Diferencial de la hipoteca: qué es y cómo te afecta
El diferencial de una hipoteca es un porcentaje que se suma al índice de referencia, normalmente el euríbor, para obtener el interés de las hipotecas variables. En esta página encontrarás más información.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
Cuando pides una hipoteca variable, el banco no te dice solo “euríbor y listo”. Lo que hace es sumarle un extra, y ahí entra el famoso diferencial. Es como la comisión que te cobra el banco por prestarte el dinero. Así el diferencial de una hipoteca variable es el porcentaje fijo que se suma al índice de referencia (suele ser el euríbor) para determinar cuál es su interés.
Fórmula básica
Interés variable = diferencial + índice de referencia (normalmente el euríbor)
Supongamos que el euríbor está en el 2% y una hipoteca variable tiene un interés de euríbor más 1% (E+1%). Al final estarás pagando un 3%. Pues ese "1%" es el diferencial, mientras que el euríbor es el índice de referencia. Si todavía no te queda claro, quizás la siguiente fórmula despeja tus dudas:
Diferencial vs TAE
Mientras el diferencial solo contempla el coste del interés variable, la TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además comisiones y otros gastos asociados. Por eso la TAE suele ser superior al euríbor + diferencial y sirve para comparar hipotecas de forma más homogénea.
¿Por qué es tan importante el diferencial de la hipoteca?
El diferencial en una hipoteca variable afecta tanto al coste total del préstamo como a su sensibilidad a los cambios en los tipos de interés. A continuación te explicamos por qué:
Cuanto más alto sea el diferencial, mayor será el interés aplicado en la hipoteca y más caras serán tus cuotas (y viceversa). Por ello, lo aconsejable es que sea lo más bajo posible.
Además, si el euríbor sube (lo cual ocurrirá en algún momento de la vida de tu hipoteca), tus cuotas también aumentarán. Si el diferencial es bajo, tus cuotas serán más baratas y tendrás más margen para tolerar el incremento del euríbor.
Ten en cuenta que los cambios del índice de referencia también pueden abaratar o encarecer tu hipoteca variable cada seis o doce meses. Puedes encontrar una explicación detallada en nuestra página sobre la revisión de la hipoteca.
Ejemplo práctico de cálculo
- Préstamo: 150.000 €
- Plazo: 25 años
- Euríbor actual: 2,08%
- Diferencial A: 0,90% → Interés 2,98% → Cuota= 710 €/mes
- Diferencial B: 0,40% → Interés 2,48% → Cuota = 671 €/mes
Impacto a largo plazo
- Con un 2,98% de interés, pagarás = 213.000 € en total (710 € × 300 meses).
- Con un 2,48%, pagarás = 201.300 € en total (671 € × 300 meses).
La diferencia de 0,50 puntos porcentuales en el diferencial supone un ahorro de 11.700 € en intereses.
¡Reduce el diferencial de tu hipoteca! Te ponemos en contacto con un experto que negociará con bancos para mejorar tu actual hipoteca variable.
¿Cómo saber el diferencial de mi hipoteca?
Para conocer el diferencial de tu hipoteca, puedes hacer lo siguiente:
¿Cuál es el diferencial hipotecario en el mercado actual?
A día de hoy, el diferencial medio de las hipotecas variables es de alrededor del 0,65%; normalmente condicionado a domiciliar la nómina y a contratar dos seguros (hogar y vida). Es decir, que estos productos tienen un interés medio de euríbor más 0,65%. Pero si tu perfil es bueno y buscas bien, no te costará encontrar ofertas a euríbor más 0,60% o incluso a menos de euríbor más 0,50%.
Si quieres, puedes consultar nuestro ranking de las mejores hipotecas, en el que encontrarás ofertas a tipo variable con diferenciales desde el 0,30%. Si buscas conseguir un diferencial bajo, nuestro consejo es que pidas financiación a varias entidades, compares sus opciones y trates de negociar para que te apliquen alguna rebaja.
Eso sí, como advierte el Banco de España, muchos bancos solo te ofrecerán un diferencial atractivo si contratas productos suyos junto a la hipoteca: seguros, cuentas… Calcula su precio y valora si te conviene aceptar esos servicios a cambio de la rebaja.
¿Qué factores influyen en el diferencial que te ofrece un banco?
Perfil del cliente
Tu situación financiera personal. Si tienes ingresos estables, un buen historial crediticio y un nivel de endeudamiento bajo, el banco te considerará un cliente de bajo riesgo. Eso se traduce en mejores condiciones, incluido un diferencial más reducido.
Vinculación
Las entidades suelen ofrecer mejores diferenciales si aceptas contratar productos adicionales. Por ejemplo: domiciliar tu nómina; contratar un seguro de vida o de hogar; aportar a un plan de pensiones.
Competencia
La competencia entre entidades también es clave. En un mercado dinámico, los bancos tratan de captar clientes ofreciendo diferenciales más bajos que su competencia.
¿Cómo puedes elegir un buen diferencial?
Para elegir un buen diferencial te damos dos consejos:
Compara ofertas entre bancos
Actualmente hay mucha competencia entre los bancos por captar clientes que contraten una hipoteca. Por lo tanto, aunque el diferencial medio se sitúe en el 0,65%, no todos los préstamos incluyen las mismas condiciones. Lee la letra pequeña y compara el TAE, que incluye comisiones y gastos adicionales.
Que no te líen con los "extra"
Para lograr diferenciales más bajos es necesario contratar productos extra, conocidos como bonificadores (un seguro de hogar, de vida, gasto con tarjetas...). Si no los necesitas o tienen un coste alto, puede no compensarte.
¿Cuál es el diferencial de una hipoteca fija o mixta?
¿Existe diferencial en las hipotecas fijas?
En las hipotecas fijas no se aplica un diferencial como tal. A diferencia de las hipotecas variables, donde se suma un porcentaje (diferencial) a un índice de referencia como el euríbor, en una hipoteca fija el tipo de interés queda establecido desde el primer día y no cambia durante toda la vida del préstamo. Esto significa que pagarás siempre la misma cuota, independientemente de cómo evolucionen los tipos de interés en el mercado. De ahí que las hipotecas fijas sean especialmente atractivas para quienes buscan estabilidad y prefieren evitar sorpresas.
El diferencial en hipotecas mixtas
En las hipotecas mixtas sí existe un diferencial, pero solo a partir del momento en el que termina el periodo de tipo fijo.
Durante los primeros años (normalmente entre 5 y 15 años), pagarás un interés fijo pactado en el contrato. Una vez superado ese tiempo, el préstamo pasa a ser variable: se calcula sumando un diferencial al índice de referencia vigente (como el euríbor).
Por eso, al valorar una hipoteca mixta, no solo debes fijarte en el tipo fijo inicial, sino también en el diferencial que se aplicará en la etapa variable.
Herramientas sobre Hipotecas variables
Simula la cuota de tu hipoteca en distintos escenarios del euríbor
¿Estás pensando en contratar una hipoteca variable? Para mitigar los riesgos, te aconsejamos utilizar esta calculadora: te permite simular tu cuota en distintos escenarios potenciales del euríbor.
Simulador de revisión de hipoteca con el euríbor
¿Tienes una hipoteca variable y pronto toca la revisión? Con esta calculadora podrás calcular cuánto te subirá la cuota de tu hipoteca variable.
