¿Qué estrategia puedo seguir para vender un piso en Madrid?

Aunque pueda parecer muy obvio, vender un piso en una gran ciudad, que además es la capital de España, puede ser muy diferente a vender un inmueble en un pequeño pueblo. Entre otras cosas, en la gran ciudad habrá muchísimo más flujo de gente, habrá más demanda de viviendas y, seguramente, se hará un mayor uso de la tecnología. Por tanto, nuestra estrategia debe ser diferencial y tiene que estar adaptada al mercado donde nos encontramos.

¿Qué debo tomar en cuenta para fijar el precio de venta en una gran ciudad?

Uno de los elementos más importantes de una estrategia de venta es el precio de compraventa. Para elegir un precio de mercado para nuestro inmueble, vamos a tener que conocer el mercado inmobiliario de la zona:

    • El precio del metro cuadrado. Según Tinsa, el precio del m2 en Madrid en el primer trimestre del 2020 es de 3.033 euros, haciéndola una de las capitales más caras de España. 

    • Los aspectos que influyen en el valor de nuestro piso:

      • La ubicación exacta: el valor del metro cuadrado varía según el barrio, por eso debemos investigar en los portales inmobiliarios a cuánto se venden los pisos similares en nuestro barrio. Por ejemplo, un piso localizado en Salamanca no puede costar igual que uno ubicado en Villa de Vallecas.

      • Las características de nuestra casa: datos como el estado de conservación, las dimensiones y el número de habitaciones pueden jugar un rol muy importante en nuestra estrategia de precio. Mientras más grande y mejor conservada esté la casa, más podemos pedir por ella.

      • El barrio y los alrededores: un factor de peso por lo que se refiere a nuestra zona, especialmente en una ciudad de las dimensiones de Madrid, es el transporte público. Un barrio bien conectado puede tener un impacto positivo en el precio de nuestra casa.

    • El perfil del cliente también puede tener un impacto en el valor de compraventa. Madrid es una capital de negocios, con lo cual experimenta un flujo considerable de inversores de diversas partes del mundo. Generalmente, los compradores extranjeros suelen estar dispuestos a pagar más por una vivienda en España que un residente. Por tanto, dependiendo del tipo de comprador y de la localización de nuestro inmueble, podemos apostar por un precio de salida un poco más alto. 

¡Atención! Hay que considerar que el precio medio del metro cuadrado contempla todos los barrios de Madrid, tanto altos como bajos. Dependiendo de en qué zona se encuentre nuestra vivienda, esta cifra podría ser demasiado alta o demasiado baja. Así pues, como indicamos, debemos conocer los precios de nuestro barrio antes de decidirnos por un precio.

¿Cuánto tarda vender un piso en Madrid?

Por las mismas razones mencionadas anteriormente, en la capital de España las ventas de inmuebles se suelen cerrar a un ritmo más rápido que en otras regiones. La media española de venta de una vivienda es de 8,2 meses mientras que la de Madrid es de 3,6 meses. 

Según este dato, podemos llegar a la conclusión de que podemos vender nuestro piso en Madrid de manera relativamente rápida. Aun así, es importante que nos tomemos nuestro tiempo para observar el mercado inmobiliario y entender cómo funciona la oferta y la demanda en Madrid para que podamos fijar un precio competitivo.

¡Atención! Igual que con el valor del metro cuadrado, la cifra del tiempo de venta es a nivel de ciudad y podría no ser representativa de nuestra zona. Por ejemplo, no es lo mismo vender un piso en el distrito del Retiro que en Carabanchel.

¿Qué trámites debo hacer para vender piso en Madrid?

Una manera de agilizar el proceso consiste en realizar los trámites relacionados con la compraventa con suficiente antelación. De hecho, cuanto antes, mejor. Para ellos, debemos averiguar qué trámites son obligatorios en nuestra Comunidad. Por ejemplo:

  • La cédula de habitabilidad no es obligatoria en la Comunidad de Madrid.

  • En Madrid, un piso viejo debe pasar el ITE a partir de que cumple los 30 años desde su construcción.

Todos los demás documentos necesarios para la venta son de la misma obligatoriedad que en otras comunidades autónomas de España. Aun así, los plazos pueden variar, con lo cual es aconsejable contactar con nuestro Ayuntamiento para averiguar cuándo va a tardar cada documento para ir con tiempo. 

El certificado de la ITE varía en precio dependiendo de los honorarios del técnico que nos realice la inspección, además de la situación residencial en sí. Sin embargo, en Madrid suelen variar entre los 200 y los 500 euros. No obstante, debemos tener en cuenta que este gasto se reparte entre todos los miembros de la comunidad.

¿Qué inmobiliarias trabajan en Madrid?

A no ser que hayamos decidido vender nuestra casa entre particulares, es aconsejable investigar un poco antes de contratar a un profesional inmobiliario. Por ejemplo, podemos dirigirnos a Google para buscar qué agencias trabajan en la ciudad o podemos utilizar el comparador de inmobiliarias de HelpMyCash para evaluar los servicios y las tarifas que nos ofrecen las agencias de nuestro barrio en Madrid. Debemos tener en cuenta que entre los profesionales que podemos contratar están:

  • Las inmobiliarias tradicionales, que podemos encontrar en nuestro barrio. Estas suelen tener un buen conocimiento del mercado nuestra zona y, si necesitamos ayuda con el proceso de inicio a fin, pueden sernos muy útiles. 

  • La inmobiliarias online son aquellas que venden nuestro piso por internet, con la ayuda de su experiencia en el sector y del Big Data. Pueden resultar una apuesta interesante si queremos ahorrar algo de dinero y no nos importa hacernos cargo de algunas de las transacciones relacionadas con la venta.

  • Los iBuyers son otro tipo de agencia que opera con la ayuda de la tecnología Proptech. Se trata de compañías que compran nuestro piso directamente si nuestras circunstancias personales nos exigen vender muy rápidamente.

¿Cómo puedo promocionar la venta de para un piso en Madrid?

Tal y como hemos observado anteriormente, el sector del ladrillo es especialmente activo en Madrid y la competencia es bastante alta. Por tanto, debemos vigilar que la promoción de nuestro piso sea la adecuada y que llegue al mayor número de personas. En este sentido, colgar un anuncio en los portales inmobiliarios puede resultar ser nuestra mejor estrategia. Pero para hacerlo con éxito debemos tener en cuenta algunas cosas:

Preparar la vivienda para mostrar su mejor cara

Para preparar nuestra vivienda para los anuncios, debemos asegurarnos de tener en cuenta sus mejores características. Para ello, tenemos que limpiarla a fondo, ya sea por nuestra cuenta o con la ayuda de un equipo de limpieza profesional. 

Del mismo modo, si lo creemos necesario, podemos pintar, hacer reformas y redecorar. Una buena forma de hacerlo de forma rápida y sin gastar mucho dinero es por medio de las técnicas de Home Staging para promocionar la venta de la casa

Una vez nuestro piso esté listo, es hora de sacar los mejores vídeos y fotos, teniendo en cuenta la luz y los espacios de nuestro inmueble. 

Aprovechar las herramientas de los portales

Como hemos mencionado, los portales inmobiliarios online son un buen método para captar la atención de una audiencia más amplia, ya que estas webs para vender casas son especialmente populares en grandes ciudades como Madrid.

Pero la buena noticia es que estas páginas no solo nos sirven para poner anuncios, ya que los portales más populares nos ofrecen otros servicios complementarios que nos pueden ayudar a potenciar la venta como, por ejemplo, la realización de visitas virtuales, vídeos 360º, planos de la vivienda e, incluso, la gestión de algunos documentos como el certificado energético.

Utilizar los canales clásicos de promoción 

Aunque el sector inmobiliario ha avanzado mucho en los últimos pocos años, no debemos infravalorar el poder de un buen anuncio de venta a pie de calle. Madrid es un caso interesante en este sentido, ya que, aunque es una ciudad muy tecnológicamente avanzada, no da la espalda a la tradición.

Así pues, podemos invertir algún tiempo y dinero en colgar el cartel de venta en nuestro balcón, así como poner anuncios por la calle y en tablones comunitarios (Eso sí, ¡debemos pedir permiso antes!).

El mercado inmobiliario madrileño se mueve con mucha rapidez. Una buena idea para que nuestro anuncio no pierda visibilidad entre otros miles en los portales inmobiliarias sería contratar los anuncios premium. De este modo nos aseguramos de que nuestra venta sigue estando en las primeras páginas para agilizar la venta.

¿Qué impuestos debo pagar por vender mi piso en Madrid?

La venta de una vivienda es una transacción que requiere asumir unos gastos y pagar unos impuestos obligatorios. Pero ¿cuánto le tengo que pagar a Hacienda por vender mi casa en la capital? De manera general, debemos pagar dos tributos:

IRPF por la ganancia patrimonial obtenida

La venta de un piso está sujeta al pago del IRPF cuando hemos obtenido una ganancia patrimonial con la operación. Es decir, cuando el precio al que hemos vendido (descontados los gastos en los que hayamos incurrido al realizar la operación) es superior al importe al que compramos el piso (sumados los costes de reformas y los tributos que pagamos por la compra).

Eso sí, la Agencia Tributaria estipular una serie de exenciones si, por ejemplo, hemos vendido nuestro piso habitual para comprar otro con el dinero de la venta o si tenemos más de 65 años y hemos vendido nuestra vivienda habitual. 

Plusvalía municipal en Madrid

Este impuesto es de carácter municipal y es competencia del Ayuntamiento de Madrid. Está relacionado con el incremento de valor que ha experimentado el suelo durante los años que hemos tenido la casa en propiedad. Por este motivo, para calcular la plusvalía municipal en Madrid debemos tener en cuenta:

  • El valor catastral de nuestra casa: este lo podemos encontrar en el último recibo del IBI o consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con nuestros datos personales y la información del piso.

  • Los años de tenencia de la vivienda: el ayuntamiento establece un coeficiente porcentual para cada uno de los años que hemos tenido la vivienda en propiedad. Eso sí, sólo se contabiliza hasta los 20 años. A partir de allí, se toma para el cálculo el último valor.

  • El tipo impositivo del impuesto: en Madrid es del 29%.

Pero ¿cómo sabemos cuánto tenemos que pagar de plusvalía municipal en Madrid? Para ellos solo tenemos que multiplicar el valor catastral por el coeficiente que le corresponde al número de años que hemos tenido el piso. Luego, a este resultado le aplicamos el tipo impositivo del 29%.

Debemos tener en cuenta que, una vez vendido el piso, tenemos 30 días para hacer el pago de la plusvalía municipal en nuestro ayuntamiento. Esto lo podemos hacer mediante el sistema de autoliquidación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid o presencialmente en las oficinas de atención al contribuyente.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos todo lo que debemos saber sobre cómo vender un piso en Madrid.

Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.

Metodología: los datos relativos a la venta de una casa en Madrid se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

andres-saez
Vender vivienda habitual antes de 3 años @andres-saez - hace 50 minutos
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Hola. Tengo un problema. Tengo apenas 1 año y medio en mi piso en Valladolid, pero por una situación personal estoy pensando ponerlo a la venta después del verano y comprar un piso más pequeño lejos del centro. Para poder acogerme al beneficio de reinversión en otra vivienda tengo que esperar a que se cumplan los tres años? Gracias.
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 50 minutos

HelpMyCash

Hola Helper,

Se considera que es la vivienda habitual desde el momento en que el contribuyente comienza a residir en la casa.

En este sentido, el padrón municipal es una de las formas más sencillas que tienes de demostrar a Hacienda que has vivido durante este periodo en la casa.

Aunque, no es la única forma que tiene la Agencia Tributaria para comprobarlo, ya que no siempre el domicilio fiscal coincide con el padrón. De esta manera, también puedes utilizar como argumento el consumo de los servicios o el domicilio de las notificaciones. 

No obstante, hay que tener en cuenta que esto puede estar sujeto a la interpretación que hace Hacienda del caso. Por tanto, dada la cercanía de las fechas, puedes tomar como referencia la fecha de empadronamiento si te lo puedes permitir.

De esta manera, en el caso que la Agencia Tributaria te pida demostrar que ha sido tu vivienda habitual, puedes adjuntar el padrón municipal como prueba para, de esta manera, aplicar a la exención en reinversión y no tener pagar este gasto por la venta del piso.

Si el caso es que no puedes esperar hasta esta fecha para firmar la compraventa, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad. Este te podrá orientar mejor sobre este tema.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_511282512
Helper_511282512
hace 3 horas

Gracias por tu ayuda Ottymar. Otra duda sería cuando se considera vivienda habitual. ¿Desde el momento de la compra(1 de septiembre) o desde el día del empadronamiento (9de septiembre)?
Mil gracias otra vez.

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Helper_905634322 Hola compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar d...

Hola, Helper.

Si tienes tres años viviendo en el piso y piensas utilizar el dinero de la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio de reinversión y, de esta manera, no verte obligada a pagar el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda.

Pero para poder aplicar a la exención tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda. Además, la nueva casa debe ser habitada de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra. 

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_905634322
Helper_905634322
hace 1 día

Hola

compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar de inmediato. voy a vivir en el piso de mi pareja mientras busco con calma el nuevo piso donde viviremos ambos. cuanto tiempo tengo para hacer la nueva compra?

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

Hola Helper,

En este caso es aconsejable que intentes negociar con el comprador para firmar la venta de la casa en el plazo requerido. Si no es posible llegar a un acuerdo y para ti resulta imposible concretar en estos momentos la compraventa, es posible que tengas que buscar otro comprador.

Por otro lado, entiendo que con venta privada te refieres a firmar un documento de compraventa sin elevarlo a público ante notario. Aunque hay personas que optan por este tipo de transacciones no es aconsejable, ya que puede traer problemas añadidos. Además, es poco probable que un comprador se decida a comprar la vivienda en estas condiciones.

En tal caso, si lo que quieres es que el comprador tenga la seguridad de que el negocio se llevará a cabo, podrían firmar un contrato de arras. Este documento es habitual al vender un piso,  ya que recoge las condiciones de la venta e incluye, de manera clara, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato que podrían afrontar ambas partes.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Hola. Quiero saber cuanto de comisión me puede cobrar la inmobiliaria tecnocasa por la venta de mi piso. gracias
laurablanco1
laurablanco1
hace 17 horas

6% al vendedor y 3% al comprador. Total 9% de comisión... una barbaridad

Anónimo
Anónimo
hace 1 semana

A mi me parece que todas las inmobiliarias tecnocasa incluida cobran demasiado dinero solo por enseñar una casa, subir unas persianas para decir que una casa tiene luz y leer una cartilla a la gente que bien puede hacer el propietario

el problema es que nos da miedo porque estamos vendiendo lo mas valioso que tenemos. yo vendi con tecnocasa. No tuve problemas con ellos y me vendieron el piso a un precio decente pero si me dio la impresion que son bastante agresivos en sus practicas y ahora que veo en retrospectiva no tiene ciencia alguna, si lo hubiera hecho yo me habria ahorrado una pasta, pero en ese momento por desconocimientos/miedo, etc pense que tenia que contratar a una inmobiliaria que fuera conocida

Helper_905631157
Helper_905631157
hace 2 semanas

Yo tuve una mala experiencia con esta agencia. Desde que firmas las arras con el comprador se desentienden totalmente de todo. además que te quieren cobrar la comisión con las arras y no la escritura es decir, pagas un 6% de comisión y luego si hay un problema quedas a la buena de dios. En mi caso eso no paso porque mi comprador era una persona seria, pero vaya telita con tecnocasa... luego se llenan la boca diciendo que son la inmobiliaria mas grande de españa

Helper_905630525
Helper_905630525
hace 2 semanas

Yo vendí mi casa con Tecnocasa en el 2017. Si es verdad que son caros pero la mayoria de las agencias lo son además depende del caso en que te encuentres.

En mi caso fueron de muchisima ayuda para vender. Lo intente hacer en principio por mi cuenta y no vendia. ademas era una venta complicada y mi comercial me ayudo a resolver el marrón que tenia con los documentos (era una casa con titularidad compartida). Así que supongo que en algunos casos si que necesitas la experiencia de alguien que sepa los atajos

FamHernandez
FamHernandez
hace 3 semanas

Yo tengo entendido que cobran eso un 6 o 7% y le cobran otro tanto al comprador y una reserva

Un familiar cercano estuvo a punto hacer negocio con ellos en zaragoza y la excusa que le daban (palabras del comercial) es que ellos no trabajan de gratis. Nadie lo hace pero estas comisiones tan altas son a cuenta de que??

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Hola, compre mi casa en 1999 y nunca la inscribi en el registro de la propiedad. Esto puede ser un impedimento para vender?
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_905634314.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es realmente obligatoria, pero sí muy recomendada, ya que este trámite le otorga seguridad jurídica a los propietarios del inmueble.

Además, si la vivienda heredada que quieres vender no está inscrita, puede resultar muy difícil conseguir un comprador, ya que la casa aún aparecerá registrada a nombre de su anterior propietario (la persona fallecida) y esto puede generar desconfianza en la otra parte.

Por otro lado, si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario, el banco no se lo concederá si la vivienda no se encuentra correctamente inscrita. Este es un requisito exigido por todas las entidades para otorgar la hipoteca sobre una casa.

En este sentido, es aconsejable realizar la inscripción del piso en el Registro para venderlo. Debes tener en cuenta que, como todas las comunidades han avanzado a la fase 1 del plan de desescalada, ya los Registros se encuentran trabajando con relativa normalidad.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_905634314
Helper_905634314
hace 1 día

buenos días

He heredado junto a mis hermana una vivienda en zaragoza. justo antes del confinamiento hicimos la escritura en el notario y pagamos los impuestos pero con el cierre de los registros no hemos ido a registrar la casa. tenemos pensado vender la casa en cuanto se pueda

tenemos que registrar la casa en el registro para poder vender?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 semanas

HelpMyCash

Hola, Helper_904627629.

Entendemos que se podría conceder una hipoteca desde el momento en el que la inscripción se hiciera efectiva, pues el banco solo necesitaría saber si esa vivienda pertenece realmente al vendedor. De todos modos, como desconocemos si existe algún impedimento legal, nuestro consejo es que contactes directamente con el Registro de la Propiedad correspondiente y lo preguntes. 

Un saludo. 

Helper_904627629
Helper_904627629
hace 2 semanas

Buenos dias,
Si el vendedor inscribe hoy su vivienda en el registro de la propiedad, ¿Cuanto tiempo ha de pasar para que mi banco me conceda una hipoteca para comprar esa vivienda? Me han comentado que dos años, otros que al mes soguiente desde que se inscriba... Gracias

guillermo-maria635
guillermo-maria635
hace 3 semanas

Mis padres compraron una casa en el pueblo de mis abuelos hace muchos años sin el registro.

El típico error de creer que este tipo de trámites no son necesarios.

Cuando quisimos vender tuvimos que pagar por todo el papeleo de las inscripción y fue complicado porque intentamos venderla sin registrar pero no conseguimos quien se quisiera arriesgar

 

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