Firmar una hipoteca sin conocer de antemano cuánto vamos a pagar con ella es poco menos que jugar a la ruleta rusa con nuestras finanzas personales. Para evitar esto, en esta página aprenderemos a utilizar un simulador hipotecario además de comprender el funcionamiento de las hipotecas actuales.

simulador hipoteca

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Si deseas calcular la hipoteca y conocer tu cuota mensual, debes saber que el préstamo hipotecario no solo se compone de intereses, sino que también debes sumarle los seguros, costes de apertura y comisiones, entre otros. Rellena el siguiente formulario personalizado y descubre, gratis y al momento, cuánto pagarás cada mes y en total al banco por la hipoteca.

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Encontrar una gran opción de compra puede hacer que nos entren prisas por disponer del dinero cuánto antes para que no nos la quiten. Sin embargo, las prisas nos pueden perjudicar en el momento de buscar financiación, ya que pueden hacer que nos quedemos con la primera oferta que encontremos, sin valorar profundamente si es la que necesitamos o si podemos permitírnosla.

Desde HelpMyCash.com recomendamos contar con, al menos, tres ofertas diferentes de hipotecas con el objetivo de compararlas y elegir la que mejor se adapte a nosotros. A continuación, mostramos algunas de las mejores ofertas a tipo variable:

Hipotecas a tipo variable con buenas condiciones

Si por el contrario preferimos tener siempre la misma cuota, a continuación podemos encontrar algunas de las ofertas más atractivas de hipotecas a interés fijo que hay actualmente en el mercado:

Hipotecas fijas con intereses atractivos
 - Bankinter
Hipoteca Fija Bankinter
Interés: 2,20%
Cuota: 515,41€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1
Interés: 2,00%
Cuota: 505,88€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 5
 - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

Simulador hipoteca: la herramienta para calcular la cuota

Si queremos sacarle el máximo provecho a un simulador de préstamos hipotecarios como el de HelpMyCash.com, es básico que entendamos cómo funcionan este tipo de herramientas y los elementos que pueden influir en el precio de la hipoteca. A continuación, vamos a analizar los puntos que debemos tener en cuenta para concer el coste mensual y total del préstamo hipotecario:

  • El interés aplicado. Es el precio que se paga por el préstamo hipotecario, es decir, lo que le pagamos al banco por habernos prestado su dinero y permitirnos su devolución a plazos. En el caso de las hipotecas fijas, el interés siempre es el mismo, mientras que en el de las variables, su valor puede cambiar dependiendo de la cotización del índice al que esté referenciado. Aunque sea un factor fundamental, no es el único en el que nos tenemos que fijar para saber cuál será el coste total del producto.

  • Las comisiones. En las comunicaciones comerciales de los bancos se suelen destacar solo las penalizaciones que no se aplican, así que siempre deberemos preguntar cuáles son todas las comisiones incluidas en el producto. Estos datos también los podemos encontrar en la ficha informativa personalizada de la hipoteca (FIPER), un documento que las entidades tienen que entregarnos obligatoriamente durante el proceso de negociación previo a la firma.

  • La vinculación. Es habitual que, para ofrecernos un interés más atractivo, el banco requiera que aceptemos algunos productos vinculados a nuestra hipoteca, como pueden ser domiciliar la nómina o los recibos domésticos o contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones, entre otros.

El ranking de mejores hipotecas de 2018 elaborado por los expertos de HelpMyCash también proporciona información sobre las hipotecas más baratas del momento, las mejores a tipo fijo, variable o mixto. El orden se ha determinado teniendo en cuenta las tres variables anteriores y de esta forma podemos elegir la mejor.

Calcular hipoteca: ¿cómo sé lo que voy a pagar?

Además de consultar las características de los productos que nos parezcan más interesantes, para comparar varias hipotecas también es recomendable calcular cuál podría ser el coste de cada una y cuánto habría que pagar al mes en cada caso. En ese sentido, un simulador de cuota de hipoteca nos será de gran ayuda, ya que se trata de una herramienta que nos indicará cuánto dinero abonaríamos cada mes si firmáramos un préstamo hipotecario con unas características determinadas, así como cuánto habría que desembolsar por sus comisiones, su vinculación y sus gastos de entrada.

A continuación, vemos los datos que normalmente hay que incluir en un simulador de crédito hipotecario:

  • El plazo. El plazo de amortización de la hipoteca es el tiempo que pactamos con la entidad para devolver el préstamo. Aquí cabe destacar que con un plazo más largo, las cuotas mensuales son más asequibles, pero a la larga se acaba pagando mucho más dinero en intereses. En cambio, cuando el plazo es menor, las cuotas son más elevadas, pero el coste final del producto es menor.

  • El interés. Es el precio que la entidad que fija por el dinero que nos presta para comprar nuestra vivienda. Cabe recordar que, en base al tipo aplicado, podemos diferenciar entre préstamos hipotecarios fijos, variables o mixtos.

  • El capital prestado. Es la cantidad de dinero que nos presta el banco para pagar nuestra casa. No podemos considerarlo como un coste, puesto que es una cantidad de la que no disponíamos y que nos han adelantado para hacer frente al pago. Según vayamos amortizando la hipoteca, el capital pendiente disminuirá.

  • Las comisiones. Aunque las comisiones pueden encarecer ciertas operaciones que hagamos en un futuro, en un simulador de hipoteca solo se puede incluir la comisión de apertura, ya que es la única que pagaremos sí o sí, ya que se abona al firmar el contrato. El resto, como solo se aplicarán si realizamos ciertas acciones como una amortización anticiapada, una subrogación o una novación, no se incluyen en el cálculo, pero debemos tenerlas en cuenta a la hora de comparar productos.

  • Los productos vinculados y su precio total. Es fundamental que sepamos cuánto van a costar los seguros, tarjetas, planes de pensiones o cualquier otro producto vinculado a la hipoteca y el tiempo durante el cuál debemos mantenerlos. Además, debemos valorar si la penalización que tenemos si no contratamos alguno de estos productos nos compensa o no.

Además hay otras calculadoras más completas que nos dejarán introducir otros datos sobre nuestro préstamo hipotecario, como si, por ejemplo, tiene una carencia inicial o cláusula suelo, entre otras particularidades.

Simulador hipoteca básico

Un simulador básico de hipoteca es una herramienta que nos indica cuál sería el coste de las cuotas del producto en base a un interés fijo concreto, es decir, a un tipo que se mantuviera sin cambios a lo largo de toda la vida del préstamo. Por eso, si la hipoteca que nos interesa es variable, es recomendable que utilicemos un valor medio del euríbor (alrededor del 2,5 %) y que lo sumemos al diferencial del producto para calcular las cuotas. En ese sentido, también puede ser conveniente hacer simulaciones con diversos valores del euríbor para hacernos una idea de cuánto tendríamos que pagar cada mes en distintos escenarios.

Para que nos resulte muy sencillo realizar un cálculo de las cuotas que pagaremos, este simulador de hipoteca se ha simplificado al máximo: para usarlo solo tendremos que introducir el capital del préstamo hipotecario, su período de reembolso y el tipo de interés aplicado. Solo con estos tres datos, la herramienta nos mostrará instantáneamente cuál sería el coste aproximado de las mensualidades.

Antes de pedir una hipoteca al banco, puedes utilizar la calculadora que te ofrece HelpMyCash.com, con la que podrás simular la hipoteca y conocer cuánto te costarían las cuotas de manera gratuita.

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Si estás pensando en solicitar una hipoteca y no sabes cuál sería tu cuota mensual, ahora puedes tener toda la información en tus manos de manera gratuita gracias a nuestra calculadora de hipoteca. Introduce el importe, el interés que te ofrece el banco y los años que estarás pagando y descubre, de forma instantánea, cuál será tu cuota de tu hipoteca.

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Simulador hipoteca completo

En cambio, si queremos saber con precisión cuál podría ser el coste total de un préstamo hipotecario, incluyendo todos sus gastos, deberemos preguntar su precio íntegro al banco e introducir los datos en un simulador de hipoteca total, que es una herramienta que nos mostrará cuánto tendremos que pagar por el crédito en cada fase. Además, con esta calculadora también obtendremos un cuadro de amortización con el desglose de lo que deberemos abonar aproximadamente en gastos de compraventa y de constitución. Por tanto, este simulador es que nos puede resultar más útil para encontrar las auténticas hipotecas más baratas del momento.

Para utilizar el simulador de hipotecas de HelpMyCash.com solo tenemos que hacer clic sobre el botón rojo que encontraremos justo debajo y rellenar los campos requeridos. De esta manera, recibiremos en minutos un informe gratuito en el que aparecerán detallados todos los costes del préstamo hipotecario introducido.

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Al realizar simulaciones de hipoteca tenemos que saber que, igual que nosotros podemos simular varios préstamos para descubrir cuál sería el coste de cada uno de ellos, los bancos también efectuarán simulaciones para asegurarse de que contamos con los ingresos suficientes para pagar las cuotas de la hipoteca solicitada. Es por este motivo que es tan importante calcular la hipoteca antes de firmarla para asegurarnos de que podremos hacer frente a todos los pagos, pues de no ser así, la entidad rechazará nuestra petición.

¿Qué limitaciones puede tener un simulador?

Los cálculos que proporciona un simulador de hipoteca, sobre todo si hablamos sobre el completo, pueden ser realmente precisos, aunque hay que recordar que estas herramientas también tienen algunas limitaciones. Por ejemplo, hay ciertos sucesos que, como no se pueden prever, nunca se verán reflejados en los resultados. En consecuencia, antes de usar un simulador de hipotecas para tratar de saber cuánto nos podría costar un préstamo, tenemos que ser conscientes de que los siguientes factores no se considerarán en el resultado facilitado:

Cambios de tipos interés de las hipotecas variables

Como ya hemos dicho, con un simulador es imposible saber con exactitud cuánto nos costarían todas las cuotas de una hipoteca variable, puesto que el precio de estas se puede modificar periódicamente en función de la evolución al que esté referenciado el interés del préstamo (el euríbor a 12 meses, el IRPH entidades, el líbor de una moneda extranjera, etc.).

Nadie puede saber qué cotización registrará el euríbor dentro de unos años, pero sí podemos averiguar si seríamos capaces de afrontar su posible subida. Para hacerlo, al calcular la tabla de amortización de la hipoteca tendremos que partir de un valor medio que se mueva entre el 2,5 % y el 3 %. De este modo, sabremos si podríamos pagar las cuotas de la hipoteca sin problemas en el caso de que el euríbor aumentara considerablemente.

La capacidad de endeudarse

Un simulador de hipoteca solo nos mostrará el coste aproximado de las cuotas del producto, por lo que es tarea del consumidor comprobar si dispone de los recursos suficientes para amortizar el préstamo sin sobreendeudarse. En general, se considera que hay que emplear un máximo del 35 % de los ingresos netos para pagar las mensualidades de la hipoteca y de las otras deudas financieras que se tengan vigentes. Si se supera ese porcentaje, el riesgo de la operación se vuelve inasumible tanto para el titular como para el banco; de ahí que sea tan importante valorar, antes de solicitar una hipoteca, si nuestra situación económica nos permite adquirir una vivienda financiada.

Cláusula suelo

Muchos de los afectados por las cláusulas suelo que usaron un simulador de hipoteca antes de firmarla para saber cuánto pagarían no se dieron cuenta de que en el contrato se les imponía un interés mínimo. Por tanto, cuando el euríbor empezó a caer a partir del año 2009, comprobaron que la cuota se mantenía más cara de lo que pensaban. No obstante, ahora pueden recuperar ese dinero pagado de más, pues el suelo se incorporó, en la mayoría de los casos, de un modo poco transparente. Para calcular cuánto nos tiene que devolver el banco por el suelo hipotecario podemos usar el simulador de cláusula suelo.

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CALCULADORA CLÁUSULA SUELO - ¿CUÁNTO TE PUEDEN DEVOLVER?

La calculadora de hipoteca y de cláusula suelo te permite saber cuánto has pagado de más y cuánto puedes recuperar según la sentencia del Tribunal Supremo. Recientemente el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) declaró como contrario al Derecho Comunitario limitar la devolución de la cláusula suelo, por lo que se abre a la vía a que los afectados por el suelo hipotecario puedan recuperar todo su dinero.

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Compara las hipotecas para conseguir la más atractiva

Un simulador de hipoteca puede venirnos muy bien para averiguar qué producto podría salirnos más a cuenta, pero no es la única herramienta que podemos usar para encontrar las mejores ofertas. Por ejemplo, también es aconsejable comparar varios préstamos hipotecarios (tres como mínimo) con un comparador de hipotecas online como el de HelpMyCash.com, ya que así nos aseguraremos de firmar un crédito hipotecario con unas condiciones ajustadas a nuestro perfil y a nuestras necesidades de financiación.

Un simulador de hipoteca es el complemento perfecto para utilizar junto con un comparador de hipotecas. De esta manera, podremos localizar los mejores préstamos del momento y realizar simulaciones de cuota de hipoteca para saber si realmente nos podemos permitir la operación.

Entiende el funcionamiento de las hipotecas y consigue la mejor

Los préstamos hipotecarios son créditos que exigen doble garantía: por un lado un bien inmueble y por otro, una garantía personal. Normalmente, el principal objetivo de este tipo de hipotecas es la financiación para la compra de una vivienda.

Para comprender cómo funciona un simulador de hipoteca, primero deberemos saber de qué se componen las hipotecas:

  • Plazo. Es el periodo en el que tendremos que amortizar la hipoteca al banco. Cuanto más estiremos el plazo, las cuotas serán más bajas, pero a largo plazo, el importe de la hipoteca será superior, puesto que pagaremos más intereses durante más años.
  • Interés. Es el incremento de dinero, el precio, que tendremos que devolver al banco por financiar la compra de nuestra vivienda.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Existen tres tipos de préstamos hipotecarios: variables, fijas o mixtas. Dependiendo de la hipoteca que se elija, el simulador de hipoteca lo utilizaremos de una forma u otra.

Hipotecas variables

Son los préstamos hipotecarios que tienen un tipo de interés formado a partir de la suma de un diferencial (fijo) más un índice de referencia, que normalmente es el euríbor a un año. Actualmente, las hipotecas variables en España tienen diferenciales de en torno al 1 %.

En consecuencia, la cotización del euríbor determina, en gran parte, cuál será el precio de las cuotas de las hipotecas variables, especialmente si tenemos en cuenta que prácticamente el 90 % de estos productos están ligados a este índice de referencia. Muy por debajo encontramos las hipotecas al IRPH, que es el segundo índice que más emplean los bancos españoles. Su valor es mucho más alto que el del euríbor y actualmente se encuentra en el punto de mira de las organizaciones de consumidores por su incorporación poco transparente en los contratos.

Es imposible saber cuál será la evolución futura de los índices de referencia, así que al simular una hipoteca varaible debemos tener en cuenta que los resultados siempre serán orientativos. Es por eso que se recomienda que simulemos la hipoteca tomando en consideración más de un escenario de euríbor medio, puesto que así tendremos una visión más completa de cuánto podría cambiar el precio de las mensualidades ante las variaciones de este índice.

Hipotecas a interés fijo

Al contrario que las hipotecas variables, el interés de estos productos siempre es el mismo durante todo el plazo de reembolso, pues no está referenciado a ningún índice. De esta manera, es posible conocer de antemano las cuotas mensuales que habrá que pagar y se contará con una mayor seguridad, ya que las mensualidades no variarán si suben los índices de referencia.

Las hipotecas a tipo fijo resultaron el producto de moda para la financiación de vivienda durante 2016 y parecen haber llegado a cierta estabilidad ya en la segunda mitad de 2017. En nuestro país nunca habían sido una alternativa seria, puesto que sus condiciones eran muy elevadas, sin embargo hoy en día es posible firmar hipotecas fijas por debajo del 3 % a 30 años.

Hipotecas mixtas

En cambio, el interés de las hipotecas mixtas es distinto al inicio y al final. Actualmente, durante los primeros años (de tres a 20, por lo general) se aplica un interés fijo y, una vez finalizado este período de tiempo, el tipo pasa a ser variable, es decir, la suma de un diferencial más el valor de un índice de referencia determinado que, normalmente, es el euríbor a 12 meses.

Si no tenemos un muy buen motivo para decantarnos por firmar una hipoteca mixta, lo recomendable es que evitemos esta clase de producto y apostemos en su defecto por una hipoteca fija o por una variable. El tipo mixto que los bancos aplican actualmente no nos permitirá aprovechar el actual escenario de índices bajos y, si estos subieran a medio plazo, nos dejaría totalmente expuestos, puesto que la hipoteca pasaría a tener un interés variable en ese momento.

¿Qué comisiones tendré que pagar?

Si nos leemos con atención toda la "letra pequeña" de una oferta hipotecaria, es más que probable que encontremos una o más comisiones, que son cargos puntuales que hay que abonar por llevar a cabo ciertas operaciones o por utilizar algunos servicios bancarios. En el presente apartado detallaremos cuáles son todas las comisiones que se pueden incluir en un préstamo hipotecario y en qué casos pueden cobrarse:

  • Comisión de apertura. Es un importe que deberemos abonar al principio de la hipoteca, normalmente suele ser de entre el 0 y el 1 % del capital, aunque puede ser superior. De cara al uso de un simulador de hipoteca, esta es la única comisión que podremos indicar por defecto, ya que es la única que se aplica (de existir) inequívocamente.

Las comisiones que aparecerán a continuación sólo se cobrarán en el caso de que llevemos a cabo alguna de las acciones que impliquen el pago de alguna penalización, por lo que no podremos realizar simulaciones de hipotecas con ellas:

  • Comisión de amortización. Algunas entidades bancarias aplican esta comisión para avanzar parte de la deuda. La amortización puede ser total o parcial. La comisión de amortización suele ser del 0,5 % durante los 5 primeros años y del 0,25 % a partir del sexto año. En las hipotecas variables la comisión por amortización total puede llegar al 1 %.
  • Comisión de subrogación. Se cobra por cambiar la hipoteca de banco o el por cambio de titular de la hipoteca. No todos los bancos cobran comisión por subrogación de hipoteca, pero por ley no puede ser superior al 0,5 % durante los 5 primeros años y al 0,25 % a partir del sexto año.
  • Comisión por novación. Esta es cada vez más habitual, suele oscilar entre el 0 % y el 1 % y se cobra por modificar cualquier aspecto de la hipoteca con nuestro banco. Sin embargo, si solo solicitamos una ampliación de plazo, el banco solo nos podrá aplicar por ley un 0,1 %.
  • Comisión por cancelación. Esta comisión se hace efectiva cuando cancelamos el préstamo hipotecario con la entidad bancaria. La cancelación de la hipoteca puede ser anticipada, y a su vez total o parcial.

Si no queremos que nos cobren ni un solo céntimo en comisiones, antes de firmar las escrituras tenemos que leer con mucha atención tanto la FIPER de la hipoteca como el contrato, pues así nos aseguraremos de que no se nos aplicará ninguna clase de compensación. Actualmente, hay varios bancos que comercializan hipotecas libres de comisiones que pueden ser una opción muy interesante, ya que nos dan más flexibilidad para modificar el acuerdo en un futuro.

10 consejos para conseguir las mejores hipotecas

No hay ninguna fórmula secreta que permita obtener una de las mejores hipotecas del mercado, pero sí hay ciertas pautas que podemos seguir para conseguir unas buenas condiciones de financiación, como leer detenidamente todas las características del producto y compararlo con otros préstamos hipotecarios. Asimismo, también es aconsejable calcular si podríamos hacer frente a las mensualidades con nuestro actual nivel de ingresos. Veamos con más detalle cuáles son las recomendaciones que debemos tener presentes si queremos hacernos con una hipoteca atractiva:

  1. Comprender las condiciones de la hipoteca antes de firmar. Para ello debemos solicitar la FIPER y preguntar al banco por todos los apartados que nos son más desconocidos.

  2. Además de solicitar la FIPER, también debemos pedir la oferta vinculante, que el banco muchas veces no entrega directamente. En ella se recogen las condiciones específicas que tendremos en la hipoteca. No requiere ser firmado y sólo vincula al banco.

  3. Leer y revisar bien el contrato, comprobando que las condiciones que se incluyen en la oferta vinculante también están incluidas en el contrato de la hipoteca. La oferta vinculante, como su propio nombre dice, vincula al banco a cumplir las condiciones alcanzadas sobre la hipotecas.

  4. Estar abierto a que lo mejor es comparar entre varios bancos y no quedarnos únicamente con la hipoteca que nos ofrezca nuestro banco de toda la vida. Las hipotecas son un producto a largo tiempo y debemos elegir la oferta que mejor se adapte a nuestra situación presente y futura.

  5. Para agilizar el proceso y contrastar las condiciones de cada hipoteca adecuadamente, la opción más adecuada es utilizar un comparador de hipotecas online. Desde casa y de forma gratuita podremos analizar las opciones de cada préstamo hipotecario y después acudir a las entidades que ofrezcan las hipotecas que más nos interesan.

  6. Cuando acudamos a las entidades que ofrecen la hipotecas que más nos interesan, debemos adoptar una postura negociadora y crítica. Las hipotecas son un producto negociable al 100 %. Para saber como encauzar la negociación es bueno apoyarse en una manual, como la guía sobre las 25 preguntas que hacerle al banco sobre la hipoteca, creada por los expertos de HelpMyCash.com, que podremos encontrar al final de esta enumeración.

  7. Asegurarnos de que comprendemos todas las cláusulas y condiciones a las que nos acogeremos en el contrato hipotecario. No debemos dar nada por sabido, es obligación del banco y del notario aclararnos cada punto. Por tanto debemos preguntar al banco por cualquier dato que no comprendamos, si no nos podría perjudicar en el futuro, como por ejemplo la existencia de una cláusula suelo, que limite el tipo de interés de la hipoteca si el euríbor baja y como resultado, no nos podemos beneficiar del descenso.

  8. Conocer bien el precio y condiciones de los productos vinculados como, seguros o planes de pensiones, saber su bonificación y qué ocurre si los damos de baja. No contratar productos vinculados que no necesitemos y que además, tengan un coste elevado, como por ejemplo un plan de pensiones. Este producto es arriesgado y puede que no sea de primera necesidad.

  9. Negociar las comisiones que incluya el préstamo hipotecario. Las comisiones son el apartado más negociable.Es recomendable que acabemos firmando una hipoteca con el menor número de comisiones posibles, puesto que esto nos garantizará una mayor libertad y un mayor poder a la hora de negociar con nuestra entidad en el futuro.

  10. Finalmente, si nos resulta imposible estar al tanto de los trámites, podemos contratar un bróker de hipotecas. Estos profesionales tienen un mayor conocimiento del mercado y cuentan con buenos contactos dentro de la banca, así que son capaces de encontrarnos préstamos con mejores condiciones que la media (interés más bajo, menos comisiones, financiación por encima del habitual 80 %...). El inconveniente es que cobran una comisión de intermediación que, por lo general, no superará el 5 % del capital del crédito.

Además, para conseguir las mejores hipotecas del mercado que permitan comprarnos la casa de nuestros sueños podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo pedir una hipoteca al banco. En ella encontraremos un cuestionario con 25 preguntas resueltas acerca de todo lo que debemos preguntar durante la entrevista con la entidad bancaria, además incluye consejos y plantillas para imprimir y rellenar en el mismo banco para que no te olvides de apuntar ningún dato.


¡Guía GRATUITA! Cómo pedir una hipoteca al banco

CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí facilitamos a nuestros usuarios diversas herramientas que pueden emplear para hacer simulaciones de hipotecas y, además, damos varios consejos que les ayudarán a seleccionar el préstamo más conveniente según su perfil. Calcular cuál podría ser el coste de una hipoteca es una de las operaciones que es recomendable ejecutar antes de pedir financiación, así que esta página puede ser realmente útil para todos aquellos consumidores que quieran adquirir una vivienda.

Fuente: las herramientas a las que se pueden acceder en esta página son originales de HelpMyCash.com, ya que han sido elaboradas por los expertos del comparador en base a la información obtenida de entidades expertas en la materia como el Banco de España.

Metodología: para ello nos hemos servido de nuestro conocimiento de la dinámica bancaria, aplicando las mismas fórmulas de las que se sirven las entidades para calcular las cuotas de hipoteca.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online integrado por un equipo de expertos en finanzas personales y en productos de economía del hogar.

Aviso: mantenemos nuestros servicios gratuitos de cara al usuario mediante la inserción de publicidad y de los productos patrocinados.

Te escuchamos: desde HelpMyCash.com queremos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:


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Preguntas recientes

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Articulo 28 de la ley hipotecaria

Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias

hipotecasinmorirenelintento 23/05/2018 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, hipotecasinmorirenelintento.

El artículo 28 de la ley hipotecaria lo que hace es, en las herencias en las que no se legan propiedades a ascendientes, descendientes o cónyuges del fallecido, establecer un plazo de dos años durante el que el que la inscripción de dichas propiedades no surte efecto ante terceros. Dicho de otro modo, da un plazo de dos años para que otras personas puedan reclamar su parte de la herencia. 

En la práctica, esto aumenta el riesgo de conceder la hipoteca, pues una vez contratada, podría aparecer un cónyuge o progenitor del fallecido (nos has comentado que no tiene hijos) reclamando la herencia de la propiedad. Por lo tanto, no te queda otra que esperar al resultado del análisis de ING para saber si te aceptan la solicitud o no. 

Hay que decir, eso sí, que si la persona que dejó esa vivienda en herencia no tiene cónyuges, hijos o progenitores vivos, el riesgo prácticamente desaparecerá, así que es muy probable que el banco termine aprobando la operación. 

Un saludo. 


2 hipotecasinmorirenelintento el 23/05/2018

Avatar  de hipotecasinmorirenelintento

Muchas gracias Miquel,
Efectivamente nunca se casó ni tuvo hijos y dejó el testamento todo muy claro. Cruzare lo dedos para poder ya cerrar la operación.
Gracias


Avatar  de adrianobomba

conviene la prima única financiada del seguro de vida en una hipoteca?

Hola, Estoy en proceso de contratatción de una hipoteca de 188.000€ (precio del inmueble 235.000€), tipo fijo a 25 años Tengo dos ofertas principales: 1. SABADELL: TIN: 2.95% -- 1.95% bonificado al máximo con - Nomina: 0,40 - Hogar: 0,10 - Seguro de vida: 0,40 - Paro: 0,10 Me incluye un seguro de vida con prima única financiada por un importe total de 24.141€ (que se suman a los 188.000 del prestamo y lo financian con intereses) 2. KUTXABANC TIN: 3.10% -- 2.20% bonificado con - Nomina + 3600€ consumo al año: 0,60 - Hogar: 0,10 - Vida: 0,10 - Coche 0,10 En este caso, el seguro se paga de forma anual con una prima de unos 600€ Ante este escenario me cuesta diferenciar cual es la mejor oferta ya que Sabadell a pesar de tener un TIN más bajo, me incluyen la prima única financiada, aumentando en más 24.000 el importe a financiar. Espero haberme explicado con claridad. Gracias de antemano

adrianobomba 23/05/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, adrianobomba. 

Lo cierto es que, sobre el papel, es mejor contratar hipotecas que no tengan seguros o que estos sean de prima anual. Como bien comentas, la prima única financiada (PUF) incrementa el capital del préstamo, por lo que se devengan más intereses y el seguro sale más caro a la larga. 

Ahora bien, es posible que el interés más bajo de la primera hipoteca compense su seguro PUF. Si quieres comprobarlo, puedes utilizar nuestra calculadora de hipotecas para ver cuánto te costaría cada producto. 

Un saludo. 


Avatar  de Marquinhos

Conseguir subrogación de hipoteca sin ahorros

Hola, buenos días (tardes). Quería consultar respecto al caso en el que me encuentro ahora mismo, al que le estoy dando vueltas y encuentro más desinformación que información útil, a ver si alguien del foro podría orientarme. Actualmente estoy en una vivienda de alquiler, que mi propietario desea vender. Me ofreció la opción de comprarla a precio de mercado, pero también aceptaba subrogación de hipoteca si el banco la concedía. Actualmente el pago que queda de hipoteca es de aproximadamente el 50% del importe de tasación de la vivienda. Acudiendo al banco indican que no habría problema cumpliendo varias premisas. La primera es que la hipoteca que tiene el actual propietario no se mantendría tal cual, ya que las condiciones que tiene son inasumibles en la actualidad para las entidades bancarias, y habría que modificarla a favor para el banco. Y por otro lado, debería contar con ahorros suficientes para hacer frente a los costes. Y es aquí donde está el problema, ya que actualmente no dispongo de esos ahorros, pero sí de una nómina en un trabajo estable. He estado buscando información por la red sobre hipotecas de 100% más gastos (aunque me encarecería bastante el precio de la vivienda, siendo la única opción para adquirirla), y son varias las entidades (como Sabadell), que ofrecen supuestas hipotecas 100% más gastos. Pero una vez que acudes a informarte directamente a la sucursal, "ese producto no existe". ¿Sabríais de alguna fórmula para conseguir un crédito para los gastos de subrogación?. Pienso que no debería ser algo imposible, al adquirir un inmueble por un valor de casi el 50% de su valor real. O en otro caso ¿alguna entidad que conceda la hipoteca 100% más gastos?. Gracias, saludos!!

Marquinhos 21/05/2018 | 4 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Marquinhos.

No nos quedan claras varias cuestiones. ¿Si aceptas quedarte con su hipoteca ese sería el precio de venta? ¿o le pagarías la diferencia entre la hipoteca pendiente y el precio de venta? ¿Y si no te quedaras con su hipoteca por cuánto te lo vendería?

En cualquier caso, respecto a las condiciones que te ponen son muy habituales, puesto que aunque con una subrogación de deudor no se pueden cambiar las condiciones de la hipoteca, probablemente si no aceptas modificarlas (para lo que además de la subrogación deberás hacer una novación), no acepten el cambio de titular de la hipoteca. Por otra parte, la subrogación conlleva un coste que obviamente deberéis abonar: además de la posible comisión, en caso de tenerla, hay que pagar gastos de notaría, gestoría, tasación y registro, aunque no hay que pagar IAJD. Además, ten en cuenta que deberías pagar los gastos de compraventa, que no tienen nada que ver con la hipoteca.

Respecto a la opción que comentas de pedir una hipoteca 100 más gastos debes tener en cuenta varias cosas. En primer lugar, y fundamental, es que son productos que no se comercializan actualmente. De hecho, para conseguir una hipoteca 100 (sin gastos) básicamente hay que apostar por comprar un piso de banco o tener un perfil económico excelente (y sin ahorros es complicado que un banco te considere como tal).

Además, ten en cuenta que si buscas ofertas en otras entidades no podrás subrogar la hipoteca, ya que en una subrogación de deudor simplemente se cambia el titular del préstamo hipotecario, pero no el banco.

Así pues, si la opción de la subrogación no te convence y quieres mirar en otros banco lo primero que deberás tener claro es por cuánto te venderá el piso el propietario, si por su precio de mercado o por lo que le queda pendiente de la hipoteca. Si es la segunda opción, podrías valorar pedir tu préstamo hipotecario en entidades que solamente se guíen por el valor de tasación y que concedan hasta el 80 % de este. De este modo, si como dices actualmente le queda el 50 % del piso por pagar, podrías cubrir el capital pendiente de la hipoteca que él tiene (y por lo tanto podría cancelarla) y con el resto asumir los gastos de hipoteca y de compraventa, que suelen suponer un 15 % del valor total.

Un saludo.


2 Marquinhos el 22/05/2018

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Hola, Elena, gracias por la pronta respuesta!! Perdona si no me he explicado del todo bien, y es que soy novato en estas cuestiones. El propietario aceptaba la compra directa de su inmueble a precio de mercado, pero también aceptaría sólamente la subrogación de hipoteca como has interpretado correctamente. Es decir, si me hiciera cargo de lo que le queda de hipoteca tal cual también lo aceptaría. El problema en este momento es la falta de ahorro para ese coste del aproximadamente 15% de los gastos. ¿Sabrías decirme alguna entidad que, como comentas, se guíen por el valor de tasación para la hipoteca en lugar del precio de venta?. En este caso pienso que sería lo ideal, ya que con ese hipoteca del 80% del valor de tasación sí que podría hacer frente sobradamente a todos los gastos derivados de la compraventa. Muchísimas gracias!!!


3 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Marquinhos.

La mayoría de entidades conceden el 80 % del valor de tasación o de compraventa, normalmente el más bajo de los dos, pero hay algunas que no, como por ejemplo ING, que se fija en la tasación. Eso sí, ten en cuenta que los criterios de concesión de esta entidad suelen ser bastante estrictos.

En cualquier caso, dado que hay tanta diferencia entre el valor de la vivienda y el precio por la cual la comprarías, te recomendamos que consultes en varias entidades para ver qué estarían dispuestos a concederte, ya que aunque puede ser que no lleguen al 80 %, quizá con menos cantidad te valdría, y así también podrías comparar entre varias ofertas. Te dejamos acceso a nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que veas qué estan ofreciendo y te pongas en contacto con aquellas que te parezcan más interesantes.

De todos modos, insistimos, si la única manera de que el propietario te venda su vivienda por la cantidad de hipoteca que te queda pendiente es hacer una subrogación, solo podrás hacerlo con su entidad. En ese caso, dado que querrán hacer una novación para cambiarte las condiciones, podrías pactar que te hicieran también una ampliación de capital, para cubrir los gastos.

Un saludo.


4 Marquinhos el 22/05/2018

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¡¡Gracias Elena!!. Ya puedo verlo con un poco más de orientación. Saludos!!!


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