Pasos para vender una casa heredada

Son muchos los motivos que pueden impulsarte a vender tu casa heredada. El más común está relacionado con los gastos de la herencia: los costes de la notaría, los del Registro y el impuesto de sucesiones exigen el desembolso de una suma importante de dinero que puedes obtener con la venta de la vivienda. También puede ocurrir que prefieras disponer del dinero líquido antes que tener un inmueble, así puedes invertirlo en algún producto financiero y aumentar tus ingresos regulares.

¿Te sientes identificado con alguna de estas situaciones? ¿Existe alguna otra circunstancia que te impulse a vender tu casa heredada? No te preocupes, a continuación te explicamos qué pasos debes seguir desde que recibes la herencia hasta que vendes la vivienda. ¡Toma nota!

Pasos para vender una casa heredada

1. Recopilar los documentos

2. Aceptar la herencia ante notario

3. Pagar los impuestos de la herencia

4. Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

5. Poner la casa en venta

6. Liquidar los impuestos por la venta

1. Documentos para heredar la vivienda

Para vender el piso heredado primero debes aceptar la herencia. Para ello, tienes que reunir los siguientes documentos: 

Certificado de defunción

• ¿Cuánto cuesta? Es gratuito.
• ¿Dónde se pide? En el Registro Civil del lugar donde falleció la persona que deja la herencia.
• ¿Cuánto tarda? Entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil.
• ¿Cuáles son los requisitos? Conocer el nombre, apellido y DNI de la persona fallecida. Además, pueden pedirte número de tomo y folio de la inscripción del deceso.

Certificado de últimas voluntades

• ¿Qué es? Es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notaría lo ha hecho.
• ¿Cuánto cuesta? La tasa tiene un precio de 3,82 euros.
• ¿Dónde se pide? Se puede pedir en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de manera presencial o telemática.
• ¿Cuánto tarda en llegar? Tarda 10 días hábiles y debe solicitarse 15 días después del deceso de la persona.
• ¿Cuáles son los requisitos? Completar el modelo 790, pagar la tasa  y presentar certificado de defunción original.

Copia autorizada del testamento, en caso de que exista

• ¿Cuánto cuesta? El coste depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad.
• ¿Dónde se pide? En el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.
• ¿Cuánto tarda? Depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.
• ¿Cuáles son los requisitos? Se debe presentar el certificado de defunción y el de últimas voluntades.

2. Aceptar de la herencia 

¿La persona que falleció dejó o no un testamento? ¿Eres el único heredero o son dos personas o más? De ello dependen los pasos que debes seguir para aceptar la herencia. Busca tu caso a continuación y descubre cómo proceder.  

Si existe un testamento

• Se debe hacer el inventario de bienes y deudas del fallecido: este debe incluir los datos de las viviendas, el saldo en cuentas bancarias, los vehículos, el seguro de vida y las deudas.
• Firmar la escritura de partición o cuaderno particional: este debe recoger tus datos y los de los otros herederos, el inventario y el reparto de bienes, según lo estipulado en el testamento. 

Si no existe testamento

Si no hay testamento, será necesario que el notario determine quiénes son los herederos según lo establecido por la ley. En este momento tendrás que demostrar el grado de parentesco presentando algunos documentos como el libro de familia, el certificado de nacimiento y el certificado de matrimonio. Luego, tendrás que firmar en la notaría:

• El acta de declaración de herederos
  
  • Para hacerla deberás presentar dos testigos (conocidos del fallecido) que declaren que no les consta la existencia de otros herederos.
  • Suele tener un coste aproximado de entre 250 y 300 euros (más IVA), aunque varía en función de la cantidad de herederos y la masa hereditaria.
  • Desde que se firma en la notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos, transcurren aproximadamente 20 días hábiles.
    
    
• La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional
  • El notario deberá hacer un inventario de bienes del fallecido
  • También deberá elaborar una escritura de partición que incluya todos los datos de los herederos y el reparto de los bienes en la proporción correspondiente.

¿Cómo repartir la herencia de un piso si una parte no quiere hacerlo?

Si un heredero no quiere aceptar la herencia, los otros tienen la posibilidad de acudir ante notario para que este le envíe un acta de notificación. Una vez que el heredero en cuestión recibe el acta, tiene 30 días naturales para manifestar si acepta su parte de la casa o si renuncia a ella. Si no contesta en este plazo, el legado se considerará aceptado por defecto. Además, si un heredero no quiere participar de la herencia, puede aceptarla y, antes de que se produzca la repartición de bienes, vender a un tercero su derecho a recibirla.

3. Impuestos de la herencia

Al heredar una vivienda, se deben pagar dos impuestos: el de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal. Pero ¿cuánto toca pagar de cada uno?, ¿dónde y cuándo se pagan?, ¿qué pasa si los herederos no tienen dinero para hacer frente a estos tributos?, ¿se puede pagar el impuesto de sucesiones con el dinero de la herencia? Como hay mucha información muy importante que se debe conocer al respecto, hemos creado otra página donde lo explicamos con detalles ¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa heredada?

4. Inscripción del piso en el Registro de la Propiedad

La inscripción de la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí muy recomendable si piensas venderla. Ahora bien, ¿por qué es importante inscribirla? ¿Qué pasa si no lo haces? Hemos creado otra página donde te explicamos con lujo de detalles cuáles son los riesgos de vender una casa heredada sin registrar y qué debes hacer para inscribirla.

5. Vender la casa heredada

Una vez que la vivienda esté registrada, podrás venderla sin contratiempos y a precio de mercado. A partir de aquí, entonces, deberás seguir los pasos habituales para vender una casa.

¡Ten en cuenta! La venta de una vivienda heredada puede presentar algunas dificultades, por eso te aconsejamos que busques el asesoramiento de un experto inmobiliario. Ellos pueden ayudarte tanto con la tramitación de la herencia como con la venta, incluso pueden hacer de intermediarios si no existe acuerdo entre los herederos.

6. Impuestos por la venta de un piso heredado

Los impuestos que debes pagar tras la venta de una casa heredada son dos: el IRPF y la plusvalía municipal (sí, de nuevo). Si se trata de herencia de varios hermanos, cada quien pagará un proporcional en función de la parte de la casa que heredó. Además, debes tener en cuenta que para el cálculo del IRPF, se cuenta como valor de adquisición de la vivienda el que se ha declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones.

Si lo que necesitas es aprender a calcular estos tributos, haz clic en el siguiente enlace Cómo calcular el IRPF y la plusvalía municipal

¿Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada?

No, quienes hayan recibido una vivienda en herencia después del 3 de septiembre de 2021 no tienen que esperar un tiempo para venderla. Este fue el cambio que introdujo la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, como el carácter retroactivo de esta medida no existe en la práctica, si un heredero no forzoso (es decir, un heredero distinto de los hijos, padres o cónyuge de la persona fallecida) recibió una vivienda antes de esa fecha, tendrá que esperar dos años para hacer la transmisión.