comision por novacion cambio de tipo variable a fijo

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P
pilar garcia

BUenas tardes. Tengo una hipoteca a tipo variable que quiero pasar a tipo fijo . DIcha hipoteca la contratamos en febrero del 2020. Mi duda  es la siguiente, no se si tengo  que pagar la comision del 2% que figura en escritura o si la citada  comision es el 0,15% sobre el capital inicial. Me surge la duda porque después de ver la Ley hipotecaria y ver las entradas al respecto de webs especializadas , parece que el banco no me deberia cobrar mas del  del 0.15%  sobre el capital inicial, para una novación que no cancelacion. 

muchas gracias en espera de sus noticias 

17 respuestas
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Respuestas
HelpMyCash
#1

Hola, pilar garcia. 

La ley te beneficia en estos casos. Si llevas a cabo la novación solo para pasarte del tipo variable al fijo, la comisión máxima que te podrán cobrar será del 0,15% sobre el importe pendiente de tu hipoteca. Lo explicamos con más detalle en nuestra página sobre cambiar del interés variable al fijo

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#2
H
Helper_710541112

Pregunta similar: Novación hipoteca 2005

Hola. Tenemos una hipoteca del 2005 a tipo variable Euríbor + 0,55.  Dada la situacion de subida de Euríbor, hemos solicitado al banco una novación para cambiar a tipo fijo. La gestora aún no nos ha dado la informacion pero si nos ha avanzado que tendrá unos costes q son los que estan marcados en mi escritura. Según esta, la comisión es del 1%. Ahora bien, según voy leyendo en varios canales y foros, la ley del 2019 cancelaria esa comision del 1% que marca mi escritura y no podrían cobrarme nada. Es así? Entonces entiendo que el banco no quiera hacerme tal cambio si ellos no van a tener ganancia ( al contrario, tendrían gastos). También noa han comentado que el interés fijo actual rondaría el 2%. Ahora nos faltan por pagar unos 130.000 euros y 18 años (iniciamos con 215.000 a 35 años).

Paralelamente, en la misma entidad, hemos iniciado el trámite para pedir una hipoteca para una segunda residencia. Nos ofrecen el 85% de financiacion (79.000 euros de 93.000 del valor de compra) al 2,10 por 30 años. Solo con seguro de vida y hogar durante el primer año.

Qué opciones tendriamos para conseguir las mejores hipotecas? De momento hemos parado el tema de la segunda hipoteca hasta aclarar la novación. 

Gracias!

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HelpMyCash
#3

citando a Helper_710541112 Pregunta similar: Novación hipoteca 2005 Hola. Tenemos una hipoteca del 2005 a tipo variable Euríbor + 0,55. ...

Hola, Helper_710541112.

Sobre la comisión por novación, efectivamente no pueden cobrarte esa comisión si solo modificas la hipoteca para pasarla del tipo variable al fijo. Se te aplicará la ley de 2019 siempre que seas persona física (que no la hayas pedido a nombre de una empresa) y la hipoteca se concediera sobre un inmueble de uso residencial. 

El banco no siempre aprueba estas operaciones porque espere obtener una ganancia. En casos como el tuyo, aceptar el paso al tipo fijo reduce tu riesgo de impago, porque tus cuotas no se encarecerán si sube el euríbor. En cierto modo, por lo tanto, el banco también puede salir ganando con el cambio. Muchas entidades, además, aceptan estos cambios para evitar que el cliente se le vaya a otro banco. 

En cuanto a tu hipoteca para segunda vivienda, su interés está en la media del mercado, aunque sabemos de bancos que ofrecen mejores intereses. Ahora bien, muy pocas entidades te financiarán el 85% de la compra de una segunda vivienda (lo habitual es que financien hasta el 60% o el 70%). Por ello, parece una buena oferta a priori. Para asegurarte, eso sí, te recomendamos preguntar en otros bancos para ver qué te ofrecen. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

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#4
A
Ana Montañés Aguerri

Buenos dias: yo estoy negociando pasar de variable a fijo y me dicen que lo que pone el artículo 23,6 sobre no pagar comisión de novacion q me piden 1300 euros, se refiere ese artículo a las amortizaciones. Yo les he dicho que no, pero me lo puedes explicar un poco más y así se expresarme al hablar con ellos?

Gracias. 

HelpMyCash
#5

citando a Ana Montañés Aguerri Buenos dias: yo estoy negociando pasar de variable a fijo y me dicen que lo que pone el artículo 23,6 sobre no pagar comisión de novacion q me pide...

Hola, Ana. 

El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 (la conocida como nueva ley hipotecaria) dice lo siguiente: 

"En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo". 

Traducido: si te pasas del tipo variable al fijo mediante una novación (un pacto con tu banco) o una subrogación de acreedor (traslado de tu hipoteca a otra entidad), la comisión que te puede cobrar tu banco actual no puede ser de más del 0,15% sobre el capital que tengas pendiente. Esa comisión será del 0% si han pasado los primeros tres años del plazo. 

Además, la Disposición transitoria primera, en su punto 3, dice lo siguiente: 

"Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23". 

Es decir, que el artículo 23.6 se te aplica también si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, que es la fecha en la que entró en vigor la nueva ley hipotecaria. 

En resumen, solo te pueden cobrar 1.300 euros si: 

  • Te pasas al tipo fijo con una novación o una subrogación, estás en los primeros tres años de vida de tu hipoteca y esos 1.300 euros representan el 0,15% de tu capital pendiente. 

  • Te pasas al tipo fijo contratando una hipoteca nueva y tienes una comisión por amortización anticipada que cuesta un equivalente a 1.300 euros. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

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#6
A
Ana Montañés Aguerri

Genial! Ahora q le ha quedado claro al gestor me piden el contrato de la hipoteca xq según ellos firme algo q hace que no me beneficie de esto... Me acuerdo de algo, pero no se.. De comprender las condiciones o algo así... Luego lo busco... Que mareo me están dando...

Luego si veo algo pregunto... Pero lo q haya firmado yo da igual xq la ley es retroactiva, no? Me hicieron un dictado de puño y letra... Luego miro q era... Hipoteca del 22/05/2019, más de 3 años.

Gracias! 

HelpMyCash
#7

citando a Ana Montañés Aguerri Genial! Ahora q le ha quedado claro al gestor me piden el contrato de la hipoteca xq según ellos firme algo q hace que no me beneficie de esto... M...

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Efectivamente, el artículo 23.6 de la ley tiene carácter retroactivo, así que no importa lo que se indique en tu contrato: si la comisión indicada en la escritura supera el 0,15%, no pueden cobrarte más de un 0,15% (0% en tu caso, porque ya han pasado tres años). 

De todos modos, si te siguen poniendo pegas, te aconsejamos pedir cita a un notario (es gratis). Este profesional presta asesoramiento legal gratuito y podrá confirmarte lo que nosotros te comentamos. Con la confirmación del notario, el gestor debería dejar de marear la perdiz. 

Un saludo.

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#8
A
Ana Montañés Aguerri

Muchísimas gracias! Sois muy buenos profesionales 😀.

Contentísima de haber dado con vosotros. 

#9
A
Ana Montañés Aguerri

Buenas... El banco me dice q el art 23,6 se refiere a la comisión de reembolso x novacion no a la comisión de novacion en si dicha....

Yo creo q es lo mismo.. Me puedes sacar de dudas?

Gracias

Ana

HelpMyCash
#10

citando a Ana Montañés Aguerri Buenas... El banco me dice q el art 23,6 se refiere a la comisión de reembolso x novacion no a la comisión de novacion en si dicha.... Yo c...

Hola de nuevo. 

Sí, es lo mismo. Con todo el respeto hacia tu entidad financiera, parece que se están agarrando a un clavo ardiendo para cobrarte su comisión por novación. Sin embargo, como te comentábamos antes, no pueden cobrarte más de lo estipulado en la nueva ley hipotecaria.

Si quieres evitarte discusiones, nuestro consejo es que pidas cita a un notario y se lo preguntes directamente. Cuando este funcionario te confirme que la comisión no puede superar lo estipulado en la nueva ley hipotecaria, puedes pedirle que te lo indique por escrito y enseñárselo luego al banco para que dejen de ponerte pegas. Aprovechamos para recordar que la cita y el asesoramiento notarial es gratuito. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#11
A
Ana Montañés Aguerri

Si, eso estaba pensando yo. Que me queda eso.  Mañana pido cita. 

Si me dice que no el banco de todas maneras me gustaría quejarme extrajudicialmente. Xq me lo Dan si pago 1300 ( **** de ley) si aplican la ley no. Ya se q es decisión de ellos dármela, pero tengo el escrito q me la daban con 1300, pero sin ellos, me responderán que no y yo creo que es obrar de mala fe y no cumple el reglamento de banca ética, que tanto tienen redactado. 

Entonces mi pregunta es, el defensor del cliente, lleva este tema? Y en segunda instancia el banco de España? 

Gracias! 

#12
H
Helper_1109886051

Pregunta similar: Gastos cambio variable a fijo en mismo banco

Buenos días,

Tengo hipoteca variable en kutxabank y estoy pensando en cambiar a fijo. Dentro del mismo banco me dicen que eso tiene unos gastos de apertura del 0,1%. ¿Esto es así? He leído que este cambio se llama novacion y que después de los 5 primeros años del préstamo es gratuito, como es mi caso. Gracias 

 

HelpMyCash
#13

citando a Ana Montañés Aguerri Si, eso estaba pensando yo. Que me queda eso.  Mañana pido cita.  Si me dice que no el banco de todas maneras me gustaría quejarm...

Hola de nuevo, Ana. 

Esperemos que con la visita al notario puedas zanjar el asunto de una vez por todas. En cuanto a la reclamación, tendrás que interponerla primero ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco (encontrarás sus vías de contacto en su página web). En caso de que el banco rechace tu reclamación o no te conteste en un mes, podrás interponer una reclamación ante el Banco de España. En nuestra guía gratis sobre reclamaciones bancarias te explicamos cómo funciona el proceso. 

Te deseamos mucha suerte. 

Un saludo. 

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HelpMyCash
#14

citando a Helper_1109886051 Pregunta similar: Gastos cambio variable a fijo en mismo banco Buenos días, Tengo hipoteca variable en kut...

Hola, Helper_1109886051.

Si se trata de una novación, y el cambio es solo pasarte de un tipo variable a uno fijo, la ley hipotecaria actual establece que el coste de la comisión no puede superar el 0,15% si se lleva a cabo la operación en los primeros tres años del plazo, o el 0% si se lleva a cabo después. En tu caso, por lo tanto, no se te debería cobrar comisión. 

Solo se te podría cobrar esa comisión del 0,1% si: 

  • Aprovechas la novación para realizar otro cambio y se establece en tu escritura una comisión por novación del 0,1%.

  • No llevas a cabo el cambio con una novación, sino con la contratación de una nueva hipoteca fija con tu banco (para cancelar la variable que tienes). En tal caso, se te podría cobrar la comisión por amortización anticipada que se indique en tu escritura o la de apertura de la nueva hipoteca.

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

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#15
A
Ana Montañés Aguerri

Gracias! Muchísimas gracias! 

#16
B
Beatriz Buil

Pregunta similar: Interés por novación de tipo variable a fijo

 Buenos días,   Les quería realizar una consulta sobre realizar una novación de hipoteca de tipo variable euribor +0,70 a tipo fijo 2,30%   La hipoteca se firmo en el 2006 y ahora nos plantea el banco unos gastos de novación del 0,5% para realizar la operación. En un inicio nos han querido cobrar un 2% pero al decirles que con la nueva Ley hipotecaria no tenemos que pagar ningún interés de novación ahora lo intentan con el 0,5%   Con la nueva Ley de hipotecaria  de junio de 2019 en nuestro caso al haberse firmado antes de la entrada en vigor de la nueva Ley y ser vigente en la actualidad, nos pueden cobrar ese interés?.    Nos han confirmado que tienen la operación aprobada por riesgo en espera de que aceptemos la comisión del 0,5% en nuestro caso tenemos un capital pendiente de 350.000 (0,5%) estaríamos hablando de pagarles un interés de 1.750€.   Hay alguna manera de conseguir una vez que nos han dicho que la operación esta aprobada no nos cobren este interés?. Es cierto que el cliente tiene que asumir un interés de novación?.    En espera de sus comentarios,   Muchas gracias Beatriz 

HelpMyCash
#17

citando a Beatriz Buil Pregunta similar: Interés por novación de tipo variable a fijo Buenos días,   Les quería realizar una consulta s...

Hola, Beatriz Buil.

Solo te pueden cobrar una comisión del 0,5% en dos casos:

  • Si la novación se produce, además de para pasar la hipoteca del tipo variable al fijo, para modificar cualquier otro aspecto del contrato: para ampliar el capital, para añadir o eliminar comisiones o productos asociados...

  • Si la operación que se produce no es una novación, sino la apertura de una nueva hipoteca para cancelar otra, y la hipoteca nueva tiene una comisión de apertura del 0,5% o la cancelada tiene una comisión por amortización anticipada del 0,5% (debe aparecer en la escritura). 

Ahora bien, si la operación que se lleva a cabo es una novación y el cambio efectuado es simplemente pasar de un interés variable a uno fijo, se te aplica el artículo 23.6 de la nueva ley hipotecaria. Este artículo, que tiene carácter retroactivo, establece que el banco no te puede cobrar comisión alguna si llevas a cabo una novación de hipoteca para pasarte al tipo fijo y tu hipoteca se firmó hace más de tres años. 

Si te quieren cobrar indebidamente la comisión, nuestro consejo es que hables con el gestor de tu banco y le muestres el artículo que te comentamos (te dejamos aquí un enlace a la ley). Si no entra en razón, puedes pedir cita a un notario, que es gratis, para que te confirme lo que te decimos. Así, podrás argumentar ante el banco que el notario te da la razón. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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