Los pasos para vender una casa heredada son:
Recopilar los documentos para aceptar la herencia
Aceptar la herencia ante notario
Pagar los impuestos de la herencia
Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad
Poner la casa en venta
Si se trata de un piso heredado por varios hermanos, todos deberán participar en las diferentes etapas de la operación.
Para vender nuestro piso heredado primero debemos aceptar la herencia. Para ello, tendremos que reunir los siguientes documentos:
¿Dónde se pide? En el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona que nos ha legado la herencia.
Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, nombre, apellido y DNI de la persona fallecida y el número de tomo y folio de la inscripción del deceso, en el caso que se conozcan estos datos.
¿Cuánto cuesta? Es gratuito.
¿Cuánto tiempo tarda? Entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil donde se haga la solicitud.
¿Qué es? Es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento o no y en qué notario lo ha hecho.
¿Dónde se pide? En la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente.
Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, certificado de defunción original y el abono de la tasa correspondiente.
¿Cuánto cuesta? La tasa tiene un precio de 3,82 euros.
¿Cuánto tarda en llegar el certificado de últimas voluntades? 10 días hábiles y debe solicitarse habiendo transcurridos 15 días del deceso de la persona.
¿Dónde se pide? En el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.
Requisitos para hacer la solicitud: certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.
¿Cuánto cuesta? Depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad. Por ejemplo, la copia autorizada de un testamento otorgado en 2001, solicitado en el año 2018 y con una extensión de tres folios puede salir en unos 30 euros aproximadamente.
¿Cuánto tiempo tarda? Depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.
El siguiente paso consiste en aceptar la herencia ante el notario. En este punto, los trámites dependen de la existencia o no de un testamento.
Si existe testamento, los pasos a seguir son:
Hacer el inventario de bienes y deudas del fallecido: este debe incluir los datos de las viviendas, el saldo en cuentas bancarias, los vehículos, el seguro de vida y las deudas.
Firmar la escritura de partición o cuaderno particional: este debe recoger todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos, según lo estipulado en el testamento.
Si existe un solo heredero, bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez. No es necesario hacer una escritura de partición.
Si no existe testamento, será necesario que el notario determine quiénes son los herederos según lo establecido por la ley. Para ello, tenemos que demostrar el parentesco presentando algunos documentos como el libro de familia, los certificados de nacimiento y el certificado de matrimonio. Luego, tendremos que firmar en notaría:
El acta de declaración de herederos
Debemos llevar con nosotros a la firma dos testigos (conocidos del fallecido) para que declaren que no les consta la existencia de otros herederos
Desde que se firma en notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos transcurren aproximadamente 20 días hábiles
Suele tener un coste aproximado de entre 250 y 300 euros (más IVA), aunque esto varía en función de la cantidad de herederos y la masa hereditaria.
La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional: se debe hacer un inventario de bienes del fallecido y elaborar una escritura de partición que incluya todos los datos de los herederos y el reparto de los bienes en la proporción determinada por el notario en el acta de declaración de herederos.
Si un heredero no quiere aceptar la herencia, los otros herederos tienen la posibilidad de acudir ante notario para que este le envíe un acta de notificación. Una vez que el heredero en cuestión recibe el acta, tiene 30 días naturales para manifestar si acepta su parte de la casa o si renuncia a ella. Si no contesta en este plazo, el legado se considerará aceptado por defecto.
Si no pagamos los impuestos, no podremos vender nuestro piso heredado. En este sentido, los tributos que debemos abonar son:
¿Qué es? Es un tributo que grava la transmisión de bienes o derechos a título gratuito que se derivan del fallecimiento de una persona.
¿Dónde se paga? En la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual.
¿Cuándo se paga? Dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento, pero puede pedirse una prórroga de seis meses más.
¿Cuánto se paga? La cantidad va a depender del valor del patrimonio a heredar, el grado de parentesco de los herederos, el coeficiente multiplicador y el porcentaje de tributo marcado por la localidad correspondiente.
Hay que tener en cuenta que la mayoría de las comunidades autónomas establecen importantes bonificaciones a los herederos de primer y segundo grado. Así, mientras más cercano sea el parentesco, menos impuesto pagaremos.
El impuesto de sucesiones y donaciones prescribe a los cuatro años, desde que finaliza el periodo voluntario de presentación (seis meses). Pasado este plazo, no tenemos la obligación de pagar este impuesto. Pero esto implica estar cuatro años y seis meses sin poder tomar posesión de la herencia. Además, es importante tener en cuenta que durante este tiempo no puede haber ningún tipo de actuación en referencia a este impuesto (notificaciones de la Administración, requerimientos, recursos, etc.).
¿Qué es? Es un tributo de carácter municipal que grava el aumento del valor del piso desde el momento en que lo adquirió la persona fallecida, hasta que lo recibimos en herencia.
¿Dónde se paga? En el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado.
¿Cuándo se paga? Dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento.
¿Cuánto se paga? La cantidad va a depender del valor catastral de la vivienda, el número de años que el fallecido haya tenido el inmueble en propiedad, la fecha de defunción, el coeficiente de incremento y el porcentaje de tributo definido por cada ayuntamiento.
El pago de la plusvalía municipal también se puede prorrogar hasta un año si realizamos la solicitud durante de los primeros seis meses.
La inscripción de la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí muy recomendable si vamos a venderla. Para hacerla, tenemos que presentar la documentación que recopilamos a lo largo del proceso:
El certificado de defunción y una copia del DNI del fallecido
El certificado de últimas voluntades
La escritura de aceptación de la herencia y el acta de declaración de herederos ab intestato, si no hay testamento
Los recibos de haber pagado o aplazado los impuestos (sucesiones y plusvalía municipal)
El Registro tendrá un plazo máximo de 15 días para inscribir la nueva titularidad o para notificar si algún tipo de problema con la inscripción.
El precio de la escritura de la vivienda heredada oscila entre los 200 y los 500 euros, pero varía en función del número de bienes a registrar, su valor y la cantidad de herederos, entre otras cosas. Por ejemplo, si somos tres herederos y hemos recibido un inmueble a partes iguales valorado en 200.000 euros, el precio de inscribir el piso en el Registro ronda los 400 euros.
Una vez que el piso está inscrito en el Registro, podremos venderlo en condiciones normales. Los paso a seguir a partir de aquí si queremos vender el piso heredado de forma particular son:
Sin embargo, una agencia inmobiliaria puede ser de gran ayuda, fundamentalmente si:
Son varios herederos y no se ponen de acuerdo en los términos de la venta, puesto que el profesional inmobiliario puede ayudar a conciliar los intereses.
Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar donde está la propiedad.
Ninguno de los herederos puede hacerse cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares.
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Luego de vender la vivienda deberemos pagar otros dos impuestos: el IRPF y la plusvalía municipal. Si se trata de un piso heredado por varios hermanos, cada quien pagará un proporcional en función de la parte de la casa que heredó.
El IRPF se paga por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Para hacer su cálculo, debemos tomar en cuenta el valor de la vivienda declarado en el impuesto de sucesiones. La diferencia entre este y el valor de venta del piso nos arrojará la ganancia patrimonial.
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Si vendemos el piso dentro del mismo año fiscal en que hemos heredado el piso, no tendremos que pagar nuevamente la plusvalía municipal por la venta de la casa, puesto que ya la hemos pagado al aceptar la herencia.
Si vendemos la casa pasado el año, en cambio, sí tendremos que pagarla. Pero teniendo en cuenta que este impuesto grava el aumento en el valor del suelo desde que heredamos la vivienda hasta que la vendemos, cuanto menos tiempo transcurra menos dinero tendremos que pagar por este impuesto.
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No, desde la derogación del artículo 28 de la ley hipotecaria, no es necesario esperar un tiempo para vender la casa heredada, siempre que la herencia se haya realizado después del 3 de septiembre 2021.
Antiguamente, las propiedades provenientes de una herencia debían responder al artículo 28 de la ley hipotecaria. Esta establecía que si quien heredaba la vivienda era un heredero no forzoso (es decir, alguien distinto de los hijos, padres o cónyuge de la persona fallecida) y decidía venderla, no podría inscribirse el Registro de la Propiedad al comprador como nuevo titular hasta que hubieran transcurrido 2 años desde el fallecimiento del propietario original.
El motivo era que, si durante ese plazo aparecía un nuevo heredero, podría reclamar sus derechos sobre la vivienda. Como ningún comprador estaba dispuesto a correr este riesgo, lo habitual era esperar dos años para vender la propiedad. Sin embargo, este artículo fue derogado el 3 de septiembre de 2021, por lo que, a partir de ahora, las casas heredadas se pueden vender en cualquier momento, independientemente de que seamos herederos forzosos o no forzosos.
Existen tres vías que de alguna manera obligan a vender el piso heredado entre varios hermanos a pesar de la negativa de uno de los herederos:
La persona que no quiere vender puede quedarse con la parte que le corresponda a cada uno de los copropietarios y pagarles a cambio una compensación económica. Esto se denomina extinción de condominio.
Si esto no es posible, los hermanos que quieran transmitir la casa pueden vender su porcentaje de la propiedad a una empresa que compra proindivisos. Estas compañías se dedican a comprar partes de una vivienda. El procedimiento es totalmente legal y está amparado por el Código Civil, pero implica vender la parte de la casa heredada por entre un 35% y un 50% por debajo de su valor de mercado.
Una tercera posibilidad consiste en iniciar un procedimiento judicial para dividir la cosa común y llevar a cabo la venta en subasta pública. Esta vía suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda al mejor postor y por debajo de su precio de mercado.
Si la vivienda que vamos a heredar de nuestro familiar fallecido tiene aún una hipoteca pendiente pueden darse varios escenarios:
Que nos hagamos cargo de la hipoteca para quedarnos con la casa: el heredero puede pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esto es lo que se conoce como subrogación hipotecaria, pero hay que tener en cuenta que está sujeta a la aprobación del banco.
Que aceptemos la herencia a beneficio de inventario: existe una opción que permite separar nuestro propio patrimonio del que hemos heredado. Es decir, podemos aceptar la herencia sin responder con nuestro patrimonio a las deudas del fallecido, pero estas se deben pagar con lo heredado. Si, por ejemplo, heredamos una sola vivienda y esta tiene una hipoteca pendiente, la casa se debe vender para amortizar el préstamo y nosotros heredaríamos el dinero sobrante. Eso sí, para aceptar una herencia a beneficio de inventario se lo debemos comunicar al notario al inicio del proceso y hay que cumplir unos plazos.
Que nuestro familiar tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchas hipotecas tienen vinculadas un seguro de vida que cubre la deuda en el caso de que fallezca el titular. Si nuestro familiar tenía uno, es la aseguradora quien se encargará de pagar el préstamo pendiente al banco y nosotros heredaríamos la casa libre de cargas.
Vender un piso heredado tarda un año, aproximadamente, si hay acuerdo entre los herederos. Por ejemplo, si se trata de un piso heredado entre varios hermanos debemos tener en cuenta el tiempo que podemos tardar en aceptar la herencia (entre dos y seis meses) y el plazo en que logremos vender el piso. Sobre este último punto, el tiempo medio para vender un piso en España es de seis meses, según Idealista.
Ahora bien, si no hay acuerdo entre los herederos para aceptar la herencia, el tiempo de venta puede ser mayor. Frente a esta situación, podemos optar por dos caminos:
Pedir aplicar la Ley de Jurisdicción Voluntaria: si el asunto es que uno de los herederos pone "pegas" y no manifiesta su voluntad de querer aceptar o rechazar la herencia, el resto de herederos pueden solicitar la aplicación de esta ley al notario y este tiene 30 días naturales para decidirse o la recibirá por defecto.
La venta de una vivienda heredada puede ser un procedimiento un tanto complejo. Además, cada operación se puede dar bajo distintas circunstancias y esto puede cambiar la forma en que debemos afrontarla. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:
Si nuestro familiar ha dejado un testamento los herederos serán los que ha indicado en su voluntad, pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:
Herederos forzosos a legitimarios: estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no. Según el artículo 807 del Código Civil estos son:
Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).
A falta de hijos, los padres y ascendientes (o los abuelos y luego los bisabuelos).
El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.
Herederos colaterales: en el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.
Si fallece uno de los padres, el que sigue con vida puede actuar en nombre del niño o persona discapacitada para gestionar la aceptación de la herencia, si este tiene la patria potestad. Pero si ambos fallecen, la tutela la asumirá la persona o aquellos que hayan sido designados en el testamento de los padres si lo hubiera.
Si no hay testamento, se tendrá que realizar un procedimiento de nombramiento de tutela. En este caso, será un juez quién otorgará la tutela del menor o discapacitado y la asumirá uno de los ascendientes (abuelos) o uno de los hermanos. Si no existen las personas mencionadas, la autoridad judicial nombrará al familiar más cercano o, en su defecto, a aquél que considere más idóneo.
Una vez resuelto el tema de la tutela, el que la obtiene podrá gestionar en nombre del menor o discapacitado la aceptación o renuncia de la herencia. Eso sí, para hacer este trámite se necesitará autorización judicial. Para obtenerla debemos tener en cuenta lo siguiente:
Se tendrá que dirigir un escrito al juzgado del último domicilio del fallecido.
Si la cuantía de la herencia no supera los 6.000 euros, no será necesaria la intervención de un abogado o un procurador para presentar la solicitud.
El juez valorará las circunstancias para aceptar la petición. Especialmente, cuando el trámite se realiza para rechazar la herencia.
Una vez otorgada la autorización el que tiene la tutela puede aceptar la herencia en nombre del niño o persona discapacitada.
Para vender la casa heredada o hacer una extinción de condominio, el caso de que uno de los herederos se quede con la vivienda, no será necesaria una nueva autorización judicial. Aunque, una vez que se ha vendido o traspasado el inmueble heredado, se requerirá una aprobación final del juez, ya que este debe evaluar que el menor o persona discapacitada no ha salido perjudicada con la operación.
Sí, tanto la plusvalía municipal como el impuesto de sucesiones y donaciones se pueden pagar con el dinero de la herencia. Pero es habitual que los bancos pongan ciertas trabas para autorizar el uso de los fondos. Por ejemplo, pueden pedirnos documentación adicional que requiera revisión del departamento legal de la entidad bancaria, alargando así el proceso. Aún así, es aconsejable presentar la documentación correspondiente e insistir, ya que es totalmente legal.
Además, también debemos tener presente que el banco también está obligado a atender "el pago de los gastos de entierro de nuestro familiar y los del mantenimiento de los bienes que formen parte de la masa hereditaria" con el dinero de la sucesión, según Arriaga Asociados.
Si queremos solicitar acceso a las cuentas de la persona podemos consultar la "Guía gratuita: fallece un familiar: cómo gestionar sus cuentas".
No, la existencia o no de testamento no influye en el pago de los impuestos. El de sucesiones depende del parentesco del que hereda y de la cuantía de la herencia. Si hablamos de la plusvalía municipal su coste estará relacionado con el valor catastral de la vivienda y los años que el fallecido ha tenido la casa en propiedad.
No es imposible, pero sí muy difícil que un comprador esté dispuesto a adquirir un piso que no está registrado, ya que los herederos no constan como propietarios del mismo. Aunque el registro de una propiedad heredada no es obligatorio, sí es muy recomendable, ya que esto es lo que le otorga seguridad jurídica al inmueble.
Si el asunto es que el piso nunca estuvo inscrito en el registro, se puede tramitar la inscripción con los documentos de la herencia. Si hemos hecho el proceso con un abogado este nos puede brindar asesoramiento. Si hemos realizado la gestión por nuestra cuenta podemos preguntar en el Registro de la Propiedad que corresponda, ya que, dependiendo del caso, nos pueden pedir documentación adicional.
Un supuesto que genera muchas dudas es la de un piso dejado en herencia sin testamento por un hermano soltero, que no tenía hijos y cuyos padres también han fallecido. En este caso, al no existir herederos directos, el piso sería heredado por los colaterales. Es decir, los hermanos, con preferencia a los que siguen en el orden sucesorio.
Para vender el piso heredado, como ya hemos explicado, los herederos tendrían que realizar el acta de declaración de herederos ante notario y elevar a público el documento de partición de la herencia. Hecho esto, tendrían que pagar los impuestos e inscribir la nueva titularidad de la casa en el Registro de la Propiedad.
Si no pagamos el impuesto dentro del plazo marcado (seis meses) y no solicitamos una prórroga para extender el plazo de pago, podríamos afrontar las siguientes sanciones, de acuerdo a lo establecido en la Ley General Tributaria:
Si se liquida una vez transcurridos los primeros seis meses desde el fallecimiento, pero antes del noveno, se deberá abonar un 5% más de la cuota tributaria
Si se liquida antes de que se cumpla un año del fallecimiento, la cuota incrementará un 10%
Si se liquida una vez pasado el año, pero antes de que se cumplan 18 meses del fallecimiento, habrá un incremento del 15% de la cuota tributaria
Si se superan los 18 meses del plazo establecido, habrá un recargo del 20%
Hay que tener en cuenta que además de estas sanciones, Hacienda puede exigir el pago de los intereses de demora correspondientes.
No. No es posible, bajo ninguna circunstancia, vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo nuestro familiar fallecido hasta que no hagamos el cambio de titularidad, de acuerdo al orden sucesorio establecido por la ley. Esto es así aunque se trate de un piso heredado por varios hermanos que era de sus padres o aunque exista un testamento.
Ahora bien, una vez que atravesamos todo el proceso y que somos los dueños legales de la casa, tenemos total libertad para vender a quien queramos. Si queremos ahorrarnos gastos, es aconsejable realizar el proceso cuanto antes y, preferiblemente, antes de que transcurran los doce meses de tener la titularidad, ya que de lo contrario tendremos que pagar, entre otras cosas, los costes de mantenimiento de la vivienda.
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