Vender casa heredada: todo lo que debes saber

¿Qué es una herencia?

Son los derechos u obligaciones que adquieren los parientes, llamados herederos, al fallecer una persona. Una herencia se puede obtener a través de un testamento (por voluntad del difunto) o por el parentesco que, por ley, da lugar a la herencia intestada. 

Los primeros parientes llamados a heredar son los conocidos como herederos forzosos, es decir, los hijos, que pueden ser naturales o adoptivos y, a falta de estos, los nietos. Luego, a falta de hijos y nietos, los siguientes a heredar son los padres y ascendientes (abuelos). El cónyuge siempre hereda en la forma que establece el Código Civil.

En el caso de que la persona no tuviese familiares forzosos y no dejase testamento, los siguientes en el orden sucesorio son los herederos colaterales. Es decir, el resto de familiares hasta el cuatro grado de consanguinidad (hermanos, sobrinos, tíos, primos, en ese orden).

¿Cómo vender una casa heredada?

Es común pensar que basta con el testamento o con ser los hijos del fallecido para ser los dueños de la casa heredada. Pero lo cierto es que es indispensable, en todos los casos, seguir un procedimiento jurídico para adjudicarse la herencia.

Es decir, primero debemos seguir un proceso legal para aceptar la herencia y, hecho esto, posteriormente tendremos que seguir los pasos que normalmente haríamos para vender un piso. En la siguiente imagen podemos ver cómo vender nuestra casa heredada paso a paso: 

1. Recopilar los documentos legales obligatorios

2. Aceptar la herencia ante notario

3. Pagar los impuestos de la herencia

4. Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

5. Poner la casa en venta

¿Se puede vender la casa sin aceptar la herencia?

No. No es posible, bajo ninguna circunstancia, vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo nuestro familiar fallecido hasta que no hagamos el cambio de titularidad, de acuerdo al orden sucesorio establecido por la ley. Esto es así aunque se trate de un piso heredado por varios hermanos que era de sus padres o aunque exista un testamento.

Ahora bien, una vez que atravesamos todo el proceso y que somos los dueños legales de la casa, tenemos total libertad para vender a quien queramos. Eso sí, si queremos ahorrarnos gastos, es aconsejable realizar el proceso cuanto antes y, preferiblemente, antes de que transcurran los doce meses de tener la titularidad, ya que de lo contrario tendremos que pagar, entre otras cosas, los costes de mantenimiento de la vivienda.

Pero ¿qué tenemos que hacer para recibir la casa en herencia? A continuación, explicamos con detalle cómo aceptar una herencia y cada uno de los pasos a seguir para vender un piso heredado.

Paso 1: recopilar los documentos para heredar la vivienda

Como hemos dicho, no se puede vender una propiedad sin aceptar la herencia y para lograrlo deberemos recopilar una serie de documentos durante todo el proceso. Aunque, existen algunos papeles que constituyen el punto de partida y que van a determinar el tipo de trámite que tendremos que hacer ante el notario para aceptar la vivienda en herencia:

1. Certificado de defunción

• ¿Dónde se pide? en el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona que nos ha legado la herencia.

• Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, nombre, apellido y DNI de la persona fallecida y el número de tomo y folio de la inscripción del deceso, en el caso que se conozcan estos datos.

• ¿Cuánto cuesta? es gratuito.

• ¿Cuánto tiempo tarda? entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil donde se haga la solicitud.

2. Certificado de últimas voluntades

• ¿Qué es? es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notario lo ha hecho.

• ¿Dónde se pide? en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente.

• Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, certificado de defunción original y el abono de la tasa correspondiente.

• ¿Cuánto cuesta? la tasa tiene un precio de 3,82 euros.

• ¿Cuánto tiempo tarda? 10 días hábiles y debe solicitarse habiendo transcurridos 15 días del deceso de la persona.

3. Copia autorizada del testamento, en el caso de que exista

• ¿Dónde se pide? en el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.

• Requisitos para hacer la solicitud: certificado de defunción y certificado de últimas voluntades. 

• ¿Cuánto cuesta? depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad. 

• Por ejemplo, la copia autorizada de un testamento otorgado en 2001, solicitado en el año 2018 y con una extensión de tres folios puede salir en unos 30 euros aproximadamente.

• ¿Cuánto tiempo tarda? depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.

Paso 2: aceptar la herencia ante notario

Una vez que hemos recopilado los primeros documentos y sabemos si nuestro familiar ha dejado testamento o no para que podamos heredar la casa, debemos acudir ante un notario para poder ser dueños del inmueble:

Si existe testamento

En este supuesto, se deberá:

• Hacer el inventario de bienes y deudas del fallecido: este debe incluir los datos de las viviendas, el saldo en cuentas bancarias, los vehículos, el seguro de vida y las deudas del fallecido. Por esto, para realizarlo, hay que localizar las escrituras de propiedad (casas, vehículos, etc) y es recomendable pedir una nota simple ante el Registro de la Propiedad para verificar si sobre el inmueble pesan cargas o hipotecas o para saber si la casa está correctamente inscrita. Si nuestro familiar dejó dinero en efectivo, se deberá pedir al banco un certificado de saldo de la cuenta bancaria y para esto tenemos que presentar el testamento, el certificado de últimas voluntades y el certificado de defunción.

• Firmar la escritura de partición o cuaderno particional: este debe recoger todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos, según lo estipulado en el testamento. Hay que tener en cuenta que la redacción de este documento puede ser compleja. Especialmente, si existen muchos bienes o son varios los herederos, así que es recomendable contratar a un abogado para que se encargue de escribir la escritura. Esta se debe firmar por todos los herederos (o un represente legal si, por ejemplo, se trata de un menor de edad) y, luego, tendremos que ratificar la firma ante notario, para que podamos inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

Pero ¿qué pasa si se trata de un solo heredero? en este caso, bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez. Es decir, no es necesario hacer una escritura de partición, dado que este hereda todos los bienes del fallecido.

Si no existe testamento

Es lo que se conoce como herencia intestada. Aquí será necesario que el notario determine quienes son los herederos según lo establecido por la ley. Para ello, tenemos que demostrar el parentesco presentando algunos documentos como, por ejemplo, el libro de familia, los certificados de nacimiento y el certificado de matrimonio. Una vez recopilados los requisitos tendremos que firmar en notaría:

• El acta de declaración de herederos

  • Debemos llevar con nosotros a la firma dos testigos (conocidos del fallecido) para que declaren que no les consta la existencia de otros herederos

  • Desde que se firma en notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos transcurren aproximadamente unos 20 días hábiles

  • Puede tener un coste aproximado de entre 250 euros o 300 euros (más IVA). Aunque el importe final vendrá determinado por el número de herederos, el valor de la masa hereditaria, los documentos que se adjuntan, etc.

• La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional: al igual que en el caso anterior, hay que hacer el inventario de bienes del fallecido y elaborar la escritura de partición que incluya todos los datos de los herederos y el reparto de los bienes en la proporción determinada por el notario en el acta de declaración de herederos. La firma de este documento se debe ratificar ante notario para poder inscribir posteriormente el piso en el Registro de la Propiedad.

El cuaderno particional es un documento complejo. Algunos bufetes de abogados nos ofrecen modelos gratuitos en Internet que podemos utilizar de base para elaborar el nuestro. Aunque, si se trata de una herencia complicada o no existe acuerdo entre los herederos, es aconsejable contratar a un abogado para que se encargue. El precio de la escritura de una vivienda heredada es variable, pero, por ejemplo, por una herencia de un piso valorado en 300.000 euros, entre 3 hermanos, la elaboración de un cuaderno particional de 12 folios de extensión puede costar alrededor de los 500 euros.

¿Qué pasa si uno de los herederos se niega a aceptar la herencia?

Desde la entrada en vigencia de la Ley de Jurisdicción Voluntaria en el 2015, si uno de los herederos obstaculiza la aceptación del inmueble, los otros herederos tienen la posibilidad de acudir ante notario para que este le envíe un acta de notificación.

Una vez que el heredero que no quiere aceptar la herencia recibe el acta que le envía el notario, tiene 30 días naturales para manifestar si acepta su parte de la casa o si renuncia a la herencia. Si no contesta en este lapso, el legado se considerará aceptado por defecto.

Hay que tener en cuenta que rechazar una herencia también es un derecho, ya que cuando se acepta un legado no solo se reciben los bienes del fallecido, sino también sus deudas si las tuviera. Además, hay que tener en cuenta que al recibir una vivienda heredada en propiedad se deben pagar los costes de mantenimiento de la casa (agua, luz, comunidad, etc) y algunos impuestos periódicos como el IBI o las tasas municipales del ayuntamiento.

Por tanto, un heredero puede valorar si le sale a cuenta aceptar el legado. Aunque, si el fallecido no dejó deudas, sino sólo bienes, hay que tener en cuenta que la venta puede ser una forma de obtener liquidez a la vez que a futuro no se tienen que hacer frente a los costes de la casa.

Paso 3: liquidar los impuestos de la herencia

El desembolso de los tributos es fundamental para poder vender el piso heredado, ya que si no se pagan los impuestos no podremos transmitir la vivienda. En este sentido, los que obligatoriamente debemos abonar son:

1. Impuesto de sucesiones

• Qué es: es un tributo que grava la transmisión de bienes o derechos a título gratuito que se derivan del fallecimiento de una persona.

• Dónde se paga: en la delegación de hacienda de la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual.

• Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento. Aunque, el pago del impuesto de sucesiones se puede prorrogar por otros seis meses más si realizamos la solicitud dentro de los primeros cinco meses del plazo de presentación. No obstante, si nuestra intención es vender rápido el piso, conviene hacerlo dentro del lapso legal establecido

• Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor del patrimonio a heredar, el grado de parentesco de los herederos, el coeficiente multiplicador y el porcentaje de tributo marcado por la localidad correspondiente.

  • Hay que tener en cuenta que la mayoría de las comunidades autónomas establecen importantes bonificaciones a los herederos de primer y segundo grado. Así, mientras más cercano sea el parentesco, menos impuesto pagaremos. Más adelante en está página indicamos los diferentes valores que podemos utilizar para declarar este tributo y cuál nos conviene utilizar, según el caso.

  • Según la agencia Comprarcasa, especializada en vender este tipo de inmuebles, las comunidades que más cobran por el impuesto de sucesiones son Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana. Mientras que las que menos cobran (o tienen más bonificaciones) son la Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía.

2. Plusvalía municipal

• Qué es: tributo de carácter municipal que grava el aumento del valor del piso desde el momento en que lo adquirió la persona fallecida, hasta que lo recibimos en herencia.

• Dónde se paga: en el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado.

• Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento.

• Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor catastral de la vivienda, el número de años que el fallecido haya tenido el inmueble en propiedad, la fecha de defunción, el coeficiente de incremento y el porcentaje de tributo definido por cada ayuntamiento.

Paso 4: inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Este es el último paso para ser completamente los dueños de la vivienda. Hay que tener en cuenta que registrar la propiedad heredada no es del todo obligatorio. Es decir, si la intención es quedarnos con la casa no es imprescindible hacer este trámite, pero sí lo es si el objetivo es vender la vivienda, ya que es muy poco probable que logremos vender una casa heredada sin registrar.

Este procedimiento le otorga seguridad jurídica tanto a los herederos como al comprador de la vivienda, por lo que si ya hemos llegado a esta parte del proceso, es aconsejable dar este paso. A partir de ello, podremos vender la propiedad sin inconvenientes.

El proceso de inscribir la casa heredada en el Registro es muy sencillo. Solo tenemos que presentar en el registro que corresponda la documentación que recopilamos a lo largo del proceso:

• El certificado de defunción y una copia del DNI del fallecido

• El certificado de últimas voluntades

• La escritura de aceptación de la herencia y el acta de declaración de herederos ab intestato, si no hay testamento

• Los recibos de haber pagado o aplazado los impuestos (sucesiones y plusvalía municipal)

El Registro tendrá un plazo máximo de 15 días para inscribir la nueva titularidad o para notificar si algún tipo de problema con la inscripción. Pero ¿qué precio tiene registrar una vivienda? el coste de este trámite es relativo, ya que responde a multitud de factores como, por ejemplo, el número de bienes a registrar, el valor de los mismos, la cantidad de herederos, etc. Aunque el importe nunca suele sobrepasar el 1% del valor del inmueble.

¿Cuánto cuesta registrar una propiedad heredada? Para hacernos una idea de lo que pagaremos por inscribir el piso en el Registro, ponemos el siguiente ejemplo: si somos tres herederos, que hemos recibido un inmueble a partes iguales valorado en 200.000 euros, el precio de inscribir el piso en el registro de la propiedad puede rondar los 400 euros aproximadamente.

Paso 5: poner a la venta el piso heredado

Una vez que el piso está inscrito en el registro es nuestro, así que podemos contratar sin problemas a la inmobiliaria o agencia proptech de nuestra preferencia para que nos gestione la venta de la casa recibida en herencia.

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender un piso heredado?

La intervención de una agencia inmobiliaria puede ser de mucha ayuda a la hora de vender un inmueble heredado. Especialmente, cuando:

• Son varios herederos y no se ponen de acuerdo en los términos de la venta.

  • Un profesional inmobiliario puede ayudar para que todas las partes vean el beneficio que cada uno obtendría con la operación.

  • Puede servir de mediador entre las partes y ayudar a conciliar los intereses de todos los herederos con el objetivo de vender rápido la casa. 

• Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar donde está la propiedad. 

• Ninguno de los herederos puede hacerse cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares: colgar los anuncios, obtener los documentos de la vivienda o realizar las visitas.

  • El agente inmobiliario puede ocuparse de realizar todos los trámites de principio a fin. Eso sí, siempre informando a cada uno de los interesados el estatus de la operación para evitar malentendidos.

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¿Qué pasa si uno de los hermanos o herederos no quiere vender?

El piso se puede vender si uno de los hermanos o herederos no quiere hacerlo. Para ello, tenemos tres vías:

• La persona que no quiere vender puede quedarse con la parte que le corresponda a cada uno de los copropietarios y pagarles a cambio una compensación económica, en lo que se denomina extinción de condominio. Este procedimiento se realiza de forma común para terminar con situaciones de copropiedad como también podría ser, por ejemplo, la venta de la vivienda familiar tras un divorcio.

• Si esto no es posible, porque no hay acuerdo entre los hermanos o herederos, los que quieran transmitir la casa pueden vender su porcentaje de la propiedad a una empresa que compra proindivisos. Estas son empresas que se dedican a comprar partes de una vivienda y es un procedimiento totalmente legal y amparado por el Código Civil. Eso sí, implica vender la parte de la casa heredada por entre un 35% y un 50% por debajo de su valor de mercado.

• Una tercera posibilidad consiste en iniciar un procedimiento judicial para dividir la cosa común y llevar a cabo la venta en subasta pública. Esta vía suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda al mejor postor y por debajo de su precio de mercado.

¿Qué tiempo toma vender un piso heredado?

De manera general, para vender una casa heredada debemos tener en cuenta el tiempo que podemos tardar en ser los titulares de la vivienda y, luego, el plazo en que podemos transmitir la propiedad del piso:

¿Cuánto tarda la aceptación de una herencia?

El tiempo que podemos tardar en realizar todo el proceso es relativo. Este puede depender del nivel de organización que tengamos para recopilar los documentos y qué tan rápido realicemos los trámites y paguemos los impuestos. Aunque, el nivel de entendimiento entre los herederos es, principalmente, la causa que más puede agilizar u obstaculizar el proceso de aceptar una herencia.

En este sentido, podemos afrontar los siguientes escenarios y tiempos:

• Si hay acuerdo: suponiendo que es un piso heredado por varios hermanos, si los herederos se entienden y no existen diferencias entre ellos para repartir la herencia, el proceso puede durar entre dos meses y seis meses.

• Si no hay acuerdo: puede suceder que la relación entre las partes es conflictiva y, por ejemplo, son varios hermanos que no se ponen de acuerdo para vender. En esta caso, existen dos opciones:

• Acudir a un abogado e ir a juicio para dividir la herencia: el cierre del asunto puede, literalmente, tardar años, ya que los procesos judiciales suelen tomar mucho tiempo.

• Pedir aplicar la Ley de Jurisdicción Voluntaria: si el asunto es que uno de los herederos pone "pegas" y no manifiesta su voluntad de querer aceptar o rechazar la herencia, el resto de herederos pueden solicitar la aplicación de esta ley al notario y este tiene 30 días naturales para decidirse o la recibirá por defecto. 

¿Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada?

Legalmente no existe un tiempo mínimo para vender un piso heredado. Una vez que ésta figura a nuestro nombre (y no tiene ninguna carga) podemos publicitar la venta en los portales inmobiliarios cuando queramos. No obstante, si desde el comienzo la idea es vender la propiedad, es recomendable hacerlo antes de que se cumplan 12 meses de tenerlo en propiedad. 

De esta manera, evitamos pagar nuevamente la plusvalía municipal, dado que este es un impuesto que debemos asumir tanto al heredar como al vender un piso. Si hacemos ambas transacciones durante un mismo año fiscal, podemos ahorrarnos costear otra vez este tributo.

¡Atención! Si somos herederos no forzosos (hermanos, sobrinos y resto de parientes), según lo establecido en el art. 28 de la Ley Hipotecaria, no se puede vender el inmueble hasta que hayan pasado dos años desde la aceptación de la herencia. Aunque, según el bufete Arriaga Asociados “esta limitación solamente afecta a las operaciones financiadas, ya que los bancos no conceden hipotecas para la compraventa de viviendas con esta carga”. Es decir, si nuestro comprador no necesita financiación, podemos vender la casa heredada cuando queramos.

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¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?

Si la vivienda que vamos a heredar de nuestro familiar fallecido tiene aún una hipoteca pendiente pueden darse varios escenarios:

• Que nos hagamos cargo de la hipoteca para quedarnos con la casa: el heredero puede pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esto es lo que se conoce como subrogación hipotecaria, pero hay que tener en cuenta que está sujeta a la aprobación del banco.

• Que aceptemos la herencia a beneficio de inventario: existe una opción que permite separar nuestro propio patrimonio del que hemos heredado. Es decir, podemos aceptar la herencia sin responder con nuestro patrimonio a las deudas del fallecido, pero estas se deben pagar con lo heredado. Si, por ejemplo, heredamos una sola vivienda y esta tiene una hipoteca pendiente, la casa se debe vender para amortizar el préstamo y nosotros heredaríamos el dinero sobrante. Eso sí, para aceptar una herencia a beneficio de inventario se lo debemos comunicar al notario al inicio del proceso y hay que cumplir unos plazos.

• Que nuestro familiar tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchas hipotecas tienen vinculadas un seguro de vida que cubre la deuda en el caso de que fallezca el titular. Si nuestro familiar tenía uno, es la aseguradora quien se encarga de pagar el préstamo pendiente al banco y nosotros heredaríamos la casa libre de cargas.

¡Importante! puede ser que la hipoteca de nuestro familiar este totalmente pagada al banco, pero que no se haya cancelado en el Registro. En este caso deberemos encargarnos de cancelar registralmente la hipoteca. Haz clic aquí para saber cómo realizar este trámite para poder vender tu casa heredada libre de cargas.

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Impuesto de sucesiones ¿qué debo saber?

Como hemos mencionado, este impuesto se debe liquidar en el lugar donde nuestro familiar tenía su vivienda habitual. Para calcular la cuota que debemos pagar hay que tomar en cuenta:

• El valor real del patrimonio en el momento de recibir la herencia

• Las reducciones y bonificaciones que establece la comunidad autónoma, según el grado de parentesco

• La cuota tributaria y el coeficiente multiplicador establecido por la comunidad autónoma correspondiente

Pero ¿cómo saber cuál es el valor real de la casa que nos ha legado nuestro familiar? Para ello, solo tenemos que tasar o averiguar el valor de mercado de la vivienda. La tasación no es una obligación legal, pero nos valdrá para saber qué precio tiene la casa y demostrar a la agencia tributaria el precio real del piso en el mercado. Hay que tener en cuenta que pagaremos el impuesto de acuerdo a este valor.

También podemos utilizar el valor fiscal del inmueble, que es el nos da la hacienda autonómica. Cada delegación hace sus propias valoraciones según sus criterios y están a disposición de los ciudadanos en las webs de estos organismos.

No obstante, este valor no siempre toma en cuenta la situación del mercado y suele ser inferior, por lo que en primera instancia pagaremos menos por el impuesto de sucesiones, pero luego, al vender la casa a su precio de mercado, es posible que tengamos que pagar mucho de IRPF por la ganancia obtenida con la venta de la vivienda heredada.

Por ejemplo, si declaramos en el impuesto de sucesiones que la vivienda tiene un valor fiscal de 100.000 euros y luego la vendemos por un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una ganancia aproximada de 150.000 euros. Esto se debe a que el valor de adquisición utilizado para calcular el IRPF es el declarado en el impuesto de la herencia. Por el contrario, si utilizamos los 250.000 euros, no habrá ganancia patrimonial a declarar por la venta del inmueble.

¿Qué valor conviene utilizar para pagar menos impuestos?

Si nuestra intención desde el inicio es vender la vivienda es aconsejable declarar en el impuesto de sucesiones el precio de mercado de nuestro recién heredado piso. De esta manera, si logramos vender a ese precio no pagaremos IRPF por la venta.

Como hemos mencionado anteriormente, muchas comunidades autónomas establecen ventajosas bonificaciones para los herederos de primer grado (hijos y nietos) y de segundo grado (cónyuge, padres, abuelos). Así que si somos parientes directos nos conviene declarar el precio de mercado, ya que no solo la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF no será tan cuantiosa (si vendemos a un importe similar al declarado) sino que también pagaremos poco de impuesto de sucesiones.

En cambio, si queremos conservar el inmueble, podemos utilizar el valor fiscal para pagar menos tributo. No obstante, debemos tener en cuenta que si en el futuro decidimos transmitirlo, esto nos puede generar una cuantiosa plusvalía a pagar en el IRPF al vender la casa. Además, según el Grupo Hereda, despacho de abogados especialistas en herencias, debemos vigilar que el precio que utilicemos sea siempre el valor mínimo fiscal o esté por encima de este. De lo contrario, Hacienda puede investigar y reclamarnos la diferencia.

¿Qué bonificaciones o reducciones existen en el impuesto de sucesiones?

El impuesto de sucesiones está cedido a las comunidades autónomas y cada región decide las reducciones y bonificaciones aplicables a este tributo dentro de sus territorios. Generalmente, estas están relacionadas con el parentesco de los herederos. Así, a más cercano sea el nexo de consanguinidad mayor será la bonificación que se puede disfrutar y menor será el tributo a pagar.

Por ejemplo, la bonificación por ser un familiar de primer y segundo grado (hijos, nietos y padres) en Madrid llega a ser hasta del 99% de la cuota de tributo, por lo que los herederos sólo pagan apenas el 1%. Es decir, si la cuota es de 1.250 euros, estos solo pagarán 12,50 euros de impuesto de sucesiones.

También, muchas comunidades aplican reducciones a personas con discapacidad o porque se trate de la herencia de una vivienda habitual (si el cónyuge o el heredero vivía con el fallecido y esta era su vivienda habitual desde un punto de vista fiscal). En este sentido, para conocer si podemos acogernos a una reducción o bonificación es aconsejable consultar con la hacienda autonómica de nuestra comunidad o con nuestro ayuntamiento.

¿Qué pasa si no pago el impuesto de sucesiones y donaciones?

Si no pagamos el impuesto dentro del plazo marcado (seis meses) y no solicitamos una prórroga para extender el lapso de pago podríamos afrontar las siguientes sanciones, de acuerdo a lo establecido en la Ley General Tributaria:

• Si se liquida una vez transcurridos los primeros seis meses desde el fallecimiento, pero antes del noveno, se deberá abonar un 5% más de la cuota tributaria

• Si se liquida antes de que se cumpla un año del fallecimiento, la cuota incrementará un 10%

• Si se liquida una vez pasado el año, pero antes de que se cumplan 18 meses del fallecimiento, habrá un incremento del 15% de la cuota tributaria

• Si se superan los 18 meses del plazo establecido, habrá un recargo del 20%

Hay que tener en cuenta que además de estas sanciones, Hacienda puede exigir el pago de los intereses de demora correspondientes. Eso sí, este impuesto prescribe transcurridos cuatro años desde el fallecimiento. Si en este lapso no se ha producido la presentación voluntaria del tributo y la Administración no nos ha girado la liquidación, no tenemos por qué hacer frente al impuesto.

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¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda heredada?

Para vender una vivienda heredada no solo tenemos que pagar los dos impuestos obligatorios: el de sucesiones y la plusvalía municipal. Una vez que hemos vendido nuestro recién heredado piso es posible que obtengamos una ganancia, por lo que surgen nuevas obligaciones con Hacienda:

1. El IRPF

Sí, una vez que hemos vendido la casa heredada tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Como hemos mencionado anteriormente, para hacer el cálculo, debemos tomar en cuenta el valor declarado en el impuesto de sucesiones.

La diferencia entre este y el valor de venta del piso nos arrojará la ganancia patrimonial obtenida. Luego, a este resultado debemos aplicarle el porcentaje de tributo estipulado por Hacienda que, en el 2021, oscila entre el 19% y el 26%. 

¿Quieres saber cuáles son las fechas claves en el IRPF del 2021? Si vendiste tu piso heredado en el 2020, tienes que declarar la venta este año. Descárgate aquí GRATIS el calendario fiscal 2021: ¿cuándo se pagan los impuestos por vender un piso? y descubre cómo tramitar la declaración de la renta, cómo pedir cita previa y el lapso que tienes para pagar los otros impuestos de vender un piso.

2. La plusvalía municipal

¿Tenemos que pagar dos veces la plusvalía municipal por vender una casa heredada? Esto dependerá del tiempo que ha transcurrido entre que heredamos la casa y cuando la hemos vendido.

Si vendemos el piso dentro del mismo año fiscal en que hemos heredado el piso no tendremos que pagar nuevamente la plusvalía municipal por la venta de la casa porque, básicamente, no se ha producido ningún incremento del valor del suelo. 

Pero, si vendemos la casa pasado el año, tendremos que pagar la plusvalía municipal. Aunque, teniendo en cuenta que este impuesto se calcula tomando como base el valor catastral de la vivienda y el número de años que hemos tenido el inmueble en propiedad, solo tendremos que pagar por la plusvalía producida desde que heredamos la casa hasta que la vendemos.

Aprende cómo se calcula el gasto del IRPF y la plusvalía municipal por la venta de un piso.

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¿Qué trámites tengo que hacer para vender el piso heredado?

Para vender una vivienda heredada necesitamos, además de toda la documentación que tuvimos que gestionar para aceptar la herencia (escritura, recibo de los impuestos, etc), una serie de papeles relacionados con la vivienda en sí y que nos pedirán en la notaría para firmar la compraventa.

Por ejemplo, necesitaremos:

• La nota simple de la vivienda, para demostrar a los interesados que vienen a visitar la casa en venta que somos los dueños y que está libre de cargas

• El certificado energético, porque es obligatorio en toda España

• La cédula de habitabilidad, si es exigible en la Comunidad Autónoma donde está ubicado el piso

• El certificado del ITE, si la finca tiene más de 50 años de antigüedad

Es decir, de manera general, vamos a tener que gestionar todos los documentos que piden para cualquier tipo de compraventa, con la diferencia de que debemos tener a mano los que demuestran que hemos finalizado el trámite de aceptación de la herencia.

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¿Para aceptar una casa en herencia tengo que contratar a un abogado?

Este procedimiento lo podemos hacer por nuestra cuenta. Especialmente, si son pocos los bienes a repartir y si hay pleno acuerdo entre todos los herederos. De esta forma, nos podemos ahorrar los honorarios del abogado. Aunque, debemos tener en cuenta que nos tendremos que encargar de:

• Recopilar toda la documentación

• Redactar la escritura que corresponda a nuestro tipo de herencia si tenemos conocimientos legales

• Rellenar los formularios para pagar los impuestos

Por este motivo, es importante que seamos muy cuidadosos, que investiguemos muy bien los requisitos y que pidamos asesoramiento al notario antes de firmar nada. Así nos podemos evitar quebraderos de cabeza.

En el caso de que estemos hablando de una herencia sin testamento, con una gran cantidad de bienes, con muchos herederos o en la cual, más bien, existen diferencias marcadas entre los beneficiarios, es recomendable contratar a un abogado. Este no solo tiene los conocimientos jurídicos para realizar los trámites, sino que también puede mediar entre las partes. Además, en el caso que las negociaciones fallen, este profesional sabrá qué mecanismos judiciales activar para repartir la herencia del piso, si por ejemplo, una de las partes no quiere vender.

¿Cuánto cobra un abogado por gestionar una herencia? Los honorarios de los abogados en España no están regulados por ley, por lo que el coste va a depender del profesional elegido y de la complejidad de los trámites a realizar. Por ejemplo, una herencia que ha sido dejada en testamento a un único heredero es mucho más sencilla de gestionar que una que tiene varios herederos sin título sucesorio. Por este motivo, es recomendable consultar y pactar previamente la tarifa que nos va a cobrar el experto para no llevarnos una sorpresa. Aunque, de manera general, los honorarios por la gestión de una herencia pueden oscilar entre los 800 euros y los 5.000 euros, dependiendo del caso.

Debemos tener en cuenta que estos honorarios están relacionados con las gestiones para aceptar la herencia. Los trámites y documentos necesarios para vender el piso, una vez que ya seamos los titulares registrales de la casa, tendrán un coste adicional. Aunque, es aconsejable que, en el caso de querer vender la vivienda con ayuda, busquemos el asesoramiento de un profesional inmobiliario.

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FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender casa heredada

La venta de una vivienda heredada puede ser un procedimiento un tanto complejo. Además, cada operación se puede dar bajo distintas circunstancias y esto puede cambiar la forma en que debemos afrontarla. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

¿Quiénes tienen derecho a heredar la vivienda?

Si nuestro familiar ha dejado un testamento los herederos serán los que ha indicado en su voluntad, pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:

• Herederos forzosos a legitimarios: estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no. Según el artículo 807 del Código Civil estos son:

  • Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).

  • A falta de hijos, los padres y ascendientes (o los abuelos y luego los bisabuelos).

  • El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.

• Herederos colaterales: en el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.

¿Qué pasa si uno de los herederos es un menor o es una persona discapacitada?

Si fallece uno de los padres, el que sigue con vida puede actuar en nombre del niño o persona discapacitada para gestionar la aceptación de la herencia, si este tiene la patria potestad. Pero si ambos fallecen, la tutela la asumirá la persona o aquellos que hayan sido designados en el testamento de los padres si lo hubiera.

Si no hay testamento, se tendrá que realizar un procedimiento de nombramiento de tutela. En este caso, será un juez quién otorgará la tutela del menor o discapacitado y la asumirá uno de los ascendientes (abuelos) o uno de los hermanos. Si no existen las personas mencionadas, la autoridad judicial nombrará al familiar más cercano o, en su defecto, a aquél que considere más idóneo.

Una vez resuelto el tema de la tutela, el que la obtiene podrá gestionar en nombre del menor o discapacitado la aceptación o renuncia de la herencia. Eso sí, para hacer este trámite se necesitará autorización judicial. Para obtenerla debemos tener en cuenta lo siguiente:

• Se tendrá que dirigir un escrito al juzgado del último domicilio del fallecido.

• Si la cuantía de la herencia no supera los 6.000 euros, no será necesaria la intervención de un abogado o un procurador para presentar la solicitud.

• El juez valorará las circunstancias para aceptar la petición. Especialmente, cuando el trámite se realiza para rechazar la herencia.

• Una vez otorgada la autorización el que tiene la tutela puede aceptar la herencia en nombre del niño o persona discapacitada.

• Para vender la casa heredada o hacer una extinción de condominio, el caso de que uno de los herederos se quede con la vivienda, no será necesaria una nueva autorización judicial. Aunque, una vez que se ha vendido o traspasado el inmueble heredado, se requerirá una aprobación final del juez, ya que este debe evaluar que el menor o persona discapacitada no ha salido perjudicada con la operación.

¿Puedo pagar los impuestos con el dinero de la herencia?

Sí, tanto la plusvalía municipal como el impuesto de sucesiones y donaciones se pueden pagar con el dinero de la herencia. Pero es habitual que los bancos pongan ciertas trabas para autorizar el uso de los fondos. Por ejemplo, pueden pedirnos documentación adicional que requiera revisión del departamento legal de la entidad bancaria, alargando así el proceso. Aún así, es aconsejable presentar la documentación correspondiente e insistir, ya que es totalmente legal.

Además, también debemos tener presente que el banco también está obligado a atender "el pago de los gastos de entierro de nuestro familiar y los del mantenimiento de los bienes que formen parte de la masa hereditaria" con el dinero de la sucesión, según Arriaga Asociados.

Si queremos solicitar acceso a las cuentas de la persona podemos consultar la "Guía gratuita: fallece un familiar: cómo gestionar sus cuentas".

¿Qué puedo hacer si no tengo dinero para pagar los impuestos para heredar la casa?

Si el fallecido no ha dejado dinero en efectivo y no queremos renunciar a la herencia de la casa, podemos optar por pedir un crédito con garantía hipotecaria o un préstamo personal para financiar los gastos de la herencia.

En este caso, la entidad bancaria nos pedirá información sobre nosotros y evaluará nuestra situación financiera para valorar si nos aceptan como prestatarios.

¿Tengo que pagar más impuestos de herencia si no hay testamento?

No, la existencia o no de testamento no influye en el pago de los impuestos. El de sucesiones depende del parentesco del que hereda y de la cuantía de la herencia. Si hablamos de la plusvalía municipal su coste estará relacionado con el valor catastral de la vivienda y los años que el fallecido ha tenido la casa en propiedad.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar a los usuarios sobre los documentos y los pasos a seguir para poder vender un piso heredado. Además, intentamos resolver las dudas más comunes sobre este procedimiento.

Fuente: toda la información mostrada en esta página se ha recogido a través de la investigación online de diversas fuentes, entre las que destacan la plataforma especializada en la materia aHerencias y la página web del Colegio de Registradores de España. También mediante una serie de entrevistas a bufetes de abogados expertos en el tema de herencias.

Metodología: los datos se han conseguido mediante la investigación online y la consulta de diferentes medios de comunicación nacional y expertos en la materia.

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