Qué tienes que saber antes de contratar una hipoteca

1. Situación personal: ¿puedo pedir una hipoteca?

El primer paso antes de buscar una hipoteca es conocer los requisitos mínimos que te va a pedir cualquier banco para concederte el préstamo. Básicamente, se resumen en estos tres puntos: 

  • Ingresos: La recomendación es que la mensualidad (cuota) que vas a pagar por la hipoteca no supere el 35% de tu sueldo mensual neto. El banco realizará este cálculo para aprobar tu solicitud, aunque el porcentaje puede variar en función de la entidad y tu situación económica. En caso de que tu nómina no alcance, puedes solicitar la hipoteca con otro titular, como tu pareja.

  • Solvencia: Tener un sueldo alto no es garantía por sí misma de que te concedan el préstamo. También tendrás que demostrar tu capacidad de ahorro a propósito de ese sueldo y tu estabilidad laboral. Los autónomos lo tienen más complicado, pero no imposible si avalan con documentación la buena salud de su negocio y/o cuentas. Que no tengas deudas ni muchos préstamos vigentes es otro requisito básico.

  • Ahorros: La mayoría de bancos financian el 80% de la compra de la primera vivienda (y entre el 60-70% para una segunda residencia). Esto significa que tendrás que tener ahorrado como mínimo el 20% restante (la 'entrada') y alrededor de un 10% más para pagar los gastos vinculados a la compraventa del inmueble, como los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría.
Si quieres más información sobre estos puntos, visita nuestra página sobre los requisitos para pedir una hipoteca

2. Cuánto me puede financiar el banco

Hipotecas del 80%

Como ya hemos indicado, la mayoría de bancos financian el 80% de la compra de la vivienda. Por lo tanto, tendrás que tener ahorros para aportar la entrada del 20% restante, más otros gastos asociados.

Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, el banco te prestará un máximo de 160.000 euros (el 80%). El otro 20% (40.000 euros) saldrá de tus ahorros. Si los gastos de compraventa ascienden al 10% (20.000 euros), en total, necesitarás tener ahorrados 60.000 euros para que te concedan la hipoteca del 80%.

Lee bien la letra pequeña de las hipotecas: muchos bancos aplican ese 80% de financiación al menor valor entre el precio de compraventa de la vivienda (precio acordado entre el vendedor y el comprador) y el de tasación (estimación del precio de la vivienda según una tasadora oficial registrada con el Banco de España). Es decir, si el valor de tasación es menor, el 80% se calculará sobre esa cantidad y no sobre el precio real de la vivienda. Por lo tanto, el préstamo no cubrirá en la práctica el 80% del precio de la vivienda y tendrás que aportar más ahorros.

Hipotecas de más del 80% (hasta del 95%) 

No es lo habitual, pero hay entidades que sí conceden financiación por encima del 80% a perfiles específicos sin ahorros suficientes, como funcionarios (no interinos), jóvenes de hasta 35 años o personas que puedan aportar un aval como garantía del préstamo (otro inmueble, por ejemplo). Si tienes un buen perfil (solvencia, ingresos altos y estabilidad laboral), puedes tratar de negociar un préstamo de estas características con el banco, aunque no te lo ofrezca abiertamente. Ten en cuenta que el tipo de interés de estas hipotecas suele ser más alto.

Para saber más sobre estas hipotecas visita nuestra página sobre hipotecas a más del 80%

Hipotecas del 100%

Aún menos comunes que las hipotecas de más del 80% y hasta el 95%, pero existen. A grandes rasgos, los requisitos que pide el banco son los mismos que en el caso anterior, pero tendrás que demostrar todavía un mejor perfil financiero. El interés también es más alto en estas hipotecas. Suelen concederse más fácilmente si se compra una casa o piso que los bancos tienen en propiedad.

Para saber más sobre estas hipotecas visita nuestra página sobre hipotecas de hasta el 100%

¿Y si tengo más del 20% del dinero ahorrado?

Te será más fácil negociar con el banco los requisitos de tu hipoteca si solicitas una financiación por debajo del 80%. Utiliza tus ahorros para acceder a mejores condiciones, como una rebaja del interés de la cuota.

3. Términos que sí o sí tienes que conocer antes de contratar una hipoteca

Tipo de Interés Nominal (TIN)

Es el porcentaje que cada mes aplica el banco sobre el capital que te falta por devolver del préstamo, generando así los intereses mensuales que tendrás que pagar y se verán reflejados en la cuota. No incluye otros gastos ni comisiones.

Por ejemplo: si tienes un TIN del 1,5% sobre una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, el primer mes pagarás 599,90 euros de cuota. De estos, 187,50 euros son intereses.

  • Hipotecas fijas: el TIN es siempre el mismo.
  • Hipotecas variables: el TIN se genera cada seis o 12 meses, según indique tu contrato, porque depende del valor del euríbor (o del IRPH).

Bonificaciones

Los productos bonificadores son productos y servicios financieros que te ofrece el banco para rebajar el tipo de interés de tu hipoteca, como seguros de hogar o vida, uso de tarjetas de crédito, domiciliación de la nómina, etc. En nuestro comparador de hipotecas, verás que en la columna 'Sin bonificar' el TIN es siempre más alto que el de la columna de 'Bonificado'. Esto es así porque, en el marketing de hipotecas, se utilizan dos tipos de TIN para calcular la hipoteca:

  • TIN sin bonificar: es el tipo de interés referencial que te ofrece el banco antes de aplicar las reducciones de los productos y servicios bonificados. Este interés es el que aparecerá reflejado en tu contrato.

  • TIN Bonificado: es el tipo de interés reducido al máximo por contratar todas las bonificaciones que te propone el banco. Que el banco te ofrezca bonificaciones no significa que tengas que aceptarlas.
  • Amplitud de la bonificación: la diferencia en tanto por ciento entre el TIN sin bonificar y el TIN bonificado. La mayoría de los bancos tradicionales ofrecen una reducción máxima del 1%.
     
  • De estos dos "TINs", se desprende "Tu TIN": es decir, el tipo de interés que pagarás según los productos bonificados que elijas para rebajar el interés de tu hipoteca. Cuando compares préstamos, deberías hacerlo a partir de TU TIN, porque representa lo que realmente quieres pagar por una hipoteca.

Muchos bancos con oficinas presenciales te dan la opción de reducir el interés a partir de un paquete de bonificación. A cada bonificación le corresponde un tanto por ciento que se te irá rebajando de tu TIN sin bonificar. Funciona como un menú a la carta: eliges las bonificaciones que te interesan y el porcentaje del TIN referencial disminuye. Calcula bien cuánto te costará cada bonificación, porque, aunque la rebaja del interés puede parecer muy atractiva, quizá, a la larga, no te sea rentable. Por ejemplo, hay algunos servicios financieros, como la domiciliación de la nómina, que no cuestan dinero. En cambio, otras bonificaciones, sí te obligan a hacer una aportación mínima (anual o mensual), como los planes de pensiones.

Los bancos virtuales tienen una amplitud de bonificación menor, pero también ofrecen un interés más bajo sin contratar sus productos bonificados. Por ejemplo, en sus hipotecas fijas, Openbank tiene una bonificación de 0,40% si domicilias la nómina (-0,30%) y contratas su seguro de hogar (-0,10%); Evo Banco de 0,35% domiciliando la nómina y el seguro de hogar (-0,10% cada uno) y si contratas un seguro de vida (-0,15%).

Tasa anual equivalente (TAE)

Es una tasa calculada según una definición del Banco de España que intenta incluir todos los costes asociados a una hipoteca. Se calcula a partir de una fórmula matemática que tiene en cuenta el TIN bonificado, el TIN inicial, el plazo, la comisión de apertura del préstamo y el coste de otros productos bonificados, como seguros. Es un indicador para comparar hipotecas, una herramienta, por lo que no deberías elegir la hipoteca que quieres contratar únicamente fijándote en este parámetro.

Euríbor

Es un índice de referencia que representa el tipo de interés medio al que las entidades bancarias europeas se prestan el dinero. Su valor depende en gran medida de la política del Banco Central Europeo: cuando decide subir sus tipos de interés, el euríbor sube y viceversa. La mayoría de hipotecas variables en España están referenciadas a este indicador. Por lo tanto, si el euríbor sube, el interés del préstamo hipotecario también.

Para saber más sobre este índice visita nuestra página sobre el euríbor

Índice de Referencia de los Préstamos hipotecarios (IRPH)

Es el segundo indicador más usado para calcular las cuotas de las hipotecas variables en nuestro país, después del euríbor. El problema del IRPH, que elabora el Banco de España, es que suele ser más alto que el euríbor porque representa el interés medio de las hipotecas y, en ocasiones, puede llegar a ser abusivo. La recomendación desde HelpMyCash es que si contratas una hipoteca variable, no lo referencies nunca a este indicador.

Para saber más sobre este índice visita nuestra página sobre el IRPH.

Cuotas

Las mensualidades que deberás pagar para devolver el dinero que el banco te presta por tu hipoteca. El valor será siempre el mismo en una hipoteca fija y cambiará en las variables, porque el interés depende del índice de referencia (euríbor o IRPH). En el simulador de hipotecas de HelpMyCash podrás calcular cuánto pagarás por tus cuotas dependiendo del tipo de interés y el plazo que elijas para devolver el dinero. Debes saber que, a la larga, cuanto mayor sea el plazo, más dinero pagarás por tu hipoteca, porque se generan intereses durante más tiempo.

Cuadro o tabla de amortización

Es un documento que el banco está obligado a darte. En él se desglosan los pagos que tendrás que realizar para devolver tu préstamo hipotecario. Debe reflejar la cuota total que pagarás cada mes hasta que se agote tu plazo, el capital devuelto después del pago de cada cuota (la parte de la deuda amortizada) y los intereses que pagarás en cada cuota.

Para saber más sobre este cuadro visita nuestra página sobre el cuadro de amortización de la hipoteca.

4. Comisiones: qué son y cuáles tendrás que pagar

Son pagos que el banco te pide por hacer gestiones en relación con tu hipoteca. No te pueden aplicar ninguna comisión si no están incluidas en el contrato.

  • Comisión de apertura. Se paga al firmar el contrato de la hipoteca en concepto de trámites administrativos. Hay bancos que te la rebajarán si accedes a vincularte con ellos contratando productos bonificados. Haz cuentas para ver si te conviene. El valor oscila entre el 0,0% y el 1,5% del préstamo concedido.

  • Comisión amortización anticipada parcial. Es una penalización por pagar parte del préstamo hipotecario antes de tiempo. Te recomendamos que negocies antes de firmar para que no te la incluyan en tu hipoteca.

  • Comisión amortización anticipada total. Lo mismo que en el caso anterior, pero se aplica si devuelves el total del préstamo. También te recomendamos negociar para que no la incluyan en tu escritura.

  • Comisión por subrogación. Si cambias tu hipoteca de banco, tu entidad bancaria te puede cobrar esta penalización por marcharte.

  • Comisión por novación de hipoteca. Una compensación que deberás pagar si cambias las condiciones de tu hipoteca pactadas con tu banco. Suele oscilar entre el 0,5% y el 2,0% sobre el importe que todavía te queda por pagar del préstamo. En caso de modificar el plazo, el máximo que te pueden aplicar es de 0,10%.

5. Tipos de hipotecas

Hipotecas variables

La cuota que deberás pagar cambia cada seis o 12 meses (según el contrato) a lo largo del plazo de devolución porque el interés no es fijo. Se calcula a partir de la suma de un diferencial que pactas con el banco (este sí es fijo) y un índice de referencia (euríbor o IRPH) que puede subir o bajar.

No recomendamos este tipo de hipotecas a las personas que no les guste asumir riesgos o que vayan justos de dinero: si la cuota sube repentinamente, se pueden ver en dificultades económicas.

Para saber más sobre estas hipotecas visita nuestra página sobre hipotecas variables

Hipotecas fijas

Las cuotas suelen ser más caras que en las hipotecas variables. Sin embargo, al tener un interés fijo a lo largo de todo el plazo, siempre sabrás el dinero que tienes que pagar mes a mes por tu hipoteca. Es decir, permiten tener más control sobre el gasto.

Para saber más sobre estas hipotecas visita nuestra página sobre hipotecas fijas

Hipotecas mixtas

Combinan las características de las dos anteriores. Entre los primeros tres y diez años (y hasta 15 o 20 en algunos casos), tienen un interés fijo. El interés se vuelve variable, vinculado al euríbor, el resto de plazo.

Pueden ser útiles para aquellas personas que quieren pagar la hipoteca a tipo fijo en pocos años. Si no lo consiguen, su préstamo pasaría a ser variable. Es decir, no se enfrentarían al impago de su préstamo.

Para saber más sobre estas hipotecas visita nuestra página sobre hipotecas mixtas

Hipotecas Online

Existen de tipo variable, fijo y mixto. En general, tienen un interés más bajo, menos bonificaciones y menos comisiones, pero también tienen una menor amplitud de la bonificación. El problema de estas hipotecas es que necesitas un super perfil para que te las aprueban.

La recomendación es mirar las opciones de la banca online y comparar con las ofertas de las entidades tradicionales para negociar con estas últimas a partir de lo que ofrecen las primeras. Si el banco tradicional no te ofrece mejores condiciones, las hipotecas online son tu mejor opción por sus bajos intereses y demás ventajas. 

Para saber más sobre estas hipotecas visita nuestra página sobre hipotecas online

6. Bróker hipotecario

Un intermediario o bróker hipotecario es una persona o una agencia especializada en buscar las mejores hipotecas de acuerdo con el perfil financiero y necesidades del cliente. Son profesionales que conocen el sector hipotecario desde dentro. Esto es importante, sobre todo, para quienes quieren contratar una hipoteca de más del 80% o una hipoteca del 100%. Dado que la mayoría de bancos no  anuncian abiertamente que las conceden, son difíciles de encontrar, negociar y conseguir. Sin la ayuda de un bróker, probablemente, te será complicado acceder a una financiación tan alta. Ahora bien, este servicio no es exclusivo de este perfil de cliente, cualquier persona puede acceder a la intermediación:

  • Si no tienes tiempo para comparar entre toda la oferta hipotecaria y prefieres que un tercero se encargue de buscar la que más se adecúa a tu situación financiera.

  • Si tienes un buen perfil, el bróker puede negociar en tu nombre las mejores condiciones posibles porque sabe cómo hacerlo y cuenta con el conocimiento necesario para conseguirlo.

  • Si tienes pocos ahorros, como ya hemos dicho, un bróker puede ser la vía para lograr que te concedan una hipoteca de hasta el 100% de financiación.

Existen dos tipos de intermediarios hipotecarios:

Bróker gratuito.

Para aquellas personas que quieren contratar una hipoteca de hasta o por debajo del 80% (las mayoritarias). Recibe comisiones de los bancos, de ahí su gratuidad. Este intermediario hipotecario solo se encarga de presentarte las mejores ofertas, pero no se ocupa ni de las gestiones con el banco ni de organizar la firma de la hipoteca.

Bróker de pago.

Su especialidad es conseguir las poco usuales hipotecas de más del 80% y hasta del 100 por 100. Por eso cobra por sus servicios: entre el 1% y el 5% del capital de la hipoteca que te consigan. No es barato contratar a estos profesionales, pero merece la pena si ya has agotado todas las vías para lograr una financiación alta. Además, solo hay que pagarles si firmas alguna de las hipotecas que te consiguen, nunca antes. Al contrario que el bróker gratuito, el de pago te presenta las ofertas, te asesora, se encarga de las gestiones administrativas con el banco y te acompaña durante todo el proceso de la firma. Solo te recomendamos contratar a uno de estos profesionales si estás buscando una hipoteca de más del 80%. En caso contrario, apuesta por el gratuito.

Desde HelpMyCash ponemos a tu disposición un servicio de bróker hipotecario sin ningún compromiso. Solo tienes que pinchar en el recuadro de abajo y completar el formulario con tus datos, perfil financiero y tipo de financiación que buscas. Con la información que nos brindes, te pondremos en contacto con uno de los intermediarios hipotecarios con los que trabajamos (gratuitos y de pago, dependiendo de tu perfil).

 

Contrata tu hipoteca con la ayuda de un experto

Ponemos a tu disposición un asesor que analizará tu caso, buscará la mejor hipoteca para ti y negociará con los bancos para conseguir las mejores condiciones. Rellena el formulario sin ningún compromiso.

 

Si quieres más información sobre estos profesionales, visita nuestra página sobre bróker o intermediario hipotecario