Vender piso heredado

¿Cómo vender una casa heredada?

Es común pensar que basta con el testamento para ser los dueños de la casa heredada. Pero lo cierto es que es indispensable seguir un procedimiento jurídico para adjudicarse la herencia y cambiar la titularidad de la vivienda. De lo contrario, bajo ninguna circunstancia podemos transmitirla, ya que no es posible vender sin aceptar la herencia.

En la siguiente imagen podemos ver cuáles son los pasos a seguir para vender nuestra casa heredada:

Pasos para vender piso heredado. 1-Obtener los documentos 2-Aceptar la herencia ante notario 3-Pagar los impuestos de la herencia 4-Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad 5-Poner el piso a la venta

  • Obtener los documentos obligatorios

  • Aceptar la herencia ante notario

  • Pagar los impuestos de la herencia

  • Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

  • Poner la casa en venta

A continuación, explicamos con detalle cada uno de los pasos a seguir para aceptar y vender una casa heredada.

Paso 1: obtener los documentos necesarios para heredar la vivienda

Existen algunos papeles que constituyen el punto de partida y que van a determinar el tipo de trámite que tendremos que hacer ante el notario para aceptar la vivienda en herencia: 

Certificado de defunción

  • Donde se pide: en el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona que nos ha legado la herencia.

  • Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, nombre, apellido y dni de la persona fallecida y el número de tomo y folio de la inscripción del deceso, en el caso que se conozcan estos datos.

  • Cuánto cuesta: es gratuito.

  • Cuánto tiempo tarda: entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil donde se haga la solicitud.

Certificado de últimas voluntades

  • Qué es: es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notario lo ha hecho.

  • Dónde se pide: en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente.

  • Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, certificado de defunción original y el abono de la tasa correspondiente.

  • Cuánto cuesta: la tasa tiene un precio de 3,78 euros.

  • Cuánto tiempo tarda: 10 días hábiles y debe solicitarse habiendo transcurridos 15 días del deceso de la persona.

Copia autorizada del testamento, en el caso de que exista

  • Dónde se pide: en el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.

  • Requisitos para hacer la solicitud: certificado de defunción y certificado de últimas voluntades. 

  • Cuánto cuesta: depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad. 

  • Por ejemplo, la copia autorizada de un testamento otorgado en 2001, solicitado en el año 2018 y con una extensión de tres folios puede salir en unos 30 euros aproximadamente.

  • Cuánto tiempo tarda: depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.

Paso 2: aceptar la herencia ante notario

Una vez que hemos recopilado los primeros documentos y sabemos si nuestro familiar ha dejado testamento o no para que podamos heredar la casa, debemos acudir ante un notario para adjudicarnos el inmueble:

Si existe testamento y somos el único heredero

 En este caso bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez. 

Si existe testamento y somos varios herederos

En este supuesto se deberá firmar y elevar ante notario la escritura de partición -o cuaderno particional- que recoja todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos. Para ello, debemos tener a mano la escritura del piso y es recomendable pedir una nota simple ante el Registro de la Propiedad, para verificar si sobre el inmueble pesan cargas o hipotecas.

Si no existe testamento

Aquí será necesario que el notario determine quienes son los herederos según lo establecido por la ley. Para ello, tenemos que demostrar el parentesco presentando algunos documentos como, por ejemplo, el libro de familia y los certificados de nacimiento. Una vez recopilados los requisitos tendremos que firmar en notaría:

  • El acta de declaración de herederos

    • Debemos llevar con nosotros a la firma dos testigos (conocidos del fallecido) para que declaren que no les consta la existencia de otros herederos

    • Desde que se firma en notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos transcurren aproximadamente 20 días hábiles

  • La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional

documentos para vender piso heredado

La escritura de la herencia o cuaderno particional es un documento complejo. No obstante, algunos bufetes de abogados nos ofrecen modelos gratuitos en Internet que podemos utilizar de base para elaborar el nuestro. Aunque, si se trata de una herencia complicada o no existe acuerdo entre los herederos, es aconsejable contratar a un abogado experto en herencias para que se encargue de los trámites. 

Paso 3: liquidar los impuestos de la herencia

El desembolso de los tributos es fundamental para poder vender el piso heredado, ya que sin impuestos pagados no hay testamento ni escritura de herencia que valga. En este sentido, los que obligatoriamente debemos abonar son:

Impuesto de sucesiones y donaciones

  • Dónde se paga: en la delegación de hacienda de la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual.

  • Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento.

  • Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor del patrimonio a heredar, el grado de parentesco de los herederos, el coeficiente multiplicador y el porcentaje de tributo marcado por la localidad correspondiente.

El pago del impuesto de sucesiones se puede prorrogar por otros seis meses más si realizamos la solicitud dentro de los primeros cinco meses del plazo de presentación. No obstante, si nuestra intención es vender rápido el piso, conviene hacerlo dentro del lapso legal establecido.

 

Plusvalía municipal

  • Qué es: tributo de carácter municipal que grava el aumento del valor del piso desde el momento en que lo adquirió la persona fallecida, hasta que lo recibimos en herencia.

  • Dónde se paga: en el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado.

  • Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento.

  • Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor catastral de la vivienda, el número de años que el fallecido haya tenido el inmueble en propiedad, la fecha de defunción, el coeficiente de incremento y el porcentaje de tributo definido por cada ayuntamiento.

Paso 4: inscribir el piso a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad

Para inscribir la nueva titularidad del piso debemos dirigirnos al Registro de la Propiedad correspondiente. Allí tenemos que presentar los recibos de haber pagado o aplazado los impuestos y toda la documentación antes mencionada para registrar la casa heredada.

Pero ¿cuánto cuesta registrar una vivienda? el coste de este trámite es relativo, ya que responde a multitud de factores como, por ejemplo, el número de bienes a registrar, el valor de los mismos, la cantidad de herederos, etc. Aunque el precio nunca suele sobrepasar el 1% del valor del inmueble.

registro para vender casa heredada

Ejemplo de cálculo del coste de registrar una propiedad heredada

Para hacernos una idea, si somos tres herederos, que hemos recibido un inmueble a partes iguales valorado en 200.000 euros, el precio de inscribir el piso en el registro de la propiedad puede rondar los 400 euros aproximadamente.

Paso 5: poner a la venta el piso heredado

Una vez que el piso está inscrito en el registro es nuestro, así que podemos contratar sin problemas a la inmobiliaria o agencia proptech de nuestra preferencia para que nos gestione la venta de la casa recibida en herencia.

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender un piso heredado?

La intervención de una agencia inmobiliaria puede ser de mucha ayuda a la hora de vender un inmueble heredado. Especialmente, cuando:

  • Son varios herederos y no se ponen de acuerdo entre sí o en los términos de la venta de la casa. 

  • Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar donde está la propiedad.

  • Ninguno de los herederos puede hacer cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares: colgar los anuncios, obtener los documentos de la vivienda o realizar las visitas.

De esta manera, la agencia inmobiliaria elegida puede servir de mediadora entre las partes y ayudar a conciliar los intereses de todos los herederos con el objetivo de vender rápido la casa.

Asimismo, en el caso que las personas vivan lejos o no puedan hacerse cargo de la venta, el profesional puede ocuparse de realizar todos los trámites de principio a fin. Eso sí, siempre informando a cada uno de los interesados el estatus de la operación para evitar malentendidos.

¿Cuáles son los tiempos para vender un piso heredado?

De manera general, para vender una casa heredada debemos tener en cuenta el tiempo que podemos tardar en ser los titulares de la vivienda y, luego, el plazo en que podemos transmitir la propiedad del piso:

¿Cuánto tarda la aceptación de una herencia?

El tiempo que podemos tardar en realizar todo el proceso es relativo. Este va a depender, principalmente, de los siguientes factores:

  • Acuerdo entre los herederos

  • Nivel de organización para recopilar los documentos

  • Rapidez en realizar los trámites y pagar los impuestos

Tomando en cuenta esto, si, por ejemplo, son varios hermanos y no existen diferencias entre ellos para repartir la herencia, el proceso puede durar entre dos meses y seis meses.

Por el contrario, si la relación entre las partes es conflictiva y, por ejemplo, los hermanos no se ponen de acuerdo en repartir la herencia del piso o si una parte no quiere vender, el cierre del asunto puede, literalmente, tardar años. Especialmente, si no queda otro remedio que acudir a un juicio para dividir la herencia.

¿Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada?

Legalmente no existe un tiempo mínimo para vender un piso heredado. Una vez que ésta figura a nuestro nombre podemos publicitar la venta en los portales inmobiliarios cuando queramos. No obstante, si desde el comienzo la idea es vender la propiedad, es recomendable hacerlo antes de que se cumpla un año de tenerlo en propiedad

De esta manera, evitamos pagar nuevamente la plusvalía municipal, dado que este es un impuesto que debemos asumir tanto al heredar como al vender un piso. Si hacemos ambas transacciones durante un mismo año fiscal, podemos ahorrarnos costear otra vez este tributo.

venta piso heredado herederos no forzosos

¡Atención! Si somos herederos no forzosos (no directos), según la establecido en el art. 28 de la Ley Hipotecaria, no se puede vender el inmueble hasta que hayan pasado dos años desde la aceptación de la herencia.

Aunque, según el bufete Arriaga Asociados “esta limitación solamente afecta a las operaciones financiadas, ya que los bancos no conceden hipotecas para la compraventa de viviendas con esta carga”. Es decir, si nuestro comprador no necesita financiación, podemos vender la casa heredada cuando queramos.

Impuesto de sucesiones y donaciones ¿qué debo saber?

Debemos tener en cuenta que para calcular este tributo se toma en cuenta el valor real del patrimonio, pero ¿cómo saber cuánto vale la casa que nos ha legado nuestro familiar? Para ello, solo tenemos que hacer una tasación de la vivienda. Esta nos valdrá para demostrar a la agencia tributaria el precio real del piso en el mercado y pagaremos el impuesto de acuerdo a este valor.

También podemos utilizar el valor fiscal del inmueble, que es el nos da la hacienda autonómica. Cada delegación hace sus propias valoraciones según sus criterios y están a disposición de los ciudadanos en las webs de las comunidades autónomas.

No obstante, este valor no siempre toma en cuenta la situación del mercado y suele ser inferior, por lo que en primera instancia pagaremos menos por el impuesto de sucesiones, pero luego, al vender la casa a su precio de mercado, es posible que tengamos que pagar mucho de IRPF por la ganancia obtenida con la venta de la vivienda heredada.

registro para vender piso heredado

Por ejemplo, si declaramos en el impuesto de sucesiones y donaciones que la vivienda tiene un valor fiscal de 100.000 euros y luego la vendemos por un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una plusvalía aproximada de 150.000 euros. Esto se debe a que el valor de adquisición utilizado para calcular el IRPF es el declarado en el impuesto de la herencia. Por el contrario, si utilizamos los 250.000 euros, no habrá ganancia patrimonial a declarar por la venta del inmueble.

Entonces ¿qué valor conviene utilizar para pagar menos impuestos?

  • Si nuestra intención desde el inicio es vender la vivienda es aconsejable declarar en el impuesto de sucesiones el precio de mercado de nuestro recién heredado piso. De esta manera, si logramos vender a ese precio no pagaremos IRPF por la venta.

  • En cambio, si queremos conservar el inmueble, podemos utilizar el valor fiscal para pagar menos tributo. No obstante, debemos tener en cuenta que si en el futuro decidimos transmitirlo, esto nos puede generar una cuantiosa plusvalía a pagar en el IRPF al vender la casa. Además, según el Grupo Hereda, debemos vigilar que el precio que utilicemos sea siempre el valor mínimo fiscal o esté por encima de este. De lo contrario, Hacienda puede investigar y reclamarnos la diferencia.

¿Qué impuestos hay que pagar después de vender la vivienda heredada?

Para vender una vivienda heredada no solo tenemos pagar los dos impuestos obligatorios para heredar la casa: el de sucesiones y la plusvalía municipal. Una vez que hemos vendido nuestro recién heredado obtenemos una ganancia patrimonial, por lo que surgen nuevas obligaciones con Hacienda:

¿Tengo que pagar IRPF por vender la vivienda heredada?

Sí, una vez que hemos vendido la casa heredada tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Como hemos mencionado anteriormente, para hacer el cálculo, debemos tomar en cuenta el valor declarado en el impuesto de sucesiones.

La diferencia entre este y el valor de venta del piso nos arrojará la ganancia patrimonial obtenida. Luego, a este resultado debemos aplicarle el porcentaje de tributo estipulado por Hacienda que, en este 2020, oscila entre el 19% y el 23%

¿Tengo que pagar nuevamente la plusvalía municipal?

Como hemos mencionado anteriormente, si vendemos el piso dentro del mismo año fiscal en que hemos heredado el piso no tendremos que pagar nuevamente la plusvalía municipal por la venta de la casa porque, básicamente, no se ha producido ningún incremento del valor del suelo. 

Si vendemos pasado el año, tendremos que pagar la plusvalía municipal, pero teniendo en cuenta que este impuesto se calcula tomando como base el valor catastral de la vivienda y el número de años que hemos tenido el inmueble en propiedad, solo tendremos que pagar por la plusvalía producida desde que heredamos la casa hasta que la vendemos.

¿Se puede vender la casa si un heredero no quiere?

Sí, se puede vender una propiedad si uno de los herederos no quiere. Para ello, la persona que no quiere vender puede comprar y pagar la parte que corresponda a cada uno de los copropietarios para quedarse con la casa, en lo que se denomina extinción de condominio. Este procedimiento se realiza de forma común para terminar con situaciones de copropiedad como también podría ser, por ejemplo, la venta de la vivienda familiar tras un divorcio.

Si esto no es posible, porque no hay acuerdo entre los hermanos o herederos, será necesario iniciar un procedimiento judicial para llevar a cabo la venta en subasta pública. Esta vía suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda al mejor postor y por debajo de su precio de mercado.

¡Importante! la extinción de condominio es una opción más ventajosa que la compraventa, en el caso que uno de los herederos se quiera quedar con la vivienda. Esto se debe a que, con este trámite, solo se paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo precio oscila entre el 0,5% y el 1,5% de acuerdo a la comunidad autónoma. En cambio, la compraventa tributa en el ITP por el lado de la compra y en la plusvalía municipal y el IRPF por el lado de la venta.

¿Para aceptar una casa en herencia tengo que contratar a un abogado?

Este procedimiento lo podemos hacer por nuestra cuenta. Especialmente, si son pocos los bienes a repartir y si hay pleno acuerdo entre todos los herederos. De esta forma, nos podemos ahorrar los honorarios del abogado. Aunque, debemos tener en cuenta que nos tendremos que encargar de:

  • Recopilar toda la documentación

  • Redactar la escritura que corresponda a nuestro tipo de herencia

  • Rellenar los formularios para pagar los impuestos

Por este motivo, es vital que seamos muy cuidadosos, que investiguemos muy bien los requisitos y que pidamos asesoramiento al notario antes de firmar nada. Así nos podemos evitar quebraderos de cabeza.

En el caso de que estemos hablando de una herencia sin testamento, con una gran cantidad de bienes, con muchos herederos o en la cual, más bien, existen diferencias marcadas entre los beneficiarios, es recomendable contratar a un abogado. Este no solo tiene los conocimientos jurídicos para realizar los trámites, sino que también puede mediar entre las partes. Además, en el caso que las negociaciones fallen, este profesional sabrá qué mecanismos judiciales activar para repartir la herencia del piso, si por ejemplo, una de las partes no quiere vender.

registro para vender piso heredado

¿Cuánto cobra un abogado por gestionar una herencia?

Los honorarios de los abogados en España no están regulados por ley, por lo que el coste va a depender del profesional elegido y de la complejidad de los trámites a realizar.

Por ejemplo, una herencia que ha sido dejada en testamento a un único heredero es mucho más sencilla de gestionar que una que tiene varios herederos sin título sucesorio. Por este motivo, es recomendable consultar y pactar previamente la tarifa que nos va a cobrar el experto para no llevarnos una sorpresa. Aunque, de manera general, los honorarios por la gestión de una herencia pueden oscilar entre los 800 euros y los 5.000 euros, dependiendo del caso.

Debemos tener en cuenta que estos honorarios están relacionados con las gestiones para aceptar la herencia. Los trámites y documentos necesarios para vender el piso, una vez que ya seamos los titulares registrales de la casa, tendrán un coste adicional. Aunque, es aconsejable que, en el caso de querer vender la vivienda con ayuda, busquemos el asesoramiento de un profesional inmobiliario.

documentos venta piso heredado

Certificado energético, cédula de habitabilidad... Descubre qué documentos necesitas para vender la vivienda.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender casa heredada

La venta de una vivienda heredada puede ser un procedimiento un tanto complejo. Además, cada operación se puede dar bajo distintas circunstancias y esto puede cambiar la forma en que debemos afrontarla. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

Si nuestro familiar ha dejado un testamento los herederos serán los que ha indicado en su voluntad, pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:

  • Herederos forzosos a legitimarios: estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no. Según el artículo 807 del Código Civil estos son:

    • Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).

    • A falta de hijos, los padres y ascendientes (o los abuelos y luego los bisabuelos).

    • El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.

  • Herederos colaterales: en el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.

Si fallece uno de los padres, el que sigue con vida puede actuar en nombre del niño o persona discapacitada para gestionar la aceptación de la herencia, si este tiene la patria potestad. Pero si ambos fallecen, la tutela la asumirá la persona o aquellos que hayan sido designados en el testamento de los padres si lo hubiera.

Si no hay testamento, se tendrá que realizar un procedimiento de nombramiento de tutela. En este caso, será un juez quién otorgará la tutela del menor o discapacitado y la asumirá uno de los ascendientes (abuelos) o uno de los hermanos. Si no existen las personas mencionadas, la autoridad judicial nombrará al familiar más cercano o, en su defecto, a aquél que considere más idóneo.

Una vez resuelto el tema de la tutela, el que la obtiene podrá gestionar en nombre del menor o discapacitado la aceptación o renuncia de la herencia. Eso sí, para hacer este trámite se necesitará autorización judicial. Para obtenerla debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • Se tendrá que dirigir un escrito al juzgado del último domicilio del fallecido.

  • Si la cuantía de la herencia no supera los 6.000 euros, no será necesaria la intervención de un abogado o un procurador para presentar la solicitud.

  • El juez valorará las circunstancias para aceptar la petición. Especialmente, cuando el trámite se realiza para rechazar la herencia.

  • Una vez otorgada la autorización el que tiene la tutela puede aceptar la herencia en nombre del niño o persona discapacitada.

  • Para vender la casa heredada o hacer una extinción de condominio, el caso de que uno de los herederos se quede con la vivienda, no será necesaria una nueva autorización judicial. Aunque, una vez que se ha vendido o traspasado el inmueble heredado, se requerirá una aprobación final del juez, ya que este debe evaluar que el menor o persona discapacitada no ha salido perjudicada con la operación.

Sí, tanto la plusvalía municipal como el impuesto de sucesiones y donaciones se pueden pagar con el dinero de la herencia. Pero es habitual que los bancos pongan ciertas trabas para autorizar el uso de los fondos. Por ejemplo, pueden pedirnos documentación adicional que requiera revisión del departamento legal de la entidad bancaria, alargando así el proceso. Aún así, es aconsejable presentar la documentación correspondiente e insistir, ya que es totalmente legal.

Además, también debemos tener presente que el banco también está obligado a atender "el pago de los gastos de entierro de nuestro familiar y los del mantenimiento de los bienes que formen parte de la masa hereditaria" con el dinero de la sucesión, según Arriaga Asociados.

Si queremos solicitar acceso a las cuentas de la persona podemos consultar la "Guía gratuita: fallece un familiar: cómo gestionar sus cuentas".

Si el fallecido no ha dejado dinero en efectivo y no queremos renunciar a la herencia de la casa, podemos optar por pedir un crédito con garantía hipotecaria o un préstamo personal para financiar los gastos de la herencia.

En este caso, la entidad bancaria nos pedirá información sobre nosotros y evaluará nuestra situación financiera para valorar si nos aceptan como prestatarios.

El paso de inscribir el piso en el Registro de la Propiedad es clave. De lo contrario, los herederos no constan como propietarios del mismo y es difícil venderlo. Aunque el registro de una propiedad heredada no es obligatorio, sí es muy recomendable, ya que esto es lo que le otorga seguridad jurídica al inmueble.

Si el piso nunca estuvo inscrito en el registro, se puede tramitar la inscripción con los documentos de la herencia. Si hemos hecho el proceso con un abogado este nos puede brindar asesoramiento. Si hemos realizado la gestión por nuestra cuenta podemos preguntar en el Registro de la Propiedad que corresponda, ya que, dependiendo del caso, nos pueden pedir documentación adicional.

Un supuesto que genera muchas dudas es la de un piso dejado en herencia sin testamento por un hermano soltero, que no tenía hijos y cuyos padres también han fallecido. En este caso, al no existir herederos directos, el piso sería heredado por los colaterales. Es decir, los hermanos, con preferencia a los que siguen en el orden sucesorio.

Para vender el piso heredado, como ya hemos explicado, los herederos tendrían que realizar el acta de declaración de herederos ante notario y elevar a público el documento de partición de la herencia. Hecho esto, tendrían que pagar los impuestos  e inscribir la nueva titularidad de la casa en el Registro de la Propiedad. 

 

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar a los usuarios sobre los documentos y los pasos a seguir para poder vender un piso heredado. Además, intentamos resolver las dudas más comunes sobre este procedimiento.

Fuente: toda la información mostrada en esta página se ha recogido a través de la investigación online de diversas fuentes, entre las que destacan la plataforma especializada en la materia aHerencias y la página web del Colegio de Registradores de España. También mediante una serie de entrevistas a bufetes de abogados expertos en el tema de herencias.

Metodología: los datos se han conseguido mediante la investigación online y la consulta de diferentes medios de comunicación nacional y expertos en la materia.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 5 horas
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Helper_605416515
Helper_605416515
hace 5 horas

Gracias, así lo haré.
 
saludos y gracias,

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Es posible que sea por lo que comentas, aunque seguro que te lo aclararán en tu visita al Registro de la Propiedad. Si no es molestia, te agradeceríamos mucho que compartas en este hilo lo que te cuenten en esa cita, pues así los usuarios que se encuentren en tu misma situación sabrán a qué atenerse. 

Muchas gracias por tu aportación a nuestro foro.

Un saludo. 

Helper_605416515
Helper_605416515
hace 6 horas

Buenas, primero muchas gracias por responder.
Lo único que se me ocurre, es que en Cataluña no es el cónyuge heredero forzoso.  
Muchas gracias,

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_605416515.

Nosotros también entendemos que la limitación del artículo 28 no debería aplicarse en tu caso, dado que, por lo que nos cuentas, existen "herederos forzosos" (el cónyuge de la fallecida y sus hijos). El artículo 28 establece que se exceptúan de la limitación "las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos". 

De todos modos, como tendrás una cita con el registrador, quizás te puedan explicar por qué consideran que la limitación debe seguir inscrita. Si sus explicaciones no te convencen, puedes mandar una consulta al Colegio de Registradores de España para asegurarte. Te dejamos aquí sus vías de contacto

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_605416515
Helper_605416515
hace 8 horas

Pregunta similar: ARTICULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA
Buenas,
 
Estamos gestionando una venta y en la nota simple nos indica la limitación del articulo 28, cuando la fallecida es la esposa, en el testamento el cónyuge es el heredero universal y los hijos tiene la legitima.  Entendemos que no procede esta limitación, hemos hablado con el registro y de momento nos dicen que no quitan dicha limitación, hemos solicitado visita y estamos a la espera.  Este inmueble esta en Barcelona.
 
A la espera de sus noticias, agradecemos de antemano su colaboración.
 
saludos,

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Hola. Tengo una duda, mi padre falleció hace 8 años y en el reparto de la herencia a mi madre le correspondió el usufructo vitalicio de la casa donde crecimos. Ahora está un poco mayor y se le ha metido en la cabeza que el piso es muy grande para ella y lo quiere vender. Mi hermano y yo no estamos de acuerdo, porque el piso es grande y está bien ubicado para los dos que tenemos que turnarnos para cuidarla porque tiene algunos problemas de salud. Mi pregunta es, ella podría vender la casa por su cuenta?
Kinm
Kinm
hace 1 día

Buenos días,
Soy nuda propietaria del piso donde viven mis padres en usufructo vitalicio. Ahora ya son dependientes y para cuidarles, los tengo que traer a mi localidad de residencia que está a unos 50km de la suya. Se me han ocurrido dos opciones:
1) vender ese piso para, con ese dinero,  comprar otro para ellos en mi localidad de residencia.
2) Alquilarlo para, con ese dinero, alquilar otro para ellos en mi localidad de residencia.
No sé si lo puedo hacer, ni cómo, en cada una de las opciones. Por favor, me podrían asesorar?
Muchas gracias
 

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 6 días

HelpMyCash

citando a luis_11 Yo tengo la propiedad y mi madre de 82 años el usufructo. he estado leyendo que puedo vender la nuda propiedad y que ella conserve el usufructo por...

Hola, Luis_11

No, si vendes el piso con usufructo el comprador no podría, bajo ningún concepto, echar a tu madre de la vivienda, ya que en la escritura figuraría que este no tiene derecho al uso y disfrute de la propiedad

Por tanto, no existiría ningún sustento legal para que se pudiera dar una situación de desalojo. De esta manera, puedes estar tranquilo, ya que puedes vender solo la nuda propiedad y mantener el usufructo sin problemas.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

 

luis_11
luis_11
hace 1 semana

Yo tengo la propiedad y mi madre de 82 años el usufructo. he estado leyendo que puedo vender la nuda propiedad y que ella conserve el usufructo por los años que le quedan para seguir en la casa, pero me da mieda que echen a mi madre de la casa.. esto podría pasar? gracias

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 3 semanas

HelpMyCash

citando a Helper_906638414 Hola Mi madre tiene 87 años y está desarrollando una enfermedad degenerativa. Ella tiene el usufructo vitalicio del piso familiar. Como est...

Hola Helper,

La donación con usufructo de una vivienda está sujeta a gravamen, pero en este caso, si se trata de la vivienda habitual, al tener tu madre más de 65 años no tiene que pagar IRPF por ello.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_906638414
Helper_906638414
hace 3 semanas

Hola

Mi madre tiene 87 años y está desarrollando una enfermedad degenerativa. Ella tiene el usufructo vitalicio del piso familiar. Como está consciente de su enfermedad nos insiste en cedernos el usufructo mientras ella está con vida para que no tengamos que hacer ninguna gestión de herencia. Somos dos hermanas y cada una ya tiene su casa propia y una segunda residencia, por lo que después de todo esto mi madre vendría a vivir conmigo y venderíamos el piso para pagar los estudios de nuestros hijos.

Mi pregunta es: entiendo que tenemos que pagar unos impuestos por la donación del usufructo. Mi madre tendría que pagar IRPF o estaría exenta por tener más de 65 años?

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Se puede vender una vivienda heredada por cinco hermanos y tres no quieren vender ?
Gracias
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

Hola Roberto,

Sí, para ello las tres personas que no quieren vender pueden comprar la parte que le corresponde a los dos herederos que sí quieren vender, mediante un procedimiento que se llama extinción de condominio. Esta figura legal es muy común para terminar con situaciones de copropiedad en casos de herencia.

 

Si esto no es posible, bien sea porque no hay acuerdo entre los herederos o porque los que se quieren quedar con la casa no tienen los medios económicos para comprar la parte de los otros, será necesario iniciar un procedimiento judicial para hacer una división de la cosa común y vender la vivienda en subasta pública.

Es decir, se deberá ir a juicio y este terminará con la resolución judicial que decreta la venta del inmueble en subasta pública y el reparto del dinero entre todos los herederos. Eso sí, hay que tener en cuenta que esta vía suele ser costosa y, además, implica vender la vivienda por un precio inferior a su valor de mercado. En este sentido, llegar a un acuerdo puede ser la mejor solución para todas las partes.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

 

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Publicado el 13/07/2020

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La tasación no es más que una estimación del precio de una vivienda. Este ejercicio puede ser de mucha ayuda para saber a cuánto se cotiza nuestro piso en el mercado y para fijar un importe atractivo que nos garantice una venta rápida. Especialmente,...

Publicado el 09/07/2020

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Publicado el 08/07/2020