Vender una casa para comprar otra es una de las transacciones más comunes. Muchas veces necesitas más espacio porque la familia crece o, simplemente, porque cambian tus circunstancias económicas y quieres una casa que se ajuste a tus necesidades. Sea cual sea el motivo, es una operación un poco compleja y, por tanto, requiere cierta organización. Además, no debes olvidar que está sujeta a impuestos tanto por la venta como por la compra.
Pero ¿qué pasa con la declaración de la renta? ¿Tienes que pagar IRPF si usas el dinero de la venta para comprar la nueva casa? En este artículo resolvemos esta duda común.
¡El pago del IRPF está a la vuelta de la esquina! En este calendario fiscal del 2021 sabrás cómo y cuándo pagarlo si ya vendiste tu piso.
Vender y comprar la vivienda habitual, la clave para no pagar IRPF
La venta de una vivienda está sujeta al pago del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la operación. Sin embargo, la buena noticia es que no tienes que vender con pérdidas para poder librarte de este impuesto. La Agencia Tributaria exime a aquellos que han vendido su vivienda para comprar otra de este tributo. Eso sí, hay una serie de condiciones que debes cumplir para disfrutar del beneficio fiscal:
- La vivienda tiene que ser la habitual. Es decir, debe ser aquella en la que has residido durante, al menos, tres años continuos.
- La vivienda comprada tiene que convertirse en la habitual y, para que se considere como tal, debes habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de la compraventa o de la terminación de las obras (si es obra nueva).
- Existen algunas causas justificadas que te permiten acogerte a la exención aunque no hayas cumplido los tres años. Algunas de las que estipula la Agencia Tributaria son: un matrimonio, un divorcio o un traslado laboral. Eso sí, hay que demostrarlo y debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que el contribuyente se cambió de casa por voluntad propia no le permitirá disfrutar de este beneficio.
- Tienes dos años para hacer la reinversión. Este periodo puede ser anterior o posterior a la venta. Es decir, también puedes comprar la nueva casa antes de vender sin perder la exención, pero tiene que ser dentro de este plazo. Se entenderá que la casa que vendes deja de ser la habitual porque te has mudado a la nueva vivienda habitual.
- Hay que reinvertir todo el dinero de la venta. Para que la reinversión sea total debes destinar íntegramente el dinero de la venta en la compra de la nueva casa (o comprometerte a hacerlo dentro de los dos años). Si te queda alguna cantidad de dinero sobrante, puedes acogerte a la exención, pero esta será parcial. Es decir, tendrás que tributar por el importe no reinvertido.
¿Qué pasa si quiero pedir una hipoteca para comprar mi nueva casa?
No es incompatible pedir una hipoteca con la aplicación de la reinversión. Es decir, puedes acogerte a la exención aunque vayas a pedir financiación para comprar la nueva casa. Eso sí, debes utilizar el dinero de la venta para pagar las cuotas de la hipoteca (o para reponer los ahorros que destinas a comprar la casa, si lo haces antes de vender). O sea, que no tiene por qué ser exactamente el mismo dinero físico, pero sí una cantidad equivalente.
Sin embargo, esta posibilidad no ha estado exenta de polémica, ya que, como hemos dicho, la Agencia Tributaria da dos años de plazo para hacer la reinversión. Antes consideraba exenta solo la cantidad del dinero que se usaba para pagar las cuotas dentro de esos dos años. Pasado ese lapso, hacía tributar a los contribuyentes por la cantidad no reinvertida.
No obstante, recientemente el Tribunal Supremo dictaminó que se debe considerar que la cantidad reinvertida es el total del dinero de la venta (la hipoteca la vas pagando a lo largo de varios años) y no solo las cuotas que abonas en dos años. Aun así, el fallo es reciente y existen numerosas sentencias contradictorias en las demandas que han interpuesto los contribuyentes al respecto (por ejemplo, el TSJ de Cataluña antes se había pronunciado en sentido contrario). Por este motivo, es aconsejable buscar asesoramiento fiscal de un experto, si te encuentras en un caso como este.
¿Es el piso que quieres vender el que tiene la hipoteca? Aquí te contamos todo lo que necesitas saber para vender una casa con hipoteca para luego comprar otra.
Vídeo realizado por HelpMyCash.com
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Autor: Ottymar Tademo
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José Ramón
Hola.
Si compro una vivienda al contado, sin hipoteca, y me traslado a ella como vivienda habitual y en ese momento pongo a la venta la que era hasta ese momento mi vivienda habitual, si consigo venderal antes de 2 años, ¿podré desgravar lo que me ha costado la nueva cuando consiga vender la anterior aunque no hiciera hipoteca?
El reglamento del IRPF en su Art. 40.1 dice: «Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla». No me queda claro si se puede.
Gracias
Michel
Buenas!! voy a vender un piso el cual está comprado en conjunto con mis padres y cada uno tenemos el 33,33% de la vivienda. Y tenemos una cuenta común para la hipoteca, ahora he decidido vender la vivienda y el dinero nos lo depositaran en dicha cuenta compartida. Con ese dinero compraré otra vivienda con mi pareja y usaremos toda la ganancia, llevamos ya 4 años viviendo en el piso. Si uso todo el dinero el cual estará en la cuenta compartida con mis padres y fruto de esa venta tendría que declararlo a hacienda? O se consideraría una donación o algo de mis padres? O al estar en la misma cuenta puedo utilizarlo sin más? Gracias de antemano!!
Iñigo Esteban
Hola Míchel.
Si tu vivienda actual (la que vas a vender) es tu vivienda habitual y reinvertirás ese dinero (el que te corresponde del total de la venta) para la compra de una nueva, no tienes que pagar IRPF. Además, el plazo que comentas, es suficiente para beneficiarte de esta exención.
En este sentido, no importa si la cuenta es compartida o no, ya que si tu figuras como uno de los titulares, esos ingresos que obtengas quedarán registrados, al igual que lo que desembolses para la nueva vivienda que compres.
De todas formas, siempre recomendamos consultar estas cuestiones fiscales directamente con Hacienda, ya que son quienes mejor os van a ayudar y quienes más os pueden asesorar a la hora de beneficiaros de exenciones o deducciones.
Saludos
Iñigo Esteban
Buenos días, Jose Ramón,
Nuestra recomendación es que te pongas en contacto con la Agencia Tributaria, que es quien mejor te sabrá responder sobre si tienes derecho a esa exención en tu caso concreto.
Cuando se adquiere la vivienda nueva que será la habitual antes de transmitir la que era su vivienda habitual, podrás beneficiarte de la exención siempre que se cumplan dos condiciones:
1. Que entre la fecha de adquisición (firma de escritura) de la nueva y la fecha de enajenación de la primera (firmas de escritura) no transcurran más de dos años.
2. Que la nueva residencia habitual se adquiera con financiación y cuando se venda la primera se dediquen los fondos obtenidos para cancelar parcial o totalmente dicha financiación.
Pero, como decimos, lo mejor es que te pongas en contacto personalmente con la Agencia Tributaria que es quien mejor te puede asesorar en este aspecto fiscal y en función de tu caso en particular.
Saludos.