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usufructo

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es una figura jurídica que da el derecho de ocupar y disfrutar de una vivienda sin ser el propietario. La persona que posee el usufructo de un inmueble, denominado usufructuario, puede vivir en la propiedad e incluso alquilarla durante el tiempo que dure el usufructo, pero no podrá venderla por su cuenta sin la autorización del nudo propietario (si este derecho recae sobre otra persona).

Pero ¿qué significa la nuda propiedad de una vivienda? A continuación, explicamos gráficamente los conceptos que nos pueden ayudar a entender mejor qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo de una vivienda:

qué es el usufructo y la nuda propiedad

La nuda propiedad y el pleno dominio, explicados

Cuando compramos una vivienda tenemos el pleno dominio de ella. Es decir, podemos vivir y disponer libremente de la propiedad (venderla, alquilarla, etc.). Por tanto, el pleno dominio es la suma de la nuda propiedad más el usufructo

No obstante, hay que tener en cuenta que legalmente la plena propiedad (o dominio) de una vivienda se puede dividir en dos y gestionarse por separado. Por un lado podemos tener el usufructo, cuyo concepto ya hemos explicado y por el otro podemos ostentar el de la nuda propiedad. Esta última nos hace ser dueños y titulares de la vivienda, pero no nos permite hacer uso ni vivir en ella, ya que a este derecho lo tiene el usufructuario. 

¿Cómo se obtiene el usufructo de una casa?

El usufructo generalmente, se deriva por herencia, ya que según lo que establece la legislación el viudo o viuda del fallecido recibe el derecho de usufructo, mientras que los hijos normalmente obtienen el de la nuda propiedad. 

No obstante, el usufructo de una propiedad también se puede otorgar mediante testamento o por la simple voluntad de los involucrados. Por ejemplo, una persona puede comprar una casa y reservar el usufructo para su padre.

Hay que tener en cuenta que el usufructo puede ser temporal o vitalicio. El primero tiene fecha de caducidad y esta es asignada por el que deja el usufructo en testamento o por un juez. El segundo es aquel que se extingue cuando el usufructuario fallece y este es el que, casi siempre, recibe el cónyuge viudo en una herencia. 

¿Se puede vender un piso con usufructo? 

Sí, un piso con usufructo se puede vender, pero para ello debemos distinguir diferentes situaciones:

formas de vender piso con usufructo

1. Vender el pleno dominio (usufructo y nuda propiedad) de mutuo acuerdo 

Esta es la forma más habitual de vender una vivienda con usufructo. En este caso, ambas partes, usufructuario y nudo propietario deciden vender la casa a un tercero de mutuo acuerdo. La transacción se puede realizar en un mismo momento en notaría y se transmitirá el pleno dominio de la casa. El usufructuario debe recibir una compensación económica que va de acuerdo al valor del usufructo y el nudo propietario la cantidad del precio que corresponde a la nuda propiedad. Más adelante en esta página explicaremos cómo calcular el valor del usufructo.

Eso sí, hay que tener en cuenta que para poder vender el piso con usufructo de esta manera el usufructuario y el nudo propietario deben estar de acuerdo en vender la plena propiedad y hacerlo de manera conjunta.

¿Qué quiere decir esto? Que el usufructuario no puede vender la casa por su cuenta y sin la autorización del nudo propietario porque básicamente este no posee la propiedad absoluta del inmueble. Asimismo, el nudo propietario tampoco puede vender el pleno dominio de una vivienda sin el consentimiento de la otra parte, porque el usufructo es inviolable. 

Ahora bien, lo que sí es posible es vender estos derechos por separado, en el caso de que ambas partes no se pongan de acuerdo en vender el pleno dominio de mutuo acuerdo. A continuación, lo explicamos.

2. Vender la nuda propiedad y mantener el usufructo

Esto es algo que sucede de manera muy habitual, ya que muchos hijos o herederos optan por vender la nuda propiedad de la casa a un tercero, mientras que la madre o el padre viudo conservan el usufructo para seguir viviendo en el inmueble hasta su muerte (si es vitalicio).

Pero además, esta posibilidad también se ha vuelto popular en los últimos años entre las personas de tercera edad que tienen el pleno dominio de sus casas. Muchos han optado por vender la nuda propiedad de sus viviendas, a la vez que mantienen el usufructo. De esta manera, pueden recibir una cantidad de dinero que les brinda tranquilidad, pero pueden seguir viviendo en sus viviendas hasta que fallezcan. Esto es más frecuente en aquellos que no tienen hijos o familiares que luego puedan heredar la casa.

Los compradores más habituales para este tipo de compraventa son inversionistas o extranjeros que quieren adquirir casas en España. Estos ven la compra de la nuda propiedad de una vivienda como una oportunidad, ya que, generalmente, esta se puede comprar por mucho menos de lo que le costaría la plena propiedad de una casa.

Y, aunque no lo pueden habitar ni disponer de ella, tienen la certeza de que cuando fallezca el usufructuario estos recibirán el usufructo (a través del proceso que se denomina consolidación de dominio) y serán del todo dueños de la casa.

3. Vender el usufructo al nudo propietario

Esta es otra de las posibilidades habituales. Mediante esta opción el usufructuario, que ya no quiere seguir manteniendo este derecho, le vende el usufructo al nudo propietario. De esta manera, la persona pasa a ostentar el pleno dominio de la casa y puede disponer libremente de ella. Es decir, puede venderla, habitarla, alquilarla, etc.

Ten en cuenta: el usufructuario también puede renunciar al usufructo a favor del nudo propietario. Por ejemplo, puede suceder que los hijos lleguen a acuerdo con el viudo para que este renuncie al derecho para que ellos pasen a tener el pleno dominio de la propiedad. Aunque, en este caso, es aconsejable buscar asesoramiento especializado, ya que la renuncia puede ser considerada una donación (si es a título gratuito) y esta tiene implicaciones fiscales.

4. Vender el usufructo a un tercero

También existe la posibilidad de que el usufructuario venda el usufructo a una persona que no es el nudo propietario. Sin embargo, esto es algo muy poco habitual, ya que, aunque se venda el derecho, la persona que lo compra solo lo podrá disfrutar durante el tiempo que lo debió haber tenido el usufructuario original

Es decir, si hablamos del usufructo vitalicio que recibió un viudo, cuando este muera también se extinguirá el derecho de usufructo que le compramos. De esta manera, por la naturaleza temporal de esta opción, muy pocas personas se atreven a comprar solo el usufructo de una casa.

En este breve vídeo te explicamos, en muy pocos minutos, tres casos concretos sobre la venta de un piso con usufructo que nos pueden ayudar a entender mejor las diversas posibilidades:

¿Cómo se hace el cálculo del valor del usufructo?

Si el nudo propietario y el usufructuario venden la casa a un tercero de mutuo acuerdo o si es el nudo propietario quien compra el usufructo, el poseedor de este último derecho debe recibir una compensación económica.

Pero ¿cuánto vale un usufructo? Este se calcula de acuerdo al tipo de usufructo. Es decir, sobre si este es temporal o vitalicio. 

1. Calcular usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio, que es el más común, se calcula mediante una fórmula que tiene en cuenta el valor de la vivienda (precio de mercado decidido por las partes) y la edad del usufructuario. Es la que se conoce como la regla del 89:

Valor del usufructo= [(89 - edad del usufructuario)x 1%] x valor de la casa

Ejemplo de cálculo del usufructo vitalicio 

Para hacernos una idea más clara del cálculo, tomemos como ejemplo un piso valorado en 150.000 euros, cuyo usufructuario tiene 78 años de edad.

Valor del usufructo= [(89 - 78) x 1%] x 150.000

Valor del usufructo= 11% x 150.000= 16.500 euros

En este ejemplo el valor del usufructo es 16.500 euros y, por tanto, el valor de la nuda propiedad (que representa el importe restante) es de 133.500 euros.

Hay que tener en cuenta que, como regla general, el valor máximo de un usufructo vitalicio es igual al 70% del valor de la casa. Además, existe un valor mínimo que es igual al 10%. De este modo, el valor del usufructo nunca será inferior al 10% del precio de precio de venta, aunque la edad del usufructuario sea superior a los 79 años.  

2. Calcular usufructo temporal

El usufructo temporal es menos común. Tiene una duración determinada y se extingue una vez vencido el plazo. Se calcula tomando como base, en vez de los años de edad, el tiempo de duración que le queda al usufructo y el valor de la casa. Así, a cada año de disfrute del usufructo temporal que adquirirá el comprador, le corresponde el 2% del valor del inmueble.

Al igual que en el caso anterior, el valor del usufructo no puede exceder nunca el 70%, por lo que cantidad máxima de años de tenencia que se tienen en cuenta para el cálculo es de 35 años, ya que cumplidos estos se alcanza el límite máximo del 70%. Si el caso es que se sobrepasan los 35 de tenencia del usufructo temporal, se hará cálculo el máximo de años computables. Es decir, se multiplicará igual 35 por 2% (aunque, por ejemplo, sean 40 años).

Ejemplo de cálculo del usufructo temporal

Sigamos con el ejemplo de piso valorado en 150.000 euros, pero en este caso, nos encontramos ante un usufructo temporal de 5 años.

Valor del usufructo= 5 (años) x 2% x 150.000

Valor del usufructo= 15.000 euros

En este ejemplo el valor del usufructo temporal es 15.000 euros y, por tanto, el valor de la nuda propiedad es de 135.000 euros.

Importante: al calcular el usufructo temporal solo se toman años completos. Es decir, si, por ejemplo, nos encontramos ante un usufructo temporal de 5 años y 6 meses, solo se emplearán para el cómputo los 5 años. Por el contrario, si el usufructo es de 6 meses, estos computarán como si fueran un año, ya que le correspondería el 2% del valor del inmueble.

¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad y el usufructo en el IRPF?

La venta de la nuda propiedad y el usufructo tributan en el IRPF como cualquier otra operación de compraventa, con la diferencia de que no se pagará IRPF por el 100% del precio de venta de la casa, sino en la proporción que le corresponda a cada uno, como si se tratara de la venta de una copropiedad (titularidad compartida entre varias personas).

Por ejemplo, si el nudo propietario y el usufructuario venden de mutuo acuerdo la casa a un tercero, el nudo propietario pagará IRPF de acuerdo al valor que tiene la nuda propiedad y el usufructuario lo hará de acuerdo al valor del usufructo. Para calcular la ganancia patrimonial que tiene cada uno solo deberán restar el valor del usufructo o de la nuda propiedad al valor de venta de la casa y tributar de acuerdo a este importe.

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