Cómo vender un piso heredado de un familiar

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Pasos a seguir para vender una casa heredada

Es común pensar que basta con el testamento para ser los dueños de la casa heredada. Lo cierto es que es indispensable seguir un procedimiento jurídico para adjudicarse la herencia y cambiar la titularidad de la vivienda. De lo contrario, bajo ninguna circunstancia podemos transmitirla, ya que no es posible vender sin aceptar la herencia.

En la siguiente imagen podemos ver cuáles son los pasos a seguir para vender nuestra casa heredada:

A continuación explicamos con detalle el proceso para aceptar y vender una casa heredada:

1. Obtener los primeros documentos para heredar la vivienda

Existen algunos papeles que constituyen el punto de partida y que van a determinar el tipo de trámite que tendremos que hacer ante el notario para aceptar la vivienda en herencia: 

• Certificado de defunción:

• Donde se pide: en el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona que nos ha legado la herencia.

• Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, nombre, apellido y dni de la persona fallecida y el número de tomo y folio de la inscripción del deceso, en el caso que se conozcan estos datos.

• Cuánto cuesta: es gratuito.

• Cuánto tiempo tarda: entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil donde se haga la solicitud.

• Certificado de últimas voluntades: 

• Qué es: es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notario lo ha hecho.

• Dónde se pide: en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente.

• Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, certificado de defunción original y el abono de la tasa correspondiente.

• Cuánto cuesta: la tasa tiene un precio de 3,78 euros.

• Cuánto tiempo tarda: 10 días hábiles y debe solicitarse habiendo transcurridos 15 días del deceso de la persona.

• Copia autorizada del testamento, en el caso de que exista: 

  • Dónde se pide: en el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.

  • Requisitos para hacer la solicitud: certificado de defunción y certificado de últimas voluntades. 

  • Cuánto cuesta: depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad. 

    • Por ejemplo, la copia autorizada de un testamento otorgado en 2001, solicitado en el año 2018 y con una extensión de tres folios puede salir en unos 30 euros aproximadamente.

  • Cuánto tiempo tarda: depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.

2. Aceptar la herencia ante notario

Una vez que hemos recopilado los primeros documentos y sabemos si nuestro familiar ha dejado testamento o no para que podamos heredar la casa, debemos acudir ante un notario para adjudicarnos el inmueble:

• Si existe testamento y somos el único heredero: en este caso bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez. 

• Si existe testamento y somos varios herederos: en este supuesto se deberá firmar y elevar ante notario la escritura de partición -o cuaderno particional- que recoja todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos. Para ello, debemos tener a mano la escritura del piso y es recomendable pedir una nota simple ante el Registro de la Propiedad, para verificar si sobre el inmueble pesan cargas o hipotecas.

• Si no existe testamento: aquí será necesario que el notario determine quienes son los herederos según lo establecido por la ley. Para ello, tenemos que demostrar el parentesco presentando algunos documentos como, por ejemplo, el libro de familia y los certificados de nacimiento. Una vez recopilados los requisitos tendremos que firmar en notaría:

  • El acta de declaración de herederos

    • Debemos llevar con nosotros a la firma dos testigos (conocidos del fallecido) para que declaren que no les consta la existencia de otros herederos

    • Desde que se firma en notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos transcurren aproximadamente 20 días hábiles

  • La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional

La escritura de la herencia o cuaderno particional es un documento complejo. No obstante, algunos bufetes de abogados nos ofrecen modelos gratuitos en Internet que podemos utilizar de base para elaborar el nuestro. Aunque, si se trata de una herencia complicada o no existe acuerdo entre los herederos, es aconsejable contratar a un abogado experto en herencias para que se encargue de los trámites.

3. Liquidar los impuestos de la herencia

El desembolso de los tributos es fundamental para poder vender el piso heredado, ya que sin impuestos pagados no hay testamento ni escritura de herencia que valga. En este sentido, los que obligatoriamente debemos abonar son:

• Impuesto de sucesiones y donaciones:

• Dónde se paga: en la delegación de hacienda de la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual.

• Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento.

• Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor del patrimonio a heredar, el grado de parentesco de los herederos, el coeficiente multiplicador y el porcentaje de tributo marcado por la localidad correspondiente.

• Plusvalía municipal:

  • Qué es: tributo de carácter municipal que grava el aumento del valor del piso desde el momento en que lo adquirió la persona fallecida, hasta que lo recibimos en herencia.

  • Dónde se paga: en el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado.

  • Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento.

  • Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor catastral de la vivienda, el número de años que el fallecido haya tenido el inmueble en propiedad, la fecha de defunción, el coeficiente de incremento y el porcentaje de tributo definido por cada ayuntamiento.

Los impuestos se pueden pagar con el dinero de la herencia Es importante tener en cuenta que ambos impuestos se pueden pagar con el dinero de la herencia. Pero es habitual que los bancos pongan ciertas trabas para autorizar el uso de los fondos. Por ejemplo, pueden pedirnos documentación adicional que requiera revisión del departamento legal de la entidad bancaria, alargando así el proceso. Aún así, es aconsejable presentar la documentación correspondiente e insistir, ya que es totalmente legal. Además, también debemos tener presente que el banco también está obligado a atender "el pago de los gastos de entierro de nuestro familiar y los del mantenimiento de los bienes que formen parte de la masa hereditaria" con el dinero de la sucesión, según Arriaga Asociados. Si queremos solicitar acceso a las cuentas de la persona podemos consultar la "Guía gratuita: fallece un familiar: cómo gestionar sus cuentas ".

4. Inscribir el piso a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad

Para inscribir la nueva titularidad del piso debemos dirigirnos al Registro de la Propiedad correspondiente. Allí tenemos que presentar los recibos de haber pagado o aplazado los impuestos y toda la documentación antes mencionada para registrar la casa heredada.

Pero ¿cuánto cuesta registrar una vivienda heredada? el coste de este trámite es relativo, ya que responde a multitud de factores como, por ejemplo, el número de bienes a registrar, el valor de los mismos, la cantidad de herederos, etc. Aunque el precio nunca suele sobrepasar el 1% del valor del inmueble.

Ejemplo de cálculo del coste de registrar una propiedad heredada Para hacernos una idea, si somos tres herederos, que hemos recibido un inmueble a partes iguales valorado en 200.000 euros, el precio de inscribir el piso en el registro de la propiedad puede rondar los 400 euros aproximadamente.

5. Poner a la venta el piso heredado

Una vez que el piso está inscrito en el registro es nuestro, así que podemos contratar sin problemas a la inmobiliaria o agencia proptech de nuestra preferencia para que nos gestione la venta de la casa heredada.

¿Cuánto puede tardar el proceso para aceptar una herencia?

El tiempo que podemos tardar en realizar todo el proceso es relativo. Este va a depender, principalmente, de los siguientes factores:

• Acuerdo entre los herederos

• Nivel de organización para recopilar los documentos

• Rapidez en realizar los trámites y pagar los impuestos

Tomando en cuenta esto, si, por ejemplo, son varios hermanos y no existen diferencias entre ellos para repartir la herencia, el proceso puede durar entre dos meses y seis meses.

Por el contrario, si la relación entre las partes es conflictiva y, por ejemplo, los hermanos no se ponen de acuerdo en vender el piso heredado, el cierre del asunto puede, literalmente, tardar años. Especialmente, si no queda otro remedio que acudir a un juicio para dividir la herencia.

¿Existe un tiempo mínimo para vender un inmueble heredado?

Legalmente no existe un tiempo para vender un piso heredado. Una vez que ésta figura a nuestro nombre podemos publicitar la venta en los portales inmobiliarios cuando queramos. No obstante, si desde el comienzo la idea es vender la propiedad, es recomendable hacerlo antes de que se cumpla un año de tenerlo en propiedad. 

De esta manera, evitamos pagar nuevamente la plusvalía municipal, dado que este es un gasto que debemos asumir tanto al heredar como al vender un piso. Si hacemos ambas transacciones durante un mismo año fiscal, podemos ahorrarnos costear otra vez este tributo.

¿Quiénes tienen derecho a heredar la vivienda?

Si nuestro familiar ha dejado un testamento los herederos serán los que ha indicado en su voluntad, pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:

Herederos forzosos o legitimarios

Estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no.

Según el artículo 807 del Código Civil estos son:

• Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).

• A falta de hijos, los padres y ascendientes (o los abuelos y luego los bisabuelos).

• El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.

A cada uno de estos herederos le corresponde una parte de los bienes que la jurisprudencia denomina legítima:

• La legítima de los hijos o descendientes: son dos tercios de la herencia.

• La legítima de los padres o ascendientes: es la mitad del caudal hereditario. Aunque, si existe un cónyuge viudo, esta parte se reduce a un tercio de la herencia.

• Cónyuge: le toca el usufructo parcial sobre la herencia. Pero si estaban separados legalmente o de hecho, este pierde el derecho al legado.

¿Qué pasa si no existen herederos forzosos?

En el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.

¡Atención! Si somos herederos no forzosos, según la establecido en el art. 28 de la Ley Hipotecaria, no se puede vender el inmueble hasta que hayan pasado dos años desde la aceptación de la herencia. Aunque, según el bufete Arriaga Asociados “esta limitación solamente afecta a las operaciones financiadas, ya que los bancos no conceden hipotecas para la compraventa de viviendas con esta carga”. Es decir, si nuestro comprador no necesita financiación, podemos vender la casa heredada cuando queramos.

¿Se puede vender un piso si uno de los herederos no quiere?

Sí, se puede vender una propiedad si uno de los herederos no quiere. Para ello, la persona que no quiere vender puede comprar y pagar la parte que corresponda a cada uno de los copropietarios para quedarse con la casa, en lo que se denomina extinción de condominio.

Si esto no es posible, porque no hay acuerdo entre los hermanos o herederos, será necesario iniciar un procedimiento judicial para llevar a cabo la venta en subasta pública. Esta vía suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda al mejor postor y por debajo de su precio de mercado.

¡Importante! la extinción de condominio es una opción más ventajosa que la compraventa, en el caso que uno de los herederos se quiera quedar con la vivienda. Esto se debe a que, con este trámite, solo se paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo precio oscila entre el 0,5% y el 1,5% de acuerdo a la comunidad autónoma. En cambio la compraventa, tributa en en el impuesto de transmisiones patrimoniales por el lado de la compra y en la plusvalía municipal y el IRPF por el lado de la venta.

¿Qué pasa si uno de los herederos es un menor o es una persona discapacitada?

Si fallece uno de los padres, el que sigue con vida puede actuar en nombre del niño o persona discapacitada para gestionar la aceptación de la herencia, si este tiene la patria potestad. Pero si ambos fallecen, la tutela la asumirá la persona o aquellos que hayan sido designados en el testamento de los padres si lo hubiera.

Si no hay testamento, se tendrá que realizar un procedimiento de nombramiento de tutela. En este caso, será un juez quién otorgará la tutela del menor o discapacitado y la asumirá uno de los ascendientes (abuelos) o uno de los hermanos. Si no existen las personas mencionadas, la autoridad judicial nombrará al familiar más cercano o, en su defecto, a aquél que considere más idóneo.

Una vez resuelto el tema de la tutela, el que la obtiene podrá gestionar en nombre del menor o discapacitado la aceptación o renuncia de la herencia. Eso sí, para hacer este trámite se necesitará autorización judicial. Para obtenerla debemos tener en cuenta lo siguiente:

• Se tendrá que dirigir un escrito al juzgado del último domicilio del fallecido.

• Si la cuantía de la herencia no supera los 6.000 euros, no será necesaria la intervención de un abogado o un procurador para presentar la solicitud.

• El juez valorará las circunstancias para aceptar la petición. Especialmente, cuando el trámite se realiza para rechazar la herencia.

• Una vez otorgada la autorización el que tiene la tutela puede aceptar la herencia en nombre del niño o persona discapacitada.

• Para vender la casa heredada o hacer una extinción de condominio, el caso de que uno de los herederos se quede con la vivienda, no será necesaria una nueva autorización judicial. Aunque, una vez que se ha vendido o traspasado el inmueble heredado, se requerirá una aprobación final del juez, ya que este debe evaluar que el menor o persona discapacitada no ha salido perjudicada con la operación.

No tengo dinero para pagar los impuestos ¿qué puedo hacer?

Si el fallecido no ha dejado dinero en efectivo y no queremos renunciar a la herencia de la casa, podemos optar por pedir un crédito con garantía hipotecaria o un préstamo personal para financiar los gastos de la herencia.

En este caso, la entidad bancaria nos pedirá información sobre nosotros y evaluará nuestra situación financiera para valorar si nos aceptan como prestatarios. 

¿Cuál es el valor de la vivienda que debemos declarar en el impuesto de sucesiones?

Para calcular este tributo se toma en cuenta el valor real del patrimonio, pero ¿cómo saber cuánto vale la casa que nos ha legado nuestro familiar? Para ello, la forma más efectiva es realizar una tasación de la vivienda. Esta nos valdrá para demostrar a la agencia tributaria el precio real del piso en el mercado y pagaremos el impuesto de acuerdo a este valor.

También podemos utilizar el valor fiscal del inmueble, que es el nos da la hacienda autonómica. Cada delegación hace sus propias valoraciones según sus criterios y están a disposición de los ciudadanos en las webs de las comunidades autónomas.

No obstante, este valor no siempre toma en cuenta la situación del mercado y suele ser inferior, por lo que en primera instancia pagaremos menos por el impuesto de sucesiones, pero luego, al vender la casa a su precio de mercado, es posible que tengamos que pagar mucho de IRPF por la ganancia obtenida con la venta de la vivienda heredada.

Por ejemplo, si declaramos en el impuesto de sucesiones y donaciones que la vivienda tiene un valor fiscal de 100.000 euros y luego la vendemos por un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una plusvalía aproximada de 150.000 euros. Esto se debe a que el valor de adquisición utilizado para calcular el IRPF es el declarado en el impuesto de la herencia. Por el contrario, si utilizamos los 250.000 euros, no habrá ganancia patrimonial a declarar por la venta del inmueble heredado.

En este sentido, si nuestra intención desde el inicio es vender la vivienda es aconsejable declarar en el impuesto de sucesiones el precio de mercado de nuestro recién heredado piso. En cambio, si queremos conservar el inmueble, podemos utilizar el valor fiscal para pagar menos tributo. No obstante, debemos tener en cuenta que si en el futuro decidimos transmitirlo, esto nos puede generar una cuantiosa plusvalía a pagar en el IRPF al vender la casa heredada.

En todo caso, es importante que el valor que declaremos esté siempre por encima del valor fiscal sugerido por la autonomía. De lo contrario, Hacienda puede investigar y reclamarnos la diferencia.

¿El proceso para aceptar una herencia lo podemos hacer solos o tenemos que contratar a un abogado?

Este procedimiento lo podemos hacer por nuestra cuenta. Especialmente, si son pocos los bienes a repartir y si hay pleno acuerdo entre todos los herederos. De esta forma, nos podemos ahorrar los honorarios del abogado. Aunque, debemos tener en cuenta que nos tendremos que encargar de:

• Recopilar toda la documentación

• Redactar la escritura que corresponda a nuestro tipo de herencia

• Rellenar los formularios para pagar los impuestos

Por este motivo, es vital que seamos muy cuidadosos, que investiguemos muy bien los requisitos y que pidamos asesoramiento al notario antes de firmar nada. Así nos podemos evitar quebraderos de cabeza.

En el caso de que estemos hablando de una herencia sin testamento, con una gran cantidad de bienes, con muchos herederos o en la cual, más bien, existen diferencias marcadas entre los beneficiarios, es recomendable contratar a un abogado. Este no solo tiene los conocimientos jurídicos para realizar los trámites, sino que también puede mediar entre las partes. Además, en el caso que las negociaciones fallen, este profesional sabrá qué mecanismos judiciales activar para repartir la herencia.

¿Cuánto nos puede cobrar un abogado por gestionar una herencia?

Los honorarios de los abogados en España no están regulados por ley, por lo que el coste va a depender del profesional elegido y de la complejidad de los trámites a realizar.

Por ejemplo, una herencia que ha sido dejada en testamento a un único heredero es mucho más sencilla de gestionar que una que tiene varios herederos sin título sucesorio. Por este motivo, es recomendable consultar y pactar previamente la tarifa que nos va a cobrar el experto para no llevarnos una sorpresa. Aunque, de manera general, los honorarios por la gestión de una herencia pueden oscilar entre los 800 euros y los 5.000 euros, dependiendo del caso.

¿Cuánto se paga a un abogado por una herencia? Para hacernos una idea, por gestionar de forma integral la herencia de una vivienda que tiene un valor de 200.000 euros, dejada a un cónyuge y sus dos hijos (herederos legítimos) sin testamento, un abogado nos puede cobrar unos 1.100 euros apróximadamente.

Debemos tener en cuenta que estos honorarios están relacionados con las gestiones para aceptar la herencia. Los trámites y documentos necesarios para vender el piso, una vez que ya seamos los titulares registrales de la casa, tendrán un coste adicional. Aunque, es aconsejable que, en el caso de querer vender la vivienda con ayuda, busquemos el asesoramiento de un profesional inmobiliario.

¿Qué pasa si el piso heredado no está inscrito en el Registro de la Propiedad?

El paso de inscribir el piso en el Registro de la Propiedad es clave. De lo contrario, los herederos no constan como propietarios del mismo y es difícil venderlo. Aunque el registro de una propiedad heredada no es obligatorio, sí es muy recomendable, ya que esto es lo que le otorga seguridad jurídica al inmueble. 

Si el piso nunca estuvo inscrito en el registro, se puede tramitar la inscripción con los documentos de la herencia. Si hemos hecho el proceso con un abogado este nos puede brindar asesoramiento. Si hemos realizado la gestión por nuestra cuenta podemos preguntar en el Registro de la Propiedad que corresponda, ya que, dependiendo del caso, nos pueden pedir documentación adicional.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar a los usuarios sobre los documentos y los pasos a seguir para poder vender un piso heredado. Además, intentamos resolver las dudas más comunes sobre este procedimiento.

Fuente: toda la información mostrada en esta página se ha recogido a través de la investigación online de diversas fuentes, entre las que destacan la plataforma especializada en la materia aHerencias y la página web del Colegio de Registradores de España. También mediante una serie de entrevistas a bufetes de abogados expertos en el tema de herencias.

Metodología: los datos se han conseguido mediante la investigación online y la consulta de diferentes medios de comunicación nacional y expertos en la materia.

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