Gastos por vender un piso: ¿cómo calcularlos?
Los gastos por la venta de tu vivienda suponen entre un 5% y un 15% del precio de venta. Te detallamos cuáles son estos gastos para que puedas calcularlos y te damos las claves para reducirlos y ahorrar miles de euros.
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¿Qué gastos se pagan al vender una casa?
Los gastos que debes pagar por vender tu piso suponen, de manera general, entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y de la situación particular del inmueble. De modo general, los gastos se pueden resumir en tres etapas:
- Nota simple
- certificado energético
- Cédula de habitabilidad
- Comisión inmobiliaria
- Gastos de cancelación de la hipoteca
- IRPF por la venta
- Plusvalía municipal
- IBI del año en curso
1. Precio de la nota simple
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La nota simple es un documento informativo que indica, entre otras cosas, quién es el titular de la vivienda, si esta está libre de cargas y cuál es su superficie y distribución. No es un documento obligatorio, por lo que podrías prescindir de este gasto por vender tu piso. Sin embargo, te aconsejamos tramitarlo para verificar que la situación registral de la vivienda sea correcta y que no pese sobre ella ninguna carga que desconozcas. Su coste es de apenas nueve euros y puedes solicitarla en la web del Colegio de Registradores. |
2. Coste del certificado energético
El certificado energético es un documento obligatorio para la venta de tu piso, que refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales. Este certificado tiene una validez de entre 5 y 10 años, así que si el tuyo aún está vigente, te ahorrarás este gasto por la venta de tu piso. En caso contrario, tendrás que pagar entre 60 y 140 euros, dependiendo de la comunidad donde esté la vivienda y del técnico que contrates para tramitarlo.
3. Precio de la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento que certifica que el inmueble cumple con unos requisitos mínimos de habitabilidad, como la ventilación o la iluminación. Es un gasto obligatoria únicamente en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra; y su coste varía en función de la vivienda, el profesional que decidas contratar y la comunidad donde se encuentre la propiedad.
Para que tengas una idea, por un piso ubicado en Barcelona de entre 50 y 80 m2, puedes pagar entre 80 y 150 euros. El resto de copias que puedas necesitar de este documento en los próximos 10 o 15 años serán gratuitas.
La cédula de habitabilidad tiene una vigencia de entre cinco y quince años, así que antes de gastar de más, ¡verifica si la que tienes en casa sigue vigente! En caso afirmativo, evitarás este gasto por vender tu piso.
4. Comisión inmobiliaria
La comisión inmobiliaria es el porcentaje que cobra la agencia por intermediar la compraventa. Aunque su coste varía de una comunidad a la otra, en general oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta más IVA. Existen, además, las nuevas inmobiliarias online que cobran tarifas más baratas y cuyo coste varía entre los 1.000 y 8.000 euros, dependiendo del plan de servicios que escojas y del precio del inmueble.
5. Gastos de cancelación de la hipoteca
Cuando terminas de pagar la hipoteca, incluso si lo haces con el dinero de la venta, tienes que eliminar la carga hipotecaria en la nota simple del Registro de la Propiedad. Esto es lo que se conoce como cancelación registral y, si todavía no lo has hecho, te puede costar entre 400 y 1.100 euros, dependiendo de si lo dejas en manos de la gestoría del banco del comprador o si lo tramitas con un gestor independiente.
6. IRPF por la venta de tu vivienda
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El IRPF es uno de los gastos más importantes tras la venta de tu piso. Deberás liquidarlo al año siguiente en que hayas cerrado la operación y solo tendrás que pagarlo si vendes tu casa por un precio superior a su valor de compra. La cantidad que tendrás que pagar por este impuesto depende de varios factores, así que mejor ve a esta página y calcula con precisión cuánto te toca pagar de IRPF. |
7. Calculadora de plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal, es un tributo de carácter local que debes pagar a tu ayuntamiento dentro de los 30 días siguientes a la venta de tu casa.
Actualmente, existen dos métodos para calcular la plusvalía: uno que tiene en cuenta el valor catastral del suelo y otro que contempla la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda. Para que no te líes, te dejamos nuestra calculadora de plusvalía municipal. ¡Es completamente gratis!
8. Impuesto de bienes inmuebles
El IBI Es un impuesto que debes pagar anualmente por ser propietario de la vivienda. En caso de venta, la ley indica que la persona que debe hacer frente a este pago es la que aparece como titular de la vivienda al día uno de enero. Pero ¿qué pasa si vendes el piso a mitad de año? En este caso, lo habitual es negociar con el comprador para que cada quien costee la parte del IBI proporcional al tiempo durante el cual ha sido dueños del inmueble.
¿Qué gastos son deducibles de la venta de una vivienda?
Hasta aquí hemos repasado todos los gastos de la compraventa. Pero cuando llegue el momento de declarar el IRPF por la venta, te encontrarás con que existen una serie de gastos que son deducibles, es decir, que se pueden descontar en el cálculo de la ganancia patrimonial. ¿Cuáles son? Los enumeramos a continuación:
Gastos deducibles del valor de transmisión
- Comisión inmobiliaria
- Plusvalía municipal
- Gastos de cancelación de la hipoteca
Gastos deducibles del valor de adquisición
- Coste de las reformas, si es que has hecho alguna
- Los impuestos de la compra
- Los honorarios del notario
- La comisión inmobiliaria
Estos representan los gastos más importantes de la venta, así que recuerda guardar los comprobantes de pago. Parece una obviedad, pero muchas inmobiliarias ofrecen NO EMITIR FACTURA a cambio de no cobrarte el IVA. Cuidado con esto porque, si lo aceptas, no podrás deducir los honorarios en el IRPF.
¿Cómo ahorrar en los gastos por la venta de tu casa?
Existen, al menos, tres formas de ahorrar dinero en los gastos de la venta de un piso:
Cancelar la hipoteca con un gestor independiente. Las inmobiliarias online son hasta un 80% más baratas que las agencias tradicionales, pero exigen que te involucres activamente en la venta, por ejemplo, realizando las visitas o gestionando algunos documentos, como el certificado energético o la cédula de habitabilidad.
Consultar los honorarios de una agencia inmobiliaria online. Si bien es el vendedor quien debería hacerse cargo del pago del IBI según la ley, también puedes negociar con tu comprador para que cada quien pague la parte proporcional al tiempo durante el cual fue dueño de la vivienda.
Negociar el pago del IBI con el comprador. De todas las opciones que existen para cancelar la hipoteca, hacerlo con el banco del comprador es la más cara. Por lo tanto, si quieres ahorrar dinero en los gastos de la venta de la vivienda, te aconsejamos cancelar la hipoteca con un gestor independiente.
¿Existe algún gasto adicional si vendo como particular?
Sí, si vendes tu piso como particular podrías ahorrarte la comisión inmobiliaria, pero deberías tener en cuenta otros gastos, como la redacción del contrato de arras, que si lo hace un abogado puede costar unos 100 euros, o el pago de anuncios destacados en los portales inmobiliarios, que puede costarte hasta 50 euros.
¿Qué gastos de la compraventa corresponden al comprador?
Existen otros gastos de la compraventa de una vivienda que no hemos mencionado, pero no debes preocuparte por ellos: corresponden al comprador. Para que los tengas en cuenta, te contamos cuáles son.
Gastos del notario. La escritura de compraventa se debe firmar frente a un notario. Sus honorarios oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble y el gasto corresponde al comprador.
Registro de la Propiedad. Una vez firmada la escritura, el comprador debe inscribir la vivienda en el Registro a su nombre. El coste, en este caso, es de entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la vivienda.
Comisión inmobiliaria. En algunos casos, las inmobiliarias cobran también un porcentaje de comisión al comprador.
Preguntas frecuentes
Aunque lo hemos detallado más arriba en esta página, no está de más recordarlo. Al vender una casa se paga, aproximadamente, entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda, dependiendo del tipo de inmobiliaria que escojas, el tramo de ganancias del vendedor y la diferencia entre el precio de venta y el de compra, entre otras cosas.
No, solo estás obligados a pagar IRPF por la venta de una vivienda cuando obtienes una ganancia con la operación, pero sí debes reflejar esta pérdida en la declaración de la renta para evitar problemas fiscales.
En principio, todos deben declarar la venta de la vivienda. Sin embargo, en algunos casos, el propietario no tendrá que pagar este tributo. Esto ocurre, por ejemplo, cuando se vende la vivienda habitual para comprar otra, o bien, cuando el propietario es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual, independientemente de que luego decida reinvertir o no en otra propiedad. Te contamos los detalles aquí ¿Qué exenciones se pagan en el IRPF y cómo acogernos?
Los honorarios del notario en una compraventa los paga el comprador, al igual que los otros gastos asociados a la compra de la vivienda: Registro, gestoría, impuestos de compra... Si bien se puede negociar para que los pague el vendedor o para pagar 50% y 50%, esto no se hace habitualmente.
No existen simuladores de gastos de la venta de una vivienda, ni aquí ni en ninguna otra web. Las variables que se deben tener en cuenta son muchísimas, por eso hemos preferido darte las herramientas para que puedas hacer tus cálculos.
Ocurre lo mismo que con el simulador de gastos: la calculadora de gastos por la venta de una vivienda no existe ni aquí ni en ninguna otra web. Por eso te damos toda la información que necesitas para calcularlos tú mismo.
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