¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi piso para comprar otro?

Tema del artículo: Gastos vender piso
Vender piso para comprar otro exenciones IRPF

Vender una casa para comprar otra es una de las transacciones más comunes. Muchas veces necesitamos más espacio porque la familia crece o simplemente cambian nuestras circunstancias económicas y queremos una casa que se ajuste a nuestras necesidades. Sea cual sea el motivo, es una operación que es totalmente posible. Eso sí, es un poco compleja y, por tanto, requiere cierta organización. Además, no debemos olvidar que está sujeta a impuestos tanto por la venta como por la compra. Pero ¿qué pasa con la declaración de la renta? ¿Tenemos que pagar IRPF si usamos el dinero de la venta para comprar la nueva casa? En este artículo resolvemos esta duda común.

Vender y comprar la vivienda habitual, la clave para no pagar IRPF

La venta de una vivienda está sujeta al pago del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la operación, pero la buena noticia es que no tenemos que vender con pérdidas para poder librarnos de este impuesto. La Agencia Tributaria permite a aquellos que han vendido su vivienda para comprar otra estar exentos de este tributo. Eso sí, hay una serie de condiciones que debemos cumplir para disfrutar el beneficio fiscal:

  • La vivienda tiene que ser la habitual: es decir, debe ser aquella en la que hemos residido durante, al menos, tres años continuos.
    • La vivienda comprada tiene que convertirse en la habitual y, para que se considere como tal, debemos habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de la compraventa o de la terminación de las obras (si es obra nueva).
    • Existen algunas causas justificadas que permiten acogernos a la exención aunque no hayamos cumplido los tres años. Algunas de las que estipula la Agencia Tributaria son: un matrimonio, un divorcio o un traslado laboral. Eso sí, hay que demostrarlo y debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que el contribuyente se cambió de casa por voluntad propia no permitirá disfrutar de este beneficio.
  • Tenemos dos años para hacer la reinversión: estos pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Es decir, también podemos comprar la nueva casa antes de vender sin perder la exención, pero tiene que ser dentro de este plazo. Se entenderá que la casa que vendemos deja de ser la habitual porque nos hemos mudado a la nueva vivienda habitual.
  • Hay que reinvertir todo el dinero de la venta: para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta en la compra de la nueva casa (o comprometernos a hacerlo dentro de los dos años). Si nos queda alguna cantidad de dinero sobrante, podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Es decir, deberemos tributar por el importe no reinvertido.

¿Qué pasa si quiero pedir una hipoteca para comprar la nueva casa?

No es incompatible pedir una hipoteca con la aplicación de la reinversión. Es decir, podemos acogernos a la exención aunque vayamos a pedir financiación para comprar la nueva casa. Eso sí, debemos utilizar el dinero de la venta para pagar las cuotas de la hipoteca (o para reponer los ahorros que usamos para comprar la casa si lo hacemos antes de vender). Es decir, no tiene porqué ser exactamente el mismo dinero físico, pero sí una cantidad equivalente.

Sin embargo, esta posibilidad no ha estado exenta de polémica, ya que, como hemos dicho, la Agencia Tributaria dá dos años de plazo para hacer la reinversión y antes consideraba exenta solo la cantidad del dinero que se usaba para pagar las cuotas dentro de esos dos años. Pasado ese lapso, hacía tributar a los contribuyentes por la cantidad no reinvertida.

No obstante, recientemente el Tribunal Supremo dictaminó que se debe considerar que la cantidad reinvertida es el total del dinero de la venta (la hipoteca la vamos pagando a lo largo de varios años) y no solo las cuotas que pagamos en dos años. Aunque, el fallo es reciente y existen numerosas sentencias contradictorias en las demandas que han interpuesto los contribuyentes al respecto (por ejemplo, el TSJ de Cataluña antes se había pronunciado en sentido contrario). Por este motivo, es aconsejable buscar asesoramiento fiscal de un experto, si nos encontramos en un caso como este.

Vídeo realizado por HelpMyCash.com

Autor: Ottymar Tademo


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