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El IRPH es abusivo si hubo falta de transparencia

El índice conocido como IRPH ha aparecido en la portada de grandes medios de comunicación a causa de su posible abusividad. Y es que los afectados consideran que la metodología para calcular su valor beneficia a la banca y que su incorporación en los contratos fue, en muchos casos, poco transparente.

A este respecto, la postura del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es que puede ser abusivo si fue incluido con falta de transparencia por parte del banco. Por lo tanto, los clientes que no recibieron las suficientes explicaciones de su entidad pueden reclamar que se les elimine de su hipoteca y que se les devuelva lo pagado de más. Según el TJUE, los jueces españoles tienen que analizar cada caso y determinar si hubo transparencia o no.

El criterio del Tribunal Supremo ya no es válido

La postura del Tribunal Supremo, emitida en una sentencia de noviembre de 2017, era favorable a la banca, ya que consideraba que referenciar una hipoteca al IRPH no constituía de por sí una práctica abusiva. Este criterio, sin embargo, ha quedado invalidado de facto por el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dado a conocer el pasado 3 de marzo de 2020.

Este índice de referencia ha ocupado portadas de los principales medios españoles, por la continuas sentencias judiciales sobre su posible aplicación abusiva. En la página de noticias sobre IRPH encontraremos las últimas novedades al respecto.

¿Cuál es la situación actual para los afectados por el IRPH?

A partir de ahora, el criterio que tendrán que seguir los jueces españoles es el del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Este es relativamente favorable para los afectados del IRPH al permitirles anular esta referencia si el banco no les explicó en qué consistía. Veamos en qué casos se podría reclamar su nulidad y en qué otros no:

Pueden denunciar si...

Si el banco no explicó de qué elementos se componía el cálculo del interés de la hipoteca, no facilitó la evolución del IRPH en los dos años anteriores a la celebración del contrato (y su valor más reciente) y/o si la cláusula que contenía este índice no estaba redactada de una manera clara y comprensible.

En este caso, podemos reclamar judicialmente que quiten el IRPH de nuestra hipoteca y que nos devuelvan lo que nos cobraron de más por su culpa.

No pueden denunciar si...

Si el banco sí explicó cuáles son los elementos que se iban a utilizar para calcular el interés, suministró la evolución del IRPH y redactó de manera clara y comprensible la cláusula que contenía esta referencia.

¿Se puede eliminar este índice del contrato?

, un afectado por el IRPH puede deshacerse de este índice por la vía judicial (si se le incluyó sin transparencia) o mediante un acuerdo con la entidad bancaria (si se le incorporó correctamente). Veamos en qué consiste cada una:

  • Si se incluyó sin transparencia, se puede denunciar al banco ante un juzgado de cláusulas abusivas. Si el juez considera que fue abusiva su incorporación, recuperaremos el dinero pagado de más y nos quitarán el IRPH del contrato, ya sea sustituyéndolo por el euríbor o por otro índice, aplicándonos solo el diferencial o aplicándonos un interés del 0%.

  • Si se incluyó con tansparencia, se puede plantear una novación al banco para cambiarlo por otro índice de referencia o para pasar a un interés fijo. En este caso, como es lógico, deberemos contar con el visto bueno de la entidad.

    • Se puede subrogar la hipoteca a otro banco que no aplique el IRPH. Si la negociación con nuestra entidad no prospera, esta es una opción nos permitiría deshacernos de este índice de referencia.

Hay que tener en cuenta que tanto la novación como la subrogación son procesos que cuestan dinero y que, además, no nos permitirán recuperar lo que hayamos pagado de más por culpa del IRPH. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si eres uno de los afectados por el IRPH, en esta página puedes encontrar posibles maneras de cambiar de índice, así como información sobre él.

Fuente: la información contenida en esta página ha sido recolectada de informes publicados por especialistas en la materia, como la Asociación Hipotecaria Española, así como de diversas fuentes en Internet.

Metodología: hemos extraído la información mediante contactos con los especialistas en la materia, así como a través de los distintos portales de prensa tanto generalista como especializada.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Hace 6 años compramos mi ex y yo una casa y en el prestamo hipotecario estamos los dos pero en la escritura solo yo. mi pregunta es me puede afectar a mi en que ella me quite la casa? y como la puedo sacar de alli? gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 horas

HelpMyCash

citando a Anónimo [cita=67702]#2[/cita] gracias Miguel , solo una cuestión , el 70%, se aplicaría aunque fuese la primera vivienda y de uso habitual de mi pa...

Hola de nuevo. 

Eso es algo que dependerá totalmente de la política del banco, aunque siempre podéis intentar negociarlo. Si queréis, podéis plantearos la opción de contratar a un bróker hipotecario, que puede ayudaros a conseguir hasta el 80% para comprar esa segunda vivienda (aunque quizás os cobra honorarios). Podéis contactar con varios de estos profesionales a través de este formulario

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 horas

HelpMyCash

citando a Anónimo2 Hola Miguel! Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién...

Hola, Anónimo2.

En estos casos, lo que exige la Agencia Tributaria es lo siguiente: 

"[...] correspondiendo al consultante un tercio del importe concedido en préstamo (un 33%), para que este pueda considerar con derecho a deducción la totalidad -y no solo su tercio- de los diversos pagos vinculados con el préstamo, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que los otros dos prestatarios solidarios le entregaron en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere [...] debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo." 

Puedes encontrar el texto íntegro en la Consulta Vinculante V0790-17 de la Dirección General de Tributos. 

Por lo tanto, el préstamo entre particulares que debe firmar tu pareja con sus padres debe tener el mismo interés que la hipoteca; no del 0%. Para "devolver" ese dinero a sus padres, tu pareja simplemente tendría que pagar la hipoteca al banco del mismo modo que lo ha hecho hasta ahora. Creemos que esto responde tu segunda pregunta. 

En cuanto a tu primera duda, en principio no habrá que pagar nada por la presentación del modelo 600, ya que se trata de una operación exenta del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Anónimo
Anónimo
hace 3 horas


citando a Miquel Riera
Hola, Anónimo. 
Entendemos que tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, que te desgravas, y quieres comprar otra vivienda (que no se...

gracias Miguel , solo una cuestión , el 70%, se aplicaría aunque fuese la primera vivienda y de uso habitual de mi pareja ??. Gracias nuevamente .

Anónimo2
Anónimo2
hace 16 horas

Hola Miguel!
Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién pagaba la hipoteca porque ella es la única propietaria de la vivienda, pero en el préstamo el banco obligó a poner también a sus padres de titulares por lo que el banco decía que ella solo pagaba el 33,33% de las cuotas.
Se enviaron los recibos que se pagaban desde una cuenta en la que solo aparece ella como titular y en la que solo opera ella (nómina, recibos, ...), las escrituras, ...
Hacienda le dio la razón ya que se comprobó que ella se hacía cargo del préstamo sólita y procedió a la devolución que ella pedía.
Pues bien, hace un mes le hacen un requerimiento sobre el IRPF de 2015 para comprobar nuevamente dichos datos ya que les consta el 33,33%.
Vuelve a enviar la documentación que envió en 2009 y hace referencia a 2009, que es cuando se lo aceptaron, pero hacen caso omiso y lo desestiman porque dicen que él solo puede desgravarse el 33,33% al existir otros dos titulares en la hipoteca y no haber enviado ningún contrato entre las 3 partes para devolver las cantidades con las mismas condiciones que las que figuran en la hipoteca.
Tengo varias preguntas:
1) Si se hace un préstamo entre particulares con el interés al 0% he leído que se debe liquidar el modelo 600 que no costaría nada en este caso. ¿Se paga algo si se presenta fuera de plazo ya que ella no sabía que se tenía que presentar este modelo?
2) ¿Es correcto que el interés en el contrato sea del 0% si se dice que la cantidad se devolverá haciéndose cargo de las cuotas que le pase el banco? Porque las cuotas del banco llevan intereses. ¿Podría esto perjudicar a sus padres en su IRPF por "cobrarle intereses" a su hija aunque esos intereses sean para el banco?
Gracias y un saludo,
Anónimo2
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 21 horas

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Hola, Anónimo. 

Entendemos que tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, que te desgravas, y quieres comprar otra vivienda (que no será la habitual) con tu pareja, así que te preguntas qué tendrías que hacer para no perder el derecho a desgravar. 

Para no tener problemas con la desgravación, creemos que podrías hacer lo siguiente: 

  • Contratar directamente una segunda hipoteca para comprar esa segunda vivienda. Tener una segunda hipoteca sobre otra vivienda no te haría perder el derecho a aplicar la desgravación sobre tu primera hipoteca. Esta opción, sin embargo, presenta un problema, que es que te darían, como comentas, menos del 80% de la tasación.

  • Ampliar tu hipoteca actual para comprar esa segunda vivienda, incluyéndola como garantía adicional del crédito. La Agencia Tributaria permite seguir practicando la deducción por vivienda habitual aunque amplíes el capital, aunque como es lógico, solo la podrás aplicar sobre la parte proporcional al pago de la hipoteca original. 

  • Contratar un nuevo préstamo hipotecario, con las dos viviendas como garantía, para cancelar la hipoteca que tienes ahora y comprar el nuevo inmueble. Esto también se consideraría una refinanciación, así que no perderías el derecho a aplicar deducciones sobre la parte proporcional al pago de la hipoteca original. 

Las dos últimas opciones te permitirían conseguir hasta el 80% del valor de tasación de la segunda vivienda, dado que el crédito contaría con dos garantías (tu vivienda habitual y vuestra segunda residencia). En ambos casos, lo ideal sería que firmaras un acuerdo privado con tu pareja en el que os repartáis el pago de la hipoteca, es decir, para que pagues tú solo la parte proporcional de la hipoteca de tu vivienda habitual y para que la parte de la vivienda en común la paguéis a medias.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

 

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Tengo una pregunta algo complicada. me estoy divorciando y mi mujer se va a quedar con la casa, pero yo voy a ser quien siga pagando la hipoteca por eso ahora necesito otra hipoteca para construirme una casa, pero tengo una deuda personal de 50.000 y estoy en ASNEF aunque solo por 946 euros con El Corte Inglés y estoy a punto de solucionarlo. qué banco me aconsejáis para abrir la nueva hipoteca??
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

HelpMyCash

Buenos días, david101.

Por lo general, los bancos no suelen conceder financiación a los clientes cuyas deudas superen el 35% de sus ingresos. Dependiendo de a cuánto ascienda tu salario, podrías tener más posibilidades de firmar la hipoteca o menos.

En cuanto al porcentaje de financiación, lo habitual es que las entidades no superen el 80% del importe más bajo entre el precio de compraventa y la tasación, aunque todo es negociable.

Para conseguir una hipoteca de más del 80% también podrías contratar un intermediario financiero. Estos profesionales conocen muy bien el mercado y saben dónde y a quién acudir para conseguir el crédito que busca cada cliente.

Si necesitas más información, no dudes en preguntarnos de nuevo.

¡Un saludo!

 

 

 

david101
david101
hace 3 horas

Hola soy david;
Tengo deudas en un coche que vengo pagando 220 mensual y voy 18 meses pagando solo quedan 32 meses
y una deuda con el banco de 10.000 a 4 años ya voy 1 año cuota de 241 mensual
*No estoy en el asnef no tengo mas deudas, quería saber si con esta información es posible conseguir
una hipoteca y hasta cuanto es el promedio que podría obtener del valor de una vivienda.

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 años

Hola, Karles777.
Si tienes deudas es probable que cualquier banco tenga más reticencias a la hora de concederte financiación, pero todo dependerá de cuántos ingresos percibáis, qué cantidad necesitéis para comprar vuestra casa, cuántos ahorros podáis aportar y, finalmente, en cuánto quedaría vuestra cuota mensual (y que no supere el 35 % de vuestros ingresos, para no poner en riesgo vuestra economía).
Ten en cuenta que los bancos no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación o compraventa (normalmente el más bajo), por lo que el otro 20 %, más un 15 % aproximadamente para los gastos de hipoteca y de compra, deberéis aportarlos de vuestro bolsillo. Si podéis aportar una cantidad mayor de ahorros o bien conseguís una ganga de vivienda y el banco usa como referencia el valor de tasación y no el de compraventa, usar parte de la financiación para cancelar las deudas vigentes y tener una sola cuota (además con el interés de una hipoteca, mucho menor que el de las tarjetas) es una buena idea, pero en general será difícil que os concedan una cantidad mayor si no podéis aportarles seguridad de que no tendréis problemas a la hora de devolver el dinero.
Un saludo.

Karles777
Karles777
hace 2 años

Hola me llamo carlos y tengi una deuda de 20000 euros en targetas, puedo hacer una hipoteca y meter mis deudas en ella,? No tengo ningun tipo de impagos y estoy al dia, tengo trabajo fijo de hace mas de 13 años y mi chica tambien tiene trabajo fijo, gracias por su respuesta.

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 años


citando a Maximo666
Hola me llamo Maximo mi esposa quiere que nos hipotequemos pero tengo un préstamo personal en tarjetas de 25000 estoy al día en pagos me concederán...
Hola, Maximo666.
Si tienes deudas es más complicado que el banco te conceda una hipoteca, pero todo dependerá del importe que necesitéis para comprar una vivienda y de cuánto suponga la cuota de la hipoteca y de tu préstamo actual sobre los ingresos que tengáis. Si son más del 35 % mensualmente es complicado que encontréis algún banco que quiera financiaros, ya que dedicar más de esa cantidad a pagar deudas supone un riesgo para vuestra economía y aumenta las posibilidades de impago.
Así pues, la recomendación es que acudáis a diferentes entidades a ver si os pueden ofrecer algún tipo de financiación y que hagáis vuestros cálculos antes de firmar nada para aseguraros de que podréis asumir vuestras cuotas.
Un saludo.

Jai
Cambio de titulares @Jai - hace 3 horas
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Buenos días,tengo una hipoteca con mis padres y me gustaría quitarles y poner a mi mujer,cual es la forma menos costosa.
Gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

HelpMyCash

Buenos días, Jai.

Para modificar los titulares del préstamo tendrías que formalizar una novación de hipoteca. Esta operación tiene un coste aproximado del 1% del capital que te falte por pagar.

Eso sí, recuerda que el banco podría negarse a hacer el cambio de titulares si considera que así incrementaría el riesgo de impago. En ese caso, la otra alternativa sería pedir una nueva hipoteca con tu mujer y cancelar la actual.

Si necesitan alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

 

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