¡Ya no tienes que esperar dos años para vender un piso heredado!

El artículo 28 de la ley hipotecaria quedará sin vigencia a partir del 3 de septiembre de 2021. En consecuencia, los herederos no forzosos, como hermanos y sobrinos de la persona fallecida, ya no tendrán que esperar dos años para vender la casa heredada. Desde HelpMyCash repasamos la influencia de este artículo sobre la venta de viviendas y analizamos las consecuencias de su derogación, que es una buena noticia para quienes reciban una vivienda en herencia. 

¿Qué dice el artículo 28 de la ley hipotecaria y cómo afecta a los pisos heredados?

El artículo 28 de la ley hipotecaria establecía que «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».

Pero ¿qué significa exactamente? Que si un heredero no forzoso (es decir, aquel que no sea padre, hijo o cónyuge de la persona fallecida) recibía una vivienda en herencia y quería venderla, se encontraba con una dificultad: no se podía inscribir al comprador como nuevo propietario hasta que no transcurrieran dos años desde el fallecimiento del titular anterior. Esto se debe a que, si durante este tiempo, se presentaba un nuevo heredero forzoso, podría reclamar sus derechos sobre la vivienda.

En palabras de Api Virtual, este límite «causaba desconfianza y preocupación en el comprador por el riesgo que tenía que asumir comprando un inmueble en el que durante el plazo de dos años podía aparecer un tercero reclamándolo». Además, «se podían encontrar muchas trabas para obtener financiación. Muchas entidades bancarias eran reacias a otorgar un préstamo hipotecario al comprador basando su negativa en la limitación del citado artículo».

¿Cuáles son los cambios que se aplicarán a partir del 3 de septiembre?

A partir del 3 de septiembre, el artículo 28 dejará de existir. Por lo tanto, las viviendas heredadas estarán libres y podrán venderse en cualquier momento, independientemente de quién sea la persona que recibe la herencia. 

Al respecto, Jesús Benavides, notario de Barcelona, sostiene que es «es una excelente noticia», puesto que «en muchas ocasiones, si hacías una leve comprobación sobre la situación familiar y casuística de cómo llegaba a heredar la parte vendedora el inmueble, te dabas cuenta de que jamás iba a entrar en juego dicho artículo 28. Por lo tanto, era excesivo y anacrónico su efecto de suspender la eficacia del Registro de la Propiedad durante dos años».

Ahora bien, el notario advierte que puede existir disparidad de criterios a la hora de definir el carácter retroactivo de esta medida. Desde su punto de vista, «la limitación del antiguo artículo 28 de la ley hipotecaria dejará de aplicarse incluso a las sucesiones causadas antes del 3 de septiembre, salvo que ya se hubiera promovido contienda judicial al respecto». Sin embargo, «al no entrar el legislador de forma expresa a resolver esa situación, prevemos disparidad de criterios e interpretaciones entre notarios, registradores, abogados, gestorías y entidades bancarias».