Proceso de cancelación registral de una hipoteca

¿Qué es la cancelación de la hipoteca?

Cuando hablamos sobre la cancelación de una hipoteca nos podemos referir a tres operaciones:

  • Pagar la última cuota de un préstamo hipotecario para dejar la deuda totalmente saldada.

  • Cancelar antes de tiempo una hipoteca, es decir, pagar toda la deuda de golpe para liquidarla (técnicamente se llama amortización anticipada total).

  • Dejar la vivienda libre de cargas, que es una operación que se lleva a cabo mediante un trámite que se llama levantamiento o cancelación registral.

En esta página hablamos específicamente sobre la tercera opción. Es decir, explicamos cómo dejar constancia en el Registro de la Propiedad que has pagado completamente un préstamo hipotecario para que elimine esa carga sobre tu vivienda.

¿Cuándo es obligatoria la cancelación registral de una hipoteca?

Pero ¿por qué es necesario este trámite? Cuando contratas una hipoteca, el banco la inscribe como carga de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Eso significa que si no pagas las cuotas, el banco puede ejecutar esa carga para embargarte la casa y saldar así la deuda.

Una vez pagados el capital y los intereses del préstamo, la deuda queda liquidada, pero la hipoteca todavía está inscrita en el Registro. Y hay ciertas operaciones que no puedes llevar a cabo si no liberas tu vivienda de cargas. A continuación te presentamos las situaciones en las que deberás cancelar sí o sí tu hipoteca en el Registro:

cancelar hipoteca para vender piso 1. Si quieres vender tu vivienda. Si quieres vender una casa o un piso que compraste en su momento con una hipoteca, el comprador te exigirá que esté libre de cargas. Y para que lo esté, tendrás que tramitar la cancelación registral de esa hipoteca.
mejorar condiciones hipoteca

2. Si contratas una nueva hipoteca para mejorar la tuya. Es decir, si refinancias tu préstamo hipotecario con un crédito nuevo con mejores condiciones. En este caso, deberás cancelar la hipoteca liquidada para poder inscribir la nueva en el Registro de la Propiedad.

cancelar hipoteca para vender casa

3. Si quieres rehipotecar tu casa. Imagina que terminaste de pagar tu hipoteca hace unos años y que ahora quieres rehipotecar tu vivienda para conseguir un dinero extra. En ese caso, necesitarás tramitar la cancelación registral de la hipoteca anterior para inscribir la nueva.

¿Quieres vender una casa por la que aún pagas una hipoteca? Es posible: tendrás que liquidar tu préstamo con el dinero de la venta y tramitar la cancelación registral después de formalizar la compraventa. En nuestra página sobre vender un piso con hipoteca te explicamos cómo llevar a cabo esta operación.

Cómo cancelar la hipoteca por tu cuenta

Veamos ahora qué debes hacer para dejar tu vivienda sin cargas. La primera opción es cancelar la hipoteca tú mismo. Estos son los pasos que debes dar para tramitar la cancelación registral de una hipoteca por tu cuenta:

  1. Pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Es un documento gratuito que demuestra que has acabado de pagar la hipoteca y que te tiene que facilitar tu banco. Algunas entidades lo entregan al momento, pero nos consta que la mayoría tardarán entre una y dos semanas en dártelo (a veces hasta un mes).

  2. Encargar la escritura de cancelación a la notaría que tú elijas. Al notario tendrás que entregarle el certificado de deuda cero. Cuando este documento esté en su poder, contactará con tu banco para pedirle que envíe a un representante para firmar la escritura.

  3. Recoger la escritura de cancelación firmada por el apoderado de tu banco. Cuando el notario te lo indique, tendrás que pasarte por su notaría a buscar la escritura de cancelación, que estará firmada por un representante (apoderado) de tu banco.

  4. Presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ante Hacienda. Tendrás que ir a la delegación de Hacienda de tu región para presentar y sellar el modelo 600 del IAJD, aunque también puedes presentarlo telemáticamente si tienes DNI electrónico. La cancelación de hipoteca está sujeta a este tributo, pero exenta de pago. Es decir, que no tendrás que pagar nada a Hacienda. Completar el modelo 600 puede ser difícil porque tiene muchos campos, así que te aconsejamos pedir hora para que te ayuden.

  5. Ir al Registro de la Propiedad. El último paso es entregar la escritura de cancelación y el modelo del IAJD sellado por Hacienda al Registro de la Propiedad en el que esté inscrita tu vivienda. En un plazo de 15 días, el registrador se encargará de eliminar la carga hipotecaria sobre tu inmueble. Si tu intención es vender la casa, puedes aprovechar para pedir la nota simple al Registro, que es un documento que acredita que tu vivienda está libre de cargas.

En general, necesitarás entre uno y dos meses para completar todas estas gestiones.

¿Cuándo te conviene tramitar la cancelación por tu cuenta?

  • Si tienes tiempo y paciencia y quieres ahorrarte los honorarios de la gestoría. Por ejemplo, si ya has terminado de pagar tu hipoteca y no quieres vender aún tu vivienda, puedes tramitar tranquilamente la cancelación por tu cuenta para dejar tu casa libre de cargas.

En cambio, si no tienes tiempo o prefieres no hacer los trámites, contratar los servicios de una gestoría independiente puede ser una buena opción. Te cobrará menos que la de un banco y te evitará pasar por todo este proceso.

Cómo cancelar la hipoteca con una gestoría independiente

La segunda opción es encargar el trámite a una gestoría independiente. Es decir, a una agencia que no trabaje para un banco, ya sea el tuyo o el de tu comprador (si vas a vender tu vivienda).

Esta gestoría se encargará de todos los trámites, lo que te ahorrará tiempo y desplazamientos. Lo único que tendrás que presentarle es el certificado de deuda cero, que es un documento gratuito que acredita que has saldado toda tu hipoteca (en esta sección te explicamos cómo conseguirlo). Con ese certificado en su poder, la agencia que contrates hará las gestiones oportunas para liberar de cargas tu vivienda.

Como es lógico, tendrás que pagar por este servicio, pero normalmente te costará menos que si contratas a la gestoría de un banco. En HelpMyCash, por ejemplo, colaboramos con una agencia que cobra unos honorarios de unos 100 euros más IVA (las gestorías de los bancos cobran unos 300 o 500 euros) y ajusta el presupuesto de los gastos de notaría y Registro para que no tengas que aportar dinero de más. Además, tardará una media de un mes y medio en completar toda la operación, que es la mitad de lo que suelen tardar las gestorías de los bancos.

Calcula cuánto puedes ahorrar si decides trabajar con la gestoría colaboradora de HelpMyCash:

¿Cuándo te conviene contratar a una gestoría independiente?

  • Si quieres un servicio más transparente. Las gestorías independientes suelen cobrar menos que las que trabajan con los bancos y su servicio es mucho más personalizado y transparente.

  • Si no tienes tiempo ni ganas de hacer los trámites por tu cuenta. La gestoría se encargará de toda la burocracia, lo que te ahorrará papeleo y dolores de cabeza.

Cómo cancelar la hipoteca con la gestoría de un banco

La tercera opción es dejar que se encargue de todo tu banco o el banco del comprador, esto último, si vas a vender tu vivienda. Este contratará los servicios de la gestoría con la que colabore, a la que también tendrás que presentar el certificado de deuda cero para que complete el trámite.

Es la alternativa más cómoda, porque no tendrás ni que buscar a una gestoría. Sin embargo, también es la más cara, pues como te hemos indicado más arriba, las agencias que trabajan con los bancos suelen cobrar más por su trabajo: más de 300 euros de media, aunque sabemos de clientes a los que les han llegado a pedir hasta 1.700 euros por realizar todo el proceso.

¿Cuándo te conviene contratar a la gestoría de un banco?

  • Si el contrato de arras vence dentro de poco. Pongamos que vas a vender tu casa y que se acerca la fecha límite para firmar la operación. El banco del comprador te exigirá gestionar la cancelación, algo a lo que tú puedes negarte. Sin embargo, llegar a un acuerdo con esa entidad lleva tiempo y puede que pierdas la venta si el contrato de arras tiene un plazo de vigencia corto. En estos casos, nuestra recomendación es que no te juegues la venta de tu casa y accedas a hacer la cancelación con el banco, aunque eso suponga pagar más dinero.

  • Si vas a refinanciar tu hipoteca y la oferta caduca en pocos días. En este caso, lo habitual es que el banco que te ofrece la nueva hipoteca te pida gestionar el levantamiento de tu actual préstamo hipotecario. Si la oferta tiene un plazo de vigencia a punto de vencer o la entidad se niega a mantenerte las condiciones del nuevo préstamo si no haces la cancelación con su gestoría, no te la juegues y permite que ellos encarguen. No pongas en riesgo tu futura hipoteca.

En cambio, si no tienes tantas urgencias y quieres ahorrarte un dinero, tramitar la cancelación por tu cuenta o con una gestoría independiente te saldrá mucho más barato.

¿Estoy obligado a cancelar la hipoteca con la gestoría del banco?

No, tú tienes derecho a elegir cómo cancelas tu préstamo hipotecario. Ahora bien, nos consta que hay casos en los que el banco (el del comprador o el tuyo) te dirá que estás obligado a contratar a su gestoría. Por ejemplo, si vas a vender una vivienda hipotecada o si quieres contratar una hipoteca nueva para refinanciar la tuya. Si no lo aceptas, la entidad puede amenazar con no ofrecer financiación a tu comprador o con cambiarte las condiciones del préstamo que contratarás para refinanciar tu actual hipoteca.

Ahora bien, diga lo que te diga el banco, tú no estás obligado a aceptar a la gestoría de una entidad bancaria. Además, ten en cuenta que estas agencias cobran más dinero que las independientes, por lo que no te sale a cuenta contratar sus servicios. 

Paso a paso para no cancelar tu hipoteca con el banco

  1. Habla con el comprador para que comunique a su banco que vas a cancelar tu hipoteca con otra gestoría o por tu cuenta. Ese banco te pedirá que le pagues una provisión de fondos, que servirá de fianza por si no completas el trámite.

  2. Acuerda cancelar la hipoteca por tu cuenta en los tres meses posteriores a la venta de tu vivienda. Es más o menos el tiempo que necesitarás para completar el trámite, teniendo en cuenta que tú (o la gestoría que contrates) tendrás que pasar por una notaría, por Hacienda y por el Registro de la Propiedad. Este acuerdo debe constar por escrito: puede ser un contrato, un correo electrónico, la carta de pago de la provisión de fondos…

  3. Firma la compraventa ante notario y pide a tu banco que te entregue el certificado de deuda cero. Con ese documento podrás iniciar el trámite para escriturar e inscribir la cancelación de tu anterior hipoteca.

  4. Cuando se haya completado el levantamiento registral, contacta con la gestoría del banco del comprador para que te devuelva la provisión que le pagaste. Recuerda guardar los datos de la gestoría (nombre, número de teléfono, foto de la escritura de compraventa…) para poder contactarla.

Si cancelas tu hipoteca con una nueva para mejorarla, el banco al que te tendrás que dirigir es el que te concede ese nuevo préstamo.

¿Cuánto cuesta la cancelación de una hipoteca?

Ya has visto de qué maneras puedes cancelar una hipoteca, pero ¿cuánto cuesta esta operación? Dependerá de si contratas a una gestoría o no:

  • Por tu cuenta: en este caso, tendrás que pagar los honorarios del registrador y del notario. De media, suelen costar unos 600 euros en total.

  • Con una gestoría: en este caso, además de los honorarios de la gestoría (independiente o del banco), tendrás que pagar los del registrador, del notario y del gestor. De media, suele costar unos 1.000 euros en total. Ahora bien, puede salirte más barato si contratas a una gestoría independiente, porque te cobrará menos que la de un banco y la factura final será más baja.

En nuestra página sobre los gastos de cancelación te damos más detalles sobre todas las partidas que tendrás que pagar para dejar tu vivienda libre de cargas.

¿Qué ocurre si decido no cancelar mi préstamo hipotecario?

Como hemos explicado, cancelar registralmente tu hipoteca no es obligatorio si simplemente has terminado de pagar las cuotas. En estos casos, puedes esperar a que se produzca la cancelación de la hipoteca por caducidad o prescripción.

Nos explicamos. Cuando transcurre un plazo de 20 años desde que finaliza el plazo de la hipoteca (el que sale en la escritura), la carga hipotecaria prescribe. En ese momento, podrás presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre tu vivienda. Tendrás que pagar los honorarios del registrador, pero te ahorrarás los del notario y el gestor y podrás completar la operación en mucho menos tiempo.

Ahora bien, hasta que pasen esos 20 años, el inmueble seguirá teniendo una carga hipotecaria inscrita. Como es probable que quieras vender tu vivienda (o rehipotecarla) dentro de ese plazo, nuestro consejo es que canceles registralmente la hipoteca en cuanto la acabes de pagar.

Más dudas sobre la cancelación registral

Puedes pedirlo en tu oficina bancaria o a través de los canales de atención al cliente de tu entidad, si opera exclusivamente a través de Internet.
Si tu banco ha sido absorbido por otra entidad bancaria, el certificado de deuda cero se lo tienes que pedir a esa entidad bancaria. Por ejemplo, si tu hipoteca la contrataste con Banco Popular, deberás dirigirte a Banco Santander, que es la entidad que lo compró. Ten cuidado en estos casos, porque es posible que el Registro te cobre la inscripción de la fusión. Por ley, este gasto lo tiene que pagar el banco, así que puedes pagarlo y reclamar luego para que te devuelvan ese dinero.

Todas las hipotecas tienen un seguro de hogar asociado cuyo beneficiario es el banco. En muchos casos, además, el hipotecado contrata otros seguros vinculados al préstamo: de vida, de protección de pagos...

Cuando canceles tu hipoteca, estos seguros quedarán anulados y tendrás derecho a recuperar la parte de la prima no consumida. Por ejemplo, si has pagado la prima anual de un seguro de vida en enero y liquidas tu préstamo en marzo, podrás pedir a la aseguradora que te devuelva la prima correspondiente a entre abril y diciembre.

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