¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi piso para comprar otro?
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Ottymar Tademo - /
- 25 de febrero 2021
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- Vender Piso
Vender una casa para comprar otra es una de las transacciones más comunes. Muchas veces necesitas más espacio porque la familia crece o simplemente cambian tus circunstancias económicas y quieres una casa que se ajuste a tus necesidades. Sea cual sea el motivo, es una operación totalmente posible. Eso sí, es un poco compleja y, por tanto, requiere cierta organización. Además, no debes olvidar que está sujeta a impuestos tanto por la venta como por la compra.
Pero ¿qué pasa con la declaración de la renta? ¿Tienes que pagar IRPF si usas el dinero de la venta para comprar la nueva casa? En este artículo resolvemos esta duda común.
¡El pago del IRPF está a la vuelta de la esquina! En este calendario fiscal del 2021 sabrás cómo y cuándo pagarlo si ya vendiste tu piso.
Vender y comprar la vivienda habitual, la clave para no pagar IRPF
La venta de una vivienda está sujeta al pago del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la operación, pero la buena noticia es que no tienes que vender con pérdidas para poder librarte de este impuesto. La Agencia Tributaria permite a aquellos que han vendido su vivienda para comprar otra estar exentos de este tributo. Eso sí, hay una serie de condiciones que debes cumplir para disfrutar el beneficio fiscal:
- La vivienda tiene que ser la habitual: es decir, debe ser aquella en la que has residido durante, al menos, tres años continuos.
- La vivienda comprada tiene que convertirse en la habitual y, para que se considere como tal, debes habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de la compraventa o de la terminación de las obras (si es obra nueva).
- Existen algunas causas justificadas que te permiten acogerte a la exención aunque no hayas cumplido los tres años. Algunas de las que estipula la Agencia Tributaria son: un matrimonio, un divorcio o un traslado laboral. Eso sí, hay que demostrarlo y debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que el contribuyente se cambió de casa por voluntad propia no permitirá disfrutar de este beneficio.
- Tienes dos años para hacer la reinversión: estos pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Es decir, también puedes comprar la nueva casa antes de vender sin perder la exención, pero tiene que ser dentro de este plazo. Se entenderá que la casa que vendes deja de ser la habitual porque te has mudado a la nueva vivienda habitual.
- Hay que reinvertir todo el dinero de la venta: para que la reinversión sea total debes destinar todo el dinero de la venta en la compra de la nueva casa (o comprometerte a hacerlo dentro de los dos años). Si te queda alguna cantidad de dinero sobrante, puedes acogerte a la exención, pero esta será parcial. Es decir, deberás tributar por el importe no reinvertido.
¿Qué pasa si quiero pedir una hipoteca para comprar mi nueva casa?
No es incompatible pedir una hipoteca con la aplicación de la reinversión. Es decir, puedes acogerte a la exención aunque vayas a pedir financiación para comprar la nueva casa. Eso sí, debes utilizar el dinero de la venta para pagar las cuotas de la hipoteca (o para reponer los ahorros que usamos para comprar la casa si lo hacemos antes de vender). Es decir, no tiene porqué ser exactamente el mismo dinero físico, pero sí una cantidad equivalente.
Sin embargo, esta posibilidad no ha estado exenta de polémica, ya que, como hemos dicho, la Agencia Tributaria da dos años de plazo para hacer la reinversión y antes consideraba exenta solo la cantidad del dinero que se usaba para pagar las cuotas dentro de esos dos años. Pasado ese lapso, hacía tributar a los contribuyentes por la cantidad no reinvertida.
No obstante, recientemente el Tribunal Supremo dictaminó que se debe considerar que la cantidad reinvertida es el total del dinero de la venta (la hipoteca la vas pagando a lo largo de varios años) y no solo las cuotas que pagas en dos años. Aunque el fallo es reciente y existen numerosas sentencias contradictorias en las demandas que han interpuesto los contribuyentes al respecto (por ejemplo, el TSJ de Cataluña antes se había pronunciado en sentido contrario). Por este motivo, es aconsejable buscar asesoramiento fiscal de un experto, si te encuentras en un caso como este.
¿Es el piso que quieres vender el que tiene la hipoteca? Aquí te contamos todo lo que necesitas saber para vender una casa con hipoteca para luego comprar otra.
Vídeo realizado por HelpMyCash.com
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Anna
Buenos días, si vendo mi vivienda habitual en España , para beneficiarme de la exención ,de IRPEF , por ganancia patrimonial, puedo comprar mi vivienda habitual en otra nacion de Europa ? obviamente cambiando la residencia.
Yo me iría a vivir en otra nacion de Europa, pero querría no perder mi trabajo de temporada de verano 6 meses en España, es posible , tener una residencia en otra nacion de Europa y trabajar en España ?
Un saludo cordial Anna
Iñigo Esteban
Buenos días, Anna,
En tu pregunta hay dos cuestiones independientes, así que vamos por partes. Por un lado, no podrás beneficiarte de la exención del IRPF si el dinero de la venta de tu vivienda actual lo inviertes en la compra de tu nueva vivienda habitual fuera de España. Estas leyes son aplicables al territorio español y los residentes en este país, por lo que si te vas a otra nación no podrás beneficiarte de lo que se establece en ellas.
Por otro lado, en el comparador HelpMyCash.com no somos especialistas en tributación ni en temas legales. Así que no sabríamos responderte con certeza a la cuestión sobre si es posible residir en otra nación y trabajar en España. Normalmente, la nación donde tributarás irá en función de dónde estés empadronado y de cuánto tiempo residas en un país u otro. De todas formas, lo que te recomendamos es consultarlo con un abogado especialista en estos temas.
Saludos,
Jose Maria
Buenas noches.
Quiero vender mi vivienda habitual y emplear parte del dinero en la compra de una nueva vivienda adquiriendo la nula propiedad con usufructo vitalicio en favor de la madre del propietario. La vivienda será mi vivienda habitual cando finalice el usufructo.
Quisiera saber como se considerarían las ganancias patrimoniales obtenidas y la no inversión total del dinero obtenido en la adquisición de la nueva vivienda, de cara a la declaración de Hacienda.
Angeles Lopez Lopez
Vendi mi piso de vivienda habitual y compre otro. Solo hace un año que lo tengo y quisiera venderlo porque no me gusta el sitio elegido. Tengo 79 años. Pago IRPF. ??
Paula Eseiza
Hola, Ángeles:
Gracias por compartir tu consulta. A priori y desde mi punto de vista, sí tendrías que pagar IRPF porque la vivienda que vendes no puede ser considerada habitual (no has vivido en ella durante un plazo continuado de al menos tres años). Podrías estar exenta de pagar IRPF solo si inviertes el dinero obtenido con la venta en la constitución de una renta vitalicia.
Mi consejo, de todos modos, es que te pongas en contacto con la Agencia Tributaria. La información que podemos darte en esta página solo es orientativa.
¡Saludos!
José Ramón
Hola.
Si compro una vivienda al contado, sin hipoteca, y me traslado a ella como vivienda habitual y en ese momento pongo a la venta la que era hasta ese momento mi vivienda habitual, si consigo venderal antes de 2 años, ¿podré desgravar lo que me ha costado la nueva cuando consiga vender la anterior aunque no hiciera hipoteca?
El reglamento del IRPF en su Art. 40.1 dice: «Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla». No me queda claro si se puede.
Gracias
Iñigo Esteban
Buenos días, Jose Ramón,
Nuestra recomendación es que te pongas en contacto con la Agencia Tributaria, que es quien mejor te sabrá responder sobre si tienes derecho a esa exención en tu caso concreto.
Cuando se adquiere la vivienda nueva que será la habitual antes de transmitir la que era su vivienda habitual, podrás beneficiarte de la exención siempre que se cumplan dos condiciones:
1. Que entre la fecha de adquisición (firma de escritura) de la nueva y la fecha de enajenación de la primera (firmas de escritura) no transcurran más de dos años.
2. Que la nueva residencia habitual se adquiera con financiación y cuando se venda la primera se dediquen los fondos obtenidos para cancelar parcial o totalmente dicha financiación.
Pero, como decimos, lo mejor es que te pongas en contacto personalmente con la Agencia Tributaria que es quien mejor te puede asesorar en este aspecto fiscal y en función de tu caso en particular.
Saludos.