus diferenciales si el cliente cumple una serie de requisitos de bonificación, como contratar seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, podemos reducir el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque puede que tengamos que pagar por esos productos asociados.

Ejemplo práctico

El banco nos ofrece una hipoteca a euríbor más 2%, pero nos permite reducir el diferencial de la siguiente manera:

  • Nos lo baja en 0,25 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.

  • Nos lo reduce en 0,25 puntos más si contratamos uno de sus seguros de vida.

  • Nos aplica una bonificación de 0,5 puntos si domiciliamos la nómina.

Por lo tanto, si cumplimos todos esos requisitos, el tipo aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.

Una vez firmado el contrato, podemos modificar el diferencial mediante una refinanciación, ya sea acordando unas nuevas condiciones con nuestro banco o llevando nuestra hipoteca a otra entidad.

Cambia la hipoteca de banco y ahorra en intereses

Si estamos pagando un tipo de interés demasiado alto por nuestra hipoteca, podríamos intentar negociar con nuestra entidad una mejora de las condiciones o cambiarnos directamente de banco. Esto último se conoce como subrogación y, según una encuesta realizada por este comparador, podríamos dejar de pagar hasta 40.000 euros.

Para ponerlo fácil, los expertos de HelpMyCash han diseñado una calculadora de subrogación totalmente gratuita con la que podemos saber en menos de un minuto cuánto podríamos ahorrar en nuestro caso: 

¡Calcula cuánto podrías ahorrar al cambiar de entidad!

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E +
años