¿Quieres eliminar el IRPH? Hazlo con una subrogación de hipoteca

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El índice IRPH es una referencia alternativa al euríbor y que está presente en entre el 10% y el 13% de los préstamos hipotecarios variables de este país. Actualmente su cotización está muy por encima del euríbor, así que los que lo tienen en el contrato pagan más cada mes. Por esta razón, muchos hogares se plantean qué hacer para cambiar de índice o pasarse a un tipo fijo. En este artículo comentaremos cómo la subrogación de hipoteca puede ser una opción si planteamos cambiar las condiciones de nuestro contrato.

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La subrogación de hipoteca: busca mejores condiciones con otro banco

La subrogación consiste en mejorar las condiciones de nuestra hipoteca con otra financiera. En muchas ocasiones es la alternativa a la novación, porque nuestra actual entidad podría negarse a aceptar nuestra propuesta. Además, con esta operación no tendríamos que pedirle permiso para negociar con otra distinta.

Si estamos convencidos de subrogar nuestra hipoteca, lo primero que tendríamos que hacer es tantear varias entidades para saber si escucharán nuestra propuesta. Una vez valoradas diferentes ofertas de otras financieras, podríamos escoger la que más interese y presentar formalmente una solicitud de subrogación. Esta nos presentaría una oferta vinculante en una semana. Después, dispondríamos de 10 días para decidir definitivamente si la oferta es la más conveniente. En caso afirmativo, el nuevo banco informaría al anterior de esta operación, pero este tendría derecho a presentar una contraoferta en un plazo de dos semanas.

Si la oferta no es igual o mejor, tendríamos vía libre para certificar el cambio, con una escrituración y sus correspondientes gastos de subrogación de por medio:

  • Notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente por amortizar).
  • Gestoría (entre 200 y 500 euros).
  • Registro de la Propiedad (no sobrepasa los 100 euros).

Además, cabe recordar que, a diferencia de la novación, con el cambio de banco tendríamos que volver a tasar la vivienda (entre 200 y 400 euros).

¿Por qué algunos consideran que el IRPH es abusivo?

Las diferentes asociaciones de afectados por el IRPH consideran que las entidades aplicaron este índice de forma poco transparente: no explicaron a los clientes cómo se calculaba este índice, cómo podría ser su evolución y cuáles podrían ser las consecuencias de adquirir uno de estos productos.

El cálculo del IRPH se elabora a partir de la TAE media aplicada sobre las nuevas hipotecas. Se trata además de un valor medido e influenciable por las financieras y que puede ser modificado por estas. Además, a diferencia del euríbor, al calcular la media no se eliminan los picos más altos ni los más bajos, por lo tanto, suelen haber oscilaciones de un mes a otro y con un valor muy por encima del índice europeo. Por ejemplo, desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el valor del IRPH no ha bajado de 1,8%, mientras que el euríbor ya lleva tres años en negativo.

La justicia europea determinará su futuro

El IRPH está en medio de un contexto judicial bastante convulso y cuya resolución podría marcar su porvenir. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitirá un fallo en unos meses sobre la posible abusividad de este índice. Si ocurriera esta situación y con carácter retroactivo, podría iniciarse un proceso de devoluciones  millonarias hacia los afectados por parte de los bancos. Goldman Sachs estimó el coste hasta en 44.000 millones de euros en un informe publicado en diciembre de 2018.

¿Cómo afectaría a los afectados que hubieran hecho una subrogación de hipoteca? Podría darse el mismo caso que con otras cláusulas abusivas: aunque se efectúe un cambio de entidad, se mantendría el derecho a reclamar una posible devolución al anterior banco.

Autor: Julio Martinez


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