Son muchos los vendedores que optan por vender su piso entre particulares para ahorrarse la comisión inmobiliaria. No obstante, la venta de la vivienda en solitario plantea una serie de retos. Aquí encontrarás los mejores consejos para triunfar en el proceso.
Para vender nuestro piso de particular a particular debemos realizar algunas acciones y gestionar una serie de trámites. De manera resumida, los pasos que tenemos seguir para vender nuestra casa sin ayuda son los que mostramos en la siguiente imagen:
Como podemos ver, vender nuestra casa de particular a particular implica encargarnos al completo de la venta. Es decir, debemos:
Investigar el mercado y tasar la vivienda para decidir a qué precio vender
Preparar y gestionar la documentación obligatoria
Promocionar la venta en los canales disponibles
Recibir a las visitas y gestionar los contactos de interés
Negociar las condiciones con el comprador
Firmar un contrato de reserva o de arras
Finiquitar la compraventa en notaría
Si bien puede ser una operación un tanto compleja, es un proceso que, con planificación y organización, podemos hacer perfectamente por nuestra cuenta. A continuación, damos los mejores consejos a tener en cuenta en cada fase, para vender nuestro piso entre particulares sin complicaciones.
Es aconsejable que, antes de poner a la venta nuestra casa, realicemos un proceso de investigación exhaustiva sobre cómo gestionar la venta de una vivienda. De esta manera, podemos dar cada paso con certeza y disminuir las probabilidades de cometer errores que nos puedan hacer perder dinero o retrasar la operación.
Si vendemos por nuestra cuenta no contaremos con la experiencia de un experto, así que nos tocará a nosotros descubrir los qué, los cómo y los cuándo de vender una casa. Para ello, podemos:
Buscar en Internet información que nos ofrezcan fuentes confiables del sector como, por ejemplo, las webs de agencias inmobiliarias, las páginas de entes gubernamentales o los mismos portales inmobiliarios. Así, no solo podemos saber cuáles son los documentos que necesitamos para vender, sino que también cuál es la manera más efectiva de llevar a cabo cada fase de la venta.
También, podemos consultar con un notario. Especialmente, si tenemos dudas sobre algunos de los documentos que tenemos que presentar en el momento de la firma o si estamos afrontando una operación complicada como, por ejemplo, la venta de un piso tras un divorcio o la transmisión de una vivienda heredada.
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Si el piso que queremos vender lo hemos heredado, debemos tener en cuenta que, para venderlo, tenemos que haber realizado previamente el trámite para aceptar la herencia. De lo contrario, no lo podemos transmitir. |
Además, es muy importante que nos dediquemos a investigar a fondo el mercado inmobiliario de nuestra zona para que podamos fijar un precio de mercado para vender nuestra casa. Esto será vital para que logremos vender rápido. Pero ¿cómo hacemos esto? Para ello, podemos:
Acudir a varias inmobiliarias del barrio para que nos realicen una valoración de nuestro piso y para que nos digan cuántos pisos similares han vendido recientemente y a qué precios. Aunque hayamos decidido realizar la venta entre particulares, la opinión de expertos que conocen la zona puede ser una gran ayuda para decidir a qué importe vender. No debemos preocuparnos, estas nos podrán tasar la casa gratis y sin compromiso. Así que esta acción no implica ninguna obligación para nosotros.
Contrastar los importes que nos dan las inmobiliarias con las herramientas de tasación online de viviendas que encontramos en la web. Muchas son gratuitas y muy fáciles de utilizar. Así, con toda esta información, podemos establecer un precio de salida para nuestro piso.
Eso sí, debemos tener en cuenta que realmente el interés que despierte nuestro piso y las ofertas que recibamos son las que nos dirán si el precio está ajustado al mercado.
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Para vender nuestro piso entre particulares y no sufrir retrasos que pudieran complicar la operación, es vital que solicitemos los documentos obligatorios con suficiente antelación. Incluso, es aconsejable iniciar los trámites necesarios desde el mismo momento en que tomamos la decisión de vender.
Especialmente, aquellos que requieren algún tipo de gestión o aprobación de la Administración como, por ejemplo, el certificado energético, la cédula de habitabilidad o el certificado del ITE. Debemos tener en cuenta que la mayoría de los organismos tienen unos plazos máximos para dar respuesta de los trámites, pero, en algunos casos, estos podrían no cumplirse. Por este motivo, debemos ser previsivos.
Por otro lado, si el piso que vamos a vender tiene una hipoteca, debemos saber que necesitaremos de nuestro banco un certificado de deuda pendiente, si pretendemos cancelar la deuda con el dinero de la venta. Si el asunto es que ya hemos terminado de pagar el préstamo, pero no hemos cancelado en el registro la hipoteca, podemos hacer este trámite al principio de la venta para no tener que preocuparnos de esto más adelante.
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Debemos tener en cuenta que nuestra casa es, seguramente, el activo más valioso con el que contamos. Por tanto, no debemos tomarnos la venta a la ligera. En este sentido, es aconsejable comparar muy bien las diferentes opciones que tenemos a la hora de contratar algunos servicios para realizar la venta. Estos cuentan dentro de los gastos que tenemos que asumir para concretar la venta y debemos ser cuidadosos para no tirar el dinero o tener problemas.
Por ejemplo, generalmente, para sacar la cédula de habitabilidad o el certificado energético es necesario contratar los servicios de un técnico habilitado para ello. Este deberá visitar la vivienda para comprobar las condiciones pertinentes de la misma y, en base a sus observaciones, elaborará el documento que deberá ser registrado ante el organismo correspondiente.
Este tipo de profesionales abundan y los podemos conseguir tanto en Internet como en algunos colegios profesionales de arquitectura o ingeniería. No obstante, es importante que valoremos muy bien las opiniones que tienen otros clientes sobre ellos y que comprobemos sus referencias antes de contratarlos. Este ejercicio nos puede garantizar que nos encontramos ante un experto en la materia y minimiza las probabilidades de afrontar algún inconveniente.
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A la hora de difundir la venta de nuestra casa es aconsejable utilizar todos los canales disponibles en el mercado para así llegar a la mayor cantidad de potenciales compradores. Hoy en día, gracias al proptech, en la web se encuentran nuestras principales fuentes de difusión:
Son los sitios para excelencia para poner nuestros anuncios para vender casa. Eso sí, de ser posible, es aconsejable no limitarnos a utilizar un solo portal, sino más bien colgar nuestra publicidad en, al menos, tres de ellos. Estos nos ofrecen anuncios gratis si vendemos como particulares, así que no tendremos que pagar ni un euro por utilizar estos recursos.
Las populares redes tienen enormes ventajas a la hora de difundir una idea o vender un producto. De esta manera, usar nuestras cuentas de Facebook, Instagram o Twitter para promocionar nuestra casa puede ser una buena estrategia. Eso sí, no debemos olvidar utilizar hashtags o etiquetas populares y relacionadas al hacer nuestras publicaciones. De esta manera, usuarios que no están en nuestra lista de seguidores pueden tener acceso al anuncio.
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Hoy en día los pisos se venden a través de Internet y los portales inmobiliarios son las webs más utilizadas. Estos que reciben millones de visitas de potenciales compradores al mes. Por esta razón, son espacios muy competitivos y muchos vendedores los usan para promocionar sus pisos. Dado esto, podemos pagar para destacar nuestros anuncios como una estrategia para ganar mayor visibilidad en las búsquedas. |
Si decidimos vender nuestro piso entre particulares debemos hacernos cargo no solo de gestionar los contactos de interés que recibamos en nuestros anuncios. También tendremos que recibir y enseñar la casa a todos aquellos que la quieran visitar. En este sentido, es aconsejable:
Ser muy organizados y llevar una agenda para coordinar todas las visitas. Así, evitamos el riesgo de perder una valiosa oportunidad por un simple descuido.
Preparar la vivienda antes de recibir a las visitas para que esta sea la más atractiva del barrio. Es fundamental limpiar, decorar, ordenar y reparar lo que está roto antes de que los interesados pongan un pie en la casa.
Si tenemos suficiente disponibilidad y recibimos el interés de muchas personas en pocos días, podemos agrupar las visitas en un solo día. Eso sí, tenemos que citar a los interesados dejando, al menos, una media hora de diferencia entre cada persona y calcular que, de media, una visita puede durar unos 30 minutos. De esta manera, podemos enseñar la casa con calma y conversar sobre las condiciones de la venta sin presiones.
Es aconsejable que las personas vean la casa durante el día, con luz solar, para que así puedan apreciar que tan luminosa es la propiedad.
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La negociación es una de las fases más importantes de la venta. Una vez que hemos llegado a esta etapa, el interés de un comprador es real y estamos muy cerca de cerrar el negocio. No obstante, a pesar de que en esta parte del proceso cualquier paso en falso puede poner en riesgo la compraventa, debemos ser firmes en nuestras exigencias.
Esto no significa ser inflexibles. Debemos estar siempre abiertos a negociar y a escuchar a la otra parte. Especialmente, si nuestro interés es vender rápido la casa, pero es primordial tener claras nuestras necesidades y lo que estamos dispuestos a aceptar y lo que no para cerrar la venta.
Por ejemplo, es habitual que los compradores pidan una rebaja en el precio y, de hecho, los importes a los que se suelen cerrar las compraventas son inferiores a los de oferta. Aún así, debemos tomarnos nuestro tiempo para sopesar las propuestas que nos hagan y no precipitarnos a aceptar a la primera un descuento por miedo a perder al comprador. Es importante negociar al máximo y no dudar ni dejarnos dominar por la necesidad de vender el piso.
Por último, una vez hemos negociado y acordado las condiciones de la venta con el comprador, es aconsejable dejarlo todo por escrito en un contrato de arras. Este documento contiene al detalle todo lo pactado para llevar a cabo la compraventa como, por ejemplo, el precio, el plazo para firmar la escritura en notaría y, más importante aún, las penalizaciones que pueden resultar por incumplimiento.
De esta forma, si el comprador decide cancelar la transacción o se echa atrás en el último momento, podemos ser indemnizados por ello. Aunque, debemos tener en cuenta que si somos nosotros los que faltamos, podríamos vernos en la obligación de devolver la señal que nos entregó la otra parte por duplicado.
Eso sí, debemos ser muy cuidadosos a la hora de redactar este documento. Un error o la emisión de algún detalle importante nos puede traer muchos quebraderos de cabeza o retrasar la venta. Especialmente si, por ejemplo, estamos vendiendo nuestro piso para comprar otro o necesitamos liquidez inmediata.
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¡No cometas errores! Descubre qué información debe tener un contrato de arras para vender un piso. |
La venta de una vivienda puede ser un procedimiento que nos genera muchas dudas. Especialmente, si hemos decidido vender por nuestra cuenta y sin la ayuda de una inmobiliaria. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:
Según Tinsa, el tiempo medio que podemos tardar en vender un piso en España es de ocho meses. No obstante, este puede variar según la ubicación, ya que hay localidades donde la demanda de viviendas es más activa que en otras. Por tanto, el tiempo que tardemos en vender nuestro piso va a depender de la dinámica del mercado de nuestra zona y del precio que fijemos a la casa. Si establecemos un importe atractivo, es probable que logremos vender rápido.
Para saber a qué precio podemos vender nuestra casa podemos utilizar las múltiples herramientas de tasación online que existen en la web. Estas son gratuitas y nos pueden hacer una estimación del valor de nuestro piso. Además, aunque vendamos como particulares, podemos entrevistarnos con varias agencias para pedirles una valoración de la casa. Estas nos pueden tasar la propiedad gratis y sin compromiso alguno. Es decir, no estamos obligados a contratar a la inmobiliaria si no queremos. Así, con toda esta información, podemos fijar un precio de salida para nuestro piso.
Los documentos que debemos tramitar para vender nuestro piso entre particulares dependerán de la comunidad donde estemos. Aunque, de manera general, deberemos tener la nota simple, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el certificado del ITE si nuestra finca es antigua, el certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad, el último recibo de pago del IBI y las últimas facturas de suministros de la vivienda.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás los mejores consejos para vender tu piso de particular a particular sin grandes complicaciones.
Metodología: para obtener la información se ha realizado mistery shopping, la investigación online de diferentes fuentes y la consulta a algunos expertos del sector inmobiliario.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
Aviso: los servicios que ofrecemos son totalmente gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash obtiene sus ingresos de la publicidad y de sus productos destacados.
Te escuchamos: desde HelpMyCash queremos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello, ponemos a tu disposición los siguientes servicios de atención:
Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!!
Hola, Juan Perez.
Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene.
la pregunta del millón es...
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple?
un saludo y gracias de antemano.
Hola, laneig.
El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir.
Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.
Un saludo.
Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
Muchas gracias y un saludo
citando a Mari [cita=71091]#16[/cita] antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho. Si no es molestia, me gustaría saber...
Hola, Mari
Mientras reinviertas el dinero de la venta de tu vivienda habitual en la compra de una nueva residencia habitual dentro del plazo de los dos años, no pasa nada.
Puedes vivir de alquiler o con un amigo o familiar mientras encuentras la casa nueva que vas a comprar, pero sin exceder el plazo reglamentario.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Pregunta similar: Vender vivienda antes de los 3 años
Hola tengo una consulta quiero vender mi piso y cuando yo lo Compre del IMPUESTO DE TRASMISIONES PATRIMONIALES en vez de pagar el 10% , me beneficie pagando el 5% porque era vivienda habitual y tenia menos de32 años . Vale pues ahora quiero vender y no han pasado 3 años , se cumplen los 3 años el 28 de marzo de 2021 , cuánto tendría que devolver ? El 5% entero o una parte de los meses que me quedan por llegar a los 3 años ?
citando a Ottymar Tademo
[cita=71071]#15[/cita]
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por rein...
antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho.
Si no es molestia, me gustaría saber si en el plazo de 2 años para encontrar nuevo hogar, el hecho de que esté en alquiler en otro sitio, no implica nada, es decir, tengo que vender mi piso, irme a un piso de alquiler durante un tiempo mientras busco mi hogar definitivo para reinvertir lo que haya podido ganar con la primera venta. No pasa nada por estar ese plazo en un piso de alquiler, no? Gracias y disculpa la ignorancia, todo esto es nuevo para mi. Gracias
citando a Mari Buenos días, En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una...
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por reinversión estipulada por la Agencia Tributaria y así quedar libre de pagar IRPF por la venta del piso, tendrías que tener, al menos, tres años de residencia continua en la casa.
El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años, contados a partir de la fecha de la firma de la compraventa. Eso sí, debes declarar la venta e indicar que te coges a la exención en el año fiscal que corresponde. Es decir, el siguiente a la venta.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Buenos días,
En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una nueva vivienda que pueda comprar. Tengo 2 preguntas... debo esperar hasta Enero de 2021 para poder vender mi primera vivienda donde resido? Y en caso de venderla... debo comprar otro piso lo antes posible para que no me sancionen o no importa el tiempo que pase hasta que pueda adquirir mi nuevo hogar? Muchas gracias
Publicado el 21/10/2020
Publicado el 16/10/2020
Publicado el 15/10/2020
