Hipoteca creciente, ¿se puede hacer algo para mejorarla?
Hipoteca creciente, ¿se puede hacer algo para mejorarla?
ResponderBuenos días,
Soy María, tengo una hipoteca firmada en 2005 a 360 meses, con tipo de interés creciente en progresión del 2% anual. Intereses nominal del 3% anual, con carácter variable. En relación al tipo de variable se determina por periodos semestrales incrementado en 1,35 puntos porcentuales sin superar el tipo máximo del 13%.
Por otro lado, el tipo de interés anual equivalente (TAE), dice en el contrato que es del 4,1281% con acuerdo a las Reglas y Desarrollos matemáticos a que se refiere la Circular 8/90 del Banco de España.
El préstamo hipotecario, asciende cerca de los 230.000€ para un inmueble que apenas cuesta los 110.000€ de los cuales me falta por pagar más de 165.000€ en 175 meses (unos 14 años y medio).
He intentado barajear varias opciones, como subrogar el crédito a otra persona que quiera comprarlo.
Pero sigo sin verlo claro, puesto que perdería todo lo que he pagado y aun así tendría más gastos, sin olvidar que el banco tiene la potestad para aceptar a ese nuevo candidato. He leído otras alternativas pero tampoco lo veo nada claro, creo que en realidad hay más contras para el hipotecado que realmente una solución. Todo es a favor al banco.
Hace un par de años fuimos a preguntar al banco (aproximadamente noviembre de 2019), si se podía hacer algo para que pudiéramos pagar menos (para poder llegar a fin de mes), y la única solución que nos ofrecían era rehipotecar. Con lo que dijimos que no. Es muy poco factible que para solucionar una hipoteca que te está ahogando se haga con otra deuda aún más peor…
En este momento fue cuando nos dimos cuenta de las condiciones reales que habíamos firmado, que se trataba de una hipoteca creciente con un tipo de interés variable. Claro si es cierto que en el préstamo hipotecario lo pone bien en grande, pero por ignorancia en el tema y por confiar en las personas encaradas las operaciones (tanto por parte del banco como de la inmobiliaria) para la concesión del préstamo no nos dimos cuenta. Tampoco se nos informó y no nos dieron nunca ningún cuadro de amortización.
En septiembre de 2020, nos llama el banco para ofrecernos paralizar la hipoteca. La cual también rechazamos. Su oferta era volver a firmar un nuevo contrato, donde nos “perdonaban los gastos notariales” a costa de pagar durante un año los intereses de la hipoteca. Es decir, en vez de pagar los 750€ mensuales de la hipoteca, pagar cerca de unos 300€ por mes durante 1 año. Cuando esos 300€ no iban a parar a ningún lado, porque se perdían y se los quedaba el banco.
Por otro lado, años atrás, tuvimos problemas con haciendo puesto que desgravábamos el 100% del crédito hipotecario. Cuando nos llegaron notificaciones de la agencia tributaria de que esto no era así no entendíamos nada. Tuvimos que hablar con un director de una sucursal del banco, y este nos dijo realmente lo que había pasado. Resulta que por aquel entonces varias personas fueron **** por el propio banco y la inmobiliaria, ya que en realidad una parte de ese préstamo iba para el pago de gestoría, etc y para un capital inicial que debíamos de dar al banco. De la que no fuimos conocedores… por lo que en realidad solo nos podemos desgravar cerca de un 75%. Esto fue una falta total falta de transparencia por parte del banco, ¿es posible denunciar? El propio director me dijo que esto era ilegal, que eran las prácticas que se realizaban por aquel entonces. Entonces, ¿puedo hacer algo en base a esto?
Además, al no tener ingresos superiores de los 400€ todos los meses el banco me cobra gastos de manteniento por cuenta y por tarjetas que no tenía ni siquiera activadas. Tenía entendía que se podía cerrar la cuenta, quitar tarjetas, etc. Para únicamente hacer el pago; mediante ventanilla, transferencia o cajero; de la mensualidad de la hipoteca pero me dijeron que eso era imposible. ¿Es posible hacer esta operación o no? Porque apenas tenemos ingresos y pagamos la hipoteca con ayuda de familiares. O sea el poco dinero que nos queda para hacer una compra o mantenernos, cada mes nos lo quita el banco.
Leí en otros enlaces del foro que hay gente que está en una situación similar a la mía, y que han ido a juicio con sus respectivos bancos. Algunos que están a la espera de ver qué pasa, y otros casos que han perdido. Esto me supone mucha ansiedad puesto que desconozco en si los entresijos de las leyes, y tengo miedo de endeudarme más por intentar arreglar algo por pura ignorancia del tema y por la falta de transparencia y ética de los comerciales de la inmobiliaria y del banco.
He visto que se puede intentar un acto de conciliación, la ley de segunda oportunidad, la dación en pago, la quita, etc. Pero en realidad creo que son más trampas para el deudor y dar más privilegios al acreedor.
Que puedo hacer? Que me aconsejáis? Se que he realizado muchas preguntas, espero que me podáis contestar y ayudar para dar un poco de luz a todo esto.
Gracias.
Hola, Helper_1005729910.
Por lo que nos comentas, la concesión de esa hipoteca tuvo varias irregularidades: te cobraron dinero de más, no te explicaron debidamente por qué pagabas dinero de más, el banco no fue transparente sobre el método de pago de las cuotas (el método de cuota creciente)... Por todo ello, consideramos que sí podrías tener base para interponer una reclamación judicial. Ahora bien, como no somos expertos en temas legales, te aconsejamos acudir a varios despachos de abogados y preguntar si la denuncia sería viable.
Respecto a la cuenta por la que te cobran gastos de mantenimiento, tendrás la obligación de mantener una cuenta en el banco si la escritura lo establece. Ahora bien, si usas esa cuenta única y exclusivamente para pagar las cuotas de la hipoteca y sus gastos asociados (los seguros vinculados, por ejemplo), no te pueden cobrar absolutamente nada por esa cuenta, según el Banco de España. Nuestro consejo, por lo tanto, es que cierres esa cuenta y abras una nueva solo para pagar la hipoteca. Si te siguen cobrando comisiones de mantenimiento, te aconsejamos reclamar para que te devuelvan el dinero. En nuestra guía sobre reclamaciones bancarias te explicamos cómo hacerlo.
Finalmente, dado que tenéis problemas para pagar la hipoteca, quizás sería una buena idea acogeros al Código de Buenas Prácticas (siempre que la vivienda sea vuestra residencia habitual). Se trata de un conjunto de medidas que os permitirán pagar menos durante un tiempo: una carencia de capital de cinco años, una rebaja del interés mientras se aplique esta carencia... En esta página os lo explicamos todo sobre el Código.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
¿Te hemos ayudado?
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Hola Miquel Riera,
Muchísimas gracias por contestar y tus recomendaciones.
¿Crees que es posible interponer una denuncia por estas irregularidades cuando en realidad muchas de ellas estas en el contrato firmado? Porque al final ya es nuestra verdad frente a la de ellos. El miedo es abrir esa puerta para intentar ponerle solución a un asunto y nos encontremos con más problemas.
La semana que viene tengo dos citas, con diferentes abogados y ver que nos dicen. En referente a este tema, ¿me podrías recomendar algún despacho de abogados?
Por otro lado, con respecto al cierre de cuenta para que no nos cobren mantenimiento, si abrimos una como nos aconsejas, solo para pagar la hipoteca, ¿nos cobraran por el cierre de la cuenta asociada a la hipoteca y por la apertura de la nueva? Cuando hable con la gestora que tengo asignada, de muy malas formas me denegó esta opción. Le intentaba explicar que según tenía entendido podía realizar la anulación de tarjetas y pagos asociados a la cuenta para solo dejar la cuenta únicamente para la hipoteca y no me dejo margen, como bien te dije negándome esta opción y al fin y al cabo tratándome de ignorante diciéndome que estaba confundida, que me olvidara que era algo imposible.
Hay meses que nos cuesta mucho llegar a fin de mes, pero el problema es que como bien te dije en el mensaje anterior nosotros no éramos conocedores que teníamos una hipoteca creciente, pensábamos que ese incremento mes tras mes de la cuota era por las variaciones del Euribor. Por lo que no entendíamos nada. El problema es que sigue subiendo mes a mes, y llegará un momento que no podremos pagarla. El año pasado cuando nos ofrecieron paralizar la hipoteca durante 1 año, pedí un cuadro de amortización (esta fue la única vez que me lo dieron en toda la vida del préstamo), y es que llegarán meses de más de 800€, otros más de 900€, y subiendo a meses de más de 1000€ y 1500€. Contando con el Euribor de ese momento que me sacaron el cuadro de amortización…
He mirado lo del Código de Buenas Prácticas Bancarias, ¿existen casos en los que esto haya sido favorable para los hipotecados? Existen otros tipos de vías?
Muchísimas gracias ;)
Un saludo
Hola de nuevo.
¡Gracias a ti por confiar en nosotros!
En principio, la transparencia no se basa únicamente en dejar las condiciones reflejadas en un contrato: el banco también tenía que explicarte debidamente que la cuota de tu hipoteca iba a ser creciente. Por ello, consideramos que sí podría haber base para reclamar, aunque es algo que tendrán que confirmarlo los abogados con los que has contactado.
Respecto a la cuenta, por cerrarla no deberían cobrarte comisión. Ahora bien, te aconsejamos leer el contrato de la cuenta para comprobarlo. Sobre lo que te dijo la gestora, es posible que la cuenta que tienes abierta no admita la cancelación de las tarjetas y de otros servicios asociados. Por ello, quizás lo más aconsejable sea cerrarla y abrir una nueva para pagar la hipoteca.
En cuanto al Código de Buenas Prácticas, los bancos están obligados a aplicarlo si cumples unos requisitos determinados. En la página que te enlazamos en la primera respuesta puedes comprobar si los cumples y, en caso de que lo hagas, podrás exigir al banco que te aplique las medidas del Código.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
¿Te hemos ayudado?
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Pudiste hacer algo?
Nosotros tenemos hipoteca cuota creciente con cajamar y no vemos solu iones...
Creamos un grupo de afectados en face para ver si podemos solu ionae algo...