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Aunque pueda parecer muy obvio, vender un piso en una gran ciudad, que además es la capital de España, puede ser muy diferente a vender un inmueble en un pequeño pueblo. Entre otras cosas, en la gran ciudad habrá muchísimo más flujo de gente, habrá más demanda de viviendas y, seguramente, se hará un mayor uso de la tecnología.
Por tanto, nuestra estrategia debe ser diferencial y tiene que estar adaptada al mercado donde nos encontramos. En este sentido, para vender un piso en Madrid debemos tener en cuenta, de manera general, dos aspectos:
Uno de los elementos más importantes de una estrategia para vender una casa es fijar el precio de compraventa. Para elegir un precio de mercado para nuestro inmueble vamos a tener que conocer el mercado inmobiliario de la zona y los aspectos que determinan el valor de un inmueble:
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1. El precio del metro cuadrado: según Tinsa, el precio del m2 en Madrid en el primer trimestre del 2021 es de 3.085 euros, haciéndola una de las capitales más caras de España. No obstante, el valor del metro cuadrado varía según el barrio, por eso debemos investigar a cuánto se venden los pisos similares en nuestra zona. Por ejemplo, uno localizado en Salamanca no puede costar igual que uno ubicado en Villa de Vallecas. |
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2. Los aspectos que influyen en el valor de nuestro piso: además de la ubicación, existen otros aspectos que le suman o le restan valor a nuestro piso. Estos son el estado de conservación de la casa (¿reformada o sin reformar?), las características de la vivienda (superficie, distribución, número de espacios, etc) y los servicios del barrio y de la finca (ascensor, cercanía con el metro y el bus, supermercados o centros de salud en los alrededores, etc). |
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3. El perfil del comprador que busca un piso como el nuestro: esto también puede tener un impacto en el valor de compraventa. Madrid es una capital de negocios, con lo cual experimenta un flujo considerable de inversores de diversas partes del mundo, por lo que debemos estar atentos a este tipo de perfiles para vender nuestra casa a un extranjero. Generalmente, estos compradores suelen estar dispuestos a pagar más por una vivienda en España que un residente. Por tanto, dependiendo del tipo de comprador y de la localización de nuestro inmueble, podemos apostar por un precio de salida un poco más alto. |
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Según Fotocasa, el precio medio de la vivienda de segunda mano sube en 13 de los 21 distritos madrileños en el mes de enero de 2021 con respecto al mes de diciembre de 2020. Los cinco distritos con mayores incrementos son: Chamartín (1,1%), Moncloa (1,1%), Usera (1,1%), Ciudad Lineal (1,0%) y Vicálvaro (0,9%). Por otro lado, los barrios con mayores descensos son: Moratalaz (-1,6%), Carabanchel (-1,0%), Fuencarral (-0,8%), Latina (-0,7%) y Chamberí (-0,4%). |
Por las mismas razones mencionadas anteriormente, en la capital de España las ventas de inmuebles se suelen cerrar a un ritmo más rápido que en otras regiones. La media española de venta de una vivienda es de 6 meses, según Idealista, mientras que la de Madrid es de 3,1 meses.
Según este dato, podemos llegar a la conclusión de que podemos vender nuestro piso en Madrid rápido. Aun así, es importante que investiguemos cómo funciona la oferta y la demanda en Madrid para que podamos fijar un precio competitivo. De lo contrario, aunque en Madrid sea una ciudad donde los pisos se venden rápido, podríamos más tiempo en vender.
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¡Atención! Igual que con el valor del metro cuadrado, la cifra del tiempo de venta es a nivel de ciudad y podría no ser representativa de nuestra zona. Por ejemplo, no es lo mismo vender un piso en el distrito del Retiro que en Carabanchel. Además, debemos tener en cuenta que, debido a la crisis del coronavirus, los tiempos de venta en la ciudad pueden verse afectados. |
Según Idealista, el precio medio de los pisos en Madrid es de 3.712 euros por metro cuadrado (marzo 2021), pero como hemos mencionado, el valor de una casa varía de un barrio a otro. Pero ¿cómo podemos saber si la nuestra está entre las mejores cotizadas de la capital?
Aunque, si bien la mejor forma de averiguarlo es tasando nuestro piso, en la siguiente tabla mostramos los 10 barrios con el precio por metro cuadrado más alto de la capital, según los datos de Idealista de marzo 2021:
| Barrio | Precio medio marzo 2021 | Variación anual |
|---|---|---|
| Salamanca | 5.914 euros/m2 | 1,7% |
| Chamberí | 5.251 euros/m2 | -2,5% |
| Chamartín | 5.084 euros/m2 | -0,7% |
| Centro | 4.849 euros/m2 | -3,5% |
| Retiro | 4.584 euros/m2 | 0,6% |
| Arganzuela | 3.942 euros/m2 | 1,6% |
| Moncloa | 3.970 euros/m2 | 0,8% |
| Hortaleza | 3.647 euros/m2 | -2,4% |
| Tetuán | 3.658 euros/m2 | -1,8% |
| Fuencarral | 3.509 euros/m2 | -0,6% |
| Barajas | 3.225 euros/m2 | -0,3% |
Debemos tener en cuenta que estos datos, al ser recopilados por un portal inmobiliario, corresponden con los precios de oferta de los pisos en venta en Madrid. Generalmente, los importes a los que realmente se cierran las compraventas suelen ser más bajos, ya que entra en juego la negociación de las condiciones con el comprador.
Como hemos visto, en esta página hemos mencionado datos de tres fuentes que son referentes en cuanto al precio de la vivienda en España: Fotocasa, Idealista y Tinsa. Estos suelen ofrecer datos regulares sobre la evolución del precio de la vivienda. Pero ¿de quién debemos fiarnos?
En realidad, debemos prestar atención a todos los datos, pero hay que tomar estos solo como referencia, más no como una verdad absoluta. Hay que tener en cuenta que no existe un solo precio de mercado para una vivienda, sino muchos. De hecho, el importe real de una casa es el que un comprador esté dispuesto a pagar. Así que realmente ninguna fuente ni está equivocada ni tiene la razón.
Por esto, es aconsejable, como hemos mencionado, investigar a cuánto se venden los pisos en nuestro barrio y valorar la vivienda tantas veces como sea posible, para elaborar nuestro propio rango de precios y decidir uno de salida, según la estrategia que queramos seguir para vender. Si nos urge vender la propiedad, deberemos fijar uno ajustado. Si, por el contrario, tenemos tiempo podemos fijar uno más alto para ver la respuesta de los compradores. La ventaja de vender un inmueble en Madrid es que la ciudad tiene un mercado dinámico, por lo que es más fácil vender una casa que en otras partes de España.
Una manera de agilizar el proceso consiste en realizar los trámites relacionados con la compraventa con suficiente antelación. De hecho, cuanto antes, mejor. Para ello, debemos averiguar qué documentos son obligatorios en nuestra Comunidad y cuáles no. Por ejemplo:
La cédula de habitabilidad no es obligatoria en la Comunidad de Madrid.
Si nuestra finca tiene más de 30 años es necesario presentar el certificado del ITE para venderlo. Esto se debe a que en Madrid, este es lapso exigible para que un edificio pase la inspección técnica de edificios.
El certificado energético es obligatorio para vender un piso en Madrid y en toda España
Todos los demás documentos necesarios para la venta son los mismos que en otras comunidades autónomas de España. Aun así, los plazos pueden variar, con lo cual es aconsejable contactar con nuestro Ayuntamiento para averiguar cuándo va a tardar cada documento para ir con tiempo.
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¿Quieres saber cuál es el papeleo para vender una casa? Aquí te decimos qué documentos necesitas para vender un piso en toda España. |
A no ser que hayamos decidido vender nuestra casa entre particulares, es aconsejable investigar un poco antes de contratar a un profesional inmobiliario. Por ejemplo, podemos utilizar el comparador de inmobiliarias de HelpMyCash para comparar y evaluar los servicios y las tarifas que nos ofrecen las agencias de nuestro barrio en Madrid para que así podamos elegir la más conveniente para nosotros.
Eso sí, debemos tener en cuenta que hay dos tipos de agencias inmobiliarias que podemos contratar en Madrid:
Estas son las que podemos encontrar en nuestro barrio. Suelen tener un amplio conocimiento del mercado nuestra zona y, si necesitamos ayuda con el proceso de inicio a fin, pueden sernos muy útiles, ya que pueden encargarse de todas las gestiones de la venta. Esto implicará pagar una comisión que oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta de la casa.
Son aquellas que venden nuestro piso por internet con la ayuda de la tecnología y del Big Data. Pueden resultar una apuesta interesante si queremos ahorrar algo de dinero y no nos importa hacernos cargo de algunas de las transacciones relacionadas con la venta.
Estas agencias suelen cobrar tarifas fijas por sus servicios que podemos contratar de acuerdo a nuestras necesidades. Es decir, mientras más participación podamos tener en la venta (hacer las visitas, gestionar documentos), más barato nos resultará. Eso sí, siempre contaremos con el asesoramiento de un agente experto durante toda la venta.
Con nuestro comparador de inmobiliarias la elección de la agencia que nos ayudará con la venta de nuestra casa puede ser muy sencilla. ¡Utilizarlo es muy fácil! solo tenemos que:
1. Indicar dónde está nuestro piso: por código postal, ciudad o provincia del piso.
2. Seleccionar el tipo de agencia de nuestro interés: como hemos visto, en Madrid encontramos inmobiliarias tradicionales, online e iBuyers.
3. Comparar todas las agencias del barrio: nos aparecerá un listado de todas las inmobiliarias que trabajan en nuestra zona para que podamos sopesar los servicios que nos ofrecen y ver las opiniones que tienen otros usuarios. Así podemos elegir las que más nos gusten y contactar directamente con ellas.
¡Importante! ¿Sabías que elegir una buena inmobiliaria puede ser clave en el tiempo que te tome vender un piso en Madrid? ¡No te preocupes! en nuestra guía gratuita descargable te explicamos cada una de las etapas de la venta de una casa y te damos los mejores consejos para que escojas una inmobiliaria que te ayude a alcanzar tu objetivo en las mejores condiciones.
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Sabemos que vender un piso es una operación importante. Por esto, desde HelpMyCash hemos elaborado esta guía gratuita para ayudarte a vender tu vivienda con éxito y sin complicaciones. En este manual puedes encontrar toda la información que necesitas sobre el proceso:
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Ver y descargar guíaFijar un precio de mercado ajustado para nuestra vivienda es una buena estrategia si tenemos prisa por vender nuestra casa en Madrid. Sin embargo, puede ser que nos encontremos en una circunstancia personal o familiar que nos exija vender en el menor tiempo posible y que, por tanto, no nos podamos permitir esperar a que aparezca un comprador para nuestra propiedad.
Si estamos en esta situación, una solución puede ser vender nuestra casa a un iBuyer. Estas son empresas que compran los pisos directamente a los propietarios y que, gracias a la tecnología proptech, nos pueden dar una oferta por nuestro piso en apenas 24 horas. Si aceptamos la propuesta, podemos estar firmando la escritura en notaría y recibiendo al contado el dinero de la venta en unos siete días. Eso sí, implica vender la vivienda por entre un 3% y un 10% por debajo de su valor de mercado, pero considerando que, quizás, para vender rápido tengamos que bajar el precio es una opción a valorar.
Tal y como hemos observado anteriormente, el sector del ladrillo es especialmente activo en la ciudad y la competencia es bastante alta. Por tanto, debemos divulgar la venta de nuestro piso al máximo para lograr el éxito. Y es importante vigilar que la promoción sea la adecuada, para que así llegue al mayor número de personas.
En este sentido, colgar un anuncio en los portales inmobiliarios puede ser la mejor estrategia para lograr conquistar a un comprador en Madrid, especialmente si vendemos la casa entre particulares. Aunque, también podemos recurrir a otros canales como, por ejemplo, las redes sociales o el típico cartel en el balcón. Eso sí, sea cual sea la forma elegida, debemos tener en cuenta algunas cosas:
Antes de promocionar la venta de nuestra casa, debemos preparar la vivienda. Es decir, debemos asegurarnos de que esta luce su mejor cara y de que potenciamos sus mejores características. Para ello, tenemos que limpiarla a fondo, ya sea por nuestra cuenta o con la ayuda de un equipo de limpieza profesional.
Del mismo modo, si lo creemos necesario, podemos pintar, hacer reformas y redecorar. Una buena forma de hacerlo de forma rápida y sin gastar mucho dinero es por medio de las técnicas de Home Staging para promocionar la venta de la casa.
Una vez nuestro piso esté listo, es hora de sacar los mejores vídeos y fotos, teniendo en cuenta la luz y los espacios de nuestro inmueble. Debemos procurar que las imágenes tengan buena resolución y un buen encuadre. Por esto, debemos aprovechar las horas del día que la casa recibe luz natural y sacar las fotos en horizontal para que se pueden apreciar bien las áreas de la vivienda.
Como hemos mencionado, los portales inmobiliarios online son un buen método para captar la atención de una audiencia más amplia, ya que estas webs para vender casas son especialmente populares en grandes ciudades como Madrid.
Pero la buena noticia es que estas páginas, además de ofrecernos anuncios gratis si vendemos como particulares, nos dan otros servicios complementarios que nos pueden ayudar a potenciar la venta como, por ejemplo, la realización de visitas virtuales, vídeos 360º, planos de la vivienda e, incluso, la gestión de algunos documentos como el certificado energético.
Aunque el sector inmobiliario ha avanzado mucho en los últimos pocos años, no debemos infravalorar el poder de un buen anuncio de venta a pie de calle. Madrid es un caso interesante en este sentido, ya que, aunque es una ciudad muy tecnológicamente avanzada, no da la espalda a la tradición.
Así pues, podemos invertir algún tiempo y dinero en colgar el cartel de venta en nuestro balcón, así como poner anuncios por la calle y en tablones comunitarios (Eso sí, ¡debemos pedir permiso antes!).
Facebook, Instagram, Twitter... todas estas plataformas también nos pueden ayudar a difundir la venta de nuestra casa. Especialmente, en un mercado tan dinámico como la capital de España.
Por tanto, podemos aprovechar nuestros perfiles o, incluso, sumarnos a grupos de compraventa entre particulares. En Facebook abundan y nos permiten publicar nuestros anuncios sin coste y sin compromiso. Eso sí, si usamos Twitter o Instagram no debemos olvidar usar hashtag para que puedan visualizar nuestra publicación personas que no nos siguen.
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El mercado inmobiliario madrileño se mueve con mucha rapidez. Una buena idea para que nuestro anuncio no pierda visibilidad entre otros miles en los portales inmobiliarias sería contratar los anuncios premium. De este modo nos aseguramos de que nuestra venta sigue estando en las primeros resultados de búsqueda para agilizar la venta. |
La venta de una vivienda es una transacción que requiere asumir unos gastos y pagar unos tributos obligatorios. Pero ¿qué impuestos le tengo que pagar a Hacienda por vender mi casa en la capital? De manera general, debemos pagar dos tributos:
La venta de un piso está sujeta al pago del IRPF cuando hemos obtenido una ganancia patrimonial con la operación. Es decir, cuando el precio al que hemos vendido (descontados los gastos en los que hayamos incurrido al realizar la operación) es superior al importe al que compramos el piso (sumados los costes de reformas y los tributos que pagamos por la compra).
Eso sí, la Agencia Tributaria estipular una serie de exenciones si, por ejemplo, hemos vendido nuestro piso habitual para comprar otro con el dinero de la venta o si tenemos más de 65 años y hemos vendido nuestra vivienda habitual. De esta manera, si cumplimos con alguno de estos requisitos podemos acogernos al beneficio fiscal y ahorrarnos el impuesto.
Este impuesto es de carácter municipal y es competencia del Ayuntamiento de Madrid. Está relacionado con el incremento de valor que ha experimentado el suelo durante los años que hemos tenido la casa en propiedad. Por este motivo, para calcular la plusvalía municipal en Madrid debemos tener en cuenta:
El valor catastral de nuestra casa: este lo podemos encontrar en el último recibo del IBI o consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con nuestros datos personales y la información del piso.
Los años de tenencia de la vivienda: el ayuntamiento establece un coeficiente porcentual para cada uno de los años que hemos tenido la vivienda en propiedad. Eso sí, sólo se contabiliza hasta los 20 años. A partir de allí, se toma para el cálculo el último valor.
El tipo impositivo del impuesto: en Madrid es del 29%.
Pero ¿cómo sabemos cuánto tenemos que pagar de plusvalía municipal en Madrid? Para ellos solo tenemos que multiplicar el valor catastral por el coeficiente que le corresponde al número de años que hemos tenido el piso y que ha fijado el Ayuntamiento de Madrid. Luego, a este resultado le aplicamos el tipo impositivo del 29%.
Debemos tener en cuenta que, una vez vendido el piso, tenemos 30 días para hacer el pago de la plusvalía municipal en nuestro ayuntamiento. Aunque, podemos solicitar aplazar el pago o fraccionarlo por un máximo de 12 meses si hacemos la solicitud dentro del periodo de cobro o si cumplimos con unos requisitos. El ingreso lo podemos hacer mediante el sistema de autoliquidación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid o presencialmente en las oficinas de atención al contribuyente.
Para qué sirve esta página: en esta página explicamos todo lo que debemos saber sobre cómo vender un piso en Madrid: valor del metro cuadrado, tiempo de venta, trámites a realizar y los tipos de inmobiliarias que nos pueden ayudar en el proceso. Además, indicamos cuáles son los impuestos que se pagan por vender una casa en la capital.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.
Metodología: los datos relativos a la venta de una casa en Madrid se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
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