Pasos para vender un piso de particular a particular
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Investigar el mercado y valorar la vivienda para fijar el precio de venta
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Preparar y gestionar la documentación obligatoria
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Preparar la vivienda y hacerla atractiva para los compradores
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Promocionar la venta en los canales disponibles
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Gestionar los contactos de interés y recibir a las visitas
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Negociar las condiciones con el comprador
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Firmar el contrato de reserva o de arras
- Firmar la escritura de compraventa en la notaría
1. Investiga el mercado de la vivienda y define el precio de tu piso
Investigar el mercado inmobiliario nos permitirá saber si es un buen momento para vender nuestro piso, a qué precio podemos venderlo y a qué tipo de compradores debemos dirigirnos, entre otras cosas. De todos estos, una de los aspectos más importantes es la valoración de la vivienda: el precio al que publiquemos el inmueble marcará la diferencia entre una venta rápida y otra interminable. Pero ¿cómo sé cuánto vale mi casa? Existen procedimientos y herramientas online que pueden ayudarnos en la tasación de nuestro piso. En este sentido, podemos:
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Acudir a varias inmobiliarias del barrio para que nos realicen una valoración de nuestro piso y para que nos digan cuántos pisos similares han vendido recientemente y a qué precios. Aunque hayamos decidido realizar la venta entre particulares, la opinión de expertos que conocen la zona puede ser una gran ayuda para decidir a qué importe vender. Esta acción no implica ninguna obligación para nosotros.
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Contrastar los importes que nos dan las inmobiliarias con las herramientas de tasación online de viviendas que encontramos en la web. Así, con toda esta información, podemos establecer un precio de salida para nuestro piso.
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Mirar los precios de pisos parecidos en los portales inmobiliarios, para así hacernos una idea de por cuánto venden nuestros vecinos y qué importe deberíamos fijar para que el nuestro sea más competitivo.
Con estos precios podremos hacer un promedio y decidir uno de salida para nuestra casa. Eso sí, debemos tener en cuenta que el interés que despierte nuestro piso y las ofertas que recibamos son las que nos dirán si el precio está ajustado al mercado.
2. Haz los trámites necesarios con antelación
Para vender nuestro piso entre particulares y no sufrir retrasos que pudieran complicar la operación, es vital que solicitemos los documentos obligatorios para vender la casa con tiempo. Especialmente, aquellos que requieren algún tipo de gestión o aprobación de la Administración. A continuación puedes ver cuáles son los documentos que necesitarás para vender tu piso entre particulares.
- Nota simple
- Certificado energético
- Planos de la vivienda
- Cédula de habitabilidad (solo en algunas comunidades)
- Contrato de arras o de reserva
- Estatutos de la comunidad
- Recibo de pago del IBI
- Certificado del ITE
- DNI o documento de identidad
- Escritura de compraventa de la casa
- Últimas facturas de suministros
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
- Certificado de deuda cero
Por otro lado, si el piso que vamos a vender tiene una hipoteca, debemos saber que necesitaremos de nuestro banco un certificado de deuda pendiente, si pretendemos cancelar la deuda con el dinero de la venta. Si el asunto es que ya hemos terminado de pagar el préstamo, pero no hemos cancelado en el registro la hipoteca, debemos hacer este trámite al principio de la venta para no tener que preocuparnos de esto más adelante.
¿Quieres tener a mano la lista de documentos? Descárgala y ¡haz check cada vez que consigas uno!
¡Importante! Debemos tener en cuenta que para gestionar algunos documentos como, por ejemplo, la cédula de habitabilidad o el certificado energético, debemos contratar los servicios de un técnico habilitado para ello. Este deberá visitar la vivienda para comprobar sus condiciones y, en base a sus observaciones, elaborará el documento que luego deberá ser registrado o presentado ante el organismo correspondiente.
Este tipo de profesionales abundan y los podemos conseguir tanto en Internet como en algunos colegios profesionales de arquitectura o ingeniería. No obstante, es importante que valoremos muy bien las opiniones que tienen otros clientes sobre ellos, que comprobemos sus referencias antes de contratarlos y que comparemos el precio y las condiciones de sus servicios. Este ejercicio nos puede garantizar que nos encontramos ante un experto en la materia y minimiza las probabilidades de afrontar algún inconveniente o de tirar el dinero.
3. Pon guapa la vivienda para atraer a muchos compradores
La imagen de la vivienda lo es todo. Por esto, si vendemos nuestro piso entre particulares, debemos intentar ver nuestra casa con un ojo crítico y aplicar una serie de cambios para mejorar la presentación de la casa. Así, podremos atraer la atención de más potenciales compradores y aumentar las probabilidades de vender el piso rápido.
Pero ¿qué podemos hacer para poner nuestro piso a punto? Podemos apoyarnos en el home staging, una técnica que propone limpiar la vivienda en profundidad, reparar todos los desperfectos, mejorar la luminosidad de la casa y despersonalizar los espacios. Así, nuestro piso se convierte en un lugar agradable y con decoración neutra para que sea del gusto de muchos potenciales compradores.
A la hora de difundir la venta de nuestra casa es aconsejable utilizar todos los canales disponibles en el mercado para así llegar a la mayor cantidad de potenciales compradores. Hoy en día, gracias al proptech, en la web se encuentran nuestras principales fuentes de difusión. Debemos preparar mensajes bien estructurados y explicativos, pero a la vez atractivos desde el punto de vista de la venta:
Nos ofrecen anuncios gratis si vendemos de particular a particular y reciben millones de visitas cada mes. En este sentido, es aconsejable colgar nuestra publicidad en, al menos, tres portales inmobiliarios para ampliar la visibilidad del anuncio.
Aunque a primera vista crear un anuncio parece sencillo, es importante tener en cuenta que tanto el texto como los vídeos y las imágenes deben ser atractivas.
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Redes sociales
Usar nuestras cuentas de Facebook, Instagram o Twitter para promocionar nuestra casa puede ser una buena estrategia. Eso sí, no debemos olvidar utilizar hashtags o etiquetas populares y relacionadas al hacer nuestras publicaciones. De esta manera, usuarios que no están en nuestra lista de seguidores pueden tener acceso al anuncio.
El texto que publiquemos en las redes sociales es muy importante y su estilo debe ser acorde a la red social en la que publiquemos. Así, debemos emplear el vocabulario y la explicación correcta, combinados con las fotografías, para que sean adecuados.
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Hoy en día los pisos se venden a través de Internet y los portales inmobiliarios son las webs más utilizadas, ya que reciben millones de visitas de potenciales compradores al mes. Por esta razón, son espacios muy competitivos y muchos vendedores los usan para promocionar sus pisos. Dado esto, podemos pagar para destacar nuestros anuncios como una estrategia para ganar mayor visibilidad en las búsquedas.
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Si decidimos vender nuestro piso entre particulares debemos hacernos cargo no solo de gestionar los contactos de interés que recibamos en nuestros anuncios. También tendremos que recibir y enseñar la casa a todos aquellos que la quieran visitar. En este sentido, es aconsejable:
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1. Ser muy organizados y llevar una agenda para coordinar todas las visitas. Así, evitamos el riesgo de perder una valiosa oportunidad por un simple descuido. |
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2. Prepararse para recibir múltiples llamadas. Debemos disponer de tiempo para contestar a las llamadas y mensajes que nos hagan los potenciales compradores, así como las inmobiliarias que, al ver nuestro piso en portales inmobiliarios o redes sociales, se pondrán en contacto con nosotros para ofrecernos sus servicios.
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3. Agrupar a las visitas para enseñar la casa en días concretos: si tenemos suficiente disponibilidad y recibimos el interés de muchas personas en pocos días, podemos intentar enseñar la casa a varias personas en un solo día. Eso sí, tenemos que citar a los interesados dejando, al menos, una media hora de diferencia entre cada persona y calcular que, de media, una visita puede durar unos 30 minutos. De esta manera, podemos enseñar la casa con calma y conversar sobre las condiciones de la venta sin presiones.
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4. Coordinar las visitas de día: es aconsejable que las personas vean la casa durante el día, con plena luz solar, para que así puedan apreciar que tan luminosa es la propiedad. Hay que tener en cuenta que este aspecto es uno de los mejor valorados por los compradores.
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6. Negocia las condiciones con el comprador ¡sin miedo!
La negociación es una de las fases más importantes de la venta y lo más habitual es que el comprador nos pida una rebaja en el precio de venta. En este sentido, debemos estar siempre abiertos a negociar y a escuchar a la otra parte, especialmente si nuestro interés es vender rápido la casa, pero es primordial tener claras nuestras necesidades y lo que estamos dispuestos a aceptar y lo que no para cerrar la venta. En este sentido, nos pueden ayudar estos consejos:
- Se estima que en España el precio de venta de un piso es entre un 10% y un 20% inferior al precio de salida. En este sentido, una estrategia válida sería definir desde el principio cuánto dinero esperamos obtener por la venta del piso y contemplar la rebaja del 10% o 20% al momento de elegir el precio de salida.
- Si tenemos herramientas suficientes para justificar el precio de venta, el margen de negociación será más pequeño. Por ejemplo, si la casa está recién reformada, tiene piscina o está ubicada en una excelente zona y de alta demanda, podremos usar esas características para demostrar que el precio de venta elegido es justo y así reduciremos el margen de negociación.
7. Cúbrete las espaldas con un contrato de arras o de reserva
Una vez hemos negociado y acordado las condiciones de la venta con el comprador, es aconsejable dejarlo todo por escrito en un contrato de arras. Este documento contiene al detalle todo lo pactado para llevar a cabo la compraventa como, por ejemplo, el precio, el plazo para firmar la escritura en notaría y, más importante aún, las penalizaciones que pueden resultar por incumplimiento.
De esta forma, si el comprador decide cancelar la transacción o se echa atrás en el último momento, podemos ser indemnizados por ello. Aunque, debemos tener en cuenta que si somos nosotros los que faltamos, podríamos vernos en la obligación de devolver la señal que nos entregó la otra parte por duplicado.
Eso sí, debemos ser muy cuidadosos a la hora de redactar este documento. Un error o la emisión de algún detalle importante nos puede traer muchos quebraderos de cabeza o retrasar la venta. Especialmente si, por ejemplo, estamos vendiendo nuestro piso para comprar otro o necesitamos liquidez inmediata.
8. Firma la escritura en la notaría
Llegado este momento hemos alcanzado nuestro objetivo: vender nuestro piso. En esta última etapa tenemos que firmar la compraventa en la notaría para finiquitar el asunto (y recibir el dinero de la venta).
Es un momento crucial y, aunque podemos pensar que ya está todo hecho, debemos ser cuidadosos. Por ejemplo, debemos asegurarnos de tener a mano todos los documentos que son necesarios y estar atentos a los tiempos que tenemos que cumplir nosotros, como vendedores, y los que tiene que cumplir el comprador.
Además, es recomendable anticiparse a posibles problemas, como puede ser un imprevisto en la concesión de la hipoteca del comprador (si solicita una) u otro problema que retrase la firma de la venta. Consejo: no debemos olvidar llevar nuestro DNI y las llaves del piso. Aunque suene una tontería, a muchos vendedores se les olvidan estas dos cosas importantes por los nervios y sin ellas el notario no autorizará la venta.
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Guía práctica para vender tu vivienda con éxito〖2022〗
Vender tu piso o tu casa es una de las operaciones financieras más importantes de tu vida. Y si bien es cierto que el procedimiento puede ser agobiante, con información ¡todo es más fácil!
En HelpMyCash.com queremos ayudarte, por eso hemos creado esta Guía práctica para vender tu piso. ¡Descárgala gratis y evita dolores de cabeza! Encontrarás información sobre:
- Situación del mercado inmobiliario. ¿Es buen momento para vender?
- Cómo saber cuánto vale tu casa
- Claves para encontrar una inmobiliaria fiable
- Lista de documentos necesarios para vender un piso
- Cómo preparar tu inmueble para recibir las visitas
- Todo sobre la negociación del precio
- Lo que necesitas saber sobre el contrato de arras
- Lista de documentos que debes llevar a la firma de la escritura
- Instrucciones sobre los impuestos que debes pagar por vender tu piso.
Ver y descargar guía
Averiguar qué necesitas para vender un piso
Si vendemos por nuestra cuenta no contaremos con la experiencia de un experto, así que nos tocará a nosotros descubrir los qué, los cómo y los cuándo de vender una casa. Para ello, podemos:
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Buscar en Internet información. Desde HelpMyCash.com hemos elaborado el contenido necesario sobre los pasos y el proceso de vender un piso, los gastos e impuestos, etc. Navega por nuestra web para conocer lo que debes saber.
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También, podemos consultar con un profesional. Especialmente, si tenemos dudas sobre algunos de los documentos que tenemos que presentar en el momento de la firma o si estamos afrontando una operación complicada como, por ejemplo, la venta de un piso tras un divorcio o la transmisión de una vivienda heredada.
Después de vender, toca pagar los impuestos
Hay que tener en cuenta que tras la venta del piso deberemos hacer frente a los impuestos obligatorios: estos son el IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida, la plusvalía municipal y el IBI.
El primero deberemos abonarlo en el año siguiente a la venta, en la declaración de la renta. El segundo tendremos que pagarlo dentro de los 30 días siguientes a la venta y el tercero podremos repartirlo con el comprador, según el tiempo en que cada uno ha sido dueño del piso.
¿Quieres saber más sobre los impuestos de vender un piso? Haz clic aquí y aprende cómo calcularlos, cómo y dónde pagarlos.
FAQ- Preguntas frecuentes sobre vender piso entre particulares
La venta de una vivienda puede ser un procedimiento que nos genera muchas dudas. Especialmente, si hemos decidido vender por nuestra cuenta y sin la ayuda de una inmobiliaria. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:
Según Tinsa, el tiempo medio que podemos tardar en vender un piso en España es de ocho meses. No obstante, este puede variar según la ubicación, ya que hay localidades donde la demanda de viviendas es más activa que en otras. Por tanto, el tiempo que tardemos en vender nuestro piso va a depender de la dinámica del mercado de nuestra zona y del precio que fijemos a la casa. Si establecemos un importe atractivo, es probable que logremos vender rápido.
Para saber a qué precio podemos vender nuestra casa podemos utilizar las múltiples herramientas de tasación online que existen en la web. Estas son gratuitas y nos pueden hacer una estimación del valor de nuestro piso. Además, aunque vendamos como particulares, podemos entrevistarnos con varias agencias para pedirles una valoración de la casa. Estas nos pueden tasar la propiedad gratis y sin compromiso alguno. Es decir, no estamos obligados a contratar a la inmobiliaria si no queremos. Así, con toda esta información, podemos fijar un precio de salida para nuestro piso.
Los documentos que debemos tramitar para vender nuestro piso entre particulares dependerán de la comunidad donde estemos. Aunque, de manera general, deberemos tener la nota simple, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el certificado del ITE si nuestra finca es antigua, el certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad, el último recibo de pago del IBI y las últimas facturas de suministros de la vivienda.
¿TIENES DUDAS? Si tienes más preguntas sobre vender un piso entre particulares, haz clic en el botón y nuestros expertos resolverán tus inquietudes.
