Son muchos los vendedores que optan por vender su piso de particular a particular para ahorrarse la comisión inmobiliaria. No obstante, la venta de la vivienda en solitario plantea una serie de retos. Aquí encontrarás los mejores consejos para triunfar en el proceso.
Para vender nuestro piso de particular a particular debemos realizar algunas acciones y gestionar una serie de trámites. De manera resumida, los pasos que tenemos seguir para vender nuestra casa sin ayuda son los que mostramos en la siguiente imagen:
Como podemos ver, vender nuestra casa de particular a particular implica encargarnos al completo de la venta. Es decir, debemos:
Investigar el mercado y tasar la vivienda para decidir a qué precio vender
Preparar y gestionar la documentación obligatoria
Promocionar la venta en los canales disponibles
Recibir a las visitas y gestionar los contactos de interés
Negociar las condiciones con el comprador
Firmar un contrato de reserva o de arras
Finiquitar la compraventa en notaría
Si bien puede ser una operación un tanto compleja, es un proceso que, con planificación y organización, podemos hacer perfectamente por nuestra cuenta. A continuación, damos los mejores consejos a tener en cuenta en cada fase, para vender nuestro piso de particular a particular con éxito.
Es aconsejable que, antes de poner a la venta nuestra casa, realicemos un proceso de investigación exhaustiva sobre cómo gestionar la venta de una vivienda. De esta manera, podemos dar cada paso con certeza y disminuir las probabilidades de cometer errores que nos puedan hacer perder dinero o retrasar la operación.
En este sentido, podemos buscar en Internet información que nos ofrezcan fuentes confiables del sector como, por ejemplo, las webs de agencias inmobiliarias, las páginas de entes gubernamentales o los mismos portales inmobiliarios. Así, no solo podemos saber cuáles son los documentos que necesitamos para vender, sino que también cuál es la manera más efectiva de llevar a cabo cada fase de la venta.
También, podemos consultar con un notario. Especialmente, si tenemos dudas sobre algunos de los documentos que tenemos que presentar en el momento de la firma o si estamos afrontando una operación complicada como, por ejemplo, la venta de un piso tras un divorcio o la transmisión de una vivienda heredada.
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Si el piso que queremos vender lo hemos heredado, debemos tener en cuenta que, para venderlo, tenemos que haber realizado previamente el trámite para aceptar la herencia. De lo contrario, no lo podemos transmitir. |
Nuestra casa es, seguramente, el activo más valioso con el que contamos. Por tanto, no debemos tomarnos la venta a la ligera. Es decir, tenemos que dedicar tiempo, esfuerzo y recursos en llevar a cabo cada uno de los pasos que hemos mencionado y en investigar sobre el tema.
Asimismo, es aconsejable comparar muy bien las diferentes opciones que tenemos a la hora de contratar algunos servicios para realizar la venta. Estos cuentan dentro de los gastos que tenemos que asumir para concretar la venta del piso y debemos ser cuidadosos para no tirar el dinero o tener problemas.
Por ejemplo, generalmente, para sacar la cédula de habitabilidad o el certificado energético es necesario contratar los servicios de un técnico habilitado para ello. Este deberá visitar la vivienda para comprobar las condiciones pertinentes de la misma y, en base a sus observaciones, elaborará un informe que deberá ser registrado en el organismo correspondiente.
Este tipo de profesionales abundan y los podemos conseguir tanto en Internet como en algunos colegios profesionales de arquitectura o ingeniería. No obstante, es importante que valoremos muy bien las opiniones que tienen otros clientes sobre ellos y que comprobemos sus referencias antes de contratarlos. Este ejercicio nos puede garantizar que nos encontramos ante un experto en la materia y minimiza las probabilidades de afrontar algún inconveniente.
Para vender nuestro piso entre particulares y no sufrir retrasos que pudieran complicar la operación, es vital que solicitemos los documentos obligatorios con suficiente antelación. Incluso, es aconsejable iniciar los trámites necesarios para vender el piso desde el mismo momento en que tomamos la decisión de vender.
Especialmente, aquellos que requieren algún tipo de gestión ante la Administración como, por ejemplo, el certificado energético, la cédula de habitabilidad o el certificado del ITE. Debemos tener en cuenta que la mayoría de los organismos tienen unos plazos máximos para dar respuesta de los trámites, pero, en algunos casos, estos podrían no cumplirse. Por este motivo, debemos ser previsivos.
A la hora de promocionar la venta de nuestra casa es aconsejable utilizar todos los canales disponibles en el mercado para así llegar a la mayor cantidad de potenciales compradores.
Para esto, podemos poner anuncios en los portales inmobiliarios y, de ser posible, no limitarnos a utilizar un solo portal, sino más bien colgar nuestra publicidad en, al menos, tres de ellos. Estos nos ofrecen anuncios gratis si vendemos como particulares, así que no tendremos que pagar ni un euro por utilizar estos recursos.
También, es aconsejable aprovechar las ventajas de difusión que nos ofrecen las redes sociales y usar nuestras cuentas de Facebook, Instagram o Twitter para promocionar nuestra casa. Eso sí, no debemos olvidar utilizar hashtags o etiquetas populares y relacionadas al hacer nuestras publicaciones. De esta manera, usuarios que no están en nuestra lista de seguidores pueden tener acceso al anuncio.
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Hoy en día, gracias al proptech, los pisos se venden a través de Internet y los portales inmobiliarios son las webs que reciben la mayor cantidad de visitas de potenciales compradores. Por esta razón, son espacios muy competitivos y son muchos los vendedores que los utilizan para promocionar sus pisos. Dado esto, podemos pagar para destacar nuestros anuncios como una estrategia para ganar mayor visibilidad en las búsquedas. |
Si decidimos vender nuestro piso de particular a particular debemos hacernos cargo no solo de gestionar los contactos de interés que recibamos en nuestros anuncios. También tendremos que recibir y enseñar la casa a todos aquellos que la quieran visitar. En este sentido, es aconsejable ser muy organizados y llevar una agenda para coordinar todas las visitas. Así, evitamos el riesgo de perder una valiosa oportunidad por un simple descuido.
Si recibimos el interés de muchas personas en pocos días y tenemos suficiente disponibilidad, podemos agrupar las visitas en un solo día. Eso sí, tenemos que citar a los interesados dejando, al menos, una media hora de diferencia entre cada persona y calcular que, de media, una visita puede durar unos 30 minutos. De esta manera, podemos enseñar la casa con calma y conversar sobre las condiciones de la venta sin presiones.
La negociación es una de las fases más importantes de la venta. Una vez que hemos llegado a esta etapa, el interés de un comprador es real y estamos muy cerca de cerrar el negocio. No obstante, a pesar de que en esta parte del proceso cualquier paso en falso puede poner en riesgo la compraventa, debemos ser firmes en nuestras exigencias.
Esto no significa ser inflexibles. Debemos estar siempre abiertos a negociar y a escuchar a la otra parte. Especialmente, si nuestro interés es vender rápido la casa, pero es primordial tener claras nuestras necesidades y lo que estamos dispuestos a aceptar y lo que no para cerrar la venta.
Por ejemplo, es habitual que los compradores pidan una rebaja en el precio y, de hecho, los importes a los que se suelen cerrar las compraventas son inferiores a los de oferta. Aún así, debemos tomarnos nuestro tiempo para sopesar las propuestas que nos hagan y no precipitarnos a aceptar a la primera un descuento por miedo a perder al comprador. Es importante negociar al máximo y no dudar ni dejarnos dominar por la necesidad de vender el piso.
Por último, una vez hemos negociado y acordado las condiciones de la venta con el comprador, es aconsejable dejarlo todo por escrito en un contrato de arras. Este documento contiene al detalle todo lo pactado para llevar a cabo la compraventa como, por ejemplo, el precio, el plazo para firmar la escritura en notaría y, más importante aún, las penalizaciones que pueden resultar por incumplimiento.
De esta forma, si el comprador decide cancelar la transacción o se echa atrás en el último momento, podemos ser indemnizados por ello. Aunque, debemos tener en cuenta que si somos nosotros los que faltamos, podríamos vernos en la obligación de devolver la señal que nos entregó la otra parte por duplicado.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás los mejores consejos para vender tu piso de particular a particular sin grandes complicaciones.
Metodología: para obtener la información se ha realizado mistery shopping, la investigación online de diferentes fuentes y la consulta a algunos expertos del sector inmobiliario.
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Hola Helper,
Se considera que es la vivienda habitual desde el momento en que el contribuyente comienza a residir en la casa.
En este sentido, el padrón municipal es una de las formas más sencillas que tienes de demostrar a Hacienda que has vivido durante este periodo en la casa.
Aunque, no es la única forma que tiene la Agencia Tributaria para comprobarlo, ya que no siempre el domicilio fiscal coincide con el padrón. De esta manera, también puedes utilizar como argumento el consumo de los servicios o el domicilio de las notificaciones.
No obstante, hay que tener en cuenta que esto puede estar sujeto a la interpretación que hace Hacienda del caso. Por tanto, dada la cercanía de las fechas, puedes tomar como referencia la fecha de empadronamiento si te lo puedes permitir.
De esta manera, en el caso que la Agencia Tributaria te pida demostrar que ha sido tu vivienda habitual, puedes adjuntar el padrón municipal como prueba para, de esta manera, aplicar a la exención en reinversión y no tener pagar este gasto por la venta del piso.
Si el caso es que no puedes esperar hasta esta fecha para firmar la compraventa, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad. Este te podrá orientar mejor sobre este tema.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Gracias por tu ayuda Ottymar. Otra duda sería cuando se considera vivienda habitual. ¿Desde el momento de la compra(1 de septiembre) o desde el día del empadronamiento (9de septiembre)?
Mil gracias otra vez.
citando a Helper_905634322 Hola compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar d...
Hola, Helper.
Si tienes tres años viviendo en el piso y piensas utilizar el dinero de la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio de reinversión y, de esta manera, no verte obligada a pagar el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda.
Pero para poder aplicar a la exención tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda. Además, la nueva casa debe ser habitada de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola
compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar de inmediato. voy a vivir en el piso de mi pareja mientras busco con calma el nuevo piso donde viviremos ambos. cuanto tiempo tengo para hacer la nueva compra?
Hola Helper,
En este caso es aconsejable que intentes negociar con el comprador para firmar la venta de la casa en el plazo requerido. Si no es posible llegar a un acuerdo y para ti resulta imposible concretar en estos momentos la compraventa, es posible que tengas que buscar otro comprador.
Por otro lado, entiendo que con venta privada te refieres a firmar un documento de compraventa sin elevarlo a público ante notario. Aunque hay personas que optan por este tipo de transacciones no es aconsejable, ya que puede traer problemas añadidos. Además, es poco probable que un comprador se decida a comprar la vivienda en estas condiciones.
En tal caso, si lo que quieres es que el comprador tenga la seguridad de que el negocio se llevará a cabo, podrían firmar un contrato de arras. Este documento es habitual al vender un piso, ya que recoge las condiciones de la venta e incluye, de manera clara, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato que podrían afrontar ambas partes.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
6% al vendedor y 3% al comprador. Total 9% de comisión... una barbaridad
A mi me parece que todas las inmobiliarias tecnocasa incluida cobran demasiado dinero solo por enseñar una casa, subir unas persianas para decir que una casa tiene luz y leer una cartilla a la gente que bien puede hacer el propietario
el problema es que nos da miedo porque estamos vendiendo lo mas valioso que tenemos. yo vendi con tecnocasa. No tuve problemas con ellos y me vendieron el piso a un precio decente pero si me dio la impresion que son bastante agresivos en sus practicas y ahora que veo en retrospectiva no tiene ciencia alguna, si lo hubiera hecho yo me habria ahorrado una pasta, pero en ese momento por desconocimientos/miedo, etc pense que tenia que contratar a una inmobiliaria que fuera conocida
Yo tuve una mala experiencia con esta agencia. Desde que firmas las arras con el comprador se desentienden totalmente de todo. además que te quieren cobrar la comisión con las arras y no la escritura es decir, pagas un 6% de comisión y luego si hay un problema quedas a la buena de dios. En mi caso eso no paso porque mi comprador era una persona seria, pero vaya telita con tecnocasa... luego se llenan la boca diciendo que son la inmobiliaria mas grande de españa
Yo vendí mi casa con Tecnocasa en el 2017. Si es verdad que son caros pero la mayoria de las agencias lo son además depende del caso en que te encuentres.
En mi caso fueron de muchisima ayuda para vender. Lo intente hacer en principio por mi cuenta y no vendia. ademas era una venta complicada y mi comercial me ayudo a resolver el marrón que tenia con los documentos (era una casa con titularidad compartida). Así que supongo que en algunos casos si que necesitas la experiencia de alguien que sepa los atajos
Yo tengo entendido que cobran eso un 6 o 7% y le cobran otro tanto al comprador y una reserva
Un familiar cercano estuvo a punto hacer negocio con ellos en zaragoza y la excusa que le daban (palabras del comercial) es que ellos no trabajan de gratis. Nadie lo hace pero estas comisiones tan altas son a cuenta de que??
Hola, Helper_905634314.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es realmente obligatoria, pero sí muy recomendada, ya que este trámite le otorga seguridad jurídica a los propietarios del inmueble.
Además, si la vivienda heredada que quieres vender no está inscrita, puede resultar muy difícil conseguir un comprador, ya que la casa aún aparecerá registrada a nombre de su anterior propietario (la persona fallecida) y esto puede generar desconfianza en la otra parte.
Por otro lado, si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario, el banco no se lo concederá si la vivienda no se encuentra correctamente inscrita. Este es un requisito exigido por todas las entidades para otorgar la hipoteca sobre una casa.
En este sentido, es aconsejable realizar la inscripción del piso en el Registro para venderlo. Debes tener en cuenta que, como todas las comunidades han avanzado a la fase 1 del plan de desescalada, ya los Registros se encuentran trabajando con relativa normalidad.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
buenos días
He heredado junto a mis hermana una vivienda en zaragoza. justo antes del confinamiento hicimos la escritura en el notario y pagamos los impuestos pero con el cierre de los registros no hemos ido a registrar la casa. tenemos pensado vender la casa en cuanto se pueda
tenemos que registrar la casa en el registro para poder vender?
Hola, Helper_904627629.
Entendemos que se podría conceder una hipoteca desde el momento en el que la inscripción se hiciera efectiva, pues el banco solo necesitaría saber si esa vivienda pertenece realmente al vendedor. De todos modos, como desconocemos si existe algún impedimento legal, nuestro consejo es que contactes directamente con el Registro de la Propiedad correspondiente y lo preguntes.
Un saludo.
Buenos dias,
Si el vendedor inscribe hoy su vivienda en el registro de la propiedad, ¿Cuanto tiempo ha de pasar para que mi banco me conceda una hipoteca para comprar esa vivienda? Me han comentado que dos años, otros que al mes soguiente desde que se inscriba... Gracias
Mis padres compraron una casa en el pueblo de mis abuelos hace muchos años sin el registro.
El típico error de creer que este tipo de trámites no son necesarios.
Cuando quisimos vender tuvimos que pagar por todo el papeleo de las inscripción y fue complicado porque intentamos venderla sin registrar pero no conseguimos quien se quisiera arriesgar
Publicado el 26/05/2020
Publicado el 22/05/2020
Publicado el 21/05/2020
