¿Qué tener en cuenta para vender un piso en Madrid?

Aunque pueda parecer muy obvio, vender un piso en una gran ciudad, que además es la capital de España, puede ser muy diferente a vender un inmueble en un pequeño pueblo. Entre otras cosas, en la gran ciudad habrá muchísimo más flujo de gente, habrá más demanda de viviendas y, seguramente, se hará un mayor uso de la tecnología.

Por tanto, nuestra estrategia debe ser diferencial y tiene que estar adaptada al mercado donde nos encontramos. En este sentido, para vender un piso en Madrid debemos tener en cuenta, de manera general, dos aspectos:

El valor de mercado de nuestro piso

Uno de los elementos más importantes de una estrategia de venta es el precio de compraventa. Para elegir un precio de mercado para nuestro inmueble vamos a tener que conocer el mercado inmobiliario de la zona y los aspectos que determinan el valor de un inmueble:

    • El precio del metro cuadrado: Según Tinsa, el precio del m2 en Madrid en el primer trimestre del 2020 es de 3.033 euros, haciéndola una de las capitales más caras de España. No obstante, debemos tener en cuenta que el valor del metro cuadrado varía según el barrio, por eso debemos investigar a cuánto se venden los pisos similares en nuestra zona. Por ejemplo, un piso localizado en Salamanca no puede costar igual que uno ubicado en Villa de Vallecas.

    • Los aspectos que influyen en el valor de nuestro piso: además de la ubicación, existen otros aspectos que le suman o le restan valor a nuestro piso. Estos son el estado de conservación de la casa (¿reformada o sin reformar?), las características de la vivienda (superficie, distribución, número de espacios, etc) y los servicios del barrio y de la finca (ascensor, cercanía con el metro y el bus, supermercados o centros de salud en los alrededores, etc).

    • El perfil del comprador que busca un piso como el nuestro: esto también puede tener un impacto en el valor de compraventa. Madrid es una capital de negocios, con lo cual experimenta un flujo considerable de inversores de diversas partes del mundo, por lo que debemos estar atentos a este tipo de perfiles para vender nuestra casa a un extranjero. Generalmente, estos compradores suelen estar dispuestos a pagar más por una vivienda en España que un residente. Por tanto, dependiendo del tipo de comprador y de la localización de nuestro inmueble, podemos apostar por un precio de salida un poco más alto. 

precio medio vivienda en madrid

Según un estudio de Fotocasa, el precio medio de la vivienda de segunda mano bajó en 17 de los 21 distritos madrileños en el segundo trimestre de 2020. Esto significa que los precios cayeron en el 81% de los distritos de la capital. Los mayores descensos se registraron en Villaverde (-4,4%), Usera (-4%) y Barajas (-3,3%).

El tiempo que tarda vender un piso en Madrid

Por las mismas razones mencionadas anteriormente, en la capital de España las ventas de inmuebles se suelen cerrar a un ritmo más rápido que en otras regiones. La media española de venta de una vivienda es de 8,2 meses mientras que la de Madrid es de 3,6 meses. 

Según este dato, podemos llegar a la conclusión de que podemos vender nuestro piso en Madrid de manera relativamente rápida. Aun así, es importante que investiguemos cómo funciona la oferta y la demanda en Madrid para que podamos fijar un precio competitivo. De lo contrario, aunque en Madrid sea una ciudad donde los pisos se venden rápido, podríamos más tiempo en vender.

¡Atención! Igual que con el valor del metro cuadrado, la cifra del tiempo de venta es a nivel de ciudad y podría no ser representativa de nuestra zona. Por ejemplo, no es lo mismo vender un piso en el distrito del Retiro que en Carabanchel. Además, debemos tener en cuenta que, debido a la crisis del coronavirus, los tiempos de venta en la ciudad pueden haber variado.

¿Cuáles son los mejores barrios para vender un piso en Madrid?

Como hemos mencionado, el valor del metro cuadrado varía de un barrio a otro. Pero ¿cómo podemos saber si el nuestro está entre los mejor cotizados de la capital?

Aunque, si bien la mejor forma de averiguarlo es tasando nuestro piso, en la siguiente tabla mostramos los 10 barrios con el precio por metro cuadrado más alto de la capital, según los datos de Idealista de junio 2020:

Barrio Precio medio junio 2020 Variación anual
Salamanca 5.986 euros/m2 2,0%
Chamberí 5.419 euros/m2 2,8%
Chamartín 5.180 euros/m2 5,0%
Centro 5.061 euros/m2 0,6%
Retiro 4.564 euros/m2 -2,1%
Arganzuela 3.948 euros/m2 -3,3%
Moncloa 3.913 euros/m2 -0,4%
Hortaleza 3.710 euros/m2 -0,2%
Tetuán 3.696 euros/m2 -0,6%
Fuencarral 3.544 euros/m2 5,2%
Barajas 3.156 euros/m2 0,8%

Debemos tener en cuenta que estos datos, al ser recopilados por un portal inmobiliario, corresponden con los precios de oferta de los pisos en venta en Madrid. Generalmente, los importes a los que realmente se cierran las compraventas suelen ser más bajos, ya que entra en juego la negociación de las condiciones con el comprador.

¿Qué trámites debo hacer para vender piso en Madrid?

Una manera de agilizar el proceso consiste en realizar los trámites relacionados con la compraventa con suficiente antelación. De hecho, cuanto antes, mejor. Para ello, debemos averiguar qué documentos son obligatorios en nuestra Comunidad y cuáles no. Por ejemplo:

  • La cédula de habitabilidad no es obligatoria en la Comunidad de Madrid.

  • En Madrid, un piso viejo debe pasar el ITE a partir de que cumple los 30 años desde su construcción.

Todos los demás documentos necesarios para la venta son los mismos que en otras comunidades autónomas de España. Aun así, los plazos pueden variar, con lo cual es aconsejable contactar con nuestro Ayuntamiento para averiguar cuándo va a tardar cada documento para ir con tiempo. 

ITE en Madrid

El certificado de la ITE varía en precio dependiendo de los honorarios del técnico que nos realice la inspección, además de la situación residencial en sí. Sin embargo, en Madrid puede rondar los 500 euros en un edificio pequeño o hasta los 4.000 euros si la finca es grande. No obstante, debemos tener en cuenta que este gasto se reparte entre todos los miembros de la comunidad.

¿Qué inmobiliarias trabajan en Madrid?

A no ser que hayamos decidido vender nuestra casa entre particulares, es aconsejable investigar un poco antes de contratar a un profesional inmobiliario. Por ejemplo, podemos dirigirnos a Google para buscar qué agencias trabajan en la ciudad o podemos utilizar el comparador de inmobiliarias de HelpMyCash para evaluar los servicios y las tarifas que nos ofrecen las agencias de nuestro barrio en Madrid.

Debemos tener en cuenta que entre los profesionales que podemos contratar están:

Inmobiliarias en Madrid: agencias tradicionales, inmobiliarias online, ibuyers

  • Las inmobiliarias tradicionales, que podemos encontrar en nuestro barrio. Estas suelen tener un buen conocimiento del mercado nuestra zona y, si necesitamos ayuda con el proceso de inicio a fin, pueden sernos muy útiles. 

  • La inmobiliarias online son aquellas que venden nuestro piso por internet, con la ayuda de su experiencia en el sector y del Big Data. Pueden resultar una apuesta interesante si queremos ahorrar algo de dinero y no nos importa hacernos cargo de algunas de las transacciones relacionadas con la venta.

  • Los iBuyers son otro tipo de agencia que opera con la ayuda de la tecnología Proptech. Se trata de compañías que compran nuestro piso directamente si nuestras circunstancias personales nos exigen vender muy rápidamente.

¿Cómo encontrar a la mejor inmobiliaria en Madrid para vender mi piso?

Con nuestro comparador de inmobiliarias la elección de la agencia que nos ayudará con la venta de nuestra casa puede ser muy sencilla. Solo tenemos que indicar los datos de ubicación de nuestro piso (código postal, la ciudad o la provincia) y el tipo de intermediario que nos interesa. Como hemos visto, en Madrid encontramos inmobiliarias tradicionales, online e iBuyers.

Hecho esto, nos aparecerá un listado de todas las inmobiliarias que trabajan en nuestra zona para que podamos comparar los servicios que nos ofrecen y ver las opiniones que tienen otros usuarios. Así, podemos contactar con las de nuestro interés ¡gratis y sin ningún compromiso! y elegir la que más nos convenza.

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¿Cómo puedo promocionar la venta de un piso en Madrid?

Tal y como hemos observado anteriormente, el sector del ladrillo es especialmente activo en Madrid y la competencia es bastante alta. Por tanto, debemos vigilar que la promoción de nuestro piso sea la adecuada y que llegue al mayor número de personas. En este sentido, colgar un anuncio en los portales inmobiliarios puede resultar ser nuestra mejor estrategia. Pero para hacerlo con éxito debemos tener en cuenta algunas cosas:

1. Poner a punto la vivienda 

Para preparar nuestra vivienda para los anuncios, debemos asegurarnos de tener en cuenta sus mejores características. Para ello, tenemos que limpiarla a fondo, ya sea por nuestra cuenta o con la ayuda de un equipo de limpieza profesional. 

Del mismo modo, si lo creemos necesario, podemos pintar, hacer reformas y redecorar. Una buena forma de hacerlo de forma rápida y sin gastar mucho dinero es por medio de las técnicas de Home Staging para promocionar la venta de la casa

2. Sacar fotos y vídeos de la casa

Una vez nuestro piso esté listo, es hora de sacar los mejores vídeos y fotos, teniendo en cuenta la luz y los espacios de nuestro inmueble. Debemos procurar que las imágenes tengan buena resolución y un buen encuadre. Por esto, debemos aprovechar las horas del día que la casa recibe luz natural y sacar las fotos en horizontal para que se pueden apreciar bien las áreas de la vivienda.

3. Aprovechar los servicios de los portales

Como hemos mencionado, los portales inmobiliarios online son un buen método para captar la atención de una audiencia más amplia, ya que estas webs para vender casas son especialmente populares en grandes ciudades como Madrid.

Pero la buena noticia es que estas páginas no solo nos sirven para poner anuncios, ya que los portales más populares nos ofrecen otros servicios complementarios que nos pueden ayudar a potenciar la venta como, por ejemplo, la realización de visitas virtuales, vídeos 360º, planos de la vivienda e, incluso, la gestión de algunos documentos como el certificado energético.

4. Utilizar los canales clásicos de promoción 

Aunque el sector inmobiliario ha avanzado mucho en los últimos pocos años, no debemos infravalorar el poder de un buen anuncio de venta a pie de calle. Madrid es un caso interesante en este sentido, ya que, aunque es una ciudad muy tecnológicamente avanzada, no da la espalda a la tradición.

Así pues, podemos invertir algún tiempo y dinero en colgar el cartel de venta en nuestro balcón, así como poner anuncios por la calle y en tablones comunitarios (Eso sí, ¡debemos pedir permiso antes!).

5. Usar las redes sociales

Facebook, Instagram, Twitter... todas estas plataformas también nos pueden ayudar a difundir la venta de nuestra casa. Especialmente, en un mercado tan dinámico como la capital de España.

Por tanto, podemos aprovechar nuestros perfiles o, incluso, sumarnos a grupos de compraventa entre particulares. En Facebook abundan y nos permiten publicar nuestros anuncios sin coste y sin compromiso. Eso sí, si usamos Twitter o Instagram no debemos olvidar usar hashtag para que puedan visualizar nuestra publicación personas que no nos siguen.

El mercado inmobiliario madrileño se mueve con mucha rapidez. Una buena idea para que nuestro anuncio no pierda visibilidad entre otros miles en los portales inmobiliarias sería contratar los anuncios premium. De este modo nos aseguramos de que nuestra venta sigue estando en las primeros resultados de búsqueda para agilizar la venta.

¿Qué impuestos debo pagar por vender mi piso en Madrid?

La venta de una vivienda es una transacción que requiere asumir unos gastos y pagar unos impuestos obligatorios. Pero ¿cuánto le tengo que pagar a Hacienda por vender mi casa en la capital? De manera general, debemos pagar dos tributos:

IRPF por la ganancia patrimonial obtenida

La venta de un piso está sujeta al pago del IRPF cuando hemos obtenido una ganancia patrimonial con la operación. Es decir, cuando el precio al que hemos vendido (descontados los gastos en los que hayamos incurrido al realizar la operación) es superior al importe al que compramos el piso (sumados los costes de reformas y los tributos que pagamos por la compra).

Eso sí, la Agencia Tributaria estipular una serie de exenciones si, por ejemplo, hemos vendido nuestro piso habitual para comprar otro con el dinero de la venta o si tenemos más de 65 años y hemos vendido nuestra vivienda habitual. 

Plusvalía municipal en Madrid

Este impuesto es de carácter municipal y es competencia del Ayuntamiento de Madrid. Está relacionado con el incremento de valor que ha experimentado el suelo durante los años que hemos tenido la casa en propiedad. Por este motivo, para calcular la plusvalía municipal en Madrid debemos tener en cuenta:

  • El valor catastral de nuestra casa: este lo podemos encontrar en el último recibo del IBI o consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con nuestros datos personales y la información del piso.

  • Los años de tenencia de la vivienda: el ayuntamiento establece un coeficiente porcentual para cada uno de los años que hemos tenido la vivienda en propiedad. Eso sí, sólo se contabiliza hasta los 20 años. A partir de allí, se toma para el cálculo el último valor.

  • El tipo impositivo del impuesto: en Madrid es del 29%.

Pero ¿cómo sabemos cuánto tenemos que pagar de plusvalía municipal en Madrid? Para ellos solo tenemos que multiplicar el valor catastral por el coeficiente que le corresponde al número de años que hemos tenido el piso. Luego, a este resultado le aplicamos el tipo impositivo del 29%.

Debemos tener en cuenta que, una vez vendido el piso, tenemos 30 días para hacer el pago de la plusvalía municipal en nuestro ayuntamiento. Esto lo podemos hacer mediante el sistema de autoliquidación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid o presencialmente en las oficinas de atención al contribuyente.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos todo lo que debemos saber sobre cómo vender un piso en Madrid: valor del metro cuadrado, tiempo de venta, trámites a realizar y los tipos de inmobiliarias que nos pueden ayudar en el proceso. Además, indicamos cuáles son los impuestos que se pagan por vender una casa en la capital.

Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.

Metodología: los datos relativos a la venta de una casa en Madrid se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

manu
Vender un piso es muy complicado @manu - hace 1 semana
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¿Por qué es tan complicado vender un piso?  He estado 12 años para venderlo, poniéndolo en varias inmobiliarias, en internet etc y bajando el precio continuamente!  Doce años   (el piso está en una zona de playa de Castellón)
LucaBen
Se puede vender una casa con usufructo? @LucaBen - hace 1 semana
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Hola. Tengo una duda, mi padre falleció hace 8 años y en el reparto de la herencia a mi madre le correspondió el usufructo vitalicio de la casa donde crecimos. Ahora está un poco mayor y se le ha metido en la cabeza que el piso es muy grande para ella y lo quiere vender. Mi hermano y yo no estamos de acuerdo, porque el piso es grande y está bien ubicado para los dos que tenemos que turnarnos para cuidarla porque tiene algunos problemas de salud. Mi pregunta es, ella podría vender la casa por su cuenta?
Francisco
Francisco
hace 1 semana

Hola, mi madre tiene la propiedad del 50% de nuestra casa y el otro 50% en usufructopor la muerte de mi padre, la casa la hemos vendido por 150.000 euros, mi madre se ha venido a vivir conmigo, con ese dinero nos ha donado 46.000 euros a mi hermano y otros 46.000 euros a mi. Ahora nos dicen que tenemos que liquidar un modelo por la donacion que nos ha hecho, tanto de la parte suya como la que tenia en usufructo, es correcto??

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

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citando a JaimeW hola Mi situación es la siguiente mi madre tiene el usufructo vitalicio de la casa y yo la propiedad al completo. Puedo vender la nuda prop...

Hola, JaimeW

Sí, puedes vender sin problemas la nuda propiedad y mantener el usufructo vitalicio, de esta manera tu madre puede seguir vivienda en la casa hasta su fallecimiento. 

Es una operación que en los últimos años se ha vuelto habitual. Aunque, debes tener en cuenta que implicará vender el piso por debajo de su valor, ya que mantener el usufructo implica que el nuevo nudo propietario no podrá hacer uso de la vivienda hasta que se extinga el usufructo.

En este sentido, la venta de tipo de viviendas se suele realizar a extranjeros o inversores que no pretenden habitar la casa y que esperan sacarle rentabilidad a largo plazo.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

JaimeW
JaimeW
hace 2 semanas

hola

Mi situación es la siguiente mi madre tiene el usufructo vitalicio de la casa y yo la propiedad al completo. Puedo vender la nuda propiedad solamente y mantener el usufructo para que mi madre siga viviendo en la casa? gracias

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Laura Hola. Mi caso es que mi padrastro tenía el usufructo vitalicio de la casa en que él vivía y de en la que yo vivo. Falleció en febrero, pero...

Hola, Laura

Para poder vender el piso tendrás que realizar la consolidación del dominio y pagar el impuesto que corresponda, según el título de constitución del usufructo.

Pero, si el caso es que no dispones de liquidez para realizar este trámite, una posible solución sería acudir a tu entidad bancaria para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria o un crédito personal. En el primer caso, la nuda propiedad de la vivienda te servirá como aval. 

De esta manera, puedes hacer frente al pago del impuesto y luego liquidar el préstamo con el dinero de la venta de la vivienda.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Helper_904629081 Mi padre tiene el usufructo vitalicio de su piso y yo la nuda propiedad, pero el se quiere ir a vivir a una segunda residencia donde yo resido y al...

Hola Helper,

Tu padre al tener el usufructo vitalicio de la vivienda puede alquilarla sin problemas y percibir la totalidad de las rentas.

Además, puede firmar el contrato de alquiler sin necesidad de que tu, como nudo propietario, lo tengas que firmar.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Hola, compre mi casa en 1999 y nunca la inscribi en el registro de la propiedad. Esto puede ser un impedimento para vender?
Raquel
Raquel
hace 1 semana

¡Buenas noches! Necesito consejo con urgencia: hace meses que tengo una filtración de agua en mi piso a causa del mal estado de la terraza (de acceso privado) del piso de arriba, que pertenece a otra persona. Dicho piso no está declarado en el registro de la propiedad, con lo cual, según la división horizontal, los gastos de la reparación nos tocaría pagarlos a 4 vecinos (sin estar entre ellos el causante de los daños). El propietario dice que ese piso no lo quiere y lo tiene abandonado, el estado de la terraza es lamentable y mi techo está desconchado, con humedad y moho. El propietario del piso de arriba, a pesar de no querer asumir los gastos de reparación y de rechazar el piso, lo tiene puesto a la venta, y, si lo vende, todo el dinero será para él. Entonces juega un doble papel en que para lo bueno (venta) sí que es el propietario y para lo malo (reparaciones, pago de recibos), ese piso no es suyo y pertenece a la comunidad. Repito: el único que tiene acceso a la vivienda y terraza es él.
No sé qué hacer, tanto seguros como la gestoría de la finca me dicen cosas diferentes sobre quién debe asumir el coste de la reparación. ¿Alguien me puede iluminar? 
¡Gracias de antemano!
Raquel.

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Susana hola, yo escrituro el día 6 el piso a mi nombre, puedo venderlo en cuanto lo escriture, al día siguiente por ejemplo, tengo un contrato de arras fi...

Hola, Susana

Sí, una vez que el piso figure a tu nombre y esté inscrito en el Registro de la Propiedad lo puedes vender a un tercero sin problemas, incluso, si la operación se realiza a los pocos días.

 

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Susana
Susana
hace 2 semanas

hola, yo escrituro el día 6 el piso a mi nombre, puedo venderlo en cuanto lo escriture, al día siguiente por ejemplo, tengo un contrato de arras firmado que expira el 31 de agosto.
El motivo por el que no lo escriture es porque era mío y de mi hermano, le compré en 2014 su parte con contrato privado, el es abogado y me aconsejó que no lo escriturar hasta la venta.
Ahora pago ITP, lo hago público y lo registro el día 6.
Puedo acabar de venderlo el día 15 por ejemplo y dejar lista la venta?, El nuevo comprador lo tendrá a su nombre 

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 3 semanas

HelpMyCash

citando a Diegote Hola, estoy interesado en una vivienda muy antigua. Esta vivienda está a nombre de un fallecido, son los hijos quien la v...

Hola Diegote,

No, en este caso los hijos de las persona fallecida deben hacer el trámite de aceptación de la herencia para cambiar la titularidad de la casa. Hecho esto, la vivienda estaría a su nombre y la podrían vender sin problemas a un tercero.

 

De lo contrario, es poco probable que un notario acceda a realizar la escritura de la venta de la vivienda si ésta aún figura a nombre de un fallecido. Además, es muy difícil que un banco conceda una hipoteca para comprar una propiedad en estas condiciones.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

 

Diegote
Diegote
hace 1 mes

Hola, estoy interesado en una vivienda muy antigua. Esta vivienda está a nombre de un fallecido, son los hijos quien la venden, no se aún si está registrada o solo ésta registrado el solar donde se construyó.
Hay alguna manera de hacer escrituras a mi nombre sin pasar por los hijos del fallecido? Una vez esté a mi nombre podría registrarla sin problemas?
Gracias

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