¿Se cayó la compraventa tras la firma de las arras? Así es como debes actuar
Muchas compraventas de viviendas se están cayendo tras la firma de las arras. Así lo señaló ayer Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la Sociedad de Tasación. Y es que, tras las subidas de tipos de interés y el repunte meteórico del euríbor —cuya cotización media en enero es de 3,326%—, los costes de las hipotecas se dispararon y los requisitos de los bancos se endurecieron. De la misma manera, se dificulta el acceso a los préstamos. Ante tal panorama, ¿qué puedes hacer si se cae la compraventa en esta instancia? A priori, puedes retener el dinero entregado como señal, pero debes tener en cuenta algunas cuestiones.
Retención de la señal si se cae la compraventa
La inmensa mayoría de los contratos de arras de vivienda son penitenciales, figura que se recoge en el Código Civil y que establece una serie de penalizaciones en caso de que la compraventa no se lleve a cabo luego de haber firmado las arras:
- Si la venta se cae por responsabilidad del vendedor, este debe devolver al comprador las arras por duplicado.
- Si la venta se cae por una causa adjudicable al comprador, el vendedor puede retener el dinero que se ha entregado como señal.
Ahora bien, cuando la compraventa no se lleva a cabo porque al comprador no le han concedido la hipoteca, la situación puede ser diferente. ¿Por qué? Porque las arras son, en definitiva, un contrato privado y las partes podrían incluir en dicho documento una excepción de este tipo: «la señal será devuelta al comprador en caso de que las entidades financieras no le concedan la hipoteca».
En Cataluña, por ejemplo, existe una legislación específica para estas casuísticas. Así mismo, establece que si al comprador le deniegan la financiación, el vendedor debe devolver el dinero entregado como señal, salvo que en las arras se pacte lo contrario.
¿Cómo proceder entonces si se cae la compraventa? El primer paso es revisar el contrato que se ha firmado y el segundo es contactar con el agente inmobiliario que esté llevando a cabo la compraventa para pedirle asesoramiento.
Ojo con la comisión inmobiliaria
He aquí otra dificultad que suele generar controversias. Y es que muchas inmobiliarias cobran la totalidad o una parte de sus honorarios con el dinero que se recibe en las arras. ¿Por qué? Porque consideran que han cumplido con su trabajo de encontrar un comprador para la vivienda.
Te aconsejamos tener en cuenta este punto porque, en caso de retener la señal del comprador, es probable que parte de ese dinero lo utilice la agencia para cancelar sus honorarios. Por el contrario, si las arras se devuelven a quien iba a adquirir la vivienda, tendrás que sacar dinero de tu bolsillo para pagar los honorarios.
¿Cómo evitar que esto ocurra? Leyendo con atención el encargo de venta o contrato de intermediación inmobiliaria que firmas con la agencia. Procura incluir en dicho contrato una cláusula que diga que no tendrás que pagar honorarios en caso de que el comprador no encuentre financiación.
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Autor: Paula Eseiza
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Moises ramirez
Hola buenos día tengo entrenado en la inmobiliaria una cantidad de 2500 euros con un contrato de propuesta de compra. La de la inmobiliaria me dice que si no firmo el contrato de arras pierdo el piso y el dinero . Es correcto?
Iñigo Esteban
Hola Moises Ramirez,
No entendemos muy bien a qué te refieres con «tener entrenado». Lo que sí te podemos asegurar es que por incumplir un contrato de arras, no te pueden quitar un piso. Tan solo un juez puede decretar el embargo de un inmueble mediante sentencia judicial y en ningún caso por incumplimiento de un contrato de arras.
Lo que también puede suceder es que si has firmado un contrato de arras y no cumples con lo pactado en él, pierdas esas arras que has puesto en el mismo. No obstante, aquí lo importante es conocer cómo es exactamente el contrato de arras y qué habéis acordado en él.
Esperamos haberte ayudado. Saludos.
Daniel
Buenos días, he firmado un contrato de arras el día 28/11/23 fecha límite de caducidad de contrato 20/02/24 la venta no se ha efectuado porque en el arras sale que hay derecho de tanteo y retracto por la Generalitat de Cataluña, tardaron mucho en entregar el papel de renuncia, el problema es que yo llevo con el piso cerrado y pagando hipoteca más alquiler donde yo me fui a vivir y el banco del comprador no estudiaron la hipoteca hasta que llegó el papel de la Generalitat! El contrato caducó y la inmobiliaria me dicen que yo firme un anexo al arras inicial con un mes más de espera! Les he dicho que me han causado daño y perjuicios económicos y quiero 2000€ más al precio de venta inicial! Como no es mi culpa que el arras a caducado ni me eche para atrás con la venta, puedo desistir de vender mi piso? Tengo que devolver el arras, la inmobiliaria no me dicen nada, silencio absoluto! Intenté contactar con ellos por correo y WhatsApp, para preguntar cómo va el proceso de venta, no me contestan! Ayuda por favor
Iñigo Esteban
Hola Daniel,
Lo primero de todo es aclarar que HelpMyCash es un comparador financiero. Por lo tanto, no somos especialistas en temas legales y contractuales. Así que nuestra recomendación principal es que consultes toda tu situación con un abogado especializado.
A su vez, todo dependerá de lo que hayáis firmado en el contrato de arras. Si es cierto que firmaste ese anexo, es muy probable que no tengas derecho a reclamar daños y perjuicios y que si te echas para atrás a la hora de vender el piso, el comprador pueda quedarse con las arras. Pero, como decimos, todo dependerá de lo que hayáis firmado en el contrato de arras. Por eso, lo mejor es que lo consultes detalladamente con un especialista en temas contractuales.
Saludos.
Amor Roman Gil
Soy la vendedora de un inmueble con una inmobiliaria, el contrato de compraventa se venció el 15 de diciembre del 2023 y estamos a 18 de febrero. He esperado pacientemente porque los compradores supuestamente tienen muchos problemas con que le den la hipoteca, primero estaba en el paro, luego el marido tenia una deuda antigua y no sale de la lista de morosos, luego la mujer avalada por el hermano le deniegan la hipoteca, ahora la ha pedido junto a su hermana de titular… ya estoy cansada y no quiero esperar mas. Le reclamo el dinero de las arras a la inmobiliaria y me dicen que me pertenecen 40€ que los otros 7260€ son sus honorarios. Es legal? Si la venta no ha llegado a hacerse.
Iñigo Esteban
Hola Amor Román Gil,
En principio, el cobro de las arras es para el propietario, al margen de si lo gestiona una inmobiliaria o no. Luego, aparte, están los honorarios que debes pagar a la inmobiliaria. Esos honorarios, salgan directa o indirectamente de las arras, los tendrás que abonar según los hayas firmado en el contrato que firmaste con la inmobiliaria en su momento. Por lo tanto, revisa el contrato y cómo están estipulados los honorarios y su método de pago.
De todas formas, si hubiese alguna incongruencia entre lo que te pide la inmobiliaria y lo que hay firmado en el contrato, lo mejor es que lo consultes con un abogado. Recuerda que HelpMyCash es un comparador de productos financieros y no somos especialistas en cuestiones legales y/o de acuerdos.
Saludos.
Tatiana Delgado
Buenas agradecería mucho si alguien pudiese ayudarme,vivo en Barcelona y hace unos meses vendí mi casa de Madrid, a la vez dando unas atrás de 23.000 euros y llevo 3 meses esperando que me consiguieran una pequeña hipoteca de un dinero que me faltaba pra poder comprarla,me prometieron que ellos me sacaban el crédito facilísimo ya que ponía más de la mitad en efectivo,empezaron a no contestarme ,pasar de mi ,luego inventando escusas y cuando me presenté en la inmobiliaria se inventaron que habían entregado todos los papeles al banco pero que no era suficiente,resulta que no entregaron nada todavía ocultándomelo y el plazo se acaba en 15 días,ahora le han dado la vuelta a todo y me dicen que me olvide que o consigo yo el préstamo por mi lado o me quedo sin las arras 😕eso es posible ?donde podría yo denunciar? Gracias
Iñigo Esteban
Hola Tatiana Delgado,
Lamentamos tu situación. No obstante, HelpMyCash es un comparador online de productos financieros y no somos especialistas en reclamaciones legales. En principio, el tema de las arras dependerá de cómo y con qué plazo hayas firmado el contrato en cuestión. También dependerá de tu capacidad de negociar con la otra parte del acuerdo el incumplimiento de ese contrato, si es que el plazo va a vencer.
De todas formas, como te decimos, lo mejor para reclamar es que consultes con un abogado toda tu situación.
Saludos
Cristina
Hola! Tengo una consulta… a ver si podeis ayudarme, por favor.
Firmé un contrato de arras a la espera de que firmara el vendedor, y realicé transferencia a la inmobiliaria. Despues de varios dias, la parte vendedora decide no vender por motivos personales, y por lo tanto no firmar el contrato. La inmobiliaria me devuelve el importe integro de las arras, pero no se hasta q punto puedo reclamar.
Espero resuelvam mi duda. Muchas gracias de antemano
Iñigo Esteban
Hola Cristina,
En principio, si el comprador no llegó a firmar ese contrato de arras y si ese dinero que tú habías adelantado para ello te lo ha devuelto la inmobiliaria íntegramente, no podrás reclamar nada. Al no haberse llegado a firmar el contrato por su parte, no hay ningún acuerdo incumplido, ya que el comprador no llegó a comprometerse a través de ese contrato de arras.
Esperamos haberte entendido bien y haber solucionado tu duda. Un saludo.
Enrique Peláez Sevilla
Hola buenas tardes, quisiera saber si podéis ayudarme.
He pagado unas Arras de una vivienda, a lo largo de estos dos meses y hablando con Vecinos de dicha finca, me han dicho que la casa tiene fallos estructurales.
Podría reclamar las Arras???
Miquel Riera
Hola, Enrique.
Si en el contrato de arras no se mencionan esos fallos estructurales, entendemos que sí puedes reclamar para que te devuelvan el dinero, ya que desconocías esos problemas. Ahora bien, como no somos expertos en temas legales, te recomendamos consultarlo con un asesor jurídico.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Agustina Rodríguez Muñoz
Buenas hice un contrato de arras para comprar una vivienda la cual no puedo comprar por medio de hipoteca por problemas de documentos aparte no se me informó de dichos posibles problemas y ocultaron una obra de ampliación de metros la cual yo desconocía a la hora de la firma de arras les e pedido mi dinero no me lo quieren dar y me quieren convencer de meterme en un préstamo personal para tramitar la compra de la propiedad cuando desde el primer momento se habló de comprar mediante hipoteca pero no hay cláusula de hipoteca y aparte an ido con engaños porque hasta el último momento que fue el tasador de mi entidad bancaria a ver la casa no an dicho nada de obra de ampliación de metros la cual no concuerda con las escrituras que puedo hacer
Lucia
Buenos días. Firme un contrato de compraventa y me pidieron 1,000€ en la inmobiliaria, la hipoteca no salió adelante. La señora de la inmobiliaria me dijo que esté dinero no me lo podrían devolver hasta que la casa no se vendiera . Hace tres meses que han vendido la casa y fuimos a reclamar el pago de los 1,000€ . De lo cual la señora me dijo que no me lo podía devolver que el dueño de la casa les había dicho que lo utilizarán como pago de sus honorarios. Que puedo hacer ante esta situación? Muchísimas gracias
Iñigo Esteban
Buenos días, Lucía.
Lamentamos tu situación. El pago de los honorarios de la inmobiliaria depende de caso. La inmensa mayoría (por no decir todas), le cobran una comisión al vendedor (en este caso, a ti). El importe suele ser un porcentaje del total de la venta. Pero, además, hay algunas que también cobran al comprador unos honorarios (como parece que puede ser este caso).
En este caso, lo que te recomendamos es consultar bien con la inmobiliaria en concepto de qué se han quedado con ese dinero y revisar si en el contrato que firmaste con ellos en su día cabía esta posibilidad. Y, en caso de que sigas teniendo dudas o discrepancias, consúltalo con un abogado. En HelpMyCash somos expertos en comparar productos financieros y no entramos en cuestiones legales.
Saludos.
Angeles
Hola!, tenemos un comprador para una vivienda mía y de mis hermanas,firmamos ara tres meses las arras y contrato y se acaba el l 11 de marzo y nos ha puesto ya muchas excusas,creo que no le conceden el préstamo,nos dio 7000€ de arras,mi pregunta es.
Si llega ese día y no hemos firmado la venta,pierde el dinero?.
Si quisiera continuar con la compraventa,nos tendría que volver hacer otro contrato y darnos otro dinero de arras?
Iñigo Esteban
Hola Ángeles,
Todo dependerá de lo que hubiéseis firmado vosotras como vendedoras con el comprador en el contrato. Hay que tener en cuenta que el contrato de arras es un contrato privado en el que se pueden recoger cuestiones concretas para cada caso.
Generalmente, las arras son penitenciales, por lo que si la compraventa no se produce porque, como en este caso, el comprador no cumple con su plazo, tenéis derecho a quedaros con el dinero de las arras. No obstante, hay casos en los que al deberse por no haber conseguido la hipoteca, judicialmente se le ha permitido al comprador el incumplimiento del plazo. Por lo tanto, insistimos en que todo dependerá de lo que hubieriais firmado en el contrato con él, aunque normalmente sí os podríais quedar con las arras.
A su vez, en cuanto a su podríais firmar un nuevo contrato, la respuesta es sí, ya que sería una nueva operación y es un contrato privado. Aun así, si os quedarais con las arras del primer contrato, parece complicado que el mismo comprador vuelva a firmar un nuevo contrato. También, si quisierais darle más tiempo, podrías prorrogar el contrato de arras actual. En definitiva, los contratos de arras son contratos privados que podéis ajustar conforme mejor os venga a ambas partes.
Saludos
Clara
Hola q tal??Hemos firmado un contrato de arras q cumple el día 8de abril ahora la inmobiliaria nos dice q si podemos darle un tiempo más porque todavía no tienen todo el dinero le dijimos q le daríamos unos 15 días y la inmobiliaria en el contrato nuevo a puesto un mes y medio más y q si no se vende la casa se quedan con el 50%de las arras es legal esto????
Iñigo Esteban
Hola Clara,
En cualquier caso, lo importante es lo que hayáis recogido en el contrato. Los contratos de arras permiten diferentes plazos y condiciones en función de lo que firméis. Por lo tanto, lo legal o no legal dependerá de lo que hayáis acordado en el contrato con la inmobiliaria y será a lo que se acogerá un juez en el caso de que hubiese algún problema.
Saludos