Cambiar hipoteca de banco: dudas generales
Cambiar hipoteca de banco: dudas generales
ResponderQuiero cambiar mi hipoteca de banco y mi banco me quiere cobrar un 4% de comisión por amortización. ¿Es posible?
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#5
Es posible porque los bancos pueden establecer comisiones de subrogación en el momento de firmar la hipoteca inicial. La ley establece un máximo de 0.50% sobre el capital pendiente durante las primeros cinco años de la hipoteca y un 0.25% durante los siguientes. Pero debes revisar los papeles de tu hipoteca para ver si ese 4% no se trata de una comisión, sino de una cláusula que establecen los bancos actualmente para cubrirse del riesgo que supone perder un cliente que, para beneficiarse de la bajada de los tipos de interés, decide cambiar su hipoteca de banco.
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#6
Sí, mediante una novación puedes cambiar el tipo de interés de fijo a variable.
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#7
Dependerá de las condiciones que tengas contratadas con tu banco actual. Cambiar la hipoteca de banco supone unos gastos de gestoría (unos 300€), de notaría (unos 600€), del Registro de la Propiedad (unos 100€), la nota simple del Registro de la Propiedad (no más de 30€), más el precio de la tasación (unos 200 o 400€), si hace más de 6 meses desde la última tasación. Actualmente, en un intento de captar nuevos clientes, algunos bancos se hacen cargo de estos gastos.
Además, el banco puede cobrarte una comisión de subrogación, de entre el 0 y el 0.5% del capital pendiente si la haces durante los cinco primeros años; y entre el 0 y el 0.25% a partir del quinto año. Hay que tener en cuenta que las comisiones son negociables. Consulta más información sobre la subrogación en nuestra Guía de Hipotecas
/hipoteca/faq-de-hipoteca/que-es-la-subrogacion-de-entidad-y-cuanto-cuesta/
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#8
Los bancos ofrecen el cambio de hipoteca tanto si esta es para vivienda habitual o segunda residencia. Pero en el mercado actual se encuentran menos ofertas de subrogación para segundas residencias.
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#9
Sí, es lo que se conoce como subrogación de deudor. Mediante esta fórmula se te mantienen las condiciones de la hipoteca y adoptas la posición del antiguo titular. Si estas condiciones te interesan, contrátala y así evitas algunos de los gastos de constitución de una nueva hipoteca.
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Pregunta similar: Nueva hipoteca o cambio de hipoteca
quiero saver si se puede pedir un prestamo para una casa o cambiar mi ipoteca con vosotros para mejorar
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#11
No entendemos muy bien tu pregunta, pero, si quieres saber si los bancos te darian financiación, pincha usa el calculador de hipotecas y verás las opciones que tienes.
En el mercado actual, para cambiar de banco y mejorar tus condiciones, tienes que tener un perfil financiero muy bueno, es decir (1) tener estabilidad laboral, con ingresos estables, (2) la cuota de tu hipoteca no puede representar más del 30% de tus ingresos netos y (3) el importe de tu hipoteca no puede representar más del 70% del valor actualizado de tu vivienda.
Suerte.
En el mercado actual, para cambiar de banco y mejorar tus condiciones, tienes que tener un perfil financiero muy bueno, es decir (1) tener estabilidad laboral, con ingresos estables, (2) la cuota de tu hipoteca no puede representar más del 30% de tus ingresos netos y (3) el importe de tu hipoteca no puede representar más del 70% del valor actualizado de tu vivienda.
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Pregunta similar: ¿Que me conviene mas, subrogar y cambiar de hipoteca o cambiar de hipoteca?
Intentaré resumir, soy socio de cooperativa de viviviendas (adosados), con lo que conlleva (ups!!!) además de 20 socios unicamente. El caso es que tenemos un crédito hipotecario para la promoción con la Caixa con las siguientes condiciones (25 años, irph+0.25 y me quedaría una letra de unos 1145 euros. También he buscado en paralelo una opción a con otro banco que me ofrece 30 años con euribor+1.4 y que me deja la letra en 988 euros. Evidentemente me interesa la segunda opción, pero no se como hacer la operación, ya que la caixa tiene un 1% de cancelación de hipoteca (creo que ilegal para empezar ya que la hipoteca es del 2009 ¿me lo podeis confirmar?). El caso es que no se si subrogandome a la caixa y a continuación ir de la mano con mi nuevo banco y cancelar la hipoteca de la caixa iendome con mi nuevo banco, o directamente hacer la escritración con mi nuevo banco. En este segundo caso la cancelación la tengo que pagar igualmente ya que soy socio cooperativista y por tanto promotor. ¿me podríais ayudar a saber como es mas barato a priori? gracias
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#13
Hola Rechicero,
En principio, una comision de cancelación del 1% no es legal, aunque no sabemos si en el caso de subrogar la hipoteca del promotor sigue siendo así.
A priori siempre es mejor irse con el banco que tiene las mejores condiciones, eso sí, si estás seguro de que van a firmar. ¿Cual es el otro banco? ¿Tienes una oferta vinculante con éste, es decir, se ha comprometido a darte el dinero?
En cuanto a lo que te ofrece La Caixa, nos parece muy extraño que te ofrezcan un interés referenciado al IRPH. Coméntales que este índice desaparecerá en unos meses y que tendréis que volver a negociar el diferencial entonces. No nos parece práctico, y puede que os quieran "pillar" después con el nuevo diferencial.
Una opción es poneros de acuerdo los cooperativistas para negociar con el banco y pedir el Euribor + 1%. Si vais todos a una, tendréis más opciones de ganar.
Un saludo y suerte
En principio, una comision de cancelación del 1% no es legal, aunque no sabemos si en el caso de subrogar la hipoteca del promotor sigue siendo así.
A priori siempre es mejor irse con el banco que tiene las mejores condiciones, eso sí, si estás seguro de que van a firmar. ¿Cual es el otro banco? ¿Tienes una oferta vinculante con éste, es decir, se ha comprometido a darte el dinero?
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Una opción es poneros de acuerdo los cooperativistas para negociar con el banco y pedir el Euribor + 1%. Si vais todos a una, tendréis más opciones de ganar.
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Pregunta similar: cambiar de hipoteca y reunificar deuda
quiero cambiar de hipoteca ahora la tengo en barclays y no se cuanto tiempo tengo que estar para cambiar de banco. necesito informacion quiero reunificar mi hipoteca y prestamos
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#15
Hola, Koko.
Debes saber que el mercado de la subrogación (cambiar la hipoteca de banco) está prácticamente cerrado, por lo que te costará mucho encontrar una entidad que quiera acogerte. Además, si buscas reunificar deudas, es probable que te cueste todavía más. En todo caso, puedes ponerte en contacto con UCI, una de las pocas entidades que llevan a cabo este tipo de operaciones. Pero, aunque te lo acepten, vemos difícil que te ofrezcan unas condiciones mejores que las que tienes en el mercado actual.
Un saludo
¿Te hemos ayudado?
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#17
Hola,
En principio una reunificacion de deuda no te impide cambiar de banco, pero en el mercado actual es muy dificil una subrogación, y tienes que tener un porcentaje de deuda muy bajo respecto al valor de tu vivienda para que el banco acepte el proceso.
Un saludo.
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Pregunta similar: Cambio de índice hipotecario, ¿que pasa si no hay un acuerdo con el banco?
Buenas tardes, Actualmente mi Hipoteca está con "Unim", el indice Hipotecario es IRPH CAJAS, y tengo muchas dudas. He leído en varios foros y no me aclaro con mi escritura. A todos les aparece claramente el indice sustitutivo en caso que desapareciera, pero creo que no estipula exactamente que así lo fuera. (o puede que no lo vea). Indico según mi escritura: "Si el mencionado tipo de interés de Referencia Principal no se haya publicado durante el termino descrito antes se utilizará como indice de referencia sustitutivo por el periodo de interés siguientes, el porcentaje publicado por el banco de España como referencia oficial bajo la denominación de "tipo activo de referencia de las cajas de ahorros" CECA. Este porcentaje se considerará sin realizar ningún tipo de ajuste, acojiendose el publicado como nominal." (a continuación te explica como se calcula y qué significa CECA). Aunque al final de dicho apartado aparece: "Durante el periodo en que , por no haberse publicado durante el termino mencionado ninguno de los previsiones anteriores, no haya ninguna referencia especifica utilizable, se mantendrá el mismo tipo de interés nominal aplicado en el periodo de interés anterior." Y digo yo, si se aplica el interés del último año, que indice me aplicarán el proximo año hasta fin de deuda? Realmente yo he entendido en caso que no aparezca el indice mensual se sustituye por los mencionados, .... no dice nada en caso que desaparezcan los indices. Tendré que negociar con los bancos algún indice??? Lo más importante,...en las escrituras reflejan los topes de bajada del interés nominal como los topes de subida. Estas condiciones siguen vigentes y ...por logica, ...no hay mucho que negociar... Si alguien me puede aclarar dicha duda, lo agradecería. Gracias
Buenas tardes, Actualmente mi Hipoteca está con "Unim", el indice Hipotecario es IRPH CAJAS, y tengo muchas dudas. He leído en varios foros y no me aclaro con mi escritura. A todos les aparece claramente el indice sustitutivo en caso que desapareciera, pero creo que no estipula exactamente que así lo fuera. (o puede que no lo vea). Indico según mi escritura: "Si el mencionado tipo de interés de Referencia Principal no se haya publicado durante el termino descrito antes se utilizará como indice de referencia sustitutivo por el periodo de interés siguientes, el porcentaje publicado por el banco de España como referencia oficial bajo la denominación de "tipo activo de referencia de las cajas de ahorros" CECA. Este porcentaje se considerará sin realizar ningún tipo de ajuste, acojiendose el publicado como nominal." (a continuación te explica como se calcula y qué significa CECA). Aunque al final de dicho apartado aparece: "Durante el periodo en que , por no haberse publicado durante el termino mencionado ninguno de los previsiones anteriores, no haya ninguna referencia especifica utilizable, se mantendrá el mismo tipo de interés nominal aplicado en el periodo de interés anterior." Y digo yo, si se aplica el interés del último año, que indice me aplicarán el proximo año hasta fin de deuda? Realmente yo he entendido en caso que no aparezca el indice mensual se sustituye por los mencionados, .... no dice nada en caso que desaparezcan los indices. Tendré que negociar con los bancos algún indice??? Lo más importante,...en las escrituras reflejan los topes de bajada del interés nominal como los topes de subida. Estas condiciones siguen vigentes y ...por logica, ...no hay mucho que negociar... Si alguien me puede aclarar dicha duda, lo agradecería. Gracias
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#19
Hola, Shauri.
Esta es la eterna duda. Todo lo que sabemos al respecto lo puedes ver en nuestra página sobre el IRPH.
¡Un saludo!
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Pregunta similar: Cambio de condiciones de hipoteca en Bankia
Hola, puede una entidad financiera cambiar las condiciones pactadas inicialmente? En concreto, con la fusión de Bankia me han cambiado las condiciones de hipoteca, entre otras cosas, con Bancaja pacté 0 % de comisión por amortización anticipadada y ahora me cobran el 1%. Me comentan que como no está especificado en el contrato pueden hacer lo que quieran, con esas palabras. Además, es un crédito hipotecario y no me dejan hacer nuevas disposiciones. Tengo alguna posibilidad de que rectifiquen si les denuncio? Muchas gracias.
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