Madrid es una ciudad con un flujo muy activo de visitantes, ya sea por motivos turísticos o de negocios. Esto significa que, entre otras cosas, tiene un mercado inmobiliario próspero y dinámico. En esta página encontrarás los mejores consejos para vender tu casa en la capital de España.
¿Tienes prisa? Lee nuestro resumen
Aunque pueda parecer muy obvio, vender un piso en una gran ciudad, que además es la capital de España, puede ser muy diferente a vender un inmueble en un pequeño pueblo. Entre otras cosas, en la gran ciudad habrá muchísimo más flujo de gente, habrá más demanda de viviendas y, seguramente, se hará un mayor uso de la tecnología.
Por tanto, nuestra estrategia debe ser diferencial y tiene que estar adaptada al mercado donde nos encontramos. En este sentido, para vender un piso en Madrid debemos tener en cuenta, de manera general, dos aspectos:
Uno de los elementos más importantes de una estrategia de venta es el precio de compraventa. Para elegir un precio de mercado para nuestro inmueble vamos a tener que conocer el mercado inmobiliario de la zona y los aspectos que determinan el valor de un inmueble:
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1. El precio del metro cuadrado: según Tinsa, el precio del m2 en Madrid en el tercer trimestre del 2020 es de 2.856 euros, haciéndola una de las capitales más caras de España. No obstante, el valor del metro cuadrado varía según el barrio, por eso debemos investigar a cuánto se venden los pisos similares en nuestra zona. Por ejemplo, uno localizado en Salamanca no puede costar igual que uno ubicado en Villa de Vallecas. |
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2. Los aspectos que influyen en el valor de nuestro piso: además de la ubicación, existen otros aspectos que le suman o le restan valor a nuestro piso. Estos son el estado de conservación de la casa (¿reformada o sin reformar?), las características de la vivienda (superficie, distribución, número de espacios, etc) y los servicios del barrio y de la finca (ascensor, cercanía con el metro y el bus, supermercados o centros de salud en los alrededores, etc). |
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3. El perfil del comprador que busca un piso como el nuestro: esto también puede tener un impacto en el valor de compraventa. Madrid es una capital de negocios, con lo cual experimenta un flujo considerable de inversores de diversas partes del mundo, por lo que debemos estar atentos a este tipo de perfiles para vender nuestra casa a un extranjero. Generalmente, estos compradores suelen estar dispuestos a pagar más por una vivienda en España que un residente. Por tanto, dependiendo del tipo de comprador y de la localización de nuestro inmueble, podemos apostar por un precio de salida un poco más alto. |
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Según Fotocasa, el precio medio de la vivienda de segunda mano bajó en 17 de los 21 distritos madrileños en el tercer trimestre de 2020 con respecto al trimestre anterior. Los cinco distritos con mayores descensos son: Retiro (-3,7%), Vicálvaro0 (-2,7%) y Tetúan (-1,9%). El barrio que muestra mayor incremento es Moncloa, con un 6,4% de aumento. |
Por las mismas razones mencionadas anteriormente, en la capital de España las ventas de inmuebles se suelen cerrar a un ritmo más rápido que en otras regiones. La media española de venta de una vivienda es de 8,2 meses mientras que la de Madrid es de 3,6 meses.
Según este dato, podemos llegar a la conclusión de que podemos vender nuestro piso en Madrid de forma rápida. Aun así, es importante que investiguemos cómo funciona la oferta y la demanda en Madrid para que podamos fijar un precio competitivo. De lo contrario, aunque en Madrid sea una ciudad donde los pisos se venden rápido, podríamos más tiempo en vender.
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¡Atención! Igual que con el valor del metro cuadrado, la cifra del tiempo de venta es a nivel de ciudad y podría no ser representativa de nuestra zona. Por ejemplo, no es lo mismo vender un piso en el distrito del Retiro que en Carabanchel. Además, debemos tener en cuenta que, debido a la crisis del coronavirus, los tiempos de venta en la ciudad pueden haber variado. |
Según Idealista, el precio medio de los pisos en Madrid es de 3.665 euros por metro cuadrado (septiembre 2020), pero como hemos mencionado, el valor de una casa varía de un barrio a otro. Pero ¿cómo podemos saber si la nuestra está entre las mejores cotizadas de la capital?
Aunque, si bien la mejor forma de averiguarlo es tasando nuestro piso, en la siguiente tabla mostramos los 10 barrios con el precio por metro cuadrado más alto de la capital, según los datos de Idealista de Septiembre 2020:
| Barrio | Precio medio septiembre 2020 | Variación anual |
|---|---|---|
| Salamanca | 5.826 euros/m2 | 0,7% |
| Chamberí | 5.374 euros/m2 | 0,8% |
| Chamartín | 5.056 euros/m2 | 1,5% |
| Centro | 4.934 euros/m2 | 1,2% |
| Retiro | 4.548 euros/m2 | -0,5% |
| Arganzuela | 3.915 euros/m2 | -3,6% |
| Moncloa | 3.913 euros/m2 | 0,4% |
| Hortaleza | 3.601 euros/m2 | -2,8% |
| Tetuán | 3.660 euros/m2 | -1,5% |
| Fuencarral | 3.488 euros/m2 | 0,2% |
| Barajas | 3.139 euros/m2 | 1,0% |
Debemos tener en cuenta que estos datos, al ser recopilados por un portal inmobiliario, corresponden con los precios de oferta de los pisos en venta en Madrid. Generalmente, los importes a los que realmente se cierran las compraventas suelen ser más bajos, ya que entra en juego la negociación de las condiciones con el comprador.
Una manera de agilizar el proceso consiste en realizar los trámites relacionados con la compraventa con suficiente antelación. De hecho, cuanto antes, mejor. Para ello, debemos averiguar qué documentos son obligatorios en nuestra Comunidad y cuáles no. Por ejemplo:
La cédula de habitabilidad no es obligatoria en la Comunidad de Madrid.
En Madrid, un piso viejo debe pasar el ITE a partir de que cumple los 30 años desde su construcción. Si nuestra finca tiene esa antigüedad tendremos que presentar este certificado para vender.
El certificado energético es obligatorio para vender un piso en Madrid y en toda España
Todos los demás documentos necesarios para la venta son los mismos que en otras comunidades autónomas de España. Aun así, los plazos pueden variar, con lo cual es aconsejable contactar con nuestro Ayuntamiento para averiguar cuándo va a tardar cada documento para ir con tiempo.
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¿Quieres saber cuál es el papeleo para vender una casa? Aquí te decimos qué documentos necesitas para vender un piso en toda España. |
A no ser que hayamos decidido vender nuestra casa entre particulares, es aconsejable investigar un poco antes de contratar a un profesional inmobiliario. Por ejemplo, podemos dirigirnos a Google para buscar qué agencias trabajan en la ciudad o podemos utilizar el comparador de inmobiliarias de HelpMyCash para evaluar los servicios y las tarifas que nos ofrecen las agencias de nuestro barrio en Madrid.
Debemos tener en cuenta que entre los profesionales que podemos contratar están:
Las inmobiliarias tradicionales, que podemos encontrar en nuestro barrio. Estas suelen tener un buen conocimiento del mercado nuestra zona y, si necesitamos ayuda con el proceso de inicio a fin, pueden sernos muy útiles.
La inmobiliarias online son aquellas que venden nuestro piso por internet, con la ayuda de su experiencia en el sector y del Big Data. Pueden resultar una apuesta interesante si queremos ahorrar algo de dinero y no nos importa hacernos cargo de algunas de las transacciones relacionadas con la venta.
Los iBuyers son otro tipo de agencia que opera con la ayuda de la tecnología Proptech. Se trata de compañías que compran nuestro piso directamente si nuestras circunstancias personales nos exigen vender muy rápidamente.
Con nuestro comparador de inmobiliarias la elección de la agencia que nos ayudará con la venta de nuestra casa puede ser muy sencilla. Solo tenemos que indicar los datos de ubicación de nuestro piso (código postal, la ciudad o la provincia) y el tipo de intermediario que nos interesa. Como hemos visto, en Madrid encontramos inmobiliarias tradicionales, online e iBuyers.
Hecho esto, nos aparecerá un listado de todas las inmobiliarias que trabajan en nuestra zona para que podamos comparar los servicios que nos ofrecen y ver las opiniones que tienen otros usuarios. Así, podemos contactar con las de nuestro interés ¡gratis y sin ningún compromiso! y elegir la que más nos convenza.
Tal y como hemos observado anteriormente, el sector del ladrillo es especialmente activo en la ciudad y la competencia es bastante alta. Por tanto, debemos vigilar que la promoción de nuestro piso sea la adecuada y que llegue al mayor número de personas.
En este sentido, colgar un anuncio en los portales inmobiliarios puede resultar ser la mejor estrategia para lograr la venta del piso entre particulares en Madrid. Pero para promocionar con éxito la casa, también podemos recurrir a otros canales. Eso sí, sea cual sea la forma elegida, debemos tener en cuenta algunas cosas:
Para preparar nuestra vivienda para los anuncios, debemos asegurarnos de tener en cuenta sus mejores características. Para ello, tenemos que limpiarla a fondo, ya sea por nuestra cuenta o con la ayuda de un equipo de limpieza profesional.
Del mismo modo, si lo creemos necesario, podemos pintar, hacer reformas y redecorar. Una buena forma de hacerlo de forma rápida y sin gastar mucho dinero es por medio de las técnicas de Home Staging para promocionar la venta de la casa.
Una vez nuestro piso esté listo, es hora de sacar los mejores vídeos y fotos, teniendo en cuenta la luz y los espacios de nuestro inmueble. Debemos procurar que las imágenes tengan buena resolución y un buen encuadre. Por esto, debemos aprovechar las horas del día que la casa recibe luz natural y sacar las fotos en horizontal para que se pueden apreciar bien las áreas de la vivienda.
Como hemos mencionado, los portales inmobiliarios online son un buen método para captar la atención de una audiencia más amplia, ya que estas webs para vender casas son especialmente populares en grandes ciudades como Madrid.
Pero la buena noticia es que estas páginas, además de ofrecernos anuncios gratis si vendemos como particulares, nos dan otros servicios complementarios que nos pueden ayudar a potenciar la venta como, por ejemplo, la realización de visitas virtuales, vídeos 360º, planos de la vivienda e, incluso, la gestión de algunos documentos como el certificado energético.
Aunque el sector inmobiliario ha avanzado mucho en los últimos pocos años, no debemos infravalorar el poder de un buen anuncio de venta a pie de calle. Madrid es un caso interesante en este sentido, ya que, aunque es una ciudad muy tecnológicamente avanzada, no da la espalda a la tradición.
Así pues, podemos invertir algún tiempo y dinero en colgar el cartel de venta en nuestro balcón, así como poner anuncios por la calle y en tablones comunitarios (Eso sí, ¡debemos pedir permiso antes!).
Facebook, Instagram, Twitter... todas estas plataformas también nos pueden ayudar a difundir la venta de nuestra casa. Especialmente, en un mercado tan dinámico como la capital de España.
Por tanto, podemos aprovechar nuestros perfiles o, incluso, sumarnos a grupos de compraventa entre particulares. En Facebook abundan y nos permiten publicar nuestros anuncios sin coste y sin compromiso. Eso sí, si usamos Twitter o Instagram no debemos olvidar usar hashtag para que puedan visualizar nuestra publicación personas que no nos siguen.
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El mercado inmobiliario madrileño se mueve con mucha rapidez. Una buena idea para que nuestro anuncio no pierda visibilidad entre otros miles en los portales inmobiliarias sería contratar los anuncios premium. De este modo nos aseguramos de que nuestra venta sigue estando en las primeros resultados de búsqueda para agilizar la venta. |
La venta de una vivienda es una transacción que requiere asumir unos gastos y pagar unos impuestos obligatorios. Pero ¿cuánto le tengo que pagar a Hacienda por vender mi casa en la capital? De manera general, debemos pagar dos tributos:
La venta de un piso está sujeta al pago del IRPF cuando hemos obtenido una ganancia patrimonial con la operación. Es decir, cuando el precio al que hemos vendido (descontados los gastos en los que hayamos incurrido al realizar la operación) es superior al importe al que compramos el piso (sumados los costes de reformas y los tributos que pagamos por la compra).
Eso sí, la Agencia Tributaria estipular una serie de exenciones si, por ejemplo, hemos vendido nuestro piso habitual para comprar otro con el dinero de la venta o si tenemos más de 65 años y hemos vendido nuestra vivienda habitual. De esta manera, si cumplimos con alguno de estos requisitos podemos acogernos al beneficio fiscal y ahorrarnos el impuesto.
Este impuesto es de carácter municipal y es competencia del Ayuntamiento de Madrid. Está relacionado con el incremento de valor que ha experimentado el suelo durante los años que hemos tenido la casa en propiedad. Por este motivo, para calcular la plusvalía municipal en Madrid debemos tener en cuenta:
El valor catastral de nuestra casa: este lo podemos encontrar en el último recibo del IBI o consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con nuestros datos personales y la información del piso.
Los años de tenencia de la vivienda: el ayuntamiento establece un coeficiente porcentual para cada uno de los años que hemos tenido la vivienda en propiedad. Eso sí, sólo se contabiliza hasta los 20 años. A partir de allí, se toma para el cálculo el último valor.
El tipo impositivo del impuesto: en Madrid es del 29%.
Pero ¿cómo sabemos cuánto tenemos que pagar de plusvalía municipal en Madrid? Para ellos solo tenemos que multiplicar el valor catastral por el coeficiente que le corresponde al número de años que hemos tenido el piso y que ha fijado el Ayuntamiento de Madrid. Luego, a este resultado le aplicamos el tipo impositivo del 29%.
Debemos tener en cuenta que, una vez vendido el piso, tenemos 30 días para hacer el pago de la plusvalía municipal en nuestro ayuntamiento. Aunque, podemos solicitar aplazar el pago o fraccionarlo por un máximo de 24 meses si hacemos la solicitud dentro del periodo de cobro o si cumplimos con unos requisitos. El ingreso lo podemos hacer mediante el sistema de autoliquidación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid o presencialmente en las oficinas de atención al contribuyente.
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Descubre todos los gastos e impuestos que tendrás que afrontar por la venta de tu piso. |
Para qué sirve esta página: en esta página explicamos todo lo que debemos saber sobre cómo vender un piso en Madrid: valor del metro cuadrado, tiempo de venta, trámites a realizar y los tipos de inmobiliarias que nos pueden ayudar en el proceso. Además, indicamos cuáles son los impuestos que se pagan por vender una casa en la capital.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.
Metodología: los datos relativos a la venta de una casa en Madrid se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.
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Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!!
Hola, Juan Perez.
Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene.
la pregunta del millón es...
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple?
un saludo y gracias de antemano.
Hola, laneig.
El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir.
Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.
Un saludo.
Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
Muchas gracias y un saludo
citando a Mari [cita=71091]#16[/cita] antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho. Si no es molestia, me gustaría saber...
Hola, Mari
Mientras reinviertas el dinero de la venta de tu vivienda habitual en la compra de una nueva residencia habitual dentro del plazo de los dos años, no pasa nada.
Puedes vivir de alquiler o con un amigo o familiar mientras encuentras la casa nueva que vas a comprar, pero sin exceder el plazo reglamentario.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Pregunta similar: Vender vivienda antes de los 3 años
Hola tengo una consulta quiero vender mi piso y cuando yo lo Compre del IMPUESTO DE TRASMISIONES PATRIMONIALES en vez de pagar el 10% , me beneficie pagando el 5% porque era vivienda habitual y tenia menos de32 años . Vale pues ahora quiero vender y no han pasado 3 años , se cumplen los 3 años el 28 de marzo de 2021 , cuánto tendría que devolver ? El 5% entero o una parte de los meses que me quedan por llegar a los 3 años ?
citando a Ottymar Tademo
[cita=71071]#15[/cita]
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por rein...
antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho.
Si no es molestia, me gustaría saber si en el plazo de 2 años para encontrar nuevo hogar, el hecho de que esté en alquiler en otro sitio, no implica nada, es decir, tengo que vender mi piso, irme a un piso de alquiler durante un tiempo mientras busco mi hogar definitivo para reinvertir lo que haya podido ganar con la primera venta. No pasa nada por estar ese plazo en un piso de alquiler, no? Gracias y disculpa la ignorancia, todo esto es nuevo para mi. Gracias
citando a Mari Buenos días, En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una...
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por reinversión estipulada por la Agencia Tributaria y así quedar libre de pagar IRPF por la venta del piso, tendrías que tener, al menos, tres años de residencia continua en la casa.
El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años, contados a partir de la fecha de la firma de la compraventa. Eso sí, debes declarar la venta e indicar que te coges a la exención en el año fiscal que corresponde. Es decir, el siguiente a la venta.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Buenos días,
En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una nueva vivienda que pueda comprar. Tengo 2 preguntas... debo esperar hasta Enero de 2021 para poder vender mi primera vivienda donde resido? Y en caso de venderla... debo comprar otro piso lo antes posible para que no me sancionen o no importa el tiempo que pase hasta que pueda adquirir mi nuevo hogar? Muchas gracias
Publicado el 21/10/2020
Publicado el 16/10/2020
Publicado el 15/10/2020
