Vender una vivienda con usufructo: ¿es posible?

Vender un piso con usufructo es cada vez más frecuente, principalmente entre las personas mayores: gracias a esta transmisión, pueden vender su casa y continuar viviendo en ella. Pero el derecho al usufructo también se genera por herencias y divorcios. En el primer caso, es la viuda o el viudo quien suele conservar este derecho luego del fallecimiento de su cónyuge. En el segundo, es el miembro de la pareja que tiene la custodia de los hijos quien lo conserva.

¿Te encuentras en alguna de estas situaciones u otra similar y te preguntas cómo vender tu casa con usufructo? En esta página te contamos todo al respecto y analizamos casos reales para que no te queden dudas. ¡Vamos a ello!

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho de ocupar y disfrutar de una vivienda. Este puede ser temporal (por un plazo determinado) o vitalicio (para toda la vida). Para que se entienda bien, debemos introducir otros dos conceptos: el de pleno dominio y nuda propiedad. Veamos en qué consisten.

Cuando compras una vivienda, adquieres el pleno dominio. Este se compone, por un lado, del derecho a vivir en el inmueble (usufructo), y por el otro, de la titularidad de ese bien (nuda propiedad). Así, el nudo propietario ostenta la titularidad del inmueble, pero no puede ocuparlo. El usufructuario puede ocuparlo, pero, a priori, no es su dueño.

¿Cómo se obtiene el usufructo de una casa?

El usufructo de una casa se puede obtener de varias maneras, pero las más  habituales son las herencias y los divorcios. 

En caso de herencias, suelen darse dos escenarios:

• • Que el viudo o la viuda conserve el 50% de la nuda propiedad y el 100% del usufructo. Esto significa que será dueño de la mitad del bien y disfrutará, además, del derecho a usarlo.
    

    • Que el viudo o la viuda solo conserve el derecho de usufructo y el resto de los herederos compartan la nuda propiedad. En este caso, el viudo o viuda tendrá derecho a vivir en el inmueble, pero no será su dueño o dueña.

En caso de divorcios, también existen dos escenarios similares:

• • Que el cónyuge que tiene la custodia de los hijos conserve el 100% del usufructo y el 50% de la nuda propiedad. Esto implica que es dueño de la mitad de la vivienda y goza del derecho a utilizarla.
    

  • Que el cónyuge que permanece en la vivienda tenga el derecho del usufructo, pero no sea propietario del bien. Es decir, que no ostenta la nuda propiedad.

Tres formas de vender tu casa con usufructo

¿Se puede vender una propiedad con usufructo? Sí, se puede, y existen tres alternativas para hacerlo.

Vender el pleno dominio de mutuo acuerdo

Esta opción consiste en vender tanto el usufructo como la nuda propiedad a un tercero. La transacción es perfectamente viable, pero exige que todas las partes estén de acuerdo: el nudo propietario no puede vender la casa sin el consentimiento del usufructuario y viceversa.

El procedimiento es bastante simple. Deberéis buscar un comprador y, cuando llegue el momento de firmar la escritura de compraventa, os deberéis presentar todos ante el notario para transmitir tanto el usufructo como la nuda propiedad. Lógicamente, cada uno recibirá una compensación económica por la parte que transmite. Más adelante en esta página te enseñamos cómo calcularla.

Vender la nuda propiedad y mantener el usufructo

Si el usufructuario no quiere transmitir este derecho, lo que podéis hacer es vender solo la nuda propiedad a un tercero. Al hacerlo, quien tenga el usufructo podrá seguir viviendo en el inmueble. Esto es, en efecto, lo que suelen hacer las personas mayores para obtener ingresos extras.

Vender el usufructo al nudo propietario

El usufructuario también puede vender su derecho de uso de la vivienda al nudo propietario, para que este se vuelva dueño del pleno dominio. Más adelante en esta página te explicamos cómo calcular el valor del usufructo.

También podría darse el caso de que las partes llegaran a un acuerdo y el usufructuario renunciara a su derecho de uso en favor de los nudos propietarios. Pero esta opción es un poco más compleja, por lo que te aconsejamos consultar con un experto antes de llevarla a cabo.

¿Cómo calcular el valor del usufructo?

La forma de calcular el valor del usufructo depende de si este es de carácter temporal o vitalicio. El más común es el segundo, salvo en caso de divorcio, donde el usufructo suele darse hasta que los hijos cumplan la mayoría de edad.

Calcular el usufructo vitalicio

Para calcular el usufructo vitalicio se debe utilizar una fórmula que te enseñamos a continuación, conocida como la regla del 89.

Además, la normativa establece que el valor del usufructo nunca puede ser superior al 70% ni inferior al 10%. Así, si el usufructuario tiene más de 80 años, el valor del usufructo siempre será igual al 10% del valor de la vivienda. Por el contrario, si tiene menos de 19 años, el precio será igual al 70% del valor de la casa. (Más adelante te damos algunos ejemplos).

Calcular un usufructo temporal

El usufructo temporal se calcula tomando como base el tiempo de validez que le queda. Así, a cada año de disfrute del usufructo temporal, le corresponde un 2% del valor del inmueble. Al igual que en el caso anterior, este nunca puede superar el 70% del precio de la casa. Si el periodo es inferior a un año, se computa el 2%.

Vender casa con usufructo: análisis de casos reales

Lucas recibió una vivienda en herencia. En el reparto, su madre se quedó con el usufructo vitalicio y él y su hermano comparten la nuda propiedad. Ahora su madre quiere vender la casa, pero ellos no. ¿Puede ella venderla sin su consentimiento?

Resolución: No, para poder vender la casa necesitará el consentimiento de todas las partes. Por tanto, no podrá hacerlo si Lucas y su hermano no están de acuerdo. Sí podría plantearse vender el usufructo, pero como este tiene una validez limitada, no suelen existir compradores interesados. 

César tiene un inmueble registrado a su nombre y su padre tiene un usufructo por ocho años. ¿Puede vender la vivienda y que el comprador respete el usufructo?

Resolución: Sí, Cesar puede vender la nuda propiedad a un tercero y este estará obligado a respetar el usufructo hasta su vencimiento. Por tanto, su padre continuará viviendo en la propiedad hasta que venza el plazo de ocho años. 

Y ¿por cuánto puede venderla? Tendrá que calcular el precio de mercado del inmueble y restarle el valor del usufructo. Como este es temporal, su valor sería igual a: 8 años x 2% x valor de la vivienda. En otras palabras, el usufructo vale un 16% del precio de la casa. Cesar, entonces, podría vender la nuda propiedad por el 84% del valor de mercado.  

Felipe tiene un piso en común con sus hermanos y su madre (77 años). Ahora quiere venderlo. Su madre tiene el usufructo vitalicio y el 50% de la nuda propiedad. El 50% restante se reparte entre Felipe y sus dos hermanos. Cuando vendan, ¿qué porcentaje de la ganancia le  correspondería a cada uno?

Resolución: Comenzaremos por calcular el valor del usufructo de la madre de Felipe y, por diferencia, el valor de la nuda propiedad. Como es vitalicio, utilizaremos la regla del 89: 

• Valor del usufructo = (89 - 77) x1% x precio de venta = 12% del precio de venta
• Valor de la nuda propiedad = (100% - % de usufructo) = 88% del precio de venta

El valor del usufructo será ganancia para su madre. La nuda propiedad, en cambio, debe repartirse según el porcentaje de tenencia. La mitad de la nuda propiedad (44% del precio de la venta) corresponde a la madre. La otra mitad debe dividirse entre Felipe y sus dos hermanos. Por tanto, la ganancia se repartiría así:

• Madre de Felipe → 12% (usufructo) + 44% (nuda propiedad). Recibirá el 56% del precio de venta de la casa.
  
• Felipe y sus hermanos → Cada uno recibirá un tercio del 44% restante. Es decir que las ganancias serán del 14,66% del precio de la casa para cada uno. 
  
  

Preguntas frecuentes sobre vender casa con usufructo