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Nuestra estrategia para vender un piso en Madrid debe ser diferencial y tiene que estar adaptada al mercado. Por eso, debemos tener en cuenta, fundamentalmente, dos aspectos:
Uno de los elementos más importantes de una estrategia para vender una casa es fijar el precio de compraventa. Para elegir un precio de mercado para nuestro inmueble vamos a tener que conocer el mercado inmobiliario de la zona y los aspectos que determinan el valor de un inmueble:
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1. El precio del metro cuadrado: según Tinsa, el precio del m2 en la ciudad de Madrid en el segundo trimestre del 2021 fue de 3.088 euros, haciéndola una de las capitales más caras de España. No obstante, el valor del metro cuadrado varía según el barrio, por eso debemos investigar a cuánto se venden los pisos similares en nuestra zona. Por ejemplo, uno localizado en Salamanca no puede costar igual que uno ubicado en Villa de Vallecas. |
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2. Los aspectos que influyen en el valor de nuestro piso: además de la ubicación, existen otros aspectos que le suman o le restan valor a nuestro piso. Estos son: el estado de conservación de la casa (¿reformada o sin reformar?), las características de la vivienda (superficie, distribución, número de espacios, etc) y los servicios del barrio y de la finca (ascensor, cercanía con el metro y el bus, supermercados o centros de salud en los alrededores, etc). |
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3. El perfil del comprador que busca un piso como el nuestro: esto también puede tener un impacto en el valor de compraventa. Madrid es una capital de negocios, con lo cual experimenta un flujo considerable de inversores de diversas partes del mundo, por lo que debemos estar atentos a este tipo de perfiles para vender nuestra casa a un extranjero. Generalmente, estos compradores están dispuestos a pagar más por una vivienda en España que un residente. Por tanto, dependiendo del tipo de comprador y de la localización de nuestro inmueble, podemos apostar por un precio de salida un poco más alto. |
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El presupuesto medio que dedican los madrileños a la compra de vivienda en la ciudad es igual a 356.432 euros. Así lo establece un estudio de Fotocasa publicado en septiembre de 2021. En la provincia de Madrid, por su parte, dicho valor se reduce a los 235.886 euros. |
Por las mismas razones mencionadas anteriormente, en la capital de España las ventas de inmuebles se suelen cerrar a un ritmo más rápido que en otras regiones. La media española de venta de una vivienda es de 6 meses, según Idealista, mientras que la de Madrid es de 3,1 meses.
Según este dato, podemos llegar a la conclusión de que podemos vender nuestro piso en Madrid rápido. Aun así, es importante que investiguemos cómo funciona la oferta y la demanda en Madrid para que podamos fijar un precio competitivo. De lo contrario, aunque en Madrid sea una ciudad donde los pisos se venden rápido, podríamos más tiempo en vender.
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¡Atención! Igual que con el valor del metro cuadrado, la cifra del tiempo de venta es a nivel de ciudad y podría no ser representativa de nuestra zona. Por ejemplo, no es lo mismo vender un piso en el distrito del Retiro que en Carabanchel. Además, debemos tener en cuenta que, debido a la crisis del coronavirus, los tiempos de venta en la ciudad pueden verse afectados. |
Según Idealista, el precio medio de los pisos en Madrid es de 3.733 euros por metro cuadrado (agosto 2021), pero el valor de una casa varía de un barrio a otro. Entonces, ¿cómo podemos saber si nuestro barrio está entre los mejores cotizados de la capital?
La mejor forma de averiguarlo es tasando nuestro piso, pero en la siguiente tabla mostramos los 10 barrios con el precio por metro cuadrado más alto de la capital, según los datos de Idealista de agosto 2021:
| Barrio | Precio medio agosto 2021 | Variación anual |
|---|---|---|
| Salamanca | 6.061 euros/m2 | 3,9% |
| Chamberí | 5.347 euros/m2 | 0,3% |
| Chamartín | 5.110 euros/m2 | 0,8% |
| Centro | 4.827 euros/m2 | -2,7% |
| Retiro | 4.715 euros/m2 | 4,5% |
| Arganzuela | 3.986 euros/m2 | 1,9 % |
| Moncloa | 4.020 euros/m2 | 2,9% |
| Hortaleza | 3.836 euros/m2 | 5,2 % |
| Tetuán | 3.646 euros/m2 | -0,6% |
| Fuencarral | 3.536 euros/m2 | 0,6% |
| Barajas | 3.340 euros/m2 | 6,8% |
Debemos tener en cuenta que estos datos, al ser recopilados por un portal inmobiliario, corresponden con los precios de oferta de los pisos en venta en Madrid. Generalmente, los importes a los que realmente se cierran las compraventas suelen ser más bajos, ya que entra en juego la negociación de las condiciones con el comprador.
Como hemos visto, en esta página hemos mencionado datos de dos fuentes que son referentes en cuanto al precio de la vivienda en España: Idealista y Tinsa. Estos suelen ofrecer datos regulares sobre la evolución del precio de la vivienda. Pero ¿de quién debemos fiarnos?
En realidad, debemos prestar atención a todos los datos, pero hay que tomar estos solo como referencia, mas no como una verdad absoluta. Hay que tener en cuenta que no existe un solo precio de mercado para una vivienda, sino muchos. De hecho, el importe real de una casa es el que un comprador esté dispuesto a pagar. Así que realmente ninguna fuente ni está equivocada ni tiene la razón.
Por esto, es aconsejable investigar a cuánto se venden los pisos en nuestro barrio y valorar la vivienda tantas veces como sea posible, para elaborar nuestro propio rango de precios y decidir uno de salida, según la estrategia que queramos seguir para vender. Si nos urge vender la propiedad, deberemos fijar uno ajustado. Si, por el contrario, tenemos tiempo, podemos fijar uno más alto para ver la respuesta de los compradores. La ventaja de vender un inmueble en Madrid es que la ciudad tiene un mercado dinámico, por lo que es más fácil vender una casa que en otras partes de España.
Algunos documentos son obligatorios en la comunidad de Madrid, y otros no. Por ejemplo:
La cédula de habitabilidad no es obligatoria en la Comunidad de Madrid.
Si nuestra finca tiene más de 30 años, es necesario presentar el certificado del ITE para venderlo. Esto se debe a que en Madrid, este es lapso exigible para que un edificio pase la inspección técnica de edificios.
El certificado energético es obligatorio para vender un piso en Madrid y en toda España
Todos los demás documentos necesarios para la venta son los mismos que en otras comunidades autónomas de España. Aun así, los plazos pueden variar, con lo cual es aconsejable contactar con nuestro Ayuntamiento para averiguar cuándo va a tardar cada documento para ir con tiempo.
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¿Quieres saber cuál es el papeleo para vender una casa? Aquí te decimos qué documentos necesitas para vender un piso en toda España. |
A no ser que hayamos decidido vender nuestra casa entre particulares, es aconsejable investigar un poco antes de contratar a un profesional inmobiliario. Por ejemplo, podemos utilizar el comparador de inmobiliarias de HelpMyCash para comparar y evaluar los servicios y las tarifas que nos ofrecen las agencias de nuestro barrio en Madrid, para que así podamos elegir la más conveniente para nosotros.
La ventaja de Madrid es que, al ser una ciudad con un mercado inmobiliario tan movido, tenemos muchas más opciones para vender nuestra casa con ayuda que si vendieramos en una población pequeña. Es decir, el abanico es tan amplio que tenemos más posibilidades de sopesar cuál es el tipo de agencia que más nos conviene. Pero si se trata de tipificarlas, debemos distinguir dos tipos de agencias inmobiliarias que podemos contratar en Madrid:
Estas son las que podemos encontrar en nuestro barrio. Suelen tener un amplio conocimiento del mercado nuestra zona y, si necesitamos ayuda con el proceso de inicio a fin, pueden sernos muy útiles, ya que pueden encargarse de todas las gestiones de la venta. Esto implicará pagar una comisión que oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta de la casa.
En Madrid encontramos agencias tradicionales de todo tipo: grandes grupos inmobiliarios (los más importantes presentes en España tienen oficinas en esta ciudad) y pequeñas agencias familiares de barrio.
Son aquellas que venden nuestro piso por internet con la ayuda de la tecnología y del Big Data. Pueden resultar una apuesta interesante si queremos ahorrar algo de dinero y no nos importa hacernos cargo de algunas de las transacciones relacionadas con la venta.
Estas agencias suelen cobrar tarifas fijas por sus servicios que podemos contratar de acuerdo a nuestras necesidades. Es decir, mientras más participación podamos tener en la venta (hacer las visitas, gestionar documentos), más barato nos resultará. Eso sí, siempre contaremos con el asesoramiento de un agente experto durante toda la venta.
La gran ventaja de vender un piso en Madrid es que una ciudad donde operan una gran cantidad de agencias online. De hecho, la mayoría de las proptech suelen arrancar sus negocios en la capital. De esta manera, si queremos apostar por la novedad y vender con una agencia online tendremos muchas más agencias digitales para comparar y así elegir la que nos ofrezca los mayores beneficios, según lo que busquemos (menor coste o más servicios, etc.).
Con nuestro comparador de inmobiliarias la elección de la agencia que nos ayudará con la venta de nuestra casa puede ser muy sencilla. ¡Utilizarlo es muy fácil! solo tenemos que:
1. Indicar dónde está nuestro piso: por código postal, ciudad o provincia del piso.
2. Seleccionar el tipo de agencia de nuestro interés: como hemos visto, en Madrid encontramos inmobiliarias tradicionales, online e iBuyers.
3. Comparar todas las agencias del barrio: nos aparecerá un listado de todas las inmobiliarias que trabajan en nuestra zona para que podamos sopesar los servicios que nos ofrecen y ver las opiniones que tienen otros usuarios. Así podemos elegir las que más nos gusten y contactar directamente con ellas.
¡Importante! ¿Sabías que elegir una buena inmobiliaria puede ser clave en el tiempo que te tome vender un piso en Madrid? ¡No te preocupes! en nuestra guía gratuita descargable te explicamos cada una de las etapas de la venta de una casa y te damos los mejores consejos para que escojas una inmobiliaria que te ayude a alcanzar tu objetivo en las mejores condiciones.
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Sabemos que vender un piso es una operación importante. Por esto, desde HelpMyCash hemos elaborado esta guía gratuita para ayudarte a vender tu vivienda con éxito y sin complicaciones. En este manual puedes encontrar toda la información que necesitas sobre el proceso:
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Ver y descargar guíaSi necesitas vender tu piso urgentemente en Madrid, un iBuyer puede ser la solución. Estas son empresas que compran los pisos directamente a los propietarios y que, gracias a la tecnología proptech, nos pueden dar una oferta por nuestro piso en apenas 24 horas. Si aceptamos la propuesta, podemos estar firmando la escritura en notaría y recibiendo al contado el dinero de la venta en unos siete días. No obstante, es importante saber que esto implica vender la vivienda un poco por debajo de su valor de mercado (entre un 3% y un 10%). En este sentido, debemos saber que si decidimos vender el piso rápido por nuestra cuenta, es muy probable que también tengamos que bajar el precio.
¿Cuál es la ventaja de que la casa que nos urge vender esté en Madrid? Debido a que es un mercado dinámico, la mayoría de los iBuyers presentes en España operan en la capital, así que podemos pedir ofertas a varios de ellos para así escoger vender con el que nos de un importe más alto (y con menos descuento) por la vivienda.
Tal y como hemos observado anteriormente, el sector del ladrillo es especialmente activo en la ciudad y la competencia es bastante alta. Por tanto, debemos divulgar la venta de nuestro piso al máximo para lograr el éxito. Y es importante vigilar que la promoción sea la adecuada, para que así llegue al mayor número de personas.
En este sentido, colgar un anuncio en los portales inmobiliarios puede ser la mejor estrategia para lograr conquistar a un comprador en Madrid, especialmente si vendemos la casa entre particulares. Aunque, también podemos recurrir a otros canales como, por ejemplo, las redes sociales o el típico cartel en el balcón. No debemos olvidar que para promocionar la venta de la casa por Internet debemos tomar fotografías de toda la casa, conseguir un plano de la propiedad y es aconsejable grabar un video o tener una visita virtual del inmueble para así intentar conquistar al mayor número posible de interesados.
Eso sí, sea cual sea la forma elegida, debemos tener en cuenta que la vivienda debe lucir su mejor cara, así que es aconsejable darle un lavado de cara a nuestra casa para mejorar su aspecto. En esto nos puede ayudar recurrir al home staging, una técnica de bajo coste que busca mejorar la presentación de las viviendas a través de una serie de sencillos cambios.
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El mercado inmobiliario madrileño se mueve con mucha rapidez. Una buena idea para que nuestro anuncio no pierda visibilidad entre otros miles en los portales inmobiliarias sería contratar los anuncios premium. De este modo nos aseguramos de que nuestra venta sigue estando en las primeros resultados de búsqueda para agilizar la venta. |
La venta de una vivienda es una transacción que requiere asumir unos gastos y pagar unos tributos obligatorios. Pero ¿qué impuestos le tengo que pagar a Hacienda por vender mi casa en la capital? De manera general, debemos pagar dos tributos:
La venta de un piso está sujeta al pago del IRPF cuando hemos obtenido una ganancia patrimonial con la operación. Es decir, cuando el precio al que hemos vendido (descontados los gastos en los que hayamos incurrido al realizar la operación) es superior al importe al que compramos el piso (sumados los costes de reformas y los tributos que pagamos por la compra).
Eso sí, la Agencia Tributaria estipular una serie de exenciones si, por ejemplo, hemos vendido nuestro piso habitual para comprar otro con el dinero de la venta o si tenemos más de 65 años y hemos vendido nuestra vivienda habitual. De esta manera, si cumplimos con alguno de estos requisitos podemos acogernos al beneficio fiscal y ahorrarnos el impuesto.
Este impuesto es de carácter municipal y es competencia del Ayuntamiento de Madrid. Está relacionado con el incremento de valor que ha experimentado el suelo durante los años que hemos tenido la casa en propiedad. Por este motivo, para calcular la plusvalía municipal en Madrid debemos tener en cuenta:
El valor catastral de nuestra casa: este lo podemos encontrar en el último recibo del IBI o consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con nuestros datos personales y la información del piso.
Los años de tenencia de la vivienda: el ayuntamiento establece un coeficiente porcentual para cada uno de los años que hemos tenido la vivienda en propiedad. Eso sí, sólo se contabiliza hasta los 20 años. A partir de allí, se toma para el cálculo el último valor.
El tipo impositivo del impuesto: en Madrid es del 29%.
Debemos tener en cuenta, además, que una vez vendido el piso tenemos 30 días para hacer el pago de la plusvalía municipal en nuestro ayuntamiento. Aunque, en algunos casos, también podemos solicitar aplazar el pago o fraccionarlo por un máximo de 12 meses.
¿TIENES DUDAS? Si tienes más preguntas sobre la venta de un piso en Madrid, haz clic en el botón y nuestros expertos resolverán tus inquietudes.
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