ilinima
Iniciado por @ilinima hace 7 años

HIPOTECA, SUBROGACIÓN, CAMBIO DE TITULARES O AVALISTAS

Hace dos años compre una vivienda de segunda mano en muy mal estado. El banco me concedió el 80% del valor de la tasación. Como no disponía del capital necesario para pagar la reforma, el 20% restante y los gastos de notaria para conseguir los 130.000€ que me hacían falta el banco me exije que lo avale con otra vivienda, siendo esta la de mis padres. En estos dos años, fallece mi padre y ponemos la vivienda hipoteca a nombre de los tres hijos, siendo el usufructo de nuestra madre. Fallece nuestra madre quedando los tres hermanos como dueños de la casa. Uno de los hermanos quiere comprar la vivienda, pero con la parte de voy a recibir por la compra-venta 80.000 no puedo cancelar la totalidad de la deuda que asciende a 125.000. Los 45.000€ restantes que yo confiaba añadir a la hipoteca que tengo sobre la vivienda donde resido, no pueden ser asumidos, porque supondrían el 100€ del valor de la casa y el banco sólo accede a llegar hasta un 80% máximo. Sigue queriendo que mi familia, en este caso,mi hermano avale mi deuda de 45.000. Como este hermano que quiere comprar la casa, a su vez quiere solicitar un crédito hipotecario sobre la vivienda, mi banco le ofrece la posibilidad de pagarme mi parte "en deuda ", es decir, subrogar de alguna manera, y pasar a ser titulares de la deuda de 125000, mi hermano y yo. Yo debería 45.000 y mi hermano 80.000. Qué problemas puede acarrear esto? Hay alguna otra manera de hacerlo?

7 respuestas

Última respuesta
hace 2 años
RHE PATRIMONIO Y RENTA
RHE PATRIMONIO Y RENTA
hace 7 años
Hola bien está puede ser una solución pero su hermano que es quien compra la casa respondera de sus 80.000 € y sus 45.000 € los tendrá que pagar usted, si pagán no es problema pero como no puedán pagar alguno esto puede ser un problema vamos que si el que no puede pagar es su hermano usted respondera por 45.000 € pero si el que no puede pagar es usted su hermano tendrá que pagar sus 80.000 € y sus 45.000 € ya que está deuda la asume la hipoteca de la casa de su hermano bien creo y así lo he entendido como hacen las cuentas. Un saludo Pedro
CAROROMEO
CAROROMEO
hace 2 años

Pregunta similar: SUBROGACION DE HIPOTECA PARA QUITAR A MI PADRE DE AVALISTA

Llevo 10 años pagando mi hipoteca, cuando la compre era madre soltera y mis padres tuvieron que avalarme ...Mi piso como todos los q le afectaron a la burbuja inmobiliaria, lo compre por 145 mil euros con gastos notariales, seguro ...todo incluido en los 145mil euros. Una hipoteca de 40 años donde los dos primeros años fueron de carencia asi que después de estar pagando 10 años aun me queda 121900 euros en un piso que no vale ahora mismo en mercado ni 30 mil euros. Mi madre falleció hace 10 meses y a mi padre le bloquearon su cuenta( el es pensionista y bloquearon la parte que le correspondería a mi madre) hasta que no firmemos un documento de herederos que nos dio el banco(Caixa) donde dice que a muerte de mi padre que es el avalista de mi hipoteca pasara a ser avalistas mis 5 hermanos. he intentado subrogar mi hipoteca con mi nomina y con mi piso ....me lo han denegado en palabra no por escrito, he intentado subrogar mi hipoteca con mi marido pero como esta de contrato también me lo denegaron.....he hablado con unos 8 abogados y ninguno me dan esperanza para quitar a mi padre de avalista....se que mientras yo siga pagando no hay problemas con mi padre o mis hermanos pero algunos de mis hermanos no están conforme en estar avalandome durante 30 años q me queda de hipoteca ya q no se sabe la vueltas q da la vida....solo un abogado me dio una pequeña esperanza de denunciar por juzgado a Caixa para quitar a mi padre de avalista pero me dio un 60% de ganar el juicio....otros me han sugerido hacer dación de pago o dejar de pagar la hipoteca para que el banco se quede con el piso pero a mi me asusta la idea de que molesten a mi padre Estoy desesperada , hay hermanos que dejaron de hablarme, la cuenta de mi padre sigue bloqueada , alguien podría aconsejarme o darme algo de esperanza a mi desesperación...GRACIAS

Rodrigo Blanch
Rodrigo Blanch
hace 2 años

Hola CAROROMEO,

Entendemos que en tu contrato hipotecario figuras tu como única titular y tus padres como avalistas, quedando tu padre como actual y único aval. Al margen de esto, la Caixa ha realizado un bloqueo en la cuenta de tu padre (sin haberse dado ninguna situación de impago, se trata simplemente de adjudicación de bienes), hasta que firme un documento donde se indica que tras el fallecimiento de tu padre, sean todos tus hermanos los que se conviertan en avalistas.

Tal cual realizamos esta lectura, nos parece un caso de abuso por parte del banco, en tanto que el bloqueo de cuentas se establece con el objetivo de garantizar la correcta asignación de los bienes a quien corresponda y no proteger a la entidad frente a otra actividad comercial que se diera en paralelo. El desbloqueo de la cuenta bancaria de tu madre no tiene una relación directa con tu hipoteca y muchísimo menos con el hecho de obligar a tus hermanos a pasar a figurar como avalistas de tu préstamo.La recuperación de la cuenta debería hacerse sin ningún tipo de problema, una vez reconocido el derecho de transmisión.

Respecto a cómo resolver el problema de retirar un avalista de un contrato hipotecario, te podemos decir que es bastante complicado. El problema viene de que esto significa la pérdida de garantías de pago para la entidad y esta normalmente suele oponerse (sucede lo mismo en los casos de divorcio con hipoteca de por medio, en los que uno de los titulares quiere desistir de su responsabilidad contractual).

Para esto, lo único que puedes hacer es intentar reponer la pérdida de garantías de pago mediante la inclusión de bienes en propiedad o de otros avalistas o co-titulares. Podrías intentar por ejemplo que tu marido entrase dentro del contrato, ya sea como titular o como avalista. Aún así, aquí nadie te garantiza que el banco te conceda la novación de hipoteca (nombre que recibe la renegociación del contrato con el banco).

Si tu banco no está dispuesto a negociar, el siguiente paso que podrías intentar es subrogar la hipoteca a otro banco que sí te permitiera el cambio. Cuantos más bancos contactes, más posibilidades tienes de que alguno acepte tu propuesta.

Si no te es posible ni realizar la novación, ni la subrogación, antes de llegar a la vía legal, te recomendamos que comiences el proceso de reclamación bancaria por los canales habituales, ya que son gratuitos y podrían darte la razón. Te dejamos esta guía gratuita para conocer los detalles.

Los pasos serían poner la reclamación al servicio al cliente, en primer lugar (disponen de 2 meses para responderte) y en caso de respuesta negativa, elevar tu queja ante el Banco de España, que también es gratis. Toda esta información la encontrarás en la anterior guía.

También ponemos a tu disposición nuestra guía sobre cómo gestionar las cuentas de un familiar en caso de fallecimiento, para que podáis tener más claro cuál es vuestro margen de maniobra.

Esperamos haberte ayudado.

Mucha suerte y un saludo.

cabralyo
cabralyo
hace 2 años

Pregunta similar: Subrogación quitando uno de los titulares

Actualmente tengo una hipoteca junto con mi exmujer, el caso es que voy a quedar la casa y asumir la hipoteca restante, cabe decir que cuando se firmó la hipoteca el único ingreso era el mio y tuvimos que meter de avalista a su padre. En este caso como sería la subrogación considerando que yo ya estoy en la hipoteca?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 años

HelpMyCash

Hola, cabralyo. 

La operación que debes llevar a cabo es una novación de hipoteca, que consiste en llegar a un acuerdo con tu banco actual para eliminar a uno de los titulares (a tu exmujer, en este caso). Sin embargo, no es fácil que el banco acepte perder a una de las garantías, así que es posible que no dé el visto bueno a la operación si no puedes añadir a un nuevo avalista o a otro titular. 

Un saludo. 

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cabralyo
cabralyo
hace 2 años
Gracias por la respuesta. En el momento de la firma solo yo estaba trabajando y por lo tanto el unico ingreso. Seria el mismo supuesto?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 años

HelpMyCash

Hola de nuevo.

No exactamente. Aunque el único ingreso fuera el tuyo, tanto tú como tu expareja figuráis como titulares, por lo que eliminar un titular supondría para el banco perder una garantía de pago (recuerda que, en caso de impago, tanto tus bienes como los de tu expareja podrían ser embargados). Además, queda pendiente el tema del aval de tu exsuegro, que tampoco podrás eliminar si el banco no está conforme. Por ello, lo más probable es que la entidad no acepte la novación si no cuentas con un perfil muy bueno o si no puedes añadir una nueva garantía.

Un saludo.

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