¿Tienes una casa a medias con tu ex? Te interesa saber qué es una extinción de condominio

Tema del artículo: Hipotecas en pareja
extincion de condominio

Cuando una pareja se rompe, llega el incómodo momento de repartir todos los bienes que se habían adquirido conjuntamente: los electrodomésticos, la vajilla, los muebles, los libros… Pero ¿qué pasa si se tiene una vivienda a medias y se la quiere quedar uno de los propietarios? En estos casos, si los separados se ponen de acuerdo, pueden llevar a cabo una operación conocida como extinción de condominio para que la titularidad de esa casa o ese piso pase a ser de solo uno de ellos.

Con la disolución de la copropiedad te puedes quedar con la casa

Extinguir un condominio o una copropiedad o proindiviso consiste en lo siguiente: uno de los titulares de la vivienda le cede al otro su parte de la propiedad, de tal manera que este se convierte en el nuevo propietario único de ese inmueble. Esta operación se formaliza en el notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para hacerlo oficial.

La cesión, sin embargo, no es gratuita, pues se convertiría en una donación encubierta. El nuevo propietario único tiene que pagarle una compensación económica al que le cede su parte, que debe ser el valor de esa fracción de la propiedad. Por ejemplo, si la vivienda cuesta 100.000 euros y cada titular poseía un 50% de la misma, la compensación a abonar tendrá que ser de 50.000 euros.

Si el que cede su parte no recibe una contraprestación equivalente al valor transmitido, se generará una ganancia patrimonial. Esta tendrá que declararse en la Renta y tributará por IRPF.

Si hay hipoteca a medias, también habrá que hacer una novación

Es muy habitual que sobre esa vivienda a medias también haya una hipoteca a nombre de los dos propietarios. Tras disolver el proindiviso, ese préstamo aún seguirá teniendo a los dos titulares, así que si el que cede su parte quiere dejar de pagar, habrá que pactar una novación con el banco para que este elimine su titularidad.

La entidad, eso sí, puede negarse a aceptarlo, así que para convencerle quizás tengamos que ofrecer nuevas garantías (un avalista, un nuevo cotitular, etc.). Si no llegamos a un acuerdo, siempre podemos contratar una nueva hipoteca a nombre del que se queda con el 100% de la propiedad para cancelar el préstamo actual.

Tener una hipoteca en común también afecta a la compensación que tiene que pagar el nuevo propietario único. Por ejemplo, si la vivienda es de 100.000 euros y la hipoteca es de 50.000 euros, el que cede su parte debe recibir una contraprestación de 25.000 euros, que es el equivalente a la mitad de la vivienda transmitida menos la mitad de la hipoteca que dejará de pagar.

¿Por qué es mejor una extinción de condominio que una compraventa normal?

Ya hemos explicado en qué consiste la disolución de una copropiedad, pero ¿no se puede conseguir lo mismo con una compraventa normal y corriente? Lo cierto es que sí, pero la extinción sale más a cuenta a nivel fiscal. Con esta operación, el impuesto a pagar es el IAJD (de entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma), mientras que con la compraventa hay que abonar el ITP (de entre el 6% y el 10%).

Extinguir un proindiviso, sin embargo, también tiene otros gastos asociados. Veamos cuáles son:

  • Los honorarios del notario que nos preparará la escritura para formalizar la cesión.
  • Los honorarios del registrador que lo inscribirá en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos de gestoría que tendremos que pagar si contratamos a una agencia para que nos haga los trámites.
  • El precio de una tasación si la encargamos para saber cuál es su valor actual de mercado.

Todos estos gastos pueden pagarse como acordemos con nuestra expareja: podemos repartirlos al 50%, los puede abonar todos el que se queda con la vivienda o el que la cede, etc.

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Autor: Miquel Riera


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Comentarios

  • arminda

    buenos días, mi pregunta es tengo una casa al 50% con mi exmarido pero la hipoteca esta solo a su nombre mi caso es que yo me quede con la casa y con la hipoteca pero no quiere cederme la casa por via judicial solo quiere salir de la hipoteca pero actualmente no tengo abal el día que se venda podria reclamarle todo los gastos y la mitad de la hipoteca

    Responder
  • Maria

    Buenos días,
    Estoy separada desde hace 4 años, me fui de casa sin absolutamente nada, posteriormente me dejó entrar para recoger alguna ropa y enseres que él supervisó, me fuí por miedo a él. Él se quedó con todo. La escritura de nuestros bienes esta a nombre de los dos. Él hizo que el ayuntamiento me pasara la mitad de todos los impuestos, que yo estoy pagando.
    Me dice que le debo mucho, seguros de la vivienda, comunidad, etc. y yo le comunico por e-mail que quiero una parte del alquiler de la vivienda que siendo la mitad mía, él está disfrutando.
    Mi pregunta es, ¿hay algún periodo de tiempo en el que yo puedo llegar a perder algún derecho o la titularidad de los bienes? ¿Cuál puede ser el motivo de que él no quiere que tramite el divorcio, a parte de que él es el que dispone de todos nuestros bienes, tanto de los inmuebles como de su contenido? Él ha ido a un notario y en Hacienda para que certifique que no vivimos juntos, y eso lo ha hecho con intención de perjudicarme, pero no se en qué me perjudica.
    Yo al fin…, he podido salir de esa relación de casi 40 años que se convirtió en una relación tóxica y ahora lo único que quiero es que los bienes comunes sean algún día para nuestros hijos.
    No quiero entrar en un divorcio. Me ha advertido que será una guerra despiadada y tengo miedo. Y lo que necesito paz! Puede usted aconsejarme.
    Gracias.

    Responder
  • Ismael

    Buenas tardes.
    Mi caso es el siguiente: Yo y mi expareja hemos pedido un credito compartido de 45.000€ para reformar completamente la segunda planta de la casa de sus padres, ellos viven en la primera.
    Una vez acabada las obras, vivimos en ella casi 2 años juntos hasta que decide dejarme. En ese tiempo cada uno pagó sus cuotas de 290€ al mes.
    Ahora yo me voy de su casa sin nada, que debería reclamar?? Mínimo el dinero del prestamo que he aportado, verdad??

    Responder
  • Antonio

    Hola buenas tardes, tengo un piso a medias con mi expareja, y resulta que tenemos una hipoteca que es mayor al valor actual de el piso ya que compré cuando estaba todo por las nubes y quiero quedarme solo con la hipoteca y tanto mi ex como sus padres que son avalistas quieren salir de la hipoteca y de propietaria pero sin darle nada, solo quieren quedarse sin la deuda para adquirir otra vivienda y tengo el problema de que no tengo a nadie que pueda sustituir ni a mi ex, ni a sus padres. ¿que puedo hacer?

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Antonio.

      Lo primero que tienes que hacer es tratar de llegar a un acuerdo con el banco para que acepte poner la deuda solo a tu nombre y eliminar la titularidad de tu expareja y los avales de sus padres. Es difícil que lo acepte, porque se eliminarían garantías de pago, pero por intentarlo que no quede.

      En caso de que lo acepte, podrás formalizar la extinción de condominio para que tu expareja te ceda su parte de la vivienda. Como la deuda es superior al valor cedido, tu ex tendría que pagarte la diferencia. Si no lo hace, se generará una ganancia patrimonial a su favor, que tendrá que declarar (y pagar los impuestos correspondientes).

      Esperamos haber resuelto tu duda.

      Un saludo.

      Responder
  • Esperanza2022

    Buenos días,
    Actualmente poseo una vivienda al 50 por ciento con mi ex pareja, y el préstamo igual. Casi todas las cuotas las he pagado yo y la comunidad por vivir en el piso, pagando él muy poco hasta ahora, solamente paga el 50% del IBI o seguro de hogar, pero el resto, hipoteca y comunidad, más la mitad de impuestos los estoy pagando yo.
    La hipoteca que queda por pagar todavía supera el valor de mercado del piso. Si hiciesemos una extincion de condominio entiendo que no le tendría que pagar nada no al ser el valor de mercado inferior a la hipoteca y quedarme yo con toda la deuda que supera el valor de tasacion actual o él podría reclamarme algo?

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Esperanza2022.

      Él no te puede reclamar nada, porque el valor de la deuda que asumes es superior al valor de la propiedad que te cede. De hecho, es tu ex el que tendría que pagarte la diferencia. Si no lo hace, se generará una ganancia patrimonial por su parte, que tendrá que declarar (y a la que se aplica IRPF).

      Esperamos haberte ayudado.

      Un saludo.

      Responder
  • Silvia Rubio

    Mi expareja se va a quedar con la casa comprada entre los dos. Aparte de las cuotas mensuales pagadas a medias, yo aporté hace 12 años 60000 euros y el hace 4 años ha aportado 50000 a la amortización y 30000 a la cuenta común. me tendría que devolver esos 60000 euros además de lo correspondiente por cederle mi parte, o solo esto último? Gracias

    Responder
  • Miguel Angel Ruiz Serrano

    Tengo un piso a media con mi ex de VPO ,pero le dije que me comprara mi parte,la tenemos en venta en 179500 y no me firma los papeles de la Junta,para desclasificarlo,me dice que me da 60 mil euros por eso no quiere liberarlo,esta alargando el proceso y lleva 1 año alli,yo fuera buscandome la vida y pagando Hipoteca,puedo pedirle daños y perjuicios o si por ley me toca a mi el año que viene.gracias

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Miguel Angel.

      Entendemos que tu ex vive en ese piso por un acuerdo de divorcio o por una sentencia judicial. Si es así, en el propio acuerdo o sentencia debería indicarse si tú tienes derecho a vivir también en ese piso.

      En cuanto a soluciones para forzar la venta, lo único que puedes hacer es amenazar con pedir la extinción de condominio por la vía judicial. No es algo que te interese, dado que se vendería por debajo de su valor (se subastaría), pero puede ser una manera de presionar a tu expareja para que acceda a firmar los papeles.

      Un saludo.

      Responder
  • Ursula

    Buenas tardes, tengo junto con mi ex marido un apartamento en Salamanca, lo compramos estando casados, con bienes gananciales. Nos divorciamos en el 2019 y desde esa fecha estoy intentando que me de mi parte o venderlo pero no quiere. Que puedo hacer? La propiedad esta alquilada desde 2017, tanto el contrato de alquiler como el cobro de la renta están solo a su nombre, por eso me dice que no puede ponerlo a la venta. Que medidas judiciales puedo tomar?

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Ursula.

      Quizás lo más adecuado sería contactar directamente con un abogado, pues el contrato de alquiler sin tu participación parece claramente irregular. Si quieres que te asesoren gratuitamente, también tienes la opción de acudir a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento.

      Un saludo.

      Responder
  • Lil

    Hola. Mi caso es un poco complicado. Me separé hace 14 años, el piso sigue estando a nombre mio y de mi expareja, pero llevo todos estos años pagando yo, que vivo en el piso con mi hija y mi actual pareja. Mi expareja además sigue empadronado en el piso, aunque estuvo unos años en un piso de alquiler y ahora vive con sus padres. Ya he mirado la extinción de condominio con un abogado, estoy esperando una documentación del banco que justifique mis pagos durante estos años. Pero mi ex no quiere vender, dice que el piso lo quiere dejar para nuestra hija, a lo que yo me niego principalmente porque es una persona que se que tiene deudas y por otro lado, ¿qué pasa con lo que yo llevo pagado? Estoy mirando una casa para cambiarnos, para comprarla con mi actual pareja, me han dicho que si mi ex sigue empadronado en el piso será dificil venderlo si él no quiere. ¿Estoy obligada a quedarme el piso para siempre o a perderlo y que se lo quede él y perder todo lo invertido durante estos años? ¿Cuál sería la solución más adecuada a mi caso? Muchas gracias de antemano

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Lil.

      Como tu ex no quiere vender, tienes la opción de amenazar con pedir la extinción judicial del condominio. Con esta operación, un juez ordenará la subasta de la vivienda y os repartiréis lo que se saque de la venta. No es la opción más conveniente, pues la vivienda se vendería por un precio probablemente inferior, pero puede ser una vía para forzar a tu expareja a llegar a un acuerdo.

      Un saludo.

      Responder
  • Natalia

    Hola, Me divorcié hace 11 años pero la casa (en régimen de bienes gananciales e hipoteca a medias) sigue siendo un caso problemático. Tenemos un inquilino en dicha propiedad que estaría dispuesto a comprarla. Yo pido un precio de mercado, pero mi ex marido pide 100.000€ más de lo «normal». (avariciosos él!). Total… que la casa lleva sin venderse 10 años por esta misma razón y yo me siento perjudicada por no poder liquidar definitivamente esta nefasta situación. Qué puedo hacer? Puedo exigir a mi ex marido mi 50% de la vivienda? Puedo vender mi parte a «otros»?, Puedo denunciar esta situación? (en este caso, el problema es que no tengo medios suficientes para emprender acciones judiciales. Muchas gracias.

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Natalia.

      Lamentamos mucho tu situación. Visto lo visto, consideramos que tienes tres opciones:

      Opción 1: llegar a un acuerdo con tu ex para vender la propiedad con un precio más ajustado o para que él se quede con tu parte de la vivienda mediante una extinción de condominio. Es la más recomendable, aunque por lo que nos cuentas, tu ex parece no estar por la labor.

      Opción 2: vender tu parte de la vivienda a un tercero. Actualmente, hay empresas especializadas en comprar partes de propiedades, aunque lo más probable es que saques menos de lo que sacarías vendiendo la propiedad entera.

      Opción 3: pedir al notario un acto de conciliación para forzar a tu ex a aceptar vender la vivienda a un precio algo más bajo o adquirir tu parte. Si no lo hace, puedes amenazarle con ir a juicio y forzar la subasta y posterior venta de la vivienda, aunque por lo que nos cuentas, prefieres evitar llegar a esos extremos.

      Esperamos haberte ayudado.

      Un saludo.

      Responder
  • Antonio

    Mi pareja rompió hace 8 años, él se quedo con el uso de la vivienda a cambio de pagar la hipoteca y los gastos que estaba al 50%. Hace un año la vendimos sin problema repartiendo al 50% por cheques separados. Ahora por sorpresa me reclama todos los gastos e hipoteca. ¿Lo puede hacer?

    Responder
  • Kiko

    Buenas tardes,tengo una duda.
    Tengo un piso con la hipoteca a nombre mio y de mi ex pareja, nos avalo la madre de mi expareja.
    Se rompió el matrimonio el se fue de la casa y la hipoteca siempre la he pagado yo incluso despues de el divorcio.
    Como puedo hacer para que el día de mañana mi ex pareja no se beneficie , ya que todos los pagos los he pagado yo sin su ayuda.

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Kiko.

      Lo ideal sería llegar a un acuerdo con tu expareja para que te ceda su parte de la casa y para eliminarla de la hipoteca conjunta. En este mismo artículo te explicamos cómo funciona el proceso.

      En caso de que no sea posible, la vivienda seguirá siendo tuya, aunque dado que solo la pagas tú, entendemos que tienes derecho a reclamar que te devuelva una parte de ese dinero. De todos modos, dado que no somos expertos en temas legales, te aconsejamos acudir a un abogado para que te dé más información.

      Un saludo.

      Responder
  • Fernando

    Mi pareja fue a un abogado y no sé por qué no le recomendó la extinción de condominio. Creo que hay algo que me intenta ocultar. El tema es que tenemos un piso al 50% cada uno, quedan unos 30.000€ de hipoteca y yo le cedo mi parte. El coste de la vivienda en su día fue de 130.000 y ahora de 195.000€.

    Me comenta mi expareja que como no hablamos de extinción de condominio en el convenio de divorcio no se podría hacer. Lo pongo en duda porque si ambos queremos entiendo que se podría modificar nuestro convenio y añadirlo. En todo caso, y dadas estas circunstancias… ¿no es mejor realizar una extinción de condominio que yo hacerle a ella una compra-venta normal? ¿Hay algo que a ella le perjudique y por eso le interesa más hacerlo de la otra manera?

    Muchas gracias.

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Fernando.

      La extinción de condominio, en principio, solo beneficia al que se queda con el 100% de la propiedad, pues tiene que pagar un impuesto más bajo que si se hace una compraventa. Al que cede su parte, en cambio, ni le beneficia ni le perjudica, así que tu expareja no tiene demasiados motivos para negarse.

      En cuanto al convenio, no somos especialistas en temas legales, así que desconocemos cómo habría que modificarlo para realizar la extinción de condominio. De todos modos, entendemos que es algo que sí puede hacerse, así que nuestro consejo es que lo hables con el abogado que te llevó el divorcio.

      Un saludo.

      Responder
  • Juana

    Tengo una hipoteca al 50% con mi pareja y él decide quedarse con la vivienda.
    El precio de compra fue 300.000 queda por abonar 200.000 aproximadamente.
    El valor vivienda a día de hoy es 200.000 .
    El seria el nuevo propietario.cancelando mi parte
    Cuentas conjuntas.
    Me tendría que abonar algo? Y el precio del mobiliario?
    Gracias un saludo

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Juana.

      Entendemos que la vivienda también la tenéis al 50%. Si es el caso, tendrá que pagarte la mitad del valor de la vivienda (lo que le cedes) menos la mitad de la hipoteca pendiente (la que asume). Como el valor de la vivienda y el de la hipoteca prácticamente coinciden, entendemos que será una suma muy pequeña.

      En cuanto al precio del mobiliario, no entraría dentro de este cómputo. Ahora bien, entendemos que podéis llegar a un acuerdo privado para su reparto o su venta.

      Un saludo.

      Responder
  • paco

    tengo una hipoteca al 50%
    la casa costó 180.000 mas iva y queda de prestamo unos 80.000
    si me quedo la casa yo,cuanto tendria que pagarle a mi ex aproximadamente??

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, paco.

      Suponiendo que la casa también la tenéis al 50% y que su valor sigue siendo de 180.000 euros, tendrías que pagarle 50.000 euros, que es el resultado de restar la mitad del valor que adquieres menos la mitad de la hipoteca que asumes.

      Esperamos haberte ayudado.

      Un saludo.

      Responder
  • Marta

    Hola buenos días:
    Tengo una vivienda con mi ex-marido que quiero vender. Al estar el valor de mercado por debajo del importe de la hipoteca, él se niega a venderlo porque dice no poder asumir más deudas. Yo puedo obligarle a vender? Actualmente él vive en esa vivienda aunque la custodia de mi hija la tengo yo.

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Marta.

      Técnicamente, sí podrías presentar una demanda ante el juzgado para forzar una extinción de condominio. Básicamente, el juez pondría vuestra vivienda a subasta, se vendería al mejor postor y vosotros os repartiríais el beneficio una vez saldada la hipoteca.

      El problema, sin embargo, es que esa vivienda tiene, por lo que nos comentas, un valor inferior al de la hipoteca, así que el préstamo no quedaría saldado tras la extinción. Por ello, como desconocemos qué implicaciones legales puede tener esto, nuestro consejo es que lo consultes con un abogado para saber qué pasaría si no se saldara la hipoteca tras la venta del inmueble.

      Un saludo.

      Responder
  • Miquel Riera

    Hola, Laury.

    Dado que fue un dinero que pagaste para limpiar y pintar la vivienda que entonces teníais en común, entendemos que sí podrías reclamar ese dinero. Ahora bien, como no somos expertos en temas legales, no sabemos cuál sería la mejor manera de hacerlo. Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con tu ex para ver si te puede dar ese dinero sin problema y, en caso de que no te lo dé, que te plantees la opción de recurrir a un despacho de abogados.

    Un saludo.

    Responder
  • Laury

    Hola, he vendido una casa a medias con mi ex, cuya casa me generó unos gastos de limpieza y pintura para venderla, que yo sola page.Ahora que ya esta vendida, ¿puedo reclamarle que page la mitad de esas facturas, es decir tiene que pagar la mitad de esos gastos?gracias

    Responder
  • Miquel Riera

    Hola, Luis.

    Sí, puedes pedir la venta de ese piso por extinción de condominio. Ahora bien, si hay sentencia judicial que atribuye el derecho de uso a tu expareja, ese derecho de uso tendrá que respetarlo el que compre la vivienda, lo que podría rebajar considerablemente su valor o podría echar para atrás a los compradores.

    Un saludo.

    Responder
  • Luis

    Hola buenas mi pregunta es que si me acabo de separar y mi ex mujer se a quedado con el piso. Puedo pedir la venta del piso por extincion del condominio. Soy de barcelona y mi separacion a sido divorcio contencioso. Ella a rehecho su vida con otra persona y estan conviviendo en el domicilio familiar con mis dos hijo de 14 y 9 años

    Responder

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