Hola, PLSANTANA.

Como bien dices, la regulación española promulgada en 2007 limita la comisión que puede cobrarse al efectuar una subrogación en el 0,5% del capital pendiente, un porcentaje que se reduce hasta el 0,25% cuando la hipoteca lleva más de cinco años vigente. Parece que tu contrato no cumple este requisito legal, así que nuestro consejo es que pidas explicaciones al banco. Si no te lo arreglan, antes de acudir a los tribunales puedes reclamar ante su servicio de atención al cliente y, posteriormente, ante el servicio de reclamaciones del Banco de España. 

Un saludo. 

Hola y gracias por adelantado por vuestro apoyo. Quería saber si en un proceso de subrogación de hipoteca, el banco que me hace la oferta puede pasarme algún coste de gestión o de algún otro tipo si acepto la contraoferta de mi banco actual.

Un saludo y gracias.

Angel

Hola, Helper_1002706462.

El banco que te hace la oferta no puede cobrarte nada si te decantas por la contraoferta de tu banco. Ahora bien, para que te haga esa oferta, deberás pagar una tasación; un dinero que no podrás recuperar. 

Ten presente, además, que esa contraoferta también tiene diversas costas de tramitación. Los puedes ver en nuestra página sobre los gastos de novación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Hola Miquel, 

gracias por tu respuesta. En relación a los plazos, ¿hay un tiempo límite para aceptar la oferta del nuevo banco o aceptar la contra oferta de mi antiguo banco? Entiendo que hay un tiempo mínimo de dos semanas que hay que esperar antes de poder firmar con mi nuevo banco, pero no estoy seguro de si existe un tiempo máximo para que yo tenga que tomar una decisión u otra. Creo que mi banco tiene que informar en un plazo de 7 días (?) de su intención de ofrecer una contra oferta, pero no se que pasa si se pasa ese plazo y no informa a el nuevo banco. Creo que mi banco actual no quiere informar la intención de hacer una contra oferta hasta que yo muestre interés por ella. ¿Si me retraso en confirmarles mi interés, pierden el derecho de hacerme la contra oferta?

Gracias.

Angel

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Sí, los plazos están regulados por la Ley 2/1994. En la oferta vinculante que te facilite el nuevo banco aparece, en principio, hasta cuándo es válida. Dentro de ese plazo, por lo tanto, tendrás que aceptarla o rechazarla. Si la aceptas, el nuevo banco informará a tu actual entidad de tu intención de trasladar tu hipoteca, que tendrá un máximo de 7 días naturales para mandarle una certificación del importe pendiente del préstamo. Una vez entregada esa certificación, tu banco actual tendrá hasta 15 días naturales para presentarte la contraoferta, si quiere. Si no presenta la contraoferta dentro de ese plazo de 15 días, perderá el derecho a hacerte la contraoferta. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Hola Miquel,

Gracias de nuevo por tu respuesta. Si mi banco no informa en ese plazo de quince días, y yo no acabara firmando la hipoteca con el nuevo banco, me vería obligado/limitado a quedarme con las mismas condiciones sin la posibilidad de renegociar de nuevo las condiciones con ellos?

Un saludo.

Hola de nuevo. 

No exactamente. Ese plazo de 15 días es para que le dé tiempo a retenerte. Si se cumple ese plazo y tú decides no formalizar la subrogación para irte a otra entidad, sí podrías renegociar las condiciones de la hipoteca con tu banco actual. Ahora bien, sin la presión de saber que podrías irte a otra entidad, es posible que no esté tan interesado en negociar o que te ofrezca unas condiciones algo peores. 

Un saludo. 

Hola Miquel,

Muchas gracias! Una última pregunta. Si decido aceptar la contra oferta de mi banco actual, que acciones necesita tomar mi banco actual para retenerme? Necesita enviar una aceptación de la contra oferta por mi parte a mi potencial nuevo banco? Hay un límite de tiempo para firmar/formalizar (ante notario entiendo) esa oferta en ese plazo de 15 días?

Muchas gracias, y enhorabuena por el gran trabajo qué hacéis desde este foro! 

Ángel S.

Hola de nuevo. 

¡Para eso estamos! Sobre tu última pregunta, la acción que debería tomar tu banco para retenerte es hacerte una contraoferta oficial dentro de ese plazo de 15 días que hemos comentado. Si lo hace y tú la aceptas, se lo tendréis que comunicar a la entidad que te hizo la oferta de subrogación para que cancele el proceso (en principio, tu propio banco se encargará de eso). A partir de ahí, podrás formalizar la escritura de novación ante notario para modificar las condiciones de la hipoteca con tu banco actual. 

Un saludo.

Hola Miquel, sería posible que me proporcionaras el documento concreto de la legislación española donde figure esta regulación.

Gracias,

Javier Sánchez

citando a jsanchezibis7 Hola Miquel, sería posible que me proporcionaras el documento concreto de la legislación española donde figure esta regulación. Gracias,

Hola, jsanchezibis7.

¡Por supuesto! La ley a la que nos referimos es la Ley 41/2007, aquí tienes el enlace. Ten en cuenta que esta ley solo es válida para las hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019. Las hipotecas contratadas con posterioridad están reguladas por la Ley 5/2019. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias por la rápida respuestas, en mi caso la hipoteca se firmó en 2014. Tengo una respuesta adicional, si subrogo mi hipoteca a otra entidad, he de cargar tanto con la comisión de cancelación como con la de subrogación?? Y finalmente, si tengo el pan de jubilación con la entidad original, puedo cancelarla y recuperar lo invertido?

Muchas gracias,

Javier

citando a Javier SC Muchas gracias por la rápida respuestas, en mi caso la hipoteca se firmó en 2014. Tengo una respuesta adicional, si subrogo mi hipoteca a otra enti...

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Sobre la primera pregunta, si subrogas tu hipoteca a otro banco, solo se te puede cobrar la comisión por subrogación de acreedor o, si no aparece en la escritura, la comisión por desistimiento. Es importante no confundir estas comisiones con la comisión por subrogación de deudor, que es la que te cobrarán si otra persona se convierte en la titular de tu hipoteca. 

En cuanto a la segunda pregunta, puedes mantener ese plan de jubilación en el banco en el que estás ahora, puedes trasladarlo al banco al que cambiarás tu hipoteca o puedes rescatarlo si cumples estos requisitos. Ten en cuenta, eso sí, que si rescatas tu plan de jubilación, tendrás que declarar el dinero de plan como ingreso y tendrás que pagar el IRPF correspondiente. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Información subrogacion

Buenas tardes,tengo firmada con Abanca una hipoteca en Julio de 2012,en la escritura me pone que la comisión de subrogación es del 0,5 pero ge estado leyendo que no es así aunque lo ponga en la escritura.

Me podeis ayudar informar un poco mas.

Gracias

citando a Xavi_sancristobo Pregunta similar: Información subrogacion Buenas tardes,tengo firmada con Abanca una hipoteca en Julio de 2012,en...

Hola, xavi_sancristobo.

Hay dos tipos de subrogación: la de deudor y la de acreedor. La de deudor se produce cuando el comprador de una vivienda asume también la titularidad de la hipoteca del vendedor, mientras que la de acreedor consiste en trasladar una hipoteca de un banco a otro para modificar su precio o su plazo. 

La comisión por subrogación de deudor puede costar lo que pacten banco y cliente, sin límite máximo. 

En cambio, la comisión por subrogación de acreedor está regulada y su coste no puede superar un límite determinado, que ha ido cambiando a lo largo de los años. En tu caso concreto, como la hipoteca la firmaste en 2012, su precio no puede superar el 0,5% durante los primeros cinco años ni el 0,25% durante los siguientes. Además, si llevas a cabo una subrogación solo para pasarte del tipo variable al fijo, no te pueden cobrar esa comisión.

Si quieres más información sobre este tema, puedes consultar nuestra página sobre los gastos de subrogación.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo. 

Pregunta similar: Subrogacion hipotecaria

Buenas. Actualmente tengo una hipoteca a interes variable firmada en 2010. Otra entidad me ha ofrecido mejores condiciones tambien en interes variable, pero mirando mi escritura, me pone que me cobrarian un 2% de comisión por subrogacion, por lo que ya no sale tan rentable hacer el cambio. Podrian decirme si el paquete de medidas aprobadas en noviembre del 2021 tambien se aplicaria a subrogaciones a interes variable o es solo para los que se vayan a una a interes fijo?. Gracias! 

citando a alexatenort Pregunta similar: Subrogacion hipotecaria Buenas. Actualmente tengo una hipoteca a interes variable firmada en 201...

Hola, alexatenort.

El paquete de medidas aprobado en noviembre de 2022 no se aplicaría en tu caso, porque ni amortizarás anticipadamente tu hipoteca variable ni la subrogarás para pasarla al tipo fijo. 

Dicho esto, creemos que la comisión por subrogación del 2% que se indica en tu escritura es por subrogación de deudor, es decir, la que se te cobraría si vendes tu casa y el comprador asume la titularidad de tu hipoteca. La operación que llevarás a cabo para trasladar tu hipoteca a otro banco se llama subrogación de acreedor. 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que revises tu escritura para ver si se te incluye una comisión o compensación por subrogación de acreedor o por desistimiento. Si la encuentras, el precio de esta comisión nunca podrá superar el 0,25%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Gastos subrogación hipoteca

Quería hacerte una consulta relacionada con la comisión por subrogación que me aplicara el banco saliente. Según pone en la app me pone un 2% sobre el capital amortizado, tenia entendido que por la ley del 2007 que modificaba estas condiciones, solo me podían cobrar el 0,5 % si es dentro de los primeros 5 años de vida de la hipoteca y el 0,25% si es pasados los 5 años de hipoteca (mi caso). Nosotros firmamos en el 2015 pero ya a su vez era una subrogación/novación del anterior propietario (la promotora) que firmaron su hipoteca en 2006.  Tengo entendido que la ley de 2007 que comento arriba tiene carácter retroactivo en caso de subrogación. Es así?    Un saludo y muchas gracias 

citando a Víctor de la viuda Pregunta similar: Gastos subrogación hipotecaQuería hacerte una consulta relacionada con la comisión por subrogación que m...

Hola, Víctor de la viuda.

Según el artículo 7 de la Ley 41/2007, la limitación que comentas es aplicable a "los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley". En tu caso concreto, entendemos que no se formalizó un contrato nuevo, ya que llevaste a cabo una subrogación de deudor para asumir la hipoteca del promotor. En consecuencia, entendemos que no se te aplicarían esos límites, aunque te recomendamos consultarlo con el notario para asegurarte (le puedes pedir cita gratis). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

A mí también me gustaría saber si hay gastos asociados a aceptar la contraofert de tu banco.