¿Puedo vender mi vivienda habitual antes de 3 años y no pagar IRPF por la venta?
La venta de un inmueble tiene que rendir cuentas ante Hacienda. Es una operación que suele generar un beneficio económico y, por tanto, tiene que ser incluida en la declaración del IRPF. La buena noticia es que la Agencia Tributaria establece una serie de exenciones que te pueden librar del pago de este impuesto por vender un piso. Una de las más comunes es la exención por reinversión. No obstante, en este supuesto, es necesario que tu vivienda sea la habitual a efectos fiscales. Pero ¿qué significa esto? ¿Qué pasa si no cumples con este requisito? ¿No existe una manera de acogerte al beneficio? En este artículo te lo explicamos.
La condición de vivienda habitual, el requisito para librarte del pago
Según la Agencia Tributaria, una vivienda es habitual a efectos fiscales si has vivido durante, al menos, tres años continuos en ella. Este requisito es indispensable para poder acogerte a una de las exenciones más utilizadas por los contribuyentes: la de reinversión en vivienda habitual.
Si vendes tu casa y utilizas el dinero para comprar otra, puedes quedar libre de pagar IRPF si ambas viviendas cumplen la condición de habitual. Esto es que hayas residido en el inmueble que vendes durante tres años y que habites el nuevo, de forma efectiva, en un plazo de doce meses desde la adquisición.
Si no cumples con estos lapsos, tendrás que pagar en tu Declaración de la Renta. Aunque, no siempre es así, ya que existen causas justificadas que te pueden salvar de rendir cuentas ante Hacienda si aún no tienes los tres años.
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¿En qué casos no tengo que pagar IRPF aunque la vivienda no sea habitual?
Si no llevas tres años residiendo en la casa, Hacienda puede entender que tu vivienda no ha perdido la condición de habitual si han ocurrido ciertas circunstancias. No obstante, estas, obligatoriamente, deben haberte forzado a cambiar de domicilio antes del lapso reglamentario. Las que menciona expresamente la Agencia Tributaria en su concepto de vivienda habitual son las siguientes:
- Fallecimiento del contribuyente.
- Celebración de matrimonio.
- Separación matrimonial.
- Traslado laboral.
- Obtención del primer empleo.
En este sentido, si la venta y la reinversión la realizas por alguna de estas causas, puedes acogerte al beneficio sin haber cumplido el lapso de 3 años. Aparte, ten en cuenta que la Agencia Tributaria deja abierta la puerta a otro tipo de circunstancias no expresas, ya que menciona que se pueden considerar “otras análogas justificadas”.
Eso sí, como hemos mencionado, tiene que haber obligatoriedad en el cambio de domicilio. Si Hacienda considera que el contribuyente lo ha hecho por voluntad propia y no porque la circunstancia se lo exigiera, es posible que deniegue la aplicación de la exención.
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Autor: Ottymar Tademo
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Aurora
Buenas tardes,
Llevo 2 años de alquiler con opción a compra en una vivienda habitual, en el momento que compre, me gustaría vender para comprar otra vivienda habitual. Todo el beneficio lo destinaría a la nueva vivienda habitual.
Estaría exenta de tributo en este caso? O una vez haya comprado el piso tengo que esperar 3 años?
Me tendría que empadronar en este piso para que me cuente?
Gracias.
Iñigo Esteban
Hola Aurora,
Por lo que entiendo, actualmente estás viviendo de alquiler. Por lo tanto, aunque haya una opción de compra a futuro, no estás viviendo en un inmueble que sea tuyo en este momento. Así que, de momento, no podrás acogerte a la exención fiscal.
Por otro lado, si acabas comprando el piso, a partir del momento en el que lo adquieras como propiedad y como residencia habitual (tendrás que empadronarte en él para demostrarlo, claro), tendrán que pasar 3 años para que, posteriormente, puedas venderlo y reinvertir todo lo que obtengas en la compra de una nueva vivienda habitual acogiéndote a la exención fiscal. Ese plazo de 3 años solo podrá ser menor en ciertos casos puntuales:
Saludos.
Adrian Pana
He comprado un pequenio piso en Arenys de mar (Barcelona) con intencion de hacerlo un piso turistico . Despues de renovacion a la hora de pedir licencia ayuntamento me lo denega por motivos de urbanizacion neconsolidada. Si lo vendo , tengo que pagar IRPF? si lo vendo con mismo precio ?
Iñigo Esteban
Hola Adrian,
Esta exención está pensada para los casos de viviendas habituales y no para segundas residencias o alojamientos turísticos. Por lo tanto, parece complicado que te pudieses beneficiar de la exención del IRPF por mucho que lo vendas por el mismo precio. Además, el dinero de la venta lo tendrías que reinvertir en tu nueva vivienda habitual.
De todas formas, helpmycash.com es un comparador online de productos financieros. Por eso, no somos especialistas en cuestiones legales. así que lo mejor que puedes hacer es consultarlo directamente con un especialista en temas fiscales y legales.
Saludos
Lluis
Buenas tardes,
Partiendo de la base de que la exención de pago de IRPF puede disfrutarse bajo estos supuestos:
Fallecimiento del contribuyente.
Celebración de matrimonio.
Separación matrimonial.
Traslado laboral.
Obtención del primer empleo.
En mi caso he vendido un piso por un precio mayor al que lo compré y he comprado otro beneficiandome de la reinversion en vivienda habitual. En este piso llevo 1 año y por motivos personales me gustaría ponerlo en alquiler. Por otro lado, estoy en trámites de contraer matrimonio en unos 6 meses aproximandamente.
Mi pregunta es: Una vez contraído el matrimonio, puedo poner el piso en alquiler sin tener quer pagar el IRPF?
Según la agencia tributaria, la expresión «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio…» debe implicar necesidad, y yo diría que nadie se casa por ‘necesidad’, sino porque le apetece.
Alguien me puede aclarar esto?
Gracias
Iñigo Esteban
Hola Lluis,
La exención exige que el cambio de un domicilio a otro sea por un cambio de vivienda habitual a otra y el matrimonio es uno de los motivos recogido. Algo que parece que sí se da en tu caso.
No obstante, en HelpMyCash no somos expertos en cuestiones jurídicas ni sabemos exactamente cómo puede catalogar Hacienda tu situación concreta. Por lo tanto, nuestra recomendación es que lo consultes directamente con un abogado especializado.
Saludos
Gabriel
Buenos días,
A principios de este 2023 mi pareja y yo compramos una propiedad en Catalunya y a mes de octubre nos vemos obligados a vender la casa porque la empresa de mi mujer nos obliga a trasladarnos.
Problemas que veo para no pagar a hacienda.
Ella es autónoma y solo trabaja para esa empresa. Nose si al ser autónoma ya no sirve el tema de traslado laboral.
Si nos casamos tiene que ser antes o después de la venta? Para poder justificarlo sin problemas.
Muchas gracias
Iñigo Esteban
Hola Gabriel,
A priori si es por un traslado laboral, está justificado. Con que tu pareja esté dada de alta como autónoma, valdría también. Por lo tanto, sí podrías estar exento de pagar IRPF. No obstante, lo mejor es que hables directamente con Hacienda, ya que las condiciones pueden variar de una comunidad autónoma a otra y en función exacta de cada perfil.
Saludos
emma
Tengo que vender la vivienda que compre hace un año y medio. mi pregunta es, se considera que se tienen beneficios siempre que el precio se superior aunque claro dentro de la hipoteca ( no entrege nada de entrada ) esta parte de los gastos, si vendo por el precio exacto de lo que debo de hipoteca tendria que pagar por beneficio?
ejemplo : compro por 145000 + gastos hipoteca igual a : 170000 si vendo por 170000 aun asi tengo que pagar por beneficio ?
Iñigo Esteban
Hola Emma,
En relación a tu consulta, hay que tener en cuenta varias cuestiones. Por un lado, la exención del IRPF es aplicable para la venta de tu vivienda habitual para comprar una nueva vivienda habitual, que no sabemos si es tu caso. Es decir, para no pagar el IRPF deberías reinvertir todo el dinero de la venta de tu casa en la compra de una nueva vivienda que vaya a ser la habitual.
En segundo lugar, se exige llevar 3 años como mínimo residiendo en esa vivienda habitual que vas a vender. Tú, según señalas, llevas año y medio en esa vivienda. No obstante, hay excepciones, como citamos en el artículo, por las que te ves obligada a esa compraventa (fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación, traslado laboral u obtención del primer empleo) y por las que quizás pudieses acogerte a la exención.
Por último, ten en cuenta que no influye el precio por el que compraste la casa, sino el precio por el que la vendes. En base a ese precio es sobre el que te aplicarán el IRPF, puesto que ese precio es una ganancia patrimonial que obtienes. Solo te librarías de tributar por esa venta si cumplieses con los requisitos anteriores que son los que también detallamos en el artículo. Aparte, te dejamos este otro post de nuestro blog sobre el IRPF en la compraventa de pisos que te podrá resolver más dudas, si las tienes.
Saludos.
Jose
Hola! Yo solo tengo una vivienda ,pero la tengo alquilada y con lo que saco,pago el alquiler de donde vivo, lo tuve que hacer así porque mi trabajo estaba lejos de mi casa y era una ruina… ahora quiero venderla para comprarme una más cerca de mi trabajo para vivienda habitual, estoy exento del IRPF?
Iñigo Esteban
Hola Jose,
En principio, esta vivienda que has tenido o tienes en alquiler, aunque es un bien patrimonial tuyo, no es tu vivienda habitual. Por lo tanto, es muy posible que no te puedas acoger a la exención del IRPF, por mucho que utilices el dinero que obtengas de su venta para comprar una nueva vivienda habitual.
Saludos.
Juan Rueda Ruiz
Muy buenas. Yo compré un terreno y empecé a construir en el año 2019 mi vivienda, pero no me la entregaron hasta 2021 y no me pude empadronar hasta 2022. ¿Me gustaría saber si me libro de pagar el IRPF si la vendo ahora en septiembre de 2023?
Un saludo
Iñigo Esteban
Hola Juan Rueda Ruiz
Por un lado, la vivienda consta como tal desde el momento en el que se registra, no cuando comienza su construcción. Por otro lado, no cumples con los 3 años de residencia en esa vivienda habitual, por lo que no podrías evitar el pago del IRPF si vendieses ahora el inmueble aunque sea para reinvertirlo en una nueva vivienda habitual.
De todas formas, hay ciertas situaciones en las que puedes estar exento de pagar el IRPF sin llevar 3 años residiendo en esa vivienda, como citamos en el artículo. Estas, según la Agencia Tributaria, son:
Un saludo.
Fani
Hola!
En septiembre hace 1 año que firmamos papeles de compra de una casa.
Pues bien. La casa la compramos con mi pareja la cual llevamos 8 años, nuestra relación no va bien y queremos separarnos, no constamos como pareja de echo pero está claro que sí la relación se acaba… Tenemos que seguir viviendo juntos o hacienda se cobra el IRPF? Estaríamos excentos? Por mi parte. Reenvertiria en otra vivienda. Pero si no…que?
Gracias!!
Miquel Riera
Hola, Fani.
Lamentamos tu situación. Sobre la vivienda, tenéis tres opciones:
1. Seguir viviendo juntos, aunque como os vais a separar, probablemente no sea la mejor opción.
2. Vender la vivienda a un tercero. En ese caso, tendréis que pagar una serie de gastos por la venta, incluido IRPF si la vendéis por más de lo que os costó. En esta página explicamos cuáles son esos gastos.
3. Que uno de vosotros ceda su parte de la vivienda al otro, que es una operación que se llama extinción de condominio y que sale más barata. En esta página explicamos cómo funciona.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
raquel
Buenas, estoy en la misma situación que esta chica.. hasta llegar a los 3 años se puede alquilar la vivienda¿? o esto también traeria consecuencias?
GRacias!
Iñigo Esteban
Hola Raquel,
Si estás en la misma situación personal que la otra usuaria, las opciones son las mismas. Lo que también debes tener claro es que la exención de pagar el IRPF es solo para los casos en los que vendas la vivienda, no que la alquiles.
Sí puedes alquilar la vivienda, claro, pero no por ello podrás acogerte a la ventaja fiscal de la exención del pago del IRPF. De hecho, como propietario que está obteniendo una ganancia patrimonial del alquiler de un inmueble, tendrás que declararlo en tu Declaración de la Renta y tributar por ello.
El resto de opciones que tienes a tu alcance son las que comentaba mi compañero al comentario de la usuaria al que haces referencia.
Esperamos haberte ayudado. Saludos
Gonzalo
Buenas tardes,
Estoy mirando para comprar una nueva vivienda y vender la mía actual, mi duda es, ¿cuándo empiezan a contar los 3 años de vivienda habitual, desde el momento en el que firmas contrato de compraventa (arras) o desde el momento en el que te empadronas?
Yo firmé arras el 14 de octubre del 2020 pero me empadroné el 26 de enero del 2021. Quiero comprar una nueva vivienda pero no se si tengo que esperar a vender la que ya tengo al 14 de octubre del 23 o al 26 de enero del 24.
Muchas gracias.
Iñigo Esteban
Hola Gonzalo,
Se empiezan a contar desde la firma de la escritura de la compraventa. Eso sí, la escritura de la compraventa no es lo mismo que el contrato de arras (que es como una reserva).
Saludos.
Carles
Tengo q vender el piso tiene menos de tres años tengo plaza de faena en un pueblo cerca y ahora he concursado para otro sitio cercano
Si yo gano estay escento de pagar? Pq el piso que me compro esta cerca de la zona donde vivia. Me van a dar problemas ? Tendre q justificar?
Iñigo Esteban
Hola Carles,
Antes de nada, habría que estudiar tu situación de forma más concreta. No obstante, como señalamos en el artículo, uno de los motivos por los que te puedes beneficiar de no pagar el IRPF por la venta de una vivienda es el traslado laboral, aunque lleves menos de 3 años en tu vivienda actual.
Eso sí, obviamente tendrás que justificar que tu traslado a otra ciudad es por un nuevo contrato laboral y que por eso has vendido tu vivienda y has comprado una nueva que será la habitual.
Saludos.
Sergio
He comprado una vivienda habitual hace un año y en unos dos años me voy a vivir a Australia, si vendo ahora y en 2 años me voy tengo que pagar a hacienda ?
Iñigo Esteban
Hola Sergio,
Para que tu vivienda sea considera habitual, debes haber vivido en ella al menos durante 3 años. La excepción es si tu traslado a Australia con menos de 3 años residiendo en esta vivienda se debe a:
Además, para librarte del pago del IRPF, tendrías que reinvertir el dinero de la venta de esa vivienda en comprar una nueva.
Saludos
Arianne
En el caso que sea una separación, y no estés casado ni pareja de hecho, como demuestras este hecho?
Gracias.
Un saludo
Iñigo Esteban
Hola Arianne,
Para no pagar el IRPF tendrás que declarar la venta de tu inmueble y la compra del nuevo en la Declaración de la Renta. Ahí también es donde tendrás que acogerte a la circunstancia de que te has separado para no pagar el IRPF e indicarlo al hacer la declaración, para lo cual tendrás una sentencia judicial que así lo acredite en caso de que después te puedan preguntar por ello.
Saludos.
Juan
Hola, tengo 72 años y quiero vender mi vivienda que compré hace 2 años para vivir de alquiler y disponer de ese dinero para vivir más cómodamente debido a mi baja pensión. En este caso estaría exento de pagar IRPF?
Iñigo Esteban
Hola Juan,
Para acogerte a la exención del IRPF necesitas que haya una reinversión del dinero que obtengas de la venta de tu vivienda habitual (la que compraste hace dos años) en la compra de una vivienda nueva. Por lo tanto, si tu intención es vivir de alquiler y no comprar una nueva vivienda habitual, no podrás aprovecharte de la exención del IRPF.
Saludos,
jose
Buenas, tengo un chalet en carmona (sevilla) y aun no he echo 3 años,
quiero vender para comprar otra casa y quiero saber si inviertiendo todo el dinero que saque de esta venta me salvo de pagar hacienda.
Carmen
Buenos días, he comprado un piso en reinversión de vivienda habitual, y he pagado a Hacienda la parte proporcional porque no invertí la totalidad de la ganancia patrimonial. Si quiero vender el piso ahora sin obtener ganancia, por debajo de su precio de compra dado que necesito el dinero tendría que pagar a Hacienda?
Iñigo Esteban
Hola Carmen,
Esta ayuda fiscal que es la exención de pagar el IRPF está pensada para sustituir una vivienda habitual por otra. Por lo tanto, si vendes el piso por un motivo diferente al de comprar uno que vaya a ser tu nueva vivienda habitual (es lo que entendemos de tu comentario), no podrás beneficiarte de esta ayuda.
Saludos.
Maricarmen
Hola necesito ayuda vendí mi vivienda tres meses antes de cumplir los tres años por prescripción médica y no me lo han aceptado, por ello me piden que pague. Que puedo hacer?
Iñigo Esteban
Hola Maricarmen
Lamentamos tu situación. Si no has estado tres años residiendo en esa vivienda, Hacienda puede entender que tu casa no ha perdido la condición de habitual al existir circunstancias concretas por las que puedes haberte visto forzada a cambiar de domicilio. No obstante, las que menciona expresamente la Agencia Tributaria son
En HelpMyCash no somos expertos en temas legales y no podríamos asegurar que tu «prescripción médica» encaje en alguna de estas causas. Por eso, lo que te recomendamos es que le hagas esta consulta a un especialista en fiscalidad, ya que será quien mejor te sepa asesorar al respecto.
Saludos
Pilar
Necesito ayuda por favor. En 2019 compramos una casa en Andalucia y pagamos el imp. De trasmisiones patrimoniales al 3,5 por ser menores de 35 años y xq iba a ser nuestra vivienda habitual, en 2022 y tras el COVID yo estaba en paro y mi marido quedó en paro también por lo que tiro de amigos de su pueblo y encontró trabajo en otra provincia. Nos fuimos unos meses a casa de suegra pero surgió la oportunidad de vender en Granada y comprar en Almería. Así lo hicimos faltando solo 4 meses para cumplir el requisito de que fuera vivienda habitual durante 3 años vendimos en Granada. Ahora me reclaman de Hacienda el 4.5 % que me falta hasta pagar el 8% que es lo que tenía que haber pagado si no nos hubiéramos acogido a la bonificación. Entiendo que se puede no considerar vivienda habitual porque a mí me salió curro y a mi marido también y nos tuvimos que mudar a otra ciudad vendiendo la casa. Llamo a Hacienda y me dice que nanai que tenía que haber mantenido la casa hasta hacer los 3 años y mientras pagar alquiler en Almería. Perdón??? Esto es así? Y de ser así quién puede mantener eso sí al principio solo teníamos un sueldo? Ayuda por favor