Lucia84
Iniciado por @Lucia84 hace 2 meses

Gastos subrogación

Buenas tardes,

Tengo una hipoteca firmada en el 2017. En esa ocasión me subrogué al préstamo del promotor (1ª subrogación). Ahora estoy viendo opciones con otro banco y entiendo que ya sería mi segunda subrogación. En este caso, ¿qué porcentaje de comisión se me aplicaría, máximo 0,5%?. ¿2%?. A parte, ¿debería de pagar compensación por riesgo de tipo de interés?

Muchas gracias.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola, Lucia84. 

Son dos subrogaciones distintas: la primera es de deudor, mientras que la que pretendes llevar a cabo ahora es de acreedor. Por lo tanto, la comisión que se te podría cobrar por esa subrogación sería de un máximo del 0,5%. Además, se te podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés si tu hipoteca es fija. 

Ten en cuenta, eso sí, que solo te las pueden cobrar si aparecen en la escritura. Por ello, te aconsejamos revisarla para comprobar si se establecen esas comisiones por subrogación de acreedor (o desistimiento) o por riesgo de tipo de interés.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

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Lucia84
Lucia84
hace 2 meses

Muchas gracias por tu respuesta. Sobre lo que me comentas de la compensación por riesgo me aparece en el caso de amortización anticipada, total o parcial y se establece en un 1% sobre el capital pendiente. Entiendo que será eso lo que tendré que pagar, ¿no? Muchas gracias.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

No exactamente. El coste de esa comisión será el equivalente a la pérdida financiera que le hayas provocado a tu banco por la subrogación, con un límite máximo del 1% sobre el capital pendiente de la hipoteca. Esa pérdida financiera se calcula con una fórmula regulada por la legislación española.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

 

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Helper_912693256
Helper_912693256
hace 1 mes

Estoy en una situación parecida.

Hipoteca fija firmada a finales de 2019. Estoy en proceso de subrogación, pero en la escritura del préstamo no aparece comisiones por subrogación, ni desistimiento. Solo habla de las comisiones por "amortización anticipada total o parcial" (en caso de total, un 2% durante los 10 primeros años, siempre que exista pérdida financiera para el banco).

Por tanto, ¿me van a cobrar esa comisión por amortización anticipada? Pensaba que al subrogar no aplicaba ese gasto.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola, Helper_912693256.

Al subrogar una hipoteca, se produce lo que se llama una cancelación subrogatoria (el banco al que te vas le paga la deuda pendiente al banco del que te vas). Por lo tanto, en ausencia de una comisión específica sobre la subrogación de acreedor, técnicamente sí podrían cobrarte la de amortización anticipada total. Ahora bien, te aconsejamos preguntárselo a tu entidad actual, pues siempre existe la posibilidad de que lo interprete de otro modo y que no te la aplique. 

En caso de que sí te la aplique, esta comisión no podrá superar la pérdida financiera generada al banco por la subrogación, con el límite del 2% sobre el importe pendiente. Entendemos que cambias tu hipoteca de banco para rebajar su interés, así que esa pérdida financiera sí se producirá. Si quieres, puedes preguntarle a tu banco actual cuánto te cobraría por este concepto (tendrá que calcularlo con una fórmula establecida por ley) o se lo puedes preguntar al banco al que te quieres ir, que también te puede hacer un cálculo aproximado. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

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Helper_912693256
Helper_912693256
hace 1 mes

Gracias Miguel por responder.

He escrito a mi banco preguntándole sobre la comisión por hacer una subrogación y por cuánto tendría que pagar en caso de que decidiera amortizar todo el capital restante a día de hoy.

Me han sorprendido ambas respuestas:

- No hay comisión por cancelación subrogatoria

- En caso de que decidiera zanjar la deuda, pagaría 300 euros de intereses (son 300.000 euros lo que me quedan por pagar)

 

Pero desconfío un poco... ¿Voy a poder hacer una subrogación de acreedor sin apenas gastos?

Lucia84
Lucia84
hace 1 mes

A mi también me extraña que sea tan poca cantidad. Yo estoy esperando la respuesta de mi banco, pero por lo que pone en mi escritura respecto a ese punto será del 1% sobre el capital pendiente. Espero que sólo sea esa cantidad y no más.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Si el propio banco te indica que no hay comisión por cancelación subrogatoria, entendemos que no te la cobrarán. Por si acaso, eso sí, te aconsejamos preguntárselo al notario que escriturará la operación, que te indicará si te la aplicará o no. 

Respecto a los 300 euros de intereses, entendemos que son los que se han generado desde el pago de la última cuota hasta la subrogación, así que su cobro sería correcto. De todos modos, y por si acaso, te aconsejamos pedir el cuadro de amortización a tu banco para comprobarlo. 

Finalmente, en cuanto a los gastos de la operación, los gastos que te pueden cobrar por ley son los siguientes: la tasación de la vivienda (unos 300 euros de media), tu copia de la escritura de subrogación (unas pocas decenas de euros) y la posible comisión por subrogación que te cobre el banco del que te vas. Dado que no te cobrarán esa comisión, en teoría, solo tendrás que pagar la tasación y tu copia de la escritura. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

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