Alfonso
Iniciado por @Alfonso hace 4 meses

Coste fiscal de novación por cambio de titular

Buenos dias!

Mi actual pareja tiene en propiedad un piso con hipoteca con su exmarido y yo quiero quedarme la parte del ex haciendo un cambio de titular en la hipoteca que ambos tienen (me quedo con su 50% a cambio de eliminarlo de la deuda con el banco haciendo un cambio de titular).

Mi pregunta está relacionada con el tema fiscal, han de pagar ellos algo (mi pareja y su ex)? y yo? Se realiza una compra-venta? ¿Qué tipo de operación es?

Gracias de antemano.

7 respuestas

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 meses

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Hola, Alfonso.

Tendrás que hacer dos operaciones: una extinción de condominio para comprar la parte del exmarido de tu pareja y una novación para cambiar la titularidad de la hipoteca que tienen en común (eliminarlo a él y añadirte a ti).

Al realizar la extinción, tú tendrás que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad en la que residas) más los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la operación. Asimismo, tendrás que pagarle al ex la contraprestación que corresponda si no quieres que se produzca un exceso de adjudicación (que tendrías que declarar como ganancia de patrimonio). Dicha contraprestación debe ser la mitad de su parte de la vivienda menos la mitad de lo que quede por pagar de la hipoteca. Ni tu pareja ni su exmarido tienen que pagar nada, a no ser que acordéis lo contrario.

Esperamos haberte ayudado, un saludo. 

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Alfonso
Alfonso
hace 4 meses

Gracias por la rápida respuesta.
Si el precio pactado de su parte es justo la mitad de lo que les queda de hipoteca, entiendo que no le he de pagar nada al ex como contraprestación, no?

Es decir, él lo vende por lo que le queda de hipoteca.

Gracias!

Alfonso.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 meses

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Hola de nuevo,

Efectivamente, en ese caso no existiría exceso de adjudicación. Sin embargo, Hacienda podría poneros pegas, pues el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) debe calcularse sobre el valor de tasación. En consecuencia, si este es mayor que el de la venta, puede que Hacienda te requiera pagar el diferencial. 

Un saludo. 

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Alfonso
Alfonso
hace 4 meses

Gracias de nuevo!

Y ya para acabar de rematar el tema, la extinción de condominio la he de realizar yo por mi cuenta o la suele hacer el banco conjuntamente en el momento que se hace la novación de la hipoteca (en el mismo notario)

Mil gracias por todo!

Alfonso

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 meses

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Hola de nuevo.

Nuestro consejo es que escritures la extinción de condominio y la novación al mismo tiempo en la misma notaría, pues así ahorrarás tiempo. Además, puedes contratar a la agencia que gestione el cambio de titularidad de la hipoteca para que también tramite el registro de la disolución de condominio. 

Gracias a ti por utilizar nuestro foro, quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda relacionada con las finanzas. 

Un saludo. 

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Alfonso
Alfonso
hace 4 meses

Hola!

Le he comentado al banco los pasos que me indicas previamente y ellos me comentan que la extinción de condominio sólo se puede hacer entre los que compraron el piso, no entre yo y el ex de mi pareja. ¿Es eso cierto? Me dicen que es una subrogación entre su ex y yo.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 meses

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Hola de nuevo.

Tu banco tiene razón, lamento la confusión. Te comento cómo funciona la operación que te proponen: con la subrogación de deudor, lo que se hace es cambiar a un titular por otro, así que tú sustituirías como titular al exmarido de tu pareja. Este cambio de titular tiene varios costes aparejados a abonar por el nuevo titular: los aranceles notariales y registrales y los honorarios de gestoría correspondientes y, si la hipoteca la incluye, una comisión por subrogación del 0,5% del capital pendiente (0,25% si ya han pasado cinco años desde su contratación). 

De este modo, pasarías a ser el nuevo titular de la hipoteca, pero su ex aún tendría que cederte su parte de la vivienda a través de una compraventa o de una donación. En el primer caso, tendrás que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) calculado sobre el valor real de la vivienda (si no es así, Hacienda te lo reclamará posteriormente), que podéis averiguar con una tasación. Asimismo, si se produce una ganancia patrimonial, tendrás que declararlo. En el caso de la donación, tendrás que pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Ambas operaciones tienen costes de escrituración: aranceles notariales y registrales más los honorarios de la notaría. 

Esperamos haber resuelto tus dudas, un saludo. 

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