¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi piso para comprar otro?

Vender piso para comprar otro exenciones IRPF

Vender una casa para comprar otra es una de las transacciones más comunes. Muchas veces necesitamos más espacio porque la familia crece o simplemente cambian nuestras circunstancias económicas y queremos una casa que se ajuste a nuestras necesidades. Sea cual sea el motivo, es una operación que es totalmente posible. Eso sí, es un poco compleja y, por tanto, requiere cierta organización. Además, no debemos olvidar que está sujeta a impuestos tanto por la venta como por la compra. Pero ¿qué pasa con la declaración de la renta? ¿Tenemos que pagar IRPF si usamos el dinero de la venta para comprar la nueva casa? En este artículo resolvemos esta duda común.

Vender y comprar la vivienda habitual, la clave para no pagar IRPF

La venta de una vivienda está sujeta al pago del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la operación, pero la buena noticia es que no tenemos que vender con pérdidas para poder librarnos de este impuesto. La Agencia Tributaria permite a aquellos que han vendido su vivienda para comprar otra estar exentos de este tributo. Eso sí, hay una serie de condiciones que debemos cumplir para disfrutar el beneficio fiscal:

  • La vivienda tiene que ser la habitual: es decir, debe ser aquella en la que hemos residido durante, al menos, tres años continuos.
    • La vivienda comprada tiene que convertirse en la habitual y, para que se considere como tal, debemos habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de la compraventa o de la terminación de las obras (si es obra nueva).
    • Existen algunas causas justificadas que permiten acogernos a la exención aunque no hayamos cumplido los tres años. Algunas de las que estipula la Agencia Tributaria son: un matrimonio, un divorcio o un traslado laboral. Eso sí, hay que demostrarlo y debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que el contribuyente se cambió de casa por voluntad propia no permitirá disfrutar de este beneficio.
  • Tenemos dos años para hacer la reinversión: estos pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Es decir, también podemos comprar la nueva casa antes de vender sin perder la exención, pero tiene que ser dentro de este plazo. Se entenderá que la casa que vendemos deja de ser la habitual porque nos hemos mudado a la nueva vivienda habitual.
  • Hay que reinvertir todo el dinero de la venta: para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta en la compra de la nueva casa (o comprometernos a hacerlo dentro de los dos años). Si nos queda alguna cantidad de dinero sobrante, podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Es decir, deberemos tributar por el importe no reinvertido.

¿Qué pasa si quiero pedir una hipoteca para comprar la nueva casa?

No es incompatible pedir una hipoteca con la aplicación de la reinversión. Es decir, podemos acogernos a la exención aunque vayamos a pedir financiación para comprar la nueva casa. Eso sí, debemos utilizar el dinero de la venta para pagar las cuotas de la hipoteca (o para reponer los ahorros que usamos para comprar la casa si lo hacemos antes de vender). Es decir, no tiene porqué ser exactamente el mismo dinero físico, pero sí una cantidad equivalente.

Sin embargo, esta posibilidad no ha estado exenta de polémica, ya que, como hemos dicho, la Agencia Tributaria dá dos años de plazo para hacer la reinversión y antes consideraba exenta solo la cantidad del dinero que se usaba para pagar las cuotas dentro de esos dos años. Pasado ese lapso, hacía tributar a los contribuyentes por la cantidad no reinvertida.

No obstante, recientemente el Tribunal Supremo dictaminó que se debe considerar que la cantidad reinvertida es el total del dinero de la venta (la hipoteca la vamos pagando a lo largo de varios años) y no solo las cuotas que pagamos en dos años. Aunque, el fallo es reciente y existen numerosas sentencias contradictorias en las demandas que han interpuesto los contribuyentes al respecto (por ejemplo, el TSJ de Cataluña antes se había pronunciado en sentido contrario). Por este motivo, es aconsejable buscar asesoramiento fiscal de un experto, si nos encontramos en un caso como este.



Vídeo realizado por HelpMyCash.com

Más sobre IRPF venta vivienda

Autor: Ottymar Tademo


Sobre HelpMyCash:

HelpMyCash es uno de los comparadores de finanzas personales más importantes de España, en el que confían medios como La Vanguardia.com, Finanzas.com o ElMundo.es.

Te ayudamos a elegir la cuenta con menos comisiones, el préstamo o hipoteca con el interés más bajo, el depósito más rentable o la inmobiliaria para vender tu piso. Proporcionamos trucos, consejos y herramientas de cálculo, todo completamente gratis.

Nuestra información es imparcial, sencilla y constantemente actualizada, para que lo sepas todo antes que nadie en el menor tiempo posible. En finanzas… ¡información es poder!

Ir a la portada web Ir a la portada del blog Alta boletín

Comentarios

  • Angeles Lopez Lopez

    Vendi mi piso de vivienda habitual y compre otro. Solo hace un año que lo tengo y quisiera venderlo porque no me gusta el sitio elegido. Tengo 79 años. Pago IRPF. ??

    Responder
    • Paula Eseiza

      Hola, Ángeles:

      Gracias por compartir tu consulta. A priori y desde mi punto de vista, sí tendrías que pagar IRPF porque la vivienda que vendes no puede ser considerada habitual (no has vivido en ella durante un plazo continuado de al menos tres años). Podrías estar exenta de pagar IRPF solo si inviertes el dinero obtenido con la venta en la constitución de una renta vitalicia.

      Mi consejo, de todos modos, es que te pongas en contacto con la Agencia Tributaria. La información que podemos darte en esta página solo es orientativa.

      ¡Saludos!

      Responder
  • José Ramón

    Hola.
    Si compro una vivienda al contado, sin hipoteca, y me traslado a ella como vivienda habitual y en ese momento pongo a la venta la que era hasta ese momento mi vivienda habitual, si consigo venderal antes de 2 años, ¿podré desgravar lo que me ha costado la nueva cuando consiga vender la anterior aunque no hiciera hipoteca?
    El reglamento del IRPF en su Art. 40.1 dice: «Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla». No me queda claro si se puede.
    Gracias

    Responder
    • Iñigo Esteban

      Buenos días, Jose Ramón,

      Nuestra recomendación es que te pongas en contacto con la Agencia Tributaria, que es quien mejor te sabrá responder sobre si tienes derecho a esa exención en tu caso concreto.

      Cuando se adquiere la vivienda nueva que será la habitual antes de transmitir la que era su vivienda habitual, podrás beneficiarte de la exención siempre que se cumplan dos condiciones:

      1. Que entre la fecha de adquisición (firma de escritura) de la nueva y la fecha de enajenación de la primera (firmas de escritura) no transcurran más de dos años.
      2. Que la nueva residencia habitual se adquiera con financiación y cuando se venda la primera se dediquen los fondos obtenidos para cancelar parcial o totalmente dicha financiación.

      Pero, como decimos, lo mejor es que te pongas en contacto personalmente con la Agencia Tributaria que es quien mejor te puede asesorar en este aspecto fiscal y en función de tu caso en particular.

      Saludos.

      Responder

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.