Son muchos los motivos que pueden impulsarte a vender tu casa heredada. El más común está relacionado con los gastos de la herencia: los costes de la notaría, los del Registro y el impuesto de sucesiones exigen el desembolso de una suma importante de dinero que puedes obtener con la venta de la vivienda. También puede ocurrir que prefieras disponer del dinero líquido antes que tener un inmueble, así puedes invertirlo en algún producto financiero y aumentar tus ingresos regulares.

¿Te sientes identificado con alguna de estas situaciones? ¿Existe alguna otra circunstancia que te impulse a vender tu casa heredada? No te preocupes, a continuación te explicamos qué pasos debes seguir desde que recibes la herencia hasta que vendes la vivienda. ¡Toma nota!

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Pasos para vender una casa heredada

  1. Recopilar los documentos

  2. Aceptar la herencia ante notario

  3. Pagar los impuestos de la herencia

  4. Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

  5. Poner la casa en venta

  6. Liquidar los impuestos por la venta

 

Pasos vender piso heredado

1. Documentos para heredar la vivienda

Para vender el piso heredado primero debes aceptar la herencia. Para ello, tienes que reunir los siguientes documentos: 

Certificado de defunción

  • ¿Cuánto cuesta? Es gratuito.
  • ¿Dónde se pide? En el Registro Civil del lugar donde falleció la persona que deja la herencia.
  • ¿Cuánto tarda? Entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil.
  • ¿Cuáles son los requisitos? Conocer el nombre, apellido y DNI de la persona fallecida. Además, pueden pedirte número de tomo y folio de la inscripción del deceso.

Certificado de últimas voluntades

  • ¿Qué es? Es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notaría lo ha hecho.
  • ¿Cuánto cuesta? La tasa tiene un precio de 3,82 euros.
  • ¿Dónde se pide? Se puede pedir en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de manera presencial o telemática.
  • ¿Cuánto tarda en llegar? Tarda 10 días hábiles y debe solicitarse 15 días después del deceso de la persona.
  • ¿Cuáles son los requisitos? Completar el modelo 790, pagar la tasa  y presentar certificado de defunción original.

Copia autorizada del testamento, en caso de que exista

  • ¿Cuánto cuesta? El coste depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad.
  • ¿Dónde se pide? En el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.
  • ¿Cuánto tarda? Depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.
  • ¿Cuáles son los requisitos? Se debe presentar el certificado de defunción y el de últimas voluntades.

2. Aceptar de la herencia 

¿La persona que falleció dejó o no un testamento? ¿Eres el único heredero o son dos personas o más? De ello dependen los pasos que debes seguir para aceptar la herencia. Busca tu caso a continuación y descubre cómo proceder.  

Si existe un testamento

  • Se debe hacer el inventario de bienes y deudas del fallecido: este debe incluir los datos de las viviendas, el saldo en cuentas bancarias, los vehículos, el seguro de vida y las deudas.
  • Firmar la escritura de partición o cuaderno particional: este debe recoger tus datos y los de los otros herederos, el inventario y el reparto de bienes, según lo estipulado en el testamento. 

¡Importante! Si existe un solo heredero, bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma para que tenga validez. En este caso, no es necesario hacer una escritura de partición.

Si no existe testamento

Si no hay testamento, será necesario que el notario determine quiénes son los herederos según lo establecido por la ley. En este momento tendrás que demostrar el grado de parentesco presentando algunos documentos como el libro de familia, el certificado de nacimiento y el certificado de matrimonio. Luego, tendrás que firmar en la notaría:

  • El acta de declaración de herederos
    • Para hacerla deberás presentar dos testigos (conocidos del fallecido) que declaren que no les consta la existencia de otros herederos.
    • Suele tener un coste aproximado de entre 250 y 300 euros (más IVA), aunque varía en función de la cantidad de herederos y la masa hereditaria.
    • Desde que se firma en la notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos, transcurren aproximadamente 20 días hábiles.

  • La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional
    • El notario deberá hacer un inventario de bienes del fallecido
    • También deberá elaborar una escritura de partición que incluya todos los datos de los herederos y el reparto de los bienes en la proporción correspondiente.

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¿Cómo repartir la herencia de un piso si una parte no quiere hacerlo?

Si un heredero no quiere aceptar la herencia, los otros tienen la posibilidad de acudir ante notario para que este le envíe un acta de notificación. Una vez que el heredero en cuestión recibe el acta, tiene 30 días naturales para manifestar si acepta su parte de la casa o si renuncia a ella. Si no contesta en este plazo, el legado se considerará aceptado por defecto. Además, si un heredero no quiere participar de la herencia, puede aceptarla y, antes de que se produzca la repartición de bienes, vender a un tercero su derecho a recibirla.

3. Impuestos de la herencia

Al heredar una vivienda, se deben pagar dos impuestos: el de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal. Pero ¿cuánto toca pagar de cada uno?, ¿dónde y cuándo se pagan?, ¿qué pasa si los herederos no tienen dinero para hacer frente a estos tributos?, ¿se puede pagar el impuesto de sucesiones con el dinero de la herencia? Como hay mucha información muy importante que se debe conocer al respecto, hemos creado otra página donde lo explicamos con detalles ¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa heredada?

4. Inscripción del piso en el Registro de la Propiedad

La inscripción de la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí muy recomendable si piensas venderla. Ahora bien, ¿por qué es importante inscribirla? ¿Qué pasa si no lo haces? Hemos creado otra página donde te explicamos con lujo de detalles cuáles son los riesgos de vender una casa heredada sin registrar y qué debes hacer para inscribirla.

5. Vender la casa heredada

Una vez que la vivienda esté registrada, podrás venderla sin contratiempos y a precio de mercado. A partir de aquí, entonces, deberás seguir los pasos habituales para vender una casa.

¡Ten en cuenta! La venta de una vivienda heredada puede presentar algunas dificultades, por eso te aconsejamos que busques el asesoramiento de un experto inmobiliario. Ellos pueden ayudarte tanto con la tramitación de la herencia como con la venta, incluso pueden hacer de intermediarios si no existe acuerdo entre los herederos.

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6. Impuestos por la venta de un piso heredado

Los impuestos que debes pagar tras la venta de una casa heredada son dos: el IRPF y la plusvalía municipal (sí, de nuevo). Si se trata de herencia de varios hermanos, cada quien pagará un proporcional en función de la parte de la casa que heredó. Además, debes tener en cuenta que para el cálculo del IRPF, se cuenta como valor de adquisición de la vivienda el que se ha declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones.

Si lo que necesitas es aprender a calcular estos tributos, haz clic en el siguiente enlace Cómo calcular el IRPF y la plusvalía municipal

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¿Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada?

No, quienes hayan recibido una vivienda en herencia después del 3 de septiembre de 2021 no tienen que esperar un tiempo para venderla. Este fue el cambio que introdujo la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, como el carácter retroactivo de esta medida no existe en la práctica, si un heredero no forzoso (es decir, un heredero distinto de los hijos, padres o cónyuge de la persona fallecida) recibió una vivienda antes de esa fecha, tendrá que esperar dos años para hacer la transmisión.

¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?

Si la vivienda heredada tiene una hipoteca pendiente, pueden presentarse dos escenarios:

  •  Que la persona fallecida tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchos préstamos hipotecarios tienen vinculado un seguro de vida que cubre la deuda en el caso de que fallezca el titular. Si tu familiar tenía uno, es la aseguradora quien se encargará de pagar al banco y tú heredarás la casa libre de cargas.

  • Que la persona no hubiera contratado un seguro de vida o que este no estuviera vinculado a la hipoteca: en este caso, puedes elegir entre dos alternativas.
    • Hacerte cargo de la hipoteca y conservar la propiedad: puedes pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esta última opción se conoce como subrogación hipotecaria. Ten en cuenta, sin embargo, que está sujeta a la aprobación del banco.

    • Aceptar la herencia a beneficio de inventario: esta opción te permite separar tu patrimonio personal del que has heredado. Por tanto, puedes aceptar la herencia, pero sin responder con tu patrimonio a las deudas del fallecido. Estas solo se pagarían con el dinero y los bienes heredados. Entonces, si recibes una sola vivienda y tiene una hipoteca pendiente, la casa debería venderse para amortizar el préstamo y tú heredarías el dinero sobrante. Si te decantas por esta opción, se lo debes comunicar al notario al inicio del proceso.

¡Importante! Puede ocurrir que la hipoteca de tu familiar esté totalmente pagada, pero que no se haya cancelado la carga en el Registro. En este caso deberás encargarte de la cancelación registral. Haz clic en el botón para saber cómo realizar este trámite y vende tu casa heredada libre de cargas.

Cómo cancelar mi hipoteca

¿Se puede vender la casa heredada si un heredero se opone?

Existen tres formas de vender un piso heredado si un heredero se opone: la extinción de condominio, la venta del proindiviso y la división de la cosa común. Sin embargo, todas ellas implican demoras en la venta y/o pérdida de rentabilidad en la operación. Por eso te aconsejamos que intentes llegar a un acuerdo con los otros herederos antes de vender. En este sentido, los profesionales inmobiliarios pueden ayudarte: muchos de ellos cumplen la función de intermediarios para lograr un consenso. 

FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender casa heredada

La venta de una vivienda heredada puede ser un procedimiento un tanto complejo. Además, cada operación tiene sus particularidades y esto puede cambiar la forma en que debemos afrontarla. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

Si tu familiar ha dejado un testamento, los herederos serán los que ha indicado en su voluntad. Pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:

  • Herederos forzosos: estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no. Según el artículo 807 del Código Civil estos son:

    • Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).

    • Los padres y ascendientes (o los abuelos y luego los bisabuelos), a falta de hijos, nietos o biznietos.
    • El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.

  • Herederos colaterales: en el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.

Un supuesto que genera muchas dudas es la de un piso dejado en herencia sin testamento por un hermano soltero, que no tenía hijos y cuyos padres también han fallecido. En este caso, al no existir herederos directos, el piso sería heredado por los colaterales. Es decir, los hermanos, sobrinos, tíos y primos, con ese orden de prioridad. Luego, los pasos a seguir son los mismos que te hemos explicado en esta página
Los honorarios de los abogados en España no están regulados por ley, por lo que el coste va a depender del profesional elegido y de la complejidad de los trámites. De manera general, los honorarios por la gestión de una herencia pueden oscilar entre los 800 y los 5.000 euros, dependiendo del caso.
No. No es posible vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo la persona fallecida hasta que no se haga el cambio. Esto es así aunque se trate de un piso heredado por varios hermanos que era de sus padres o aunque exista un testamento.
Sí, puedes vender tu parte de la cada heredada. Esto se conoce como venta del proindiviso y existen empresas que se dedican exclusivamente a adquirirlo. Lo que debes tener en cuenta es que venderás por un precio mucho más bajo que el que podrías obtener en condiciones normales. 
Sí, no existe ningún plazo legal para vender la casa heredada. Hasta hace un año atrás, el artículo de la Ley Hipotecaria obligaba a esperar dos años para vender el inmueble siempre que el heredero fuera no forzoso, esto es, si quien recibía la vivienda era distinto de los ascendientes, descendientes y cónyuge. Pero esto ha sido derogado en 2021 y no surte efecto para nuevas herencias.