¿Has heredado una vivienda? En esta página te explicamos, paso a paso, cómo recibir la herencia, cómo inscribir la vivienda en el Registro y cómo vender tu casa con éxito. Además, encontrarás las respuestas a las dudas más frecuentes.
Son muchos los motivos que pueden impulsarte a vender tu casa heredada: pagar los gastos e impuestos de la herencia, terminar con los conflictos entre herederos, preferir la liquidez para invertir en otro producto financiero...
¿Te sientes identificado con algunas de estas situaciones? ¿Existe alguna otra circunstancia que te impulse a vender tu casa heredada? A continuación te explicamos qué pasos debes seguir para tramitar la herencia y vender la vivienda.
Los pasos para vender una casa heredada pueden dividirse en dos fases: la primera es el proceso de aceptación de la herencia y la segunda corresponde a la venta en sí misma. Te damos los detalles a continuación. Si ya has terminado de gestionar la herencia, ve directamente a la segunda fase.
Lo primero que debes hacer para vender tu casa heredada es aceptarla herencia y para ello necesitas reunir una serie de documentos. Los detallamos a continuación:
¿Cuánto cuesta? Es gratuito.
¿Dónde se pide? En el Registro Civil del lugar donde falleció la persona que deja la herencia.
¿Cuánto tarda? Entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil.
¿Cuáles son los requisitos? Conocer el nombre, apellido y DNI de la persona fallecida. Además, pueden pedirte número de tomo y folio de la inscripción del deceso.
¿Qué es? Es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notaría lo ha hecho.
¿Cuánto cuesta? La tasa tiene un precio de 3,82 euros.
¿Dónde se pide? Se puede pedir en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de manera presencial o telemática.
¿Cuánto tarda en llegar? Tarda 10 días hábiles y debe solicitarse 15 días después del deceso de la persona.
¿Cuáles son los requisitos? Deberás completar algunos formularios (en concreto, el modelo 790), pagar la tasa y presentar certificado de defunción original.
¿Cuánto cuesta? El coste depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad.
¿Dónde se pide? En el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.
¿Cuánto tarda? Depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.
¿Cuáles son los requisitos? Se debe presentar el certificado de defunción y el de últimas voluntades.
Cuando hayas reunido los documentos, sigue el proceso de aceptación de la herencia. ¿La persona que falleció dejó o no un testamento? ¿Eres el único heredero o son dos personas o más? De ello dependen los pasos que debes seguir. Busca tu caso a continuación y descubre cómo proceder.
Se debe hacer el inventario de bienes y deudas del fallecido: este debe incluir los datos de las viviendas, el saldo en cuentas bancarias, los vehículos, el seguro de vida y las deudas.
Firmar la escritura de partición o cuaderno particional: este debe recoger tus datos y los de los otros herederos, el inventario y el reparto de bienes, según lo estipulado en el testamento.
Si existe un solo heredero, bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma para que tenga validez. En este caso, no es necesario hacer una escritura de partición.
Si no hay testamento, será necesario que el notario determine quiénes son los herederos según lo establecido por la ley. En este momento tendrás que demostrar el grado de parentesco presentando algunos documentos como el libro de familia, el certificado de nacimiento y/o el certificado de matrimonio. Luego, tendrás que firmar en la notaría:
El acta de declaración de herederos
Para hacerla deberás presentar dos testigos (conocidos del fallecido) que declaren que no les consta la existencia de otros herederos.
Suele tener un coste aproximado de entre 250 y 300 euros más IVA, aunque varía en función de la cantidad de herederos y la masa hereditaria.
Desde que se firma en la notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos, transcurren aproximadamente 20 días hábiles.
La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional
El notario deberá hacer un inventario de bienes del fallecido
También deberá elaborar una escritura de partición que incluya todos los datos de los herederos y el reparto de los bienes en la proporción correspondiente.
Una vez aceptado el legado, toca pagar los dos impuestos de la herencia: el de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal. Pero ¿cuánto toca pagar de cada uno?, ¿dónde y cuándo se pagan?, ¿qué pasa si los herederos no tienen dinero para hacer frente a estos tributos?, ¿se puede pagar el impuesto de sucesiones con el dinero de la herencia?
Como hay mucha información importante que debes conocer al respecto, hemos creado otra página donde lo explicamos con detalles: ¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa heredada?
La inscripción de la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí muy recomendable si piensas venderla. Ahora bien, ¿por qué es importante inscribirla? ¿Qué pasa si no lo haces?
Hemos creado otra página donde te explicamos con lujo de detalles cuáles son los riesgos de vender una casa heredada sin registrar y qué debes hacer para inscribirla.
Una vez que la vivienda esté registrada, podrás venderla sin contratiempos y a precio de mercado. A partir de aquí deberás seguir los pasos habituales para vender una casa.
¡Ten en cuenta! La venta de una vivienda heredada puede presentar algunas dificultades, por eso te aconsejamos que busques el asesoramiento de un experto inmobiliario. Ellos pueden ayudarte tanto con la tramitación de la herencia como con la venta, incluso pueden hacer de intermediarios si no existe acuerdo entre los herederos.
Y sí, siempre hay que rendir cuentas a Hacienda. Ahora te tocará pagar los impuestos por la venta de una casa heredada, que son dos: el IRPF y la plusvalía municipal (sí, de nuevo). Si se trata de una casa heredada por varios hermanos, cada quien pagará un proporcional en función de la parte de la casa que heredó.
Además, debes tener en cuenta que para el cálculo del IRPF, se cuenta como valor de adquisición de la vivienda el que conste en la escritura de aceptación de la herencia.
Si lo que necesitas es aprender a calcular estos tributos, haz clic en el siguiente enlace Cómo calcular el IRPF y la plusvalía municipal
Si tu hermano u otro heredero no quiere aceptar la herencia, los otros tenéis la posibilidad de acudir ante notario para que este le envíe un acta de notificación. Una vez que el heredero en cuestión recibe el acta, tiene 30 días naturales para manifestar si acepta su parte de la casa o si renuncia a ella. Si no contesta en este plazo, el legado se considerará aceptado por defecto.
Además, si un heredero no quiere participar de la herencia, puede aceptarla y, antes de que se produzca la repartición de bienes, vender a un tercero su derecho a recibirla.
No, quienes hayan recibido una vivienda en herencia después del 3 de septiembre de 2021 no tienen que esperar un tiempo para venderla. Este fue el cambio que introdujo la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, aunque en la teoría se diga que la aplicación de esta derogación es retroactiva, esto no es así en la práctica. Por tanto, si un heredero no forzoso (es decir, un heredero distinto de los hijos, padres o cónyuge de la persona fallecida) recibió una vivienda antes del 3 de septiembre de 2021, tendrá que esperar dos años para hacer la transmisión.
Existen tres formas de vender un piso heredado si un heredero se opone: la extinción de condominio, la venta del proindiviso y la división de la cosa común. Sin embargo, todas ellas implican demoras en la venta y/o pérdida de rentabilidad en la operación. Te aconsejamos que intentes llegar a un acuerdo con los otros herederos para vender en condiciones de mercado.
Sí, puedes vender tu parte de la cada heredada. Esto se conoce como venta del proindiviso y existen empresas que se dedican exclusivamente a adquirirlo. Lo que debes tener en cuenta es que venderás por un precio mucho más bajo que el que podrías obtener en condiciones normales. Encuentra aquí más información para vender tu parte de la casa heredada.
Sí, vender una casa heredada sin registrar es posible, pero es una operación bastante difícil de llevar a cabo. Y es que la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad genera algunas inseguridades para el comprador, quien, por ejemplo, no puede verificar que los vendedores sean los titulares legítimos del inmueble. Además, será muy difícil para este último que el banco le apruebe una hipoteca.
Si has heredado una parte de la vivienda, tu padre o cualquier otro cotitular necesita sí o sí de tu consentimiento para poder venderla. Del mismo modo, tú no podrás vender la propiedad si el resto de propietarios no están de acuerdo.
Lo que sí puedes hacer es vender solo tu parte del inmueble o interponer una demanda judicial de división de la cosa común para que la operación se lleve a cabo por subasta pública. Sin embargo, no te aconsejamos ninguna de estas opciones, todas implican pérdida de dinero. Lo mejor siempre es llegar a un acuerdo.
Si la vivienda heredada tiene una hipoteca pendiente, pueden presentarse dos escenarios:
Hacerte cargo de la hipoteca y conservar la propiedad: puedes pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esta última opción se conoce como subrogación hipotecaria. Ten en cuenta, sin embargo, que está sujeta a la aprobación del banco.
Aceptar la herencia a beneficio de inventario: esta opción te permite separar tu patrimonio personal del que has heredado. Por tanto, puedes aceptar la herencia, pero sin responder con tu patrimonio a las deudas del fallecido. Estas solo se pagarían con el dinero y los bienes heredados. Entonces, si recibes una sola vivienda y tiene una hipoteca pendiente, la casa debería venderse para amortizar el préstamo y tú heredarías el dinero sobrante. Si te decantas por esta opción, se lo debes comunicar al notario al inicio del proceso.
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La venta de una vivienda heredada puede ser un procedimiento un tanto complejo. Además, cada operación tiene sus particularidades y esto puede cambiar la forma en que debemos afrontarla. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:
Si tu familiar ha dejado un testamento, los herederos serán los que ha indicado en su voluntad. Pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:
Herederos forzosos: estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no. Según el artículo 807 del Código Civil estos son:
Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).
El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.
Herederos colaterales: en el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.
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