Hola, Enrique48.

Si te parece, vamos a responder a tus preguntas una por una.

1) Es improbable que el banco esté dispuesto a aceptar vuestra propuesta de novación. Aunque dispongas de avalistas, con tus ingresos demostrables no podrías hacer frente al pago de la hipoteca, por lo que es muy probable que la entidad no quiera perder sus garantías actuales.

2) A nivel tributario, para llevar a cabo una extinción de condominio solo hay que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por lo general, los gastos de la operación (gastos de notaría, de registro, de gestoría e IAJD) se abonan a medias, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguéis ambas partes. En cuanto a los gastos de novación, en principio los abona el que se queda como titular de la hipoteca, aunque también puedes tratar de repartirlos con tu hermana.

3) Realizar una subrogación no te serviría en tu caso, pues es una operación que no permite ni eliminar a uno de los titulares ni ampliar el capital de la hipoteca.

4) Dependería del interés de tu hipoteca y del propio plazo de reembolso. Si quieres, puedes calcularlo con nuestro simulador de hipotecas.

Esperamos haberte ayudado, un saludo.

citando a Miquel Riera Hola, Enrique48. Si te parece, vamos a responder a tus preguntas una por una. 1) Es improbable que el banco esté dispuesto a acepta...

1) No me he explicado bien (creo) porque el nuevo garante sustituto en la novación tiene mayor solvencia financiera (triple de ingresos respecto al garante actual) y aportaría además su vivienda como aval (algo que no sucede actualmente) . Es decir, las garantías serían mayores que las actuales. Para que sea así, dicho nuevo garante debería ser también copropietario de la vivienda y codeudor/cotitular de la hipoteca junto a mi en lugar de un simple avalista? Eso respecto a la hipoteca actual, pero la idea es ampliarla en 79000€ y alargar el plazo en 15 años ( es decir, hipoteca novada con deuda global de 209000€ (130000+79000), con plazo de 13+15 años, de la que ya se ha pagado en el periodo actual 71400€ (130000-58600€), para una casa con valor de mercado de 217600€ ), por eso mi duda de si las nuevas garantías ( vivienda del nuevo garante valorada en 250.000€ e ingresos de 100.000€ anuales) serian suficientes para que el banco acepte la novación.

2 La extinción de condominio es con contraprestación económica a mi hermana, no tengo que tributar por ello el ITP? Solo la mitad del IAJD como has comentado?

3) Respecto a las consultas de subrogación a otros bancos ( con el mismo planteamiento de novación de la hipoteca y con las mismas garantías explicadas arriba) la idea es "presionar" a mi banco para que acepte la novación ya que habría otros que sí lo harían con unas condiciones concretas. Es decir, consultas de subrogación con otros bancos con la idea de negociar con el mio después.

4) El calculo de la nueva hipoteca novada sería correcto así? ( hipoteca novada con deuda global de 209000€ (130000+79000), con plazo de 13+15 años, de la que ya se ha pagado en el periodo actual 71400€ (130000-58600€) ) o debería descontar lo que ya se ha pagado? Me hago un poco de lío..

Muchas gracias y muy amable por tu atención.

Hola de nuevo.

1) Si añades a esa persona como co-titular, la cosa cambia, especialmente si este cuenta con un perfil mejor que el de tu hermana. Sin embargo, recuerda que el banco no está obligado a aceptar el cambio de garantías, así que nada te asegura que puedas llevar a cabo la novación.

2) Efectivamente. De hecho, la principal ventaja de la extinción de condominio es que el comprador evita el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

3) Como te comentábamos, con la subrogación no es posible cambiar a los titulares ni ampliar la hipoteca. Es posible que lo que te ofrezcan sea realizar primero la subrogación para cambiar de banco y luego hacer una novación para modificar las garantías e incrementar el capital del préstamo. En este caso, pagarías más, puesto que tendrías que afrontar tanto los gastos de novación como los de novación.

4) Para calcular las nuevas cuotas tienes que sumar el importe de la ampliación al capital pendiente de la hipoteca, no al total.

Esperamos haberte ayudado, un saludo.

Hola de nuevo.

Como ya hemos comentado, no te podemos dar el precio exacto de cada operación, ya que dependerá de las tarifas aplicadas en cada concepto. Si quieres, podemos darte cifras aproximadas para que te puedas hacer una idea, pero la única forma de saber cuánto te costaría la novación y la subrogación es acudiendo al banco.

Veamos cuál sería el coste aproximado de la novación en tu caso concreto:

• Notaría: unos 120 euros
• Registro: unos 60 euros
• Tasación: unos 300 euros
• IAJD: unos 800 euros
• Gestoría: unos 400 euros

Aproximadamente, la novación te costaría un total de 1.680 euros, teniendo en cuenta que, como harías una ampliación de capital, también tendrías que abonar el coste de tasación y el IAJD. A este monto habría que sumarle la comisión por novación en caso de que te la cobren.

En cuanto a la subrogación, esto es lo que tendrías que abonar aproximadamente:

• Notaría: unos 170 euros
• Registro: unos 80 euros
• Tasación: unos 300 euros
• Gestoría: unos 400 euros

En total, unos 950 euros. Si tu hipoteca tiene comisión por subrogación, también tendrías que pagarla. Además, si hicieras la ampliación y el cambio de garantías, tendrías que abonar los gastos de novación correspondientes (incluido el IAJD).

Un saludo.