Hola, bluearrow.

En la operación que nos planteas se genera el impuesto sobre actos jurídicos documentados por dos razones: 

• Por la extinción de condominio: en este caso, el IAJD generado lo tendría que pagar, en principio, el interesado, que es el que se queda con el 100% de la propiedad. Aun así, podéis pactar que lo pague el liberado (tú).

• Por la novación: en este caso, según el decreto 17/2018, el IAJD generado lo tendría que pagar el banco, aunque existe controversia legal sobre si eso es así o no. 

Como parece que la posición del Santander es muy distinta a la de otros bancos, nuestro consejo es que traslades esta consulta a un notario, que te dirá exactamente qué impuestos hay que pagar y quién tiene que hacerlo. 

Un saludo.  

Buenas he consultado con el notario con el cual se ha de hacer toda la operación y se desentiende, dice que el no puede hacer nada,  que si el banco pide este impuesto el no puede hacer nada. No se si vosotros sabeis donde poder consultar y demostrarte si banco que lo que pude o a quin lo poder no es correcto. 

La sentencia del tribunal Supremo s que antes me he referido es la 1103/2020. La he leído varias veces y no llego a entender lo que me reclama el banco de Santander.

Gracias

Hola, Juan Garcia. 

En esa sentencia lo que se indica es que la liberación de uno o más titulares de una hipoteca está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados. No establece, sin embargo, que sea el liberado el que tenga que pagar ese tributo. 

Si el notario no ha podido ayudarte, la otra opción que tienes es mandar una consulta directamente a Hacienda (por escrito) para que te indique si tienes que pagar tú ese impuesto o no. De esta manera, si finalmente no te corresponde a ti abonarlo, tendrás un documento oficial que podrás presentar al banco. 

Un saludo. 

Muchas gracias por tu respuesta,  has sido de gran ayuda.

Saludos

Pregunta similar: Gastos de novación y extinción de condominio, obligatorios

Voy a llevar a cabo una extinción de condominio, con el acuerdo del banco y sin aval. Me gustaría saber cuales son los gastos obligatorios a los que me tengo que enfrentar, por un lado por la extinción de condominio (me han informado que los gastos serían notaría, impuestos y registro) y por otro por la novación (gastos de notaría y gestoría). Teniendo en cuenta que me queda por pagar 95.057,70 y que lo único que se va a modificar en la nueva hipoteca es, el tipo de interés, sin cambios en el capital y en el tiempo. Ya he pasado por una tasación a la que creo que no me tenía que haber sometido, dado que me han informado que al no realizar una ampliación del capital de la hipoteca, no tendría que haberla hecho. Al igual que creo que tampoco me tendrían que cobrar en la novación, la notaría (que si me han dicho que me van a cobrar) y el impuesto de altos jurídicos documentados (IAJD).

Muchas Gracias Eva

Hola Eva,

Los gastos a los que te enfrentas son los gastos de novación habituales. Tomemos como ejemplo una hipoteca de 150.000 euros, algo más elevada que la tuya, así que los gastos serán ligeramente superiores a los tuyos:

• Comisión por novación: la que establezca tu banco, pero suele estar entre el 0 y el 1 %; unos 750 €)
• Gastos de notaría: entre 0,2 y 0,5 % del capital pendiente; unos 525 €)
• Gastos de gestoría: sin límite, depende de la propia empresa; suelen ser unos 200 €
• Registro de la propiedad: unos 100 €

A estos gastos, habría que añadir la tasación y el IAJD, pero que sólo se cobran cuando hay una ampliación de capital, lo que no es tu caso. Estos son los únicos dos gastos que no tendrías porqué pagar y que además pueden aumentar tu factura en unos 700 €, fácilmente.

Respecto al notario y la novación, decirte que en tanto que modificas los titulares del préstamo hpotecario, es necesaria la novación y, por lo tanto, la presencia de un notario.

Esperamos haber resuelto tu duda.

Gracias por utilizar el foro de hipotecas de HelpMyCash.com

¡Hola de nuevo!

Lo cierto es que para saber si es una buena oferta, deberíamos saber si estás hablando de una hipoteca fija o variable y si la cifra que das es el diferencial que te han ofrecido o se trata de la TAE. Aparentemente te diría que es posible encontrar mejores ofertas en el mercado (puedes visitar nuestro ranking de mejores hipotecas de 2016 para ver cómo son las ofertas más competitivas).

En lo que respecta al precio de la subrogación, te comentamos que está relacionado directamente con el capital de tu hipoteca, pero para que te hagas una idea para un préstamo de 150.000 euros, el valor aproximado de la subrogación serían unos 1.500 euros (siempre que no realices una ampliación de capital).

Como opciones alternativas interesantes, si quieres llevar a cabo una subrogación, tienes la Hipoteca Subrogación de Santander, que es la única que cubre completamente los gastos de cambio de entidad. Tiene la particularidad de que es la única creada para este fin, pero en el mercado puedes encontrar ofertas igual o más interesantes, aunque te toque pagar el cambio.

Te recomendamos que toques la puerta de algunos bancos y pidas presupuestos antes de decidirte por ninguna elección y que completes tu decisión con una simulación de la cuota de hipoteca de cada oferta que te hagan. Sólo así podrás saber cuánto vas a pagar y en cuánto tiempo habrás amortizado el cambio.

¡Un saludo!

Pregunta similar: PROVISION DE FONDOS NOVACIO EXAGERADO??

Voy a adquirir por novacion el piso que tenia con mi expareja del cual hay una hipoteca pendiente de 75.000 €. Me ha pasado el banco la provisión de fondos y me pide 3.200€ me parece un poco exagerado. Es correcto o es que se han subido a la parra.
Gracias

Hola, Susy.

Efectivamente, 3.200 euros para llevar a cabo una novación sobre un préstamo hipotecario con un capital pendiente de 75.000 euros parece un tanto excesivo. Nuestro consejo es que le pidas al banco un desglose de todos esos gastos para ver qué concepto hace subir tanto la posible factura.

De todos modos, recuerda que esto es solo una provisión. Si sobrara dinero, la gestoría está obligada a devolverte el dinero que no utilice junto a todas las facturas correspondientes. 

Un saludo. 

Lo que mas asciende es en notaria que se va a 1600€ y en Hacienda 780€

Pregunta similar: Extinción de condominio y novación de la hipotecaria

Llevo bastantes meses tratando con CaixaBank este tema. Me enviaron una oferta por escrito antes de la implantación de la nueva ley hipotecaria. Esta oferta partía de un interés fijo de 2,90% con posibles bonificaciones:

- 0,40% por nómina domiciliada, 3 recibos pagados cada trimestre y 3 compras con tarjeta al trimestre.

El resto de bonificaciones son por contratar seguros.

Al cumplir el primer requisito el tipo de interés quedaba en 2,50%.

Los gastos de esta operación me los dieron en un documento llamado informe provisión de fondos es de 5.991€.

Me enviaron esta oferta por correo y me dieron hasta el 26/07/2019 para aceptar estas condiciones y les di mi consentimiento a través de un correo.

Como la firma ante notario se va a hacer después de la nueva ley hipotecaria y tienen que asumir ellos los gastos de esta operación hoy me acaban de confirmar que la oferta vinculante la tendré a principios de la semana que viene pero que en lugar de los tipo de interés anteriores ahora parto de 2,85% y por el tema de la nómina solo me bonifican el 20%, por lo tanto me quedaré en un tipo de interés de 2,65%.

He estado haciendo los cálculos y la diferencia en los intereses que acabaré pagando coincide con los gastos de la operación. Es decir, lo que han hecho es que acabe pagando yo esos gastos a través de los intereses.

Pero si la nueva ley se ha hecho para proteger a los ciudadanos y establece que sean los bancos los que asuman estos costes, lo que pretenden hacer en mi caso es ilegal, no?

No están obligados a hacer la oferta vinculante en base a las condiciones iniciales que me pasaron por correo si yo las he aceptado en plazo?

Muchas gracias por la ayuda!

Hola, Maite. 

¿La primera oferta que te hizo el banco tenía carácter de oferta vinculante? Si es así, si la firmaste antes del 16 de junio de 2019, que fue la fecha de entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el banco debería estar obligado a mantenerte esas condiciones. En caso contrario, la entidad sí puede cambiar las condiciones previamente propuestas, pues estas solo tienen carácter informativo. Y aunque puede ser poco ético, no es ilegal.

Más allá de eso, nos consta que CaixaBank suele mejorar las condiciones ofrecidas cuando se le presenta una oferta mejor de otro banco. Por ello, quizás puede ser buena idea pedir financiación a otra entidad. Así, si no quieres quedarte con CaixaBank, podrás irte con otro banco, mientras que si quieres darles otra oportunidad, puedes conseguir unas mejores condiciones. 

Si te interesa esa opción, te dejamos un enlace a nuestro ranking de hipotecas baratas para que veas qué ofrecen actualmente los bancos. 

Un saludo.

Hola,

La 1ª oferta no tenía carácter vinculante, ya que me la hicieron llegar por correo y con una fecha de validez. Me la enviaron el 12/06/2019 con fecha de validez hasta el 26/07/2019. Por lo tanto, según lo que me comentas no están obligados a mantener esas condiciones.

Muchas gracias por tu ayuda e intentaré ponerme en contacto con otros bancos

Pregunta similar: QUITAR A UN TITULAR DE HIPOTECA

Hola a todos.

Voy a realizar una extinción del condominio con mi expareja y simultáneamente eliminar su nombre de la hipoteca actual.

En la extinción, los importes ya están claros y la escritura a falta de enviar a notaría el mismo día que realice la escritura donde quito al otro titular de la hipoteca.

A día de hoy todo está aprobado.

Se queda la hipoteca redactada en los mismos términos excepto la de los titulares, que ahora sólo figuraré yo. 

Uno de los requisitos para que todo quede igual es la vinculación con seguro de hogar y de vida. En fin.

Ahora bien, me gustaría saber cuáles son los gastos justos de esta operación, pues estoy revisando mi hipoteca actual y en ella figura que "en los casos de subrogación de un nuevo acreedor en lugar del Banco... el BANCO percibirá una comisión del 0.50% sobre el importe del capital pendiente de amortizar".

Ahora mismo me queda por amortizar 77.000€.

Me gustaría saber, como digo, cuáles serían los gatos totales, pues me han comunicado que serán aproximadamente 1.400€ que tendré que depositar como provisión de pagos. Dada la situación en la que el banco me tiene un poco atrapado, pues necesito esta operación, aceptaré sus condiciones, pero si alguno de ustedes supieran cuáles son mis obligaciones.

Dentro de ese importe que indico, me dicen qeu está el registro y gestoría... pero ¿de qué?

Gracias por la respuesta.

citando a enriquehterol Pregunta similar: QUITAR A UN TITULAR DE HIPOTECA Hola a todos. Voy a realizar una extinción del condomini...

Hola, enriquehterol.

En principio, en una operación como la que planteas, hay que pagar los gastos asociados a la extinción de condominio y los asociados a la eliminación del otro cotitular.

En el caso de la extinción de condominio, tendrás que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría, además del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) asociado a esta operación.

Y en el caso de la eliminación del otro cotitular, la comisión por subrogación que comentas no se te cobrará, porque esa comisión se aplica cuando se cambia la hipoteca de banco (de acreedor). La que sí tendrás que pagar, si aparece en tu escritura, es la comisión por novación o modificación de contrato, así como una tasación si el banco la exige.

Nuestra recomendación es que pidas al banco un desglose de los conceptos que se incluyen en esa provisión de fondos que te solicitan (no deberían ponerte pegas para entregártelo). Y cuando tengas ese desglose, te aconsejamos enseñárselo al notario para que compruebe que no te cobran conceptos de manera irregular.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Muchas gracias Miquel. Saludos.