Buenas tardes, mi consulta es la siguiente: he adquirido un piso nuevo y tengo la posibilidad de subrogarme en la hipoteca del promotor. En la primera toma de contacto con el banco me dicen que la principal ventaja de la subrogación es que como la escritura se firma en acto único, el único gasto de la compraventa que debo asumir es el IVA ni escritura, ni registro de la propiedad ni tampoco impuesto sobre actos jurídicos documentados. Esto me extraña ya que yo tenía entendido que lo que me ahorraría es únicamente los gastos de constitución de la hipoteca, notaría, registro y actos jurídicos documentados pero de la hipoteca y ellos me dicen que todos, lo cual según calculo en mi caso sería más de 6.000€ ya que solo el impuesto de actos jurídicos documentados son 4.215€. He insistido en ello y me confirman que lo asume el banco pero no me fío. De ser así claramente me interesa subrogarme pero si cuando llegue el momento de la firma resulta que tengo que pagar la escritura de compraventa, registro y AJD tengo ofertas mejores de hipoteca. Me gustaría saber si la información que me está dando el banco es correcta y esto es lo habitual en las subrogaciones.

Buenos días,

Los gastos relativos a la compraventa, van a correr a su cargo. O sea notaría, registro, gestor..

Otra cosa son los gastos de la subrogación, que debe asumirlos el banco.

Tenga en cuenta que dependiendo del lugar en donde se encuentre la vivienda ( por ejemplo, en Cataluña), además del IVA, si es vivienda nueva, deberá pagar el impuesto de AJD.

Le aconsejo que hable con el notario y le detalle todos los gastos antes de tomar una decisión.

Saludos

Buenos días !!

Mi pregunta va relacionada con el hecho de haber ido a bancos mirando una subrogación y me dicen que ellos no hacen, lo que sí me hacen es un nuevo préstamo ¿ los gastos son mayores ? ¿ ellos cancelan mi hipoteca y hacen todas las gestiones o las tengo que hacer yo ?.

Gracias de antemano.

un saludo.

Hola, Iker. 

En un mundo ideal, tú podrías encargarte de cancelar registralmente la hipoteca de tu banco actual, lo que te saldría más barato. Sin embargo, es probable que la nueva entidad exija llevar a cabo los trámites a través de una gestoría de su confianza para asegurarse de que no te quedarás con dos hipotecas. Por lo tanto, tendrás que pagar unos gastos de cancelación que pueden hacer que la operación te salga algo más cara que una subrogación (aunque no mucho más). 

De todos modos, conocemos a algunos bancos que sí hacen subrogaciones: Banco Santander, ING, Bankia... Nuestro consejo es que acudas a estas entidades y compares sus ofertas con las que te ofrecen una nueva hipoteca para ver qué te saldría más a cuenta. 

Un saludo. 

Gracias Mikel !!

Lo que he estado viendo es que los gastos son relativamente bajos para los gastos que había visto en páginas como las vuestra cara al cliente, lectura explicó, en rural Kutxa, me cobran un 0’50 por comisión de apertura, más tasación +- 500 € y estimación de machine cancelación 900 €. Lo mismo que en el BBVA pero aquí no me cobran comisión de apertura, por lo que entiendo y creo que eso me han dicho, ellos se encargan del resto de gastos, ¿puede ser así o algo se me escapa? ...

gracias de nuevo Mikel.

Hola de nuevo. 

Entendemos que te refieres a los gastos de contratar una hipoteca nueva. Efectivamente, en estos casos el cliente solo tiene que pagar la tasación y su copia de la escritura notarial, mientras que el banco está obligado a pagar todo lo demás. Además, tendrías que pagar los gastos de cancelación asociados a la liquidación de la hipoteca que tienes actualmente. 

Puedes ver con más detalle cómo se reparten estas costas en nuestra página sobre los gastos de hipoteca. 

Un saludo. 

Hola, estamos en proceso de subrogación con otro banco de una hipoteca fija firmada en abril de 2018, y el banco solicita la siguiente compensación de gastos: 

• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, de los dos años de intereses moratorios y ordinarios.
• Coste de los aranceles notariales, regístrales y los gastos de la inscripción de la garantía proporcionales al total que se supone que ellos abonaron.

No sabemos si esto va a dirigido al nuevo banco con lo que vamos a subrogar o se dirige a nosotros. Si se dirige a nosotros, aplicarían estos gastos al haber firmado la hipoteca en 2018?. En caso afirmativo, podrían explicarnos con un ejemplo cada uno de los gastos.

Muchas gracias de antemano.

Un saludo.

Hola, Helper_903622123.

Esa compensación la tiene que pagar el banco al que llevas tu hipoteca. Es uno de los aspectos regulados en la ley hipotecaria que entró en vigor en 2019. Por lo tanto, no debes preocuparte por esos gastos. 

Un saludo. 

hola , estoy en el proceso de una subrogacion de bbva a ing y no se que gastos conlleva , ademas le he pedido una ampliacion de capital a ing ,en el estudio no dicen nada de gastos  de ampliacion , mi duda es que gastos me puedo encontrar ?no me fio mucho.gracias.

Buenos días, riki.

En nuestra página sobre gastos de subrogación podrás encontrar toda la información sobre los costes a pagar. Aun así, te podemos adelantar que el precio rondará 1% del capital pendiente de tu hipoteca. Por ejemplo, si tu préstamo hipotecario tiene un capital pendiente de 150.000 euros, cambiar la hipoteca de banco te podría costar unos 1.500 euros.

En tú caso, nos comentas que, además, te gustaría hacer una ampliación de capital. Para ello, tras la subrogación, deberás formalizar una novación de hipoteca, que es el trámite por el cual renovarías las condiciones del crédito. Y esta gestión también tendrá un coste. En nuestra página sobre gastos de novación encontrarás todos los detalles.

Por último, nos gustaría recordarte que, para que todo vaya según lo planeado, lo recomendable sería que ING se comprometiera por escrito a ampliarte la hipoteca una vez completada la subrogación. De no ser así, el banco estaría en su derecho de no cambiarte las condiciones.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

Hola,

¿A una hipoteca realizada en el 2011 por subrogación con el Santander me corresponde reclamar todos los gastos aprobados? Gracias,

Hola, Helper_510281030.

Entendemos que hiciste una subrogación de deudor para asumir una hipoteca que era del Banco Santander. Las sentencias que han declarado abusivos los gastos hipotecarios se refieren a los gastos asociados a la constitución de la hipoteca; no a la subrogación. Sin embargo, sabemos que hay juzgados de primera instancia que han usado ese criterio para declarar abusivo el reparto inadecuado de los gastos de subrogación de deudor. Por ello, nuestro consejo es que contactes con un despacho de abogados o con una asociación de consumidores, que podrán estudiar tu caso y te podrán decir si sería viable reclamar o no. 

Un saludo. 

Buenas tardes,

Tengo una hipoteca firmada en el 2017. En esa ocasión me subrogué al préstamo del promotor (1ª subrogación). Ahora estoy viendo opciones con otro banco y entiendo que ya sería mi segunda subrogación. En este caso, ¿qué porcentaje de comisión se me aplicaría, máximo 0,5%?. ¿2%?. A parte, ¿debería de pagar compensación por riesgo de tipo de interés?

Muchas gracias.

Hola, Lucia84. 

Son dos subrogaciones distintas: la primera es de deudor, mientras que la que pretendes llevar a cabo ahora es de acreedor. Por lo tanto, la comisión que se te podría cobrar por esa subrogación sería de un máximo del 0,5%. Además, se te podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés si tu hipoteca es fija. 

Ten en cuenta, eso sí, que solo te las pueden cobrar si aparecen en la escritura. Por ello, te aconsejamos revisarla para comprobar si se establecen esas comisiones por subrogación de acreedor (o desistimiento) o por riesgo de tipo de interés.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Muchas gracias por tu respuesta. Sobre lo que me comentas de la compensación por riesgo me aparece en el caso de amortización anticipada, total o parcial y se establece en un 1% sobre el capital pendiente. Entiendo que será eso lo que tendré que pagar, ¿no? Muchas gracias.

Hola de nuevo. 

No exactamente. El coste de esa comisión será el equivalente a la pérdida financiera que le hayas provocado a tu banco por la subrogación, con un límite máximo del 1% sobre el capital pendiente de la hipoteca. Esa pérdida financiera se calcula con una fórmula regulada por la legislación española.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Estoy en una situación parecida.

Hipoteca fija firmada a finales de 2019. Estoy en proceso de subrogación, pero en la escritura del préstamo no aparece comisiones por subrogación, ni desistimiento. Solo habla de las comisiones por "amortización anticipada total o parcial" (en caso de total, un 2% durante los 10 primeros años, siempre que exista pérdida financiera para el banco).

Por tanto, ¿me van a cobrar esa comisión por amortización anticipada? Pensaba que al subrogar no aplicaba ese gasto.

Hola, Helper_912693256.

Al subrogar una hipoteca, se produce lo que se llama una cancelación subrogatoria (el banco al que te vas le paga la deuda pendiente al banco del que te vas). Por lo tanto, en ausencia de una comisión específica sobre la subrogación de acreedor, técnicamente sí podrían cobrarte la de amortización anticipada total. Ahora bien, te aconsejamos preguntárselo a tu entidad actual, pues siempre existe la posibilidad de que lo interprete de otro modo y que no te la aplique. 

En caso de que sí te la aplique, esta comisión no podrá superar la pérdida financiera generada al banco por la subrogación, con el límite del 2% sobre el importe pendiente. Entendemos que cambias tu hipoteca de banco para rebajar su interés, así que esa pérdida financiera sí se producirá. Si quieres, puedes preguntarle a tu banco actual cuánto te cobraría por este concepto (tendrá que calcularlo con una fórmula establecida por ley) o se lo puedes preguntar al banco al que te quieres ir, que también te puede hacer un cálculo aproximado. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Gracias Miguel por responder.

He escrito a mi banco preguntándole sobre la comisión por hacer una subrogación y por cuánto tendría que pagar en caso de que decidiera amortizar todo el capital restante a día de hoy.

Me han sorprendido ambas respuestas:

- No hay comisión por cancelación subrogatoria

- En caso de que decidiera zanjar la deuda, pagaría 300 euros de intereses (son 300.000 euros lo que me quedan por pagar)

Pero desconfío un poco... ¿Voy a poder hacer una subrogación de acreedor sin apenas gastos?

A mi también me extraña que sea tan poca cantidad. Yo estoy esperando la respuesta de mi banco, pero por lo que pone en mi escritura respecto a ese punto será del 1% sobre el capital pendiente. Espero que sólo sea esa cantidad y no más.