¿Quieres ahorrarte la comisión inmobiliaria? Vender un piso entre particulares es una buena forma de lograrlo, aunque exige tiempo, dedicación y conocimientos. En esta página te damos las claves para que puedas cerrar la operación con éxito.
Solo ten presente que, si en algún momento la situación te supera, puede ser más conveniente contactar con un profesional. De lo contrario, corres el riesgo de malvender tu propiedad. Sin más preámbulos, vamos a lo nuestro: estos son los pasos para vender tu casa de particular a particular.
Pasos para vender un piso de particular a particular
¿Te preguntas cómo vender un piso sin inmobiliaria o cuáles son los trámites para vender un piso de particular a particular? He aquí la respuesta:
Investiga el mercado
Valora la vivienda
Prepara los documentos
Crea un anuncio atractivo
Filtra los compradores
Prepara las visitas
Anímate a negociar
Pide una reserva
Firma las arras
Acude a la firma de la escritura
¡No te olvides de los impuestos!
1. Investiga el mercado
Para vender tu piso entre particulares, primero debes hacer una investigación de mercado. ¿Por qué? Porque la evolución de los precios de la vivienda o de la cantidad de operaciones que se están firmando cada mes te permite entender si es o no un buen momento para vender tu casa.
En caso de que lo que sea, te alertará del tipo de mercado en el que te encuentras. Por ejemplo, ¿hay muchos compradores? Si los hay, tendrás más margen para vender por el precio que quieres; si no los hay, tendrás que ser más flexible en la negociación.
Resumimos la situación actual del mercado inmobiliario. La demanda de viviendas todavía prevalece frente a la oferta, por lo que los precios siguen aumentando de manera generalizada. Pero las cosas están empezando a cambiar: el euríbor se está incrementando a un ritmo acelerado y, en consecuencia, la mayoría de las previsiones indican que las compraventas se contraerán y los precios podrían caer durante los próximos meses.
+ info sobre el mercado inmobiliario
2. Haz valoraciones de tu vivienda
Definir cuánto vale tu casa es, sin duda, uno de los pasos más difíciles de la venta. La buena noticia es que existen profesionales inmobiliarios que pueden ayudarte. Partiendo de aquí, el consejo de HelpMyCash es que pidas varias tasaciones a distintos profesionales, como:
Inmobiliarias online
Inmobiliarias tradicionales
iBuyers (empresas que compran casas al contado)
Tasadoras homologadas
Portales inmobiliarios
¿Por qué tantas? Porque, en ocasiones, las valoraciones que hacen los profesionales son tendenciosas. En otras palabras, algunos agentes priorizan sus intereses comerciales y por eso tasan tanto al alza para captarte como cliente como a la baja para vender tu casa muy rápido. Si tienes tasaciones diferentes, podrás identificar estas prácticas poco profesionales.
Te aconsejamos tasar tu vivienda con un profesional porque este paso es determinante para el éxito de la venta. Las valoraciones son gratuitas y sin compromiso, está en ti evaluar si el agente inmobiliario te inspira confianza como para contratar sus servicios o si prefieres continuar con la venta particular.
3. Prepara los documentos
Son muchos los documentos necesarios para vender un piso y es importante que los prepares desde el principio. De este modo, podrás resolver cualquier inconveniente sin que esto demore o perjudique a la venta. Y ¿cuáles son estos documentos?
Nota simple
Certificado energético
Planos de la vivienda
Cédula de habitabilidad (solo en algunas comunidades)
Contrato de arras o de reserva
Estatutos de la comunidad
Recibo de pago del IBI
Certificado del ITE
DNI o documento de identidad
Escritura de compraventa de la casa
Últimas facturas de suministros
Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
Certificado de deuda cero
4. Crea un anuncio atractivo
El anuncio en los portales inmobiliarios es la carta de presentación de tu vivienda. ¡Esmérate para que se vea atractivo! Te damos una serie de consejos que pueden ayudarte:
Prepara tu vivienda. Límpiala, arregla los pequeños desperfectos, quita los objetos personales, como las fotos familiares y mejora la luminosidad cambiando las lamparitas si fuera necesario.
Toma buenas fotografías. Procura que las fotos tengan buena resolución. Evita el zoom y el exceso de claridad y aprovecha las esquinas para tomar fotos de las habitaciones.
Incluye planos y contenido multimedia. Los planos ayudan al comprador a entender la distribución. Los vídeos y las visitas virtuales permiten que el comprador se haga una idea más real de las cualidades de la vivienda.
Crea el mejor anuncio. Busca un titular atractivo, haz una redacción completa, cuida la ortografía y aprovecha las primeras horas de tu anuncio, que es cuando tendrá más visibilidad.
5. Filtra los compradores
Vender un piso entre particulares exige mucha organización. Si serás tú quien se encargue de gestionar las llamadas y las solicitudes de información que lleguen desde los portales inmobiliarios, te aconsejamos aplicar algunos trucos para evitar pérdidas de tiempo o malos entendidos con los compradores potenciales:
Prepárate para recibir muchas llamadas. Tendrás que disponer de tiempo para contestar las llamadas y los mensajes de los compradores y también de las inmobiliarias, que verán tu piso publicado de forma particular e intentarán captarte como cliente.
Sé muy organizado y lleva una agenda para coordinar las visitas. Así evitarás perder una oportunidad de venta por simple descuido.
Enseña tu casa de día. Las propiedades se aprecian mejor con la luz del sol, por eso es mejor que la enseñes de día y, de ser posible, en días soleados.
6. Prepara las visitas
Solo hay una oportunidad para crear una buena primera impresión y las visitas son la clave para lograrlo. Este es el momento en el que el comprador decidirá si se interesa o no por tu casa y, eventualmente, podrá hacer una oferta de compra. Si quieres vender tu casa entre particulares, toma nota de estos consejos para enseñar tu casa con éxito:
Planifica visitas los fines de semana
Recibe al comprador con amabilidad
Intenta enseñar los salones más bonitos al comienzo y al final del recorrido
Prepara un discurso de vendedor
Responde a todas las preguntas
Pregúntales qué les ha parecido la vivienda
Sé honesto y procura empatizar en todo momento
Lo que te hemos comentado es solo un resumen de todo lo que puedes hacer que las visitas sean un éxito. Si quieres conocer todos los consejos, ve a esta página: ¿Cómo enseñar la vivienda para venderla?
7. Anímate a negociar
La negociación es otro de los puntos clave si quieres vender tu casa entre particulares. Las estadísticas muestran que los compradores suelen ofertar por precios hasta un 20% más bajo que el de las publicaciones en los portales inmobiliarios, pero el precio de venta es solo un 14% inferior al de la publicación. Este 6% de diferencia es el resultado de la negociación y, aunque quizás no te guste oírlo, si quieres vender tu casa tendrás que estar dispuesto a evaluar las contraofertas.
8. Pide una reserva
Si un comprador te hace una oferta que te interesa, puedes pedirle que entregue una cantidad de dinero en concepto de señal o reserva. Esta suele ser de entre 1.000 y 2.000 euros y te da cierta garantía de que el interés del comprador es real y de que podrán iniciar los trámites para firmar un contrato de arras.
9. Firma las arras
El contrato de arras es un documento privado, donde cada parte puede incluir las cláusulas que crea convenientes. Pero lo más importante es que es un compromiso de compraventa, es decir que ambas partes asumen la responsabilidad de firmar la escritura de compraventa en un plazo acordado, que suele ser de 90 días. Asimismo, el comprador entrega en este acto una señal más abultada que la anterior, que suele representar el 10% del precio de la vivienda.
10. Acude a la firma de la escritura
Tras firmar las arras, el comprador tendrá que elegir la fecha y el notario para firmar la escritura de compraventa. Tú solo tendrás que presentarte allí con una serie de documentos que detallamos a continuación:
DNI o tarjeta de residencia original de ambas partes. En el caso que se aporte el pasaporte, se tendrá que acreditar también el NIF.
Original del título de propiedad de la casa.
Fotocopia de todos los cheques o transferencias que te haya hecho el comprador antes de la firma.
Recibo del último pago del IBI (año en curso o año anterior si no te han girado el cobro).
Certificado energético.
Cédula de habitabilidad, si es obligatoria.
Certificado del ITE, si aplica.
Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad.
Contrato de arras.
Últimas facturas de los suministros: agua, luz, gas, recibo de basuras, etc.
Si el piso tiene hipoteca: certificado de deuda pendiente o de deuda cero.
11. Ya casi: solo quedan los impuestos
¡Enhorabuena! Cuando llegues hasta aquí, habrás vendido tu vivienda. Peeero todavía queda pagar los impuestos. ¿Cuáles son?
El IRPF. Tendrás que tributar en el impuesto de la renta del próximo año por la ganancia que obtengas en la operación.
Plusvalía municipal. Tienes 30 días hábiles para pagar la plusvalía, aunque el plazo puede variar en cada ayuntamiento.
El IBI. La ley establece que es el vendedor quien tiene que pagar el IBI, pero puede acordarse que cada quien pague la parte proporcional al tiempo durante el que fue dueño del inmueble.
Hay demasiada información importante sobre los impuestos como para resumirlo en este párrafo. Visita nuestra página dedicada exclusivamente a los impuestos por la venta de tu vivienda y resuelve todas tus dudas. ¿Qué tengo que pagar a Hacienda por vender mi casa?
Particulares que compran pisos
Muchos propietarios prefieren vender su piso directamente a un comprador de viviendas. Estos existen, pero no son precisamente "particulares" sino empresas: se llaman iBuyers y pueden hacerte una oferta por tu piso en menos de 24 horas. La buena noticia es que, si decides venderles tu piso, te ahorrarás todos los trámites. Ellos se encargan de la documentación y prometen evitar el estrés que supone la venta.
Vende tu piso más rápido
¡Un iBuyer puede comprarlo en solo siete días!
Preguntas frecuentes sobre vender piso entre particulares
El tiempo medio para vender una vivienda en España es de 180 días, pero esto varía según la ubicación de la vivienda y el precio al que decidas publicarla.
Los documentos que debes tramitar para vender tu piso entre particulares dependerán de la comunidad donde se encuentre. De manera general, deberás tener la nota simple, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el certificado del ITE, el certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad, el último recibo de pago del IBI y las últimas facturas de suministros de la vivienda.
¿Tienes alguna duda?
Escríbenos un mensaje en el foro de HelpMyCash y te ayudaremos.
