IRPH de las hipotecas: qué es y cuándo es abusivo
La inmensa mayoría de las hipotecas a tipo variable tienen un interés que se calcula con el euríbor. Pero hay algunas que se calculan con otro índice que se llama IRPH. En esta página te explicamos en qué consiste, cuál es su valor, por qué ha sido polémico en los últimos años y si puedes reclamar para que lo eliminen de tu contrato.
¿Tu hipoteca está ligada al IRPH?
¿Qué es el IRPH?
El IRPH, que son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es un índice alternativo al euríbor que se utiliza para calcular el interés de las hipotecas variables. Se estima que aproximadamente el 10% de estos préstamos están ligados al IRPH.
El valor del IRPH representa el interés medio que los bancos aplican sobre las hipotecas que conceden en cada mes. De hecho, el nombre con el que se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE) es Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España, que ya deja claro cómo se calcula.
¿Cuál es la diferencia entre el IRPH y el euríbor?
Tanto el IRPH como el euríbor son índices hipotecarios, pero se calculan de manera distinta. El valor del IRPH, como te comentábamos arriba, representa el interés medio de las hipotecas que conceden los bancos. El euríbor, en cambio, representa el interés medio al que las principales entidades europeas se prestan dinero entre ellas.
Históricamente, el IRPH casi siempre se ha situado por encima del euríbor. Su valor en mayo de 2025 es del 2,852%, mientras que el del euríbor es del 2,081%. Más abajo te contamos por qué.
Modalidades del IRPH
El IRPH se creó a finales del siglo XX como índice al que podía referenciarse el interés de las hipotecas variables. Y hasta octubre de 2013 existían tres modalidades de este índice, que se publicaban todas en el BOE:
Representaba el interés medio de las hipotecas concedidas por los bancos.
Representaba el interés medio de las hipotecas concedidas por cajas de ahorros.
Representaba el interés medio de las hipotecas concedidas por bancos y cajas.
Como muchas cajas desaparecieron por la crisis financiera de 2008, las modalidades de bancos y cajas ya no tenían sentido. Fueron suprimidas por el Gobierno de España en el mes de octubre de 2013 y dejaron de publicarse a partir del 1 de noviembre de ese mismo año. La única modalidad que ha sobrevivido es la del IRPH del conjunto de entidades, también llamada IRPH Entidades.
En este artículo explicamos qué índices pasaron a aplicarse en las hipotecas variables que tenían un interés ligado al IRPH Bancos o Cajas.
Valor del IRPH Entidades: evolución histórica
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ene | 2,436% | 2,014% | 1,928% | 1,938% | 2,022% | 1,825% | 1,558% | 1,485% | 3,345% | 4,062% | 2,960% |
| Feb | 2,457% | 2,007% | 1,881% | 1,900% | 2,056% | 1,816% | 1,565% | 1,481% | 3,585% | 3,985% | 2,872% |
| Mar | 2,324% | 1,919% | 1,879% | 1,895% | 2,039% | 1,765% | 1,571% | 1,513% | 3,664% | 3,901% | 2,923% |
| Abr | 2,251% | 2,030% | 1,906% | 1,905% | 2,017% | 1,754% | 1,480% | 1,540% | 3,683% | 3,823% | 2,851% |
| May | 2,156% | 1,890% | 1,947% | 1,892% | 2,052% | 1,745% | 1,507% | 1,624% | 3,967% | 3,861% | 2,852% |
| Jun | 2,161% | 1,970% | 1,913% | 1,862% | 2,041% | 1,744% | 1,527% | 1,799% | 4,045% | 3,710% | |
| Jul | 2,152% | 2,007% | 1,929% | 1,854% | 1,836% | 1,745% | 1,485% | 1,986% | 4,186% | 3,728% | |
| Ago | 2,182% | 1,957% | 1,953% | 1,932% | 1,913% | 1,743% | 1,529% | 2,198% | 4,237% | 3,671% | |
| Sep | 2,117% | 1,903% | 1,873% | 1,891% | 1,825% | 1,700% | 1,489% | 2,410% | 4,305% | 3,506% | |
| Oct | 2,127% | 1,921% | 1,904% | 1,932% | 1,806% | 1,663% | 1,467% | 2,666% | 4,330% | 3,423% | |
| Nov | 2,132% | 1,936% | 1,910% | 2,009% | 1,803% | 1,661% | 1,412% | 2,877% | 4,276% | 3,206% | |
| Dic | 2,054% | 1,874% | 1,902% | 2,037% | 1,807% | 1,563% | 1,448% | 3,116% | 4,219% | 3,105% |
Fuente: Boletín Oficial del Estado
Cómo cambiará tu hipoteca con el IRPH de mayo de 2025
Si tu interés está ligado a este índice, se te actualizará cada seis o 12 meses con su último valor mensual publicado en el BOE y se recalcularán tus mensualidades.
Pongamos, por ejemplo, que tu hipoteca se revisa con el valor de mayo (2,852%). Así cambiarán tus cuotas si tienes una hipoteca media de 150.000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de IRPH más 0,25%:
Si la revisión es anual, tu cuota mensual bajará de los 800,98 euros a los 719,30 euros. Es decir, que pagarás 81,68 euros menos al mes y 980,16 euros menos al año.
Si la revisión es semestral, tu mensualidad bajará de los 747,40 euros hasta los 719,30 euros. Por lo tanto, abonarás 28,10 menos al mes y 168,60 euros menos al semestre.
Puedes echar un vistazo a la escritura de tu hipoteca para averiguar cada cuánto se revisa tu interés y con qué valor mensual del IRPH se tienen que recalcular las cuotas.
¿Por qué este índice ha sido polémico?
Durante años, los bancos contaron a los clientes que el IRPH era más seguro que el euríbor, porque variaba menos de un mes para otro. Pero muchos no explicaron cómo se calcula este índice y que siempre cotizaría más alto que el euríbor. Es decir, que hubo personas que contrataron un préstamo ligado al IRPH sin saber qué estaban contratando y que les costaría más caro.
Desde su creación, el IRPH siempre ha cotizado por encima del euríbor, salvo en abril de 2023. Y es fácil entender por qué: representa el interés medio de las hipotecas. Históricamente, la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios que se conceden en España tenían un interés variable formado por el euríbor más un diferencial. Y las hipotecas fijas otorgadas tienen un interés fijo que, en general, es más alto que el de las hipotecas variables (con excepciones puntuales).
Es decir, que el valor del IRPH es una mezcla del euríbor, del diferencial de las hipotecas variables y de los tipos fijos; de ahí que sea más alto que el euríbor. Además, como reconoce el propio Banco de España, su valor no se calcula realmente con el interés medio de los préstamos hipotecarios, sino con su tasa anual equivalente (TAE). La TAE es más alta que el interés, porque también incluye comisiones y otros gastos (aunque no todas las hipotecas los asocian).
A principios de la década pasada, muchos afectados por el IRPH decidieron llevar sus casos ante los juzgados para reclamar la eliminación de este índice y la devolución de todo lo pagado de más. En el siguiente apartado te explicamos cuál ha sido el resultado de sus denuncias.
La justicia europea ha abierto la puerta a declarar abusivo este índice por su aplicación poco transparente, pero la pelota está encima del tejado de los tribunales españoles. Te lo contamos todo en nuestra página de noticias sobre el IRPH.
¿El IRPH es abusivo y se puede reclamar?
Tras diversas idas y venidas judiciales, el caso del IRPH llegó hasta el Tribunal Supremo. Según una sentencia emitida en enero de 2022, el IRPH no es abusivo aunque exista falta de transparencia por parte del banco. Es decir, que no puedes reclamar que te lo eliminen aunque el banco no te explicara cómo se calcula este índice, cuál fue su evolución en el pasado o que siempre cotiza más alto que el euríbor.
Como te puedes imaginar, esta sentencia no dejó muy contentos a los afectados por este índice. Tampoco convenció a algunos jueces de primera instancia que creen que el IRPH sí debería ser considerado una cláusula abusiva. Tanto es así que varios tribunales regionales preguntaron al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si el uso de este índice es válido si el banco no proporcionó suficiente información al cliente; aunque sea oficial.
En diciembre de 2024, la justicia europea rechazó que el IRPH sea válido simplemente por ser un índice oficial y sentenció, además, que puede considerarse poco transparente si el banco no proporcionó cierta información; como su definición, método de cálculo, evolución histórica o necesidad de acompañarlo de un diferencial negativo. Ahora bien, son los tribunales de nuestro país (y el Tribunal Supremo, en última instancia) los que tendrán que determinar si esa falta de transparencia es suficiente para declara abusiva la aplicación del IRPH.
Mientras esperas a la sentencia del Supremo que interprete el fallo de la justicia europea puedes usar nuestra calculadora de IRPH para saber cuánto podrías reclamar judicialmente si el Supremo da la razón a los afectados.
Cómo eliminar el IRPH de tu hipoteca
Ya ves que reclamar que te eliminen el IRPH por la vía judicial no es una opción viable ahora mismo, porque el Supremo lo considera un índice totalmente legal y válido (aunque podría cambiar su criterio en los próximos meses). Aun así, existen otras maneras de deshacerse de él sin necesidad de pasar por los juzgados. Veamos cuáles son:
En nuestra página sobre refinanciar la hipoteca te explicamos con más detalle en qué consiste cada operación y cuál de ellas te conviene más en función de tu perfil. Con todas estas opciones mantendrás el derecho a reclamar judicialmente en caso de que la justicia española acabe condenando el IRPH, siempre que no firmes un acuerdo de no reclamación con tu banco actual.
Mi banco se ofrece a quitarme el IRPH, ¿lo acepto?
Es posible que tu banco, para ahorrarse reclamaciones, contacte directamente contigo y se ofrezca a cambiarte el IRPH por el euríbor o a pasarte al tipo fijo. A priori, te puede parecer un buen acuerdo, pero siempre es aconsejable que leas detenidamente el contenido del pacto para no llevarte sorpresas desagradables.
En general, aceptar ese acuerdo te saldrá a cuenta si:
Tus cuotas se abaratan después del cambio. No te valdrá de nada que te eliminen el IRPH si luego pagas unas cuotas más caras que las que te cobraban antes.
No te piden firmar un acuerdo de no reclamación, que es una cláusula que te impide denunciar al banco en el futuro. Si aceptas esta condición y el Supremo condena el IRPH más adelante, no podrás reclamar judicialmente para que tu entidad te devuelva lo que te ha cobrado de más durante todo este tiempo.
¿Tienes más preguntas sobre este índice? Los expertos de HelpMyCash resolverán cualquier duda que tengas:
Herramientas sobre IRPH
IRPH: última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
Te explicamos en dos minutos y de forma super clara en qué consiste la última sentencia del TJUE sobre el IRPH.
Calculadora de IRPH: calcula cuánto has pagado de más
Usa nuestra calculadora y descubre gratis cuánto has pagado de más por tu hipoteca con IRPH. Te decimos también si puedes o no reclamar ese dinero a tu banco.
Siete cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca
En esta guía gratuita y sencilla desgranamos las principales cláusulas abusivas que puedes tener en el contrato de tu hipoteca. Además, conocerás las cuestiones legales que las rodean y cómo eliminarlas.